第六章 投资性房地产
第六章投资性房地产
一、内容提要本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。
二、关键考点1.投资性房地产的辨认；2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算；3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则；4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定；5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。
三、历年试题分析年份题型题数分数考点2017单选题 1 1.5自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科目归属多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别判断题 1 1 投资性房地产的界定综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理2018单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理2019单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属多选题 1 2自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目的影响判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则计算题 1 10公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转为自用固定资产并提取折旧的会计处理四、本章知识点详解【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。
房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。
一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。
一、投资性房地产的定义及特征（一）投资性房地产的定义所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
2020年第六章 投资性房地产
A.已出租的土地使用权 B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼 【正确答案】AC 【答案解析】选项 B，以经营租赁方式租入的建筑物，承租人对该建筑物不具有所有权，再 转租时不能作为投资性房地产核算；选项 D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自用固定资产 核算，不属于投资性房地产。 【例题•判断题】（2013 年）企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的， 应该将土地使用权确认为投资性房地产。（ ） 【正确答案】× 【答案解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不 能确认为投资性房地产。 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 一､投资性房地产的确认和初始计量 （一）外购的投资性房地产的确认和初始计量 1、对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起， 下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括 购买价款､相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 2、企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房 地产确认为固定资产､无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从 固定资产､无形资产或存货转换为投资性房地产。 （二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量 1、企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预 定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资 性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的 必要支出构成。 2、企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应 当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日 开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 【例题·判断题】（2010 年）企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之 后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（ ） 【正确答案】× 【答案解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增 值的，应先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。 （三）账务处理 （1）外购方式取得的 借：投资性房地产（公允价值模式下二级科目——成本）
企业财务会计第六章 投资性房地产-精品文档
第一节
投资性房地产概述
三、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 3. 已出租的建筑物 （2）已出租的建筑物-------是企业已经与其他方 签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建 筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起， 经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。 已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置 但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
第一节
投资性房地产概述
三、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 3. 已出租的建筑物
（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人
提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的------
应当将该建筑物确认为投资性房地产。
企业经济业务核算
第一节
投资性房地产概述
三、投资性房地产的范围 （二）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产
-------是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的 房地产。例如，如企业生产经营用的厂房、办公楼等属于 固定资产；企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。 企业出租给本企业职工居住的宿舍-----即使按照市场价格 收取租金，也不属于投资性房地产。 企业拥有并自行经营的旅馆饭店------其经营目的主要是通 过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店是企业的经营 场所，应当属于自用房地产。
第一节
Байду номын сангаас
投资性房地产概述
二、投资性房地产的特征 2. 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别 于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地 产。 3.投资性房地产有两种后续计量模式
企业经济业务核算
第一节
投资性房地产概述
三、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 1. 已出租的土地使用权 ------是指企业通过出让或转让方式取得，并以经 营租赁方式出租的土地使用权。包括自行开发完 成后用于出租的土地使用权。 企业以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其 他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能 确认为企业的资产。
第六章 1 投资性房地产初始计量
第六章投资性房地产本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。
虽然分数不高，但比较重要。
本章近三年主要考点：投资性房地产的转换等。
本章应关注的主要问题：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；（3）投资性房地产转换的会计处理；（4）本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、所得税、差错、合并财务报表等内容结合出题。
第一节投资性房地产的特征与范围◇投资性房地产的定义◇投资性房地产的范围一、投资性房地产的定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
二、投资性房地产的范围【提示】下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。
（2）作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。
如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产。
【例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物–无所有权，不属于【例题·多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有（）。
A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产B.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产C.已出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产D.用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本月摊销计入科目：建办公大楼，建造期间土地摊销计入办公大楼的成本，建造完成计入管理费用。
中级会计实务第六章投资性房地产
2020年中级会计职称《中级会计实务》第六章投资性房地产核心考点及经典例题详解【知识点】投资性房地产的范围（★）（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
【思考题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。
是否属于投资性房地产？『正确答案』属于。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。
【思考题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。
是否属于投资性房地产？『正确答案』属于。
【思考题】甲公司为房地产企业，以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。
是否属于投资性房地产？『正确答案』不属于。
3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
【注意】（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产（属于使用权资产）。
【思考题】A企业与B企业签订了一项租赁合同，A企业将其拥有产权的门面房出租给B企业，租期5年。
B企业最初将该门面房用于自行经营餐馆。
2年后，因连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。
该房屋属于哪家公司的投资性房地产？『正确答案』由于门面房的产权属于A企业，因此对于A企业而言，属于其投资性房地产。
由于产权不属于B企业，因此对于B企业而言，不属于其投资性房地产。
【例·判断题】（2016年考题）企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。
（）『正确答案』√（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租建筑物。
（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
中级财务会计(第六章)—投资性房地产
投资性房地产的成本模式
例：甲公司对其拥有的投资性房地产采用 成本模式进行后续计量。20×7年3月份， 甲公司的某项投资性房地产采用直线法 计提的折旧金额为20 000元，另一项投 资性房地产摊销金额为10 000元。甲公司 的会计处理如下： 借：其他业务支出 30 000 贷：投资性房地产累计折旧 20 000 投资性房地产累计摊销 10 000
2013-2-24
投资性房地产的初始计量及后续支出
1、投资性房地产的初始计量 2、投资性房地产的后续支出
2013-2-24
投资性房地产的初始计量
1、外购 购买价款＋相关税费＋可直接归属于 该资产的其他支出 2、自行建造 由建造该项资产达到预定可使用状态 前所发生的必要支出 3、投资者投入 合同或协议约定的价值确定，但合同 或协议约定价值不公允的除外
2013-2-24
投资性房地产的后续计量
1、投资性房地产的成本模式 2、投资性房地产的公允价值模式 3、投资性房地产由成本模式转为公允 价值模式
2013-2-24
投资性房地产的成本模式
1、建筑物：计提折旧同固定资产 2、土地使用权：价值摊销同无形资 产 3、进行减值测试，计提减值准备
2013-2-24
投资性房地产的转换
例： 公司的某项投资性房地产采用成本模式计 量。20×7年5月26日，该项投资性房地产用途 发生变化，将其转为自用房地产。当日，该 投资性房地产已计提累计折旧12万元，已计 提减值准备5万元，账面原价为35万元。假定 不考虑其他因素，甲公司的会计处理如下： 借：固定资产 180 000 投资性房地产累计折旧 120 000 投资性房地产减值准备 50 000 贷：投 资性房地产 350 000
中级财务会计（第六 章） －投资性房地念 二、投资性房地产的初始计量及后续支 出 三、投资性房地产的后续计量 四、投资性房地产的转换、处置
2020注册会计师《会计》学习笔记-第六章投资性房地产
一、指为二、1.初第六章 投资性房地产【思考题】求：根据答：借：贷：借：贷：借：贷：2.后正（3）2×20年12月31日，该层写字楼公允价值为每平方米6.5万元（2）2×20年5月1日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述该层写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年，合同规定租金按年收取。
2×20年7月1日为租赁期开始日。
当日收到2×20年下半年和2×21年上半年不含税租金720万元，并开出增值税专用发票，增值税销项税额为64.8万元。
例3.甲公司系增值税一般纳税人，适用的增值税税率为9%。
经甲公司董事会批准，甲公司准备购买某栋写字楼的第6层，建造面积为1 000平方米，购买价为每平方米6万元，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。
（1）2×20年3月31日，取得增值税专用发票，价款为6 000万元，进项税额为540万元。
若采用成本模式后续计量，写字楼预『答案解析』对投资性房地产进行后续计量时，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式例1.2×20年1月1日，某公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。
2×20年2月1日，该公司实际支付价款10 000万元（不考虑土地所有权和增值税因素），当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。
2×20年3月1日，该公司开始委托承包商继续建造。
2×20年12月31日，该建筑物建造完成，实际建造成本为20 000万元，全部款项以银行存款支付。
可以选择成本模式或公允价值模式。
企业通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式例2.下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（ ）借：借：贷：贷：三、借：借：累计累计固定固定贷：公允投资贷：投资其他借：借：投资贷：投资 -公贷：公允累计固定借：借：存货存货贷：公允贷：其他借：借：投资公允投资贷：贷：-公公允『正采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产项目采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产0-75万元-600万元-675万元自用房地产转换为投资性房地产例4.甲公司2×18年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。
房地产开发企业会计第六章 投资性房地产
成本模式下投资性房地产的转换举例
【例】企业拥有一栋办公楼，用于本企业集团办公。 2×12年1月与甲企业签订了经营租赁协议，将这栋办公 楼整体出租给甲企业使用，租赁期开始日为2×12年2月1 日，为期5年；2×12年1月31日，这栋办公楼的账面余额 为60 000万元，已计提折旧4 500万元。
作如下会计分录： 借：投资性房地产——办公楼 累计折旧 贷：固定资产 投资性房地产累计折旧 600 000 000 45 000 000 600 000 000 45 00房地 面协议 产开始自用 自用土地使 2.房地产发 用权停止自 生实际状态 用，用于赚 自用建筑物 上的改变 取租金或资 停止自用， 作为存货的 改为出租 本增值。 房地产，
确凿证据
条件之一 条件之二
改为出租
条件之三
房地产用途发 生改变，并满 足条件任一的， 应当将房地产 进行转换
支付工程费用时
借：投资性房地产（在建） 贷：银行存款等
改良或装修完工时
借：投资性房地产 贷： 投资性房地产（在建）
投资性房地产进行日常维修时
借：其他业务成本 贷：银行存款等
【例】投资性房地产的后续支出 企业与甲企业的一项房屋经营租赁合同即将到期，该房屋按照成本模式进 行后续计量，账面余额为7 200万元，已计提折旧1 800万元。为了提高房屋 的租金收入，企业决定在租赁期满后对房屋进行扩建和重新装修，并与乙企 业新签订了经营租赁合同，约定房屋完工后将其出租给乙企业。2012年1月， 与甲企业的租赁合同到期，房屋随即进入扩建和装修工程。5月1日，房屋扩 建装修工程完工，共发生费用7 200万元，即日按照租赁合同出租给以企业。 企业作如下会计分录： （1）2012年1月，投资性房地产转入扩建装修工程时： 借：投资性房地产——房屋（在建） 54 000 000 投资性房地产累计折旧(摊销) 18 000 000 贷：投资性房地产——房屋 72 000 000 （2）支付工程费用时： 借：投资性房地产——房屋（在建） 7 200 000 贷：银行存款等 7 200 000 （3）2012年5月1日，工程完工时： 借：投资性房地产——房屋 61 200 000 贷：投资性房地产——房屋（在建） 61 200 000
第六章 投资性房地产
第六章投资性房地产考情分析：各种题型均可能出现。
投资性房地产、无形资产、固定资产每年都会考主观题，难度不大，基本都是重要知识点的串联。
一、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目判断条件：（1）产权属于企业；（2）经营租出。
1、已出租的土地使用权（已出租的地产）2、持有并准备增值后转让的土地使用权（拟出售的地产）3、已出租的建筑物（已出租的房产）提示：（1）企业租入土地使用权或建筑物再转租给其他单位的，不确认为投资性房地产。
（产权不属于企业）（2）计划用于出租但尚未出租的土地使用权和建筑物、闲置土地，不属于投资性房地产。
（3）企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，该办公楼确认为投资性房地产。
（4）对于空置建筑物，企业董事会作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
【例】（2016年考题）企业以租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。
（）答案：√【例】（2013年考题）企业将采用租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。
（）答案：×。
不确认投资性房地产。
（二）不属于投资性房地产的项目1、自用房地产。
如企业自用的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权、企业出租给本企业职工居住的自建宿舍楼、企业拥有并自行经营的旅馆或饭店。
2、作为存货的房地产。
如房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地（开发产品），这部分房地产属于房地产开发企业的存货。
提示：一部分自用，一部分用于出租：（1）能够单独计量和出售的，自用的部分（地→无形资产，房子→固定资产），出租的部分（地和房子→投资性房地产）；（2）不能单独计量和出售的，地→无形资产，房子→固定资产。
【例】（2019年考题）甲公司将其自有写字楼的部分楼层以经营租赁方式对外出租，因自用部分与出租部分不能单独计量，为此甲公司将该写字楼整体确定为固定资产。
注会会计第六章投资性房地产章节备考攻略
第六章投资性房地产
本章近三年考试平均分值2分左右。
虽然分数不高，但比较重要。
本章在主观题及客观题中均有考察。
客观题主要考察投资性房地产概念的理解、初始投资成本的计算及投资性房地产的转换。
主要考点包括：①投资性房地产的范围；②投资性房地产的初始计量；投资性房地产的后续计量；④投资性房地产的处置。
主观题主要结合“政策变更”“合并报表”综合出题。
主要考点包括：①投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；②投资性房地产转换的会计处理；
要注意的是本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、所得税、会计差错、合并财务报表等内容结合出题。
本章近三年考题情况
本章主要知识点。
第六章 投资性房地产
第六章投资性房地产一、思考题1.对于建筑物，如何划分归属为投资性房地产和固定资产？投资性房地产包括已出租的建筑物是指以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完后用于出租的房地产；而属于固定资产的建筑物主要是用于企业的办公、生产等日常经营活动。
2.对投资性房地产的后续计量为什么会产生两种不同的模式？就目前情况看，投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。
3.投资性房地产的成本模式和公允价值模式的核算有何不同？采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算；采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，不计提减值准备，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
二、练习题（一）单项选择题1.存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按照转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值小于原账面价值的差额通过（）账户核算。
A.营业外支出B.公允价值变动损益C.投资收益D.其他业务收入2.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按照转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值大于原账面价值的差额通过（）账户核算。
A.营业外收入B.公允价值变动损益C.资本公积 D其他业务收入3.根据《企业会计准则——投资住房地产》，下列项目不属于投资性房地产（）。
A.已出租的建筑物B.持有并准备增值后转让的土地使用权C.已出租的土地使用权D.持有并准备增值后转让的房屋建筑物4.投资性房地产不论采用何种模式计量，取得的租金收入均通过（）账户核算。
A.营业外收入B.投资收益C.其他业务成本D.其他业务收入5.关于企业租出并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务的建筑物，是否属于投资性房地产的说法正确的是（）。
6-第六章 投资性房地产
第六章投资性房地产
知识点1：投资性房地产的核算范围
1.已出租的土地使用权。
出租方式为经营方式出租的
2.持有并准备增值后转让的土地使用权。
3.已出租的建筑物。
出租方式为经营方式出租的；且建筑物为自己的；从外经营租赁租入在出租的，不能作为投资性房地产核算；
建筑物为自己的，虽然还未出租，但已有明确的证据表明（如董事会决议说明）将用于出租且短期内不作改变的，该空置的建筑物作为投资性房地产核算一栋房产既用于出租又有自用（或出售的），出租部分能单独计量的，出租部分作投资性房地产核算，不能单独计量的，做固定资产核算。
向承租人提供维护、保安等日常辅助服务不重大的，企业应当仍作为投资性房地产。
知识点2：投资性房地产的初始计量
知识点3：投资性房地产的后续计量
后续计量方法：成本法和公允价值法，一个企业只能选择一种计量方法，成本计量可以转换成公允价值计量，公允价值计量不能转换为成本计量
知识点4：投资性房地产后续计量模式的变更
成本模式可以转换为公允价值模式，应该作为会计政策变更的处理；公允价值与账面价值的差额应该调整期初留存收益。
已经采用公允价值模式进行后续计量的，不允许再变更为成本模式。
成本模式转为公允价值模式的会计处理方法： 借：投资性房地产—成本 （变更日的公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（初始成本） 盈余公积
利润分配—未分配利润
知识点5：投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换形式和转换日
两种模式下的用途转换的会计处理原则
投资性房地产的处置。
2019年注册会计师考试知识要点分析及考前押题第六章 投资性房地产(附习题及答案解析)
第六章投资性房地产内容框架1.投资性房地产的特征与范围3.投资性房地产的确认和初始计量3.投资性房地产的后续计量4.投资性房地产的转换和处置考情分析本章是基础性章节。
在考试中，本章既可以考客观题也可以考主观题。
本章易考自用房地产与投资性房地产用途相互转换的会计处理，投资性房地产后续计量模式的变更，投资性房地产的处置等问题；可与会计政策变更、前期差错更正、所得税、债务重组、非货币性资产交换等内容结合。
【注】处置投资性房地产时要考虑增值税因素。
第一节投资性房地产的特征与范围◇知识点：投资性房地产范围界定提示：持有并准备增值后转让的建筑物，如果是房地产企业，作为存货核算；如果是一般企业，作为固定资产核算。
【例题·多选题】下列不属于投资性房地产的有（ ）。
A.房地产企业开发待售的商品房B.房地产企业开发增值后出售的土地使用权C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产 『正确答案』ABC 『答案解析』选项A 和B ，房地产开发企业的存货；选项C ，企业的无形资产。
第二节投资性房地产的确认和初始计量◇知识点：投资性房地产的确认和初始计量【例题·单选题】下列表述中正确的是（）。
A.持有以备经营出租的空置建筑物初始确认时点为租赁期开始日B.持有并准备增值后转让的土地使用权初始确认时点为停止自用并准备增值后转让的日期C.在建造投资性房地产过程中发生的非正常性损失，直接计入建造成本D.投资性房地产应当按照成本模式或者公允价值模式进行初始计量『正确答案』B『答案解析』选项A，持有以备经营出租的空置建筑物初始确认时点为董事会或类似机构作出书面决议的日期；选项C，在建造投资性房地产过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本；选项D，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
◇知识点：与投资性房地产有关的后续支出【例题·多选题】下列关于投资性房地产说法正确的有（）。
第六章 投资性房地产 《中级财务会计》 PPT课件
第一节 投资性房地产概述
要点 投资性房地产的含义 投资性房地产的范围
投资性房地产会计概要
➢ 无形资产的概念 ➢ 无形资产的特征
➢ 包括三类资产 ➢ 注意：与固定资产、无形资产
的区别
2
第二节 投资性房地产的初始确认与计量
要点 确认条件与初始计量 取得成本的具体构成 基本业务的账务处理
➢ 确认的条件 ➢ 初始计量原则——取得成本
投资性房地产
第六章 投资性房地产
概述
从定义看特点 投资性房地产的范围 投资性房地产会计内容概要
确认条件
初始确认与计量
初始计量原则 取得成本的构成
基本业务的账务处理
两种模式的原理
后续计量
后续计量模式 后续支出
模式转换与变更
期末报告价值的确定
转换
转换与处置
处置
转换的条件 相关会计处理
处置的情形 相关会计处理
区别各种来源看成本构成： ➢ 外购 ➢ 自建 ➢ 自非投资性房地产转换形成
➢ 主要会计科目 ➢ 基本业务的账务处理
第三节 投资性房地产的后续计量
要点
后续计量模式
➢ 成本模式的基本内容 ➢ 公允价值模式的基本内容 ➢ 后续计量模式的转换与变更
后续支出
➢ 注意：与固定资产后续支出会计处 理的异同点比较
4
第四节 投资性房地产的转换与处置
要点
转换 处置
➢关会计处理
• 成本模式下的转换
• 公允价值模式下 的转换
• 成本模式下 • 公允价值模式下 • 注意：处置损益
的确认方法
注册会计CPA-会计 第六章 投资性房地产
第六章投资性房地产一、单项选择题1.甲公司20×8年12月31日将一项投资性房地产处置，处置价款为150万元。
该投资性房地产为20×5年12月31日购入，购买价款为120万元，支付相关税费30万元。
甲公司购入后将其作为投资性房地产处理，租赁期为3年，按照成本模式计量，采用直线法计提折旧，预计使用寿命30年，预计净残值为0。
20x7年12月31日，该房地产可收回金额为145万元。
20×8年12月31日，该房地产可收回金额为130万元。
假定甲公司投资性房地产计提减值后原折旧方式和使用寿命不变，不考虑其他因素，下列说法不正确的是（）。
A.20×7年末投资性房地产应按照145万元在资产负债表列示B.20×8年末投资性房地产应计提减值准备5万元C.20×8年应确认投资性房地产处置损益为20万元D.投资性房地产计提的资产减值损失处置时不需要转出2.甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
20×7年1月1日，甲公司购入一项房地产，价款为7 000万元，以银行存款支付，董事会于当日作出书面决议将该项房地产用于出租。
3月1日，甲公司与A公司签订租赁协议，将该项投资性房地产出租，租期为3年，租金为每年120万元，出租当日，该项房地产的公允价值为7 500万元，20×7年底该项投资性房地产的公允价值为7 200万元。
甲公司20×7年应确认的损益的金额为（）。
A.420万元B.400万元C.100万元D.300万元3.下列关于投资性房地产的说法中，不正确的是（）。
A.只要与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，就应确认投资性房地产B.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出C.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成D.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产准则规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足准则规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益4.甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：（1）1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。
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【补充例题】（成本模式）20×8年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。
3月15日（租赁开始日），甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。
4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元。
假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量。
【答案】甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——写字楼12 000 000贷：银行存款12 000 000【补充例题】（公允价值模式）沿用上例，假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。
【答案】甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——成本（写字楼）12 000 000贷：银行存款12 000 000【例6-1】（成本模式的后续支出）20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。
该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2000万元，已计提折旧600万元。
为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。
3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。
12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。
假设甲企业采用成本计量模式。
不考虑相关税费。
甲企业的账务处理如下：（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产——厂房（在建）14 000 000投资性房地产累计折旧（摊销） 6 000 000贷：投资性房地产——厂房20 000 000（2）20×8年3月15日～12月10日：借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000贷：银行存款等 1 500 000（3）20×8年12月10日，改扩建工程完工：借：投资性房地产——厂房15 500 000贷：投资性房地产——厂房（在建）15 500 000【例6-2】（公允价值模式的后续支出）20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。
为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。
3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房即进入改扩建工程。
11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。
3月15日，厂房账面余额为1200万元，其中成本1000万元，累计公允价值变动200万元（借方）。
假设甲企业采用公允价值计量模式。
不考虑相关税费。
【答案】甲企业的账务处理如下：（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产——厂房（在建）12 000 000贷：投资性房地产——成本10 000 000——公允价值变动 2 000 000（2）20×8年3月15日～11月10日：借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000贷：银行存款等 1 500 000（3）20×8年11月10日，改扩建工程完工：借：投资性房地产——成本13 500 000贷：投资性房地产——厂房（在建）13 500 000【补充例题】（费用化后续支出）甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出1.5万元。
【答案】本例中，日常维修支出属于费用化的后续支出，应当记入当期损益。
借：其他业务成本15 000贷：银行存款等15 000【例6-3】甲企业为从事房地产经营开发的企业。
20×8年10月1日，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司当日开发完成的一栋精装修的写字楼自当日起经营租赁给乙公司使用，租赁期为10年。
该写字楼的造价为9000万元。
20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。
假设甲企业采用公允价值计量模式。
【答案】甲企业的账务处理如下：（1）20×8年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：借：投资性房地产——成本90 000 000贷：开发成本90 000 000（2）20×8年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：借：投资性房地产——公允价值变动 2 000 000贷：公允价值变动损益 2 000 000二、投资性房地产后续计量模式的变更1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
2.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。
3.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值）投资性房地产减值准备投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产盈余公积（倒挤，可借可贷）利润分配——未分配利润（倒挤，可借可贷）【特别提示】涉及所得税影响的，确认递延所得税资产（或者递延所得税负债）【补充例题】20×7年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。
20×9年2月1日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式计量对该写字楼进行后续计量。
【例6-4】20×8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。
该项房地产账面价值为3 765万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧1 235万元。
假设甲企业采用成本计量模式。
【答案】甲企业的账务处理如下：借：固定资产50 000 000投资性房地产累计折旧（摊销）12 350 000贷：投资性房地产50 000 000累计折旧12 350 000【例6-5】20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。
20×8年10月15日，该写字楼的公允价值为4 800万元。
该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为 4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。
【答案】甲企业的账务处理如下：借：固定资产 48 000 000（转换日公允价值）贷：投资性房地产——成本45 000 000——公允价值变动 2 500 000公允价值变动损益500 000（有利差额）【例6-6】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。
20×8年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5 800万元，该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5 600万元，其中，成本为5 000万元，公允价值变动增值为600万元。
【答案】甲企业的账务处理如下：借：开发产品 58 000 000（转换日的公允价值）贷：投资性房地产——成本50 000 000——公允价值变动 6 000 000公允价值变动损益 2 000 000（有利差额）【补充例题】甲企业拥有1栋办公楼，用于本企业总部办公。
20×8年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将该栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年4月15日，为期5年。
20×8年4月15日，该栋办公楼的账面余额45 000万元。
已计提折旧300万元。
假设甲企业采用成本计量模式。
【答案】甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——写字楼 450 000 000累计折旧 3 000 000贷：固定资产 450 000 000投资性房地产累计折旧 3 000 000【例6-7】20×8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。
租赁期开始日为20×8年4月15日。
20×8年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。
20×8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。
【答案】甲企业的账务处理如下：（1）20×8年4月1 5日：借：投资性房地产——成本 470 000 000贷：开发产品 450 000 000其他综合收益 20 000 000（有利差额）（2）20×8年12月31日：借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000贷：公允价值变动损益10 000 000【例6-8】20×8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。
20×8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用，并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年10月30日，租赁期限为3年。
20×8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，已提折旧14 250万元，公允价值为35 000万元。
假设甲企业采用公允价值模式计量。
【答案】甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——成本 350 000 000累计折旧 142 500 000公允价值变动损益7 500 000（不利差额）贷：固定资产 500 000 000【补充例题•单选题】（2016年）下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的是（）。
A.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益B.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益【答案】C【解析】采用成本本模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产，应当将该房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，选项A和B错误；采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益），选项D错误。
【补充例题•多选题】（2018年）甲公司以公允价值对投资性房地产进行后续计量。
甲公司2×17年度与投资性房地产有关的交易或事项如下：（1）出租厂房2×17年末的公允价值为1 650万元，该厂房上年末的账面价值为1 700万元；（2）2×17年1月1日，将原拟自用的商品房改为出租，转换日的公允价值小于其账面价值80万元；20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。