(房地产管理)菏泽市房地产公司市场调研报告

第一部分目标市场投资环境分析

一、菏泽市宏观环境分析

1、区位形象环境

处于山东省的西南部，与苏、豫、皖三省接壤，属中国的中部平原地区。古代又称“曹州”，素有牡丹之乡、书画之乡、戏曲之乡、武术之乡之美誉。

菏泽辖牡丹区、曹县、定陶、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区，158个乡镇办事处，人口875万人，面积12238平方公里。

2、历史文化环境

菏泽优秀的传统文化和民间艺术源远流长，牡丹文化、书画文化、戏曲文化、武术文化独领风骚。特别是菏泽牡丹，雍荣华贵，色艳香浓，有“曹州牡丹甲天下”之美誉，被评为中国国花的首选花卉。

中国古代最著名的三位部落首领尧、舜、禹主要活动在这一地区。历史上的菏泽，交通便利，商贾云集，曾数度成为中原地区的经济、文化中心。商界鼻祖范蠡，弃官离越，携西施来定陶经商，被历代商人尊奉为“陶朱公”。军事家孙膑、思想家庄周、农学家汜胜之、经济学家刘晏、农民起义领袖黄巢等大批圣贤，都出生在菏泽这块土地上。

3、自然环境

菏泽属暖温带大陆性气候，四季分明，雨热同季。无霜期年平均213天，年平均日照2496小时，年平均气温13.7℃。

4、交通环境

菏泽交通便捷，四通八达，京九铁路纵连南北，新石铁路（新亚欧大陆桥）横贯东西。日东高速横连京福、京沪、京珠高速，济菏高速直通山东省会济南，菏兰高速、菏徐高速、德商高速连通河南、江苏两省，直接与霍连高速相连接。菏泽市境内各类公路通车里程5645公里，其中省级以上公路1387公里。菏泽距济南、郑州国际机场均为200公里。

5、城市资源

⏹水资源丰富，年均地表水1.8亿立方米，地下水可利用量16.7亿立方米，

黄河入境水量428亿立方米，富足的水资源得天独厚。

⏹地下矿藏主要有煤、石油、天然气等，煤炭蕴藏面积3642多平方公里，

总地质储量286亿吨。巨野煤田总体开发规划已经国家计委批复，设计

建设七对矿井，现有两对矿井开工建设。石油储量16亿吨，天然气3000

亿立方米。

⏹劳动力富足，素质优良。现有专业技术人员15万多人，其中高、中级技

术人员5万人。菏泽现有农村剩余劳动力100余万人。

⏹菏泽是全国著名的农产品商品生产基地。2003年实现农业增加值115亿

元。年产小麦、玉米等粮食270万吨，棉花24万吨，油料56万吨，瓜

菜四季丰盛，年产蔬菜947万吨，中药材资源达402个品种，年产1.5

万多吨。在新亚欧大陆桥经过的28个地级市和京九铁路沿线22个地级

市中粮食、棉花、油料、水果产量均居前三位。

⏹林业资源丰富，是全国首批四个平原绿化达标地区之一，全国平原绿化

先进地区，是国家批准的林产品交易中心，每年举办一次全国林产品交

易会。木材蓄积量1340万立方米。占山东省六分之一。年加工木材500

万立方米，出口创汇5000万美元。200万亩速生丰产林基地和50万亩

南竹北移基地正在建设。菏泽是全国农区最大的经济林基地，果树面积

达到130多万亩，年产果品58万吨。菏泽牡丹独具特色，现有种植面积

5万亩，分九大色系，800个品种。菏泽国际牡丹花会每年举办一次。

⏹畜牧业优势突出，鲁西南大黄牛、小尾寒羊、青山羊并称三大“国宝”，

已通过中国科学院的技术鉴定。黄牛体型大、肉鲜嫩，可生产制作高档

牛肉，牛皮适应生产高档皮具，全市存养88万头，占山东省三分之一，列全国农区第三位；青山羊是中国的特产，青猾皮花纹自然漂亮，质地

柔软，其制品行销世界，目前存养量已达700多万只；小尾寒羊是世界

上体型最大、繁殖率最高的绵羊，也是中国唯一的角斗型羊种，目前存

养100多万只，羊存养量列全国农区第一位。全市年产各种皮张1736

万张。肉类总产量33万吨。在京九铁路沿线22个地级市中和新亚欧大

陆桥经过的28个地级市中，牛羊饲养量和肉类产量均居第一位。

6、旅游环境

以人文景观为主线、以自然风光为映衬、以生态园林为特色的菏泽旅游区正在形成。菏泽牡丹景区、孙膑旅游城两大特色景区初具规模，水浒景区、黄河旅

游线和金山渡假村正在建设。曹州书画院、菏泽博物馆、菏泽冀鲁豫边区纪念馆、仿山古墓群、单县百狮坊、成武文亭湖、巨野永丰塔等景点已对外开放。

7、经贸环境

菏泽是鲁西南唯一的二级内陆口岸，海关已实现了与青岛海关直通。海关、商检、铁路和公路口岸、集装箱运输中心一应俱全。

菏泽与世界50多个国家建立了经贸关系，累计建设合资合作项目600多个，实际利用外资4亿美元。2003年进出口额完成3亿美元。形成了果蔬制品、木制品、纺织服装、化工、皮革等五大出口主导产品。菏泽开发区（对外加工贸易区）是省级开发区，规划面积60平方公里，进区大型企业已有58家，五纵六横的路网已建成，开发区规划有工业园区、出口加工区、金融商贸区、生活娱乐区。各县区的九个工业园区各具特色，基础设施逐步完善，已成为功能齐全，环境优美，政策优越的改革开放试验区。

8、战略环境

优越的环境，独特的区位，丰富的资源，蕴藏着巨大的发展潜力，菏泽已具备了腾飞的基础。

城市发展战略：建设“以“花城、水邑、林海”为特色的平原生态城市；建设以现代商贸流通为特征，辐射苏、鲁、豫、皖四省的区域中心城市。

经济发展战略：建设“三大基地”。

——能源化工基地，以煤炭、石油、天然气和精细化工为重点，建设现代化能源化工基地。

——绿色农产品生产加工基地，发挥畜牧、林业、果蔬、花卉产业优势，建设优质绿色农业生产基地。

——商贸物流基地，以现有流通设施基础，发挥区位优势，建设辐射全国的商贸物流基地。

二、目标市场（菏泽市）投资性（房地产）环境分析

（一）经济环境分析

为了更好地分析判断整个城市的经济发展水平，我们可以重点看一下2002年——2003年的城市经济发展态势，以为有关投资性的决策提供参考依据。

国内生产总值（GDP）: