“国房景气指数”编制方案与测算方法
第五章——景气指数方法
案例：美国、日本和我国的扩散指数
DI定时表：列出了扩散指数转折点、基准日
期的转折点相比的超前期或滞后期，另外还有 平均超前期。
• (1)美国和日本的先行扩散指数的极大( 小)值点和峰（谷）（即50%线的交点） 都具有相当长的超前期，并且一致扩散 指数的极大（小）点也具有稳定的超前 期，峰的超前期长，谷的超前期短。 • （2）上述信息出现时，加上平均超前期 ，即可预测出未来转折点的出现时间。
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（1）确定经济运行阶段及走向
①0<DI(t)<50%：经济向扩张方向运动，经济系统运行于不景气空 间后期； ②50%<DI(t)<100%：经济运行于景气空间，经济状况发生重大转 折，随着DI(t)向100%不断逼近，经济越来越热； ③100%>DI(t)>50%：经济处于景气空间后期，经济系统处于降温 阶段；
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5.2.3 累积扩散指数CDI
数的图形上观测景气变动不太直观，而且光 滑性差，通常使用累计值的曲线，这种累计 值的序列为CDI。 （2）一般的累积扩散指数是将每月的扩散指 数减去50后，在累积得到，用CDI表示：
CDI t = (DI j -50),
j=1 t
（1） 累积扩散指数（CDI）：从扩散指
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④50%>DI(t)>0：经济运行发生重大转折，经济系统处于全面收缩 阶段，进入一个新的不景气空间前期。
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二、先行、一致、滞后扩散指数的作用
图 5.2.4 先行、一致、滞后扩散指数的变动与宏观经济总体波动
• （1）经济扩张阶段，首先显示领先性的先行 指标中出现下降的指标，此时先行扩散指数达 到极大值点。 • （2）经济过热阶段，以生产活动为中心的一 致指标中也出现了下降的指标，此时一致指标 达到极值点。随着下降指标的增加，上升指标 和下降指标相均衡，达到了景气的峰。 • （3）经济收缩阶段，收缩初期部分滞后指标 仍要持续上升一段时间才下降，接着下降指标 增加；但经济收缩到某一阶段，先行指标中的 部分出现回升，经济开始复苏，随着回升领域 和势头加强，一致指标开始回升，当下降序列 和上升序列均衡时达到了景气的谷。
什么是房地产景气指数-
什么是房地产景气指数?导读:本文介绍在房屋买房，购房政策的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
房地产开发景气指数是反映房地产业发展景气状况的综合指数。
它是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需求三个基本条件出发，选择房地产开发、资金来源、土地出让收入、完成土地开发面积、空置面积、新开工面积、竣工面积、商品房销售价格这8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，然后进行加权平均得到的总体指数，并以1994年12月为基期对比计算出用百分制表示的指数体系。
国房景气指数"国房景气指数"是全国房地产开发业综合景气指数的简称。
它是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映，由8个分类指数合成运算出综合指数，并用百分制表示。
其中，综合指数值100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。
通过对景气所处空间、景气值波动幅度、趋势的评估发布，可为国家宏观调控提供决策依据，也为社会提供统计信息，引导中国房地产业健康、有序发展。
"国房景气指数"是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的全面调查，而且数据资料可以月月更新，保证"国房景气指数"按月发布。
同时，"国房景气指数"是由政府统计部门编制，是代表国家行使统计监督职能的政府行为，因此，具有及时性、综合性和性等特点。
"国房景气指数"的计算（8部分）一是确定指标体系二是建立原始指标数据库三是消除量纲的影响四是确定权数五是确定基准对比时期六是消除季节、价格因素的影响七是建立分类指数和"国房景气指数"计算数学模型八是"国房景气指数"计算结果的分析报告国房景气指数作用通过分析报告可综合反映全国房地产业运行的景气状况，政府可以据此制定房地产改革和发展的各项政策，出台调节房地产健康发展的有效措施，者可以接受信息的正确导向，权衡的得失利弊，支配自己的行为.这样就对房地产业的健康发展起到了信息导向作用。
第七章统计指数理论及应用(徐国祥)-景气指数
分类景气指数计算公式
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2、初始国房景气指数的计算
Ct ,i
P W 100% W
t ,i
其中：Ct,i为第t年第i月的初始国房景气指数；W为经过调整计算的 一种不变权数，对指标数值越大越不好的分类指数采用倒数处理 方法计算，即 W
Pt ,i
3、国房景气指数的计算
Gt ,i Ct ,i C95,3 100%
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（四）权数的确定 （五）基期的确定
（六）季节和价格因素调整
（七）国房景气指数的计算
1、分类景气指数的计算
国房景气指数中包括6个分类指数。 分类指数计算公式
Pt ,i
Ft ,i
Yt ,i Yt 1,i
Pt ,i
100%
100% P95 ,3 其中：Pt,i为第t年第i月的分类指数；Yt,i为第t年第i月的分类指标值；Ft,i为 第t年第i月的分类景气指数，P95,3为1995年3月的分类指数
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主要功能： 1、利用预警灯号系统，形象地刻划出宏观经济总体运行状况，分 析经济波动的原因，并在此基础上计算中经运行指数及中经景气 指数，利用均线方法对经济短期、中期、长期波动趋势进行预测； 2、通过计算扩散指数和综合指数预测宏观经济的周期变化情况， 刻划宏观经济波动的程度； 3、计算社会需求景气指数及投资、消费、出口需求景气指数对社 会需求的影响，监测社会需求的景气波动，分析波动原因； 4、计算政府宏观调控力度指数，观察政府财政、货币调控手段对 社会需求的影响力； 5、对国民经济重点行业就成长情况、经营状况、市场情况进行监 测；
6、对反映国民经济主要活动的有关月度经济统计指标进行短期预 测。
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房地产景气指数与市场预警
01
政策调整是市场预警的重要依据
政策调整是政府对房地产市场进行调控的重要手段，其变化可以作为市
场预警的重要依据。
02
市场预警是政策调整的重要参考
通过市场预警，政府可以及时了解房地产市场的运行状况，为政策调整
提供重要参考。
03
政策调整与市场预警相互影响
政策调整会影响房地产市场的运行状况，进而影响市场预警的结果；而
市场预警的结果也会对政策调整提供依据，形成相互影响的关系。
政策调整对房地产市场的影响
短期影响
政策调整会在短期内对房地产市场产生影响，如需求减少、供应增加等，导致市场波动 。
长期影响
政策调整会对房地产市场的长期发展产生影响，如房价走势、投资回报等，进而影响房 地产市场的可持续发展。
05
未来房地产市场趋势与预 警
01
02
03
供求关系变化
关注房地产市场的供求关 系变化，包括土地供应、 新房和二手房市场等。
价格走势
关注房地产价格走势，包 括一线城市和二线城市的 房价变化。
政策调控动向
关注政府对房地产市场的 调控政策动向，包括限购 、限贷等政策。
应对未来市场变化的策略建议
合理规划投资
根据市场趋势和自身需求 ，合理规划房地产投资， 分散投资风险。
该系统通过对房地产市场的监测和分析，为 企业提供投资决策的参考依据，避免盲目投 资。当市场出现异常波动时，系统会发出预
警信号，提醒企业及时调整投资策略。
03
房地产市场周期与预警信 号
房地产市场周期的划分
01
02
03
04初创期房地产市场刚起步供求关系 基本平衡。成长期
市场需求增长，供不应求，价 格上涨。
景气指数编制及分析---讲解
报送情况
❖ 历次报送情况 ❖ 中、长期目标
历次报送情况
省份
实际 综合 2014年4季度 2015年1季度 2015年2季度 2015年3季度 2015年4季度 2016年1季度 样本数 上报率 数 率 数 率 数 率 数 率 数 率 数 率
河北 300 57.0% 104 34.7% 274 91.3% 219 73.0% 103 34.3% 134 44.7% 192 64.0%
夏季（二季度），比较关注用电紧张情况 秋季（三季度），原材料采购情况要详细描述 冬季（四季度），年底两节对产品产量、订单的影响
可能更大。
❖ 一些指标如果确实使用不多，效果不好，有可能 在2017年报表制度调整时删减掉
分行业
❖ 需要结合各个行业的分析报告，综合判断
2016年一季度粮食加工与制造行业的企业景气指 数相对较低，并且环比下降幅度最大，拉动整体略 降，因此着重说
粮食加工与制造业
植物油加工业 果蔬茶加工业 食用畜产品加工业 水产品加工业 其他食用类农产品加工业
指数名称
• 企业景气指数 • 企业家信心指数
同上（今后食用畜产品
将拆分）
1）在新的系统开发升级前，行业分类还没有调整成最新的方式 2）今后有可能在保持现有行业划分方式基础上，增加按原材料 划分的方式，例如小麦加工业、稻谷加工业、玉米加工业等
用基本算法可直接计算 分行业、分地区的指数
计算分层分级的占比结 构，通过权重调整指数
计算方法——多重权重
❖ 食用类农产品加工企业景气调查的现实情况是：
样本由试点地区推荐，试点地区根据统计工作 实际情况确定。因此，样本在地区分布、行业 分布、企业规模等方面都与实际有较大偏差。
❖ 为减少因 “小型少、大型多”、“粮食类少、其 他类多”、“东部少、中西部多” 等样本偏差情 况的影响，在全国层面的指数计算上，设计了多 重加权平均调整指数的方法。
国房景气指数分析
0791158巩成贺房地产营销第一次作业查资料， 查资料，国房景气指数 2007 年 9 月，到 2011 年 3 月，并房地产景气进行分 析预测国房景气指数"是全国房地产开发业综合景气指数的简称。
它是对房地产业 发展变化趋势和变化程度的量化反映， 8 个分类指数合成运算出综合指数， 由 并 用百分制表示。
其中，综合指数值 100 为景气线，100 以上为景气空间，100 以 下为不景气空间。
通过对景气所处空间、景气值波动幅度、趋势的评估发布，可 为国家宏观调控提供决策依据， 也为社会提供统计信息， 引导中国房地产业健康、 有序发展。
•国房景气指数为 102.9（ 国房景气指数为 102.9（2011 年 2 月）•由上图所知 2007 年 9 月到 11 月，房地产景气指数处于上行区间，都在 100 以上，到了 2007 年 11 月攀升到 106.59，达到了 2007 年全年的高位，说明房地产投资很热，新开工面 积增加，企业新开楼盘增多，形成了供销两旺，这时就有不少企业开始投资房地产，形成房 地产企业发展的辉煌，之后，指数就不断下滑，一直下滑到 2009 年 3 月的 94.74，下滑了 11.85 点。
这个国房景气指数基本上反映了全国楼市 2007 年疯狂飙升的走势， 也和随后的全国楼市向下调整的趋势比较吻合。
2009 年 3 月虽然环比 2 月依然下跌 0.12 点，但是跌幅已 经收窄了。
显示出房地产开发商的信心还是有所企稳——毕竟，3 月的房价有点“止跌企稳” 的兆头。
多数楼盘的价格都比 2008 年 12 月有了一定程度的涨幅，有些甚至达到 10%-30%。
但是，不少地产商的信心还不是很足，因为今年一季度这一波回暖，主要是压抑已久的刚性 需求的释放。
在国内领先的房企，都对后市持比较谨慎的态度，并没有因为前 3 个月销售打 了个翻身仗， 就兴高采烈。
如某大型房企万科将 09 年新开工面积比 2007 年实际完成数下调 23%，这已经是比较理想的。
景气预测法
Ai
C
i2
it
N 1
用Sit表示第i个指标t期对称变化率的标准化数值，则有 2)多指标对称变化率标准化后的加权平均数为
Cit Sit = Ai
Rt
S W
i 1 k it
k
i
W
i 1
i
式中，Rt表示多指数综合的平均对称变化率； Sit表示第i个指标第t年的对称 变化率的标准化数值；Wi表示第i个指标的权数；i=1，2，…，k，表示指 标项目数。
3)平均变化率以同步指数标准化。标准化因子F的计算公式为
N R t N 1 2 F t N P t N 1 t 2 式中，Rt表示先行指标或滞后指标的综合平均对称变化率第 t期的 数值；Pt表示一致指标的综合平均对称变化率时间序列的 t期数 据；N表示期数。
3.3计算景气综合评分
（2）K-L信息量
2.4景气指标计算方法
（1）扩散指数（DI）:是（先行、一致或滞后）指标组内在 某个时期扩张（上升）指数个数占组内所采用指标个数的 比率。
DIt为t时刻的扩散指数； Xit为第i个变量指数在t时刻的波动测定值； Wi为第i个变量指标分配的权数； n为变量指标总数； S为两比较指标值的时间差。
景气预测法
目录
01
景气指标体系基本概念
02
03
景气循环预测过程
景气综合评分—预警系统
1.景气指标体系概念
经济的景气状态，是通过一系列经济指标来描述的，成为 景气指标。景气指标是从众多的经济指标中挑选出来的， 分为先行指标、同步指标和滞后指标三类。 景气循环又称经济波动，也称经济周期。一个标准的经济 周期，通常包括扩张和收缩两个时期，分为四个阶段：复 苏、高涨、衰退和萧条。
我国房地产指数评析
我国房地产指数评析中图分类号：f293.3 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2010）12-042-01摘要在房地产市场中，房地产指数对于投资者，消费者和政府来说都是一种很重要的市场信息。
文章以“中房指数”、“国房指数”为例，对其编制方法进行评述，分析了我国现有房地产指数存在的缺陷，并提出完善的若干建议。
关键词房地产指数编制方法缺陷建议一、引言随着房地产市场逐渐升温，力图反映市场走势的各类指数也日益增多，除较早的中房指数、国房指数，还出现了上海、深圳、沈阳等许多地方指数以及证券公司、银行等推出的地产指数，甚至也有媒体推出了房地产指数。
一时之间，指数好像成了把握市场的良药，大有泛滥之势，实际上目前国内大多数指数体系不论是在理论架构还是时间操作方面都处于起步阶段，在样本数据的取得、指数公式的选择、指数的具体测算以及指数的应用等方面都存在这样或那样的问题。
二、我国房地产指数系统举例（一）中房指数1．“中房指数”是“中国房地产指数系统”的简称，是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究，编制并公布的房地产价格指数系统。
其计算公式为：2．关于中房指数编制方法的几点说明中房指数是一种修正的拉氏指数，实际操作中以1994年11月为基期，以基期商品房比较价格为基值，基期指数定为1000点，属于定期指数；计算时采用加权平均方法，权数采用基期时各类物业的规模比重。
基期与权数在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权数。
由于权数固定，中房指数在计算时可以消除权数变化对指数的影响，可以更纯粹地反映“同类同质商品”的价格变动情况。
由于中房指数属于定基指数，不同时期指数值都可以直接对比，具有比较好的历史可比性，可以采用图表形式直观表现。
采用这一表现方法，可以直观地表示出市场周期发展状况以及目前市场形势，趋势和幅度。
3．中房指数的缺陷的分析（1）指数测算方法不够完善现实应用的公式未考虑物业结构类型的变动，公式所选用的权重是报告期的物业面积，而原始公式所用的权重是固定（即基期）的物业面积。
《景气指数方法》课件
不同地区的经济环境和特点可能存在差异，因此不同地区的景气指数可能存在不可比性。如何使不同 地区的景气指数具有可比性，也是编制景气指数时需要考虑的问题。
05
未来展望与研究方向
景气指数方法的改进与创新
引入人工智能技术
创新数据采集和处理方法
利用机器学习和大数据分析技术，提 高景气指数的预测准确性和实时性。
和差异性。
全球视角下的经济政策效果评估
03
利用景气指数评估不同经济政策对各国经济的影响，为国际经
济合作和政策协调提供参考。
THANKS
感谢观看
预警经济周期波动
景气指数的波动可以预测经济周期的 转折点，为政府和企业的决策提供预 警。
行业运行状况评估
评估行业发展趋势
通过分析不同行业的景气指数， 可以了解各行业的运行状况和发 展趋势，为企业制定经营策略提 供参考。
监测行业风险
景气指数的变化可以反映行业的 风险状况，帮助企业及时发现潜 在的经营风险。
02
景气指数的编制方法
扩散指数（DI）编制方法
扩散指数（DI）是通过收集各个行业或领域的调查数据，根据其变化方向来计算整个经济活 动的扩散程度。
DI的计算方法是：将各个行业或领域的调查数据按照其变化方向进行分类，然后根据权重计 算出正向和负向变化的扩散程度，最后将两者相加得出DI。
DI的取值范围在0到100之间，超过50表示经济活动处于扩张状态，低于50则表示经济活动 处于收缩状态。
数据质量
由于数据来源不同，数据质量也可能存在差异，如统计口径、数据采集方式等， 这些因素可能对景气指数的编制和解释造成影响。
季节调整与异常值处理
季节调整
在编制景气指数时，需要对数据进行 季节调整，以消除季节性因素的影响 。然而，季节调整的方法和参数可能 存在主观性和不确定性，影响景气指 数的准确性。
景气指数编制的一般方法
景气指数编制的一般方法宏观经济景气动向分析方法，是在既有的统计指标基础之上，筛选出具有代表性的指标，建立一个经济监测指标体系，并以此建立各种指数或模型来描述宏观经济的运行状况和预测未来走势。
由于这套指标的描述和预测功能，我们也称该指标体系为宏观经济的"晴雨表"或"报警器"。
但它之所以能象"晴雨表"或"报警器"那样发挥监测和预警的作用，第一是因为经济本身在客观上存在着周期波动；第二是因为在经济波动过程中，经济运行中的一些问题可以通过一些指标率先暴露或反映出来。
利用景气指数进行分析，就是用经济变量之间的时差关系指示景气动向。
首先是确定时差关系的参照系，即基准循环，编制景气循环年表；其次，根据基准循环选择超前、同步、滞后指标；最后编制扩散指数和合成指数来描述总体经济运行状况、预测转折点。
经济波动的复苏、扩张、收缩和萧条都不是在某一个月发生的，而是通过许多经济变量在不同的经济过程中的不断演化而逐渐展开的。
我们可以根据不同的经济变量参予经济波动各个阶段的先后顺序来确定基准点，最后再根据专家建议来确定各阶段特别是峰和谷的转折点日期。
峰和谷的转折点日期就构成了景气循环年表。
所以，景气监测的第一步工作就是编制景气循环年表。
根据景气循环年表，我们就可以把一系列监测指标划分为先行、一致、滞后指标。
一致指标，也叫同步指标。
这些指标峰与谷出现的时间与总体经济运行峰与谷出现的时间一致，可以综合地描述总体经济所处状态。
如工业总产值，社会消费品零售总额等。
先行指标，也叫领先指标。
利用这些指标可以事先预测总体经济运行的峰和谷。
如机械产品订货、股票指数、广义货币Ｍ２（美国）等。
滞后指标是对总体经济运行中已经出现的峰和谷的一种确认。
如利息率、库存等。
对这些指标进行逆转，也可以得到很好的超前指标。
这些超前、一致、滞后指标，共同构成了景气指标体系。
经济的周期波动是通过一系列经济变量的活动来传递和扩散的。
国房景气指数指点中国从2004年前三季度国房景气指数看房地产走势
文／盛丽聂安达覃晓梅刘葳２００２年后，政府陆续出台了有关土地、金融方面的宏观政策，在经过两年的完善与深化后，宏观调控对市场的规范与发展发挥了很好的调控作用；自２００３年下半年以来，围绕“房地产泡沫”的讨论始终没有停止过；而２００４年的房地产市场则更是值得总结与回味的一年。
热热闹闹的争论，让房地产开发的各个参与角色都有机会不断的、谨慎细致的审视市场，审视现在的开发行为，审视未来的改变。
在各种不同声音的对峙中，在一系列宏观政策的调控下，让我们看看市场都发生了哪些变化，预测一下市场可能将要有什么样的变化吧。
为此，本刊特邀请世邦魏理仕、中原、华高莱斯等专业公司根据２００４年１～９月的国房景气指数对中国，特别是对北京的房地产市场情况进行了分析，并据此对２００５上升１．５５点，与去年同期相比下降１．１４点，表明２００４年房年的房地产市场进行了预测。
地产开发总体景气水平在逐步升高，但仍低于去年同期水中原平。
之后国房景气综合指数在５月和７月均有小幅回升，但－、综合指数走辨情批升高幅度在０．１点左右。
９月国房景气指数为１０４．８３点，与２００４年１～９月，国房景气指数始终处于景气上升空上月相比下降０．３３点，与去年同期相比下降１．８２点。
国房间。
综合指数的基本走势是“高开低走”，由年初的最高点景气指数整体呈平稳下降趋势，并且与上年相比水平明显下１０７．７５点，经过年中的小幅振荡，最后回落到１０４．８３点的降（见表１）。
景气水平。
２００４年１～９月房地产开发综合指数反映出全国●：、｛ｊ要分类指数走势情况房地产开发市场总体趋势由年初的过快发展逐步回落到相１．房地产开发投资指数对平稳发展的过程。
２００４年１～９月，全国房地产开发投资指数同样呈现高２００４年１月，国房景气指数为１０７．７５点，与上月相比开低走的态势（见表２）。
２０｝城市于｝发１２２００４－ＵＲＢＡＮＤＥＶＥＬＯＰＭＥＮｒ●■■■■万方数据２００４年１月份，房地产开发投资指数为１１０．８９点，相比２００３年１２月份上升了３．７８点，相比２００３年同期也有大幅增长，上升了６．２０点。
第七章 经济景气指数(统计指数理论及其应用-上海财经大学 徐国祥 )讲解
DIt IXi t Xi t j 100% N 在t时刻变扩量张总的数变量个数100%
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2、计算步骤
第一步：首先计算各指标各年月距环比发展速度，然后消除季节 变动和不规则变动影响，从而使各指标序列比较稳定地反映循环 波动。
第二步：将每个指标各年月距环比发展速度与其比较基期的发展
（4）可以研究经济总量的波动与同步扩散指数曲线之间的关系。
①波动基本相对应，波动周期长度 基本相同。
②同步扩散指数曲线的峰值比经济 总量的峰值平均先行四分之一周期 长度左右。
③经济总量的峰值基本上和同步扩 散指数曲线的景气下转点相对应。
④经济总量的谷点基本上和同步扩 回本书目录
散指数曲线的上转点相对应。
来临之前就率先发生变动的 肯定的先行关系；
通货膨胀率
先行指标
指标，可以预示经济周期中 的转折点和估计经济活动升 降的幅度，推测经济波动的
•
与基准循环峰值相比，其峰值 至少领先3月以上，且在最近的 连续3次周期波动中，至少有两
投资品价格指数 消费品价格指数
趋向。
次保持先行，领先3个月以上。
伴随经济的涨落而变化的指 • 从经济意义上分析，同步指标
标，又称为一致指标，其峰 应与其基准循环有明显同步特 同步指标 与谷出现的时间与经济运行 征；
峰与谷出现的时间一致，综 • 与基准循环的峰值接近，峰值
商品销售额 劳动力失业率
合反映了经济总体所处状态。差别在2个月以内。
在经济波动发生滞后才显示 作用的指标，它是对总体经
•
从经济意义上分析，应与其基 准循环有肯定的滞后关系；
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中国房地产指数系统全解
中国房地产指数系统全解(2007-06-24 10:44:43)转载标签：谢青竹房地产指数解释"国房景气指数"是全国房地产开发业综合景气指数的简称。
它是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映，由8个分类指数合成运算出综合指数，并用百分制表示。
其中，综合指数值100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。
通过对景气所处空间、景气值波动幅度、趋势的评估发布，可为国家宏观调控提供决策依据，也为社会提供统计信息，引导中国房地产业健康、有序发展。
"国房景气指数"是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的全面调查，而且数据资料可以月月更新，保证"国房景气指数"按月发布。
同时，"国房景气指数"是由政府统计部门编制，是代表国家行使统计监督职能的政府行为，因此，具有及时性、综合性和权威性等特点。
国房景气指数"的编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销售价格等8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系。
"国房景气指数"的计算分为八个部分：一是确定指标体系，二是建立原始指标数据库，三是消除量纲的影响，四是确定权数，五是确定基准对比时期，六是消除季节、价格因素的影响，七是建立分类指数和"国房景气指数"计算数学模型，八是"国房景气指数"计算结果的分析报告。
通过分析报告可综合反映全国房地产业运行的景气状况，政府可以据此制定房地产改革和发展的各项政策，出台调节房地产健康发展的有效措施，投资者可以接受信息的正确导向，权衡投资的得失利弊，支配自己的投资行为.这样就对房地产业的健康发展起到了信息导向作用。
“国房景气指数”编制方案与测算方法
/200207/08/2104.shtml“国房景气指数”编制方案与测算方法一、“国房景气指数”的界定及编制流程定义和说明国房景气指数是综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数，“国房景气指数”可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示全国房地产业基本运行状况，波动幅度，预测未来趋势，为国家宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息。
“国房景气指数”是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标（注意：这里仅指性质，而不是理论上真正起超前、同步、滞后作用的指标）组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。
“国房景气指数”的编制流程“国房景气指数”的编制大体上分为八个步骤，一是确定指标体系，可分为参与计算和用于分析的两部分；二是建立“国房景气指数”原始指标数据库和数据调整；三是消除量纲影响；四是确定权数；五是确定基准对比时期；六是消除季节、价格因素影响；七是建立分在指数和“国房景气指数”计算的数字模型；八是“国房景气指数”的计算结果与分析。
二、“国房景气指数”指标体系的确定按照上述原则，“国房景气指数”的指数指标体系分为两部分：一是参与计算用的指数指标；二是用于分析研究的指数指标。
具体包括：用于计算国房景气指数的指标有（1）土地出让收入指数；（2）本年完成开发土地面积指数；（3）房地产开发投资指数；（4）本年资金来源指数；（5）商品房销售价格指数；（6）新开工面积指数；（7）房屋竣工面积指数；（8）空置面积指数。
用于分析报告用的指数指标，也是四个方面共14个指标。
具体为：（1）新开工面积指数；（2）房屋施工面积指数；（3）国有单位投资指数；（4）国内贷款指数；（5）利用外资指数；（6）自筹资金指数；（7）住宅销售价格指数；（8）办公楼销售价格指数；（9）商业营业用房销售价格指数；（10）个人商品房销售额指数；（11）竣工房屋价值指数；（12）住宅空置面积指数；（13）办公楼空置面积指数；（14）商业营业用房空置面积指数。
(5.16.1)国民经济统计学--经济景气分析
确定先行指标的标准
该指标的周期与基准周期接近于一一对应 ，且在最近的连续三次周期波动中，至少 有两次波动的峰值保持领先；
2 ．基准指标的选择
① 以能反映经济周期波动的重要经济指标为基准指 标，如 GDP 等；
② 以能同步反映经济周期波动的几个重要指标为依 据，将它们按合成指数（ CI ）的办法合成一个 指数，然后以该指数为基准指标；
③ 专家意见及专家评分的办法来选取基准指标和基 准循环；
④ 根据经济大事记和经济循环年表来选取基准指标 和基准循环。
指标的经济性质与基准指标循环有着肯定 的、比较明确的领先关系。
同步指标
同步指标（也称一致指标），是指相对于基准 循环和基准日期而言，各循环周期中该指标总 是或绝大部分是一致地到达自身的峰谷的指标 ，即伴随着经济涨落而变化的指标。
这类指标对于判断过去历次经济波动的起止时 间起着决定性的作用，也是判断当前处于周期 的哪个阶段或危险波动是否已经开始的主要依 据。
扩散指数法的缺陷
► 第一，由于 DI 计算中把指标波动的任何一个上升看做为 一个单位的扩张，而不管这个上升幅度的大小，所以扩散 指数法并不能很好地定量反映出经济的扩张或收缩程度， 而只能反映扩张或收缩的方向及其转折位置。
► 第二，在短期内，扩散指数具有较强的“易变性”，这导 致它在时间序列上可能不十分稳定，必须结合长期观察。
（ 4 ）可以研究经济总量的波动与同步扩散 指数曲线之间的关系。
扩散指数法的优点
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“国房景气指数”编制方案与测算方法
一、“国房景气指数”的界定及编制流程
定义和说明
国房景气指数是综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数，“国房景气指数”可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示全国房地产业基本运行状况，波动幅度，预测未来趋势，为国家宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息。
“国房景气指数”是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标（注意：这里仅指性质，而不是理论上真正起超前、同步、滞后作用的指标）组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。
“国房景气指数”的编制流程
“国房景气指数”的编制大体上分为八个步骤，一是确定指标体系，可分为参与计算和用于分析的两部分；二是建立“国房景气指数”原始指标数据库和数据调整；三是消除量纲影响；四是确定权数；五是确定基准对比时期；六是消除季节、价格因素影响；七是建立分在指数和“国房景气指数”计算的数字模型；八是“国房景气指数”的计算结果与分析。
二、“国房景气指数”指标体系的确定
按照上述原则，“国房景气指数”的指数指标体系分为两部分：一是参与计算用的指数指标；二是用于分析研究的指数指标。
具体包括：用于计算国房景气指数的指标有（1）土地出让收入指数；（2）本年完成开发土地面积指数；（3）房地产开发投资指数；（4）本年资金来源指数；（5）商品房销售价格指数；（6）新开工面积指数；（7）房屋竣工面积指数；（8）空置面积指数。
用于分析报告用的指数指标，也是四个方面共14个指标。
具体为：（1）新开工面积指数；（2）房屋施工面积指数；（3）国有单位投资指数；（4）国内贷款指数；（5）利用外资指数；（6）自筹资金指数；（7）住宅销售价格指数；（8）办公楼销售价格指数；（9）商业营业
用房销售价格指数；（10）个人商品房销售额指数；（11）竣工房屋价值指数；（12）住宅空置面积指数；（13）办公楼空置面积指数；（14）商业营业用房空置面积指数。
三、建立“国房景气指数”指标数据库及数据调整
按照“国房景气指数”指标体系确定的参与计算的4个方面8个分类指数和满足分析报告用的4个
方面14个指标，建立历史资料数据库。
有些指标如房地产销售价格指标必须先计算后才能得到。
有些指标如资金来源、空置面积等必须先进行推算，以保证有必要的数据长度。
四、消除量纲影响的方法
参与“国房景气指数”计算的指标分别由工作量、资金、价值量和实物量指标构成，由于各指标的计量单位不同，不能直接相加综合平均，必须采用消除量纲影响的方法来对数据进行同度量处理，同时，也满足了合成指数编制中对指标进行标准化处理的要求。
“国房景气指数”采用功效系数法，消除量纲的影响比较符合“国房景气指数”的特点。
因为，相对化处理中标准值的确定容易引起争议，
而标准化处理必将产生负值，影响下一步季节调整的计算。
五、“国房景气指数”权数的确定
按照景气指数系统原理中，编制合成指数的方法，为使综合指数的计算结果更加合理，需要对各参与计算的指标进行加权处理。
“国房景气指数”指标体系四个方面需要确定参加计算的8个指标的权数。
根据我国房地产开发业的发展状况，征求部分专家意见初步确定了国家级各分类指数权数值。
此外还要在考虑在一定的时间内从新确定参加计算的8个指标的权数。
六、确定基准对比时期
基准对比时期是依据基准循环时期原理，结合房地产开发业投资指标特点确定的，与基准循环时期原理相比有很大不同。
基准对比时期的确定应遵循三个原则：一是要选择房地产业发展比较平衡的时期，以便于对比分析，过高、过低都会影响景气指数对比的可信度；二是要考虑统计资料的衔接，选择的基准循环时期再好，无法取得前后可比资料也会影响对比的合理性；三是按照景气指数原理，根据经济指标的转折点来判断基准对比时期。
按上述三个原则，结合我国房地产业发展的实际情况，“国房景气指数”计算的基准循环时期应确定在1995年3月为宜。
七、季节和价格因素调整
1、季节因素调整。
房地产业季节因素明显，指标数值需要进行调整。
“国房景气指数”用X-11程序进行季节因素调整。
2、价格因素调整。
参与“国房景气指数”计算的8个指标中，有房地产开发投资，到位资金，土地转让收入，销售价格4个指标涉及到价格调整问题。
八、“国房景气指数”的计算数学模型（略）
九、“国房景气指数”计算结果和景气评价
根据上述流程和确定的权数，“国房景气指数”测算了1991年到现在各年各月的景气指数值，结果说明：“国房景气指数”测算出的结果符合这几年房地产业的发展实际状况，因此“国房景气指数”的实施方案是基本可行的。