2019年房地产项目规划分析报告

百字湾地区规划广渠路北，西大望路和东四环在它中间南北穿行而过。

区域北是朝阳北路-青年路板块，由于有大量新盘大盘面世以及距离CBD 的独特位置而被炒得火热；向南是正蓬勃而起的四方新区，几个大盘和大面积的绿化让区域未来潜力十足。

相对于奋起的两翼——朝青板块和四方新区，百子湾区域曾显得有些落寂，不过随着大盘沿海赛洛城、百富家园、A派公寓等项目的即将出世，以及东三环边和西大望路沿线众多楼盘的卓然林立，百子湾日渐惹人注目。

随着区域内道路改造工作的启动和区域不断的发展成熟，未来的百子湾，到底能不能借着周边和区域的利好开始展现新的风采？到底未来的发展前景如何？可能还会遇到哪些问题？下面就让记者带你走近百子湾。

区域变化：从首都厂库区到CBD 后花园百子湾区域是传统的厂区和东郊仓库区，比如煤炭机械厂、化工厂、仓库等。

区域内大量的用地被这些厂区所占据，并没有太多的可开发用地。

据伟业顾问的相关人员介绍，这也是此区域房地产开发相对落后的原因之一。

但也正因为此，整个区域的拆迁等工作相对容易，房地产开发周期相对更短。

要说目前的区域发展，最早可以追溯到2001 年底CBD 规划正式出台。

随着CBD 地区及其周边地区迅速发展建设，向东是朝阳路沿线开发量迅速增大，成为CBD 白领置业集中地，然后是因为京通快速路的便捷性使得CBD 的影响迅速扩展至京通快速路沿线和通州区域。

而这两个区域在功能定位上也都把自己作为了CBD 居住的后花园，更有媒体提出了“泛CBD 居住区”的概念。

那时的百子湾区域，已经有一些楼盘如金港国际等开始先行。

区域真正的大规模发展始于2003 年年底，在政府的参与下，整个百子湾区域将整体改造，东郊仓库和厂区都进行拆迁，整片用地进行统一规划，开发时间也会比较集中。

后现代城、易构空间、金海国际等楼盘成为区域比较典型的起跑者。

后来的苹果社区、乐成国际等知名楼盘也跟着随之发飚，但遗憾的是他们似乎并不认同自己被归入百子湾区域的观点，而更多地把自己归于CBD 或者西大望路。

但这些各怀心思的认同对本文并没有太多的意义，因为他们与本文所描写区域的现实实在脱不了干系。

这个区域，其实并没有一个政府的定位，但是开发商似乎都在做着同样的一件事：因为地理的便利，努力让这个地方与CBD 搭上关系，变成一个锁定CBD 的居住生活区。

按照北京百桥房地产经纪公司总经理牟鑫的话说就是，这个区域正在成为也最好能成为一个为CBD 配套的居住港、生活港、休闲港。

区域环境：尴尬现实中酝酿发展机遇CBD 近两年的发展使得泛CBD 区域房地产开发如火如荼。

随着CBD 规划后期大量办公物业的落成，CBD 办公人群还会继续增加。

而泛CBD 地区的用地有限，特别是东三环区域，可开发用地越来越少，CBD对其的辐射势必会向外延伸，处于辐射区域的百子湾地区，它的发展成熟应该值得期望。

虽然从交通和直线距离上看，百子湾区域与CBD 的联系都还算方便。

泛CBD 各个区域中，从百子湾路最西边到国贸桥或者从西大望交汇处到华贸中心步行都只需几分钟。

但长期以来“南北差异”在北京人心目中根深蒂固，过了长安街就是完全不同的两个世界。

而且百子湾区域不仅有长安街这一个屏障，更有通惠河以及火车东站的众多铁道干线，使得本区域与北部有了更多的阻隔。

而且区域内的配套比如购物、餐饮、娱乐、医疗、教育等明显不足，家乐福、京客隆、百安居等解决了一部分购物问题，但其他配套问题却仍然存在，医疗除了一个五洲女子医院尚有规模，充其量却只是个专科医院。

教育方面很多人都把目光聚焦在乐成国际的教育配套上，可实际上那应该算是个贵族学校，而且主要是涉外招生。

针对该区域，搜房研究院曾做过一个问卷调查发现：该区域内83％的消费者首先认为该区域购物不方便，主要是觉得规模比较小，而且品种也比较少，环境比较差，不能满足他们的购物需求。

第二，该区域消费者常去的地方不是国贸，更多的是崇文门新世界、王府井和西单。

第三，74％的人认为该区域缺乏有档次的餐饮场所。

第四，49％的消费者认为这个区域里面缺乏一定档次的娱乐设施。

就如一位业内人士感言：这种情况虽然尴尬,其实却正是区域发展的机会所在。

区域交通：六横八纵加速发展步伐就如CBD 的交通被人诟病一般，处于CBD 边缘的百子湾同样没能避免交通这个北京城市发展的痛点。

目前的百子湾区域主要有百子湾、广渠路、西大望路和东三、四环两横三纵五条主要的交通线路，但东三环上的国贸，是个著名大堵点；百子湾路因为开发相对滞后，公交路线很少到达；西大望路沿线目前被称为“黄金线”，道路拓宽亟需进行；东四环虽然相对舒畅，但因为主路从百子湾桥高高而过，可以进入区域的辅路交通照样逃不出拥堵的魔咒。

所幸的是，作为整体规划，区域的道路规划建设已开始进行。

西大望路、通惠河北路和广渠路改造工作已于去年举行开工仪式。

西大望路拓宽工作预计年内完工。

据北京市规委相关人士介绍，西大望路全长 6.9 公里，是东三环、东四环之间唯一一条南北向主干道，也是北京CBD 中心区的东边界，其将被改造为“亮丽风情街”，规划后路宽18 米，双向四车道。

预计年内建成后，将成为东三环、东四环之间唯一一条南北向主干道，分散部分东三环、东四环及其他周边道路的交通压力。

新建广渠路规划为城市主干路标准，直达通州。

东二环至东三环段道路红线宽70米，东三环至东四环段道路红线宽60 米。

广渠路与东四环路相交处新建立交桥一座，新建四环路高架桥上跨广渠路。

广渠路与其他规划道路相交处按平交路口设置。

全线新建人行过街天桥6座，同步实施雨水、绿化、照明、交通工程。

建成后，将成为连接东二、三、四环间的联络线，并缓解前三门大街、长安街等道路交通压力。

通惠河北路西起东二环东便门立交桥，东至东四环四惠立交桥，全长 4公里。

2004 年12 月 1 日开始开工建设，预计今年内建成。

新建通惠河北路规划为城市快速路标准，建成后将形成城东连接二、三、四环的放射线，及市区与京通快速路之间联系的快速联络线。

沿线新建的四座大立交，分别与二、三、四环相交，构成城东车流的空中转换“枢纽”。

北边通惠河沿途还将设置码头、戏水、溜冰等亲水设施。

另外，据北京市规委的相关人员介绍，届时的百子湾路肯定要被拓宽，规划为城市主干道，红线宽35 米。

直接连通东三、四环。

届时和百子湾路平行的还将有三条道路：百子湾南路、百子湾二街和九龙花园北路，也是直通东三、四环。

其中百子湾南路为北京城市规划路，红线宽30 米，层次比百子湾路较低。

而百子湾二街红线宽20 米，层次相较百子湾南路更低，主要为社区连通道路。

纵向方面，苹果社区西的化工设备厂东路将被改造拓宽，红线宽30 米。

另在家乐福附近出现一条红线宽30 米的九龙花园东路，在后现代城便出现一条大郊亭中路，目前的石门村路和石门东路未来也要进行拓宽改造，其中石门东路标准应该为城市主干道。

所有这些将形成层次不同的主次六横八纵14 条区域交通线路。

而这些道路交通的变化，不但将承担缓解与疏通区域交通的重任，还必将使区域的项目更具升值的空间。

区域优劣势分析：借力南北双翼，发展还需东风北京百桥房地产经纪公司总经理牟鑫认为，现在很多区域都打CBD 牌，但真正和CBD 靠的比较近的其实只有两个区域：CBD 东部的朝阳北路——青年路板块和CBD 南边的百子湾板块。

朝青板块因为位于CBD 的正东，且朝阳路和朝阳北路直接连接，区域本身就适应了CBD 东移的趋势。

加上近来区域内高档项目和大盘频出，虽然区域配套尚需进一步完善，但区域明显已经被热炒起来了。

从地理位置和功能定位上，整个区域应该最适合做CBD 的后花园。

现实是区域内的朝阳园、财满街等商业也即将面世，加上朝阳路原有的商业氛围，区域的未来很值得看好。

区域南边的四方新区，其开发时间相对较晚，但由于区域内的三个大盘都声名显赫，可以独立一方。

不过其中的一些楼盘打着CBD 的招牌却让人觉得有点牵强。

在本质上，其实四方区更应该叫做东部生态区。

其中的三个楼盘不但都体量巨大，而且密度很低，公园、园林等让区域更具人文性和生态价值。

百子湾位于二者中间，可以吸收二者的优势，同时也可以展现自我的优点：百子湾路沿线原是大片职工住宅区，区域内缺乏足够的享受型生活配套；作为泛CBD 区，随着CBD 的日渐成熟，百子湾也间接受惠于此。

百子湾路与朝阳路隔建国路相望，两相比较，百子湾路沿线在原住居民素质、生活配套、市政配套等各方面都稍逊一筹。

区域相比更接近CBD ，但通惠河和建国路的阻隔，不如朝阳北路和朝阳路那么顺畅，让整个区域有被分开的感觉。

事实上这是个问题。

但从地理位置上讲，尤其是东四环以西的百子湾区域直线距离CBD 更近。

同时因为原来市场库房用地，拆迁起来相对更快更省事，项目开发周期相对更短，区域成熟周期也相对可以更快到来。

所以从区域整体的区位分析来看，它已经具备了很多蓬勃发展所必需的条件。

尤其地理位置很有优势，无论依靠目前的CBD 还是东扩以后的华贸区域，它都具备十分便捷的位置优势，能最大量的吸收二者辐射的能量。

虽然区域本身并没有一个整体的规划，比如规划为CBD 居住区等这样一个概念，但是在做市场的时候，很多开发商共同看到了区域的生活功能价值。

随着东四环以西大量楼盘的出现，东四环以东80 多万平方米的沿海赛洛城，以及浙江金都房地产开发有限公司开发的百富家园等也开始进行区域的第二轮发力。

区域业态分析：住宅唱大戏,商业伴热舞据伟业顾问2004 年的统计，根据CBD 详细规划，2004 年到2006 年CBD区域新增办公人群7〜8.5万人，与现在相比增长了接近一倍，CBD 办公人群的购房需求将持续高速增长。

按照CBD 规划中的写字楼规模，从2003 年开始到2008 年之间，每年新增写字楼的供应量都在50〜100 万平方米左右。

但从需求上来看，近6年北京写字楼年吸纳量平均值为37.5 万平方米，所以可以说CBD 写字楼市场将会存在供需矛盾。

这种矛盾会形成“漏斗效应”，使得CBD 会把其周边的办公需求量“吸干”，这样CBD 的商务氛围的辐射力度会十分有限。

所以预计未来百子湾区域的发展仍然会同其他泛CBD 区域一样以住宅为主据统计，目前这个区域共有苹果社区、乐成国际、金港国际等楼盘数十个，一批新盘也蓬勃而出：后现代城三期年初正式销售，CBD 最近的低密度项目“低调”别墅也将开始全面推广，一个包括写字楼、酒店公寓、商业的大型综合项目以及80平米的区域大盘一一沿海赛洛城也于今年开工，等等。

伟业顾问市场研究部相关人员认为，因为区域整体开发带有明显的规划色彩，所以在规划中会存在大量的公建比例，因此与其他经过长时间自然生长起来的泛CBD 区域相比，百子湾区域将来的公建比例会比较大。

因为密度较大的居住区必然会衍生对商业的需求，所以区域内部商业开发会占比较大的比重。