租赁权评估案例 - 上海财经大学

无形资产评估案例3.4

租赁权评估案例

案例

××购物广场有限公司拟转让其租赁的××地下商业建筑的承租权。

一、租赁权价格形成的特点及评估技术思路

1、租赁权价格形成的特点

租赁权作为一项权利，在评估中必须充分了解其价格形成的过程，才能通过科学的估价途径得到其合理的价格。

当承租人与房地产的权属人签订了房地产租赁合同，便拥有租赁房地产一定时间内的使用、收益等权利，同时承担按照租赁合同约定支付租金的义务。

当预计剩余租赁期内，房地产市场租金价格高于租赁合同约定的租金的时候，如果承租人将租赁合同进行转让会获得收入，如果出租方收回出租房地产需要对承租人进行补偿，承租人转让租赁合同所获得的收入（或出租方收回出租房地产对承租人进行的补偿）金额就是租赁权价格，采用收益法进行评估时为剩余租赁期内赢利租金（即房地产市场租金价格与租赁合同约定租金的差额）的现值。

当预计剩余租赁期内，房地产市场租金价格低于租赁合同约定的租金的时候，租赁权便没有价值。但是，一般情况下由于房地产具有

资源稀缺性、位置固定性、独一无二性、保值增值性等特性。随着时间的推移，人口和收入增加，需求增加导致稀缺性增加以及外部经济或相互影响会引起房地产市场租金价格上涨。

2、租赁权评估的技术思路

采用收益法，将剩余租赁期内的赢利租金采用一定的还原利率还原求取待估房地产承租权价格。

二、市场租金的确定

采用市场比较法测算××地下商业建筑估价时点市场租金的价格。

1、计算公式

估价对象市场价格=•比较案例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正

2、比较案例选择

根据评估人员进行的市场调查和公司所掌握的市场信息，通过对周边地区近期发生过交易的物业进行收集整理分析，挑选出三个交易案例作为比较案例。

案例A：××路180号

该房屋位于××路西首，临××路，总建筑面积20000平方米，共四层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。租金单价为2.33元/平方米.天。

案例B：××路147号

该房屋位于××路中段，临××路，总建筑面积31200平方米，

共四层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。租金单价为2元/平方米.天。

案例C：××路××商业广场

该房屋位于××路西首，临××路，租赁建筑面积17000平方米，位于该房屋的第二层和第三层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。租金单价为1.97元/平方米.天。

3、房地产价格影响因素说明

表一：房地产价格影响因素说明表

4、房地产价格影响因素修正系数的确定

设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与评估实例进行比较，得出房地产价格比较因素修正系数表和比较因素修正指数表如下：

表二：比较因素修正系数表

表三：比较因素修正指数表

5、计算结果

通过比较修正后，我们认为这三个比较结果都比较接近正常的市场价格，故对其采用算术平均确定××地下商业建筑的租金价格，即为2.13元/平方米.天。

估价时点市场租金（季度租金）=建筑面积×2.13×90

=31696.97×2.13×90

=607.63万元

根据××地下商业建筑租赁的自身特点，本次估价，在剩余租赁年期内不考虑市场租金的变化，也不考虑通货膨胀的影响。所以，本次估价，将估价时点市场租金作为估价时点以后至租赁合同截止日的市场租金。

三、租赁合同租金

根据租赁协议，租赁合同租金应缴金额及时间见下表：

表四：地下商业建筑应缴租金明细表

四、市场租金与实际支付租金差额的确定

市场租金与实际支付租金的差额计算的详细情况见下表：

表五：市场租金与实际支付租金的差额计算表

五．还原利率的确定

资本化率的确定方式有市场提取法、安全利率加风险调整值、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法，本次评估采用市场提取法。

通过市场调查，选取××地下商业建筑附近若干个写字楼市场交易价格、相同楼层对应的市场租金、房屋重置成本，具体情况列表如下：

表六：参照案例交易情况表

写字楼资本化率计算过程见下表：

表七：资本化率计算表单位：元/平方米

从上表可以看出,写字楼A、B、C、E的市场资本化率基本一致，写字楼D的市场资本化率偏离其他案例比较大，所以本次估价取写字

楼A 、B 、C 、E 的市场资本化率算术平均值作为写字楼资本化率:

(7.98%+8.06%+7.97%+7.91%)/4=7.98%

由于××地下商业建筑的用途为商场，考虑其资本化率要高于写字楼资本化率，本次估价取其资本化率为：

7.98%+1%=8.98% 六、租赁转让价格的确定 1、计算公式

n

n n n R a R a R a R a a V )

1()1()1(111232

1+++++++++

=-- 其中：V ——转让价格

a n ——市场租金与实际支付租金的差额 R ——房地产季度还原利率，为8.98%÷4=2.25% n ——房地产收益期数，本次评估按照季度付款考虑，n=64 2、根据上述公式计算，××地下商业建筑承租权转让价格为2164.13万元。