长沙万科金域华府商业项目周边竞品分析及公寓推广策略精品PPT课件
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长沙万科金域华府商业项目周边竞品分析及公寓推广策略精品PPT课件
中城丽景香山 约90000 二房三房 约40000 1-6月 约34000 1-10月 约16000 5-12月
星城映象
约65000 二房三房 约31000 1-7月 约22000 4-11月 约12000 3-11月
备注：以上推售户型、时间均以新推量中大比重户型为计量参考，附带其他户型面积，不计入统计范围。
在推售此类户型时，可适 当控制一定数量比例
在本案推售时间段内，区域内各典 在推售此类户型时，控制
强
型楼盘基本都存在同质性产品销售， 推售节奏，少量多批，小
市场竞争剧烈
步快跑式推售
区域典型项目分析
根据区域内典型楼盘开发商品牌、规模、品质等因素,我们将项目 档次归为高中低档次三类
>>鉴定标准:
•品牌,规模,园林,建筑,产品,售价
80-90㎡
彩云 之翼
110-130
130㎡以上
80-90㎡
中隆
国际
110-130
御玺
130㎡以上
80-90㎡
盛世 华章
110-130
130㎡以上
80-90㎡
中城
丽景
110-130
香山
130㎡以上
80-90㎡
星城 映象
110-130
130㎡以上
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月
已售面积 约150869 约163156 约186000 约115000 约260000 约42000 约370000 约210000 约290000 约96000 约180000 约63000 约100000 约45000 约130000 约150000
XX万科·金域华府价格策略
政策影响 明确了首次购房的概念，防止他人
利用政策来获得契税优惠
降低土地成本，控制房价持续上涨
加快保障性安居工程建设，解决中 等偏下收入家庭的住房困难；加强 房地产市场调控工作，遏制部分城
市房价过快上涨
制住房价格过快上涨，抑制投机性 购房
严格限制各种名目的炒房和投机性 购房，遏制部分城市房价过快上涨
，切实解决城镇居民住房问题
•Pricing System
•价格体系
•>>第一部分 定价的背景 •>>第二部分 定价的策略 •>>第三部分 核心均价的推导 •>>第四部分 价格表的形成及验证
政策市场 竞品分析 项目分析
客户分析
•1.1
•政策分析
➢政策降温
颁布时间
政策标题
2010年4月1日
关于首次购买普通住房有 关契税政策的通知
•片区公寓存量较高，1~5月均价水平在5200~6288元/㎡： •片区内竞品还将消化一段时间，目前片区公寓价格已经突破6200元/㎡。
项目名称
面积
1-5月份 推售套
数
销售 套数
销售 率
入市时间/均价 （元/㎡）毛坯
总价（万 ）
月均 消化 量
剩余 货量
万树丹堤 47-72 120
43.58-
亚商国际
Q1：万科金域华府一期（商务公寓与华宅）究竟要卖多少钱？ Q2：商务公寓与华宅产品的各栋均价如何制定？
•调整前提说明
•>>市场政策风云突变 •>>公寓性质变成商务公寓
•Pricing System
•价格体系
•>>第一部分 定价的均价的推导 •>>第四部分 价格表的形成及验证
万科金域学府个案分析42页PPT
目基本经济指标
项目整体指标
开发商 万科（重庆）房地产有限公司 项目地址 南岸学府大道轻轨二塘站
占地面积 375亩 总建面 85万方
容积率 2.8 绿化率 30%
建筑形态
高层、洋 房
建筑风格
——
物管费用 待定
电梯
3T12\4T 12
物业管理
万科物业有限公司
万科金域学府共分为两大地块：翰江组团、翰林组团+青年国际 广场
内修——教育、公交
学校商洽【南坪实验】、公交车接洽【115路】、公交站台已更名 【万科金域学府站】
刺激——微信、活动
到访抽奖、微信抽奖，礼品刺激
微信 活动
到访 抽奖
四、万科工程进度
售房部进度【5月1日开放】
示范区进度【5月1日开放】
工程楼体进度【5月底首开】
7 大方面 完胜万科
1 品牌 2 规划 3 产品舒适度功能性 4 教育及周边配套 5 交房时间 6 内部配套 7 精装劣势
集中于2-6F， 特殊1F或8F 占比高达90%
分布于1F， 占比高达10%
D 套内面积：115㎡ 四室两厅两卫 实得面积：140㎡
三、营销推广铺排
万科金域学府
学府大道·百万方全能品质生活城
时间节点对比
3月
3.15
4月
4.15
5月
5.15
6月
6.15
保利
3月8日 外展开放
登记客户信息
5月1日 销售中心开放
33% 17% 17% 33% 50% 50%
二期组团（翰林组团），精装平层+洋房+精装公寓
万科 3
本案5
万科 4
本案6
2
项目整体指标
开发商 万科（重庆）房地产有限公司 项目地址 南岸学府大道轻轨二塘站
占地面积 375亩 总建面 85万方
容积率 2.8 绿化率 30%
建筑形态
高层、洋 房
建筑风格
——
物管费用 待定
电梯
3T12\4T 12
物业管理
万科物业有限公司
万科金域学府共分为两大地块：翰江组团、翰林组团+青年国际 广场
内修——教育、公交
学校商洽【南坪实验】、公交车接洽【115路】、公交站台已更名 【万科金域学府站】
刺激——微信、活动
到访抽奖、微信抽奖，礼品刺激
微信 活动
到访 抽奖
四、万科工程进度
售房部进度【5月1日开放】
示范区进度【5月1日开放】
工程楼体进度【5月底首开】
7 大方面 完胜万科
1 品牌 2 规划 3 产品舒适度功能性 4 教育及周边配套 5 交房时间 6 内部配套 7 精装劣势
集中于2-6F， 特殊1F或8F 占比高达90%
分布于1F， 占比高达10%
D 套内面积：115㎡ 四室两厅两卫 实得面积：140㎡
三、营销推广铺排
万科金域学府
学府大道·百万方全能品质生活城
时间节点对比
3月
3.15
4月
4.15
5月
5.15
6月
6.15
保利
3月8日 外展开放
登记客户信息
5月1日 销售中心开放
33% 17% 17% 33% 50% 50%
二期组团（翰林组团），精装平层+洋房+精装公寓
万科 3
本案5
万科 4
本案6
2
长沙万科华府案例分析
长沙万科华府案例分析目录一、项目背景 (2)1. 项目概述 (2)2. 地理位置与环境分析 (4)3. 市场需求分析 (5)二、万科华府项目规划与设计 (5)1. 项目规划理念 (8)2. 建筑设计风格 (8)3. 配套设施及布局 (10)三、万科华府市场营销策略 (11)1. 目标客户群体定位 (12)2. 价格策略与优惠政策 (12)3. 营销渠道与推广方式 (13)四、万科华府项目运营与管理 (14)1. 物业服务与管理模式 (16)2. 运营团队与组织架构 (17)3. 管理制度与实施情况 (18)五、万科华府项目案例分析 (19)1. 项目亮点与特色分析 (20)2. 成功因素剖析 (21)3. 存在问题及改进措施建议 (22)六、项目对长沙房地产市场的启示与影响 (23)1. 对长沙房地产市场的影响分析 (24)2. 对其他开发商的启示与借鉴作用 (25)3. 未来发展趋势预测与建议 (26)七、项目总结与评价 (27)1. 项目成果总结与评价依据 (28)2. 项目经济效益分析评价未来发展趋势预测等更多详细目录您可以根据需求进行增加和扩展29一、项目背景长沙万科华府，位于长沙市岳麓区核心地段，是万科集团在长沙倾力打造的高品质住宅项目。
随着城市化进程的加速和都市生活的日益繁忙，万科华府应运而生，旨在为城市精英阶层提供一种舒适、便捷、优雅的居住体验。
该项目地处岳麓山风景区，周边自然环境优美，文化底蕴深厚。
项目交通便利，紧邻多条主干道和地铁站，规划中的城市快速路网将项目与城市各中心紧密相连。
这样的地理位置使得万科华府既享受了都市的繁华，又远离了喧嚣，成为城市中的一片宁静绿洲。
在项目规划方面，万科华府注重建筑与自然的和谐共生。
设计师们充分利用了周边的自然资源，将绿色植被融入建筑设计中，创造出既舒适又美观的居住空间。
项目还引入了先进的住宅科技，如智能家居系统、节能建筑技术等，致力于提升居住的舒适度和能效。
万科金域华府产品定位报告125427472 ppt课件
1、客户来源
从距离和交通到达的便捷性看，本项目客户最主要来源：南城、东城、莞城，其次是： 万江、厚街、虎门、道滘、深圳。
2、项目整体形象定位
位于城市核心圈，与中央生活区一路之隔，未来享有最成熟完善市政配套、 生活配套、景观配套，时尚、文化、智慧的高品质城市楼盘。
3、大片区价值点发掘 3-1、周边拥有完善成熟的文化、商业、娱乐、体育、医疗配套； 3-2、未来新城市内，将会是一批东莞最有文化，高素质的人，受交通优势影响，未来 此区域有可能取代东城南片区，成为更为活跃的租赁市场和具有更高品质的服务业； 3-3、发达的交通系统及南城更优越的居住环境和教育配套让项目作为城区、镇区客户 第一居所成为可能。
• 规划结构：概括为“两轴、三带、六组团”，以莞太路发展主轴、新基大道发展次轴。 形成莞太路商业办公带、四环路商业办公带、片区步行商业带；包括“下墩居住组团、 新基西居住组团、新基东居住组团、中信新天地居住组团、雀巢咖啡工业组团、福地 工业组团”等六个组团。
• 规划关键： 1、规划南城滨河公园及１１处社区绿地，公共绿地总用地为４１.６７公顷。 2、片区内将新增道路20条，大大提高了片区与外部区域的交通能力；
百悦尚城 金域中央
森林湖 御花苑 清华居
绿色世界生态
万科金域华府产品定位报告 125427472
金域中央
[核心竞争力] 别墅化形态、大增值附送产品，以类别墅产品满足 “主力客群”的别墅梦 [关键要素] 产品差异、类别墅化、大附送面积 [规划要点] 容积率拆分、尽量多设计大增值的别墅化产品
1、目标客户来源； 2、片区价值点发掘。
第二圈层（项目所在片区分析）
1、项目所在片区的规划及发展； 2、项目地块与片区内重要配套的关系； 3、圈层内配套与交通；
从距离和交通到达的便捷性看，本项目客户最主要来源：南城、东城、莞城，其次是： 万江、厚街、虎门、道滘、深圳。
2、项目整体形象定位
位于城市核心圈，与中央生活区一路之隔，未来享有最成熟完善市政配套、 生活配套、景观配套，时尚、文化、智慧的高品质城市楼盘。
3、大片区价值点发掘 3-1、周边拥有完善成熟的文化、商业、娱乐、体育、医疗配套； 3-2、未来新城市内，将会是一批东莞最有文化，高素质的人，受交通优势影响，未来 此区域有可能取代东城南片区，成为更为活跃的租赁市场和具有更高品质的服务业； 3-3、发达的交通系统及南城更优越的居住环境和教育配套让项目作为城区、镇区客户 第一居所成为可能。
• 规划结构：概括为“两轴、三带、六组团”，以莞太路发展主轴、新基大道发展次轴。 形成莞太路商业办公带、四环路商业办公带、片区步行商业带；包括“下墩居住组团、 新基西居住组团、新基东居住组团、中信新天地居住组团、雀巢咖啡工业组团、福地 工业组团”等六个组团。
• 规划关键： 1、规划南城滨河公园及１１处社区绿地，公共绿地总用地为４１.６７公顷。 2、片区内将新增道路20条，大大提高了片区与外部区域的交通能力；
百悦尚城 金域中央
森林湖 御花苑 清华居
绿色世界生态
万科金域华府产品定位报告 125427472
金域中央
[核心竞争力] 别墅化形态、大增值附送产品，以类别墅产品满足 “主力客群”的别墅梦 [关键要素] 产品差异、类别墅化、大附送面积 [规划要点] 容积率拆分、尽量多设计大增值的别墅化产品
1、目标客户来源； 2、片区价值点发掘。
第二圈层（项目所在片区分析）
1、项目所在片区的规划及发展； 2、项目地块与片区内重要配套的关系； 3、圈层内配套与交通；
竞品楼盘分析模板ppt课件
高层
实际价格
销售量
四、项目推广
银行
外部配套
教育
商场
医疗 交通
内部配套
五、总结分析
君 海 阁
14
一、项目基本信息
二、营销节点
在售
占地面积
建筑面积
容积 率
绿化 率
户数
产权 年限
物业类型
建筑形态
装修 情况
停车 位
面积段
电话
开发商
投资商
楼层详情
物业公司 楼盘特色
三、销售情况
建筑 类型
面积段
多层
小高层
报价 优惠
在售
大 华 锦 绣 华 城
5
一、项目基本信息
二、营销节点
在售
占地面积
建筑面积
容积 率
绿化 率
户数
产权 年限
物业类型
建筑形态
装修 情况
停车 位
面积段
电话
开发商
投资商
楼层详情
物业公司 楼盘特色
三、销售情况
建筑 类型
面积段
多层
小高层
报价 优惠
高层
实际价格
销售量
四、项目推广
银行
外部配套
教育
商场
医疗 交通
内部配套
内部配套
三、销售情况
建筑 类型
面积段
多层
小高层
报价 优惠
高层
实际价格
销售量
四、项目推广
五、总结分析
中 铁 诺 德 滨 海 花 园
18
70
物业类型
建筑形态
装修 情况
停车 位
面积段
电话
万科金色家园营销推广方案(PPT 49张)
进入2008年房贷及土地政策将成为楼市走向的决定因素。9－10月份是 楼市销售的黄金季节，也是政府调控频出的季节，为减小政策影响，降 低销售风险，建议打“突击”战。
武汉市整体市场宏观解读之城市建设分析
武汉城市圈近日经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会
（简称‘两型社会’）建设综合配套改革试验区”。
武汉市整体市场中观解读
€ 区域市场整体销售情况分析 € 汉口区域市场销售情况分析
中观解读之区域市场整体销售情况分析
07年主城区商品住宅销售走势：(单位：”套数“套 ， “均价“元/平方米)
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
W1. 由于地块关系，内部无自然景观配套 W2. 项目容积率高，舒适性程度降低 W3. 户型朝向不理想 W4. 轻轨铁路形成噪音可能 W5. 一期品质比较
Opportunities机会分析
O1. 中小户型产品市场紧俏 02. 根据国家政策设计的产品面积区间为市 场空缺，直接竞品项目较少
Threats威胁分析
武汉市整体市场宏观解读之经济环境
国民生产总值
2007年上半年的GDP总量为1424.72亿元，同比2006年同期增长15.1%。预计2007 年全市GDP增长幅度将在15%左右。
固定生产投资 1－9月我市固定资产投资持续、健康稳步增长，完成全社会固定资产投资 1217.34亿元，比上年同期增长30.2%；完成城镇投资1180.41亿元，增长29.8%。 房地产开发项目完成投资301.14亿元，增长26.1%。
万科长沙万科城项目发展策略思路定稿308PPT易居
以长株潭为中心的“3+5”城市群1小时生活圈的构筑，将加速长株潭周边城市 学识向习创改造核变未命来心运,知区城市的聚集，为长沙带来更多万的科长置沙万业科人城项群目发。展策略思路定稿308PPT易居
武广新城
地理位置 经济发展 发展规划 城市化进程 常住人口
武广新城将成为 中南地区区域性 的铁路客运中心 和具有商务功能 的交通枢纽型城 市副中心。
、规划利好增强了长沙对周边省市的吸引，对珠三角乃至长三角均具 备强大的经济辐射能力； ➢ 长沙是一个典型的消费型城市，但住房支出在居民消费中占据比例低 ，上升空间大； ➢ 长沙房地产发展前景好。
学习改变命运,知 识创造未来
万科长沙万科城项目发展策略思路定稿308PPT易居
土地市场 房地产投资 施工面积 销售面积 价格走势 2010年市场预测
未来长沙将形成“一主两次四组团” 的城市空间格局，城区面积与城市人 口快速扩充。
学习改变命运,知 识创造未来
万科长沙万科城项资目料发来源展：策《略长思沙路市城定市稿总3体08规P划P（T易200居0———2020）》
地理位置 经济发展 发展规划 城市化进程 常住人口
两型社会
长沙市 湘潭市 株洲市
➢ 2007年12月长株潭城市群获国务院批准，成为“全国资源 节约型和环境友好型社会(简称“两型社会”)建设综合配套 改革试验区”。 ➢根据规划到2010年，三市经济总量在全省将占比达42％以 上，城镇化水平达到57％以上。2020年，三市的市域人口有 望突破1365万。 ➢近期规划（2002～2010年）：重点建设三市各自环线、三 市间公路外环、潭望高速公路等基础设施建设项目，预留三 核中间地带的发展空间，为未来多种发展模式提供可能性。 ➢远期规划（2011～2020年）：长沙主要向东发展，并加快 向南发展；湘潭主要向北发展，兼顾向东；株洲主要向河西 发展，搞好与湘潭的路网和绿色空间的衔接，适度向北。 ➢远景规划（2021～2050年）：长沙、湘潭、株洲城区形成 三核，逐步形成具有良好生态环境为背景的绿心，并在中间 镶嵌若干高品质的新型城市功能区。
长沙高端公寓精装市场调研报告PPT课件
未定 未定 未定 上海三菱 通力 蒂森
车位配比
配套
1：0.3
1层商业，酒店待 定
地下4层车位
3层商业，整体招 商
1：0.5
无
1:1
1层商业
1：0.2
1-2楼商业
未定
裙楼商业
1:0.7
裙楼商业
1：1（商业共 用）
酒店管理与配套
1：0.6
商业配套
1：0.5
2层商业
1:0.8
超市、影城、酒 店
中央空调
有
有 无 无 有 无 无 有 无 无 无
未定
科勒
艾美珂
美的 铝扣板天花
未定 未定 美的嵌入式空调 —— —— 未定 未定
墙纸，未定品牌
—— ——
15
竞品小结
从分布的位置来看： 从产品来看: 从内部配置来看: 从销售价格来看: 从客户来看:
16
THANKS
17
物管
基础信息
雨花区劳动东路1299号 湖南湘诚壹佰置地有限公司
54万平方米 2.5
180万平方米 41%
9106户 70年
填精装或毛坯、装修标准（xxx元）
长沙京投银泰物业管理有限公司 2.2元/㎡
自身配套
社区配套商业、2所国际标准幼儿园、自 身配套有1所重点小学
4
个案分析/泊富国际广场
一、产品分析
户型图
户型图
产品配置
大堂装修
层数 栋数 面积段 结构
19栋 800-1800㎡/层
钢结构
内部结构
电梯数量
层高
进深开间
5
个案分析/泊富国际广场
四、销售政策
2 0 1月
车位配比
配套
1：0.3
1层商业，酒店待 定
地下4层车位
3层商业，整体招 商
1：0.5
无
1:1
1层商业
1：0.2
1-2楼商业
未定
裙楼商业
1:0.7
裙楼商业
1：1（商业共 用）
酒店管理与配套
1：0.6
商业配套
1：0.5
2层商业
1:0.8
超市、影城、酒 店
中央空调
有
有 无 无 有 无 无 有 无 无 无
未定
科勒
艾美珂
美的 铝扣板天花
未定 未定 美的嵌入式空调 —— —— 未定 未定
墙纸，未定品牌
—— ——
15
竞品小结
从分布的位置来看： 从产品来看: 从内部配置来看: 从销售价格来看: 从客户来看:
16
THANKS
17
物管
基础信息
雨花区劳动东路1299号 湖南湘诚壹佰置地有限公司
54万平方米 2.5
180万平方米 41%
9106户 70年
填精装或毛坯、装修标准（xxx元）
长沙京投银泰物业管理有限公司 2.2元/㎡
自身配套
社区配套商业、2所国际标准幼儿园、自 身配套有1所重点小学
4
个案分析/泊富国际广场
一、产品分析
户型图
户型图
产品配置
大堂装修
层数 栋数 面积段 结构
19栋 800-1800㎡/层
钢结构
内部结构
电梯数量
层高
进深开间
5
个案分析/泊富国际广场
四、销售政策
2 0 1月
XX万科·金域华府价格策略
•星城映象
•中城丽景香山
•恒大绿洲
•万树丹堤
•公寓竞争 •住宅竞争
•亚商国际 •金领家族
XX万科·金域华府价格策略
•“近期片区项目开盘现象：新
政前后数据反差大，新政后，少 量多批、低到场率、低开盘率， 价格开始出现松动情形…”
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XX万科·金域华府价格策略
•1.2
PPT文档演模板
•市场竞品分析——结论
大幅度提高首付款比例和利率水平。
制住房价格过快上涨，抑制投机性 购房
国务院关于坚决遏制部分 城市房价过快上涨的通知
部分高价地区，可暂停发放购买第三套及以上 住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明 或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购
买住房贷款。
严格限制各种名目的炒房和投机性 购房，遏制部分城市房价过快上涨，
本次报告需回答的问题
结合品牌、速度及合理利润目标，本次报告需要回 答以下问题：
Q1：万科金域华府一期（商务公寓与华宅）究竟要卖多少钱？ Q2：商务公寓与华宅产品的各栋均价如何制定？
PPT文档演模板
XX万科·金域华府价格策略
•调整前提说明
•>>市场政策风云突变 •>>公寓性质变成商务公寓
PPT文档演模板
XX万科·金域华府价格策 略
PPT文档演模板
2020/11/3
XX万科·金域华府价格策略
目标沟通
我们对项目一期目标的思考：
品牌目标——巩固市场知名度，为后期产品提升形象。 速度目标——截止到6月底，三次开盘回款金额6亿元 价格目标——规避市场风险，合理的市场利润。
PPT文档演模板
XX万科·金域华府价格策略
切实解决城镇居民住房问题
13.万科金域华庭整合营销推广策划方案
主要发展城市型 通过旧物业的改造，盘活土
经济
地资源利用
重点发展都市型
工业
继续征用和开发土地拓展
连接南海经济，大沥经济实力与消费力将进一步与南海、广佛 融合，同时向西部扩张，带动周边配套及房地产市场的发展。项
32
目位于“西翼”，未来将发展成为大沥新城金融商贸中心。
城市规划
5. 城市功能分区
功能分区清晰，改善居住环境，发挥工业规模效应
大沥是广东省重点工业卫星镇和全国乡镇企业百强镇之一。以有色金属 深加工业为主，摩托车生产、机械制造、家用电器、制版印刷、塑料建材、 制衣制鞋、食品饮料等20多个优势行业.2007年上半年，大沥工业总产值 266.51亿元，同比增长26.02%；
投资潜力显著，发展后劲强大
2007年上半年，大沥百万元以上招商引资项目56个.其中，计划总投资 超千万元项目24个，计划总投资超亿元项目8个。
200多万吨,约占全国总量的1/3。
发展瓶颈：粗放型经营的中低端企业无序发展,没有充分发 挥规模效应
18
宏观经济
4.2 商贸物流业 ----广佛区域性专业市场及物流集散地
大沥“巴黎春天”商业步行街和黄岐商业中心步行街人气鼎盛.,但 缺乏规划,管理档次形象不高
现 状
嘉洲广场、雍景商城、时代广场相继开业，都市名汇、新都会广 场正加紧建设，商业业态逐渐丰富，城市商业架构初步形成
发展瓶颈：旧有商业档次形象不高，需要合理城市规划 提升业态档次
19
宏观经济
4.2 商贸物流业 ----广佛区域性专业市场及物流集散地
广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立
南国小商品城、中大小商品城隆重开业，中建博美五金装饰材料城、九龙 小商品城、大沥桂江农产品市场、广铁三眼桥粮油物流中心和康力医药物 流中心全面施工，广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立。
房地产万科金域华府营销策略
450
住宅首开，大批量推获， 去化周期：9.25-
造成热销的火爆场面
10.30
去化周期：10.30-
350
12.30
去化前一阶段余量
备注:建议万科调整施工计划，增加首次开盘的推货量，保证首次火爆开盘，促进后期销售
项目销售排期
10.03月
6.12 公寓开盘
9.25 住宅开盘
10.04月 10.05月 10.06月
4947.169811 25%
1236.792453
项目评分 12% 10% 12% 14% 16% 15% 18% 20% 12% 6% 8% 12% 155% 4900
5405.806452 25%
1351.451613 4980.55
项目评分 10% 8% 12% 12% 14% 13% 18% 18% 6% 4% 8% 8% 131% 4800
5.项目产品构成跨度大,对项目整体推广造成了一定的影响
应对策略：消除劣势
1. 通过大力宣传项目区域发展前景和万科品牌，来降低客户对项目区域 现状的抗性；
2. 通过现场围墙，园林等手段美化项目现场形象；
3. 通过绿化隔离带，高科技手段等手段隔离项目外部的噪音、灰尘污染；
4. 在宣传手段上，建立一个可以统领公寓、住宅的形象，避免项目先期 发售公寓而带来的降低形象
10%
物业管理
12%
总评分
参照项目售价（元）
折算价格（元）
参考权重（%）
加权后数目（元）
本项目价格
项目评分 16% 12% 16% 20% 18% 18% 16% 25% 10% 8% 10% 12% 181% 4700
4414.365 40%
长沙万科·金域华府案例分析
配套：
银行：邮政储蓄、中行、工行 医疗：养天和药店、楚仁堂药店、心健大药房 教育：南雅中学、广益试验中学、枫树山小学等名校环绕 市政：一馆三中心、体育文化公园、华雅高尔夫球场 商场：家乐福超市、家家乐超市、家和旺超市
项目区位属性:豪华居住区,地铁沿线
长沙百胜房地产顾问有限公司
5
项目片区特征
武广中央商务区：可整体或分片开发，拟建设高档商务 楼、公寓及其它配套商务设施，打造长沙城东新的CBD。
小区5#栋和10#栋之间，9#栋西向有临时停 车位，1#、2#栋、3#栋南向为社会停车位
小区北向11#栋与12#栋之间为小区下附二 楼地下车库出入口，小区东向1#栋与8#栋之 间为小区下附一楼地下车库出入口
6#、7#、8#、12#、13#共34层，2梯5户 1#、2#、3#、4#、5#、9#、10#、11#共10 层，其中4#为3梯29户
长沙百胜房地产顾问有限公司
7
项目片区特征
2010年圭塘河风光带及体育公园的整改，将缓解客户 对政府无法兑现承诺的不满，并能逐步改变周边居住氛 围不强的问题
圭塘河风光带（筹建）2010年开工，北起 香樟路，南至湘府路。位于项目东南角， 步行2分钟即可达到 天际岭国家森林公园，穿过天际岭隧道即 可到达，车行5分钟到达 体育文化公园，位于项目西北角，文化公 园周边分布“一馆三中心”：省举重馆、省 设计中心、网球中心、游泳跳水中心，步 行约8分钟即可到达
万科·金域华府电影季，4月25日携手《诸神之战》，以精彩绚烂的3D效果在万达影城举行。
4
项目区位及交通情况
区位：
项目位于长沙的东大门，紧邻雨花区政府和雨花市民广场，西 侧为长沙市南北主干道的万家丽路,南侧为东西主干道并通往 武广新城的香樟路。属于城市重点规划发展的武广新城的核心 区域，周边地段以住宅用地为主。
银行：邮政储蓄、中行、工行 医疗：养天和药店、楚仁堂药店、心健大药房 教育：南雅中学、广益试验中学、枫树山小学等名校环绕 市政：一馆三中心、体育文化公园、华雅高尔夫球场 商场：家乐福超市、家家乐超市、家和旺超市
项目区位属性:豪华居住区,地铁沿线
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项目片区特征
武广中央商务区：可整体或分片开发，拟建设高档商务 楼、公寓及其它配套商务设施，打造长沙城东新的CBD。
小区5#栋和10#栋之间，9#栋西向有临时停 车位，1#、2#栋、3#栋南向为社会停车位
小区北向11#栋与12#栋之间为小区下附二 楼地下车库出入口，小区东向1#栋与8#栋之 间为小区下附一楼地下车库出入口
6#、7#、8#、12#、13#共34层，2梯5户 1#、2#、3#、4#、5#、9#、10#、11#共10 层，其中4#为3梯29户
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项目片区特征
2010年圭塘河风光带及体育公园的整改，将缓解客户 对政府无法兑现承诺的不满，并能逐步改变周边居住氛 围不强的问题
圭塘河风光带（筹建）2010年开工，北起 香樟路，南至湘府路。位于项目东南角， 步行2分钟即可达到 天际岭国家森林公园，穿过天际岭隧道即 可到达，车行5分钟到达 体育文化公园，位于项目西北角，文化公 园周边分布“一馆三中心”：省举重馆、省 设计中心、网球中心、游泳跳水中心，步 行约8分钟即可到达
万科·金域华府电影季，4月25日携手《诸神之战》，以精彩绚烂的3D效果在万达影城举行。
4
项目区位及交通情况
区位：
项目位于长沙的东大门，紧邻雨花区政府和雨花市民广场，西 侧为长沙市南北主干道的万家丽路,南侧为东西主干道并通往 武广新城的香樟路。属于城市重点规划发展的武广新城的核心 区域，周边地段以住宅用地为主。
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游泳池 ★ ★ ★ ★
幼儿园 ★ ★ ★ ★
小学 ★ ★
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医疗
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区域市场界定 项目配套分析 产品细节分析 竞争供应分析
>>产品细节对比分析
区域内产品都较为注重性价比的打造,凸窗、拐角飘窗、多阳台等基本都被 采用，本项目产品具有一定的优势，但优势不是十分明显
尾盘
备注：高层住宅产品区域市场指以本案为中心涵盖武广、体育新城板块以及部分省府芙蓉南路板块，列举市 场典型楼盘作为区域市场参考。
区域市场项目分析：
>>区域楼盘规模中大型化，物业公司品牌化 区域楼盘多为中大型规模，区域典型楼盘约63%总建筑面积在30万㎡以上，主打规模 品质社区为主；在合作方物业单位的选择上档次也较高，戴德梁行、绿城物管、长 城物管等国内一线物管公司。 >>建筑外立面以欧式风格为主 由于区域内均为大规模楼盘项目，为提升项目品质，各楼盘建筑风格均选择以欧式 建筑风格为主，60%的楼盘建筑风格为欧式外立面。 >>价格以4500-5000元/㎡为主 由于区域内武广新城板块的炒作，区域楼盘价格较高，楼盘价格普遍超过4500元/㎡ ，部分高品质楼盘价格超过5000元/㎡。
长沙万科金域华府周边竞品分析及公寓推广
>>项目公寓客户描述
置业动机 来源区域 关注价值点
客户特征
投资为主,自住兼投资为辅
项目周边、长沙其他区域、地州市客户
地段、万科品牌、投资价值
主要分为两类客户 >>投资客户 多次置业,有较强的经济实力; 认可区域发展前景,看中投资价值; 注重投资回报率; >>自住兼投资客户 大多为首次置业,满足过渡居住需求; 重视投资回报率,便于以后换房; 认可万科品牌及其人文内涵 重视私人空间
四房 二房三房 一二三房 三房四房 一二三房 三房四房
复式
面积区间 79-155 80-140 120-170 90-140 130-160 80-133 110-145 180-560 166-180
140 66-112 40-122 103-280 52-120 120-130 190-250
均价 5300 5600 4900 4600 4600 4800 4300 5200 4200 4300 4900 4800 5000 4600 4500 5300
万科.金域华府
恒大城
恒大绿洲
茂华国际湘
★
三江花中城
新城新世界
万树丹堤
★
彩云之翼
中隆国际御玺
★
盛世华章
★
水岸天际
★
中城丽景香山
星城荣域
★
长大彩虹都
★
欧洲城公爵
博林金谷
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凸窗 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★
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拐角飘窗 空中花园
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花池 ★
多阳台
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物业管理 戴德梁行 戴德梁行 茂华物业 华诚物业 华天物业
待定 泰禹物业 恒威物业 大当家物业 港龙物业 绿城物业 长城物业 建安物业
待定 待定 中航物业
外立面 北欧 北欧 德式 新古典 现代 现代 中式 新古典 中式 新古典 新古典 现代 新古典 德式 欧式 德式
在售户型 二房三房 二房三房 三房四房 二房三房 三房四房 一房二房 三房四房 四房五房 四房五房
>>在售户型主力面积为90㎡-144㎡三房、四房 多数楼盘目前在售户型均为中大面积产品，区域为60㎡以下公寓产品极少，仅在09 年下半年出现以万树丹堤、星城印象为代表的公寓产品。
区域市场界定 项目配套分析 产品细节分析
>>配套对比分析
区域内代表楼盘(如恒大绿洲,新城新世界等),大多规划配套较为齐全,本项 目与之对比在配套方面没有优势
核心竞争区域：武广新城板块 次级竞争区域: 省府板块
项目: 全装修、超过50万㎡、涵盖公寓、住宅、商业综合物业类型， 项目面临竞争不仅限于区域内部，跳出区域，才能赢得更好的市场。 界定原则：1、项目本身规模体量因素——约54.6万㎡
2、区域内同质典型楼盘——恒大绿洲、新城新世界 3、类似区域之间典型楼盘竞争——热点潜力省府板块
已售面积 约150869 约163156 约186000 约115000 约260000 约42000 约370000 约210000 约290000 约96000 约180000 约63000 约100000 约45000 约130000 约150000
园林风格 北欧 北欧 —— —— —— 东南亚 中式 欧式 新中式 —— 欧式 现代 欧式 —— 欧式 ——
项目 万科.金域华府
恒大城 恒大绿洲 茂华国际湘 三江花中城 新城新世界 万树丹堤 彩云之翼 中隆国际御玺 盛世华章 水岸天际 中城丽景香山 星城荣域 长大彩虹都 欧洲城公爵 博林金谷
会所
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商业 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★
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球场
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武广新城板块
省府板块
区域项目概况
项目 恒大城 恒大绿洲 茂华国际湘 三江花中城 新城新世界 万树丹堤 彩云之翼 中隆国际御玺 盛世华章 水岸天际 中城丽景香山 星城映象 星城荣域 长大彩虹都 欧洲城公爵 博林金谷
总建面积 560000 610000 500000 180000 1200000 86000 800000 420000 400000 191000 350000 192000 280000 160000 350000 600000
衣帽间 ★
区域市场界定 项目配套分析 产品细节分析 竞争供应分析
区域市场潜在供应统计
未来2-3年内，区域内潜在供应量将超过461万㎡，同档次、价格、品 牌楼盘也会相继推出，对本案后续中大户型销售会带来不小的竞争影 响。
项目名称
喜来运达国际广场 大东门商业广场
湖湘桃源 英郡年华 融科.东南海 香格里.香樟小区 香樟鑫都 中港珠宝旅游商业城 潇湘名城（长福花苑） 新华盛丽园 城南故事 长房·天际岭项目 仁一家园
对项目公寓营销的启示：
>>推广发力方向：
地段、万科品牌、投资价值;
>>60平米户型抗性:
样板间展示空间处理,重点满足功能性居住客户需求
启示2:公寓产品紧扣投资价值,突出区域升值给项目带来 的契机
公寓分析
项目解读 市场分析 高层分析 项目定位 营销策略 策略保障
商业分析
区域高层市场分析
区域市场界定 项目配套分析 产品细节分析