新城开发的时机选择

新城开发的时机选择

【摘要】人口的空间集聚和扩散也始终伴随着城市的发展演化过程，在不同的发展阶段城市的人口迁移具有不同的空间表现。新城的建设应把握这一规律，掌握发展的契机。而目前国内扩张的许多新城往往是旧城的附庸，难以独立运作生存。

1. 开发时机的特殊性

新城的开发时机往往取决于旧城的发育阶段。

一般说来，当旧城区开始面临人口压力以及用地扩展的阻力时，新城的开发便自发或自觉地进行。但仔细分析这些旧城问题的形成机理，可以得出，新城开发的时机有其自在规律以及特殊性。在同样的拥挤和拮据的表象下，不同的旧城问题需要不同的新城解答。当旧城的容纳力还远没有被开发完全的情况下，主要应该寻求在旧城内部框架内进行自我更新；而盲目扩张的新城往往只是旧城的附庸，沦为半独立的卫星城，其过低的密度和开发强度只会徒增市政的投入压力，造成城区的散乱蔓延。

较贴切的例证是早期的伦敦周边城镇。两次世界大战期间，随着伦敦地铁和郊区铁路的蔓延，伦敦周围的小城镇的居住人口也大量增加，然而新建的住宅缺乏规划，杂乱无章，加重了市政设施和管线的投资，也使得伦敦的城市边界向四周无规则地扩张，最终迫使政府不得不对大伦敦区进行整体的重新规划。

2. 向心迁移和离心迁移：

在20世纪各中心城市的演化过程中，人口的迁移一直是最活跃的因素和最明显的指征，而向心迁移和离心迁移是其主要的两种状态。在城市发展的初期主要是向心型的迁移，在城市发展的中后期，可能主要是离心型的迁移。城市的发展总是同时受到向心和离心两种力量的作用。人口的空间集聚和扩散也始终伴随着城市的发展演化过程，在不同的发展阶段城市的人口迁移具有不同的空间表现。由于人口的迁移代表着用地、就业、产业、基础设施、环境等变化趋向，故成为城市发展阶段的标志。

克拉森（Klaassen）等以人口在城市中心区和外围地区的变化状况为主要衡量指标，提出了反映城市空间结构演化过程的城市发展阶段模式，将城市发展看成是城市化——郊区化——逆城市化——再城市化——城市化这样的循环过程：

3. 假性人口迁移——北京案例

与国外的大城市相比，中国各个阶段的城市发展有其特殊的背景，而且这样的背景往往有政策性和强制性。在土地私有化的西方国家，各种产业和人口的空间配置本来就是遵循着土地级差地租的规律，因此导致郊区化的主要原因是私人汽车的普及和人们寻求更舒适的生活空间。而这些因素在很多中国城市的郊区化过程（上表橙色部分）中起的作用非常小。

以北京为例。1980年代，北京市在城市化水平相对较低的情况下较早地进入了郊区化阶段，其主要原因不是城市居民的自发外迁，而是土地利用结构的调整导致大量传统工业企业迁往郊区，以及住房制度改革和城区的危旧房改造促使了相当数量的城区居民搬迁到郊区。统计数据表明，近郊区的确是北京市的人口增长最快的地区，新建住宅竣工面积绝大部分集中于近郊区。而居民在近郊区购

房的原因主要是单位分房和原居住地拆迁，比重达到了65.8 %。我们从中可以看出，这一系列的外迁原因无一例外地带有深深的政策烙印，真正被近郊区的舒适空间及良好环境所吸引而自发迁移的人口，反而是少数。

在这样的政策背景下，中国很多城市的人口外迁不妨被称为是假性人口迁移——此时中心城区仍然有相当大的吸引力。从北京近年的城市发展情况来看，旧城改造和传统工业外迁所置换出的城市空间，总是会很快地被各种开发项目和新迁入的人口所占据，北京这座现代古城，时至今日依然没有摆脱人口向心迁移所带来的压力。

从图表中可以看出，北京城区常住人口（红色部分）一直居高不下，并没有出现真正意义上的“郊区化”。郊区尤其是近郊的暂住人口（蓝色部分）剧增，带来的只是“假性人口迁移”——郊区成为人口登陆中心城市的最后一块跳板。

4. 时机选择及其启示

1 城市人口的迁移是有其内在的动力机制的，也是有阶段性的。建设新城能否达到分担中心城区职能，疏解城区人口压力的目的，在很大程度上取决于新城建设时机是否处在合适的中心城区发展阶段。

2 合适的时机：

远郊区开始成为都市区人口的主要集聚区域，人口的离心迁移趋势已经超过了城区的向心吸引力，人们自觉地追求良好的生活环境，希望远离喧嚣。

此时规划建设的新城能够顺应人们的需求，加大新城开发力度，建全起初设施、服务，引导中心城区的职能和人口进入。

3 不合适的时机：

人口的主要迁移方向仍是城区及其近郊，城区对人口的吸引力仍然十分巨大，人们为了获得更多的发展机会，甘愿承受拥挤和喧嚣。

此时规划建设的新城，由于发展机遇和基础设施等方面的差距难以匹敌中心城区，故吸引城区居民离心迁移的效果较差，反而容易成为容纳外来人口向城市迁移的集聚地和迁往城区的跳板，为城市建成区的蔓延和城市人口的进一步增加埋下隐患。

4 启示

当新城区的人口容纳空间遭到外来人口压力的蚕食，中心城区人口的疏解机会也随之在一点点地减少。从政策性地鼓励人口迁出，到政策性地限制人口迁入——这是以北京为代表的许多中国城市目前所面临的尴尬境地，颇具讽刺意味。

北京市的户口迁入政策如今已经变得相当严格，在政策文件中不难找到诸如“纳税额超过300万元的工商业主”“年满45周岁、婚龄10年以上的配偶”等苛刻条件。在加上房价与就业机会等柔性的门槛，使得北京对人口迁入的限制更加明显。当许多民众把不满的矛头指向“地方保护主义”“地方歧视”等主观因素之时，我们不得不站在城市发展的立场上客观评判：面对硕果仅存的稀缺的生存空间，北京对外来人口的迁入限制，何尝不是一种无奈之举呢。

在人口、环境压力尴尬的瓶颈期，惟有合理地疏导人口和产业，增加新城的基础设施、配套功能的建设投入，增强其吸引力，才能避免“攘外安内”的不良情况，重塑中心城市开放宏博的形象。

参考文献

[1]张捷等新城规划的理论与实践——田园城市思想的世纪演绎中国建筑工业出版社2005

[2]黎格伶广州市新城发展研究——基于三类新城的分析中山大学硕士学位论文2008

[3]王宏远樊杰北京的城市发展阶段对新城建设的影响城市规划2007（3）