房地产项目策划实例PPT课件
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房地产策划PPT课件
1、功能的有效性（如户型） 2、建筑质量、档次 3、环境
四、市场的选择
分析客户需求，细分市场，选择适当的目标市 场，为自己产品进行价值定位。
1.分析需求（Demand）—分析有能力购买且愿 意购买的某个具体产品欲望的消费者；
2.市场细分（Segmentation）—通过市场细分， 根据住户对产品的需要差异，把整个房地产市 场分割为若干个子市场。
3.确定目标（Targeting）—在对市场细分后， 确定自己的产品所要进入的领域。
4.市场定位(Positioning)—指策划机构为目 标项目设计出自己的产品和形象，从而在目标 用户中确定与众不同的有价值的地位。
房地产市场细分的方法 ●第一轮市场细分
针对房地产市场总的供求关系而进行，以确 定拟投资商品房的性质（住宅、商场、写字楼、 仓库等等）及区位（城市、地区）而进行的。
（三） 项目规划、目标设计： 项目计划经济指标的确定及规划设计。
（四）、投资方案策划： 项目投资经营方案与开发建设方案的计划。
（五）可行性研究： 项目投资经营方案、开发建设方案的技术经 济论证及方案调整优化过程。
（六）评价决策： 对项目方案及可行性研究结论所作的评价， 对项目投资方案作出决策。
二、项目策划程序框图
2、品牌定位：通过产品定位实现的范畴扩展后 的定位。
3、公司定位：由产品、品牌、实力、形象所 形成的公司的公众影响。
4、市场定位 ：在新产品或项目开发初期，依 据市场研究所确立的项目（产品）属性特征、 消费群体、价格等基本因素。
即：形象定位、目标客户定位、价格定位。
四、市场定位的原则
1、从众导向原则：为大多数消费者接受信息 的思维方式和心理需求所牵制。
2、差别化原则：追求与众不同，把你的产品 与其他品牌产品区别开来，占据消费者心中 一隅。
四、市场的选择
分析客户需求，细分市场，选择适当的目标市 场，为自己产品进行价值定位。
1.分析需求（Demand）—分析有能力购买且愿 意购买的某个具体产品欲望的消费者；
2.市场细分（Segmentation）—通过市场细分， 根据住户对产品的需要差异，把整个房地产市 场分割为若干个子市场。
3.确定目标（Targeting）—在对市场细分后， 确定自己的产品所要进入的领域。
4.市场定位(Positioning)—指策划机构为目 标项目设计出自己的产品和形象，从而在目标 用户中确定与众不同的有价值的地位。
房地产市场细分的方法 ●第一轮市场细分
针对房地产市场总的供求关系而进行，以确 定拟投资商品房的性质（住宅、商场、写字楼、 仓库等等）及区位（城市、地区）而进行的。
（三） 项目规划、目标设计： 项目计划经济指标的确定及规划设计。
（四）、投资方案策划： 项目投资经营方案与开发建设方案的计划。
（五）可行性研究： 项目投资经营方案、开发建设方案的技术经 济论证及方案调整优化过程。
（六）评价决策： 对项目方案及可行性研究结论所作的评价， 对项目投资方案作出决策。
二、项目策划程序框图
2、品牌定位：通过产品定位实现的范畴扩展后 的定位。
3、公司定位：由产品、品牌、实力、形象所 形成的公司的公众影响。
4、市场定位 ：在新产品或项目开发初期，依 据市场研究所确立的项目（产品）属性特征、 消费群体、价格等基本因素。
即：形象定位、目标客户定位、价格定位。
四、市场定位的原则
1、从众导向原则：为大多数消费者接受信息 的思维方式和心理需求所牵制。
2、差别化原则：追求与众不同，把你的产品 与其他品牌产品区别开来，占据消费者心中 一隅。
房地产项目策划方案ppt课件
6
1.3 项目位置图
总平面定位图、临时道路、水电平面图
7
8
第二部分 管理目标
一、工期目标
根据现场情况，开工日期定于2015年5月8日，因总体建筑面积为3. 392万平方，体量不大，但单体多。根据实际情况，项目工期目标：1、 主体工程9月底基本结束，水电、消防同步跟进。2、装饰及配套工程施 工2015年春节前基本结束。
11
三、管理措施
（一）项目管理人员吃、住在项目，工作之余加强学习建筑新政、加强与兄弟项目的 沟通、交流、虚心请教、取长补短。
（二）施工单位按招标文件规定足额缴纳履约保证金。 （三）施工期间每周一上午11：00召开项目沟通会，周四上午11：00召开项目调度会，
周二和周四晚和施工单位7：30召开工程例会，确保问题在第一时间内解决。 （四）甲供材料施工计划科要对照施工计划，和施工班组沟通对接好，材料计划提前
二、施工区域划分与招标进展情况
本项目有沿街商铺1-9#，别墅1-3#，5-8#二个施工区域，明确
项目责任主体，在目标节点工期时间内完成目标内容。现场单体施工顺 序单边开挖施工，待基础回填后再施工另一边，这样不仅减少土方的转 运也节约了施工成本。截止5月12日土方、主体劳务、钢筋、混凝土主材 的招标工作也已确定并签证合同。水电、消防劳务的招标5月13日下午开 标。装饰的招标依据现场进度另行确定。
人员分工： 郑建章负责项目内外部沟通、总体质量、进度、安全、成本管理； 毛宁负责整体生产进度，工程推进； 张磊负责安全管理； 蔡炜负责方案审核及现场技术对接、交底、监督、办公室； 陈玉峰负责工程质量监督、方案落实及监理单位沟通对接； 杨超负责整体成本测算控制，器材、工程结算、报表上报、签证审核等一系
1.3 项目位置图
总平面定位图、临时道路、水电平面图
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第二部分 管理目标
一、工期目标
根据现场情况，开工日期定于2015年5月8日，因总体建筑面积为3. 392万平方，体量不大，但单体多。根据实际情况，项目工期目标：1、 主体工程9月底基本结束，水电、消防同步跟进。2、装饰及配套工程施 工2015年春节前基本结束。
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三、管理措施
（一）项目管理人员吃、住在项目，工作之余加强学习建筑新政、加强与兄弟项目的 沟通、交流、虚心请教、取长补短。
（二）施工单位按招标文件规定足额缴纳履约保证金。 （三）施工期间每周一上午11：00召开项目沟通会，周四上午11：00召开项目调度会，
周二和周四晚和施工单位7：30召开工程例会，确保问题在第一时间内解决。 （四）甲供材料施工计划科要对照施工计划，和施工班组沟通对接好，材料计划提前
二、施工区域划分与招标进展情况
本项目有沿街商铺1-9#，别墅1-3#，5-8#二个施工区域，明确
项目责任主体，在目标节点工期时间内完成目标内容。现场单体施工顺 序单边开挖施工，待基础回填后再施工另一边，这样不仅减少土方的转 运也节约了施工成本。截止5月12日土方、主体劳务、钢筋、混凝土主材 的招标工作也已确定并签证合同。水电、消防劳务的招标5月13日下午开 标。装饰的招标依据现场进度另行确定。
人员分工： 郑建章负责项目内外部沟通、总体质量、进度、安全、成本管理； 毛宁负责整体生产进度，工程推进； 张磊负责安全管理； 蔡炜负责方案审核及现场技术对接、交底、监督、办公室； 陈玉峰负责工程质量监督、方案落实及监理单位沟通对接； 杨超负责整体成本测算控制，器材、工程结算、报表上报、签证审核等一系
房地产项目定位分析(PPT)
核心诉求
豪门天地，荣耀中国
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哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展 中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。 部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、 定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉 求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体 素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”， 顺势而上创建高端产品，开发区规模进一 步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为 高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判 要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均 价6000-7200元/㎡。
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房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生 态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远 大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块 价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规 划重点发展板块，相关配套陆 续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余 条公交线路，西湖路、西安路 等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城， 世纪联华和中央红超市，学府 书城，服装城等。 黑龙江大学、哈尔滨医科大学、 哈尔滨理工大学等15所大专院 校，医大二院、二一一医院等。
房地产项目建筑及景观设计方案PPT课件( 15张)
西剖立面图
优雅的环境：
合院的中间是庭院，院落宽敞，院落中植树栽花，并将假山石与水景相结合，局部节点设置景观小平，形 成一个具有优雅静逸的院落空间。
庭院景观
庭院景观
景观示意
谢谢！
1.地域文化因历史悠久,富有人文内涵, 在今天 仍发挥 重要作 用,因而 颇受老 百姓喜 爱。 2.在当下,地域文化不仅丰富了人们的 精神生 活,而且 直接促 进了社 会生产 力的快 速发展 。 3.大力发展文化产业,形成地域与文化 、经济 互促式 发展模 式,需要 多个方 面的积 极参与 。 4.加强历史文物古迹保护、恢复还原 古景、 开发历 史人文 景观等 是彰显 地域文 化魅力 的重要 途径。 5.作为文化产业的重要载体和平台,“农 家乐” 等生态 休闲旅 游项目 利于改 变我国 山区落 后的经 济状况 。 6项,“取决于该城市对本地历史文化、 民间传 统艺术 等的挖 掘利用 程度”不 正确, 由第五 段内容 可知,切 实保护 历史文 物古迹, 深入挖 掘、开 发本地 历史文 化,只是 彰显地 域文化 特色的 有效途 径。 7善于抓住景物前面的修饰语及后面的 动词、 形容词 ，把握 景物特 征，从 特征中 捕捉背 后的情 感特征 。 8．本诗构思别致，主客对答，情节性 强，先 总起写 劝酒场 面，接 着两句 是客人 表白心 怀，于 是主人 再次劝 酒致辞 ，客人 最后再 作回应 。 9.古代以亲属关系的远近制定丧服的 轻重。 期，穿 一周年 孝服的 人；功 ，穿七 个月大 功服、 穿五个 月小功 服的亲 族。“外 无期功 强近之 亲”中的 “期功” 指关系 比较近 的亲属 。
“山月湾”
——建筑及景观设计方案
总体鸟瞰图
总体鸟瞰图
透视效果图
内院鸟瞰图
房地产活动方案 ppt课件
• “太阳当空照，花儿对我笑，小鸟说早早早……”
精品资料
客群策略
张贴车 贴人群
有意向客户 无意向客户
积累意向客源提高蓄客 增加项目信息释放渠道
活动主题
xxxx地产为你加油
万吨加油卡全城大派送
➢ 借助加油一词，释放项目对客群的祝福，提高美誉度； ➢ 通过万吨汽油的夸大概念，展现开发商实力，提高客户认可度； ➢ 以免费派送的形式，释放利益诱惑点，在本地圈层中口碑相传；
2，派发：来访车辆，派发DM单张和项目临 时停车牌；
3，活动：告知活动内容以及时间，并邀请 客户参与。
活动细则
1、客户凭DM海报驾车到访xxxx地产营销中心均可参加免费领取加油卡活动； 2、登记个人信息及车辆基本信息（车牌号，行驶证编号），关注项目官方微信，并转发朋友圈后，即可领取加油领取 券； 3、凭加油领取券，工作人员进行粘贴xxxx地产项目车贴广告，拍照记录并在加油领取券上盖章/签字； 4、在广告粘贴完成后，客户凭加油领取券领取价值100元93#汽油加油卡一张（或50元加油卡2张）； 5、在第一次领取加油卡20天后（5日内），客户到访营销中心审核车辆基本信息及车贴完好程度，并更换车贴广告， 即可再次领取100元93#汽油加油卡一张； 6、在第二次领取加油卡20天后（5日内）， 客户到访营销中心审核车辆基本信息及车贴完好程度，即可再次领取100 元93#汽油加油卡一张； 7、如活动期间客户因自身或外在原因造成车贴损坏，凭旧车贴可免费换取新车贴，活动资格依然有效； 8、如活动期间客户因自身或外在原因造成车贴遗失或丢弃，则取消该车辆及申领人后续活动资格； 9、如因客户自身原因造成逾期未领取加油卡，主办方将自动视作放弃活动资格； 10、活动有效期：自2015年3月14日至2015年4月26日。 11、本次活动法律范围内的解释权归甲方所有。
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客群策略
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有意向客户 无意向客户
积累意向客源提高蓄客 增加项目信息释放渠道
活动主题
xxxx地产为你加油
万吨加油卡全城大派送
➢ 借助加油一词，释放项目对客群的祝福，提高美誉度； ➢ 通过万吨汽油的夸大概念，展现开发商实力，提高客户认可度； ➢ 以免费派送的形式，释放利益诱惑点，在本地圈层中口碑相传；
2，派发：来访车辆，派发DM单张和项目临 时停车牌；
3，活动：告知活动内容以及时间，并邀请 客户参与。
活动细则
1、客户凭DM海报驾车到访xxxx地产营销中心均可参加免费领取加油卡活动； 2、登记个人信息及车辆基本信息（车牌号，行驶证编号），关注项目官方微信，并转发朋友圈后，即可领取加油领取 券； 3、凭加油领取券，工作人员进行粘贴xxxx地产项目车贴广告，拍照记录并在加油领取券上盖章/签字； 4、在广告粘贴完成后，客户凭加油领取券领取价值100元93#汽油加油卡一张（或50元加油卡2张）； 5、在第一次领取加油卡20天后（5日内），客户到访营销中心审核车辆基本信息及车贴完好程度，并更换车贴广告， 即可再次领取100元93#汽油加油卡一张； 6、在第二次领取加油卡20天后（5日内）， 客户到访营销中心审核车辆基本信息及车贴完好程度，即可再次领取100 元93#汽油加油卡一张； 7、如活动期间客户因自身或外在原因造成车贴损坏，凭旧车贴可免费换取新车贴，活动资格依然有效； 8、如活动期间客户因自身或外在原因造成车贴遗失或丢弃，则取消该车辆及申领人后续活动资格； 9、如因客户自身原因造成逾期未领取加油卡，主办方将自动视作放弃活动资格； 10、活动有效期：自2015年3月14日至2015年4月26日。 11、本次活动法律范围内的解释权归甲方所有。
房地产项目策划方案PPT模板
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2005
2009
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2011
6
风险对策
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房地产项目策划书PPT
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三、整体规划
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二 、 市场透视
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房地产开发项目策划(共18张PPT)
通过营造新观念挖掘项目主题
3 房地产开发项目市场细分
本质上讲，策划四就是是筹房划地或产谋策划划，是要一综项合立运足用现实各、种面策向划未手来的段活以动及。创新性思维；五是房地产策划要遵循特定 ⒊⑸能客使 户房群地对产商开品的发房科项特目征学增的程强需序竞求；争；六能力是；房地产策划最终要提供可操作性的策划文本。
房地产产品定位的限制条件是指对产品的性质、档次、价格等起到决定作用俄客观和主观条件，主要包括图示几个方面。 2房地产市场细分的方法 4 房地产开发项目定位 （1）创新性原则；
4.1 房地产开发项目策划概述
4.1.1 房地产开发项目策划的含义
1.策划的概念
本质上讲，策划就是筹划或谋划，是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况 与信息，判断事物变化的趋势，围绕某一项活动的特定目标，全面构思、设计、选择合理可 行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。
2.房地产项目策划的含义
（4）资金供应；（5）市场条件；（6）开发商思维。
5.产品定位的方法
房地产市场分析方法 SWOT分析方法
建筑策划法
目标客户需求定位法
头脑风暴法
4.4.3 形象定位
1.形象定位的概念
房地产开发项目的主题策划是指开发商（或策划者）对拟建项目提出的一种概念、意图，一种贯穿于整个项目的精神和思想，是一种可以 为人们切实感知到的生活方式和居住理念，体现了项目开发的总体指导思想。
2.目标客户群的研究内容
⑴客户群年龄；
⑵客户群职业特征；
⑶客户群区域结构；
⑷ห้องสมุดไป่ตู้户群的商品房消费能力、消费方式；
⑸客户群对商品房特征的需求； ⑹客户群对环境及配套的需求；
⑺客户群对物业管理的需求； ⑻客户群购买商品房的目的。
3 房地产开发项目市场细分
本质上讲，策划四就是是筹房划地或产谋策划划，是要一综项合立运足用现实各、种面策向划未手来的段活以动及。创新性思维；五是房地产策划要遵循特定 ⒊⑸能客使 户房群地对产商开品的发房科项特目征学增的程强需序竞求；争；六能力是；房地产策划最终要提供可操作性的策划文本。
房地产产品定位的限制条件是指对产品的性质、档次、价格等起到决定作用俄客观和主观条件，主要包括图示几个方面。 2房地产市场细分的方法 4 房地产开发项目定位 （1）创新性原则；
4.1 房地产开发项目策划概述
4.1.1 房地产开发项目策划的含义
1.策划的概念
本质上讲，策划就是筹划或谋划，是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况 与信息，判断事物变化的趋势，围绕某一项活动的特定目标，全面构思、设计、选择合理可 行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。
2.房地产项目策划的含义
（4）资金供应；（5）市场条件；（6）开发商思维。
5.产品定位的方法
房地产市场分析方法 SWOT分析方法
建筑策划法
目标客户需求定位法
头脑风暴法
4.4.3 形象定位
1.形象定位的概念
房地产开发项目的主题策划是指开发商（或策划者）对拟建项目提出的一种概念、意图，一种贯穿于整个项目的精神和思想，是一种可以 为人们切实感知到的生活方式和居住理念，体现了项目开发的总体指导思想。
2.目标客户群的研究内容
⑴客户群年龄；
⑵客户群职业特征；
⑶客户群区域结构；
⑷ห้องสมุดไป่ตู้户群的商品房消费能力、消费方式；
⑸客户群对商品房特征的需求； ⑹客户群对环境及配套的需求；
⑺客户群对物业管理的需求； ⑻客户群购买商品房的目的。
房地产项目整体策划方案PPT课件
站在市场大势与区域的高度，进行形象推广，以磅礴的气势贯穿 积聚过程。
二、展示。
开盘日实现井喷，而后全方位展示产品价值，实 施全面渗透。
.
三、形象。
1.项目前后推广调性保持一致，市场识别度高度统一； 2.阶段性推广重点明确，重点户型重点引导。
5
第一阶段：能量积聚，高度蓄势
营销强度
营销节点
2003.8～2003.10，蓄客期两个月。
两条推广主线
.
销售战线
••••
客户维系 认筹、开盘 价格策略 销售安排
销售分析分析 客户细分
22
营销策略
项目总攻略图
形象领先，强势入市
销售攻略
•建立产品的价值体系 •价格策略 •产品推售引导市场
.
展示攻略
•造场，卖场营造 •都市新生活体验之旅 •展示优势资源
推广攻略
•全方位推广 •媒体策略 •关键事件和活动
23
营销策略
核心策略： 形象领先 强势入市
形象展示与销售价格的关系
我们要的是展示形象高于销售价格，价格低于市场预估，低于客户预 估，使一期开盘销售迅速聚集人气，火爆开盘
形象展示
物超所值
平衡点 物有所值
.
物所不值 汤臣一品
价格
24
策划方案 框架
营销策划方案
大盘启示录
本案营销策划方案
大大大大 盘盘盘盘 运运运运 作作作作 优战八启 劣略大示 势及关结 分策键论 析略点点
报告 背景
项目定位
项客项 目户目 分分定 析析位
.
整体营销策略
营市营 销场销 目攻策 标击略
线之 销 售
营营 销销 策策 略略 之之 推营 广销
二、展示。
开盘日实现井喷，而后全方位展示产品价值，实 施全面渗透。
.
三、形象。
1.项目前后推广调性保持一致，市场识别度高度统一； 2.阶段性推广重点明确，重点户型重点引导。
5
第一阶段：能量积聚，高度蓄势
营销强度
营销节点
2003.8～2003.10，蓄客期两个月。
两条推广主线
.
销售战线
••••
客户维系 认筹、开盘 价格策略 销售安排
销售分析分析 客户细分
22
营销策略
项目总攻略图
形象领先，强势入市
销售攻略
•建立产品的价值体系 •价格策略 •产品推售引导市场
.
展示攻略
•造场，卖场营造 •都市新生活体验之旅 •展示优势资源
推广攻略
•全方位推广 •媒体策略 •关键事件和活动
23
营销策略
核心策略： 形象领先 强势入市
形象展示与销售价格的关系
我们要的是展示形象高于销售价格，价格低于市场预估，低于客户预 估，使一期开盘销售迅速聚集人气，火爆开盘
形象展示
物超所值
平衡点 物有所值
.
物所不值 汤臣一品
价格
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策划方案 框架
营销策划方案
大盘启示录
本案营销策划方案
大大大大 盘盘盘盘 运运运运 作作作作 优战八启 劣略大示 势及关结 分策键论 析略点点
报告 背景
项目定位
项客项 目户目 分分定 析析位
.
整体营销策略
营市营 销场销 目攻策 标击略
线之 销 售
营营 销销 策策 略略 之之 推营 广销
房地产活动策划方案ppt
房地产活动策划方案ppt第一部分：活动背景及目的背景分析：随着房地产行业的快速发展，市场竞争激烈，各大房地产公司为了提升品牌影响力和销售业绩，纷纷开展各种营销活动。
而随着数字化时代的来临，传统的宣传方式已经不能满足市场需求，因此需要一个新的活动策划来满足市场需求。
目的：1. 提升品牌知名度2. 扩大销售渠道3. 提高客户粘性4. 增加销售业绩第二部分：目标受众分析1. 年龄：25-50岁2. 收入水平：中等及以上3. 购房需求：首次置业、升级换房、投资置业4. 活跃度：线上线下均活跃5. 地域分布：城市中心及周边第三部分：活动策划方案1. 活动主题：房地产博览会2. 活动时间：周末两天3. 活动地点：城市会展中心4. 活动内容：房产展示、论坛交流、购房咨询、购房体验5. 活动亮点：- 线上预约专场看房- 购房顾问一对一解答 - 现场购房优惠- 精品房源推荐- 购房体验区第四部分：活动宣传方案1. 线上宣传：- 社交媒体推广- 微信公众号文章推送 - 活动海报制作- 美化活动页面设计- 邀请行业大咖参与分享2. 线下宣传：- 展览会宣传单发放- 合作商家合作宣传- 街头宣传活动- 海报、横幅广告投放第五部分：活动执行方案1. 展览规划：- 展区划分- 参展商布展- 现场接待安排- 交通指引2. 论坛交流：- 邀请行业专家主持- 热门话题讨论- 参与者互动环节3. 参观体验：- 线上预约看房- 购房顾问接待- 精品房源推荐第六部分：活动后续方案1. 数据整理与分析：- 参会客户数据整理- 参与情况统计2. 跟进方案：- 售房顾问跟进电话- 客户回访、满意度调查 - 发放购房奖品3. 宣传推广：- 活动回顾文章发布- 用户见证视频制作- 用户交流分享活动感受第七部分：活动预算1. 活动场地租赁费用2. 展览搭建费用3. 宣传推广费用4. 演讲嘉宾费用5. 员工人力成本6. 杂项支出第八部分：活动效果评估1. 参与人数统计2. 客户成交数据3. 用户反馈情况4. 品牌知名度提升测评5. 销售业绩增长统计通过以上活动策划方案，我们将以房地产博览会为契机，提升品牌知名度，扩大销售渠道，提高客户粘性，增加销售业绩，为房地产行业的发展注入新的活力。
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区域 . 城北
13
金牛区
规划
➢ 新兴片区,绿化跟进
城北解放路一段、驷马桥片区因为自身原因,曾经给人留下的是脏、乱、差的印象,随着城 市化进程的不断提高.现本项目片区属于成都市旧城改造一重要区域,除了迪邦、蓝光、汇融、 兴元、天赐等众多开发商所开发新项目外,还有政府与发展商共同合作的限价房项目落居于此 (如:干道北回归线).绿化的打造从整个城北的概念来看.现2000亩城北沙河源绿化片区、新绿 水碾公园、近5000亩高尔夫球场、熊猫基地、北湖、东湖公园;从现市政府对城北区域的行政 重视到实际开发情况,反观城北的历史与今天;未来城北的城市化发展进程可见一斑.
区域 . 城北
11
金牛区
经济环境
从地理区位看，项目经济环境较为优越，处于四大商圈的辐射之中
五块石批发市场商圈
➢ 本案项目地西侧城北客运中心往北 则方面即为五块石大批发市场;市场环境 活跃,交通便利,人力资源丰富. ➢ 茶叶\药材\蔬果\建材批发市场皆聚 于此,商贾聚集.
城北物流商圈
项目至北,经驷马桥至天回镇为成都物 流货运经济集中区域.
学校
超市
公共配套
预留开放式大型活动广场，为居住区提供 公共活动空间及场所。
工商银行
.
本体条件
8
地块关键字 地块优劣势
区位 性质 规模
城北.金牛区 独栋公寓
优势： 1.地形规整，便于建筑产品规划少 ； 2.项目近主干道,交通便捷； 3.项目单价总价低.户型设计好； 4.项目位四大商圈交叉区，周边商户较多\住宅区多，市场消
.
土地市场
土地市场概述
近期东丽区土地供应主要 集中在四个片区：
华明新家园片区：住宅供应量 108.17万，商业供应量22.7万
15
东丽湖西北片区 ：住宅供应 量83万，商业供应量48.8万
华明示范镇片区：预计 住宅供应量167.03万， 预计商业供应量120万
空港物流加工片区： 住宅供应量22.92万
定位： 新城市”，展示项目区域的配套环境、区域的市场的发展 潜力等。 “炫动小户”，体现项目户型特点,户型的灵动,低总价,时 尚,适应方向广等。 “活力股”，积极向上，体现项目物业投资性\项目区域市 场的升值潜力。目前中国股票市场很火热,借大众所关注焦点 突显本项目物业及区域价值。
.
Times•泛城概念性定位为“新城市 动小户·活力股”。
远期规划 成都地铁三号线规划，经过本项目向市中
心延伸，与地铁一、二、四号线连接可转乘。
6 本项目
本项目
项目道路条件良好，但目前公交系统. 和轨道交通匮乏，未来有望改善。
本体条件
7
配套现状
商业配套 本项目所处区域配套设施成熟，主要 满足停车位的需求。如：工商银行、 超市、学校
规划配套
成都三十三中学 幼儿园 中心医院 老年公寓
费潜力大。 劣势:
1.因为城北的历史问题,大区域市场会受到影响 2.地块规模小，在营销推广上难以产生规模效益。
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9
1
项目判断
我们是什么？
项目价值分析
内因
本体分析
区域环境分析 外因
土地市场分析
.
区域 . 城北 金牛区
概述
10
位置： 本案位于成者市金牛区梁家巷片区解放路一段, 于北二环路口;临街面约14.8米.北则为红旗巷, 南则为二环路,东则为解放路一段。 性质：
1
房地产项目策划实例
Times•泛城项目策划 报告
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2
报告正文：
一、项目价值分析
二、项目定位 三、发展思路之竞争策略 四、发展思路之产品策略 五、发展思路之营销策略 六、发展思路之推售策略
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3
1
项目价值分析
项目判断
我们是什么？
内因 外因
本体分析 区域环境分析 土地市场分析
.
本体条件
4
区位
本案位于成者市金牛区梁家巷片区解放路一段,于北二环路口.项目地块坐 北朝南.整个地块呈较为标准的正方形;临街面约14.8米.北则为红旗巷,南 则为二环路,东则为解放路一段,此路段为成都通往新都之重要路段.目前 除本项目外周围在建项目较多,其中蓝光集团所开发项目极具代表性.
本项目
.
本体条件
5
经济指标
·规划建设净用地面积：2882m2 ·规划总建筑面积： 18730.4m2 其中： (一)地上建筑面积：16991.3m2其中：
1、办公建筑面积：13944m2 2、商业建筑面积：3027.3m2 3、其他建筑面积：20m2 （二）地下建筑面积及层数： 1739.1m2
其中： 1、地下停车库建筑面积： 1714.5m 2、地下设备用房建筑面积：728m2 3、地下建筑层数：1层
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区域 . 城北
金牛区
经济环境
荷花池批发市场商圈
项目往西约1公里即为荷花池大商 圈区域,属成都北部商圈代表区域,衣 饰\饰品\箱包\皮革\货运……商户众 多;有较长的发展历史.
12
建材市场商圈
项目自身地处一建材市场集中区域,项 目旁美壳装饰城,国美电器,512建材市场… 项目北面之富森`美家居建材市场,至今已是 成都建材市场之重要区域,同时与五块石建 材市场连成一片,成为成都建材市场之主要 区域.影响较大.
·容积率：5.90 ·商业建筑面积占总建筑面积百分比：
16.2% ·建筑密度：34.4% ·绿地率（大于等于）：26.1% ·机动车位：85辆
其中：1、办公机动车位：69辆 2、商业机动车位：20辆
·非机动车位：149辆 其中：1、办公机动车位：55辆 2、商业机动车位：94辆
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本体条件
交通
主要交通干道： 二环路北三段、解放路一段、北新干道
近期东丽湖西北区域土地供应.量充足，主要集中在四个片区
土地市场
16
东丽湖西北地块
天津亿兆投资发展 有限公司
天津市东方财信投 资有限公司
东丽城市基础设施 投资有限公司
02号
占地 成交日期
（万平米） 2008.01.16 9.3
容积率 1.3
建面 （万平 米）
12.1
用途 商业
楼面地价 （元/平米）
1075.73
➢ 城北经济地位的稳定,区域的发展
城北属于成都经济、商务一重要区域,从市政府的规划来看,未来城北经济地位不会改变, 加之目前并且北部住房市场的发展,在未来,城北区域商务类型物业的需求会有一定的突显.
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经济提升、绿化跟进
14
1
项目价值分析
内因
项目判断
我们是什么？
外因
本体分析 区域环境分析 土地市场分析
03号 2008.01.16 14.1
1.2 17.0 商业 1012.75
04号 2008.01.17 13.1
区域 . 城北
13
金牛区
规划
➢ 新兴片区,绿化跟进
城北解放路一段、驷马桥片区因为自身原因,曾经给人留下的是脏、乱、差的印象,随着城 市化进程的不断提高.现本项目片区属于成都市旧城改造一重要区域,除了迪邦、蓝光、汇融、 兴元、天赐等众多开发商所开发新项目外,还有政府与发展商共同合作的限价房项目落居于此 (如:干道北回归线).绿化的打造从整个城北的概念来看.现2000亩城北沙河源绿化片区、新绿 水碾公园、近5000亩高尔夫球场、熊猫基地、北湖、东湖公园;从现市政府对城北区域的行政 重视到实际开发情况,反观城北的历史与今天;未来城北的城市化发展进程可见一斑.
区域 . 城北
11
金牛区
经济环境
从地理区位看，项目经济环境较为优越，处于四大商圈的辐射之中
五块石批发市场商圈
➢ 本案项目地西侧城北客运中心往北 则方面即为五块石大批发市场;市场环境 活跃,交通便利,人力资源丰富. ➢ 茶叶\药材\蔬果\建材批发市场皆聚 于此,商贾聚集.
城北物流商圈
项目至北,经驷马桥至天回镇为成都物 流货运经济集中区域.
学校
超市
公共配套
预留开放式大型活动广场，为居住区提供 公共活动空间及场所。
工商银行
.
本体条件
8
地块关键字 地块优劣势
区位 性质 规模
城北.金牛区 独栋公寓
优势： 1.地形规整，便于建筑产品规划少 ； 2.项目近主干道,交通便捷； 3.项目单价总价低.户型设计好； 4.项目位四大商圈交叉区，周边商户较多\住宅区多，市场消
.
土地市场
土地市场概述
近期东丽区土地供应主要 集中在四个片区：
华明新家园片区：住宅供应量 108.17万，商业供应量22.7万
15
东丽湖西北片区 ：住宅供应 量83万，商业供应量48.8万
华明示范镇片区：预计 住宅供应量167.03万， 预计商业供应量120万
空港物流加工片区： 住宅供应量22.92万
定位： 新城市”，展示项目区域的配套环境、区域的市场的发展 潜力等。 “炫动小户”，体现项目户型特点,户型的灵动,低总价,时 尚,适应方向广等。 “活力股”，积极向上，体现项目物业投资性\项目区域市 场的升值潜力。目前中国股票市场很火热,借大众所关注焦点 突显本项目物业及区域价值。
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Times•泛城概念性定位为“新城市 动小户·活力股”。
远期规划 成都地铁三号线规划，经过本项目向市中
心延伸，与地铁一、二、四号线连接可转乘。
6 本项目
本项目
项目道路条件良好，但目前公交系统. 和轨道交通匮乏，未来有望改善。
本体条件
7
配套现状
商业配套 本项目所处区域配套设施成熟，主要 满足停车位的需求。如：工商银行、 超市、学校
规划配套
成都三十三中学 幼儿园 中心医院 老年公寓
费潜力大。 劣势:
1.因为城北的历史问题,大区域市场会受到影响 2.地块规模小，在营销推广上难以产生规模效益。
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1
项目判断
我们是什么？
项目价值分析
内因
本体分析
区域环境分析 外因
土地市场分析
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区域 . 城北 金牛区
概述
10
位置： 本案位于成者市金牛区梁家巷片区解放路一段, 于北二环路口;临街面约14.8米.北则为红旗巷, 南则为二环路,东则为解放路一段。 性质：
1
房地产项目策划实例
Times•泛城项目策划 报告
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报告正文：
一、项目价值分析
二、项目定位 三、发展思路之竞争策略 四、发展思路之产品策略 五、发展思路之营销策略 六、发展思路之推售策略
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1
项目价值分析
项目判断
我们是什么？
内因 外因
本体分析 区域环境分析 土地市场分析
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本体条件
4
区位
本案位于成者市金牛区梁家巷片区解放路一段,于北二环路口.项目地块坐 北朝南.整个地块呈较为标准的正方形;临街面约14.8米.北则为红旗巷,南 则为二环路,东则为解放路一段,此路段为成都通往新都之重要路段.目前 除本项目外周围在建项目较多,其中蓝光集团所开发项目极具代表性.
本项目
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本体条件
5
经济指标
·规划建设净用地面积：2882m2 ·规划总建筑面积： 18730.4m2 其中： (一)地上建筑面积：16991.3m2其中：
1、办公建筑面积：13944m2 2、商业建筑面积：3027.3m2 3、其他建筑面积：20m2 （二）地下建筑面积及层数： 1739.1m2
其中： 1、地下停车库建筑面积： 1714.5m 2、地下设备用房建筑面积：728m2 3、地下建筑层数：1层
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区域 . 城北
金牛区
经济环境
荷花池批发市场商圈
项目往西约1公里即为荷花池大商 圈区域,属成都北部商圈代表区域,衣 饰\饰品\箱包\皮革\货运……商户众 多;有较长的发展历史.
12
建材市场商圈
项目自身地处一建材市场集中区域,项 目旁美壳装饰城,国美电器,512建材市场… 项目北面之富森`美家居建材市场,至今已是 成都建材市场之重要区域,同时与五块石建 材市场连成一片,成为成都建材市场之主要 区域.影响较大.
·容积率：5.90 ·商业建筑面积占总建筑面积百分比：
16.2% ·建筑密度：34.4% ·绿地率（大于等于）：26.1% ·机动车位：85辆
其中：1、办公机动车位：69辆 2、商业机动车位：20辆
·非机动车位：149辆 其中：1、办公机动车位：55辆 2、商业机动车位：94辆
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本体条件
交通
主要交通干道： 二环路北三段、解放路一段、北新干道
近期东丽湖西北区域土地供应.量充足，主要集中在四个片区
土地市场
16
东丽湖西北地块
天津亿兆投资发展 有限公司
天津市东方财信投 资有限公司
东丽城市基础设施 投资有限公司
02号
占地 成交日期
（万平米） 2008.01.16 9.3
容积率 1.3
建面 （万平 米）
12.1
用途 商业
楼面地价 （元/平米）
1075.73
➢ 城北经济地位的稳定,区域的发展
城北属于成都经济、商务一重要区域,从市政府的规划来看,未来城北经济地位不会改变, 加之目前并且北部住房市场的发展,在未来,城北区域商务类型物业的需求会有一定的突显.
.
经济提升、绿化跟进
14
1
项目价值分析
内因
项目判断
我们是什么？
外因
本体分析 区域环境分析 土地市场分析
03号 2008.01.16 14.1
1.2 17.0 商业 1012.75
04号 2008.01.17 13.1