长沙万科金域华府商业项目周边竞品分析及公寓推广策略精品PPT课件

武广新城板块
省府板块
区域项目概况
项目 恒大城 恒大绿洲 茂华国际湘 三江花中城 新城新世界 万树丹堤 彩云之翼 中隆国际御玺 盛世华章 水岸天际 中城丽景香山 星城映象 星城荣域 长大彩虹都 欧洲城公爵 博林金谷
总建面积 560000 610000 500000 180000 1200000 86000 800000 420000 400000 191000 350000 192000 280000 160000 350000 600000
>>在售户型主力面积为90㎡-144㎡三房、四房 多数楼盘目前在售户型均为中大面积产品，区域为60㎡以下公寓产品极少，仅在09 年下半年出现以万树丹堤、星城印象为代表的公寓产品。
区域市场界定 项目配套分析 产品细节分析
>>配套对比分析
区域内代表楼盘(如恒大绿洲,新城新世界等),大多规划配套较为齐全,本项 目与之对比在配套方面没有优势
衣帽间 ★
区域市场界定 项目配套分析 产品细节分析 竞争供应分析
区域市场潜在供应统计
未来2-3年内，区域内潜在供应量将超过461万㎡，同档次、价格、品 牌楼盘也会相继推出，对本案后续中大户型销售会带来不小的竞争影 响。
项目名称
喜来运达国际广场 大东门商业广场
湖湘桃源 英郡年华 融科.东南海 香格里.香樟小区 香樟鑫都 中港珠宝旅游商业城 潇湘名城（长福花苑） 新华盛丽园 城南故事 长房·天际岭项目 仁一家园
物业管理 戴德梁行 戴德梁行 茂华物业 华诚物业 华天物业
待定 泰禹物业 恒威物业 大当家物业 港龙物业 绿城物业 长城物业 建安物业
待定 待定 中航物业
外立面 北欧 北欧 德式 新古典 现代 现代 中式 新古典 中式 新古典 新古典 现代 新古典 德式 欧式 德式
在售户型 二房三房 二房三房 三房四房 二房三房 三房四房 一房二房 三房四房 四房五房 四房五房
核心竞争区域：武广新城板块 次级竞争区域: 省府板块
项目: 全装修、超过50万㎡、涵盖公寓、住宅、商业综合物业类型， 项目面临竞争不仅限于区域内部，跳出区域，才能赢得更好的市场。 界定原则：1、项目本身规模体量因素——约54.6万㎡
2、区域内同质典型楼盘——恒大绿洲、新城新世界 3、类似区域之间典型楼盘竞争——热点潜力省府板块
已售面积 约150869 约163156 约186000 约115000 约260000 约42000 约370000 约210000 约290000 约96000 约180000 约63000 约100000 约45000 约130000 约150000
园林风格 北欧 北欧 —— —— —— 东南亚 中式 欧式 新中式 —— 欧式 现代 欧式 —— 欧式 ——
长沙万科金域华府周边竞品分析及公寓推广
>>项目公寓客户描述
置业动机 来源区域 关注价值点
客户特征
投资为主,自住兼投资为辅
项目周边、长沙其他区域、地州市客户
地段、万科品牌、投资价值
主要分为两类客户 >>投资客户 多次置业,有较强的经济实力; 认可区域发展前景,看中投资价值; 注重投资回报率; >>自住兼投资客户 大多为首次置业,满足过渡居住需求; 重视投资回报率,便于以后换房; 认可万科品牌及其人文内涵 重视私人空间
项目 万科.金域华府
恒大城 恒大绿洲 茂华国际湘 三江花中城 新城新世界 万树丹堤 彩云之翼 中隆国际御玺 盛世华章 水岸天际 中城丽景香山 星城荣域 长大彩虹都 欧洲城公爵 博林金谷
会所
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商业 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★
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球场
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对项目公寓营销的启示：
>>推广发力方向：
地段、万科品牌、投资价值;
>>60平米户型抗性:
样板间展示空间处理,重点满足功能性居住客户需求
启示2:公寓产品紧扣投资价值,突出区域升值给项目带来 的契机
公寓分析
项目解读 市场分析 高层分析 项目定位 营销策略 策略保障
商业分析
区域高层市场分析
区域市场界定 项目配套分析 产品细节分析
游泳池 ★ ★ ★ ★
幼儿园 ★ ★ ★ ★
小学 ★ ★
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医疗
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★来自百度文库
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区域市场界定 项目配套分析 产品细节分析 竞争供应分析
>>产品细节对比分析
区域内产品都较为注重性价比的打造,凸窗、拐角飘窗、多阳台等基本都被 采用，本项目产品具有一定的优势，但优势不是十分明显
项目
入户花园
备注 精装 精装
尾盘 二期尾盘
二期尾盘
备注：高层住宅产品区域市场指以本案为中心涵盖武广、体育新城板块以及部分省府芙蓉南路板块，列举市 场典型楼盘作为区域市场参考。
区域市场项目分析：
>>区域楼盘规模中大型化，物业公司品牌化 区域楼盘多为中大型规模，区域典型楼盘约63%总建筑面积在30万㎡以上，主打规模 品质社区为主；在合作方物业单位的选择上档次也较高，戴德梁行、绿城物管、长 城物管等国内一线物管公司。 >>建筑外立面以欧式风格为主 由于区域内均为大规模楼盘项目，为提升项目品质，各楼盘建筑风格均选择以欧式 建筑风格为主，60%的楼盘建筑风格为欧式外立面。 >>价格以4500-5000元/㎡为主 由于区域内武广新城板块的炒作，区域楼盘价格较高，楼盘价格普遍超过4500元/㎡ ，部分高品质楼盘价格超过5000元/㎡。
万科.金域华府
恒大城
恒大绿洲
茂华国际湘
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三江花中城
新城新世界
万树丹堤
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彩云之翼
中隆国际御玺
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盛世华章
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水岸天际
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中城丽景香山
星城荣域
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长大彩虹都
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欧洲城公爵
博林金谷
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凸窗 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★
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拐角飘窗 空中花园
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花池 ★
多阳台
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四房 二房三房 一二三房 三房四房 一二三房 三房四房
复式
面积区间 79-155 80-140 120-170 90-140 130-160 80-133 110-145 180-560 166-180
140 66-112 40-122 103-280 52-120 120-130 190-250
均价 5300 5600 4900 4600 4600 4800 4300 5200 4200 4300 4900 4800 5000 4600 4500 5300