购房陷阱规避(六)

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第二步:借款人提出书面申请。
申请然找经办人的要求准备齐全的文字材料，请经 办人员审核。文字材料主要指：如贷款申请人购买 商品房，申请人需要提交填写好并有单位盖章的借 款申请表、认购书或购房合同、有效身份证、户口 本、结婚证；如贷款申请人购买房改房（单位售房、 房管所售房）,申请人除上述材料外，还需提供房改 售房的方案复印件、售房方案复印件、售房方案的 批复复印件、所售房屋的大产权（售房单位产权） 或确权证明复印件。如贷款申请人购买安居房、集 资建房等其他形式住房，需按照管理中心的要求提 供相应的材料。
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第六步：银行调查。
借款申请人拿到《调查通知单》后，要到 《调查通知单》上著名的银行经办机构，有 银行经办机构对贷款进行调查，并知道贷款 申请人填写有关的贷款合同。需要盖章的合 同（如保证合同、收押合同）到有关部门加 盖公章、采用财产抵押担保或购买购房综合 险的办理有关保险手续，采用保证担保的银 行对担保单位进行审核调查。
第五步:开具《调查通知单》。
借款申请人所持所有文件(身份证、户口本、结婚证、 借款申请表、正式购房合同、购商品房等需评估贷 款的评估报告、购买房改房贷款的房改售房方案复 印件、方案批复复印件、大产权或明确证明复印件、 贷款经办人员要求的其他文件)到管理中心，经办人 员审核后，确定贷款额度、贷款期限、担保方式， 并开具《调查通知单》。经办人员每人将《调查通 知单》登记后录机。
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3.城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段 挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道 附近，不应超过１公里，否则有些设施难以接通， 对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带，要么基本 设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价 增加。 4.生活便利。步行１０分钟左右即可到达各类商业 服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务 需求，医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到。 5.环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步 行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、 周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。
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住房公积金贷款有以下作用：
（1）帮助职工定向积累购房资金。由于一套普通 住房的价格一般相当于职工家庭二三十年的收入总 和。但住房作为一种长期的消费，特别是现在国家 已经取消福利分房，实施货币分房补贴的房改新政 策后，居民在购房资金的筹措上更是需要依靠自身 长期的积累完成。为了解决这一问题，从我国的国 情出发，住房公积金制度要求职工从参加工作开始， 每月拿出一部分工资收入，定向储蓄，定向用于购 房，这并不意味着要额外增加职工的生活负担，而 只是要求职工在住房消费上拿出理应拿出的那一部 分收入。这也并没超出居民的经济承受能力。
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消费者买房应重视的11个问题 1价 格
如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的 投资， 您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银 行利率、地段升值潜力等诸多因素。看看百家杂谈 （什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热 销等） 交通状况：交通是买方考虑的重要因素，四通八达、 进出方便，有停车位物业才算物尽其用。
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4有贷款行为认可的资产进行抵押或质押，或（和） 有关规定条件的保证人为其担保。按银行目前的操 作看，个人住房商业贷款一般采用抵押加阶段性保 证的担保方式，抵押物一般为申请贷款所购买的房 屋，保证人为房屋出卖人，及开发商。在借款人取 得《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记之前，由 开发商承担连带保证责任，在办理房屋登记抵押后， 由房屋抵押提供担保贷款。开发商提供的保证责任 需要开发商与贷款银行签订《合作协议》作为前提， 所以就具体楼盘而言，贷款银行是相对固定的，购 房者只能向开发商的协议银行申请个人住房商业贷 款。
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而且，国家还做出规定：对住房公积金免征 个人所得税。贷款利率上的优惠。交存公积 金后，职工申请获得的住房公积金贷款利率 是低于一般市场利率的，因为住房公积金管 理机构发放这一贷款时，实行的是保本微利 的经济方针，而不是向银行的其他贷款以赢 利为目的。
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住房公积金贷款的申请有以下几个步 骤:
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第三步：评估。
对购买商品房多呢更需要评估的贷款，贷款 经办人员对上述材料审核无误后，给借款申 请人以初步的意见，并开具抵押物审核评估 的通知单，借款申请人持单到评估机构对贷 款房屋进行评估。对于购买房改房、安居房 等不需要评估的贷款，按照第五步办理。
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第四部：开具贷款承诺。
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第七步：签署委托合同、委贷通知。
银行经办机构对贷款调查完毕后将有关材料 送到管理中心，并告知借款申请人等待通知。 管理中心根据银行的调查意见对所有贷款材 料、合同进行审批，审批同意后与银行经办 机构签立委托合同和委贷通知单，通知银行 可以办理房贷手续。
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委托合同
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此外，对已有住房的家庭，当其对自由住房 进行翻建、装修时，也可以向住房公积金管 理机构提取个人的住房公积金，以资助解决 所遇到的资金不足问题。还有，即使家有祖 传住房，在个人一生的工作中尚不需要动用 住房公积金来构建房子，但只要到你退休时 或中间不幸遇到意外事故完全丧失劳动能力 的，个人即可全部提取住房公积金的本息余 额，相信届时将会得到一笔数额非常可观的 “养老金”了。
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第九步：放款。
借款人于放款日到银行办理放款手续，贷款 将直接拨付到售房单位账户。 贷款的审查发放手续完毕。
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2．个人住房商业贷款
个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房 而向银行申请的一种贷款。
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申请个人住房商业贷款的条件。
1有合法的居留身份，指城镇据居民及在城镇 常住的有居留权的外埠居民、境外、国外居 民。 2有稳定的职业和收入。 3有按期偿还本息的能力。 借款人按期支付贷款本息后，应有足够的生 活费用。一般情况下，按期还款额不应超过 其收入的一半，个别高收入者除外。
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7年龄应在要求范围内。对年龄的要求各个银 行有所不同，一般要求男性借款人不超65岁， 女性借款人不应超过60岁。
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个人商品房贷款金额及贷款年限。
根据银行规定，个人住房贷款最高贷款额不超过 全部价款的80%，同时要求贷款额为万元的整数 倍。借款人可在最高贷款额度内申请万元整数倍 的贷款。 关于贷款期限，按银行现行政策，个人住房贷款 的最长期限为30年，另按照银行对借款申请人的 年龄限制，申请人申请的贷款期限家申请人申请 贷款是的年龄不应超过65（男性）或60（女性）， 所以借款人可申请的个人住房贷款期限最长为65 （男性）或60（女性）减去借款申请人申请贷款 是的年龄，且不得超过30年。
第八步：划款。
银行在房贷前准备工作完毕后确定具体房贷 日期，通知借款人，并于放款日（或提前一 两天）填写《个人住房担保委托贷款拨款明 细单》加盖银行经办机构公章后到管理中心 办理划拨手续。管理中心贷款经办人员对拨 款明细单审核后开具拨款通知单，通知财务 人员开具有关划拨单据。经办人员根据拨款 通知单、拨款明细单登记后第二次录机。
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面 积
在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售 面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋 销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售 面积怎样测算?商品房按“套”或“单元”出售， 商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元 内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公 用建筑面积之和。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建 筑面积 套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积 ＋阳台建筑面积
购房陷阱规避（ 购房陷阱规避（六）
制作者： 制作者：尹科
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房贷常识
购买住房，通常有两种付款方式，一种是一 次性付款，另一种是向银行贷款。
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一次性付款是过去最常见的一种付款方式，目前一 般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。一次性付 款一般都能从销售商处得到房价款一定的优惠，如 是现房则能较快获得房屋的产权，如果是期房则这 种付款的方式价格相对较低。不利之处就是一次性 付款需要大量现金，且损失此项目的利息，对经济 能力有限的购房者压力较大，另外，如果是期房的 一次性付款，开发商有可能不按时交房，造成利息 甚至全部房款损失，购房风险较大。
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（一）房贷的方式
个人住房贷款有两种方式： 一是公积金贷款； 二是商业贷款。
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1．公积金贷款 ．
住房公积金贷款是为支持一般收入的职工家 庭购房而设立的一种低息长期贷款。属于政 策补贴性质，贷款利率低，不仅低于同期商 业银行贷款利率（仅为同期商业银行抵押贷 款利率的一半），而且低于同期商业银行存 款利率。也就是说，在公积金抵押贷款利率 和银行存款利率之间存在一个利差。同时， 住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手 续时收费减半。
评估完毕后，借款申请人除评估报告再次到 管理中心，经办人员进一步综合评估结果对 贷款申请进行审核。对于未签立正式购房合 同的申请人，贷款经办人员审核同意贷款后 开具贷款承诺书，借款申请人持之到开发商 处签立北京市房屋土地管理局统一印制的标 准购房契约文本，购买其放着需办理预售登 记。
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5有购买住房的合同或协议。申请个人住房贷 款以签订《商品房买卖合同》或《经济适用 房买卖合同》为前提。 6提出借款申请时，应有不低于购买住房所需 资金的20%的自筹款，若已作为购房首付款 支付给售房单位的，则需提供相应的付款凭 据原件和复印件。
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根据《中华人民共和国担保法》的规定，采 用低压方式作为贷款担保，抵押物的价值应 高于贷款额。但银行为降低贷款风险，一般 要求抵押率不得超过80%，即贷款额不得超 过房屋价值的80%，对新建房屋而言，房屋 价值一般以房屋交易价为准，也就是说，借 款人可申请的最高贷款额应不超过全部房价 款的80%。借款人可在最高贷款额度内申请 贷款，贷款外所需购房款由购房者自筹。
第一步：借款人申请提出贷款意向，领取有关材料。 申请人到其缴存住房公积金的住房资金管理中心或 分属中心提出贷款要求，想贷款经办人员如实介绍 其所购房屋情况、本人及其配偶的工作和收入情况、 希望申请的金额和期限、其住房公积金的交存情况、 可以提供什么样的担保，同时领取借款申请表及有 关材料，由经办人员给申请人初步的建议，告诉其 需要准备的材料。
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（2）帮助职工提前购房或住房装修。
虽然房价相当于职工年收入的二三十倍，但 职工参加住房公积金后，就有资格获得住房 公积金管理机构的低息优惠贷款，五六年后 就可以用其这些年积蓄的存款、住房公积金 余额，再加上从住房公积金管理机构得到的 个人住房公积金贷款。也就是说，参加了住 房公积金的个人，可以更有保障地买到住房。
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2位 置
如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的 是位置是否优越，因为处于好位置的房子才能满足 您的各类需求。它通常具有下列特征： 1.城市上风上水。在城市中心区的上风上水方 向，城市主要工业区的上风上水方向，如北京的上 风上水方向为西北方向。 2.交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他 地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障， 一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到， 并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、 转学等。
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社区环境：在人口越来越密集的大城市，社 区环境已经成为购房者投资前越来越重视的 因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全 性、配套设施都可能对您入住后的生活产生 重大影响。 户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的 构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的 选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。
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（3）享受政府的优惠。
其主要有：交存时的资助。当职工每月拿出工资收 入的一定比例交存时，其所在单位也必须同时以同 样的数额给予交存资助，这两项合并后即为职工的 个人住房公积金。交存后的存款利率及税收上的扶 植。职工交存的住房公积金，在中国人民银行颁布 的《人民币利率管理规定》中，已给予了适当提高 计息利率的优惠，即，银行对职工的“上年结转户” 的个人住房公积金存款（每年的利息结转日为6月 30日），按三个月定期整存整取存款的利息计息， 改变了原来按活期存款利率计息的不合理规定。