《碧桂园施工合同管理常见问题分享》

履约保函的额度及格式
额度： 1、 《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十八条 招标文件
要求中标人提交履约保证金的，中标人应当按照招标文件的要求 提交。履约保证金不得超过中标合同金额的10%。 2、2012年合同版本，集团旗下所有楼盘新招标的总承包施工合同， 履约保函金额在招标时由工程招标管理部根据工程范围和合作单 位来定，履约保函的额度一般为5%~10%； 格式：以总承包合同的履约保函版本为准。若当地银行要求使用其他 版本时，由项目主导，当地法务专员、财务部配合研究该保函是 否能满足要求并出具处理意见，处理意见由项目报区域总审批
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 反思：缩短合同签订时间关键点
工作前置：项目部对有关合同签订的各项工作
1
要有预见性的提前落实（如政府对报建要求、
标段划分与资质是否相符合等等）
项目总要重视审批流程：项目设专人跟进，专
2
人要熟悉招标结果审批流程、合同签订流程
改变观念：合同签订不仅是某个部门的事，需
第一部分 招标过程中常见的问题处理
小结：
项目部要正 确立项招标
项目部要清楚 总承包工程招 标立项前,有哪 些事项是重点
第一部分 招标过程中常见的问题处理
1、正确立项招标（专业分包及零星工程） 总承包招标立项时，由项目管理部结合实际情况，确定总 承包施工范围;划分指定专业分包及与总承包的施工界面。 总承包范围如下：
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
问题一： 如何才能缩短合同签订时间？
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
案例6：某项目总承包工程合同签订审批流程中遇到的问题
1、该合同审批自3月1日发起， 至今未签订 2、主要争议：付款方式与总承人 重新提交报价不及时
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
案例7：某项目零星工程（装修脚手架）合同审批流程中遇 到的问题1、该合同审批自3月12日发起，4月13日完成会签 2、存在主要问题：项目部直接与施工单位谈价（未 按集团专业分包与零星工程招标流程，也未征询造 价人员意见），走会签时，各职能部门提出许多需 完善的意见，反复打回
国资委属下的“中”字 头的企业的分公司， 须资质证书的确认承 包范围满足发包范围， 同时为当地建委备案 合格的企业。
一般只有经营资质（工 商执照）的，没有 “资质证书”的，主 体不合格。
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
2、内部因素的影响： 合同审批流程：按公司要求，所有合同签订都在BIP上进行
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
参考意见：履约保函内容没问题，但经查该担保银行是 2010年下半年才成立，注册资本只有2亿而且为村镇级银 行。为规范合同的履行，维护合同有效性。建议让承包人 按合同约定的地级市以上的银行出具保函。
2012年版总承包合同协议书如下约定
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
完成总包招标，因项目备案工作未完成，影响实际执行合同签订
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
小结
1、外部因素
影响合同 签订的因素
2、内部因素
3、其他因素
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
以总承包工程为例，目前对签合同 进度有重大影响的外部因素有哪些？
主要的外 部因素
第五部分 常见合同法务问题及处理
目录
第一部分 招标过程中常见问题及处理
第二部分 第三部分
合同签订过程中常见问题及处理
合同履行中（现场管理）常见问题及 处理
第四部分 材料指定品牌常见问题及处理
第五部分 常见合同法务问题及处理
第一部分 招标过程中常见的问题处理
一、招标立项时常常遇到的问题
一、工程招标管理阶段
5.1A为装修交楼标准，5.1B为毛坯交楼标准，需根据实际 交楼标准选择； • 3、1.11同样是涉及到不同装修标准，只能选择一个。 • 4、每个安装范围的表格后面都备注：如有A、B、C项的 ，只能选取其中一项。
第一部分 招标过程中常见的问题处理
小结：确定施工范围时，项目常常提的问题
应包括哪些专业？
承包人讲合同约定的钢筋品牌购买不到，如何处理？
总承包管理配合内容、费用及水电费 计取依据？
总承包人任意转包、分包，承包人提出提前撤回履约保函 ，对发包人有哪些风险？
目录
第一部分 招标过程中常见问题及处理
第二部分 第三部分
合同签订过程中常见问题及处理
合同履行中（现场管理）常见问题及 处理
第四部分 材料指定品牌常见问题及处理
流程审批；目前，审批流程分为线上与线下两部分。
线上
来自百度文库适用于专业分包与零星工程
线下
适用总承包与大于300万的钢结 构工程与幕墙工程
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
3、其他因素的影响：
例如 1、项目部勾选的施工范围不够准确，经常发生需重新提供； 2、先开工后谈价、谈合同，施工单位以未看过合同为由提出诸多问题； 3、招标时与合同签订时的工期节点不一致，需区域总重新审批确认； 。。。
1、合同主体承包资质 （能承建面积大小)
2、当地建设主管部门对 备案的建设合同有特殊要求
3、中标人对投标文件实质性内容不响应
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
其中：关于承包人资质确认原则
总公司
只要资质证书的确认 承包范围与能力满 足发包范围，同时 为当地建委备案合 格的企业均可。
总公司旗下分公司 其它性质企业的分公司
分特急招标、正常招标 特急招标（无施工图）： 约15内完成模拟工程量清单编制 正常招标（施工图齐全）：30天内完成招标文件编制（包括工程量清单）
第一部分 招标过程中常见的问题处理
提醒： 正确立项招标有利于项目开发顺利推进，其操作流程依据 见集团2011年发文《关于明晰总承包工程、专业分包工程 和零星工程招标流程的通知》
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
• 讨论：如何加强专业分包单位的合约意识？
• 1、首先是：项目现场管理人员要熟悉合同内容，做到“手中无剑、 心中有剑”
• 2、合同履约管理的主要环节：合同交底；资料专管；过程检查。 • 例如：重点对协议书的内容、总承包单位一般义务、分包单位一般义
务、总承包管理及配合工作内容 （重点按总包合同附件5内容）交底， 等等。 • 3、参考集团《专业分包标准合同范本》编制专业分包合同，避免出 现自编合同简短、条款不完善、执行时不可操作。 • 4、建议指导、督促分包单位按合同精神履行，随时发现问题随时纠 偏及处理。
3、2012年版总包合中施工范围选项表（见后示范标准版）
第一部分 招标过程中常见的问题处理
正确勾选示范表
第一部分 招标过程中常见的问题处理
正确勾选示范表
第一部分 招标过程中常见的问题处理
正确勾选示范表
第一部分 招标过程中常见的问题处理
• 实例：张家界项目在立项时已将施工界面划分表提交， 为快速完成招标文件的编制提供了保障，值得大家学习
第一部分 招标过程中常见的问题处理
问题四： 招标范围确定时，常常遇到的问题 讨论：如下施工范围选定有错误吗？
第一部分 招标过程中常见的问题处理
案例5：请找出错误
第一部分 招标过程中常见的问题处理
• 解析： • 1、此联系单主要是安装范围选择错误 • 2、5.1A和5.1B为不同装修标准的范围，只能选择一个，
（1）低层住宅、多层住宅、高层住宅、酒店及大型公建（商 业中心、超市、学校）的施工总承包工程；
（2）小区配套单体工程（包括苑区内的综合楼、配电房、垃圾房、 燃气调压站、水泵房、污水处理厂、员工宿舍）、小区内室外市政 及附属工程。
工程招标立项前重点注意事项
招标条件
项目管理部确定开发宏观计划表已由集团批准；合理划分标段；确定 招标范围取得规划用地许可证、现场具备开工条件、施工图齐备等
第一部分 招标过程中常见的问题处理
案例3：
1、应该是出招标立项书 2、总包招标立项需提供项目总办批准工期回执
第一部分 招标过程中常见的问题处理
案例4：
1、玻璃幕墙、钢结构、专业分包与零星工程 分包都应该要先出招标立项书，立项后才能 出清单。 2、玻璃幕墙和钢结构工程超过三百万的， 按旧地块新项目总包流程走。
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 案例8：“广东省内某项目” 标段划分引发的问题
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
案例9： “来安”项目报建遇到的特殊情况
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
案例10：省外某项目，未及时按政府要求完成备案，影响实 际执行合同的签订
• 《中华人民共和国招标投标法》 第十二条规定； 招标 人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任 何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构
碧桂园建设施工合同 管理常见问题分享
胡雪芳 二O一二年五月
前言
在招标、合同管理中 我们常遇到的问题：
问题1
问题2
问题3
问题4 问题5 问题6 问题7 问题8
从立项招标到完成需要多长时间？
合同签订时要注意哪些问题？合同签订要多久？ 集团除总承包合同范本外，还有哪些专业分包及零星合 同范本？
何为“黑白合同”？签订“黑白合同”风险有哪些？ 总承包人甩项是否属违约，合同依据在那里？ 垃圾清运 是总承包人的责任吗？
3
要相关职能部门（单位）协作、配合与支持，
项目部要有专人对接集团工程造价管理部，遇
重大问题要及时向上级领导汇报并请求支持
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
问题二：履约保函常见的问题有哪些？
1、履约保函能不能提前撤回？为什么？ 2、履约保函是否真实有效？具体由哪个部门负责？ 3、履约保函的格式是否能修改？
《中华人民共和国招标投标
招标立项时间 法》第二十四条 招标人应
当确定投标人编制投标文件 按宏观计划工程开工时间前30～45天向所集需团要工的程合招理标时管间理；部但提是，
交招标立项书，并抄送集团工依程法造必价须管进理行部招标的项目，
自招标文件开始发出之日起
招标完成时间
至投标提交投标文件截止之 日止，最短不得少于二十日。
！
第一部分 招标过程中常见的问题处理
正确勾选施工范围重要性： 勾选施工范围正确与否，直接影响投标报价、暂定合同价
款、进度款支付合理性。
目录
第一部分 招标过程中常见问题及处理
第二部分 第三部分
合同签订过程中常见问题及处理
合同履行中（现场管理）常见问题及 处理
第四部分 材料指定品牌常见问题及处理
第五部分 常见合同法务问题及处理
1
土建、安装、市政
如何选？
2
按标准版施工界面划分表勾选
有参考标准吗？
3
2012年版总包合中施工范围选项
表（标准版）
第一部分 招标过程中常见的问题处理
1、总承包的施工范围包括（以高层为例） 根据以往的案例，无论在总承包工程的招标阶段或者在合 同签订甚至签订补充协议阶段，如何确定承包人的承包范 围是各部门都感到头疼的事情。
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
履履约 约 保保函 函 提提前 前 撤撤回 回
？
履约保函不能提前撤回。
1
履约保函：简单地讲，就是履行合同义务的保证，是 指应发包方和承包方（申请人）的请求，银行向工程 的发包方（受益人）所作出的一种履约保证承诺。倘 2 若履约责任人日后未能按合约的规定按期、按质、按 量地完成所承建的工程，以及未能履行合约项下的其 他业务，发包方可向银行主张一笔不超过担保金额的 款项
问题一: 案例1： 这样的招标立项，能不能保证工程按期开工？问题
在哪里？
第一部分 招标过程中常见的问题处理
问题二：怎样的招标立项才能确保按期完成招标、合同签订？ • 案例2：【招标立项书】肇庆四期万象峰景五至九号楼
第一部分 招标过程中常见的问题处理
问题三：
一、工程招标管理阶段
以业务联系单代替立项书，可行吗？为什么？有何根据？
合同约定依据：中标人在签订合同后7个工作日内
向项目管理部提供，履约保函金额为合同价款的
3
5%~10%。（与合同对应），完成竣工验收备案后
2个月到期，之后的14天内退还承包人。此约定，
保障工程竣工后的顺利备案及交楼
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
• 案例11：请看这份履约保函是否有效
【案例】2011年，广东某项目履约保函由村镇级银行开具的，并 且已多方证实，此保函真实有效。是否符合合同约定？如何处理？
1）土建工程： 2）安装工程： 3）室外市政工程：
第一部分 招标过程中常见的问题处理
2、按标准版施工界面划分表勾选： 总承包工程招标时，项目部只需在选项表格上，勾选符合 现场实际情况的选项，经确认后的选项即可作为工程造价 管理部编制招标清单、招标文件、签订合同及补充协议的 依据。提高工作效率、准确率，以减少内耗，达到项目、 总部双赢。