房地产市场发展报告

房地产市场发展报告

在连续多年保持高速增长的发展态势下，的房地产市场开始进入一个关键时期。一方面房地产业在国民经济中的地位越来越重要，对相关行业的拉动作用越来越明显；另一方面房地产市场发展“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现，越来越受到各方面的关注。

一、周期波动与分阶段回顾

(一)周期波动分析

国外的经济理论和日本、香港、等地房地产业发展的实例都证明，与宏观经济增长过程中的周期波动现象相似，在房地产经济发展过程中也客观存在着房地产周期波动。考虑到统计指标的代表性、时间序列数据取得的难易程度，我们选取了房地产業增加值增幅、房地产开发投资额增幅、房地产开发投资额占固定资

产投资的比重、商品房屋销售额增幅、房屋施工面积、住宅施工面积、房屋竣工面积、住宅竣工面积、商品房销售面积、商品房销售价格增幅和房地产业职工人数增幅等11个指标，计算出1991年以来各年房地产扩散指数Q)值(见图1)。虽然受现有房地产数据(尤其是缺乏1990年以前的时间序列资料)的限制，以及扩散理论模型本身的误差而影响其周期划分，但我们还是可以看出房地产经济存在着周期性波动特点。

从运动轨迹来看，房地产周期与海外其他地区的房地产周期相比有独特的波长。美国房地产从1870年开始大约按18-20年的频率完成一次周期循环波动，与库兹涅茨长周期(18-20年)基本一致；日本房地产基本是7年一次周期，香港房地产从1945年二战后大致是7-8年一次周期，房地产从1970年开始周期循环大致是5-6年，以上三个国家和地区基本是遵循朱格拉周期(6—7年)。而我国的房地产周期波动时间大致是4-5年。在对图形分析的基础上，结合房地产业的实际发展情况，我们认为，的房地产波动周期为8—9年，比全国的房地产周期长，也略长于朱格拉周期。其中1997年是萧条转折点，1993年是上一个周期的景气分割点，而目前正处于1998年开始的新一轮周期的繁荣阶段后期，其后续发展值得关注。同时根据有关专家学者对房地产业发展状态的划分，1997年房地产业的发展处于过冷区；1996年和1998年处于冷区；处于适度区的年份是1991午、1994年、

1995年、1999年和2000年；2002年处于热区；而1992年、1993年和2001年、2003年均处于过热区域。

对比分析房地产波动与全省宏观经济波动的运行趋势(见图1)，可以看出以下特点：

1.从总体上看，房地产业周期波动与宏观经济波动在趋势上具有十分明显的拟合关系，总体运行趋势和周期长度基本一致，但房地产周期的起始时间要早于宏观经济周期一年左右，说明房地产周期波动在宏观经济周期波动中处于先行地位。

2.与宏观经济波动振幅日益收敛的趋势相比，房地产周期波动幅度明显较大，反映了房地产作为一个新兴产业在发展初期所难以避免的不稳定特征。但可以预期，随着宏观调控水平的不断提高，未来房地产经济运行过程中的波动振荡将会逐步减小，房地产业将进入更为稳定的增长过程。

(二)房地产市场发展阶段回顾

尽管扩散指数能粗略地勾勒出房地产经济的周期波动状况，但在分析回顾房地产发展历程时，更多地可以参照产业运行环境特别是产业政策与体制变动，同时结合多项房地产业统计指标来

展开。我们认为20世纪90年代以来房地产发展大致可划分为以下四个阶段：

第一阶段：启动、过热阶段(1991年-1993年)。在国家未实行土地有偿出让制度之前，我国尚没有针对私人消费供给的公开商品房市场，只能用计划指标购房，由团体、单位购房并用实物分配的方式向个人转移居住的权利。1991年实行土地有偿出让制度推动了我国房地产市场建设的全面起步，也是中国第一次房价高速上涨的原因。1992年和1993年，房地产开发投资额同比增幅分别达到106.6%和284.4%，其中住宅开发投资额同比增长108.0%和291.8%。尤其是1993年，全省各项房地产业统计指标几乎都比上午增长一倍以上，是房地产发展速度最快的一年，当年商品房销售价格也在1992年上涨32.3%的基础上，继续上涨31.7%，平均价格已超过千元。以省城为例，房地产开发就是在1992年以别墅、高档涉外公寓起步的，开发的重点是之江银湖区块与市中心。

第二阶段：回落、调整阶段(1994年-1997年)。1994年我国宏观经济增长出现了持续的通货膨胀，各方面对过热的经济增长有所警示，国务院发出了加强固定资产宏观调控的通知，一度实施紧缩政策，受此宏观背景的影响，房地产业高速增长的势头得到遏制。尽管由于房地产投资的惯性作用，1994年、1995年

各项房地产统计指标仍呈上升态势，但其增幅已逐年回落。1996年，部分指标开始出现负增长，1997年则达到最低点。如全省房地产开发投资额增幅，从1994年的67.3%，逐年下降到1997年的—11.5%；住宅开发投资额增幅，从1994年的56.7%，下降到1997年的—13.9%。商品房竣工面积与销售面积之比也由1994年的1.62：1上升到1996年的1.82：1，供大于求的现象较为明显。而据建设部和国家企业调查总队于1998年初联合对全国16个城市开展的快速调查结果显示，1997年底，、两市的商品房空置率达到29.9%，超过了国公认的15%的空置率警戒线。

第三阶段：复苏、发展阶段(1998年-2000年)。1998年中央出台的停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化、并允许个人利用银行贷款购房的政策，推动了我国房地产市场的复苏。1999年房改房上市的力度加大，对增量房产的销售和存量房产的流通都起了积极的促进作用。1998年、1999年和2000年房地产开发投资额增幅分别为5.2%、20.0%和23.2%，扭转了1994年以来房地产开发投资增幅持续下降的局面。商品房销售平稳增长，销售面积年均增长13.9%。银行按揭使个人购买力不断增强，个人购买商品住宅面积占当年全部住宅销售面积的比重由1998年的80.9%，上升到2000年的95.5%，房地产市场已实现由集团消费和个人消费相结合的时代向个人消费为主的零售时代的转变。商品房销售价格也稳步上涨，年均增幅为8%.左右，全省平