浅谈物流园区分类

浅谈物流园区分类系列

在物流领域，我们经常听到各种物流园区概念，有种眼花缭乱，甚至滥用的感觉，如物流园区、物流基地、物流中心、配送中心、公路港、物流商贸城、物流产业园、物流（货运）枢纽等等，小的只有几十亩，大的有上万亩。但国家对物流园区概念和分类都有明确规定，如在《物流园区分类与基本要求》

（GB/TXXX—200x）中物流园区类型分为货运枢纽型、生产服务型、商贸服务型、综合服务型四类；《全国物流园区发展规划（2013—2020年）》中，物流园区类型分为货运枢纽型、生产服务型、商贸服务型、口岸服务型、综合服务型五类。为什么要产生这种差异，究其原因：

1、物流园区本身是一个统称。《物流园区分类与基本要求》（GB/TXXX—200x）中定义：物流园区是为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。广义来说，物流园区就是集合多种物流要素的场所，物流要素包括物流功能、物流方式、物流主体以及信息、资金等。

2、物流园区理论分类与物流园区实践不相符。在生产实践中，行业对物流园区主要关注的是规模、功能、参与主体等方面。

根据我们物流园区多年规划、招商、运营的实践经验，按照规模、功能、参与主体等特征，物流园区可分为三类。

物流产业园：由地方政府参照开发区管理模式，统一规划、统一开发，通过大招商方式引进多个投资主体，分别独立开发不同功能区块；功能分区上往往不局限物流，还有加工制造、专业市场、甚至住宅商务等；园区规模一般在2平方公里以上，建设期限不少于5年，甚至超过10年；名称上一般叫物流园区、物流产业园、物流新城等。

公共（综合）物流园区：由一个投资主体负责规划、开发、建设，通过小招商方式引进多个物流企业或相关企业，分别开展物流业务；功能分区上往往围绕物流业态分布，包含部分配套服务区；园区规模一般在0.5—3平方公里，建设期限一般3-5年；名称上一般叫物流园区、物流基地、物流中心等。

自用型物流中心：由一个投资主体负责规划、开发、建设，并以一个使用企

业使用为主，功能分区上相对单一，往往以仓储功能为主；园区规模一般在1

平方公里以内；建设期限一般在3年以内；名称上一般叫物流园区、物流中心、配送中心、仓储中心、货运场站等。

物流园区具有公共性和经济性两大属性。公共性就是物流园区作为城市基本功能之一，就像图书馆、博物馆、市政道路等，具有投资大、直接收益少甚至没有的特点。经济性就是物流园区作为物流地产主要形式，要求相应的投入产出，实现投资的保值增值。对两种属性侧重不同，物流园区开发、建设、运营就会不同，如日本、德国更注重是公共性，美国更注重经济性。在我国物流园区发展比较晚，尚未形成统一认识，所以就物流园区开发主体来说尤其复杂。

1、政府为主的物流园区。一般由政府有关部门组建一套人马、搭建两个牌子，两个牌子中一个就是设立园区开发公司，另一个是设立园区运营管理公司或者成立园区管委会。优点，政府政策支持力度大，能整合众多资源提升建设进度和效率，通过行政手段能够快速形成物流企业地理聚集；不足，政府机制限制园区运营效率和活力；园区能避免同一行政范围内的竞争，但不同行政范围竞争还是不可避免。

2、外资为主的物流园区。普洛斯、丰树等为代表。资金来源于社保、基金等，成本比较低；专业化运营团队；清晰准确市场地位，以高端化、标准化仓储为主要市场；全球化客户群体；标准化、规范化设施。

3、物流企业为主的物流园区。物流企业因自身业务发展或扩展需要，而开发建设的物流园区，一般以自营为主。

近几年，随着物流市场成熟以及流通领域变革，物流园区主体有些新变化。

4、国内专业物流地产开发商。目前有嘉里建设、上海宇培、深圳宝湾、传化物流、林安物流等，嘉里、宇培像普洛斯以标准化仓储为主，传化、林安以综合物流地产为主。

5、电子商务平台或企业。目前有阿里、腾讯、京东等，目标着眼于全国甚至全球范围，建设多层级物流节点网络，覆盖目标市场范围。全国范围一般设置5-10个一级物流园区。主要服务于电子商务企业，包括仓储、分拣、包装、配送等业务。

6、纯投资企业。一种是原来从事地产开发企业，因物流拿地容易且便宜，

所以开发物流地产项目。一种是其他行业投资者，认为物流地产具有良好的增值保值作用，所以投资物流地产项目。这类园区因为投资者缺乏物流行业经验，也没有足够业务支撑，开发建设风险比较大。