离职经理爆料物业公司是怎么赚钱的-坑你没商量

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离职经理爆料：物业公司是怎么赚钱的，坑你没商量！

物业管理中的黑洞有多深？一名刚刚离任不久的某物

业公司经理爆料，揭开了众多不为人知的行业潜规则。刘

强（化名），34 岁，在北京某小区物业管理公司当过 4 年的

物业项目经理。对于自揭内幕的行为，刘强的说法是去年

业主炒了自己的公司，公司有些事情自己也看不过去，愿意

对公众讲点儿实话。敛钱三条渠道物业费只是一部分刘强此

前所在公司管理的是一家中型小区，1500 多户业主，总面

积在 20 万平方米左右。面对记者最关心的物业公司收入问

题，刘强仅仅心算了几秒钟后就回答：“我们这个公司一年

进账有 400 多万吧。他笼统计算了一下：板楼和塔楼物业费

平均下来在每平方米 2 元/月左右。物业费实行包干制，年

物业费应收 480 万左右，前两年实际收取物业费在 400 万

以上，现在相当一部分业主拒交物业费，降到了 200 万。

电梯广告收费一年差不多 15 万。地面停车，360 个车位，

月租费 150 元，一年下来 60 多万。开发商吃肉我喝汤对于

其他的地上共用部分，例如会所、幼儿园等配套设施应缴

纳的物业费，刘强表示，这些是不收费的，外包出去的收

入只能跟着“喝开发商的汤，吃不到肉”。小区现在有 4000

多平方米的会所，一年外包收益超过 200 万，主要上交开

发商，但物业公司也能分成一部分，差不多 60 万。刘强说。

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” 面对记者强调“《物权法》规定公共部分收益归业主”的提法，

刘强笑称“想法太天真”。说是公共收益归业主，只要业主不

闹事打官司判决给他们，该经营照样经营。刘强说，现在很

多小区产权都不明晰，也没有成立业主大会，收益当然主

要还是进开发商的口袋。记者了解到，会所、幼儿园等这

些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施

和场所，在绝大多数小区实际上是掌握在开发商手中。地

上赚完赚地下让记者意外的是，对物管公司来说，小区“最

赚钱”的不是会所等公共部位，而是地下空间。地下室不是

不能随便出租，产权归人防的吗？”记者问。 “没错，所有

权一般是归人防的。人防有的城区是不收费的，也有的区

每年要提取管理费，但也就在每平方米 1.5 元到 3 元左右。

20 万平方米一年只需要上缴 30 来万，具体用途是出租还是

车库，就看各个小区了。刘强说，他所在的小区改成 900 来

个车位，每个车位 300 元一个月，一年停车费收入就在 360

万左右。对于如此高的停车费记者表示了怀疑。刘强则举

着报纸说，你看看，业主为停车打破头，前一段时间刚刚发

生了一起血案。地下停车费一般都远高于地上，而且现在

的情况是停车位根本不够用。刘强说，这笔钱名义上是都归

开发商，不过具体数字并不是特别清楚，应该是三七分成吧，

我们公司这边差不多能分个 100 来万。记者随后查阅相关资

料发现，虽然业主购房款中包含地下室成本，但目前没有

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任何法律、法规对城市居民小区防空地下室的产权归属予

以明确界定。省钱三大绝招：除了明面上暗地里的进账，

各家物管公司都有省钱节流的绝招。第一招：减员以吃空

额刘强所在的小区物管公司满额应是 80 人左右，保洁一般

配 20 人，保安是 30 人，工程项目部、客服和办公室 30 人，

实际上从来就没满员过。 “现在保安对外报价都是 1800 元，

真正工资发到保安手里不到 1200 元。保洁对外报价 1400

元，实发工资是不到 1100 元。刘强说，一般保洁保安都会

外包，主要为了方便“吃空额”——“这是行业的通行规则。刘

强透露，他此前所在的小区实际上岗总数一直少了近 30 人。

“减掉 30 人，你算算一年多少钱？六七十万。刘强说，一年

人工上省下来的钱就是老总的一辆宝马。我听说海淀有个小

区业主天天查岗，后来发现上岗的少了 1/3，其实大部分小

区都不会这么查。业主要查是很难查出来的，名字都登记

在那儿，你是看不出来的。刘强说。第二招：减少维护费用

举例来说，顶楼水箱、排水系统每年清一次得两万，那就

两年清一次。有些设备该维护三次的，那就维护两次或者

一次。公共照明，刚入住的时候肯定都是亮的，现在坏了

不少，能不换的就先不换，还可以省下不少电费。电梯运

行也是，这样一年下来省个 20 万没问题。刘强说。第三招：

绿化上打主意“能省下来的是细账。刘强强调。比如浇水、

割草、修枝，干我们这行的一看就知道是该修的没修。绿

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“ “ ” “ ” “ 化频率降低，成本就降低。一年也能省不少钱。记者问，据

媒体报道有些大型小区物业管理公司仅绿化费一项几年能

赚几十万上百万是否属实？刘强点点头：“差不多。 “不过这

并不是行业通病。也有不差钱的物业公司，不用这么精细。

我们小区小，成本就高，老总总想着开源节流。刘强说，但

是问题都是这么出来的，物业公司一抠，服务标准自然就下

来了。如何对付业主、业委会、新物业：对业主折腾他三五

次 也就交了。在刘强的记忆里，新小区物管公司接手的头

两年，是最惬意的。开头两年的物业费铁定白挣”——刘强

说，起初物业费的收取率超过 90%，几乎所有业主都交费。

而且，头两年新小区基本没有太多的管理成本，门窗、防

水都有厂家质保，电梯、路灯都是新的，连纱窗更换都有人

替你掏钱。但由于老总每次开会都强调“开源节流”，结果小

区环境变得大不如前。后来，由于停车收费提价引发纠纷，

一些业主和公司打过几次架。去年业委会炒了物业，不过我

们一直没有撤出，前不久还发生了激烈冲突。小区物业费收

取比率从原先的百分之七八十陡然降至目前不到四成，公

司和业主两方给刘强的压力也越来越大。而作为项目经理，

他的收入主要和物业费实行绩效挂钩。最后，刘强选择了

离职。不过，物业公司一直坚守在小区。收不上物业费，一

年亏几百万，当活雷锋有可能吗？”刘强说，如果没有停车

费这些公共部分收益撑着，物业公司也早跑路了。 “起初大