中国和新加坡住房制度概况

新加坡住房与中国住房之比较

新加坡住房制度

住房公积金制度是住房制度中很重要的一项制度。新加坡政府通过运用中央公积金来解决广大国民的住房问题是新加坡的一大创举，取得了巨大成就。新加坡在中央公积金制度发展过程中，将其保障功能扩展到住房保障，允许会员使用公积金购买住房。同时，政府还采取相应的配套措施，由政府统一规划和兴建居民住宅楼（即政府组屋），并以比较低廉的价格销售给公积金人员。在这种条件下，新加坡90%以上的国民都能居住在政府组屋里。新加坡将政府组屋建设与使用中央公积金购房相结合，住房保障制度取得了巨大成就。

新加坡的民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。组屋的价格由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用，包括共管公寓等高级公寓和私人住宅在内的商品房则是由私人投资修建，按市场价格发售。

新加坡政府坚持以行政干预为主、市场调节为辅的原则，牢牢掌握了房地产市场的主动权，供应充足的组屋既解决了大部分国民的住房，也有效平抑了房价。与此同时，高收入阶层的住房需求也为私人开发商提供了商机，这种各阶层在住房品种上各取所需的机制，符合市场规律。新加坡组屋已有近半个世纪的历史，政府已经总结出一整套行之有自效的经验。住房的属性除了政府的就是私有的，大部分居民都可以通过一次性自购、政策性贷款或政府支持等方式最终获得产权，极其困难家庭也能得到基本居住权。

新加坡规定只有本国居民才能购买组屋，永久居民只能购买二手组屋，对其收入不设限制。对于骗买骗租者，法律将给以高额罚款或刑事处罚，严惩不贷。

新加坡政府对申请购买组屋的居民有收入上的严格限定，首先照顾无房户，然后逐步减低门槛，放宽政策，让更多的人能够享受政府提供的住房福利。新加坡规定居民在获得组屋后5年之内不可以出租，5年之后允许腾出半套出租，但房主必须与房客合住。在购买组屋后5年之内，不得将其转让，也不能用于商业性经营。过去40多年中，新加坡共修建组屋近100万套，目前约84%的人安居在组屋中。而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。

新加坡政府规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要再购买新房子，旧组屋必须退出来，以防有人投机多占。对于商品房，新加坡政府规定，业主出售购买时间不足1年的商品房，需要缴纳高额房产税，从而有效抑制了“炒房”行为和商品房价格暴涨。

中国住房制度概况

中国从1994年开始学习借鉴新加坡运用公积金制度解决住房问题的经验，在全国城镇逐步建立住房公积金制度。由用人单位及其职工分别按职工本人上一年度平均工资的4%缴纳住房公积金，由各级政府设立的住房公积金管理中心负责管理。我国住房公积金制度中的住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企

业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工按规定缴存的专项用于住房消费支出的个人长期住房储金。我国的住房公积金由两部分组成，一半由职工所在单位缴存，另一半由职工个人缴存，总缴费率为16%左右。国家规定，住房公积金制度一经建立，职工在职期间必须不间断地按规定缴存不得中止和中断，这体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。由于住房公积金单列，养老、医疗和失业则采用保险形式，按基本工资为基数，其中养老保险比率为单位20%，个人8%；医疗保险比率为单位9%，个人2%；失业保险比率为单位1.5%，个人0.5%。从比例来看，个人缴费比例与新加坡相当，单位则要高一些。职工退休时，其账户内住房公积金的本息结余可一次性结算支取，相当于一笔养老金；建立住房公积金的职工，在购建住房时，可以享受较普通商业性个人住房贷款年利率低1个多百分点的个人住房公积金贷款；规定比例内住房公积金免征个人所得税和利息所得税，因此可以获得税收优惠。

我国国内住房的来源较为复杂，有自建房、合作建房、房改房、军产房、经济适用房、廉租房和商品房等等。近两年新开工面积的经济适用房是新加坡目前组屋总量的6倍以上，尽管如此，由于人口数量的差异和财力的相对不足，目前能够享受经济适用房待遇的居民还属于居民总数的少数。我国各地城市基本只允许本市居民购买经济适用房，但一些城市的相关管理部门由于审核不严，相关法律法规不健全，再加上房地产商急于出售楼盘，外地人购买本地经济适用房的现象非常普遍。