写字楼项目全程策划工作计划书

“顺义写字楼项目”全程策划工作计划书

北京恒通嘉信地产营销

二零零八年二月

目录

开篇：崛起的顺义

第一章项目投资策划营销纲要

第一部分市场调查

一、项目用地周边环境分析

二、区域市场现状及其趋势判断

三、土地SWOT（深层次）分析

四、区域市场整体研究

五、市场调查工作计划及时间安排

六、市场调查问卷示例

第二部分市场定位

一、项目市场定位

二、项目价值分析

三、项目定价模拟

四、项目投入产出分析

五、投资风险分析及其规避方式提示

六、开发节奏建议

第二章项目规划设计策划营销

一、总体规划建议

二、建筑风格定位

三、主力产品选择

四、室内空间布局装修概念提示

五、环境规划及艺术风格提示

六、公共家具概念设计提示

七、公共装饰材料选择指导

八、灯光设计及背景音乐指导

第三章项目形象策划营销

一、项目视觉识别系统核心部分

二、延展及运用部分

第四章项目营销推广策划

一、区域市场动态分析

二、项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策

三、目标客户群定位分析

四、价格定位及策略

五、入市时机规划

六、广告策略

七、媒介策略

八、推广费用计划

九、公关活动策划和现场包装

十、营销推广效果的监控、评估、修正

十一、入市前营销策划目标

开篇：崛起的顺义

随着北京的进一步建设，顺义未来发展潜力相当巨大。首先从区域的整体规划来分析：顺义为北京十一五期间重点发展的新城，其配套设施在短期之内会有一个飞跃式的完善，其宜居性会大大增强。2、地铁一五号线、市郊铁路S6线及S3线、轻轨L1线和机场轻轨这五条轨道交通的建成与运行，将会极大拉动顺义地区的发展速度。3、首都国际机场的建设、国展新馆的落成以及奥运会马术和水上运动比赛场馆的建设，将会为顺义的发展起到很强的推动作用。

1、国门商务区打造“国际化顺义”

未来１０年内，北京市顺义区将投资２２０亿元人民币，在北京首都国际机场附近打造一个集、购物中心、餐饮娱乐、休闲健身以及酒店公寓等众多服务项目于一体的国际性商务区。目前，北京国门商务区的开发建设工作已正式启动。

在最近召开的北京顺义现代服务业投资推介会透露，北京国门商务区将建设商务办公面积、酒店及公寓面积约１５０万平方米、商业服务面积约７０万平方米、文化休闲面积约３０万平方米、各类建筑总面积约４５０万平方米。

到２０１５年，这一商务区将吸引各类入区单位２０００至３０００家，就业人口达到４至５万人，地区ＧＤＰ总值实现１７０至２００亿元人民币，最终将国门商务区建设成为特色鲜明、国际标准的现代化国际商务区。

2、规划五大轨道交通推动顺义"泛市区"化

从顺义区域的发展规划可以看出两个明显的方向：一是铺设轨道交通网络，二是发展临空产业、物流业、制造业等产业；这两个方向的规划均是为了更好地将顺义建设成现代国际空港，提高第三产业的发展速度。所以，顺义的轨道交通规划，将会逐渐使其形成一个"泛市区"的概念，从而让顺义区域的房产顺着轨道的建设驶向"快车道"。

3、国展新馆落成将拉升整体顺义高档住宅价值

本司分析：随着北京建设重点的转移，新城建设将成为主导。轨道交通的建设会使北京部分人口开始向新城迁移；国展新馆的落成，会为顺义带去更多高端房产的需求者；首都国际机场还会为这里迎来了大量的常驻工作人员。因此。顺义未来的整个房地地产市场，无论是租赁市场还是买卖市场，其发展前景都非常被看好。

第一章项目投资策划营销纲要

项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。

项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。

第一部分市场调查

本项目属于写字楼项目，其市场调查将从三个方面入手对本项目以及市场环境进行综合研究。第一部分产品研究，是从包括定位、户型、营销、广告在内各环节的深入分析，找出本项目目前存在的主要问题，并为后期市场调查提供依据；第二部分市场研究，着手于本项目周边区域的竞争状况、供给水平、价格水平、租赁状况等因素，发现市场机会点，以指导本项目产品定位，预测未来市场发展趋势和价格走势；第三部分客户研究，主要是针对在此区域有购买写字楼需求的客户，具体到客户行业、规模、购买因素、需求产品等一系列调查，发现本项目客户群体特征，指导本项目营销、推广定位以及广告通路的选择。

通过以上对宏观市场、微观市场的详细调查，以及目前市场需求与供给的论证，可以分析出目前顺义区域市场需求怎样的写字楼物业，什么样的客户会选择

购买，通过何种途径传播给该客户群，从而为本项目定位以及产品修改提出合理化建议。具体调查内容如下：

一、项目用地周边环境分析

1、项目土地性质调查

.地理位置

.地质地貌状况

.土地面积及红线图

.土地规划使用性质

.七通一平现状

2、项目用地周边环境调查

.地块周边的建筑物

.绿化景观

.自然景观

.历史人文景观

.环境污染状况

3、地块交通条件调查

.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划

.项目的水、路、空交通状况

.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状

4、周边市政配套设施调查

.购物场所

.文化教育

.医疗卫生

.金融服务

.邮政服务

.娱乐、餐饮、运动

.生活服务

.娱乐休息设施