广州市房地产面积计算技术管理规定
房地产涉及的法律法规
房地产法规1．综合法规1中华人民共和国城市房地产管理法(1995年1月1日起施行)2中华人民共和国土地管理法(1999年1月1日起施行)3中华人民共和国土地管理法实施条例(1999年1月1日起施行)4城市房地产抵押管理办法(1997年6月1日起施行)5广东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法(1999年11月27日颁布) 2．房地产交易法规6商品房销售管理办法(2001年6月1日起施行)NEW7城市房地产转让管理规定(1995年9月1日起施行)8城市商品房预售管理办法(1995年1月1日起施行)9已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法(1999年5月1日起施行)10商品住宅实行住宅质量保证书住宅使用说明书制度的规定(1998年9月1日起实施) 11商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）(1995年12月1日起施行) 12商品房销售面积计量监督管理办法13广州市房地产面积计算技术规定(2000年5月23日发布)14广东省城镇房地产权登记条例(1994年9月1日起施行)15广东省商品房预售管理条例(1998年8月22日颁布)16广州市房地产交易管理办法(1995年12月19日发布)3．房地产租赁法规17广州市房屋租赁管理办法(1995年12月6日发布)18城市房屋租赁管理办法(1995年6月1日起施行)19城镇廉租住房管理办法(1999年5月1日起施行)4．房屋管理法规20城市房屋修缮管理规定(1991年8月1日起施行)21城市私有房屋管理条例(1983年发布)22城市危险房屋管理规定(自1990年1月1日起施行)23公有住宅售后维修养护管理暂行办法(自1992年7月1日起施行)24城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(自1996年3月1日执行)25广东省物业管理条例(自1998年10月1日起施行)5．房屋拆迁法规26城市房屋拆迁管理条例(2001年6月13日颁布)NEW6. 其他27房产测绘管理办法(自2001年5月1日起施行) NEW28全国室内装饰行业管理暂行规定29全国室内装饰行业家庭装饰管理办法(2000年9月18日发布)>30全国室内装饰行业家庭装饰管理办法( 2000年9月18日发布)31房屋建筑工程质量保修办法(建设部2000年6月30日发布)32广州市购买商品房申办蓝印户口暂行规定(从1998年2月1日起生效)。
广州市房地产面积计算技术规定
广州市房地产面积计算技术规定
广州市房地产面积计算技术规定是根据《城市房地产规划设计标准规定》、
《建设工程面积计算规范》以及广州市相关法律法规，针对广州市房地产市场制定的计算房地产面积的技术规定。
一、适用范围
广州市房地产面积计算技术规定适用于广州市住宅、商业用房、办公用房等不
同类型的房地产建筑。
二、面积计算方法
1. 建筑总面积
建筑总面积是指建筑物各楼层建筑面积之和，其中建筑面积的计算方法如下：•地面层建筑面积 = 地面平面图中各个墙面内表面积之和
•二层及二层以上建筑面积 = 整个楼层平面图中包括围护结构内所有建筑面积之和
•阁楼和半层建筑面积 = 轮廓线内所有面积之和
•室外走道、平台、楼梯（台阶）等用于过渡的建筑面积，应全部计入二层以上建筑面积
2. 净平米面积
净平米面积是指实际可居住的、居住用途的建筑面积，净平米面积的计算方法
如下：
•住宅和宾馆客房的净平米面积，是指室内实际可居住的面积，包括厨房、卫生间、阳台在内
•商业用房的净平米面积，是指室内实际使用的面积，包括走廊、通道、盥洗室在内
•办公用房的净平米面积，是指室内实际使用的面积，不包括走廊、通道、盥洗室
3. 其他面积
除建筑总面积和净平米面积外，广州市还规定了以下面积计算方法：•公用设施用房面积：建筑面积 - 净平米面积
•公摊面积：建筑地下室或建筑用地上对周边环境有利用的露台、走廊等面积，以及建筑物、管道等共性设施占用的面积
三、
以上是广州市房地产面积计算技术规定的相关内容，对于房地产市场的开发商和购房者在计算房产面积时提供了规范和指导。
通过严格执行该规定，可以更加公平、透明地计算房地产面积，保障了购房者的权益。
广州市房屋面积测算规范(正式发布版)(2014.3)
附录 B（资料性附录） B.1 B.2 B.3 B.4 B.5 B.6 B.7 B.8 B.9 B.10 B.11 B.12 B.13 B.14 B.15 B.16
房屋建筑面积测绘成果报告书封面格式.......................................................................................... 35 技术说明书格式................................................................................................................................... 36 房屋基本情况表格式........................................................................................................................... 38 房屋层高表格式................................................................................................................................... 39 房屋建筑面积测绘总平面图格式.......................................................................................................40 房屋建筑面积测绘层平面图格式.......................................................................................................43 房屋分层面积表格式........................................................................................................................... 45 房屋共有建筑面积分摊后的分层面积表格式.................................................................................. 46 房屋各层建筑功能面积表格式...........................................................................................................47 房屋各层各单元面积表格式.............................................................................................................48 房屋各层各单元分摊明细表格式.................................................................................................... 49 房屋共有建筑分布平面图格式.........................................................................................................50 共有建筑面积参加分摊说明格式.................................................................................................... 54 楼盘明细表格式................................................................................................................................. 55 审核意见表格式................................................................................................................................. 56 房地产平面附图格式......................................................................................................................... 57
广州市规划和自然资源局与广州市骏城贸易有限公司、广州市人民政府土地行政管理（土地）一案行政二审判决书
广州市规划和自然资源局与广州市骏城贸易有限公司、广州市人民政府土地行政管理（土地）一案行政二审判决书【案由】行政行政管理范围行政作为资源土地行政行政行为种类行政复议【审理法院】广州铁路运输中级法院【审理法院】广州铁路运输中级法院【审结日期】2020.09.16【案件字号】(2020)粤71行终1303号【审理程序】二审【审理法官】杨立志杨芳彭铁文【审理法官】杨立志杨芳彭铁文【文书类型】判决书【当事人】广州市规划和自然资源局;广州市骏城贸易有限公司;广州市人民政府【当事人】广州市规划和自然资源局广州市骏城贸易有限公司广州市人民政府【当事人-公司】广州市规划和自然资源局广州市骏城贸易有限公司广州市人民政府【代理律师/律所】陈健媚北京观韬中茂(广州)律师事务所;李雅、温志勇广东乐信律师事务所【代理律师/律所】陈健媚北京观韬中茂(广州)律师事务所李雅、温志勇广东乐信律师事务所【代理律师】陈健媚李雅、温志勇【代理律所】北京观韬中茂(广州)律师事务所广东乐信律师事务所【法院级别】中级人民法院专门人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】广州市规划和自然资源局【被告】广州市骏城贸易有限公司;广州市人民政府【本院观点】本案审理的是被诉土地出让金征收决定的合法性。
【权责关键词】行政复议合法合法性证据确凿行政复议维持原判改判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审查，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。
二审查明，2019年3月25日，上诉人骏城公司向广州市规划和自然资源局增城区分局提交《关于土地出让金告知书的异议函》称：“我司认为应按照国有土地使用权证取得时年计收补缴土地出让金，即按照2008年标准计收补缴土地出让金。
新法不溯及既往，贵局依据国土资源部办公厅《国有建设用地使用权出让评估技术规范(试行)的通知》，向我司计收补缴土地出让金不当。
”【本院认为】本院认为，本案审理的是被诉土地出让金征收决定的合法性。
广州市房地产评估管理办法
广州市房地产评估管理办法(共7页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--广州市房地产评估管理办法第一章总则第一条为加强本市房地产评估管理，规范房地产评估服务行为，保障国家、集体、个人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省房地产评估条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市市辖区范围内的房地产评估活动。
法律、法规另有规定的，按照其规定执行。
第三条房地产评估应当遵循公平、公正、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价为基础，参照本市的市场价格进行评估。
第四条广州市房地产行政主管部门负责本办法的组织实施。
第二章评估机构与人员第五条从事房地产评估业务，应当设立相应的房地产评估机构。
第六条设立房地产评估机构应具备下列条件：（一）有机构名称、组织形式和章程（二）有固定的办公场所。
（三）有１０万元以上人民币的流动资金。
（四）有３名以上房地产估价专业人员，其中经注册登记的房地产估价师或土地估价师不少于２名。
（五）法律、法规规定的其他条件。
第七条设立房地产评估机构应当向市房地产行政主管部门提出申请，经资审同意，取得资质证书，并申领营业执照后方可开业。
第八条房地产评估机构按照国家规定实行资质等级制度，资质等级的确认按国家规定权限由有关部门审批。
一级资质：有１００万元以上的注册资金，７名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务４年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在１０万平方米以上的评估项目，可从事除国有土地使用权出让外的各类房地产评估项目。
二级资质：有７０万元以上的注册资金，５名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务３年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在６万平方米以上、１０万平方米以下的评估项目，可从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股等方面的评估项目。
分析广州市建筑面积计算规范的差异性及其对策
分析广州市建筑面积计算规范的差异性及其对策摘要：改革开放以来，随着我国经济迅速发展，城市化进程加快，住房制度深入改革，房地产市场得到迅猛发展，房地产业已经成为各级地方政府的支柱产业，地价和房价不断创新高。
建筑面积作为计算楼面地价和房价的基础性指标，越来越受到房地产公司和购房者的关注。
由于建筑面积从国家到地方层面都有不同的计算规范或标准，并且存在一些差异性和问题，因此，分析不同的建筑面积计算规范间的差异性及其对策，具有非常重要的意义。
关键词：城市规划；房产测绘；差异性；规范；房地产2000年以来，随着我国经济的高速增长和城镇化的不断推进，国内房地产业迅速壮大，成为了大部分城市最重要的支柱产业。
经过近二十年的迅猛发展，在北上广深等一、二线大城市可以用“寸土寸金”一词来形容，而且地价、房价还在不断创新高。
在这种形势下，建筑面积作为计算楼面地价和房屋总价格的基础性指标，与房地产公司的经营发展和市民的购房需求紧密相关，越来越受到各方的关注。
而建筑面积的计算，从国家部委到地方政府都有不同的规范或标准，笔者以广州市为例，通过对广州市行政部门使用的建筑面积计算规范或规定进行逐一比对，并结合规划管理、产权登记等主管部门在实际使用过程中遇到的建筑面积计算差异问题，从行政管理角度提出相应的对策。
1 建筑面积的名词解释与作用1.1 建筑面积的名词解释建筑面积也叫建筑展开面积，是指建筑物外墙勒脚以上外围水平面测定的各楼层平面面积之和，是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。
建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。
使用面积是指建筑物各层平面布置中，可直接为生产或生活使用的净面积之和。
辅助面积是指建筑物各层平面布置中为辅助生产或生活所占净面积总和，使用面积与辅助面积的总和称为“有效面积”。
结构面积是指建筑物各层平面布置中的墙体、柱、垃圾道、通风道、附属烟囱等结构所占面积的总和。
1.2 建筑面积的作用建筑面积是城市开发建设的一项重要经济、技术指标，是我国地价核算、城乡规划、税费征收、房屋交易、拆迁补偿、产权登记等经济、社会活动中最重要的计量单位，也是房屋测量中主要测定的关键要素。
广州市房地产面积计算技术规定-穗国房[1994]第115号
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广州市房地产面积计算技术规定正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广州市房地产面积计算技术规定（穗国房[1994]第115号）一、为加强房地产管理，适应本市房地产市场的发展，根据国家有关部门的《房产测量规范》和《建筑面积计算规则》，结合我市的实际，制定本规定。
二、本规定适用于广州市城镇区域内的房地产登记、交易、评估、抵押、仲裁、征地拆迁，以及国有土地使用权出让和转让的面积测量计算。
房地产的产权确认与处理，应按有关规定办理。
三、广州市国土局、房地产管理局是本市房地产面积测量计算的主管机关。
广州市房地产测绘所具体负责市辖八区的房地产面积测量计算的管理工作，并对番禺、花都、从化、增城市的房地产面积测量计算实施业务指导。
四、房地产面积的计算范围1、永久性结构的单层建筑物，不论其高度如何，建筑面积按外墙勒脚以上的外围水平面积计算；单层建筑物内如带有部分楼层并符合技信规范的，应计算建筑面积。
2、多层建筑物的部建筑面积，按各层建筑面积的总和计算；其首层按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算；第二层以上按外墙的外围水平面积计算。
3、楼层高度一般在2.08米以上为一自然层，但建筑物内的阁楼(包括人字形或斜面结构屋面的项层阁楼)，以及夹层、插层、技术层等，不计算自然层，符合技术规范的可计算建筑面积。
属于原建筑物整体结构布局的部分，或经报建批准，楼的上下高度均在2.20米以上，结构牢固，整体面积为5平方米以上的，按所计得的有效面积计算建筑面积。
4、地下室、半地下室及其相应出入口，层高地2.20米以上的，建筑面积按上口外墙(不包括采光井，防潮层及保护层)的外围水平面积计算。
广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知-穗地税函[2008]342号
![广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知-穗地税函[2008]342号](https://img.taocdn.com/s3/m/c0571acdb8f3f90f76c66137ee06eff9aef8493e.png)
广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（2008年10月20日穗地税函[2008]342号）局属各单位：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）以及《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称“187号文”）的规定，现将对房地产开发企业土地增值税清算政策执行中的有关问题指引印发如下：一、关于以房产补偿被拆迁方土地增值税的计算问题房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造，以房产补偿给被拆迁方的，对补偿面积相等的部分，以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入；对补偿面积超过拆迁面积的部分，根据“187号文”第三条第一项规定，按下列方法和顺序确认房地产开发企业销售不动产收入：1．按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2．由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业补偿给被拆迁方的房产成本为该房产的建筑安装成本，上述补偿给被拆迁方的房产成本，计算土地增值税扣除项目时，允许加计扣除。
二、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题（一）根据“187号文”第四条第（一）项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。
由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1．能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；2．按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。
广州市房地产面积计算技术规定
广州市房地产面积计算技术规定为了规范广州市房地产市场的发展，保护购房者的权益，广州市颁布了房地产面积计算技术规定。
本规定通过明确面积计算的方法和原则，确保开发商提供的房屋面积数据真实可信，提高市场透明度，促进楼市的健康发展。
一、范围该技术规定适用于广州市所有新建、改建、扩建和拆分的住宅、商业用房、办公用房、公共设施等建筑物的面积计算。
二、术语定义1.建筑面积：建筑外墙及其雨棚外表面与建筑物外轮廓线极点之间的投影面积，同时包括地下室的面积。
2.市场面积：以建筑面积为基础，根据不同类型的建筑物按照约定规则进行调整的面积。
3.使用面积：除墙面积、内墙面积、隔墙面积之外的室内可使用的面积，包括主体房间、厨房、卫生间、阳台等。
4.公摊面积：共用部分分摊给各个业主的面积，包括楼梯、走廊、电梯井、顶棚等。
三、面积计算方法及原则1.建筑面积的计算符合国家相关规定。
不得以虚开不包括阳台、露台、装修道路、架空层和室外台阶等面积的方式来计算建筑面积。
2.市场面积的计算根据建筑物的类型和功能，按照约定规则进行调整。
具体调整规则由广州市建筑规划管理部门制定并公布，确保市场面积的准确性和公平性。
3.使用面积的计算按照实际可使用面积进行测算，不得在计算过程中减小或扩大实际面积。
4.公摊面积的计算应当合理公正，按照建筑标准和业主购买面积比例进行计算分配。
公摊面积的计算方法由开发商在销售合同中明确规定，必须公示以保证透明度。
5.阳台面积、露台面积等室外私有空间的计算，不得包含在使用面积之内，应当明确标注。
四、监督与处罚1.广州市建筑规划管理部门负责该技术规定的监督与管理，对违反面积计算技术规定的行为进行处罚。
2.发现违规行为，建筑规划管理部门将责令开发商停止违规行为，并罚款。
情节严重的，可能吊销开发商的执照，同时将其列入违规企业黑名单，限制其参与广州市的土地招拍挂及销售行为。
3.购房者和相关单位发现房地产开发商在面积计算方面存在问题，可以向建筑规划管理部门进行投诉或举报，管理部门将对投诉举报进行调查处理，并向投诉人保密。
《房产测量规范》讲解解读
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
9 2020/11/12
大厅1
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
10 2020/11/12
大厅2
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
11 2020/11/12
回廊
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
12 2020/11/12
4）楼 梯间、电梯 （观光梯） 井、提物井、 垃圾道、管 道井等均按 房屋自然层 计算面积。
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
31 2020/11/12
（3）不计算建筑面积的范围
1）层高小于2.20m以下的夹层、插 层、技术层和层高小于2.20m的地下室 和半地下室。
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
32 2020/11/12
2）突出 房屋墙面的构 件、配件、装 饰柱、装饰性 的玻璃幕墙、 垛、勒脚、台 阶、无柱雨篷 等。
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
24 2020/11/12
15）有伸缩
缝的房屋，若其 与室内相通的， 伸缩缝计算建筑 面积。
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
25 2020/11/12
（2）计算一半建筑面积的范围
1）与房 屋相连有上盖 无柱的走廊、 檐廊，按其围 护结构外围水 平投影面积的 一半计算。
《房产测量规范》讲座
——房地产面积测算——
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
1 2020/11/12
房地产面积测算授课提纲
一、房地产测绘概述 二、房产面积测算 三、用地面积测算 四、面积测算的方法与精度要求 五、房地产面积计算举例
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
2 2020/11/12
一、房地产测绘概述
穗价【2010】99号广州市物价局广州市国土资源和房屋管理局关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知
广州市物价局广州市国土资源和房屋管理局《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》穗价[2010]99号各区、县级市物价局、国土资源和房屋管理局，各有关单位：为进一步规范我市住宅物业服务收费行为，完善物业服务收费的市场价格形成机制，使物业服务收费更加适应经济社会的发展，减少业主与物业服务企业之间的矛盾，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进和谐社会建设，根据《中华人民共和国价格法》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规、政策规定，结合我市实际，现将我市住宅物业服务收费的有关问题通知如下：一、新建住宅物业销售和交付使用之前，建设单位依法通过招投标或协议的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务，前期物业服务收费实行政府指导价管理。
市物价局、国土房管局制定政府指导价最高收费标准并向社会公布。
建设单位与前期物业服务企业应按政府指导价规定和优质优价原则，确定前期物业服务的具体收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同或物业服务协议中约定。
建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高收费标准。
二、实行政府指导价管理的新建住宅前期物业服务收费，其物业服务项目应包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项。
三、建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，以及前期物业服务企业与物业买受人签订的物业服务协议，应当明确约定物业服务项目、内容、收费标准、计收方式和计费起始时间等有关前期物业服务内容，且相关约定应当与建设单位、物业服务企业所签订的《前期物业服务合同》保持一致。
四、新建住宅物业的建设单位依法通过公开招标方式选聘前期物业服务企业，其前期物业服务收费确需超出政府指导价最高收费标准的，可在发布招标公告前20个工作日向物业所在地的区、县级市政府价格主管部门提出单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准的申请。
广州市房地产面积计算技术规定
广州市房地产面积计算技术规定（2000年5月23日颁布）一、为加强房地产管理，适应本市房地产市场的发展，根据国家有关部门部门的《房地产测量规范》和《建筑面积计算规则》，结合我市的实际，制定本规定。
二、本规定适用于广州市城镇区域内的房地产登记、交易、评估、抵押、仲裁、征地拆迁，以及国有土地使用权出让和转让的面积测量计算。
房地产的产权确认与处理，应按有关规定办理。
三、广州市国土局、房地产管理局是本市房地产面积测量计算的主管机关。
广州市房地产测绘所具体负责市辖八区的房地产面积测量计算的管理工作，并对番禺、花都、从化、增城市的房地产面积测量计算实施业务指导。
四、房地产面积的计算范围1.永久性结构的单层建筑物，不论其高度如何，建筑面积按外墙勒脚以上的外围水平面积计算；单层建筑物内如带有部分楼层并符合技术规范的，应计算建筑面积。
2.多层建筑物的总建筑面积，按各层建筑面积的总和计算；其首层按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算；第二层以上按外墙的外围水平面积计算。
3.楼层高度一般在2.80米以上为一自然层，但建筑物内的阁楼（包括人字形或斜面结构屋面的顶层阁楼），以及夹层、插层、技术层等，不计算自然层，符合技术规范的可计算建筑面积。
属于原建筑物整体结构布局的一部分，或经报建批准，楼的上下高度均在2.20米以上，结构牢固，整体面积为5平方米以上的，按所计得的有铲面积计算建筑面积。
4.地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，建筑面积按上口外墙（不包括采光井、防潮层及保护层）的外围水平面积计算。
5.楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物的自然层计算建筑面积。
6.依坡地利用吊脚做架空层并加以利用的建筑物，有围护结构的，按其高度2.20米以上部位的外围水平面积计算建筑面积。
7.用深基础做地下架空层，并加以利用，且高度在2.20米以上的，按其架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
8.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，层高在2.20米以上的，不论其高度，均按一层计算建筑面积；门厅、大厅的回廊部分，符合技术规范的，可按其水平投影面积计算建筑面积。
广州市人民政府颁发《广州市房地产交易管理办法》的通知-穗府[1995]156号
![广州市人民政府颁发《广州市房地产交易管理办法》的通知-穗府[1995]156号](https://img.taocdn.com/s3/m/8fa7e3e605a1b0717fd5360cba1aa81144318f35.png)
广州市人民政府颁发《广州市房地产交易管理办法》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广州市人民政府颁发《广州市房地产交易管理办法》的通知穗府〔１９９５〕１５６号各区、县级市人民政府，市府直属各单位，驻穗各单位：现将《广州市房地产交易管理办法》颁发给你们，请遵照执行。
广州市人民政府一九九五年十二月十九日广州市房地产交易管理办法第一章总则第一条为加强房地产交易管理，保障房地产权人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称房地产交易是指以出售、预售、拍卖等形式转让与受让房地产的行为。
第三条凡在本市市辖区范围内从事房地产交易的单位和个人，应当遵守本办法。
第四条广州市国土局、房地产管理局是本市房地产交易的行政主管机关（以下简称市房地产主管机关），负责本办法的组织实施。
广州市房地产交易所（以下简称市交易所）在本办法的授权范围内，负责房地产交易管理工作。
第五条房地产交易应遵循合法、公平、自愿、诚实信用的原则。
房地产交易实行价格评估，具体办法按《广东省房地产评估条例》和国家有关规定办理。
第六条房地产交易，房屋所有权与其合法占用的国有土地使用权应同时转移，办理权属变更登记。
第二章房地产出售第七条房地产出售，交易双方必须到市交易所办理交易登记手续。
不能亲自办理的，应出具委托书，由代理人办理。
第八条房地产出售，交易双方应向市交易所如实申报成交价格，不得瞒报或作不实的申报。
交易双方申报的价格，低于评估价格的，以评估价格计算税费；高于评估价格的，以申报价格计算税费。
第九条按份共有的房地产，共有人有权将自己的份额部分出售，但在交易前应提前９０日书面通知其他共有人。
广州市实施《建筑工程建筑面积计算规范》办法及广州市建筑工程容积率计算办法2007.5.1
广州市实施《建筑工程建筑面积计算规范》办法及广州市建筑工程容积率计算办法《建筑工程建筑面积计算规范》（GB /T50353-2005）于2005年7月1日起实行。
为使建筑面积计算规范得到有效实施，同时为更科学地核算建筑工程的容积率，特制定本办法。
一、《建筑工程建筑面积计算规范》实施办法：1.1、建筑物层高2.2米及以上、四面有围护结构的用房计算全部建筑面积；层高2.2米以下的计算一半建筑面积。
1.2、利用坡屋顶内空间的建筑，内空间净高2.1米及以上部分计算全部建筑面积；内空间净高1.2至2.1米部分计算一半建筑面积。
1.3、建筑内部设局部复式的，其层高2.2米及以上的计算全部建筑面积；不足2.2米的部分计算一半建筑面积。
1.4、场馆看台下方空间设计加以利用的部分，净高2.1米及以上的部分计算全部建筑面积；净高1.2至2.1米部分计算一半建筑面积。
1.5、地下室、半地下室层高2.2米及以上的计算全部建筑面积；层高2.2米以下的计算一半建筑面积。
1.6、建筑物的大厅、门厅以及大型会议厅、工厂车间、仓库、舞台等大空间建筑物按一层计算建筑面积。
其内部设有通廊、回廊或挑台时，层高2.2米及以上的计算全部建筑面积，层高小于2.2米的计算一半建筑面积。
1.7、建筑物间的架空走廊，有围护结构的，层高2.2米及以上的计算全部建筑面积，层高2.2米以下计算一半建筑面积。
只有顶盖没有围护结构的计算一半建筑面积。
1.8、地上立体书库、立体车库、仓库等，无结构层的按1层计算；有结构层的按结构层数计算；层高2.2米及以上计算全部建筑面积；层高2.2米以下计算一半建筑面积。
1.9、建筑物外的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊、门廊等，有围护结构的，层高2.2米及以上的计算全部建筑面积，层高2.2米以下计算一半建筑面积。
只有顶盖没有围护结构的计算一半建筑面积。
1.10、建筑物顶部有顶盖有围护结构的用房如梯屋、水箱间、电梯机房、人防用房等，层高2.2米及以上的计算全部建筑面积，层高2.2米以下计算一半建筑面积。
预测面积管理办法
（五）预算提交材料 以下资料由预算委托单位向受托单位提供一式两份复印件 或晒蓝图（盖章），并提供原件供受托单位进行校对后盖章确认， 委托单位对提供资料的准确性与合法性全权负责。 1 ．报建审核意见书、建筑功能面积明细 复印件； 2 ．建筑工程规划许可证及其 1：500 总平面图复印件； 3 ．报建图资料，包括房屋各层平面图、立面图、剖面图、 大样图的复印件或晒蓝图，及其对应的电子图形（ .dwg ）文件； 4 ．建设 项目的名称、门牌地址的证明及其单元号的编排 表或示意图（编排规则见 附件 3 ） ； 5 ．预算项目说明原件，包括阳台封闭情况、飘窗情况、墙 体结构厚度、幕墙结构、车位的标准设计尺寸等情况作出说明；
3
预算受托单位将完成的预算面积成果及其电子数据（光盘或 磁盘）交市测绘所上载、归档，测绘所发出提交预算面积成果资 料的回执 。
二、楼盘明细表预算数据的确认程序 （一）填写楼盘明细表 预算委托单位按领取预算面积成果报告书后，根据成果报告 书中的有关数据，如单元套内面积、楼层房号、用地方案号（如 有该号，必须提供）等信息，按楼盘明细表各项信息的填写说明 （附件 5 ）和数据格式填写楼盘明细表。 （二）预算数据确认 市测绘所根据面积的预算成果数据，在房屋管理系统中对楼 盘明细表填写的面积数据进行校核，符合填写要求的予以确认。 （三） 数据确认后，预算委托单位到下一程序部门办理相 关手续。楼盘明细表的信息将在广州市房屋管理系统、局 GIS 系 统中供全局共享使用。 三、楼盘明细表的变更 1 ．楼盘明细表应如实填写，经市测绘所校核确认后，楼盘 明细表的内容不得随意更改； 2 ．楼盘明细表录入房屋管理系统后，因规划设计条件变化 的，房地产开发商需提供规划行政主管部门的批准文件及附图资 料，重新按商品房销售面积预算规定和楼盘明细表资料数据确认 相关程序操作。
广州房地产面积计算技术规定
广州房地产面积计算技术规定作为中国重要的城市之一，广州的房地产市场一直都备受关注。
随着经济的发展和人口的增加，广州的房地产市场也日益兴旺。
为了规范广州房地产市场的发展，广州市制定了一系列关于房地产面积计算的技术规定，下面将对其进行详细介绍。
首先，广州的房地产面积计算技术规定要求开发商在销售房屋前必须对房屋的实际面积进行测量并出具相应的面积证明。
这样可以确保房屋买卖双方在交易过程中的信息对称，避免出现虚假宣传和误导消费者的情况。
其次，广州的房地产面积计算技术规定明确了房屋面积的计算方法。
根据规定，房屋的面积应按照建筑工程测量规范进行计算，包括室内面积、公摊面积和外摊面积。
其中，室内面积指房屋实际使用的面积，公摊面积指房屋共同使用的面积，如走廊、楼梯等，外摊面积指房屋外部的附属设施面积，如阳台、露台等。
这一细分分类可以更好地体现房屋的实际使用空间和公共空间，为购房者提供更多的参考信息。
此外，广州的房地产面积计算技术规定还规定了一些特殊情况下的面积计算方法。
例如，复式、跃层和别墅等特殊户型的面积计算应按照建筑工程施工图设计规范进行，确保不会因为结构特点而导致面积计算的不准确。
同时，对于有公共设施所嵌入的小高层或多层住宅的面积计算，也要按照相应的规范进行，确保公共设施的面积不会被计算在购房者的自有面积之内。
最后，广州的房地产面积计算技术规定还明确了开发商在宣传和销售中需要清楚标明房屋的实际面积情况。
开发商在售楼处和广告宣传中必须明确标注房屋的室内面积、公摊面积和外摊面积，并且不得虚假宣传或隐瞒任何面积信息。
这样可以确保购房者在购买房屋时有充分的了解，并能够根据自己的实际需求做出正确的决策。
总结来说，广州的房地产面积计算技术规定在保护购房者权益、促进市场健康发展方面发挥了重要作用。
通过规范房屋面积的计算和宣传，可以增加市场的透明度，减少信息不对称，提高购房者和开发商之间的信任度，为房地产市场的稳定和可持续发展创造良好的环境。
计算容积率面积与房屋产权面积的计算区别
维普资讯
计算容积 率面积 与房 屋产 权面积 的计算 区别
Ｔｈ ｆｅ ｅ ｅｂｅｗｅ ｎ ｔ ｅ Ｃａｃ ｌｔｏ ｆ ｏ ｔｏ Ａｒ ａａ ｄ ｔ ｅ Ｈｏ ｓ ｏ ｅ ｔ ｉ ｈ ｅ ｅＤｉ ｒ ｎｃ ｔ ｅ ｈ ｌｕ ａｉ ｎ ｏ ｔＲａｉ ｅ ｎ ｈ ｕ ｅＰｒ ｐ ｒｙＲ ｇ ｔ Ｐｌ Ａｒ ａ
（ ） 具有上盖 ； １应
（ 应 有 围护 物 ２）
（ 结构牢 固， ３） 属永 久性的建筑物 ； （ 层高在 ２２ ｍ或 ２２ ｍ 以上 ； ４） ．０ ．０
（ 可 作 为人 民生 产 或 生 活 的 场 所 。 ５）
筑功能 明细表》 建筑面积 明细表》 和《 。规划部 门对建筑面积进
面积测绘 ， 商品房还要对 套内面积 、 滩面积等项 目进 行测绘 分
与审核 ， 最终进行确权与办房产证。
《 房产 测量规范》 根 据计算面积 的有 关规 定和规则 。 中。 能 够计算建筑面积的房屋原则上应具备 以下条件 ：
工程开始设计时首先要进行规划部 门的审查。 规划局审核 的项 目通常 有修建 性详 细规 划审批 （ 用地 面积 ￣５ ０ ｒ 项 ０ ０ｒ ｆ 目）建筑设 计方案审查 、 、 申请《 建筑工程规划许可证》 其 中工 。 程规划证办理过程中 ， 必须先审核 报建通， 设计单位 要提供《 建
一
．
前 言
于这几条规定 ，在 国土资源与规 划局在房屋销售规定细则中 。
各地规定不～样。在第 ４条 中详细介绍。 三． 房屋产权 面积
广州市人民政府令第2号——广州市物业管理办法-广州市人民政府令第2号
广州市人民政府令第2号——广州市物业管理办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广州市人民政府令第２号《广州市物业管理办法》业经２００１年２月１２日市政府常务会议审议通过，现予以发布。
市长林树森二００一年三月二十三日广州市物业管理办法第一章总则第一条为加强物业管理，维护业主、使用人及物业管理公司的合法权益，保障物业的合理使用，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内的物业管理适用本办法。
第三条广州市房地产行政主管部门是本市物业行政主管部门，负责本办法的组织实施。
区、县级市房地产行政主管部门是本辖区内的物业行政主管部门，委托街道办事处、镇人民政府依照本办法对辖区内的物业管理进行指导、监督。
第四条建设、规划、公安、价格、工商、综合执法等行政主管部门按照各自职责，协同实施本办法。
第二章业主、业主大会及业主委员会第五条业主依法享有对物业共用部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。
业主是指：（一）物业的所有权人。
（二）已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人。
（三）持有空置物业的建设单位。
第六条业主的主要权利是：（一）参加业主大会。
（二）享有业主委员会的选举权和被选举权。
（三）表决通过业主公约和业主委员会章程。
（四）决定有关业主利益的重大事项。
（五）监督业主委员会的管理工作。
业主的主要义务是：（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定。
（二）遵守业主公约。
（三）遵守有关物业管理的制度、规定。
（四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。
第七条符合下列情形之一的，应当按本办法召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：（一）物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上。
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广州市房地产面积计算技术规定（报批稿）二○○二年十一月五日第一章总则第一条立法目的为加强广州市房地产测绘经管，规范房地产面积测算工作，根据中华人民共和国国家规范GB/T17986.1-2000《房产测量规范》和相关法律法规的要求，结合广州市实际情况，特制定本规定。
(说明：随着我市房地产的蓬勃发展，规范我市房地产面积计算技术和作业行为，加强房地产测绘经管，就显得势在必行、迫在眉睫。
本规定依据国家房产测量规范并结合我市的具体实际制定。
)第二条适用范围本规定适用于广州市行政区域内城镇的房地产登记、交易、评估、抵押、仲裁、拆迁以及国有土地使用权出让、转让等面积测算。
第三条主管部门广州市国土资源和房屋经管局是本市房地产面积测量计算的行政主管部门,负责全市房地产测绘经管工作。
（说明：此项明确了房地产面积测量计算及房地产测绘经管的行政主管部门。
）第二章一般规定第四条房屋面积的一般规定（一）建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖,结构牢固,层高在2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。
(国标《房产测量规范》第1单元8.1.2)（二）使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
（国标《房产测量规范》第1单元8.1.3）（三）结构面积：是指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。
（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自李和气主编的《房屋建筑面积测量》第29页）（四）产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
(国标《房产测量规范》第1单元8.1.4)（五）建基面积：即建筑基地面积，指房屋的首层外墙勒脚线以上外围水平投影的占地面积。
(因国标《房产测量规范》没有定义，故引自穗国房字[1994]115号文)（六）用地面积：指产权人使用土地的范围，包括其地上建筑物、天井、庭园、通道等占地面积的总和。
（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自穗国房字[1994]115号文）（七）共用地面积：指两个以上产权人共同占有使用的不能分割的土地范围的面积。
（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自穗国房字[1994]115号文）（八）总建筑面积：指各层建筑面积的总和，包括不足计算自然层，但又符合计算面积要求的阁楼、夹层、插层、技术层的建筑面积以及按规定折算的飘阳台、底层外阳台等建筑面积的总和。
（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自穗国房字[1994]115号文）（九）套内建筑面积：由套内房屋的使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积组成。
（国标《房产测量规范》第1单元第34页）（十）共有建筑面积：系指由各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
（国标《房产测量规范》第1单元8.1.5）第五条面积测算的精度要求和一般规定（一）精度要求:1.边长限差±=)D+∆0014.0(D.0028式中D∆为限差，D为边长，单位：M。
2.面积限差：S+±∆S=)002.0(S.004式中S∆为限差，S为所量算的面积,单位：平方M。
（见吕永江主编的《房产测量规范与房地产测绘技术》第100、101页。
国标中规定面积测算有三个等级要求，考虑到目前量边器具、技术条件以及广州市民众对房屋面积准确度的要求，采用二级规范比较合适。
）（二）一般规定：1．面积测算包括房屋面积和用地面积测算两类。
其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积，产权面积等测算。
2. 各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差内，取中数作为最后结果。
量距应使用经检定合格的卷尺或其它能达到相应精度的仪器和工具。
面积以平方M为单位，取至0.01平方M。
（国标《房产测量规范》8.1.6）第六条其它规定（一）若一栋房屋坐落在高低两边路面形成高低楼面时，以低路面计算自然层，若报建有规定以报建为准。
（二）对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.2M以上的部位计算建筑面积。
首层按外墙勒脚以上的外围水平面积计算建基面积。
房屋墙体向外倾斜，超过底板外沿的，以底版投影计算建筑面积。
（参照建住房[2002]74号文制定）（三）骑楼是单层永久性建筑，且原房地产证记载有骑楼地的，可计算建基面积和用地面积。
（四）建在水域上的架空房屋，经报建部门批准，可计算建筑面积，依法取得土地使用权的，计算建基面积、用地面积。
第三章房地产面积测算范围与相关规定第七条计算全部建筑面积的范围(一)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积。
（参照国标《房产测量规范》8.2.1.a）(二)多层房屋的总建筑面积，按各层建筑面积总和计算。
其首层按房屋外墙（柱）勒脚以上的外围水平面积计算；第二层以上按外墙的外围水平面积计算。
（参照国标《房产测量规范》8.2.1.a制定）(三)房屋楼层高度一般在2.20M以上为一自然层（如报批资料标注确定层数的以标注为准），按自然层数计算面积，房屋内的阁楼（包括人字形或斜面结构屋面的顶层阁楼）、夹层、插层、技术层等，不计算自然层，但结构牢固，楼层上、下高度均在2.20M以上部位，计算建筑面积。
（参照国标《房产测量规范》8.2.1.b制定）(四)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。
门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20M以上的，按其水平投影面积计算。
（国标《房产测量规范》8.2.1.c）(五)楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
（国标《房产测量规范》8.2.1.d）(六)房屋天面上,属永久性建筑，层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
（国标《房产测量规范》8.2.1.e）(七)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
（国标《房产测量规范》8.2.1.f）(八)飘窗台高度在2.20M以上的按其外围水平投影面积计算。
(根据国标《房产测量规范》对房屋建筑面积的定义制定)(九)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
(国标《房产测量规范》8.2.1.g)(十)与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。
（国标《房产测量规范》8.2.1.h）(十一)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
（国标《房产测量规范》8.2.1.i）(十二)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20M以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
（国标《房产测量规范》8.2.1.j）(十三)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
（国标《房产测量规范》8.2.1.k）(十四)玻璃幕墙、金属幕墙等作为房屋外墙的，按幕墙外围水平投影面积计算；既有主墙，又有幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算，各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。
(参照国标《房产测量规范》8.2.1.l以及建住房[2002]74号文制定)(十五)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
(参照国标《房产测量规范》8.2.1.m)(十六)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20M以上部位的外围水平投影面积计算。
(国标《房产测量规范》8.2.1.n) (十七)与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的变形缝（伸缩缝、沉降缝），计算建筑面积。
(建住房[2002]74号文第（五）条)第八条计算一半建筑面积的范围(一)与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
(国标《房产测量规范》8.2.2.a)(二)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑物，按其上盖水平投影面积的一半计算。
(国标《房产测量规范》8.2.2.b)(三)不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
若其外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。
(参照国标《房产测量规范》8.2.2.c以及建住房[2002]74号文制定)(四)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。
(国标《房产测量规范》8.2.2.e)(五)无顶盖的室外楼梯，顶层按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积，其它层当上层楼梯设计为其顶盖且可以完全遮盖的，按其外围水平投影面积计算建筑面积。
(参照国标《房产测量规范》8.2.2.d制定)第九条不计算房屋建筑面积的范围（一）已倒塌、拆除的房屋。
（根据房屋建筑面积的定义，因已倒塌、拆除的房屋不属于永久性建筑，故不计算建筑面积）（二）层高小于2.20M以下的夹层、插层、技术层、阁楼、飘窗台、地下室和半地下室等。
（参照国标《房产测量规范》8.2.3.a制定）（三）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
（国标《房产测量规范》8.2.3.b）（四）房屋之间无上盖的架空通廊。
（国标《房产测量规范》8.2.3.c）（五）房屋的天面、挑台（板）、露台、天面上的花园、泳池、独立柱的亭。
（参照国标《房产测量规范》8.2.3.d制定）（六）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
（国标《房产测量规范》8.2.3.e）（七）骑楼、骑街楼、临街楼房、挑廊下的底层用作公共道路、街巷通行的，不论是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。
（参照国标《房产测量规范》8.2.3.f以及建住房[2002]74号文制定）（八）屋内用作通风采光的天井、通天。
（根据房屋建筑面积的定义，屋内用作通风采光的天井、通天因没有上盖，故不计算建筑面积）（九）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
（国标《房产测量规范》8.2.3.g）（十）活动房屋、临时房屋、简易房屋。
（国标《房产测量规范》8.2.3.h）（十一）构筑物，如独立烟囱、水塔、储油（水）池、罐、地下人防干、支线等。
(参照国标《房产测量规范》8.2.3.i)（十二）与室内不相通的房屋间变形缝（伸缩缝、沉降缝）。
(参照国标《房产测量规范》8.2.3.j)（十三）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。
( 建住房[2002]74号文第（十）条)（十四）楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
(建住房[2002]74号文第（七）条)第十条用地面积的测算(一)用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算、各项地类面积的测算。
（国标《房产测量规范》8.3.1）(二)有围护的用地能提供有效土地使用证明的，计算用地面积。