2019年中粮悠唐购物中心商业定位调整方案-35页文档
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先立足商圈，源于朝外， 集中一点，做精做透，打响知名度
二 定位方向及策略
都市白领乐活天地 白领精英时尚生活工作交汇
Office lady 精彩生活汇
定位：小白领的聚会、休闲、午餐聚集地，都市白领全方位 加油站，满足都市白领日常工作生活的各种需求
7
二 定位方向及策略
以24-35岁初级、中级公司白领为主力消费人群， 以休闲、小资、时尚、女性为特色 以满足初级、中级白领女性各方面生活、商务、娱乐、修身为主打方向
• 美食餐饮区：
经营快餐饮：目前整体 结构不变，对个别品牌 调整提升；
• 品质生活区：
经营精品超市：以满足 都市白领小资情调生活 产品为主。例如：BLT、 face shop等
三 各楼层调整建议
B1
品牌建议
•零售类 BLT精品超市 屈臣氏 DHC XOXO face shop 柏文熊
•餐饮类 贝尔多爸爸泡 芙工房 摩提工坊 零食诱惑 土司工坊 快乐柠檬
目录
一 大悦城经验回顾 二 定位方向及策略 三 各楼层调整建议
13
三 各楼层调整建议
B1
主题定 位:U享
定位主题思想：都市白领工作之余的聚会地、减压场
三 各楼层调整建议
休 闲 情 趣 区
餐 饮 区
品 质 生 活 区
B1层定位区块描述
• 休闲情趣区：
经营生活杂品：增加可 逛性,与餐饮形成互补,以 随机消费的日用护理产 品、小杂货店为主，例 如：屈臣氏、莎莎、生 活本色等；
二 定位方向及策略
策略
一期、二期整体 规划，形成互动
做强餐饮，迅速 热场
餐饮先做加法，增加适合 白领休闲、会客、日常消 费的简餐、快餐，增加餐 饮口味和商户数量，提高 丰富度和可选性，吸引客 流；根据合同期限，对到 期大型高端商务餐逐步清 退，最终以中档特色人气 餐厅为主.
12
丰富业态，一站 式服务。
9
29-35岁有一定职场积累，进入一 个稳定逐渐进入下一生活阶段的积 累期，在化妆品、商务交际、旅行、 约会、娱乐、缓解压力、提升自身 修养、家居等方面需求较大。
二 定位方向及策略
A
生活需求
B
交际、娱乐需求
C
职场应对、缓压需求
生活轨迹
工作需求：就餐、会客、着装、充电、商务服务……
生活需求：就餐、聚会、着装、休闲、减压…… 10
二 定位方向及策略
工作需求
餐饮：日常工作简餐、小型商务水吧、 咖啡、甜品
服饰：时尚商务休闲装、正装鞋
文教：商务礼仪、英语等培训
服务：洗印、洗衣、机票预订、发型 造型等
生活需求
餐饮：适合小型聚会的时尚餐、特色餐 服饰：休闲装、时装鞋、包 文化：精品书吧、音像店
生活：精品超市、创意杂货 休闲：电影、ktv、瑜伽馆、美容、 小型美体沙龙、spa、美甲
目标人群 项目特色 购物中心主打方向
24 24
25
24-28初入职场的女性
26
27
28
29-35有一定职场经验未有小孩的女性
29
30
31
33
35 35
二 定位方向及策略
首先是职场成长需求 24-28岁由于初入职场，进 入一个外在迅速摆脱稚气 的成长期，在服装、配饰、 美发、美甲、化妆品、交 际、聚会等方面需求较大。
悠唐购物中心 商业定位调整工作成果呈现
2019年2月
1
目录
一 大悦城经验回顾 二 定位方向及策略 三 各楼层调整建议
2
一 大悦城经验回顾
大悦城经验
大悦城购物中心在主题定位、功能组合、品牌组合、店铺切割等方面与 其他购物中心以及传统百货形成鲜明区分，避免同质化竞争
√
X
主题定位 有清晰的主题定位
不是全客层、全业态的混合
目录
一 大悦城经Biblioteka Baidu回顾 二 定位方向及策略 三 各楼层调整建议
5
二 定位方向及策略
方向
1、客群：周边以企事业机关白领、夜店客流、外贸批发人群为主，后两类客人均不是购 物中心的主力客流，不能互动，因此做精做专，主攻白领阶层 2、商圈：源于朝外、高于朝外，面向全市，在满足周边白领需求的同时，做精做透，提 高知名度，并最终面向全市 3、定位：针对白领阶层工作生活的精致服务，打造精彩生活
16
三 各楼层调整建议
1F
主题位:U品
适合都市白领注重穿着品质并对品牌有一定追求 的人群。她们热衷时尚，对价格不是十分敏感。
三 各楼层调整建议
国
国际 精品
际 时 尚
1F层定位区块描述
延续一期现有主题，打造国际时尚主题 区域。保留ZARA、P&B、BURSHKA等 品牌。 将二期打造成为国际精品主题区域。提 高一定的档次。可以增加品牌：A|X、 CKJ、GUESS、LACOSTE等。 将ZARA移至国际时尚区，增加通道宽 度。建议i.t集团旗下b+ab、izzue、 Fcuk等品牌，成为过渡区域。 终极调整建议： 1.从业态丰富角度考虑，远期调整应增 加手表及配饰类、化妆品及皮鞋皮具业 态。如LONGINES、TISSOT、ORIGINS、 FANCL、MAC、L’OCCITANE及百丽 集团旗下品牌等。 2.将现有内衣区域调整为具有一定品质 的鞋区。
功能组合 强调业态、空间组合的逻辑
不是唯租金或无序的堆砌
店铺切割
尽量切小，少做大型主力店，增加 丰富度
不是大业态的拼凑
品牌混搭 以内在逻辑和主题街区混搭
不完全按品类、业态分类
一 大悦城经验回顾
大悦城经验
分析商圈—>定位人群—>分析人群特点和需求—>设定业态、品牌—>布局落位
商圈
位于成熟核心商圈，面向全市，做大商圈
零售类增加各种 风格和品类
根据白领的工作生活轨迹 和需求，补充商务服务类、 学习充电类、减压休闲类 服务项目或经营项目，形 成白领第二生活圈
风格上：目前日系风格比较 足，应增加港台风格（it）、 欧美风格（mango）、内地 特色设计师风格的品牌 （zuczug）给消费者提供更 多的消费选择；增加白领通 勤装（如翠贝卡等） 品项上：增加中档价位正装 鞋、包等配饰类（百丽等） 品牌上：选择知名度高、市 场热销、追捧度高的品牌
定位
鲜明的主题定位，与竞品错位经营，“国 际青年城”使消费者和商户对大悦城品牌 一目了然
布局
高楼层设置目的性强的餐饮娱乐业态，通 过飞天梯快速到达，吸引大量客流上行， 再形成喷淋效应带活低楼层的零售业态
品牌
（1） 定位型、销售贡献型、租金贡献型、 客流贡献型品牌合理组合； （2） 新（首次进中国或北京品牌，保持 时尚度）、优（销售冠军品牌，保证销售 和市场占有率）、特（保证差异化）合理 组合
二 定位方向及策略
都市白领乐活天地 白领精英时尚生活工作交汇
Office lady 精彩生活汇
定位：小白领的聚会、休闲、午餐聚集地，都市白领全方位 加油站，满足都市白领日常工作生活的各种需求
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二 定位方向及策略
以24-35岁初级、中级公司白领为主力消费人群， 以休闲、小资、时尚、女性为特色 以满足初级、中级白领女性各方面生活、商务、娱乐、修身为主打方向
• 美食餐饮区：
经营快餐饮：目前整体 结构不变，对个别品牌 调整提升；
• 品质生活区：
经营精品超市：以满足 都市白领小资情调生活 产品为主。例如：BLT、 face shop等
三 各楼层调整建议
B1
品牌建议
•零售类 BLT精品超市 屈臣氏 DHC XOXO face shop 柏文熊
•餐饮类 贝尔多爸爸泡 芙工房 摩提工坊 零食诱惑 土司工坊 快乐柠檬
目录
一 大悦城经验回顾 二 定位方向及策略 三 各楼层调整建议
13
三 各楼层调整建议
B1
主题定 位:U享
定位主题思想：都市白领工作之余的聚会地、减压场
三 各楼层调整建议
休 闲 情 趣 区
餐 饮 区
品 质 生 活 区
B1层定位区块描述
• 休闲情趣区：
经营生活杂品：增加可 逛性,与餐饮形成互补,以 随机消费的日用护理产 品、小杂货店为主，例 如：屈臣氏、莎莎、生 活本色等；
二 定位方向及策略
策略
一期、二期整体 规划，形成互动
做强餐饮，迅速 热场
餐饮先做加法，增加适合 白领休闲、会客、日常消 费的简餐、快餐，增加餐 饮口味和商户数量，提高 丰富度和可选性，吸引客 流；根据合同期限，对到 期大型高端商务餐逐步清 退，最终以中档特色人气 餐厅为主.
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丰富业态，一站 式服务。
9
29-35岁有一定职场积累，进入一 个稳定逐渐进入下一生活阶段的积 累期，在化妆品、商务交际、旅行、 约会、娱乐、缓解压力、提升自身 修养、家居等方面需求较大。
二 定位方向及策略
A
生活需求
B
交际、娱乐需求
C
职场应对、缓压需求
生活轨迹
工作需求：就餐、会客、着装、充电、商务服务……
生活需求：就餐、聚会、着装、休闲、减压…… 10
二 定位方向及策略
工作需求
餐饮：日常工作简餐、小型商务水吧、 咖啡、甜品
服饰：时尚商务休闲装、正装鞋
文教：商务礼仪、英语等培训
服务：洗印、洗衣、机票预订、发型 造型等
生活需求
餐饮：适合小型聚会的时尚餐、特色餐 服饰：休闲装、时装鞋、包 文化：精品书吧、音像店
生活：精品超市、创意杂货 休闲：电影、ktv、瑜伽馆、美容、 小型美体沙龙、spa、美甲
目标人群 项目特色 购物中心主打方向
24 24
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24-28初入职场的女性
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27
28
29-35有一定职场经验未有小孩的女性
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30
31
33
35 35
二 定位方向及策略
首先是职场成长需求 24-28岁由于初入职场，进 入一个外在迅速摆脱稚气 的成长期，在服装、配饰、 美发、美甲、化妆品、交 际、聚会等方面需求较大。
悠唐购物中心 商业定位调整工作成果呈现
2019年2月
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目录
一 大悦城经验回顾 二 定位方向及策略 三 各楼层调整建议
2
一 大悦城经验回顾
大悦城经验
大悦城购物中心在主题定位、功能组合、品牌组合、店铺切割等方面与 其他购物中心以及传统百货形成鲜明区分，避免同质化竞争
√
X
主题定位 有清晰的主题定位
不是全客层、全业态的混合
目录
一 大悦城经Biblioteka Baidu回顾 二 定位方向及策略 三 各楼层调整建议
5
二 定位方向及策略
方向
1、客群：周边以企事业机关白领、夜店客流、外贸批发人群为主，后两类客人均不是购 物中心的主力客流，不能互动，因此做精做专，主攻白领阶层 2、商圈：源于朝外、高于朝外，面向全市，在满足周边白领需求的同时，做精做透，提 高知名度，并最终面向全市 3、定位：针对白领阶层工作生活的精致服务，打造精彩生活
16
三 各楼层调整建议
1F
主题位:U品
适合都市白领注重穿着品质并对品牌有一定追求 的人群。她们热衷时尚，对价格不是十分敏感。
三 各楼层调整建议
国
国际 精品
际 时 尚
1F层定位区块描述
延续一期现有主题，打造国际时尚主题 区域。保留ZARA、P&B、BURSHKA等 品牌。 将二期打造成为国际精品主题区域。提 高一定的档次。可以增加品牌：A|X、 CKJ、GUESS、LACOSTE等。 将ZARA移至国际时尚区，增加通道宽 度。建议i.t集团旗下b+ab、izzue、 Fcuk等品牌，成为过渡区域。 终极调整建议： 1.从业态丰富角度考虑，远期调整应增 加手表及配饰类、化妆品及皮鞋皮具业 态。如LONGINES、TISSOT、ORIGINS、 FANCL、MAC、L’OCCITANE及百丽 集团旗下品牌等。 2.将现有内衣区域调整为具有一定品质 的鞋区。
功能组合 强调业态、空间组合的逻辑
不是唯租金或无序的堆砌
店铺切割
尽量切小，少做大型主力店，增加 丰富度
不是大业态的拼凑
品牌混搭 以内在逻辑和主题街区混搭
不完全按品类、业态分类
一 大悦城经验回顾
大悦城经验
分析商圈—>定位人群—>分析人群特点和需求—>设定业态、品牌—>布局落位
商圈
位于成熟核心商圈，面向全市，做大商圈
零售类增加各种 风格和品类
根据白领的工作生活轨迹 和需求，补充商务服务类、 学习充电类、减压休闲类 服务项目或经营项目，形 成白领第二生活圈
风格上：目前日系风格比较 足，应增加港台风格（it）、 欧美风格（mango）、内地 特色设计师风格的品牌 （zuczug）给消费者提供更 多的消费选择；增加白领通 勤装（如翠贝卡等） 品项上：增加中档价位正装 鞋、包等配饰类（百丽等） 品牌上：选择知名度高、市 场热销、追捧度高的品牌
定位
鲜明的主题定位，与竞品错位经营，“国 际青年城”使消费者和商户对大悦城品牌 一目了然
布局
高楼层设置目的性强的餐饮娱乐业态，通 过飞天梯快速到达，吸引大量客流上行， 再形成喷淋效应带活低楼层的零售业态
品牌
（1） 定位型、销售贡献型、租金贡献型、 客流贡献型品牌合理组合； （2） 新（首次进中国或北京品牌，保持 时尚度）、优（销售冠军品牌，保证销售 和市场占有率）、特（保证差异化）合理 组合