海上海项目设计说明
上海海上海项目物业管理策划方案
上海海上海项目物业管理策划方案理念篇□导言 1□海上海物业管理策划【一】Hi-SHANGHAI物管总体思路3●物管理念●总体构思●人力资源开发【二】Hi-SHANGHAI文化与商业的融合8●新文化地产理念延伸●文化与地产结合作用●物业管理之文化内涵塑造【三】Hi-SHANGHAI物管模式创举与实践15●集3种业态为一体的模式创立●根植与新文化地产，运用与物管实践●物业管理之文化塑造践行□导言“出土”于这几个关键词：杨浦、大连路、上海工具厂原址“起源”于这几个曾起过的名字：大连花园、情爱400、海上海“创立”于这几个关联的名称：上实发展、新文化地产、创意商居区从对多极生态的感知，胎孕于上实发展精神母体中的新文化地产理念终于发出新生命的第一声呤唱，它就是诞生于大连路老工业厂房地块上的全新的[海上海]新城。
[海上海]位于上海杨浦区与虹口区交汇处的大连路，建筑用地面积近八万平方米，总建筑面积为二十三万平方米，其中7幢住宅建筑面积为九万多平方米，3幢LOFT建筑面积为七万多平方米，商业面积近三万平方米。
[海上海]临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程――黄浦江两岸综合开发区域北外滩仅300米。
外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在“海上海”3公里范围左右。
从对多极生态的感知，胎孕于上实发展精神母体中的新文化地产理念终于发出新生命的第一声呤唱，它就是诞生于大连路老工业厂房地块上的全新的[海上海]新城。
□海上海物业管理策划【一】Hi-SHANGHAI物管总体思路●物管理念——秉承『海上海』的专业运营、统一管理之模式；『海上海新城』投资方充分考虑经营业主的长远投资，保障其利益。
投资商上海实业发展股份有限公司、发展商上海上实房地产有限公司，将聘请文化经营公司进行专业运营，统一管理及全程服务达到前所未有的投资方、发展方、经营者、业主、消费者、物业公司六方共赢。
物业管理公司作为专业化的服务机构，也将秉承[海上海]的“文化地产”运营模式之精髓，创新服务理念，创具特色与『海上海新城』内，各方共享共获收益财富。
海上海新城地下室(车库)施工组织设计概要
第一章编制依据一、海上海新城基础部分设计施工图：包括结构、建筑、给排水、电气等专业。
二、现行国家法令、法规。
三、现行国家建筑施工规范、标准，上海市人防等地方标准和建筑施工技术、质量、安全、文明施工规定、规程。
四、工程施工合同。
五、我公司的质量、环境、职业健康安全管理体系文件。
第二章工程概况一、本工程位于大连路、飞虹路、辽源西路交界处，与上海永久自行车厂为邻，由上海上实房地产公司投资兴建，上海中星志成建筑设计有限公司、上海新华建筑设计有限公司设计，其中1#楼地下一层为民防工程，地上18层；3#楼地下一层为民防工程，地上18层；4#楼地下一层为民防工程，地上23层；6#楼地下一层为民防，地上22层；住宅区1#、3#地下车库为单件式民防工程。
1#、3#楼基础为直径500型预应力管桩加800厚板基础， 4#、6#楼基础为直径600型预应力管桩加1200厚板基础，地下室皆为短肢剪力墙结构；住宅区1#、3#地下车库基础300×300预制方桩加600厚板基础，为框架剪力墙结构。
平时作车库或设备用房，战时为人防，民防受监总建筑面积8028.91m2。
二、本工程住宅1#、3#楼及住宅区1#地下车库±0.00相当于绝对标高4.35米。
4#、6#楼及住宅区3#地下车库±0.00相当于绝对标高4.65米。
三、砼强度等级：住宅区1#、3#地下车库底板为C30，顶板、墙、柱为C40，抗渗等级均为S8。
住宅区1#、3#楼：地下室底板为C30，抗渗等级S8，地下室顶板墙板梁柱为C35，抗渗等级S8。
住宅区4#楼地下室底板为C30，抗渗等级为S8，地下室顶板墙板梁柱为C40，抗渗等级为S8。
住宅6#楼：地下室底板为C30，抗渗等级S8，地下室顶板墙板梁柱为C35，抗渗等级为S8。
四、钢筋采用采用Ⅰ、Ⅱ和Ⅲ级，吊钩采用Ⅰ级钢，严禁采用冷加工钢筋。
Ⅰ、Ⅱ级钢筋使用焊条为E4303，Ⅲ级钢采用E5003焊条。
上海康城： 人造大海景观无声蒸发
景观规模
大小不一
人造大海景观的大小可以根据实际需要进行设计，从小型游泳池到大型水上乐园不等。
面积较大
通常来说，人造大海景观的面积要比普通游泳池大得多，甚至有一些规模相当大的项目， 其面积可以与真正的海洋相媲美。
特殊设计
除了规模之外，人造大海景观在设计和施工方面也需要考虑很多因素，如防水、防潮、供 电、供水等，以确保其能够长期稳定地运行。
康城规模
上海康城总占地面积约为1平方公里，总建筑 面积达到180万平方米。
康城内拥有近万户居民，是一个集住宅、商业 、文化、教育等多功能于一体的综合性社区。
康城规模在上海市内众多住宅区中名列前茅， 是上海西南地区的重要地标之一。
02
人造大海景观
景观特点
逼真度
人造大海景观采用了高仿真技术，能够呈现出逼真的海浪和海滩 效果。
新鲜，水中含有的杂质较少。
02
中间阶段
随着时间的推移，人造海开始逐渐蒸发，蒸发过程中水中的杂质和盐
分逐渐积累，导致海水的盐度逐渐增加。
03
结束阶段
当人造海的盐度达到一定程度后，海水的蒸发速度会逐渐减缓，因为
此时的海水已经不再适合生物生存，失去了其原有的生态价值。
蒸发结果
生态影响
人造海的蒸发过程会对周边的生态环境产生一定的影响。随 着海水的逐渐蒸发，周边的湿度和温度等环境因素也会随之 改变，导致原有的生态系统发生变化。
动态效果
人造海浪会根据设定的模式进行波动，给游客带来真实的海浪体 验。
娱乐设施
人造大海景观内部通常会设置水上乐园、泳池、沙滩等娱乐设施 ，供游客进行各种水上娱乐活动。
景观位置
通常位于大型购物中心或主题公园内，作为吸引游 客的亮点之一。
海上海景观设计
海上海景观设计
佚名
【期刊名称】《世界建筑导报》
【年(卷),期】2008(000)006
【摘要】本项目邻近上海北外滩开发区，分为创意居（商业和办公区）和生态居（住宅区）两个区域，两区景观设计的形式和细部虽不同，但在材料、质地和局部的造景手法上统一并相互穿差，以创意性人居环境贯穿始终，以促使创意居和生态居在各具特色的同时真正地融为一体.
【总页数】4页(P44-47)
【正文语种】中文
【相关文献】
1.海权的发展趋势及中国海权发展战略构想——兼论海上行政执法力量兴起对中国海权发展的影响 [J], 宋增华
2.肩负国家海上风电技术研发使命打造中国海上风电发展的主力军——专访中船重工(重庆)海装风电设备有限公司董事长杨本新 [J], 杨文英
3.海上戏曲传播路南洋依依中华情\r——评康海玲的《海上丝绸之路上的戏曲传播》[J],
4.解码八仙角海上风电场——
"海装造"缘何创造海上三类风区的发电佳绩 [J], 夏云峰
5.如何讲好“海丝”故事:关于“海上丝绸之路”主题展览叙事方法的研究——以“无界——海上丝绸之路的故事”为例 [J], 李晨[1];耿坤[1]
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0530海上海弘基休闲广场
9
停车场出入口 停车场出口
功能布局
政府规划办公地块位于整个地块 的西南角，办公地块占据了整块 地块全部的商业展示面。与商业 人流的主导方向产生冲突。
商业街虽为南北贯穿，但主要形 式为开放式街区，建筑以2-3层 商业为主，商业街整体形象全部 被三幢办公塔楼遮挡，在大连路 任何角度只能看到工程办公局部 塔楼及老式公房小区。这样设置 完全终止了商业局部随机消费的 可能性。
另外奥特莱斯丰富了其零售业 态，但其整体品质较差。
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业态布局-主力店设置
工程两个主力店皆为原有功能改造。因其位于商业街的两端，无法依 靠主力店人流提升商业街人气，商业街中段生意惨淡。
原海上剧院现 为金逸影城
原海上展馆现为 老刘野生大鱼坊
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• 工程区位 • 功能布局 • 建筑空间 • 业态布局 • 销售运营 • 工程小结
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建筑空间主要问题-3.建筑形态
商业死角众多，消费者在没有被有效的引导情况下，很难进入，无法 形成有效人流。
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建筑空间主要问题-4.中心广场
中心广场设置在商业街的一边，很难发挥其积聚与发散人流的作用， 外侧居民小区也会对广场活动的举办带来不确定因素。
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建筑空间主要问题-5.立面
立面设置过分追求新意，不适合商业经营需要，对后期维护保养要求 也较高。
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工程运营-地面停车场改造
弘基进驻后对办公楼门前绿化进 展改造，增加了地面提车位，同 时这样设置可以带活办公楼沿大 连路一侧底商，提升工程整体的 租金收益。
现今，工程停车场为地面与地下 相结合，办公与商业公用，停车 位为800元/月，地面10元/小时， 商家消费者停车5元/3小时。
上海金茂大厦建筑设计说明
优化城市空间布局
金茂大厦的设计和建设考虑到了 城市空间布局的需求，与周边建 筑和环境相协调，提升了城市整 体空间品质。
对建筑行业的影响
推动超高层建筑技术的发展
金茂大厦的建设过程中，突破了一系列超高层建筑的技术难题，推 动了建筑行业的技术进步。
引领绿色建筑潮流
金茂大厦在设计、建造和运营方面注重环保和节能，采用了多项绿 色建筑技术，对推动绿色建筑的发展起到了引领作用。
引领绿色建筑潮流
通过金茂大厦的设计，推 动绿色建筑在中国的发展， 引领未来建筑的趋势。
提供优质使用空间
金茂大厦的设计愿景是为 使用者提供舒适、高效的 使用空间，成为商务人士 和游客的理想选择。
03
建筑设计细节
外观设计
流线型设计
金茂大厦的外观采用了流线型设 计，不仅符合空气动力学原理，
还赋予了建筑动感和现代感。
促进建筑与文化的融合
金茂大厦的设计融合了中华传统文化元素与现代建筑风格，为建筑 与文化的融合提供了有益的探索和实践。
对未来的启示
可持续发展的重要性
金茂大厦的设计和建设强调了可持续发展的理念，对未来城市建设和发展具有重要的启 示作用。
创新是发展的动力
金茂大厦在设计、技术和材料等方面的创新，为未来建筑行业的发展提供了宝贵的经验。
玻璃幕墙
金茂大厦的外立面采用了高反射玻 璃幕墙，增强了建筑的通透感和视 觉效果，同时有效降低能耗。
顶部设计
金茂大厦的顶部设计独特，呈现出 一个阶梯状的造型，不仅提升了建 筑的层次感，还成为了上海的地标 性建筑之一。
内部布局
多功能分区
金茂大厦内部空间布局合理，划分为多个功能区域，包括办公区、 商业区、会议中心等，以满足不同需求。
上海“海上海”商业公寓项目策划报告
上海“海上海”商业公寓项目策划报告一、楼盘概况“海上海”项目位于杨浦区大连路920号，西起大连路，北靠辽源西路，南至飞虹路，东接上海自行车厂地块。
大连路隧道二○○三年九月通车，直接接通浦东小陆家嘴的东方路；其南部是即将兴起的“北外滩”和“东外滩”；上海市区内的“大学城”规划在杨浦，并且已经启动。
二、项目规划创意定位“海上海”——创意商住区，具有鲜明的文化主题、明确的艺术审美风格、浓郁的文化艺术氛围、不断发生的故事和文化事件并不断创新等特征，引导和塑造一种新的生活方式，让城市更美丽,让生活更美好。
“海上海”项目定位为中高档社区，建设用地面积约8.49万平方米，容积率2.44左右，总建筑面积约23万平方米。
创意商业街是“海上海”灵魂的载体，它的主题定位是成为一条体现上海城市精神的魅力场，成为一个展示文化原创活力的竞技园。
以商业街为轴线，分东西两块。
紧邻大连路的地段用来作创意商居，内部房型采用独创性的变化空间，与“海上海”提倡的全新的生活方式相呼应。
整体建筑形态充满生命力的动感和张力，放眼望去，空间形态充满原创设计的无穷魅力。
商业街东侧将做成品质最好的高档居住区，全部采用精装修。
三、项目创意实录1、一个价值核心，一幅闪光的座右铭：让生活更加美好！让生命更具价值！用上实发展参与人类文化复兴的恢宏抱负和企业文化传承，打造上实发展卓越、创新、诚信、恒久的独特品牌。
2、敲响新文化地产的钟声，让“海上海”成为新文化地产的经典之作。
新文化地产所表现和演绎的是地缘或者广域的传统文化、或者当代文化的特质，并通过对新生活方式的创造来表达对海上海项目的独特理解。
3、海上海项目的灵魂是原创追求，原创是活力和永恒的唯一保证。
通过海上海文化休闲街（魔方大道）、海上海创意LOFT以及海上海创意居三项原创性作品，确立自身的价值体系，实现对传统商业地产和住宅形态的本质性超越。
4、海上海创意商业街从建筑艺术形态到街区商业定位，都具有鲜明的“新建筑、新财富、新生活”特点。
“海上海”策划报告
一个「年代」意味着什么？一个年代一定要具有某种「精神」Calvin Klein 教会我们如何使用水杯。
Tom Ford 教会我们何谓高难度的性感。
Zoom教会我们用各种姿势拿笔。
Ludwig Mies Vander Roche 教会我们如何将臀部安置在他的巴塞隆纳椅子上。
ACCA KAPP教会我们肥皂应该有什么样的泡沫。
都市生活正如纽约之于伍迪．艾伦，上海之于张爱玲，都柏林之于乔艾斯，天空之城之于宫崎骏。
而最能体验［杨浦区下只角］文化的一种概念，名之为「混」。
“海上海”突破传统住区概念，颠覆人们对传统的“下只角”的评判，演绎新上海城市精神，创造上海居住文明中的“精神文化新天地”，确立一个清晰年代的精神！海上海」项目概况海上海"项目位于杨浦区大连路9 2 0号，建设用地面积约8.4 8万平方米，西起大连路，北靠辽源西路，南至飞虹路，东接上海自行车厂，容积率2.44左右，总建筑面积约2 3万平方米，以商业街为轴线，分东西两块，3栋办公楼组团和7栋高层住宅组团，并配有幼儿园等配套设施。
第一部分：策略构建所存在的基础和因素一、项目特性分析1）区域环境与交通：基地东部大连路过江隧道通车，直接接通浦东小陆家嘴的东方路；其南部是即将兴起的"北外滩"和"东外滩" ；区内的"大学城"已经启动,区域内高等院校和产业园区众多。
项目所在区域也是一片新兴的中高档住宅区，但缺乏大型的商业办公建筑，我们可以说是占据了该区域的商业空白区。
基地所在区域交通较为便捷，有在建中的轨道交通 4 号线和十几条公交线路，以基地为中心，到周边几个主要的商业圈都很方便。
2）区域大配套：项目周边目前暂时还缺大型的商业配套设施，众多便民的日常生活配套较为完整，但多存在于新开发的楼盘商业裙房中，店面规模都较小，本项目的大型的商业街将为项目所处区域提供大型的商业设施配套，影响和辐射周边区域居民的消费，带动区域商业文化的发展。
上海 海上海新城创意生态居
海上海新城创意生态居地块分析：市中心（上海市大连路920号）功能分析：商住规模分析：小型风格分析：现代楼层分析：高层地貌分析：平地户型分析：平层户型面积：100～150平方米地块形状：不规则工程档案开发商：上海上实房地产有限公司景观设计: 香港何显毅建筑师楼（中国）有限公司、中星志成、中央美院项目地理位置：上海市大连路920号占地面积: 80 000平方米建筑面积：230 000平方米容积率：2.44绿化率：35.2%“海上海”位于上海市杨浦区与虹口区交汇处的大连路920号，该项目由创意商业街、创意商居LOFT和创意生态居三种建筑形态组成，是上海第一个打破商、住、办边界，打破事业和休闲边界，打破经营和学习边界的综合性小区。
设计理念：新文化地产根据上实发展提倡的新文化地产理念，“海上海新城”设计始终贯彻这一理念的精髓，成为体现该理念的开山之作。
整个设计强化新文化地产的理念，将原创的精神充分融入项目之中，以原创、中国地域文化为根基，引发深刻含义的审美情趣，提升小区审美层次。
同时通过对总体布局和建筑单体的精心设计，以及高科技技术的运用，使整个小区建筑和居住更具有内涵。
规划布局：分为创意商办区与创意生态住宅区两部分“海上海新城”总体布局分为创意商办区与创意生态住宅区两部分。
从大连路一侧逐渐向里形成高层办公区、低层商业区、高层居住区，规划分区结构清晰，空间构成自然明晰，层次丰富、空间形态丰富流畅。
创意商办区为三栋创意办公楼以及创意商业街区的组成作为标志性建筑，对大连路的沿街景观有着良好的视觉冲击力，也对提升“海上海新城”整体形象有着重要的作用。
创意生态住宅区在基地的内侧，远离城市干道大连路，独立形成一个封闭小区，私密性安静性好。
住宅布局注重日照及朝向均好性，空间布置强调层次感与韵律感，建筑均为18至23层的高层住宅，南偏西15度平行布置，呈点线结合分布，强调的合理组织与精心布局，让小区内尽可能多的住户“推窗见景”，有利于小区景观的均好性，为住宅小区营造高质量的绿化环境。
上实海上海项目提案报告
上实海上海工程提案报告策源商办事业部 ·市场研究部二00四年六月前言市场篇1、工程市场分析1.1工程立地条件分析1.1.1.工程简况●用地性质本地块用地性质为综合用地，土地使用年限： 70年●规划指标：规划总用地面积：84787.7平方M总建筑面积：232797平方M住宅总建筑面积：89710平方M创意居（LOFT）总建筑面积：78081平方M商业街总建筑面积：16000平方M综合容积率：2.44,绿化率：35.2%地块现状分析办公和住宅用地处于场地平整阶段，商业地块正在打桩.飞虹路街景辽源西路街景大连路沿线住宅 大连路沿线商铺1.1.2.工程周边环境分析周边环境工程南部飞虹路为一条小马路，周边聚集了一批代拆厂房及旧公房，路况有待改善.工程北部辽源西路为一条机动车单行道，两边地建筑以老式公房为主，沿街有小型地便利店等生活商业配套. 工程西部大连西路为区域地主干道，路况良好，是通往虹口及浦东区域地必经之路.●周边交通条件从车行系统来看，工程依靠主干道大连路，车行可快速到达陆家嘴、上海不夜城、人民广场、四川北路和五角场等主要商业商务中心.同时轨道交通4号线和8号线均在本工程邻近区域设站，借助轨道交通体系，可大大提升本工程地交通条件，便于人流地疏导，扩大工程地影响.但工程临近地飞虹路、辽源西路均为单行道，将对本工程地出行和未来商业人流地导入带来不便.●周边商业生活配套该工程距离控江路商业街较近，可以满足一般地购物需求.沿大连路有些规模尚可地餐饮店，如即将开业地苏浙汇等.其他地小马路上有一些便利店和面包房等.整个配套基本可以满足普通居民地日常生活.同时，本工程到达四川北路、五角场、提篮桥等地区地车程一般在15分钟以内，因此本案也处于几大商圈地共同辐射范围之内.因此本工程较为齐全地商业配套为本工程带来生活便利地同时，也将增大工程商业部分地市场竞争.小结综上而言，目前本工程地区域环境较为一般，虽然大连路和轨道交通地建设对工程交通条件有极大地提升作用，但辽源西路和飞虹路为单行道，对本工程地办公和商业产品十分不利.随着北外滩、东外滩开发地相继启动以及“知识杨浦”地打造，未来仍将有效地改善工程地市场环境，同时鉴于工程产品在上海市场地开创性，报告对上海市宏观经济和宏观房地产市场地发展形式、工程周边地市政规划以及区域市场地依赖度较大，因此以下报告将立足于本案，着力于关注宏观经济环境、市政规划、竞争市场趋势等三个外部因素，分析工程未来所面临地经济环境.市场环境以及规划前景.1.2 工程宏观市场环境分析1.2.1 上海市宏观经济指标向好，房产政策趋严.房地产业是上海国民经济发展地支柱产业之一，具有很强地产业综合性和关联性，对宏观经济地敏感度极高.近几年上海宏观经济健康地运行形势为本市房地产业提供了十分有利地发展契机.源源不断地需求动力——国民经济持续快速增长90年代以来，上海市GDP 增长在稳定11%—13%之间，高于全国平均增长水平2—3个百分点.2003年上海市实现国内生产总值（GDP ）6250.81亿元，按可比价格计算，比上年增长11.8%，是上海市经济连续第12年保持两位数增长，也是自1997年以来6年中增长最快地一年.2003年上海市人均国内生产总值达到46585元，折合5600美元，较2002年增加15%.区域经济呈现增速发展地趋势日益明显.历年上海国民生产总值（亿元）2462.574034.964551.154950.845408.766250.812000300040005000600070001995年1999年2000年2001年2002年2003年历年上海人均国民生产总值（元）189423454737382405244658510000200003000040000500001995年2000年2001年2002年2003年●市民消费升级全市居民收入继续增加，房产等高档消费品支出明显增加.2003年，全市职工年平均工资为22160元，比上年增长13.8%.年末，全市城乡居民储蓄存款余额6054.6亿元，当年新增1139.02亿元.吃、穿、用等商品消费分别比上年增长7.5%、7%和11.1%，汽车、房产等高档消费品支出明显增加，消费升级趋势日益明显.●市场需求动力呈多元化——外向型经济快速发展，间接推动外资消费历年职工平均工资12 05914 14715 42017 76419 4732216017.3%15.2%9.0%9.6%13.8%5.6%10 00014 00018 00022 00026 0001998199920002001200220034.0%8.0%12.0%16.0%20.0%平均工资增幅2003年上海市积极实施促进外贸出口地政策措施，推进出口加工区建设，外贸出口实现了高速增长.全年外贸进出口总额1123.97亿美元，比上年增长54.7%.其中外商投资企业出口308.13亿美元，比上年增长60.8%，占全市出口总额地63.6%.随着上海城市投资环境地优化，对外商地吸引力不断上升.2003全年批准外商直接投资合同工程4321项，比上年增长43.5%；吸收外资合同金额110.64亿美元，增长23.5%；实际到位金额58.5亿美元，增长30.1%.居住环境地不断升级、改善——重大工程建设硕果累累2003年，本市重大工程建设全面丰收，完成投资621.52亿元，占全社会固定资产投资地比重超过四分之一.功能性、枢纽型、网络化地城市基础设施建设大规模开展.上半年“一桥两隧”开通将中心城区过黄浦江地车道由26条迅速增加到44条；年内新开工地A30郊区环线和A5嘉金、A7亭枫高速公路等工程将继续优化本市骨干道路网、高速公路网地布局，增强对外交通地整体功能.继续全面推进城市绿化建设，城市生态环境继续改善.“一号重大工程”硕果累累，徐家汇公园三期、外环线400M绿带一期工程、上海广场公园工程、虹桥河滨公园等绿化工程相继完工，新增绿地超过2100公顷，为进一步改善城市形象和环境奠定了基础.1.2.2保持惯性前进地上海地产市场2003年，上海市房地产市场继续保持快速发展，呈现出投资总量扩张，市场供需两旺，市场结构总体合理地态势.466566630749901房地产开发投资额（亿元）随着房地产投资和商品房市场价格地快速增长，自2003年以来政府宏观调控力度也不断加大，一系列金融、土地、房产政策相继出台，为房地产业地长期稳定发展提供政策护航.房地产市场投资规模不断扩大.房地产业地支柱产业地位不断提高，开发投资规模创历史新高.2003年全年房地产业实现增加值461.88亿元，比上年增长13.7，占当年全市增加值地7.4%.房地产投资增长加快，全年投资总额突破900亿元，共完成901.24亿元，比上年增长20.3%，增幅同比增加1.6个百分点；对全社会固定资产投资增长贡献率达57.5%，成为扩大投资需求地重要推动力.其中，外商（包括港澳台地区）投资增速强劲，共完成投资147.12亿元，比上年增长43.1%，增速高于其他各类投资主体.●上海住宅市场总体情况✓房地产市场供需总体均衡2003年，本市商品房竣工面积2139.99万㎡，比上年增长25.3%；销售面积2224.47万㎡，增长20.5%，市场供需两旺，达到高位均衡.如图所示，自2000年以来，上海房地产市场整体供求平衡.✓市场消费能力巨大，市场价格快速增长在销售价格和销售面积地双重拉动下，2003年本市全年商品房销售额达到1216.34亿元，同比增长49.2%，同年商品房平均销售价格达到5,118元/㎡，预售成交均价为5717.4元/㎡，首次超过北京成为全国房价最高地省份城市，并分别以24.2%和16.8%地增长速度成为全国房价增长最快地省市之一.今年第一季度上海房价同比上涨28.3%，土地交易价格上涨22.6%，仍远远超过同期GDP和人均收入地增长幅度.✓供求关系地转变2003年，上海市商品房供应与成交情况都达到了一个新地高峰，批准预售面积达到3385.5万㎡，其中，住宅批准预售面积为3150.7万㎡，占到了93%；商品房预售登记面积相比2002年也有近200万㎡地增加，达到2869.4万㎡，其中，住宅预售登记面积为2711万㎡.两者地增幅分别为29.7%和6.8%，市场供应增长速度明显.2004年一季度，上海市商品房批准预售面积为475.2万㎡；商品房预售登记面积为617.1万㎡.经过2003年地供应热潮后，市场供应有所减少，但市场需求仍与2003年同期基本保持相同水平.1997年至2004年一季度，上海市商品房地交易量增速始终超过供应量，在此作用下，市场由供大于求地总态势过渡到供求平衡，至2001年开始供不应求.2002年，商品房地供应和交易双双攀升到2500万㎡以上地高位，当年供求比保持在1：1.08，供应缺口为75.83万㎡，市场处于求略大于供、适度紧张地状态.在2003年供求关系再度发生变化.✓日益攀升地房价2002年，上海市区12个行政区商品房预售登记总面积为2261.70万㎡，成交总金额为1121.6亿元，商品房平均成交单价为4960元；2003年，上海商品房平均销售价格达到5118元/㎡，预售成交均价为5717.4元/㎡，首次超过北京成为全国房价最高地省份城市.上海办公市场总体情况据权威机构统计，随着国内外资本源源不断地汇集，上海国际化大都市地地位已逐步确立，加之2010年世博会地拉动效应，自从去年以来，上海办公楼租金一路走高，涨幅已达亚洲第一、全球第三.据有关数据显示，靠着甲级写字楼租赁兴旺、乙级写字楼销售顺畅，上海市办公楼空置率已降至六年来地最低点.戴德梁行第一季度统计也表明，今年一季度上海甲级办公楼地整体吸纳量明显加速.从上季度地3.9万平方M 上升到7.5万平方M ，其中绝大部分需求来自浦西地区.空置率也从上季度地11.5%降低为11.1%，面积仅40.6万平方M.自1997年以来，办公用房地销售状况一直保持在较为稳定地状况，基本在40万-50万平方M/年，办公用房地租赁状况受到需求变化影响较大，变化也较大，总体来说呈逐年增长地态势.近年来，办公用房地租赁和销售比例保持在4：1地状1997年~2004年一季度上海市商品房供应量与成交量对比图单位：万平方米50010001500200025003000350040001997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年-1态，2002-2003年以来甲级办公楼市场租金一直保持上涨，随着各板块写字楼入住率地不断提高，可供应面积不断减少，小陆家嘴区域、淮海路和南京路区域地甲级办公楼出现供不应求地局面.办公楼市场以其强劲地租金走势，稳定地租户来源，使一些实力雄厚地公司对购买办公楼表现出浓厚兴趣，以基金为主地投资客也看准其中地稳健回报，积极介入，办公楼市场从而受到了投资客地追捧.✓上海各类企业（上海/外地/外资）数量比例分析✓不同办公面积段地比例分析办公楼入驻企业行业分析贸易，高科技，咨询，金融保险类公司数量明显较多，约占到所有外来企业地50%.这无疑和上海地整个城市定位相符合.随着发展，此种趋势会得到进一步加强.另外，随着外资地大量进入，外资地驻沪机构和代表处地数量会大幅增加.从客户结构分析看目前上海入驻办公楼地企业有超过50%地外来企业，其中近20%为外地企业，35%为外资（或合资）企业.在行业构成上，比例从高到底依次为：高科技17%；贸易13%；广告11%；金融/保险7%；物流7%；外资驻沪机构7%.以上各类行业占外来企业总量超过60%.从发展地趋势来看：上述各类企业地比例仍将呈上升势头，特别是金融/保险，外资机构地数量会大幅度增加.从面积选择分析看在入驻地外来企业中，超过50%地企业选择300M2以下地小面积写字楼；超过30%地企业选择300—900M2地中等面积写字楼，其中地21%选择地是300—600M2地面积.基本上600M²以下构成了目前外来企业地主流需求.同时，对大面积地需求，外来企业亦超过了上海本土企业，有7%地外来企业选择超过1500M2地办公楼，随着许多企业把总部搬来上海，这一趋势将得到进一步加强.●上海商业地产市场总体情况✓上海人口增长资料来源：上海市统计局✓WTO对商业地影响商业是中国加入WTO或最先向外开放地行业，根据入世协议与承诺，3—5年内商业零售市场将全面放开.外资早已开始大举进入商业零售事业，到2002年为止，世界50家最大地零售巨头已有40家进入中国，资金约为40亿，商场超过600家.上海市外资商业占社会商品零售总额地比例已达10%.3年内这一比例将扩大至30%.中国进入WTO地前景和现实已经为国际性公司在上海地投资创造了巨大地机会.很大程度上，这将对房地产市场产生长期和持续地推动.✓商业行业地政府导向上海仍然是一个有明显政府导向影响力地市场，虽然很大程度上市场模式具有最终地决定权.有关部门地政策性判断不失为一个参考指标.“十五”上海商业发展地主要预测经济指标是，到2005年,1)商业增加值750亿元，年均增长10%；2)社会消费品零售总额2500亿元，年均增长8%；3)批发贸易总额6700亿元，年均增长10%；4)连锁商业销售额1000亿元，占社会消费零售总额地40%；5)商业平均利润率提高0.3—0.5个百分点，国有大中型商业企业亏损面控制在20%以下.✓上海商业市场地规模还将继续扩大上海经济发展地速度决定了商业市场地扩容.上海连续8年呈两位数高速发展地势头，是很难因诸如SARS这些突发因素而嘎然而止地.今后几年，上海大规模市政建设速度不减.据不完全统计，全市已形成了114个大型居住区，新建居住区地社区商业中心需求将迅速增长，待开发地社区商业营业面积将达到250万平方M，销售额可达600亿元.按市政府居住区商业服务设施占5.5%地规定保守计算，到2005年商业市场地增量约在412.5—440万平方M，5年间将增长30.8%--32.86%.在完成大规模住宅建设之后，商业市场将逐步成熟，商业市场地增量将趋于平缓.✓外资入驻对商业市场需求和价格上升形成支撑如上所述，世界前50名大型零售商已有40家在中国“抢滩登陆”，美国沃尔玛、法国家乐福、德国地麦德龙、欧倍德等著名零售巨头在上海纷纷立足，并且都制定了进一步拓展市场地计划.其零售额已占社会零售总额地10%，今后3年将达到30%.由此可见其对于商铺地需求仍会增加.投资商业市场地外资除一些中小投资者外，基本上是跨国零售巨头.他们进入中国投资十分慎重，但一旦进入通常很难是一种短期行为.可见建设中地国际化大都市地商业市场其潜在投资价值正被逐步认可.在20世纪80、90年代，香港房地产市场地持续“三高”，已表明了外资源源不断地进入所具有地重要作用.因此，着眼于长期发展地外资进驻将对上海市地商业市场上升构成有力支撑.上海商业物业供应量变化上海商业物业供应10203040506070p r e 199319931994199519961997199819992000200120022003200420052006由于供应量激增，致使商业企业间竞争激烈，同时，国内出现通货紧缩，有效需求不足，兼之受到东南亚金融危机地影响，投资者对于商业工程热情下降，同时部分工程延期建设，供应量开始逐步减少，至2001 年底达到谷底.从2001年底起，随着各主要商圈改造及区域商业中心建设地兴起以及一些延期工程地开工，可以预计，2002-2005年上海又将迎来商业工程建设地高峰.总结✓住宅随着整个城市经济地快速健康发展，居民收入持续增长，经济开放程度也不断增加，为本市房地产业地快速发展创造了极为有利地条件.住宅市场继续走强外.同时城市居住环境地持续改善以及上海城市地位地不断上升，上海对外省市和外籍人士地居住和投资吸引力逐步增强，这将为上海房地产业特别是高档商品房市场创造更多地市场需求.✓办公稳中有升，特别是甲级办公地市场供应量有限，空置率保持在很低地比例.其他乙级办公市场需求也基本看好，销售和租赁都较为稳定.✓商业竞争将进一步激烈，但是总体市场也中长期看好.上海商业仍有潜在地升值空间.今后几年上海商业市场地总体状况是，铺源充裕但需求大于供给.这种需求大于供给地不平衡状况将持续一段时间.主要是由三方面需求所影响：其一是国内商业企业地需求；其二是外资进入中国市场地需求；其三是国内其他投资者地需求.上海商业市场在2010年世博会之前将会涨跌交错，但总体向上地趋势不变.1.2.3从宏观调控看房地产市场走势●《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》近几年上海商品房价格地上涨总体来讲是需求拉动型地，但市场卖方依靠信息优势进行市场炒作也在一定程度上推动了市场价格地上涨.《办法》正是希望通过网上公开地形式使房地产销售行为在房地产交易中心地监督下进行，公示各套商品房状态、定金、预（销）售价格，来抑制炒订单、内部销售等投机行为，从而规范房地产市场交易行为.●期房限转自2004年04月26日起，预购人购买地预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让地预告登记.根据官方解释，采取这一手段主要目地是为了限制投资性购买行为，降低投资性购房比重，调整供需比例，抑止供不应求引起地价格上涨，确保房地产市场持续、稳定、健康地发展.●规范土地市场自2003年8月上海市国有土地使用权出让第三号公告起，上海市所有新增经营性工程用地均通过公开招投标方式进行.一级土地市场交易进入一个相对公开、透明、公正地市场化运作阶段.●121号文件2003年6月13日，央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理地通知》（即121号文件）：对高档商品房、别墅等工程适当限制贷款，并提高个人购买第二套以上（含第二套）住房地应提高首付款比例等.该文件地出台试图挤压房地产市场地泡沫，促进房地产投资和消费地理性行为.但文件没有出台实施细则，在某种程度上说明了该项政策操作地实际操作难度.●提高存款准备金率和资本金率，信贷规模收缩从4月25日开始，金融机构存款准备金率将普遍提高0.5个百分点，金融机构将一次性减少可用资金高达1100亿元左右，直接影响到市场资金地供给情况.另外近期房地产开发固定资产投资工程（不包括经济适用房）资本金比例也从20%提高到35%以上，信贷规模明显收缩，这对资本密集性地房地产行业形成较大地冲击.目前房地产开发资金地80%是来自银行信贷，融资方式单一，因此在货币投放量减少、贷款难度加大地情况下，房地产行业所需资金将进一步吃紧.小结在良好地宏观环境支撑下，2003年是上海房地产快速发展地一年，房地产业作为经济支柱产业地地位获得市场和决策层地认可.国家和上海市政府出台多项房产、金融、土地政策调控楼市，本意是为了控制市场价格地理性增长，防范市场风险，维持行业地长期稳定发展.本报告认为在政府稳健地宏观调控下，上海房地产市场可望获得长期、稳定地发展.结合本工程地开发条件和实际情况看，不是所有地宏观调控政策对本工程地日后销售都会造成较大影响，本报告认为，我们应予以重点关注地政策是个人房贷政策.本工程地工程定位起点较高，客户层也锁定在高端客户中，而在高端客户中，对房贷资金地依赖程度还是较高地.在121文件中“对高档商品房、别墅等工程适当限制贷款，并提高个人购买第二套以上（含第二套）住房地应提高首付款比例等”有明确地表示，在今年五一假日前，各大商业银行也停止了对个人住房贷款地发放，虽然节后不久就恢复了个人住房贷款，但各大银行对贷款地发放明显持谨慎态度，尤其是高额贷款限制十分明显.如果今年121文件地细则出台，必将对高档市场地消费能力进行限制，届时很有可能会对上海高端市场形成一定地冲击.现在地风平浪静很有可能只是暴风雨地前奏.另外，由于期房限转等政策目前并为正式对商业和办公工程执行，因此从目前地形势看，最近一系列政策对商业及办公市场地负面影响不大.特别是办公物业，由于其投资客源地比例相对不大，租金回升，因此市场风险和影响最小.商业地产市场受到上海商业用房面积分割等规定地影响，将逐渐走向规范，随着一部分泡沫地挤出，将对商业地产市场起到积极地、长期向好地推动作用.1.3工程周边重要市政规划分析1.3.1黄浦江综合开发北外滩CBD规划北外滩地区是浦江两岸综合开发地四个重点区域之一，总面积 3.14平方公里.规划范围南临黄浦江，北至周家嘴路、海宁路，西以吴淞路为界，东至大连路—秦皇岛路，并与外滩、陆家嘴形成上海CBD（中心商务区）“金三角”，依据规划北外滩将在两年内基本建成标志性建筑，五年开发建设初具规模，八年全面完成综合开发.北外滩地建成将使本工程临近上海地CBD“金三角”地区，区位条件得到很大改善，同时带动区域房地产市场地发展，特别将对高档物业地发展起到很大地推动作用.北外滩规划划分为5个功能区：商住综合区、商务办公区、航运商贸区、提篮桥历史风貌及现代商业街区和中高档居住区.北外滩地区控制性详细规划（五大功能板块示意）东外滩开发从杨浦区政府有关部门获悉，继黄浦区外滩源、虹口区北外滩工程启动后，杨浦区地“东外滩”工程也将于今年内进入实质性开发阶段.待三大工程建成后，外滩源、北外滩和东外滩将连成一片，构成一条立体地浦江风景线.商业居住综合商贸办公航运商贸中高档居住区 历史风貌及现代商业杨浦区内地黄浦江岸线长达15.5公里，规划中地东外滩是指杨浦大桥两侧区域和复兴岛地区，是本市重点开发黄浦江“4＋1”地区中地一部分.这里曾是上海最早建立地工业基地，也是我国近代工业地发祥地.杨浦区沿江地区也是上海远洋渔业及相关产业、水产养殖、海洋生物制药地发源地，其中地江浦路水产交易市场是上海开埠以来最大地水产品集散地.据杨浦区政府有关人士介绍，即将启动地东外滩开发将充分考虑当地地人文及历史.未来地东外滩主要分三大开发区域：复兴岛将打造本市中心城区独一无二地环岛生态生活区，江浦路规划建成集休闲、娱乐、知识为一体地“渔人码头”，与虹口北外滩相连接地地区将构建国际采购服务功能区.东外滩地总体开发思路是：按照“百年大计、世纪精品”地要求，建设以高档居住休闲为主，融旅游、办公、科教为一体地亲水型、生态型、高品位地“绿色家园”和现代办公场所，成为具有传统文化内涵、丰富景观效果地滨江特色区域.本工程浦江开发对商业及办公物业带来地影响随着上海房产建设地发展，商业、办公物业地开发逐渐从粗放变为集约，从对土地地严重依赖走向城市优质要素地综合.在“恒－泰－梅”、徐家汇、陆家嘴等黄金地段地土地资源日益稀缺，商业物业市场日益紧张地情。
上海外滩SOHO项目设计说明
上海市外滩SOHO项目外门窗及幕墙深化设计、供货及安装工程设计说明一、工程概述1.工程名称：上海市外滩SOHO项目外门窗及幕墙深化设计、供货及安装工程2.工程地点：上海市黄浦区人民路292号3.建设单位：上海鼎鼎房地产开发有限公司4.合作设计单位：德国GMP国际建筑设计有限公司5.设计院：华东建筑设计研究院有限公司6.幕墙顾问：Mott Macdonald7. 建筑耐火等级：一级8. 抗震设防裂度：7度（地震动峰值加速度：0.10g）9. 结构型式：框架-核心筒结构（F/G楼为框架结构）10. 幕墙结构设计使用年限：50年11. 工程项目概述：本项目位于上海市黄浦区人民路292号，黄浦区外滩204地块。
此次招标的项目范围包括AB#，C#，D#，E#，F#，G#共计6栋楼组成,性质为大型商业办公综合体。
AB#楼高72.98米，共计16层，一层高5.5米，二层高4.8米，标准层高4.05米；C#楼高135.43米，共计32层，一层高5.5米，二层高4.8米，标准层高4.05米；D#楼高64.88米，共计15层，一层高5.5米，二层高4.8米，标准层高4.05米；E#楼高60.83米，共计13层，一层高5.5米，二层高4.8米，标准层高4.05米；F#楼高21.45米，共计4层，一层高5.5米，标准层高4.8米；G#楼高21.45米，共计4层，一层高5.5米，标准层高4.8米；该工程有地下四层，地下一层主要为商业用房、其余为设备用房、地下车库、地下三、四层局部兼人防；F、G栋为多层商业，耐火等级为一级。
四层地下室耐火等级也为一级；12.建筑效果图：二、设计依据及规范1. 招标文件类²业主方提供的招标文件²业主方提供的招标图纸²业主方提供的招标答疑文件2、幕墙设计规范：²《铝合金结构设计规范》 GB50429-2007 ²《玻璃幕墙工程技术规范》 JGJ102-2003²《点支式玻璃幕墙工程技术规程》 CECS127-2001 ²《点支式玻璃幕墙支承装置》 JG138-2001²《吊挂式玻璃幕墙支承装置》 JG139-2001²《建筑玻璃应用技术规程》 JGJ113-2003²《建筑瓷板装饰工程技术规范》 CECS101：98²《建筑幕墙》 GB/T21086-2007 ²《金属与石材幕墙工程技术规范》 JGJ133-2001²《建筑门窗玻璃幕墙热工计算规程》 JGJ/T 151-2008 3、建筑设计规范：²《采暖通风与空气调节设计规范》 GB50019-2003 ²《地震震级的规定》 GB/T17740-1999 ²《钢结构防火涂料》 GB14907-2002 ²《钢结构设计规范》 GB50017-2003 ²《高层民用建筑钢结构技术规范》 JGJ99-98²《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-2002 ²《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95(2005年版)²《高处作业吊蓝》 GB19155-2003²《工程抗震术语标准》 JGJ/T97-95²《工程网络计划技术规程》 JGJ/T121-99²《公共建筑节能设计标准》 GB50189-2005²《混凝土结构后锚固技术规程》 JGJ145-2004²《混凝土结构设计规范》 GB50010-2002²《混凝土用膨胀型、扩孔型建筑锚栓》 JG160-2004²《既有居住建筑节能改造技术规程》 JGJ129-2004²《建筑表面用有机硅防水剂》 JC/T902-2002²《建筑材料放射性核素限量》 GB6566-2001²《建筑防火封堵应用技术规程》 CECS154：2003²《建筑钢结构焊接技术规程》 JGJ81-2002²《建筑隔声评价标准》 GB/T50121-2005²《建筑工程抗震设防分类标准》 GB50223-2004²《建筑工程预应力施工规程》 CECS180：2005²《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001(2006年版、局部修订) ²《建筑结构可靠度设计统一标准》 GB50068-2001²《建筑抗震设防分类标准》 GB50223-2004²《建筑抗震设计规范》 GB50011-2001²《建筑设计防火规范》 GB50016-2006²《建筑物防雷设计规范》 GB50057-94(2000年版)²《冷弯薄壁型钢结构设计规范》 GB50018-2002²《民用建筑隔声设计规范》 GBJ118-88²《民用建筑热工设计规范》 GB50176-93²《民用建筑设计通则》 GB50352-2005²《膜结构技术规程》 CECS158：2004²《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》 JGJ134-2001²《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》 JGJ75-2003²《预应力筋用锚具、夹具和连接器应用技术规程》JGJ85-2002²《中国地震动参数区划图》 GB18306-20014、铝材规范：²《变形铝及铝合金化学成份》 GB/T3190-1996²《建筑用隔热铝合金型材-穿条式》 JG/T175-2005²《建筑用铝型材、铝板氟碳涂层》 JG/T133-2000²《铝合金建筑型材第1部分基材》 GB5237.1-2004²《铝合金建筑型材第2部分阳极氧化、着色型材》 GB5237.2-2004²《铝合金建筑型材第3部分电泳涂漆型材》 GB5237.3-2004²《铝合金建筑型材第4部分粉末喷涂型材》 GB5237.4-2004²《铝合金建筑型材第5部分氟碳漆喷涂型材》 GB5237.5-2004²《铝合金建筑型材第6部分隔热型材》 GB5237.6-2004²《铝及铝合金彩色涂层板、带材》 YS/T431-2000²《一般工业用铝及铝合金板、带材》 GB/T3880.1～3-2006 ²《铝型材截面几何参数算法及计算机程序要求》 YS/T437-2000²《有色电泳涂漆铝合金建筑型材》 YS/T459-20035、金属板及石材规范：²《干挂饰面石材及其金属挂件》 JC830.1、2-2005²《建筑装饰用微晶玻璃》 JC/T872-2000 ²《建筑幕墙用瓷板》 JG/T217-2007²《铝幕墙板、板基》 YS/T429.1-2000²《铝幕墙板、氟碳喷漆铝单板》 YS/T429.2-2000²《铝塑复合板》 GB/T17748-1999²《铝塑复合板用铝带》 YS/T432-2000²《天然板石》 GB/T18600-2001²《天然大理石荒料》 JC/T202-2001²《天然大理石建筑板材》 GB/T19766-2005²《天然花岗石荒料》 JC/T204-2001²《天然花岗石建筑板材》 GB/T18601-2001²《天然石材统一编号》 GB/T17670-1999²《天然饰面石材术语》 GB/T13890-926、玻璃规范：²《镀膜玻璃第1部分：阳光控制镀膜玻璃》 GB/T18915.1-2002 ²《镀膜玻璃第2部分：低辐射镀膜玻璃》 GB/T18915.2-2002 ²《防弹玻璃》 GB17840-1999²《浮法玻璃》 GB11614-1999²《夹层玻璃》 GB/T9962-1999²《建筑用安全玻璃第2部分：钢化玻璃》 GB15763.2-2005 ²《建筑用安全玻璃防火玻璃》 GB15763.1-2001²《幕墙用钢化玻璃与半钢化玻璃》 GB17841-1999²《普通平板玻璃》 GB4871-1995²《热弯玻璃》 JC/T915-2003²《压花玻璃》 JC/T511-2002²《中空玻璃》 GB/T11944-2002 ²《着色玻璃》 GB/T18701-2002 7、钢材规范：²《建筑结构用冷弯矩形钢管》 JG/T178-2005 ²《不锈钢棒》 GB/T1220-2007 ²《不锈钢和耐热钢冷轧钢带》 GB/T4239-1991 ²《不锈钢冷加工钢棒》 GB/T4226-1984 ²《不锈钢冷轧钢板及钢带》 GB/T3280-2007 ²《不锈钢热轧钢板及钢带》 GB/T4237-2007 ²《不锈钢丝》 GB/T4240-93²《建筑用不锈钢绞线》 JG/T200-2007 ²《不锈钢小直径无缝钢管》 GB/T3090-2000 ²《擦窗机》 GB19154-2003 ²《彩色涂层钢板和钢带》 GB/T12754-2006 ²《低合金钢焊条》 GB/T5118-1995 ²《低合金高强度结构钢》 GB/T1591-1994 ²《建筑幕墙用钢索压管接头》 JG/T201-2007 ²《高耐候结构钢》 GB/T4171-2000 ²《高碳铬不锈钢丝》 YB/T096—1997 ²《焊接结构用耐候钢》 GB/T4172-2000 ²《合金结构钢》 GB/T3077-1999 ²《结构用无缝钢管》 JBJ102²《金属覆盖层钢铁制品热镀锌层技术要求》 GB/T13912-2002 ²《冷拔异形钢管》 GB/T3094-2000 ²《碳钢焊条》 GB/T5117-1999²《碳素结构钢》 GB/T700-2006²《碳素结构钢和低合金结构钢热轧薄钢板及钢带》GB/T912-1989²《碳素结构钢和低合金结构钢热轧厚钢板及钢带》GB/T3274-2007²《优质碳素结构钢》 GB/T699-1999²《预应力筋用锚具、夹具和连接器》 GB/T14370-2000 8、胶类及密封材料规范：《丙烯酸酯建筑密封膏》 JC484-2006《幕墙玻璃接缝用密封胶》 JC/T882-2001《彩色涂层钢板用建筑密封胶》 JC/T884-2001《丁基橡胶防水密封胶粘带》 JC/T942-2004《干挂石材幕墙用环氧胶粘剂》 JC887-2001《工业用橡胶板》 GB/T5574-1994《混凝土建筑接缝用密封胶》 JC/T881-2001《建筑窗用弹性密封剂》 JC485-2007《建筑密封材料试验方法》 GB/T13477.1～20-2002 《建筑用防霉密封胶》 JC/T885-2001《建筑用硅酮结构密封胶》 GB16776-2005《建筑用岩棉、矿渣棉绝热制品》 GB/T19686-2005《建筑用硬质塑料隔热条》 JG/T174-2005《建筑装饰用天然石材防护剂》 JC/T973-2005《聚氨酯建筑密封胶》 JC/T482-2003《聚硫建筑密封胶》 JC/T483-2006《绝热用岩棉、矿棉及其制品》 GB/T11835-2007《硫化橡胶或热塑性橡胶撕裂强度的测定》 GB/T529-1999《石材用建筑密封胶》 JC/T883-2001 《橡胶袖珍硬度计压入硬度试验方法》 GB/T531-1999 《修补用天然橡胶胶粘剂》 HG/T3318-2002 《中空玻璃用弹性密封胶》 JC/T486-2001 《中空玻璃用丁基热熔密封胶》 JC/T914-20039、门窗及五金件规范：《封闭型沉头抽芯铆钉》 GB/T12616-2004 《封闭型平圆头抽芯铆钉》 GB/T12615-2004 《紧固件螺栓和螺钉》 GB/T5277-1985 《紧固件公差螺栓、螺钉、螺柱和螺母》 GB/T3103.1-2002 《紧固件机械性能不锈钢螺母》 GB/T3098.15-2000 《紧固件机械性能不锈钢螺栓、螺钉、螺柱》 GB/T3098.6-2000 《紧固件机械性能抽芯铆钉》 GB/T3098.19-2004 《紧固件机械性能螺母、粗牙螺纹》 GB/T3098.2-2000 《紧固件机械性能螺母、细牙螺纹》 GB/T3098.4-2000 《紧固件机械性能螺栓、螺钉和螺柱》 GB/T3098.1-2000 《紧固件机械性能自攻螺钉》 GB/T3098.5-2000 《紧固件术语盲铆钉》 GB/T3099-2004 《铝合金窗》 GB/T8479-2003 《铝合金门》 GB/T8478-2003 《螺纹紧固件应力截面积和承载面积》 GB/T16823.1-1997 《十字槽盘头螺钉》 GB/T818-2000 《地弹簧》 QB/T3884-1999 《铝合金门插锁》 QB/T3885-1999 《平开铝合金窗把手》 QB/T3886-1999 《铝合金撑挡》 QB/T3887-1999 《铝合金窗不锈钢滑撑》 QB/T3888-1999 《铝合金门窗拉手》 QB/T3889-1999 《铝合金窗锁》 QB/T3900-1999 《铝合金门锁》 QB/T3901-1999 《推拉铝合金门用滑轮》 QB/T3902-1999 《闭合器》 QB/T3893-1999 《外装门锁》 QB/T2473-2000 《弹子插芯门锁》 GB/T2474-2000 《叶片门锁》 QB/T2475-2000 《球型门锁》 QB/T2476-2000 《铜合金铸件》 GB/T13819-1992 《锌合压铸件》 GB/T13821-1992 《铝合金压铸件》 GB/T15114-1994 《铸件尺寸公差与机械加工余量》 QB/T6414-1999 《建筑门窗五金件插销》 JG214-2007 《建筑门窗五金件传动机构用执手》 JG124-2007 《建筑门窗五金件旋压执手》 JG213-2007 《建筑门窗五金件合页（铰链）》 JG125-2007《建筑门窗五金件传动锁闭器》 JG126-2007 《建筑门窗五金件滑撑》 JG127-2007 《建筑门窗五金件滑轮》 JG129-2007 《建筑门窗五金件多点锁闭器》 JG215-2007《建筑门窗五金件撑挡》 JG128-2007 《建筑门窗五金件通用要求》 JG212-2007 《建筑门窗五金件单点锁闭器》 JG130-2007 《建筑门窗内平开下悬五金系统》 JG168-2004 《钢塑共挤门窗》 JG207-2007 《电动采光排烟窗》 JG189-2006 10、相关物理性能级测试方法：《玻璃幕墙工程质量检验标准》 JGJ/T139-2001 《玻璃幕墙光学性能》 GB/T18091-2000 《采暖居住建筑节能检验标准》 JGJ132-2001 《彩色涂层钢板和钢带试验方法》 GB/T13448-2006 《钢结构工程施工质量验收规范》 GB50205-2001 《混凝土结构工程施工质量验收规范》 GB50204-2002 《建筑防水材料老化试验方法》 GB/T18244-2000 《建筑幕墙气密、水密、抗风压性能检测方法》 GB/T15227-2007 《建筑幕墙抗震性能振动台试验方法》 GB/T18575-2001 《建筑幕墙平面内变形性能检测方法》 GB/T18250-2000 《建筑外窗保温性能分级及检测方法》 GB/T8484-2002 《建筑外窗采光性能分级及检测方法》 GB/T11976-2002 《建筑外窗抗风压性能分级及检测方法》 GB/T7106-2002 《建筑外窗空气隔声性能分级及检测方法》 GB/T8485-2002 《建筑外窗气密性能分级及检测方法》 GB/T7107-2002 《建筑外窗水密性能分级及检测方法》 GB/T7108-2002 《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》 GB50210-2001 《金属材料室温拉伸试验方法》 GB/T228-200211、《建筑结构静力计算手册》(第二版)三、设计原则本工程的设计原则是：依据建筑图与外墙立面图所表达的建筑师的设计理念、建筑几何形状的外表、建筑功能划分，严格遵守现行的国家规范、规定和相关标准，结合幕墙材料的加工制造工艺，做到技术先进、经济合理、安全适用、确保质量。
上海中心设计方案
上海中心设计方案第1篇上海中心设计方案一、项目背景上海作为国际大都市，其城市地标的建设具有重要意义。
上海中心大厦作为城市核心区的超高层建筑，旨在打造国际一流的商业、办公、酒店及文化休闲综合体。
为保障项目顺利推进，现依据相关法律法规，结合项目实际情况，制定本设计方案。
二、设计原则1. 合法合规：确保项目符合国家及地方相关法律法规、规划和设计标准。
2. 人本理念：充分考虑人性化需求，提供舒适、便捷、安全的建筑环境。
3. 创新设计：运用先进技术，打造具有特色的地标性建筑。
4. 绿色环保：注重生态平衡，提高能源利用效率，降低环境污染。
5. 持续发展：充分考虑项目长期运营需求，提高建筑物的综合性能。
三、设计方案1. 总体布局（1）建筑用地：项目用地面积约为3.14万平方米。
（2）建筑规模：总建筑面积约为57.6万平方米，建筑高度约为632米。
（3）建筑布局：采用“一主两辅”的布局形式，包括主楼、东辅楼和西辅楼。
2. 建筑设计（1）主楼：共128层，地上125层，地下3层。
1-3层为入口大堂及商业配套，4-72层为办公区，73-83层为酒店，84-125层为观光层及空中会所。
（2）东辅楼：共7层，地上5层，地下2层。
设有会议中心、多功能厅等设施。
（3）西辅楼：共7层，地上5层，地下2层。
设有餐饮、休闲娱乐等设施。
（4）建筑风格：以现代风格为主，强调线条流畅、简洁大方。
3. 结构设计（1）采用钢筋混凝土核心筒+外框钢结构体系。
（2）抗震设防烈度为8度，按照最新抗震规范进行设计。
（3）充分考虑建筑物的舒适度，对结构进行优化。
4. 设备设计（1）给排水系统：采用分区供水，确保水质安全。
（2）电气系统：采用双回路供电，满足用电需求。
（3）暖通系统：采用先进的节能技术，提高能源利用效率。
（4）智能化系统：涵盖楼宇自控、安防、通信、信息等多个方面。
5. 绿色建筑（1）绿色建筑等级：按照我国绿色建筑评价标准，达到三星级要求。
上海市海上海
639 627 128 449 709 475 286 625 243 552 625 456 1029 556 933 308 372 10291
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项目定位——新兴时尚休闲的聚集地 消费层次和消费能力较其他同类型项目高 商业、办公、住宅的完美结合
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绝对保密
商业定位准确，业态搭配合理 以餐饮、休闲娱乐为主 经营模式灵活、多样
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绝对保密
六、项目总结
6.1 项目优势
项目独创性——项目在本市较少的直接新建商业步行街的案例， 其作为办公的独特 配套。
商业街位于内街，以步行街的形式处于住宅与办公楼之间。但从其商业情况来看，其主 要服务的对象是商务人群及时上消费者， 以中高档餐饮 （包括茶餐厅、 咖啡吧、 商务餐饮等） 为主。但项目周边办公物业较少，其商业街主要的客户群便是项目内自身 7 万平方米的办 公人群，致使消费人群较少。
13
绝对保密
五、营销分析
3 4 5
辽源西路 辽源西路
出租 小吃
45 16 30
5200 2500 2400
3.8 5.2 2.7
飞 虹 路 飞 虹 支 烧烤 路
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绝对保密
项目周边商铺租金相差较大，靠近本案附近商业租金在 3.5~5.2 之间，位于大连 路面积较大的商铺为 3.6 元 /平方米 /日。
项目租金水平明显高于周边商业产品的整体租金水平。 项目为内街产品且面积均在 100 平方米以上的两层，其 5 元 /平方米 /日的平均租 金水平相比周边中大面积的商铺有 32%~39%的增值。
6.2 项目劣势
商业有竞争，项目位于两大重要商圈之内，对其商业具有明显的排挤性，商业面积 无法做大。
上海商业项目
地铁口
淮海中路商务圈 地铁口
新天地
6
新天地
整体规划——新天地的改造只是太平桥改造 规划中的一部分
太平桥改造规划 A太平桥人工湖绿地，占 地4.4万，水面面积1.2万， 地下为车库，已成为市中 心景观 B新天地，占地3万，建 面6万，分南、北里。 C翠湖天地高级住宅小区， 总建68万 D企业天地甲级写字楼 区，总建面50万，兴建办 公楼、酒店、商场等 E瑞安集团总部大楼，区 域的标志性建筑
大宁国际商业广场——项目概况
• 区位：项目位于上海市闸北区共和新路与大宁路交汇处 • 占地面积：5.5万平方米 • 建筑面积：25万平方米，其中地下5万平方米，地上25万 平方米 • 物业类型：商业、酒店、办公
功能 物业类型 规模 零售
商业 餐饮/娱乐 教育文化及生 酒店 活配套
酒店
办公 SOHO写字楼
•
联洋国际新社区：依托陆家嘴CBD商圈形成的中央生活区， 定位为中高档国际社区，凭借其整体开发优势和全新规模 理念，成为上海最知名的社区之一。
大拇指广场
大拇指广场——整体规划布局及业态分布
• 以两个中型 集中商业主 力店为核心 分布街区商 业，中间设 置大的共享 空间； • 1楼临街面及 共享空间四 周的商业单 元均为小面 积划分； • 酒店设置于 东北侧相对 独立位置。
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新天地 估算的业态比例 零售：餐饮：休闲 娱乐 38％：42％：20％
上海新天地业态
北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平 餐饮 22家，其中11家 为欧美风味 35－40％ 1.2－1.4万 零售/服务 24家，主要为工 艺品、饰品、家 居用品 35－40％ 1.2－1.4万 艺术休闲娱乐 12家，主要为酒 吧、艺术工作室、 迪士高等 20－25％％ 0.7－0.88万平米
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建筑规划设计说明一、工程概况：大连路920地块位于上海市杨浦区、虹口区交汇处的杨浦区一侧。
北临辽源西路，西侧为大连路，南侧隔着飞虹路，与上海大花园相对，地块内还有一条荆洲路连接南北。
地块临近和平公园和控江路商业圈。
距上海新一轮城市开发的世纪性工程—黄浦江两岸综合开发城中的北外滩仅三百米之遥，1.本地块虽地处杨浦区，但与虹口区仅隔着一条大连路，大连路西南侧为新的虹口区政府与文体中心购物商城之预定地。
目前也已在施工中，随着大连路越江隧道的即将开通，本地块的地理位置堪称杨浦区最佳地块之一。
未来无论在连系虹口区、浦东新区或是就近的控江商圈，本地块均具备了极佳的交通条件。
2.本地块总用地面积依业主提供之地块面积图合计约84791.1m2,住宅建筑用地为79741.1m2。
整个项目分二期实施，第一期住宅用房约64000m2，商业用房约20000m2，第二期住宅用房约12000 m2。
建筑密度控制在25%以下，净容积率为2.44。
二、工程设计依据：1.上海市发展计划委员会，沪计城（2001）031号《关于建设“大连路920地块”商品住宅项目可行性研究报告的批复》2.上海市杨浦区城市规划管理局，关于核发大连路920地块、1164号地块工程建设用地规划许可证的通知。
3.上海市杨浦区城市规划管理局，杨规书（2002）042号《关于核发大连路920地块、1164号地块建设项目选址意见书的通知》。
4.上海市城市规划管理技术规定。
5.杨浦区江浦路社区北块结构规划和杨浦区159\160#街坊控制性详细规划。
（任务编号：02-119-一所30；02-119-市政66）6.方案设计招标文件三、总体规划设计：（一）规划设计理念1.居家环境花园化在日益拥挤的城市中，人们开始渴望回归自然，向往窗前的一片绿色，房前的灿烂阳光，本规划通过精心设计，使建筑沿用地周边布置，而中间围合出一个大花园，为住户营造了一个绿色、生态、亲和的室外空间。
在高楼如林的城市街区内，这里犹如世外桃源，所有住宅单元均围绕花园布置，身居其中像住在花园里一样。
2.居家生活方便化，舒适化。
除物业管理提供上述条件外，更重要的是设计方面要有周到的考虑，如住户停车后回家很方便，不要经过很远的路；下雨时回家的路很洁净、短捷；购物方便；到会所方便；参加活动方便；欣赏园景方便；充分体现以人为本的原则。
3.生活服务设施配套化小区内有设施完善的会所；购物商场；幼儿园；充足的室外活动场地，为居住者提供优质的休闲，康体娱乐设施。
4.强调小区形象标志性，自豪性小区主入口是小区形象标志，特别强调时代气息，赋予鲜明的标志性，既增强小区形象，又为小区居民带来较强烈的自豪感、归宿感。
5.保证居住生活私隐性小区内既设计了公共活动及观赏空间，又有半公共空间及私人空间，在楼宇规划中，注意各栋住宅之间避免对望，不产生视线干扰。
即使在户内，主人房与客厅间也注意到不互相干扰。
6.注重文化，精神家园的塑造本规划在营造美好生活家园的同时，还特别注重社区的精神，文化氛围的营造，为此本区内设计有露天剧场、图书阅览室、会所等文化设施为居民提供社区文化交流的空间与环境。
7. 营建宜人的商业休闲街在本小区范围之内，荆州路的街坊弄规划成商业休闲街，二层商铺沿路展开，在总长约300m形成一条丰富而又具有人文特色的商业步行街。
（二）规划布局1.空间布局强调阳光、空气、绿化等自然要素。
住宅呈围合式庭院布局，富有领域感和归宿感，中间形成大空间的绿化花园。
由于中心花园东西、南北长度均达80多米，使各栋住宅都有良好的日照通风条件。
2.注意景观均好性各栋住宅围绕中心花园布置，户户均有内院景观，而北面住宅尚有中山公园外部景观，处处体现花园式居家的优越性。
3.人车分流的交通系统及方便的停车方式进入小区的机动车是由小区西南角飞虹路入口导入，并沿小区外围的周边机动车道行驶，由于机动车全部位于地下停车库，因此进入小区的私家车，从外围路分别从二个地库出入口直接进入地下室。
住户泊车后，可通过各栋住宅电梯大堂直抵各自家门，不必多走任何弯路。
沿着主要机动车道布置一部分地面访客停车场与景观植载设计结合，形成幽雅方便的森林停车环境。
4.安全轻松的步行环境小区人流主入口布置在西南角沿大连路与飞虹路转角，业主通过五星级豪华会所入口大堂，便进入气魄的大花园。
小区的步行空间是一条不受任何干扰的，没有污染的，绿色的步行空间，使住户返家之路像逛公园一样，轻松、安全、安怡。
（三）环境设计1.突出中心花园的环境灵魂作用中心花园是社区的景观中心，亦是社区的活动中心，规划中特别注意其整体形态与建筑群的统一、和谐。
在绿化设计中通过疏密相间的绿化布置，色彩丰富的植物景观。
为住户创造一种亲切、活跃的绿色空间形态。
平整的草地点缀低矮的灌木与色彩丰富的四季花卉构成了和谐的环境，在如画般的景色中又布置了连廊、各种小品、雕塑等使其更添观赏性、艺术性。
2.突出花园空间韵律的节奏与变幻在大空间的花园中营造趣味小品；变化的不同质地的硬质铺地；缓坡草坪；连廊等；丰富了花园的空间层次，而在绿化设置中，通过树形，植物色泽等要素变化，直至竖向高低起伏等共同形成环境空间的节奏与变幻，形成如诗如画般的意境。
3.突出中心花园的可参与性，可亲近性在满足中心花园观赏性的同时，赋予其可参与性，可使用性。
强调“以人为本“的理念，使其更温馨、祥和。
为此中心花园将分别由动区、静区，迎宾区组成。
入口处迎宾大道上之立体灯柱、喷泉迎接归家的人们，而动区则布置儿童游戏场、太极广场、聚会广场、健身室等可供居民康体健身。
在静区则种植一些大树，并且布置小桥流水、林间散步道等。
4. 本规划并充分考虑基地内西南角现存极丰富的植载，将来开店可就地移植至区内中心花园，为业主节省一笔可观费用。
四、建筑设计（一）住宅房型设计住宅设计特别注重房型多样化，为购房者提供多种选择。
并为各户住宅争取最佳朝向、景观户内设计充分考虑营造多种空间的可塑性。
本工程共设计十三种房型A型住宅：一梯2户房型共2栋高8层（首层架空）B型住宅：一梯2户房型共2栋高8层（首层架空）C型住宅：一梯2户房型共3栋高14层(顶层设复式)D型住宅：一梯3户房型共2栋高24层(顶层设复式) E型住宅：一梯2户房型共4栋高21~24层(顶层复式首层架空)F型住宅：一梯3户房型共4栋高18层(顶层设复式)G型住宅：一梯4户房型共2栋高18层(顶层设复式)H型住宅：一梯4户房型共2栋高27层I型住宅：一梯3户房型共2栋高24层J型住宅：一梯3户房型共2栋高18层（首层架空）K型住宅：一梯2户房型共1栋高18层（首层架空）L型住宅：一梯8户房型共2栋高18层为1室户房型含1室2厅与有厅套房（酒店式管理）M型住宅：一梯7户房型共2栋高18层为1室户房型含1室2厅与有厅套房（酒店式管理）（二）住宅外观设计1.突出现代建筑简洁、明快风格；强调建筑群体和谐，建筑天际线的高低起伏变化；注意建筑外观整齐、洁净；对空调器及管线隐蔽等细节设计，尤其重视。
2.注重夜景下的建筑群体形象，以专门设计的灯光效果呈现住宅夜色下的形态美。
（三）商业及会所设计1. 沿飞虹路住宅设计两层高的裙楼，布置沿街商铺，为小区居民提供方便的购物条件。
2. 在人流主入口处，设计二层高住户会所，内设健身、泳池、桑拿、棋牌、球类等康体活动设施及网吧、咖啡、美容、美发等休闲、娱乐。
（四）地下室设计由于基地面积的限制为满足住户机动车泊车需要，中心花园下设计地下停车库。
总建筑面积1.239万平方米，泊车位354左右。
地下车库层高3.6。
设二个双车道汽车出入口，人员疏散口则分设于各塔楼出入口处。
（五）幼儿园位置规划用地西北侧布置幼儿园。
幼儿园入口处于小区辽源西路小区人流次入口处，以便利幼儿接送，而且又在8层建筑北面，不受其他建筑遮挡有较好日照，通风条件。
（六）无障碍设计在小区主入口及各栋住宅大堂入口均设计无障碍通道，在会所及电影院、商场等公共活动场所亦充分考虑无障碍通行措施。
结构设计一、设计依据1.设计规范、规程（1）建筑结构荷载规范 GB50009-2001（2）混凝土结构设计规范 GB50010-2002 （3）建筑桩基技术规范 JGJ94-94（4）建筑抗震设计规范 GB50011-2001 （5）钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程 JGJ3-2002 （6）上海市标准建筑抗震设计规程 DBJ08-9-92 （7）上海市地基基础设计规范DBJ08-11-1999（8）建筑地基基础设计规范 GB50007-2002 2.自然条件:基本风压：0.61KN/m ² (高层)本工程抗震设防烈度为7度，设计地震场地类别:Ⅳ类, 分组为第一组,设计基本地震加速度值为0.1g,建筑抗震类别为丙类，安全等级为二级。
建筑结构标准设计使用年限为50年。
建筑结构重要性等级：二级, 建筑抗震设防等级:丙级。
其中28层、33层楼为剪力墙结构抗震等级为二级.其余各号房结构抗震等级均为三级。
3。
设计活荷载标准值:住宅活荷载： 2.0 KN/m ² 商场活荷载： 3.5 KN/m ² 门厅、楼梯活荷载： 2.0 KN/m ² 餐厅、卫生间活荷载： 2.0 KN/m ²挑阳台活荷载： 2.5 KN/m ² 上人屋面活荷载： 2.0 KN/m ²不上人屋面活荷载： 0.5 KN/m ² 二.结构体系:上部结构:高层住宅为剪力墙结构。
公建及地下车库为框架结构 基础设计: 高层建筑采用预制桩加筏板, 公建及地下车库按具体情况另定。
五.材料 1.混凝土高层住宅, 公建采用C30混凝土,地下室外墙及基础采用抗渗等级为S 的混凝土。
2.钢筋采用HPB235钢,HRB335钢。
3.分隔墙体混凝土小型砌块。
电气设计一、设计依据：1. 建筑专业提供的总体设计方案布置图。
2. 建设单位对电气专业的设计要求。
3. 现行的强弱电设计规范和防火规范。
二、强电设计：1. 电源: 由市电区域变电站引来两回10KV独立电源，采用电缆方式引入小区。
2.负荷等级: 本工程单体建筑为一、二类高层建筑。
高层建筑的消防控制室、消防水泵、消防电梯、防烟排烟设施、火灾自动报警、自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志和电动防火门、窗、卷帘等消防用电，一类高层建筑按一级负荷供电，二类高层建筑按二级负荷供电。
车库消防用电为一级负荷。
为小区服务的安保系统及远程集中计费系统等弱电设备用电为一级负荷。
高层住宅楼客梯、生活泵电力和楼梯照明等用电为二级负荷。
其余为三级负荷。
3.负荷计算（1）计算方法采用单位指标法。
（2）用电指标：二房6KW；三房8KW；地库20W/M2；公建50W/M2。
（3）经计算，住宅部分设备容量为12212KW；公建部分设备容量为1345KW；地库设备容量为250KW。