2019绿地大明宫项目整合传播策略案122p
2019绿地大明宫项目整合传播策略案122p 共123页
发问：929之后，大地产何去何从？
思考：无论新政的执行状况如何，就市场的效果来看，刚性需求是大浪淘沙难 以抑制，再次分析所谓刚需与投机对流实况：
1——第一次置业计划 2——改善性居住，对居住品质更高要求 3——非投机性质的投资行为
小结：假设置业者在地缘上比较确定，需求明确的导向更倾于一种长久型的居 住计划。
户外及报纸平面创意表现
【表现方案二】
LOGO及VI应用（一）
LOGO及VI应用（二）
户外及报纸平面创意表现
THANKS
谢谢
绿地力拔高端头筹，抢开大明宫
【项目形象定位】
大明宫·二环上 120万㎡城市别墅区
E 质变，大明宫
板块发展品牌竞夺 应世而出 有为而治
【大明宫的特质关键词】
夏宫
与太极宫和兴庆宫，合成大唐三宫
大 明 宫 北京故宫的4.5倍大 千官望长安，万国拜含元
俯瞰整座长安城
一座相对独立的城堡
贞观八年始建，九年更名大明宫
绿地·大宫城 大师空间赏
邀约两岸三地空间设计大师创作
全球品牌，世界会晤
绿地全球品牌签约会
大宫城＆招商银行战略合作会
特别为会员订制的私人理财服务
海归企业家俱乐部
与侨联、工商联合作，吸纳海归私企业主
.............
D 创作表现
板块发展品牌竞夺 应世而出 有为而治
【表现方案一】
LOGO及VI应用
图示：新政下的消费主力梯线图
4成份额 第一集群
2成份额 第二集群 追求品质居住改善
1成份额 第三集群 城市高端居住形态
首次置业首选考虑
小结：市场需求鲜明且集中
B 大势之下，看出品走向
绿地西安绿地新里魏玛公馆二期整合推广思路
与2008年度MINI精品都市风尚之旅MINI Collection Urban Style Tour 活动 联动将巡展引入西安制造开盘仪式的噱头与声势
馆藏风尚·红动西安 ——开盘典礼暨宝马MINI中国巡展红馆站
MINI双层巴士全球巡演的活动2008年7月在深圳首次亮相中国并掀开中国大陆MINI精品都市风尚之旅MINI Collection Urban Style Tour的序幕这辆传奇而时尚的双层巴士将会一路经过深圳、东莞、广州、厦门、福 州、温州、台州、宁波、杭州、上海、苏州、无锡、常州、南京、青岛、天津和北京历时三个多月在全国17 个城市与MINI的爱好者亲密接触
红色在各大数码产品中一向是限量版的首选色彩例如2008年iriver韩国顶级随身听品牌 推出了限量 版的迪斯尼MP3苹果公司也推出了由首席设计师Stuart Hughes亲自操刀打造的红色限量版iPhone
甚至2008百事可乐推出13亿激情敢为中国红的口号 红色限量版百事罐耀目登场……引发全民激情
产品
项目拥有魏玛公馆大社区的优越环境有着高于片区其他 项目的卓越品质但二期项目60-90㎡一房、二房为毛坯
房在精装修公寓开始逐步形成市场主流的大环境 下项目面临着产品方面的巨大压力
竞争
项目预计毛坯售价5500元/㎡毗邻的白桦林居精装修小 公寓售价亦在5800元/ ㎡在实际价格上二期项目要高出
白桦林居几百元在以低总价取胜的小户型市场上并 不占有鲜明的竞争优势
案名建议：
红馆
时尚、品位、情调引人联想 汇聚新生力量与事物的潮流之地 工作与事业蒸蒸日上的火红起点
城市当红人物的第一居所
新里·魏玛公馆二期
位于九龙油尖旺区红磡畅运道9号的红馆即红磡体育馆是香港的综合 室内多用途表演场馆无数当红人士在此演出已成为检验明星当红与否 的标准之一也成为无数人的向往之地
北京大明宫商业综合体项目营销思路_45p_销售推广策略46页
未
•大华1935等休闲餐饮娱乐商业将在12年以后逐渐亮相
来
•高新三环内土地枯竭，三环外配套落后。曲江一期土地日趋稀少，且景观
利
城市扩张迅速
资源欠缺，城南在12-13年后将扩张至三环外，配套和景观环境较差
好
•城北持续发展，经开区和大明宫片区改造力度较大，二环内价值提升
公园景观提升
•高新三环内土地枯竭，三环外配套落后。曲江一期土地日趋稀少，且景观 资源欠缺，城南在12-13年后将扩张至三环外，配套和景观环境较差
•城北持续发展，经开区和大明宫片区改造力度较大，城北崛起
土地成本高昂
•大明宫二环内土地拆迁难度大，土地成本高昂，未来片区难有低价产品冲 击市场
考虑项目运营安全，建议大明宫项目产品为G2+TOP1的组合，首改+再改+ 高端产品进行组合
策划思路
•顺应市场格局+拔高项目整体调性+争夺区域标杆楼盘
近 期
产品思路
•大唐皇宫龙脉上 •大唐历史文化资源丰富 •道北地区形象制约
公园地产
交通枢纽
未来繁华配套
•世界最大城市遗址公园在旁 •城市二环内区位
•公园景观短期一般
•未来地铁交通枢纽
•紧邻大明宫公园
•南向可直接观景
•西安市场在售少有公园 地产项目
•城市二环内金腰带地段 •靠近太华路主干道 •未来周边两条地铁线经过 •到达城北、城内和城东都 方便
一、土地质素判定 二、市场竞争格局和产品定位 三、产品户型配比和产品建议 四、营销策划思路和营销计划安排
我司大明宫项目所处区位短期内依旧以首置首改产品为主，片区客群为主力。 随着城市扩张发展，大明宫片区将迎来发展良机，高端再改市场存在机会
大明宫国家遗址公园无线解决方案
大明宫国家遗址公园无线覆盖解决方案西安市华彩网络科技发展有限责任公司2015年5月目录第一章、项目背景 (3)第二章、需求分析 (4)2。
1总体建设目标 (4)2。
2设计原则 (4)第三章、设计方案 (5)3.1网络拓扑及方案概述 (5)3.2无线AP部署规划 (6)3.3 FIT AP+AC组网方案概述 (7)第四章、无线系统规划 (13)4。
1无线频率规划设计 (13)4。
2 AP用户接入容量规划 (14)4。
3无线射频资源管理 (15)4.4无线AP供电设计 (17)第五章产品选型 (18)5.1无线控制器(WX3510E） (18)5。
2无线AP（WA4320i） (28)5。
3 POE交换机(S5000PV2—EI） (33)第六章方案优势说明 (35)6.1方案优势 (35)6.2品牌优势 (35)第一章、项目背景大明宫国家遗址公园是世界文化遗产，全国重点文物保护单位唐大明宫是东方园林宫殿建筑艺术的杰出代表,被誉为丝绸之路的东方圣殿。
大明宫遗址是1961年国务院首批公布的重点文物保护单位，是国际古遗址理事会确定的具有世界意义的重大遗址保护工程，是丝绸之路整体申请世界文化遗产的重要组成部分.大明宫国家遗址公园是西安城市建设、大遗址保护和改善民生的重点工程,西安的“城市中央公园”,使大明宫遗址区保护成为带动西安率先发展、均衡发展、科学发展的城市增长极，成为西安未来城市发展的生态基础、最重要的人文象征，并成为世界文明古都的重要支撑,进一步提升西安的城市特色。
随着各种移动终端和移动应用业务层出不穷，人们在风景区游览的同时希望能够通过微信、微博等即拍即传、及时发布到各种朋友圈分享，越来越多的商业街区、广场、旅游景区和高新技术园区纷纷部署WLAN网络，以满足游客随时随地访问无线网络的需求，同时通过游客的分享起到很好的宣传效果。
本次无线覆盖需要对景区重点部分及客流量密集点进行全覆盖，需要满足如下需求：1、高带宽：在客流量较多的地方需要保证用户的高速连接。
2019年哈尔滨绿地项目整合传播提报-135页精品文档
市场环境分析
松北新区 北跃核心
无论是从城市的政策走向还是经济走向上来看，哈尔 滨“北跃”扩张的大势已经形成，并且在未来的数年 内还将持续大发展，即将形成“大松北”的开发构想
市场环境分析
一江两岸 科技生态新城
市政府板块
商大板块
松浦板块
哈松北区与哈高新区合力北跃，创建科技、文化、金融 商务“三个中心”；截止2019年，已引进投资1181亿 元。
品牌优势
三个五年计划：
第一个：开发中小型房地产 第二个：打造“精品地产，文化地产” 第港联交所主板上市，集房地产规划设计、开发建设、物业管理 于一体的现代化国际企业集团。恒大集团已在广州、上海、深圳、天津、沈阳、 长春、哈尔滨等3个直辖市及24个省会城市设立分公司（地区公司），在全国 100多个主要城市拥有大型房地产项目200多个，是中国在建工程面积最大、进 入省会城市最多的房地产企业。2019年，恒大销售金额突破500亿大关，稳居 中国房企第一军团，并以超过80亿元的品牌价值位列全国房企第一。
问题
目录
Part.1 项目洞察 Part.2 概念思考 Part.3 推广构想 Part.4 视觉表现
壹
项目洞察
1.品牌认知 2.宏观分析 3.市场解析 4.竞品分析
绿地品牌理解
2019年
品牌战略升级年
20年，24省，近60个城市； 中国综合性地产领跑者； 中国企业500强前列； 中国房地产企业排行第一； 绿地集团公布了2019年度经营业绩，全年业务经营收 入超过1830亿元。
品牌优势
1、品牌公关、慈善行为、公益活动、物业服务； 2、旗下的餐饮等公司的成功运作也为其拔高了项目知名度，
对品牌宣传起到了扩散作用。
滨才地产
世纪瑞博西安万科大明宫传播策略提案
功成名就的他们痴迷把玩历史，骨子里的盛唐心。
对比曲江区域客户需求： 1、追求优异的自然环境 2、追求高素质的人文氛围 3、追求低密的产品形态 4、追求城市的稀缺资源 5、炫耀自己的财富等级
面对曲江客群， 很难说服他们，现在选择我们！
利用瑞博客群分析模型 找到客群置业动机
终极改善型需求客群
Ultimate improvement of demand segments 道北的成长历练了他们坚韧的个性，他们已经也许走出道北，但他们永远 难以忘怀那段记忆。不需成功，他们更渴望得到曾经失去的尊重
世纪瑞博相遇万科·大明宫
中国只有一个唐朝，历史只有一座长安城，世界仅有一个大明宫
幸甚至哉，能够操磐世界唯一的大明宫 这是世纪瑞博的机遇！更是世纪瑞博的挑战！
一个盛世向另一个盛世的致敬
万科 大明宫 传播策略提案
●
2012-04-22
第一部分
目标&产品梳理
第二部分
问题&解决之道
第三部分
SLOGAN导出
配套 价值
大明宫遗址公园咫尺全景 轴线对称的社区园林 130米大尺度中心广场 130-400平米全德系TOP精装产品
让建筑赞美生命 全球最大房企，国内引领
品牌 价值
万科大明宫价值树
第二部分：问题&解决之道
通过之前产品梳理
我们已经找出所面临的种种问题
但是，在解决种种具体问题之前
我们必须回答一个核心问题
投资型需求客群
Investment-demand segments 城市在发展，生意也在越做越大，在哪里成功，就继续在哪里辉煌
收藏型需求客群
Favorite type of demand segments 有些决定是不受大脑控制的，一切只因为喜欢
大明宫遗址公园运营模式
大明宫遗址公园运营模式绿维创景看大明宫旧址公园营运模式旧址旅行开发收入模式中，综合了传统赏析旅行收入模式、体验式赏析旅行收入模式、休闲旅行收入模式、地区开发收入模式以及房地产收入模式，包含门票收入、休闲收入、商业收入度假地产商业模式的传统定义大明宫是中国盛唐期间最为宏伟壮丽的宫殿建筑群及中国古代建筑的代表作。
大明宫旧址区保护改造工程作为中国“十一五”大旧址保护的要点工程，以及丝绸之路整体申报世界文化遗产的龙头项目，拥有巨大的世界影响，不只吸引力了全球的关注，也给“操刀”的大师们带来了压力。
大明宫国家旧址公园是以大明宫旧址本体为基础建设的一个国家公园，面积约平方公里（合5200 亩），是北京故宫面积的倍，与纽约中央公园相当。
大明宫国家旧址公园是世界文化符号系统中的一个重要节点；是民族文化中兴的一个重要标记；是民旅发展史中昌盛失意以后的记忆。
它在世界文化的重要地位、在西安城市发展中所饰演的重要角色不问可知。
绿维创景特别好运能够参加到这样一个拥有世界文化意义的项目中来，在接到西安曲江的邀请，并详尽认识项目状况后，发现大明宫旧址公园不只是要有文化上的震惊力，并且还要作为经营项目来运作，也就是说，未来旧址公园要能够达到盈亏均衡或许微亏的目标。
在一个大旧址上，要达到这样的目标，谈何简单。
旧址公园营运成本昂贵，静态测算，一年的卫生费及管理费就将达到两亿元之巨。
假如依赖“吃财政”养活这样一个公园，是难以达到保护要求的。
何况，旧址公园处在西安“道北”区这样一个极端落伍的地区，还要兼具做强旧址旅行家产，并带动周边家产“优化升级”的艰巨任务。
在这样的背景下，绿维创景开始了以大明宫旧址公园为代表的大旧址旅行开发商业营运模式的探究研究。
商业模式在学术上为多半人公认的定义是：“为了实现客户价值最大化，把能使公司运转的内外各因素整合起来，形成高效率的拥有独到中心竞争力的运转系统，并经过供给产品和服务 , 达成连续赢利目标的组织设计的整体解决方案。
大明宫遗址区保护改造策划
建设一个世界性的城市，可以“跨越”经济增长的阶段，但不能“跨越”人 文精神的培育和塑造。经过千百年历史文化的深厚沉淀，塑造出来的城市人文 精神，正是历史赋予西安的最大财富。文化底蕴是存量，必须用现代意识去激 活古老的文化元素，寻求增量。而只有当一个城市的领导阶层以及民间都有了 强烈的“文化自觉”之后，文化价值才能得以“激活”，在此根基上生长起来 的人文精神才成为城市竞争力的重要组成部分
（5）环境现状：大明宫遗址区所处的区域在西安叫道北地区，由于历史原因及 遗址保护的限制，道北地区成为西安脏乱差的代名词，这里是西安市二环以内 棚户区、城中村集中分布区，是西安市城区环境及基础设施最差的区域。
（6）意义：建设大明宫国家遗址公园，实施大明宫周边改造，是市委、市政府 践行科学发展观，建设人文、活力、和谐西安的一项重大创举。它的实施，对 于保护历史文化遗产，提升西安城市品位，提高人民生活水平，促进区域社会 经济和谐、快速发展，具有十分重要的意义。
➢ 民族之魂：中华文明复兴及民族自豪感的精神源泉 民族自豪感来自于民族成就优越感，在物质文明高度发展的今天，当我们被舶来文化撞击 的喘不过气的时候，我们眼前每每出现大唐盛世，那是因为大唐文化带领中国文化俯视世 界，堪称世界文明之巅，是民族文化最辉煌的时代，是我们引以为荣，深感自豪的时代。
（2）世界与中国的关系正在发生深刻的变化
渣打银行的报告：美国的的一年相当于中国的1/4年或者2.8个月；英国的一年相当于中国的 3.1个月，法国的一年相当于中国的1/6年；而中国的一年相当于尼日利亚的30年。在接近中国的 东亚，新加坡一年等同中国的半年，而一个韩国年相当于中国的8个月。中国的节奏已经领先于整 个世界。进入新世纪，世界与中国的关系正在发生深刻的变化，当中国力量进入这一“事件压缩 性”时刻，那一直隐而不彰的内生性动力因素——中华民族的复兴，必将上升为最核心的动力之 源。中国现代化的历史动力，此刻正处于程式转换的升级时刻。对此最为克制的自我定义，温家 宝总理在哈佛大学的演讲中说：“今天的中国，是一个改革开放与和平崛起的大国。”
绿地河南新乡住宅项目整合推广提案122PPT大智广告
•
——绿地新乡住宅项目整合推广提案
•4
•目 录
•Part1 ❖前 言：项目综合分析 •Part2 ❖地段论：寻找主流契机 •Part3 ❖产品论：项目定位突破 •Part4 ❖形象论：形象诉求拔升 •Part5 ❖手段论：推广有效执行 •Part6 ❖创意论：传播独特表现
•5
•买房就是买信心！
•绿地新乡项目如何才能成为让人 充满信心的房子？
•20
•首次进入新乡，新乡是个什么样的城市？
•新乡经济真相
❖新乡地处中原，地理坐标为东113°50′，北纬35°21′； ❖新乡市属北温带大陆性气候区，四季分明，冬寒夏热，秋凉春早； ❖新乡是一座新兴的工业城市。培育出了新飞电器、白鹭化纤、金龙铜业 、安美家电、太行电源等大型企业集团。
•21
•农业： •获嘉县为全省治黄稻麦优质高产开发试验区；原阳县的“原阳珍米”先后 两次被评为全国农业博览会金奖；封丘县的金银花为全国最大的种植基地； 延津县的无花果、花生等系列产品享誉省内外；辉县市的山楂； •工业： •新飞电器、白鹭化纤、金龙铜业、安美家电、太行电源等 •发展中的城市，必定有着丰厚而巨大的消费潜力，农业和工业给部分人带 来了超乎想象的财富，也同时带来了超前的消费能力！
•拥有一批极具消费能力的富有阶层！
•新乡：发展中的城市，严重缺乏吸引客群的凝聚力！
•22
•首次进入新乡，新乡是个什么样的城市？
•新乡性格真相
•关键词１：自卑和没有归属感。 •关键词２：缺乏凝聚力，丧失向心力。 •关键词３：没有了主流文化。
•新乡是一个安分的城市，对外界的事物，总是在充分尝试后才愿意 接受；又是个自卑的城市，承载着丰厚的历史，却没有充分挖掘历史 ，是自卑于洛阳和开封；还是一个缺乏目标，但在发展面前又不却步 的城市。新乡虽没有生在古都的傲气！但也是受过悠久历史熏陶的！ 他们潜意识中隐含着中国五千年来传统文化的渗透！但现在的新乡， 早已经丧失了前朝的巨大感召力和凝聚力。
绿地超级城市营销策略
绿地超级城市营销策略绿地超级城市作为一个全新的城市综合体，需要一个强大的营销策略来吸引目标受众，提升品牌知名度，并促进项目的销售和发展。
在制定营销策略的过程中，需要考虑到目标客户、市场环境、竞争对手以及品牌定位等因素。
以下是几个可以采用的绿地超级城市营销策略。
1.目标市场分析：首先，需要对目标市场进行深入分析，包括目标客户的特征、需求和偏好。
通过市场调研、客户调研等方式获取数据，以更好地了解目标市场的需求，并据此制定营销策略。
2.品牌定位：绿地超级城市作为一个综合性项目，需要建立独特的品牌形象和定位，以在市场中脱颖而出。
通过强调城市的独特卖点和核心价值，如先进的设施、宜居环境和便利的交通等，可以树立绿地超级城市作为高品质生活的代表。
3.多渠道推广：在推广过程中，采用多种渠道进行宣传，以确保信息能够覆盖更多的目标受众。
可以利用传统媒体如电视、报纸和广播，通过户外广告和活动等方式增加品牌曝光。
同时，互联网也是一个重要的推广渠道，可以通过社交媒体、电子邮件和搜索引擎等方式进行在线宣传。
4.与相关合作伙伴合作：与相关合作伙伴合作，如地产商、银行、知名商家等，可以为绿地超级城市带来更多的曝光和信誉。
通过与地产开发商合作，可以共同推广项目，提供优惠和奖励等吸引力。
与银行合作，可以为潜在购房者提供贷款服务和优惠政策。
与知名商家合作，则可以引入一些知名品牌商家，丰富绿地超级城市的购物和娱乐体验。
5.举办活动和赞助：举办一些与城市发展和居民生活相关的活动，如文化艺术节、体育比赛和社区互动等，可以增加绿地超级城市的社交影响力，并吸引更多的目标客户。
此外，赞助一些知名活动和机构也是一个营销策略，可以提升品牌的知名度和口碑。
综上所述，绿地超级城市的营销策略应该从目标市场分析、品牌定位、多渠道推广、合作伙伴合作以及举办活动和赞助等方面进行综合考虑。
通过精确的品牌传播和有效的市场推广，可以提升绿地超级城市的知名度和美誉度，实现项目的成功销售和发展。
大明宫遗址公园策划方案
大明宫遗址公园策划方案大明宫遗址公园策划方案第一部分大明宫基础研判一、大明宫概况1、大明宫简介大明宫在禁苑之东南，南接宫城之北面，西接宫城之东北隅，南北五里，东西二里。
贞观八年置，为永安宫，后改曰大明宫，以备太上皇清暑，百官献赀财以助役。
龙朔三年，大加兴造，号曰蓬莱宫。
咸亨元年，改曰含光宫。
大足元年，武后复改为大明宫。
南面五门，正南曰丹凤门，至德三载，改为明凤门，寻复旧名。
天宝元年正月，陈王府参军田同秀言玄元皇帝降于丹凤门通衢。
丹凤东曰望仙门，南当皇城东第二街，贞元中，修有楼十间。
望仙东曰延政门，抵长乐坊之北。
丹凤西曰建福门。
延政、建福二门内各有下马桥，跨东西龙首渠。
建福门外有百官待漏院。
西曰兴安门。
东面一门，曰大和门，西面一门，曰日营门，北面一门，曰玄武门。
德宗造楼，门外设两廊，持兵宿卫，谓之北衙。
含元殿为丹凤门内当中正殿也，武太后改曰大明殿。
龙朔的二年造。
殿东南有翔鸾阁，西南有栖凤阁，与殿飞廊相接，又有钟楼、鼓楼。
殿左右有砌道盘上，谓之龙尾道。
夹道东有通乾门，西有观象门，阁下即朝堂，肺石、登闻鼓，一如承天之制。
又有金吾左右丈院。
殿后有宣政门，门外东廊有齐礼门，西廊有兴礼门。
宣政殿在宣政门内，乾元元年，玄宗御宣政殿，授肃宗皇帝传国受命宝符。
后文宗即位于宣政殿。
紫宸殿在宣政殿北，紫宸门内，即内衙之正殿也。
蓬莱殿在紫宸殿北，强文馆在门下省东。
史馆在强文馆东，馆东南北街，南出含曜门，门南曰昭训门，北曰崇明门。
中书省在月华门西，省西南北街，南出昭庆门，南当光范门，昭庆门北曰光顺门。
殿中内省在中书省北。
命妇院在内省西。
亲王待制院在内省北。
金銮殿在宣政殿北。
延英殿在宣政殿次东，乃宰相启事之所，相对有思政殿，殿前有延英门。
含象殿在蓬莱殿东。
思政殿、待制院俱与延英殿相对。
含凉殿在蓬莱殿后。
太液池在含凉殿后，太液亭在太液池内，文宗命纂集《尚书》中君臣事迹，令工匠刊于太液亭，以备观览。
清晖阁、繗徛殿在蓬莱殿之西。
万科-大明宫广告策略思考
板楼 ，小高层 ， 板楼 ，小高 高层 ，公寓 层 ，高层
均价25000元/ 平米
曲江池遗址公园 东侧，地处曲江 南湖生态旅游区
参考均价 23000元每平 米
最低价7400 元/平米
15000元/ 平米
毗邻国家级 中央公园— 大明宫国家 遗址公园， 周边环境略 显杂乱
本区内不 具优势
未见明显优 势
北邻曲江南湖， 东面曲江大道， 南临环城高速， 位处曲江新区核 心位置。
回到我们的
受众
他们是一群认同盛唐生活理想的人
他们骨子里渗透着对于盛唐生活的向往 这种向往并不是回到过去的穿越 而是对于纯粹美好的期盼和寻找 他们足够殷实富有， 让他们把更多的渴望放在了精神追求的层面
更重要的是
他们深知
盛唐作为中国历史最辉煌的一页 强大昌盛来源于包容与外向， 这是中国其他朝代都不具备的 独一无二的价值观
当然，这是我们一直以来的共识
他们对豪宅的需求
• • • • • 表面上，地段、交通、配套、资源、环境、奢华精装修一个都不能少 内心，却想为居住和体验攫取更多，尽管还不知道是什么 是文化资源吗？于是只为享受更多芙蓉园、大雁塔而花更多的钱 但似乎还是没有得到满足 物质上的也好，精神上的也罢
听着似曾相识的卖点介绍 看着不痛不痒的产品展示
在短时间内用最精确的 信息击打目标受众
2nd价值对位
能够对位万科大明宫的 产品利益点与价值卖点
3rd 绝对专属
完全为万科·大明宫量身 打造的精神价值体系
地位
风貌
冬宫夏院 风雨连廊 130米 人文园林
不苛求中心或制高点， 自得天与地的认 和谐时的最佳姿态
万科大明宫 推广传播方案
黑弧奥美广州 事业二部
西安曲江大明宫置业上和城项目开盘前整合传播推广方案
付50%给予95折优惠，一次性付清给予93折优惠）
通过发放VIP卡，给予一定额度总房款优惠，同时根据卡号顺序，优先选房等
VIP权限，收集客户资料，积累客户；
通过交纳20000元诚意金，每天增值100元的优惠政策，锁定客户。
蓄客原则
11月份
12月份
2011年
10.1-10.31世纪金花赛高店外展 11.1-11.30 民乐园万达外展 12.1-1.2世纪金花高新店外展
大明宫遗址公园游园活动
客户联谊会
专场推介会
宣传预热，塑造项目形象
策略二：媒体投放
重点运用媒体：报广、房周刊、短信、网络媒体 重点投放月份：11月、12月 重点投放主题：项目入市、售楼部开放
阶段背景
1、对项目企业品牌进行筹备宣传； 2、项目各种物料设计或制作完成，已做好前期推广准备； 3、市场形势进一步明朗； 4、售楼处开放时间较晚，项目宣传需要具体载体支撑。
阶段目标
形象目标： 完全确立区域内标杆项目及市场上的中高端形象。彰显项目新中式建筑与景 观形象。
市场目标： 在区域内树立项目的差异性竞争优势，形成项目市场竞争力。
推广主题：曲江集团形象宣传及项目名称传达 户外广告牌主题：
大明宫置业再献力作 上和城 北城皇轴 人居典范
策略二：发挥企业优势，结合曲江集团其他活动对项目进行宣传。
结合曲江大明宫置业企业集团进行的各类文化活动，对项目名称、形象、基本概况进行捆 绑式宣传。
策略三：依托公司网站，链接项目网站，对项目建筑风格，进度情况进行宣传，吸 引市场的初步关注。
10月份
第二阶段
11月份
12月份
陕西大明宫东区住宅开发与销售策略建议定 2019-134页
220
加推持续热销
3#1单元，8#
160
面积 16500 28600 26400 19171
去划率 90% 70% 70% 90%
持续加推
DK3单位 7#建议房源销控
—— 50
—— 6979
—— 100%
销售周期 2019.11-2019.4 2019.5-2019.7 2019.8-2019.10 2019.11-2019.7 2019.2-2019.5
DK-2 1#2#5 1#2#5 1#2#5 1#2#5 1#2#5 3#4#7 1#2#5 1#2#5 3#4#7
住宅开 #6#住 #6#楼 #6#楼 #6#楼 #6#楼 #8#楼 #6#楼 #6#楼 #8#楼
工建设 宅地基 住宅地 出±0 到地上 到地上 到±0 封顶 验收 到地上
开始地 基工程
预售证办 理到位， 售楼部开 放，开盘
二次 持续 封顶 开盘 销售 仪式
中央 启动 景观 DK3 呈现 销售
封顶 仪式
交房 验收
2019.11 2019.12 2019.01 2019.05 2019.07 2019.10 2019.11 2019.12 2019.05 2019.06 2019.08 2019.11 2019.01
100万㎡、商业30万㎡ 7500元/㎡ 3.2 40% 2019-5-9 城市CBD中心城市综合体
项目介绍：
汇通太古城项目位于经济开发区未央路以西，凤 城十一路以北，北三环以南。项目占地约400亩， 总建筑面积100余万平方米，由住宅、写字间、酒 店、公寓、大型商业等业态组成，是以香港“太古 城”为规划样板，以美国现代都市建筑风格及工艺 为标准。
目录
一、开发策略 二、推售策略
南宁绿城明珠整合营销策划提案
绿城明珠整合营销策划提案南宁市居天上营销策划机构二○○七年七月二十九日第二部分绿城明珠江景苑项目分析二、项目产品及开发分析1、项目经济指标（有待最终确定）2、户型配比：3、户型特点：4、户型调整建议：5、滚动开发进度建议5.1由外至内开发建设建议本项目开发建设顺序为：2＃楼→1＃楼→3＃楼→4＃楼。
开发依据：→2#楼前有沿街户型，后有江景，住宅套数较少，在整个项目四栋楼宇中最具代表性。
先行开发建设和销售2#楼，有利于实现销售目的，树立项目形象，探知市场对整个项目的反应。
总之，2#楼的定价和销售情况，对后续栋号的开发建设起到极其重要的指导作用。
→先期启动沿街2＃住宅楼建设，以较低的销售价格启动本项目，为后续住宅栋号价格拉升留下上涨空间。
→2＃、1＃沿街住宅楼宇的建设，能形成项目规模视觉效果。
此外，这两栋住宅楼交楼后，3＃、4#楼尚处于建设过程中，2＃、1＃的样板效果能促进3＃、4＃楼住宅的销售，利于价格的拉升及销售。
5.2、住宅建设开发及发售进度安排各栋住宅楼宇的开发进度与发售计划如下：先建设2#楼，再依次建设1#楼、3#楼、4#楼。
滚动开发，销售与工期滚动进行。
5.3、住宅建设、部分景观先行大凡销售形势较好的楼盘，景观先行是常用的手段。
先做出部分园林实景、做好样板房是楼盘情景营销的重要内容。
如凤岭“荣和山水美地”、“盛天茗城”，仙葫“天池山”等项目，在项目开发前期便着手小区绿化形象建设，美轮美奂的园林实景极大地拉动了销售。
而只注重楼盘开发建设，忽略园林景观营造的楼盘，销售则举步为艰。
恒大苹果园便是具有代表性的案例。
建议：在1＃楼西侧“社区车行出入口”附近设立楼盘销售中心，将项目西侧沿江河堤以精美的园林景观营造出良好的社区环境氛围，使顾客过桥时便可受到精美的园林景观的感染。
6、项目定位思路：蝶恋蓝湾产品总体定位及主题要点如下：6.1、蝶恋蓝湾产品定位：江畔花园洋房6.2、产品定位依据：6.2.1、项目所精心打造的岭南风格园林，以及自身拥有的优越自然环境一步一景、步易景移岭南风格的园林不但为两广人所深深喜爱，而且在仙葫尚无以岭南园林作为园林主题风格的项目，甚至在整个南宁也不多见，可以说是稀缺物业。
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发问：929之后，大地产何去何从？
思考：无论新政的执行状况如何，就市场的效果来看，刚性需求是大浪淘沙难 以抑制，再次分析所谓刚需与投机对流实况：
1——第一次置业计划 2——改善性居住，对居住品质更高要求 3——非投机性质的投资行为
小结：假设置业者在地缘上比较确定，需求明确的导向更倾于一种长久型的居 住计划。
2020/6/21
绿地大明宫项目整合传播策略案
开 发 商：绿地集团 提 案：三友良品 时间版本：2.0（101026）
【提报重要宗旨】
家国·民生·绿地
大市
出品
品牌
【提报大纲】
板块发展 应世而出
品牌竞夺
有为而治
Ⅰ大 明 宫 之 争
A 新政之下，市场有乾坤
板块发展品牌竞夺 应世而出 有为而治
绿地2019年豪宅出品 东南西北巡展
城南——九号官邸 城东——绿地生态城
（国墅）
（生态墅）
政务中心——海珀兰轩 （奢装豪宅）
西高新——诺丁山 （CBD别墅）
绿地迈入高端豪宅创制时代
【大明宫地产品牌鸟瞰】
绿地 中建
华远
大明宫开园
2019年 2009年 2019年 2019年之后
【品牌的意志】
华远——奠基者 中建——跟进者 绿地——主导者
原名永安宫 唐代长安城禁苑
九天阊阖开宫殿， 万国衣冠拜冕旒。
前朝和内庭两大部分
外朝、中朝、内朝格局 高 地
自唐高宗起，唐朝的帝王们大都在大明宫居住和处理朝政
含元殿、宣政殿、紫宸殿、蓬莱殿、含凉殿、玄武殿
【大明宫板块质变的一个临界点】
大明宫遗址公园开园后 的价值，将被重新界定
高尚居住价值 横空出世
市场声音
品牌差异化 华远、中建在大明宫的首发项目，亦是其品牌在西安的首发， 绿地，深耕西安6年，拥有广泛的认知度。
大明宫，绿地势在必得！
【项目品牌形象】
2019——绿地
开‘城’布‘宫’
绿地，印玺大明宫
绿地，成就大明宫
【项目品牌形象备选】
D 角逐大明宫，谁和我们在一起？
板块发展品牌竞夺 应世而出 有为而治
【依产品形态，分解案名】
别墅产品—— 大宫城·宫 墅
豪宅产品—— 大宫城· 峰 玺 新里产品—— 大宫城·国 里
以别墅礼见最高端 极强的阶层符号，封疆豪宅的绝对质感 家国梦想，让盛世文化凝练于产品之中
【另一个案名方向】
绿地·龙朔台
文化解读： “龙朔”：大明宫最大规模的一次扩建修葺，是在高宗龙朔时期， 此后大明宫真正成为大唐王朝最高统治者的居住与处理朝政的宫宇
【项目细节】
主流产品 突围产品
关键的35%
价值最大化，即：把握关键的35%
【区域竞争示意图】
绿
中建开元壹号
地
项
目
大明宫遗址公园
华远君城
பைடு நூலகம்
通过以上分析，以开元壹号为代表的社区多服从于以下公式： 地段、周边环境价值 > 项目价值
而本案的大社区居住范本价值恰好与之相反： 项目品质价值 > 地段价值
在中建、华远舒适型产品面市之先
小结：大明宫区域价值亟需重新定夺！亦有机会重新定夺！
【绿地大明宫项目综述】
地 段：东二环延伸段，北临环园中路 地 块：由分散的五个地块组成 总建面：120万平米 容积率：3 产品形态：新里产品+海珀初级版产品
+经济型别墅+地标商业
高品质 居住区
【项目价值梳理】
城市皇脉：大明宫遗址公园开园后，将成就大西安热点板块 别墅社区：二环上，120万㎡低密度舒逸别墅生活区 高尚生活：呼应大明宫皇家居住精神，标高城市生活风尚 地标商业：与区域公建相契合，打造区域繁华旗舰 绿地高端：绿地集团城市高端宅邸，倾城而起
楼市三大驱动主力
低密度城墅 改善性三房、四房 首 置 两 房
C 绿地高端，仗墅行市
板块发展品牌竞夺 应世而出 有为而治
* 2019年，绿地西安全系高端布局
西高新
绿
地
政务中心
西
安
高
浐灞CBE
端
品
牌
曲江
之
路
大明宫
西高新CBD第一地产主导品牌 政务中心最高端奢装豪宅制造者 创生浐灞最贵生态别墅 践行政经金圈城市豪宅钜制 再一次冲击城市影响最高
绿地力拔高端头筹，抢开大明宫
【项目形象定位】
大明宫· 二环上 120万㎡城市别墅区
E 质变，大明宫
板块发展品牌竞夺 应世而出 有为而治
【大明宫的特质关键词】
夏宫
与太极宫和兴庆宫，合成大唐三宫
大 明 宫 北京故宫的4.5倍大 千官望长安，万国拜含元
俯瞰整座长安城
一座相对独立的城堡
贞观八年始建，九年更名大明宫
发问：大明宫板块，市场上有哪些产品形态？
思考：在看竞品之前——观察大明宫板块价值走向。小道消息，万科有可能将在 大明宫遗址公园制造最近距离的豪宅！这是一种信号！从成长趋势上讲——大明 宫的豪宅区怎么超越曲江？问题——这和本案有什么样的必然关联？
中建·开元壹号——明显的地段优势，大社区内设计小高层、高层等，讲究居住 的舒适性。 华远君城——分5期开发，现下销售的smart公寓，性价比高，后续规划将有改 善性产品跟进。
【项目形象定位】
千宫万阙，又一城
传播解读： “气场”：大明宫又称“千宫之宫”，“宫阙”古时帝王所居住的宫殿 “高度”：以世界级建筑群为本案起势，以史、以国、以民为基石 “规模”：4.5倍的故宫建筑态势旁，绿地集团恢弘钜制百万平米生活城
呼吁与大明宫皇家宫院上层精神，相辉映的现 代建筑撼世而出。
一个世代的界临
问鼎大明宫·皇家居住真意
【本案传播机遇】 品牌传播机遇 区域发展机遇 品质提升机遇
绿地全城高端布局 大明宫开园后价值斐然 皇家居住生活真意
【项目案名建议】
绿地·大 宫 城
文化解读： “宫阙”：大明宫、太极宫、兴庆宫是唐王朝三大宫殿 “功成名就”：这是一次实力的昭示，更是一次号令群雄的争锋时机 “报负”：看建筑、看宫城，看一个品牌的生命力，最重要的是看其抱负
图示：新政下的消费主力梯线图
4成份额 第一集群
2成份额 第二集群 追求品质居住改善
1成份额 第三集群 城市高端居住形态
首次置业首选考虑
小结：市场需求鲜明且集中
B 大势之下，看出品走向
板块发展品牌竞夺 应世而出 有为而治
发问：什么样的产品将是市场主流的消费品？
思考：简而言之，什么样的产品将是适销对路的中坚力量？返回来再看 主力消费群。 小结： 1)近年来，缘由股市与房产投资的风险，高利润回报，产生了大批富人阶 层，包括陕北富豪、事业处上升期的中高产阶层，在历经多次置业后— —亟需低密度城市产品的出现 2)改善性居住产品！——产品的品质是关键 3)首次置业！——时间因素是关键