第七章房地产评估二

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房地产估价师《理论与方法》第七章知识点：成本法概述

一、成本法含义，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。

所谓重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。

成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。

成本法也称为积算法,求得的价值也称为积算价格。

成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取房地产的价值。

二、成本法的理论依据，成本法的理论依据是生产费用价值论--商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。

成本法中拆旧可以视为对房地产状况的调整，即将估价对象假定为新的状况下的重新价格调整为实际上是旧的状况下的价格。

成本法与市场法本质的区别在于看重新购建价格或可比实例价格的来源方式，若重新购建价格是直接还原于市场上类似的房地产成交价格，则就属于市场法，若是通过价格构成各部分的累加方式求取的重新开发建设成本则就属于成本法。

不过，成本法价格的各个构成部分以及建筑物折旧的求取会用市场法。

三、成本法适用的对象和条件，只要是新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。

成本法特别适用于很少交易、又没有收益或没有潜在经济收益的房地产，有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产以及单纯建筑物或其装饰装修部分，通常也是采用成本法。

在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。

成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。

成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。

在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本,成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。

价格等于"成本加平均利润"是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。

房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件

A A
11 3%1.5
B 250010200
113%0.75
第七章假设开发法
房地产估价
习题11答案
11、某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。
不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息
不考虑预售，也不考虑延迟销售
例7-1
第七章假设开发法
房地产估价
例7-1
C =（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1] +B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]
建造
60％
40％
土地 0 0.5 1 1.5 2
A’
1.5
a1 a2 a3 a4= a5= a6 =……
a47=a
03.3 03.9 04.9 06.3
0 1.5
2053.3
48.5
A 1 a 9 1 % 1 a 9 2 % 2 1 a 9 3 % 3 9 a % 1 1 9 % 1 4 3 7 1 9 1 % 3
房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：

房地产估价第七章剩余法

三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 1、开发成本和管理费用可采用比较法来估算； 2、销售费用和销售税费通常是按照开发完成后房地产价值的一定比率来估算。
四、投资利息投资利息估算只在传统方法中需要。正确计息需把握6个方面：计息项目、计息期的长短、计息的方式、利
率的高低、计息周期、名义利率和实际利率。
按开发后的经营方式细化的公式（一）适用于开发后出售的公式
V=VP－C 式中：V：待开发房地产的价值； VP：用比较法估算的开发完成后的房地产价值； C：应扣除项目。（二）适用于开发后出租、直接经营的公式
V=VR－C 式中：VR：用收益法估算的开发完成后的房地产价值。
什么是管理?
剩余法的估价前提C193
相什关概么念是管理 ?
土地最佳利用方式；不动产价值；建筑物现值；建筑物开发成本；建筑物开发利润；建筑周期。
基本原理土地价值剩余理论，即土地价值由土地产品价格所决定，是扣
除其他生产费用的余额。
什剩余法么的特是点管理 ?
1、预期性；
2、时点不同；
剩余法适用的范围（估价对象C191） 1、适用于具有投资或开发潜力的房地产，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括停建工程）； 2、对待拆迁改造的再开发房地产的估价； 3、适用于对待开发土地的最高地价、最大利润、最高开发费用的估算。 4、适用于现有新旧房地产中地价或房价的单独评估。
八、假设开发法总结和运用举例C190
运用举例
• 例7-1：有一成片荒地需要评估，获知该荒地的面积为2平方公里。
适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元每平方米；开发期需要3年；将该片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本及管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用

房地产估价第7章房地产税收评估

批量评税概述批量评税的特点
A. 评估数量海量性
B. 价值标准特殊性
C. 空间分布覆盖性
D. 估价时点统一性
E. 批量评税周期性
F. 参数应用特殊性
房地产估价（第二版）
21世纪房地产系列教材
7.1 7.1.3
批量评税概述与批量评税相关的概念
1. 评税时点（assessment date） 2. 计税价值（taxable value） 3. 个案评税（individual appraisal） 4. 批量评税模型（mass appraisal model） 5. 模型校准（model calibration） 6. 评税分区（assessment zoning） 7. 标准房地产（standard property） 8. 基准价值（standard value） 9. 评税周期（assessment cycle） 10. 基准价修正系数
房地产估价（第二版）
21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.1
建立评税模型一般模型结构
V为市场价值的评估值；BV为建筑物的评估值；LV为土地的评估值
V BV LV
其中：
BV BP BSIZE LV LP LSIZE
BP为建筑物的单位价格；BSIZE为建筑物的大小，通常以建筑面积来表示，单位为m2；LP为土地的单位价格；LSIZE为土地的大小，单位为m2。
房地产类别划分综合类房地产
办公性质的房地产
公共事业性质的房地产公益性质和其他性质的房地产
房地产估价（第二版）
21世纪房地产系列教材
7.4 7.4.1
评税分区评税分区技术路线
对已建立城镇基准地价体系的地区，可以利用当地已有的土地定级估价成果，根据评税工作需要对基准地价分区进行适当调整划分评税分区。

房地产评估第7章

《房地产评估》
第26页，共66页。
[解] 本题通过基准地价求取该宗工业用地的价格，实际上就是将土地使用：年限为无限年的基准地价转换为50年的基准地价。具体计算如下：P50= P*K50=1189.78元/平方米
《房地产评估》
第27页，共66页。
净收益每年不变的公式还有一些其他作用，如可以用来说明在不同报酬率下土地使用年限延长到何时，有限年的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价格。通过计算可以发现，报酬率越高，接近无限年的价格越快。
如P50即表示收益年限为50年的价格，
P∞表示收益年限为无限年的价格。
《房地产评估》
第21页，共66页。
于是，不同年限价格之间的换算方法如下：
Pn=PN*(1+r)N-n*[(1+r)n-1]/[(1+r)N-1]
若已知P，求P70,P50如下：
P70=P*P70 P50= P*P50
已知P50，求P∞、P40如下： P=P50/K50 P40=P50*K40/K50 如果将上述公式一般化，则有：
甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，
单价2000元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价
l 800元／㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。
《房地产评估》
第23页，共66页。
[解] 要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们
先转换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格：
P=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6] ＝91．52(万元)
《房地产评估》
第19页，共66页。
[例7—2] 某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5％。试计算该宗房地产的收益价格。

第七章房地产开发

第七章房地产开发房地产开发是通过量种资源的组合利用而为人类提供入住和工作空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动，本质上属于生产建设领域。

房地产开发是提高房地产资源配置效率的中心环节。

本章首先论述了城市、城市开发和城市开发与城市计划的彼此关系；其次，分析了房地产综合开发的内涵、分类及其指导原则；最后，论述房地产开发项目，重点是开发项目的可行性研究及建设监理。

第一节城市开发与城市计划一、城市开发房地产开发是城市开发建设的主要内容，因此本章从研究城市开发开始。

（一）城市的概念城市是一个以人为主体，以自然环境为依托，以经济活动为基础，具有普遍社会联系而形成的综合体，是与乡村有区别的相对永久性的大型聚落。

就其性质来看，具有三个方面的特征：第一，空间集聚性。

每一座城市都有其肯定的地域范围，在这必然的区域内高度集中了大量人口、物质能量和各类活动，这一点与乡村的分散性、稀疏性是截然不同的，二者是一种“点”与“面”的不同。

第二，规模经济性。

城市是商品经济发展到必然阶段的必然产物，城市由小变大的进程也是非农业人口和非农业经济活动不断集聚的直接结果。

因此，城市首先应该是一个经济实体，城市经济的发展是促使城市发展的决定性因素，没有经济的发展，城市发展就失去了动力。

第三，社会复杂性。

城市作为一种特定的生产关系的载体，决定了城市具有不同于乡村的社会结构，包括城市的产业结构、消费结构、政治结构、家庭结构、人口结构等等，这些社会结构又从根本上决定了城市复杂的社会关系形式。

可是，城市作为一个整体又在统一的社会生活方式和精神思维方式下组成与农村不同的社会群体。

因此，咱们将城市概念归纳为：城市是历史上形成的，以非农业活动为主体，人口、经济、政治、文化高度集聚的社会物质系统。

（二）城市的功能城市功能是指一个城市在一个国家或地域的社会经济生活中所担负的任务和发挥的作用。

城市的功能定位往往是一个城市在一按时期内建设总方针的综合表现，也是实施城市各项建设的一个指导性方向。

房地产评估(ppt 80页)

房地合一评估，针对具体的资产业务情况，对评估价值的种类和内涵予以定义和披露。
房屋建筑物价格的基本构成：
1．前期费用 2．建筑安装工程费 3．配套费用 4．合理利润 5．资金成本
三、房地产价格分类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积例题投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为
1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？
容积率=建筑总面积÷建筑物占地总面积
三、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1、社会因素（人口、社会治安、城市化、公共设施等） 2、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等） 3、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）
第七章房地产评估
资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要，通常可以将房地产区分为三种评估对象：
1.单纯评估土地价值 2.单纯评估房屋建筑物价值 3.房地合一价值
第一节房地产评估概述
一、房地产的特性
土地的特性决定房地产的特性决定房地产市场的特性
（一）土地特性及分类 1、土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性→价格具上升趋势（4）效用的差异性（不可替代性）
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。

房地产估价理论与方法第七章：收益法及其应用

第七章收益法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性非常强，技术含量高■计算题多,难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义熟悉二、收益法的理论依据熟悉三、收益法适用的估价对象和条件掌握1。

收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤熟悉第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式掌握二、净收益每年不变的公式掌握(一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式(三)净收益每年不变的公式的作用1.直接用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3。

用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式掌握1。

收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式熟悉六、净收益按一定比率递增的公式掌握七、净收益按一定比率递减的公式熟悉1。

收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格公式掌握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的基本原理掌握1。

基于租赁收入测算净收益的基本原理2。

基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取掌握1。

出租的房地产净收益的求取2。

营业的房地产净收益的求取3。

自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题熟悉1。

有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估计、保守和最可能估计四、净收益流模式的确定熟悉第五节报酬率的求取熟悉一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法1。

累加法2.市场提取法3。

7第七章投资性房地产(完整版)

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近三年考题分数不高，属于不重要章节。

本章应关注的主要内容有：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产的初始计量；（3）投资性房地产的后续计量；（4）投资性房地产的转换和处置。

主要内容第一节投资性房地产的特征与范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

二、投资性房地产的范围【提示】下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。

（2）作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。

如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物E.企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】ACE【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。

房地产评估——假设开发法

房地产估价
3、估算投资利息应该计算投资利息的项目包括：未知的房地产价值、开发成本、管理费用、投资者购买待开发土地应负担的税费。计算利息时需要注意：首先，由于成本投入的时间不一样，利息也要根据投入的时间来确定。如在建设期内，部分开发成本是在开发之前就一次性投入，有的是在建设其中均匀投入，有的是在快完成的时候投入，这时计算利息的时间就需要针对具体的情况来定。其次，计算利息通常有单利计息和复利计息两种，通常在估价过程中，不作具体说明的，都是复利计息。
须以该项目本身的人力、物力和财力为基础。
房地产估价
第七章假设开发法
四、预计开发完成后的房地产价值
对于销售的房地产，通常可以通过市场比较法和长期趋势法相结合的方法，根据同类用途和性质的房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺），通常是首先采用市场比较法并考虑未来的变化趋势，预测所开发房地产未来租赁或者经营期间的租赁或经营的净收益，然后采用收益还原法将该净收益转化为房地产总价。
房地产估价
第七章假设开发法
二、选择最佳的开发利用方式
最佳利用方式要根据调查的土地状况和房地产市场条件，在城市规划及法律法规等允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在房地产估价中，一般的是根据城市规划来确定土地的最佳利用方式。若政府在规划中指出某地块可以用作几种用途，这时才需要根据房地产市场的需求相结合，确定最佳的利用
①待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)的估价。 ②在建工程（包括房地产开发项目）。 ③可装饰装修改造或可改变用途的旧房（包括装饰装修、改建和扩建）以下将此类房地产统称为待开发房地产。

房地产估价第七章假设开发法

➢ Vc＝a/r
➢ 式中，V表示购置开发场地的价格，Vc表示开发项目预期建成后的 “资本化价值”（Capitalized Value），B表示开发项目预期的开发费用，C表示开发利润，a表示开发项目预期建成后每年的平均纯收益（平均纯租金），r表示资本化率（预期的投资收益率）。
➢ （三）一个较具体的计算公式
➢ ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。
➢ 四、假设开发法的操作步骤和内容 ➢ （一）弄清待建筑土地的基本情况 ➢ 1．弄清土地位置。包括如下三个层次： ➢ （1）土地所在的城市的性质； ➢ （2）土地所在的地区的性质； ➢ （3）具体的坐落状态。为选择最佳的土地用途服务。 ➢ 2．弄清土地面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施通
➢ （三）假设开发法的理论依据
➢ 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用价值论及成本价值论和供求价值论。
➢ 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、利润和税费等之后所剩的余额。
➢ 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。
➢ 地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－销售费用－税费－开发商利润
➢ 三、假设开发法的注意事项
➢ 在现实估价中，运用假设开发法估价，结果的可靠性取决于下面两个预测：
➢ 1．是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地假设了土地的最佳开发利用方式。
➢ 2．是否根据当地房地产市场行情或供求关系，正确地判断了未来开发完成后的房地产价值。
➢ 英文名称为：Hypothetical Development Method

第七章地价评估《房地产估价理论与实务》PPT课件

第七章地价评估
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• 一、基准地价评估 • 1、基准地价评估概述
• 1）基准地价的概念和特点 • 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同
级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估的某一基准日的法定最高年期土地使用权的区域平均价格。 • 基准地价具有以下特点： • （1）平均性；（2）区域性；（3）时效性；（4）全域性；（5）标准性；（6）公示性；（7）控制性
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• 2）基准地价评估的原则 • (1)土地用途以现状为主的原则 • (2)根据实际情况因地制宜选择技术路线的原则 • (3)与社会经济水平相协调的原则 • (4)静态与动态相结合的原则 • 2 、基准地价评估的原理 • 1)土地收益是基准地价评估的基础。 • 2)地租、地价理论和区位理论是基准地价评估的理论依据。 • 3)各行业对土地质量的不同要求是形成不同类别基准地价的基
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• 3、宗地地价评估方法
• 宗地地价评估方法有收益法、市场比较法、成本法，假设开发法，路线价法，这里着重介绍基准地价系数修正法。
• 基准地价系数修正法 • 1）基准地价系数修正法的含义 • 基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系
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• 3、基准地价的评估方法 • 收益法、市场比较法等都可用于基准地价的评估，以下主要介

房地产开发与经营第7章ppt课件

(5) 出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。
25
2.3.3 承租人的权利
(1) 取得承租房屋的权利，在合同约定的期限内有权占有，使用承租房屋的权利。
(2) 住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。
(3) 出租人对自然损坏的房屋不依合同履行修缮义务的，承租人可自行修复，费用在租金中抵扣，不足部分可行使索赔的权利。
第七章房地产交易
1
【内容提要】本章围绕房地产交易管理制度，介绍了房地产
交易的一般制度、房地产转让、房地产租赁、房地产抵押等的有关规定以及房地产主要税收。
【重点掌握】房地产交易的一般制度及房地产转让、房地产
抵押等的有关规定。
2
主要内容
§1 房地产转让 §2 房地产租赁 §3 房地产抵押
3
§1 房地产转让
10
1.3 房地产转让的形式
房地产转让的形式，是指房地产转让的具体形态和方法。目前，法律明确规定的城市房地产转让形式主要有三种，即房地产买卖、赠与和其他合法方式。
根据建设部《城市房地产转让管理规定》中列举的转让方式有：将房地产作价入股、与他人成立企业法人，而使房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的。
三是管理职能。不仅能正确反映房地产权属的现状和历史情况，又能对房地产交易的真实性和合法性进行有效的监督。
8
1.2 房地产转让的概念及其法律特征
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

房地产估价规章制度

房地产估价规章制度第一章总则第一条为规范和统一房地产估价工作，保障市场秩序，维护社会稳定，根据国家相关法律法规、政策规定，制定本规章。

第二条房地产估价是指专业机构或专业人员按照规范程序，通过细致调查研究，对特定的房地产进行评估，并制订估价报告，确定其公允市场价值的一项工作。

第三条房地产估价应当遵循独立、客观、公正、透明的原则，确保估值结果真实、准确、合理。

第四条统一的房地产估价规章制度适用于所有房地产估价机构和从事房地产估价的专业人员。

第五条房地产估价机构应当依法建立健全内部管理制度和技术标准，保障估价工作的质量和效率。

第六条房地产估价机构和专业人员应当定期接受相关部门的检查和监督，确保估价工作的合规性。

第七条对于估价工作中发现的不正当行为，相关部门应当及时进行调查处理，依法追究责任。

第八条每年对房地产市场进行连续监测和分析，并对估价方法和技术进行更新和改进。

第九条房地产估价机构和专业人员应当不断提高自身的专业素养和服务水平，提高估价结果的准确性和可信度。

第十条本规章自颁布之日起生效，之前发布的相关规章和制度与本规章不一致的，以本规章为准。

第二章估价工作的基本要求第十一条房地产估价工作应当遵循准确性、权威性、合法性、保密性的原则，确保估价结果的真实性和有效性。

第十二条房地产估价机构和专业人员在进行估价工作时，应当实事求是，客观公正，杜绝主观臆断和不实猜测。

第十三条房地产估价机构和专业人员应当保护客户的合法利益，遵守保密协议，严禁泄露客户的信息。

第十四条房地产估价机构和专业人员应当按照有关规定开展培训和考核，持续提高估价能力和水平。

第十五条房地产估价机构和专业人员应当制定详细的估价报告，包括估价过程、数据来源、估价方法和结果分析等内容。

第十六条房地产估价机构和专业人员应当及时更新估价数据和信息，确保估价结果的时效性和准确性。

第十七条房地产估价机构和专业人员应当遵守相关法律法规，勿作虚假估价和不当行为，维护行业的良好声誉。

房地产估价第七章假设开发法2课件

第二节假设开发法的估价步骤
七、确定待估价对象的价格
1.静态方式估价（传统的估价方法）静态方式估价不考虑各项价格与成本费用的时间差异，即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,因此需详细计算各项投资的利息,计息期通常到开发完成为止(不考虑预售和延迟销售 )。
第二节假设开发法的估价步骤
第七章假设开发法课堂练习题
4．（判断）在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。（） 5.运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无
须做的是( )。 A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润
2.动态方式估价（现金流量折现法）
动态方式估价将各项价格与成本费用都统一到同一时点（价值时点）上，即以价值时点为基准进行折现，然后再相加减。采用动态方式估价时不单独计算投资利息和开发利润，而是隐含在折现过程中。
第七章假设开发法课堂练习题
1．假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）
第三节假设开发法应用举例
教学目的: 1.熟悉假设开发法的估价步骤。 2.重点掌握假设开发法动态方式估价思路。 3.掌握假设开发法估算公式中各个项目的估
算方法。
第三节假设开发法应用举例
案例一：动态方式估价见教材 P116-117。案例二：静态方式估价见教材 P117-118。
第二节假设开发法的估价步骤
五、估算各项成本费用 5. 估算投资者购买待开发土地应负担的税费该项税费通常是根据当地的规定，按待开发对象价值的一定比率测算。

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三、基准地价修正法——土地使用权价值评估 1、基准地价修正法含义
基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。
基准地价按用途可划分为：综合基准地价，商业、住宅、工业等分类基准地价。
基准地价是区域性价格
基准地价是土地使用权价格
基准地价是单位土地面积的地价
▪ （2）将功能陈旧的房地产与建造成本、新旧程度、外部环境等因素基本相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额便是功能性贬值。
▪ （3）与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括功能性贬值因素在内的综合成新率。
2、房地产经济性贬值的估测
▪ （1）与外部条件没有发生变化前相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额即为经济性贬值。
第二节市场法在房地产评估中的应用
一、市场法适用的条件和对象
适用于发育完善的房地产市场，并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例。
适用的具体对象包括具有活跃市场的交易性房地产，如房地产开发用地、商品住宅、公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。
市场售价类比法、基准地价修正法、市场租金倍数法
五、房地产收益年限的确定 1、单独的土地或建筑物评估的情况土地使用权剩余年限建筑物的剩余经济寿命 2、土地和建筑物合成一体评估的情况
六、房地产价值的估测 1、房地合一价值的估测房地产净收益、综合资本化率、 2、土地价值的估测土地净收益、土地资本化率、土地使用权剩余
年限 3、建筑物价值的估测建筑物的净收益、建筑物资本化率、建筑物的
剩余经济寿命
第四节成本法在房地产评估中的应用
一、成本途径适用的条件和对象适用的条件：房地产的重新构建购置成本费用及各
种贬值因素能够量化。适用的对象：
二、房地产重置成本的估测 1、取得成本征用集体土地取得土地使用权城市房屋拆迁取得土地使用权市场交易取得土地使用权 2、开发成本土地开发成本和房屋建造成本 3、管理费用 4、投资利息 5、开发利润 6、相关税费
三、建筑物实体性贬值的估测 ——实体性贬值率或成新率 1、使用年限法
2、打分法：建筑物的结构、装修和设备。《房屋完损等级评定标准》
四、房地产功能性贬值、经济性贬值的估测
1、房地产功能性贬值的估测
▪ （1）修复原有功能使其能够满足现实需要，如改变原有设计布局、更新装修或设备，则所花费的修复修正法的估价步骤（1）收集有关资料（2）计算土地转让年限修正系数（3）计算交易日期修正系数（4）计算土地状况修正系数（5）计算市场转让因素修正系数（6）计算评估对象宗地的评估价值
四、市场租金倍数法
评估对象的评估价值=评估对象的年正常收益 ×市场租金倍数
第三节收益法在房地产评估中的应用
三、房地产净收益的测算 1、净收益的测算思路净收益=潜在总收入－空置等造成的收入损失－运
营费用 =有效总收入－运营费用 2、不同类型房地产净收益的测算（1）出租型房地产净收益的测算（2）直接经营型房地产净收益的测算（3）自用或尚未使用的房地产净收益的测算（4）混合性房地产净收益的测算
四、房地产折现率及资本化率的估测 1、房地产资本化率的种类（1）土地资本化率:土地价值评估（2）建筑物资本化率：建筑物价值评估（3）综合资本化率：房地合一价值评估 2、房地产资本化率的估测方法（1）安全利率加上风险报酬率法（2）市场租价比法（3）投资收益率排序插入法
一、收益法适用的条件和对象适用的条件：房地产的未来预期收益及风险能够预
测和量化，房地产的收益年限能够确定。适用的对象：
二、收益法评估房地产的基本步骤 ▪ （1）收集房地产有关收入和费用的资料； ▪ （2）测算房地产的正常收入； ▪ （3）测算房地产的正常费用； ▪ （4）测算房地产的纯收益； ▪ （5）估测并选用适当的资本化率； ▪ （6）确定房地产的收益年限； ▪ （7）估测并确定房地产评估价值。
▪ （2）对于收益性房地产可用房地产未来收益净损失额折现的方法估测经济性贬值。
▪ （3）与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括经济性贬值因素在内的综合成新率。
▪ 五、成本法评估案例
二、市场售价类比法在房地产评估中的应用
土地使用权年限修正系数的数学表达式为容积率修正系数的数学表达式为：
▪ 市场售价类比法的评估案例：
▪ P93 [例6-5]:土地使用权价值评估
▪ P137[例8-3]：房地合一价值评估
▪ 住宅区配套公共建筑（简称“配套公建”），指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。配套公建的修建，为业主居住提供了各项便利条件，提升了楼盘的吸引力，是业主与开发商关注的一个焦点。