房地产企业审计注意事项
浅析房地产开发企业审计应注意的问题
浅析房地产开发企业审计应注意的问题作者：柳文娟来源：《现代企业文化·理论版》2008年第14期【摘要】房地产开发企业的业务决定了其财务工作必然有其特殊性和复杂性。
总的说来，房地产企业财务管理工作有两个突出特点：财务关系复杂，财务形式多样。
文章由此进行了一系列分析。
【关键词】房地产；企业审计；财务关系房地产开发企业的运作流程和一般的商品制造业不同，它只制造一种商品，就是开发的房屋。
而每制造一件商品，都要投入大量的人力财力重新设计开发、施工制造、完工销售。
正是由于房屋这种商品的独特性和复杂性，使得房地产企业的经营循环在时间上跨度很长，资金需求量大，面临的环境变化挑战多。
成为公认的“上下产业链长, 投资周期长, 不确定性和风险性高”的行业。
首先，说房地产企业的财务关系复杂，是由其业务决定的。
从项目开始设计、投标、中标到开发、建设、物业管理，这项繁杂而庞大的工作设计到的财务关系一般说来包括投资者、债权者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位等等多种，甚至还包括工商、税务等等政府部门，房地产企业要与这些利益相关方频繁发生往来结算关系，如此繁杂的财务关系可见其管理难度。
同时，与众多利益相关方的财务联系还存在着不确定性。
如，从支出而言就涉及到土地征用拆迁费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费等费用，在不同的开发环境下经常发生变化, 特别是住宅区配套建设和市政基础设施投资以及征地、安置等费用的变化尤其显著。
一般的房地产企业并不具备施工能力，他们一般是对外向施工单位转让开发建设工程。
在这个转让的过程中, 由于施工单位不受房地产企业的直接领导，一些相应的费用就不好直接把握。
其次，多种财务关系带来的财务形式也是多种多样的。
仅就房屋购买一项而言, 有一次性现金购买的形式，有分期付款的形式。
在房地产企业的销售明细表中，仅住户支付的款项就有四栏，要分别将定金、首付款、商业贷款、总房款填列清楚。
房地产开发企业的审计要点及技巧
房地产开发企业的审计要点及技巧一、成本与收入的配比与核实对于房地产开发企业来说，首先，成本与收入的配比非常重要，因为它们可以直接或间接影响到企业的经营成果与财务状况。
审计中要重点关注收入与成本的结转，工程量的计算与配比等。
（一）人为调节开发成本１．房地产项目开发前，通过评估形成大额土地评估增值，虚增“无形资产——土地使用权”。
开始对土地进行开发时，再将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本。
２．将应计入其他应收款的代购房者支付的住房维修基金计入了开发成本。
３．有些房地产开发企业工程尚未决算，但仍根据工程预算及合同、协议预估应付未付土地及工程款项并计入了工程开发成本。
因此预估的工程成本的准确性和收集的完整性无法认定。
４．人为调高或随意提取公共配套设施费，调节开发成本。
５．随意分摊借款利息。
根据借款费用计量原则，企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时，应将其与每期实际发生的资产支出数额相挂钩，根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。
有时房地产开发企业确认开发项目的借款费用时，不是按规定方法计算，而是根据企业利润情况和财务报表的需要，在开发成本与财务费用之间人为划分，调节当期利润。
（二）人为调节经营收入１．将预售房款延迟确认收入。
《企业会计制度》规定，销售商品的收入确认必须同时具备四个条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关收入和成本能够可靠地计量。
根据以上规定，房地产开发企业的预售房款，在商品房已竣工验收，与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入，但房地产开发企业常常人为延迟商品房的竣工决算时间。
２．将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地时，不按会计制度的规定视同销售，往往只按成本价作存货减少处理，从而偷逃营业税金及附加。
二、偷漏税费（一）漏缴土地出让金。
房地产审计注意事项
房地产行业税收审计应重点关注的五方面问题及审计方法近年来，房地产行业经营规模迅速扩大，已经成为国家税收收入的重要来源之一，同时也是税收审计中重点关注的行业。
但是，房地产行业项目规模大、时间跨度长、涉及税种多、税收政策复杂、特殊性强，所以也是税收审计中的难点。
因此，在房地产行业的税收审计中，必须打破“就账查账”的常规检查方法，财务数据与业务资料必须紧密结合，以营业税、土地增值税、企业所得税和房产税为重点检查税种，在关注银行账户、资金流的基础上，重点关注隐匿收入、虚列成本、预收款项等五方面问题，采取全面检查与重点检查、账面检查与实地勘察相结合的方法，从外围开掘线索，寻找突破口，对企业进行“解剖式”检查，才能起到事半功倍的审计效果。
一、关注隐匿按揭、出租、代收款收入的问题一是企业采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入并申报纳税。
但是，房地产企业往往存在按揭收入不入账、不申报纳税的问题。
二是按照税法规定，房地产企业在销售不动产过程中收取的价外费用〔如管道煤气开户费等〕也应当计入销售收入申报纳税。
三是房屋、商铺、车位等出租收入往往也是企业常见的隐匿对象，而且在对房地产开发企业的审计中也比较容易忽略。
对于此类问题的审计，1.通过销售部门的销售明细表，核实企业房产实际销售情况，并从中筛选出以按揭贷款形式销售的面积、金额，核实按揭贷款是否入账并申报税款。
2.延伸银行，通过调阅房地产企业按揭贷款对应账户银行对账单，核实有无按揭贷款转入企业账户未计销售收入的情况。
3.结合纳税申报资料、购房合同、协议等资料，审核其他应付款等往来科目，核实企业收取的各项价外费用是否足额入账并申报纳税。
4.通过实地调查走访，核实企业房产，尤其是商铺的实际销售、出租和使用情况。
二、关注预收账款、定金等预收款项未按规定申报纳税的问题预售是房地产行业常见的销售方式。
房地产行业审计实务
房地产行业审计实务摘要本文将重点介绍房地产行业审计的实务操作和注意事项。
首先，我们将简要介绍房地产行业的背景和特点，然后重点讨论房地产公司财务报表的审计程序和重要事项。
最后，我们将讨论房地产行业审计中经常遇到的问题和挑战，以及应对策略。
1. 引言房地产行业是一个重要的产业，对经济发展起着重要的推动作用。
随着房地产行业的迅速发展，对房地产公司财务报告的准确性和透明度的要求也越来越高。
房地产公司的财务报表审计是确保财务信息真实可靠的重要环节。
2. 房地产行业的特点房地产行业具有以下几个特点：•高度资本密集：房地产项目往往需要大量的资本投入，而资本来源包括自有资本和外部融资。
•资金流动性高：房地产公司的现金流量非常活跃，如销售收入、租金收入、土地购置等。
•长期性和周期性：房地产项目通常是长期投资，需要较长的时间来回收投资。
而房地产市场也经常受到经济周期的波动影响。
3. 房地产公司财务报表审计程序房地产公司的财务报表审计程序包括以下几个重要环节：3.1 审计规划在审计开始之前，审计团队需要充分了解房地产公司的业务模式、组织架构、内部控制等信息，制定适当的审计计划和程序。
审计计划应该根据房地产行业的特点和审计需求，充分考虑风险因素。
3.2 内部控制评估内部控制评估是审计的重要一环，通过评估房地产公司的内部控制制度和实施情况，判断其对财务报表的影响。
审计人员需要关注房地产公司的资金管理、销售合同、成本核算等方面的内部控制。
3.3 取证程序取证是审计的核心环节，通过采用适当的取证程序和方法，获取足够的审计证据。
在房地产行业审计中，取证程序应该关注销售合同、购地合同、房地产项目投资和建设等方面的取证工作。
3.4 重大事项审计重大事项审计是审计的关键环节之一，包括对房地产公司的收入确认、成本确认、资产减值等方面的审计。
审计人员需要关注房地产公司的销售政策、收款情况、成本核算方法等重大事项。
3.5 报告编制在审计结束后，审计团队需要编制审计报告，对房地产公司的财务报表真实性和合规性进行评价。
房地产企业内部审计应该关注的问题
房地产企业内部审计应该关注的问题【摘要】房地产企业内部审计是确保企业运作有效并达到目标的重要工具。
本文首先介绍了内部审计的定义和目的，然后分析了审计风险管理、合规性审计、内部控制审计、财务审计和合同审计等审计内容。
通过加强内部审计，可以帮助企业管理层及时发现和解决问题，防范潜在风险，提高企业运行效率。
内部审计还能帮助企业确保遵守法规和政策，保护企业声誉和利益。
对于房地产企业来说，内部审计尤为重要，能够减少资源浪费、提高管理效率，增强企业竞争力。
在未来，内部审计应该更加注重数据分析、科技应用，提升审计水平和效率，为企业持续发展提供有力保障。
通过对内部审计的重视，房地产企业可以更好地应对市场变化、提高风险管理水平，实现可持续发展。
【关键词】房地产企业, 内部审计, 审计风险管理, 合规性审计, 内部控制审计, 财务审计, 合同审计, 企业重要性, 企业价值, 未来发展方向1. 引言1.1 房地产企业内部审计的重要性房地产企业内部审计是企业管理的重要组成部分，对于确保企业的经营活动合法合规、风险可控、内部控制有效、财务信息真实可靠具有重要作用。
房地产企业内部审计通过对企业经营活动的全面、系统、规范的审计，能够及时发现和解决企业管理中存在的问题和隐患，帮助企业提高管理效率，降低风险，增强内部控制，保护企业利益。
房地产企业内部审计的重要性不可忽视。
只有加强内部审计工作，不断完善审计体系，才能有效地提升企业的管理水平和竞争力，实现可持续发展的目标。
1.2 内部审计的定义和目的内部审计是指由企业内部组织的专业审计人员对企业各项经营活动进行独立、客观的审查、评价和监督的过程。
其主要目的在于评估和改善企业管理体系的有效性和效率，发现和预防内部控制中的弱点和风险，提供有关改善企业运作和管理的建议。
内部审计的目的包括但不限于以下几点：通过对企业内部各项经营活动的审查和评价，促进企业管理的透明度和规范化，确保企业的经营活动合法、合规；发现和预防内部控制中可能存在的弱点和风险，减少企业面临的风险并提高企业管理的效益；通过不断改进和优化企业的内部控制和管理制度，提高企业的经营效率和竞争力；为企业的决策制定提供可靠的数据和信息支持，帮助企业实现更好的发展和成长。
房地产开发企业的审计注意事项
房地产开发企业的审计注意事项
1.合规性审计：
2.项目合同审计：
审计师需要仔细审查房地产项目的合同，包括土地出让合同、施工总
承包合同、销售合同等。
审计师应对合同的签订过程、执行情况、费用支
出等进行核查，确保合同履行的合规性和真实性。
3.资金流程审计：
4.工程进度审计：
审计师需要对房地产项目的工程进度进行审计。
主要包括工程进度计
划的准确性、施工进度的真实性和合理性等。
审计师还需检查项目工程质
量是否符合标准，施工进度是否存在延误和超支等问题。
5.销售合规审计：
6.税务合规审计：
审计师需要对房地产开发企业的税务合规性进行审计。
包括企业的税
收处理是否符合相关税法，税务报表的真实性和准确性，企业是否存在逃
税和偷税漏税等问题。
7.审计报告编制：
审计师应根据审计工作的结果编制审计报告。
审计报告应包括审计目的、范围、方法、结果和建议等内容，对审计发现的问题进行全面、客观、准确的说明和分析。
同时，审计师还应根据需要提供风险评估和内部控制
改进建议。
要注意的是，房地产开发企业的审计工作应由具备资质的审计师事务所进行。
审计师应本着独立、客观、公正的原则，对房地产企业的财务状况、经营业绩和风险状况进行全面、准确的审计。
同时，审计师应具备相关房地产开发行业知识和审计技能，能够对复杂的房地产项目进行全面的审计工作。
房地产开发企业的审计注意事项
房地产开发企业的审计注意事项房地产开发企业作为国家经济建设的重要支柱之一，其审计工作的重要性亦不言而喻。
在开展审计工作时，审计人员应特别关注一些审计注意事项，以确保工作的可靠性和全面性，也有助于发现企业存在的潜在问题，提高其经营管理水平。
1.审计范围的确定在进行审计过程中，首先需要确定审计范围。
房地产开发企业的审计范围应包括企业的全部财务状况、业务运营状况及内部控制等方面。
同时还需要根据实际情况，合理拓展审计范围，确保审计工作的全面性以及客观性。
2.关注土地财政在房地产开发企业的审计工作中，审计人员应特别关注土地财政方面的问题。
土地资源作为房地产开发企业的核心资源之一，对其开发利用应遵循国家的相关政策及法律法规。
审计人员无需对土地本身的审计进行深入，但需对企业是否有违法违规的操作进行检查。
3.风险评估房地产开发企业是一个存在较为显著风险的企业，对此，审计人员应进行全面的风险评估以确定可能存在的风险点并提出检查建议，避免因意外风险导致企业经营的健康发展。
4.管理中心的审查房地产开发企业一般有大量管理中心的机构，包括行政管理中心、人力资源管理中心、财务管理中心等。
审计人员应对这些管理中心的工作进行检查，查明其在企业中的作用、职责、准确性和规范性，以发现潜在的问题和矛盾。
5.内部审核在房地产开发企业中，内部审核是发现潜在问题的重要手段。
审计人员应认真查阅内部审核报告，了解企业存在的问题和疏漏，整理数据以辅助进一步的审计工作。
6.项目审计房地产开发企业的审计工作中，项目审计是一个重要的环节。
审计人员应对项目的收益、费用、销售、资本利得等方面进行逐一检查，避免因企业在项目开发中的失误而产生经济风险。
7.年度审计房地产企业的年度审计是法律规定的必须程序。
在审计过程中，审计人员应根据企业的实际情况，以保障审计工作的全面和准确。
同时，应对企业财务报表进行核实，审核企业经营情况的真实准确性，确保企业在法律、税务等方面的合规性。
房地产企业审计注意事项
房地产企业审计注意事项房地产企业审计是一项重要的工作，它能够评估企业的财务状况和经营绩效，揭示潜在的风险和问题。
在进行房地产企业审计时，需要注意以下几个方面：1.审计目标的明确性：在进行房地产企业审计之前，审计目标必须得到明确和明确的定义。
审计目标通常涉及财务报表的真实性、合规性、准确性和完整性，以及内部控制的有效性等方面。
2.审计程序的完整性和适当性：房地产企业的审计程序应该是完整和适当的。
审计程序包括了解企业的经营状况、财务状况、内部控制等方面的信息，以及对企业财务报表的审核和确认。
在审核过程中，审计师应采取适当的方法和技术，确保审核的有效性和准确性。
3.财务报表的真实性和合规性：审计师应评估房地产企业的财务报表是否真实、合规和准确。
这涉及到了对企业财务报表中各项账目的验证、对企业内部控制的评估等。
审计师还需要检查房地产企业的会计政策是否合规，是否按照会计准则和法律法规的规定进行会计处理。
4.内部控制的评估和改进：审计师应对房地产企业的内部控制进行评估，并提出改进建议。
内部控制是保证企业财务报表真实性和合规性的重要环节，它包括了会计政策和过程、财务和非财务的风险管理、信息系统和技术等方面。
审计师应评估内部控制的有效性，并提出改进建议，以帮助企业改善管理和控制机制。
5.资产评估和风险识别：房地产企业的审计还需要对其资产进行评估和风险识别。
审计师应仔细审核企业的资产负债表，评估资产的价值和可靠性。
此外，审计师还需要识别潜在的风险，包括市场风险、信用风险、法律风险等，以便提供有关风险因素和应对措施的建议。
6.内外部信息的核实和调查：审计师在进行房地产企业审计时，需要核实和调查内外部的相关信息。
内部的信息包括企业内部的文件、记录和报告等，外部的信息包括行业报告、市场调研数据等。
这些信息的核实和调查有助于审计师对房地产企业的经营状况和财务状况有更全面和准确的了解。
7.报告的准确性和透明度：最后，审计师需要准确和透明地编制审计报告。
浅谈房地产行业年度会计报表审计中应重点关注的事项
浅谈房地产行业年度会计报表审计中应重点关注的事项浅谈房地产行业年度会计报表审计中应重点关注的事项毕业论文随着中国市场经济的快速发展，房地产行业经营规模不断扩大，成为支持我国国民经济发展的主导产业，同时各地数量庞大的房地产企业也成为会计师事务所提供审计服务的重要对象之一。
由于房地产行业不同于一般工商企业，其产品特殊、建设项目规模大、时间跨度长，且房地产企业审计报告一般情况下都会有诸如银行贷款之类的特殊用途，造成房地产行业审计风险较高，如何做好房地产行业年度会计报表审计工作，提高审计质量，降低审计风险，笔者结合多年房地产行业的审计经验，就审计中应重点关注的几个问题粗谈一二，以期对会计师事务所的同仁们在房地产行业的审计中能有所启发。
一、提前或推迟确认收入以《企业会计准则第本文由收集整理14号-收入》的判断标准为依据，同时考虑房地产的特殊性，房地产企业应在同时满足以下条件的情况下确认商品房销售收入的实现：(1)商品房已完工且已取得政府相关部门的综合验收证明，并已交付业主使用；(2)已签订商品房买卖合同；(3)已收到与商品房有关的全部价款或者已按合同规定收到首付款，收到首付款的其剩余价款应预期能正常收回；(4)商品房的建筑成本应能够可靠计量。
房地产开发企业出于各种不同的需求，往往或提前确认收入或推迟确认收入，这就要求我们审计人员在审计中应细心认真，善于通过核对购房合同、销售清单等会计资料以外相关的业务资料判断其销售收入确认时间的正确性。
二、完工产品的成本结转不准确房地产企业的成本结转相对一般工商企业具有其特殊性和复杂性，要求企业财会人员不但应具有较高的财务理论水平，更应对房地产行业具有较高的熟悉度，在多年的审计实践中，笔者发现由于企业财会人员水平参次不齐，加上部分企业出于人为调节利润的需要，房地产行业中的产品成本结转问题较突出，成本结转随意性大，甚至有个别企业按商品房销售收入的固定百分比进行估转成本，造成房地产销售成本严重失实，在此笔者将审计中遇到过的成本结转不正确的主要几种情况列举如下：由于建设周期长，房地产开发企业的完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，账面发生成本滞后，企业为了增加账面利润，一般会仅按账面成本结转完工产品成本，以达到少转开发成本的目的。
房地产企业审计应关注事项
房地产企业审计应关注的事项
一、存货：
1、收集与项目有关的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》等文件，如棚户区改造等还应取得地方政府用地批复、有政策减免的收集政策减免等相关的批复文件。
2、收集公司所开发项目情况汇总表（该表是项目的总体概况、如企业提供了其他类似的资料可以替代）。
3、收集项目施工、设计、市政配套费、土地使用权出让协议等文件资料；
4、现场观察记录稿，对项目总体进度情况、楼盘交付情况进行观察；抽查
记录稿与收集的资料补索引号；
5、对大额的工程施工、土地支出、征地补偿等一定要收集相关资料。
二、预收账款：
1、收集项目预售许可证
2、收集预收房款明细表，并抽查售房合同，收款凭证。
三、应交税费：
测算土地增值税
四、收入：
1、收入项目明细表
2、收集竣工备案证、企业发放交房通知的邮戳复印件附在底稿里面、交房确认书
3、与物业管理公司签订的物业管理合同
4、确认收入的合同与预收账款的合同不要混放
5、编制毛利率分析表，对毛利率较大、异常的项目应关注
五、营业成本：
1、项目单位成本计算表（企业提供）
2、将预算成本单位成本与实际成本单位成本进行比较，关注异常情况
3、将确认收入的面积与结转成本的面积核对复核
4、测算本期应结转的成本。
房地产企业审计重点
房地产开发公司的审计要点一、收入不入账。
1同时开发多个楼盘的开发公司一般按楼盘成立项目部有的项目部推行承包责任制少量跨地域的项目部只向公司缴纳占用资本利息、管理费、核实收益等承包费用进出不入公司财务大账。
2没有开发资质的经营者只有向有资质的开发公司缴纳管理费借用其资质才能从事房地产开发即挂靠经营。
部分开发公司账面只反应收取的管理费不反应挂靠经营的进出状况。
3开发公司拆迁改造旧城区居民点时对拆迁的房子用必定的标准计算的拆迁赔偿费并能够抵算布置房的房款如被拆迁人购置新房的价钱大于拆迁赔偿费要缴纳两者的价差即自筹资本。
少量开发公司不按售房总价计算收入只把自筹金作为售房收入把拆迁赔偿费直接冲抵拆迁成本不计算缴纳相应的税费。
4少量开发公司用新建房子换取其余单位土地使用权即以房换地时两方基本不经过钱币结算不将换地的房产作为销售收入缴纳税费直接冲抵开发成本。
5少量开发公司用商品房赔偿工程款、银行贷款等债务即以房抵债账面不反应销售收入。
6少量开发公司将房子租借、车库销售等收入不作为收入入账用于支付工地看护费、物业管理费等花费。
7少量开发公司收取水电增容费、宽带入户费、有线电视初装费等代收代垫款项独自核算不入大账不计算缴纳营业税及附带。
二、虚假销售。
少量开发公司在公司需要“收入”时、为了制造虚假销售氛围吸引购房者时请相关人购房等房子实质卖出时再退回。
或许为了套取银行信贷资本采纳虚假按揭的销售方式即在商品房没有真实销售的状况下由开发公司与所谓的“购置人”完成买卖协议从银行套取低息的信贷资本。
三、来往科目核算不规范。
1国家规定开发公司一定获得土地使用权证书、规划允许证和施工允许证投入开发建设的资本达到工程建设总投资的25才能获得商品房预售允许证。
有的房地产开发公司急于筹集资本在获得预售允许证前私自预售商品房。
为躲避看管开发企业将售房收入记入“对付账款”、“其余对付款”等科目归集不经过“预收账款”科目核算。
2有的开发公司经过来往科目核算工程支出关于实质收益率大于国家规定估计计税毛利率的楼盘长久不办理完工决算、长久挂账不结转使审计人员和税务稽察人员不易确立收益和成本总数推延或少缴部分公司所得税和土地增值税的缴纳。
房地产开发企业的审计注意事项
房地产开发企业的审计注意事项房地产开发企业在进行审计时，需要注意以下几个方面：1. 管理层意识房地产开发企业的管理层需要意识到审计的重要性以及与审计人员进行配合和沟通的必要性。
在审计过程中，管理层需要提供必要的资料和信息，并积极回答审计人员的问题。
同时，管理层还需要重视审计人员的建议和意见，及时采取措施改进企业的管理和运营。
2. 合同管理房地产开发企业的审计需要重视合同管理，包括销售合同、建筑工程合同、物业服务合同等。
审计人员需要对企业的合同执行情况进行核对，并对合同的合法性和合规性进行审核。
此外，审计人员还需要对企业的合同管理制度、合同签署程序等方面进行审查。
3. 财务报表房地产开发企业的审计需要重视财务报表的真实性、准确性和完整性。
审计人员需要对企业的会计凭证、账簿、汇总报表等资料进行核对，并对企业的会计处理方法、会计政策、会计估计等方面进行审查。
此外，审计人员还需要重点关注企业的应收账款、预收款、存货等项目的核算和披露情况。
4. 税务合规房地产开发企业的审计需要重视税务合规问题。
审计人员需要对企业的纳税申报情况、税务核算和缴纳税款的情况进行审查，确保企业按照法律法规的要求纳税。
此外，审计人员还需要对企业的税务档案和相关合规制度进行审查，确保企业的税务合规工作得到有效落实。
5. 内部控制房地产开发企业的审计需要重视内部控制问题。
审计人员需要对企业的内部控制制度进行审查，包括企业的组织结构、管理制度、风险管理制度、流程控制等方面。
审计人员需要评估企业的内部控制效力，并发现控制缺陷和风险，提出改进意见。
6. 环保和安全问题房地产开发企业的审计需要重视环保和安全问题。
审计人员需要对企业的环保和安全制度进行核对，包括企业的环保申报、环境保护设施建设和运营、环境安全风险评估等方面。
审计人员需要发现环保和安全方面的问题，并提出改进建议，确保企业的环保和安全工作得到有效落实。
总之，房地产开发企业的审计需要重视细节，并认真履行审计职责，确保审计的公正性、独立性和客观性。
房地产行业审计关注的重点
2、库存开发产品情况，包括已完开发项目的土地、房屋、配套设施和代建工程等。要根据相关资料合适已结转成本是否正确、及时,各项应负担的成本、费用是否均已预提、结转，尤其应关注配套设施费的预提和摊销;还要弄清开发产品是滞销、积压、还是处于热销之中;弄清已出租的土地、房屋,用于安置的房屋期末是否还未转出而在本科目反映；弄清用于本企业从事营业性的配套设施是否及时转入固定资产;弄清已办理商品房移交手续的房屋是否还在本科目反映，是否根据经营收入与其相关的成本费用配比的原则及时结转产品相关的销售成本。在审计时，审计人员应通过盘点或抽查盘点核实开发产品数量,通过对“开发成本”审计核实开发产品金额,通过对企业“主营业务收入”审计、核对售房部销售报表、销售合同，从而核实开发产品期末实际库存量
3、费用支出情况，包括营业费用、管理费用和财务费用支出。关注董事会经费、应酬费支付是否合理;关注工程完工前的融资利息支出是否计入“开发间接费用”，已完工程之间融资利息的分配情况,检查借款合同,验算应付利息计算的正确性；注意期间费用各项目发生额与前期比较,是否存在较大波动并查明原因。
4、债权、债务情况,包括应收款,应付款和借款等。关注金额大、账龄大的应收账款,审查企业销售合同和发函询证在核实的基础上查明原因，考虑可能造成坏账损失的风险程度，检查提取坏账准备和冲销应收账款是否符合规定；关注其他应收款，企业为粉饰会计报表合理性。有的会虚减货币资金库存量、虚增其他应收款,因抽逃资本而虚增其他应收款;关注预付账款，这里往往是调节建筑工程成本的地方；检查借款合同、查明借款性质、利率、偿还期限、限制和担保条件,有无到期应还未还的借款、应付未付的利息。审查时,审计人员还要关注企业是否有意调减短期借款、长期借款,相应调减资产或增加所有者权益、降低负债额，人为地把企业财务风险设定在最佳位置。
房地产开发企业审计中的问题与建议
房地产开发企业审计中的问题与建议【摘要】房地产开发企业审计是确保企业财务健康和合规运营的重要手段。
本文旨在探讨房地产开发企业审计中常见问题、存在的风险、审计方法和技巧、审计报告撰写以及信息披露的完善。
通过加强审计意识和提出改进建议，为未来发展提供参考。
审计过程中常见问题包括财务造假、资产估值不准确等，存在风险涉及法规合规性和业务运营方面。
审计师需要灵活运用方法和技巧，撰写准确详实的审计报告，促进信息披露的完善。
加强审计意识和提出改进建议可以提高审计质量，为企业未来的持续发展做出贡献。
【关键词】关键词：房地产开发企业审计、问题、风险、审计方法、审计报告、信息披露、意识、改进建议、未来发展、参考。
1. 引言1.1 房地产开发企业审计的重要性房地产开发企业审计的重要性在当前经济环境下变得愈发重要。
随着房地产市场的持续增长和竞争加剧，开发企业的经营环境变得复杂多变，审计工作对于保障企业的合规经营和风险控制至关重要。
房地产开发企业的审计可以通过对企业财务数据的审查，及时发现潜在的经营风险和问题，帮助企业管理层及时作出决策。
审计可以有效查明企业财务数据的真实性和准确性，提高财务报告的透明度和可信度，增加投资者和合作伙伴的信任度。
审计可以帮助企业识别和规避财务风险，加强内部控制机制，防止财务造假和经营失误。
房地产开发企业审计还可以提高企业的市场竞争力，增强企业形象，获得更多的融资渠道和投资机会。
房地产开发企业审计的重要性在于保障企业的合规经营，提高企业的经营效率和效果，为企业的可持续发展提供保障和支持。
1.2 本文研究的目的本文旨在探讨房地产开发企业审计中存在的问题和风险，以及审计方法和技巧。
通过对审计报告的撰写和信息披露的完善进行分析，提出加强房地产开发企业审计意识的重要性。
本文将提出改进建议，为未来发展提供参考。
房地产开发企业作为经济社会发展的重要组成部分，其规模不断扩大，业务日益复杂，审计工作的难度和风险也随之增加。
浅析房地产开发企业审计应注意的问题
拆迁居 民居住 的非 商品房形 式。可 见，多样的财务形式也为房 地产企业 的财务管理增加了难度 。
３ ．基础设施建设费及公共配套 没施费 。对于 已经开发完成 的基础及配套设施 ，应核实其是否按 照配 比原则进行合 理分配。
首先 ，说房地产企业的财务关系复杂 ，是 由其业务决定 的。 的形 式。在房地产 企业 的销售 明细表 中 ，仅 住户 支付 的款项 就 从项 目开始设计 、投标 、中标 到开发 、建设 、物业管理 ，这项 有 四栏 ，要分别将定金 、首付款 、商业贷款 、总房款填列清楚。 繁杂而庞大 的工作设计 到 的财务 关系一般说 来包括投资 者 、债 在对 外支 出方 面 ，有货 到付款 的原料供 应形式 ，也有 承包 商在
房地产 开发企业 的运作 流程和一般 的商品制造业 不同 ，它
安装费 、基础设施费等费用 ，在不 同的开发环境 下经常发生变
化，特别是 住宅区配套 建设和市 政基础设施 投资 以及 征地 、安
只制造一种 商品 ，就是开 发的房屋 。而每制造一件 商品 ，都要 置等费用 的变化尤其显著 。＿ 般的房地产企业并 不具备施工能
借 ：固定资计 人员 的天 职。在实践 中发现 问题 ，在
经 过上述 的会计账 务处理 ，既符合 《 中华人 民共和 国公益
实践 中解决 问题 ，找到解 决 问题 的金钥匙 ，才 是一个 合格 的 、 事业 捐赠法》 的强 制性 要求 ，又 能体现受 、捐赠双方 的真实意 思表示 ，还完善 了现行 的事业单位 会计制度 ，为正确进行事业 称职 的会计人员 。
投入大量 的人力 财力重新设计 开发 、施 工制造 、完工 销售。正 力 ，他们 一般是对 外 向施工单位转 让开发建设工 程。在这个转
房地产企业审计方案
房地产企业审计方案第一篇：房地产企业审计方案房地产企业审计方案（一）审计重点、难点及应对策略1.收入的确认。
房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。
此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。
另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。
2.成本的结转。
房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。
第一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，检查主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。
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房地产开发企业的审计注意事项
1、索取五证
五证的范围、申请顺序及作用
“五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》）
项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。
第二申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。
第三申办的是《开工许可证》，此证件是申请可以合法施工。
第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。
房屋是否拥有产权，全系此证。
一般住宅的国有土地使用年限为70年。
最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。
是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。
2、应重点关注的几个问题及相应的审计取证
（一）收入根据《企业会计具体准则-收入》的定义作为判断的基础，同时要考虑房地产的特殊性。
房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地产开发企业销售商品，特别是住宅，往往采取银行按揭的方式，即购房户仅缴纳所购房款的20%及以上不等，其余房款则由按揭贷款银行提供，购房户根据同银行达成的协议，在以后年度，向银行定期归还贷款本金和利息；一般情况下，在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入，但是根据企业的管理要求不同，现在不少的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入，有的尚未办妥按揭手续，而在应收账款科目核算，特别是对于年终促销的房地产公司，年度资产负债表会形成很大一笔应收账款。
审计取证：
（1）索取商品房预售许可证，看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。
（2）索取企业提供的销售清单，与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比，抽取一定的样本看是否存在金额差异。
（3）抽查部分购房合同，特别是交楼时间的规定及办理房产证、土地使用证的期限。
关注交钥匙的手续及客户办理入住的程序，并抽查部分业主办理入住的有关资料。
（4）从销售代理商处取得已售楼宇结算统计表，并对照认购书、企业销售清单，看三者是否一致。
（5）从物业管理公司取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表。
对已售商品房进行抽查，看业主入住情况，并对未售楼宇进行盘点。
同时可结合对售楼处销售楼宇销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。
（6）关注应收账款在资产负债表日后收款情况，对应收账款的账龄进行分析，以判断企业是否存在虚记收入的情况，尤其是长期未办妥按揭的客户。
（二）完工产品成本结转房地产开发企业特别是规模开发的房地产企业在开发房地产时，由于开发周期长，完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，如果根据账面成本结转完工产品成本，必然存在少结转成本的情况；现在开发的商品房往往都分为地上和地下部分，这也是开发商调节利润的主要工具。
企业往往依据外部工程决算审计将房产成本分为地上、地下两部分，将其进行人为的割离，这样地下基础部分的成本全部由地下的产品承担。
地上部分的成本就大幅下降，造成结转的主营业务成本严重失实。
还有不少企业不能用于销售的水箱间等作为均摊成本的基数以达到降低成本的目的。
审计取证：
（1）分析账面是否有大额的预付账款挂帐，对房地产公司来说，预付账款大多数是开发成本的组成部分，但为了少转成本，企业往往以未结算为借口在预付账款挂帐。
（2）索取开发商完整的预算资料及大项变更资料，从工程部门索取工程完工进度报告，从合同管理部门索取企业与开发商签订的合同，分析开发商是否足额预计商品房开发成本及与之对应的应付建造承包商工程款。
（3）如已完工程，应索取施工方报审的结算资料，企业往往对应合理估计的变更成本不入账，等决算出来时进行调整，这种做法实际上可用来调节利润并虚减了负债。
（4）索取企业的成本结转表，复核所采用的结转方法是否合理。
有的企业按平均成本进行结算，但收入是按实际销售，造成了收入成本的严重不配比。
关注自用楼层的成本结转是否与其他销售部分结转的方法是否相同，不少企业自用的楼层成本按平均成本进行结转，销售部分按制定的分配方法进行结转。
（5）一般规范房地产公司只对总承包商，可向总包方询问截止资产负债表日，开发商应付施工单位的结算工程款情况。
（三）税金房地产公司的营业税与所得税往往按预收的售房款的一定比例预交。
对预收账款的余额应交的税款进行测算并与待摊费用的预交税金进行比较，计算是否少提税金。
根据我国房地产开发企业所得税征收的一贯做法，税务部门一般根据预收售房款预计所得税，年终，根据注册会计师的查账报告，经审计后的净利润，按确定的税率，计算实际应征收的所得税。
因此，完工商品房销售成本的结转准确与否，对企业所得税及净利润计算影响重大，而且成本结转的多与少，经常成为上市公司操纵利润的一种手段。
房地产公司自用的房产往往不结转固定资产，仍在开发产品中核算，不计提折旧，也不按视同销售计算应缴纳的营业税，也不交纳房产税等。
房地产公司目前税费漏洞最大的为土地增值税，基本上都不缴纳。
或只缴纳很少的一部分。
房地产公司比较常见的少缴税款还有印花税。
（四）关于利息资本化
一般企业与购建固定资产有关的专门借款在满足一定的条件下，专门借款所发生的利息允许计入相关资产的成本当中，即所谓的利息资本化；同时《企业会计制度》也规定，房地产开发企业借入的与房地产开发有关的利息支出在开发产品完工之前，计入房地产开发成本。
房地产公司根据不同的目的，有的加大利息资本化，有的则不进行利息资本化全部记入当期费用。
主要应关注加大利息资本化部分。
审计取证：
1、索取借款合同，关注借款合同是否与开发房地产有关、借款利率、借款期限，结合已资本化的利率，看其计算是否正确。
2、结合施工方交付使用记录及质检、消防等相关部门的验收记录，判断资本化期间是否合理。
3、集团公司通过集体统一借款分配给各子公司使用的借款，如房地产公司类子公司为从集团取得借款用于开发房地产，其支付的利息不高于银行同期利息且符合资本化条件的部分可以资本化。
（五）借款抵押
对于资金较为紧张的房地产公司，往往会有大额的银行借款，由于金融市场融资的难度不断增加，取得的借款多为担保借款和抵押借款。
房地产公司的固定资产及设备价值不大，用于抵押资产多涉及在售的楼盘，我们要特别关注是否将已售出的楼盘用于抵押。
审计取证：
索取抵押合同，分析抵押物清单所用于抵押的资产类型、价值、所在地点，如抵押物为在售楼盘，应将已用于抵押的房产面积与销售统计表的未销售面积进行比较，如前者大于后者则说明将已销售的楼盘用于抵押。
（六）虚假销售
虚假销售一般分为虚假按揭、与关系人达成默契尤其在公司需要利润时购买房产，等房屋实际卖出时在办理退回。
虚假按揭指的是房地产开发企业，在商品房没有真正销售的情况下，由房地产开发企业与所谓的“购买人”达成买卖协议，然后从银行套取按揭资金的一种做法，所谓的“买家”实际上是房地产开发商找来的冒名顶替者，往往多为其内部的职工，在没有找到真正的购房者之前，利息往往由房地产开发企业自身提供。
这样可以获取银行信贷资金并获取银行信贷利息差。
一般情况下，按揭贷款利率比正常的银行贷款利率要低。
制造虚假销售气氛，吸引其他购房者，以达到间接促销的目的。
关系人购房的金额往往较大，所购的楼盘为利润较高的楼层，主要是为了产生利润。
审计取证：
（1）索取销售合同，虚假按揭合同与正常按揭合同相比，合同条款要素基本一致，但虚假按揭合同较正常合同条款的内容填写不完整。
（2）如果按揭的本金和利息由房地产企业自身提供，这时，企业往往定期付一笔金额相等的款项给银行，同时虚挂一家企业；
（3）关注大额的销售业务，索取合同、交付使用情况记录、款项的收取情况，往往虚假的销售都是100％收款，但却没有交付使用记录。
也不约定办理房产证、土地使用证相关事宜。
尤其要注意后期的销售退回，对此类销售应到现场去看有关房屋的使用情况，如闲置可能存在问题。
获取办理业主入住手续签证资料，虚假销售往往不会办理这些手续的。
（4）如果企业给员工提供住宅按揭，又没有从员工的工资收入中扣回，则视同企业给员工提供的福利，需要员工个人缴交所得税的，如果企业未扣个人所得税，则可能就是虚假按揭了。
（七）待开发的土地
房地产公司申请到土地后没有及时开发或没有开发能力，随着市场的发展土地不断的升值，但待开发的土地又不允许转让，对不按审批用途开发的土地由国土局收回另行处理。
企业往往会采用如联合开发的手段将土地变相转让。
应关注对待开发的土地是否进行分摊。
（八）应索取的与其他企业不同的资料
成本分摊表（主要是成本分摊的依据是什么，如按预计的销售金额为基数进行分摊）、项目决算资料、项目验收资料。