北京市公租房现行租金政策分析

北京市公租房现行租金政策分析

作者：王志刚

来源：《中国房地产·综合版》2016年第11期

一、北京市公租房租金政策现状

根据京政发﹝2011﹞61号文件要求，北京市公租房租金实行“市场定价、分档补贴、租补分离”的原则。北京市住房城乡建设主管部门或北京市保障性住房投资中心委托第三方专业评估机构，对单个公租房项目周边市场租金价格进行评估，并根据评估结果，考虑项目建设、运营和管理成本，按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定租金标准。

虽然，北京市在公租房租金政策的制定环节充分考虑租金定价效率与租户可负担能力间的平衡关系，但在实施过程中仍存在以下问题。

（一）公租房租金标准未能及时真实反映项目价值

北京市公租房建设呈现一定阶段性和区域性特点。随着北京市常住人口增加和建设用地减少，新筹集的公租房项目由近郊区逐渐向远郊区扩展，与已配租老项目相比，新项目相对位置偏远，相关教育、医疗、交通、商业等配套也明显不足。而已配租老项目周边不断成熟的配套设施及区位优势价值并没有及时真实反映在租金价格中，有的新项目租金价格远高于老项目，比如北五环外文龙家园项目（47元/月·平方米）比西四环远洋项目（41元/月·平方米）租金高出15%，由此导致租金出现“倒挂”现象，即新的高于旧的、远的高于近的、配套不足的高于配套完善的，这种现象愈演愈烈。

（二）公租房租金政策未与准入等相关政策形成联动

北京市推行公租房政策以来，公租房准入标准始终没有调整，原有“三房”（廉租房、经适房和限价房）轮候家庭成为公租房承租主体。而本应成为公租房主体的新就业职工、稳定就业外来务工人员等难以进入体系。已入住家庭也存在部分收入增加导致丧失保障资格，逐步从公租房退出，公租房目标群体的收入层次越来越低。同时，租金补贴政策调整幅度较小，即使对低收入家庭（收入也在逐年增加）来说，其覆盖面也越来越小。由于租金政策同准入、租金补贴政策等统筹考虑，租金没有形成动态调整机制，客观上导致公租房门槛越来越高，一方面低收入家庭对于房屋租金敏感度提高，偏远项目空置情况更加突出；另一方面，大量无法负担市场租金的家庭被排斥在外。公共住房资源运营效率下降，住房保障压力随市场租金增长而不断增大。

（三）公租房租金政策未能充分有效发挥资源配置作用

公租房租金标准作为价格信号，应该充分反映公租房供求关系，并引导相关资源进行优化配置。目前，受公租房建设时序和布局影响，评估项目租金标准受制于周边市场交易情况，因此北京市公租房项目未能形成有效的区域市场，租金标准分布同相关就业、公共服务配套、交通等脱节，无法有效发挥价格信号作用，引导承租家庭根据自身情况合理选择项目。由此，导致位置较好、周边配套设施完善但租金较低的公租房项目面临“过度竞争”，而位置不佳、周边配套设施不足但租金又不低的公租房项目出现空置。特别是目前的摇号配租方式，一定程度上又促使资源配置进一步失衡。

二、公租房租金政策分析

（一）现行租金标准不能及时真实反映项目价值的主要原因

1.租金评估时点性与长期运营之间缺乏有效衔接

项目周边市场租金价格作为确定公租房租金标准的主要依据，是根据调查时点前一年内所在区域的平均市场租赁价格水平测算所得，且有效期为一年。也就是说，在测算公租房周边市场租金价格时，为了消减市场租金的季节性波动，其价格已远滞后于测算时点的市场价格。同时，公租房租赁合同有效期一般为3年，期间并未有有效机制保证再次评估。不同时点的租金标准，对市场租金水平、运营成本、管理成本等无法形成实时反应机制，而只对建设成本有比较好的直接反映。公租房运营的长期性与评估时点性之间存在天然矛盾，导致公租房价值难以被真实体现。

2.现行租金评估的差异性不利于租金价格合理分布

无论是商品房还是公租房，住宅的租金价格从来不是一个固定的数字，而是合理区间内的取值。就租赁市场而言，市场租金对应的主要是不同居室类型的差异性。比如一居室同两居室租金，建筑面积上的差异远小于居室功能上造成的租金差异。因此，每建筑平方米的价格只能是一个区间变动的价格。目前，北京市公租房项目周边市场租金价格通过委托专业第三方评估机构进行评估确定的方法，由于不同评估机构拥有的基础数据库及评估方法之间存在细微差别，特别是按照每建筑平方米确定的租金差异，导致本来就已经非常分散的公租房项目租金分布更不合理。加上产权单位定租下浮比例原则上没有统一标准，每个项目租金标准同市场租金价格相比，关联度更低。由此，评估的差异性不可避免带来公租房租金标准的非正态分布，与项目价值严重疏离。

3.公租房租金定价的个体性与区域市场缺乏有效关联

房地产市场的发展与成熟并非一蹴而就，而是渐进性的发展，房屋价值主要是级差地租随着周边配套设施逐步完善呈上升趋势。公租房同样具备以上特征。由于公租房租金定价坚持按项目进行，评估划定的评估区域无法准确界定。区域发生的变化，不能完全反映在租金评估当

中。特别是区域房屋交易活跃性直接决定了交易价格的合理性，因此对于交易不活跃的偏新项目，市场评估方法几乎无法实行。区域环境的改善，直至地租变动，本身就具有范围的模糊性，所以公租房价值只能从区域上反映出来，至于屋内配置的差异并不是主要影响因素。同时，公租房项目租金标准本身也会影响周边市场租金，随着集中建设公租房项目增多，其规模体量对区域市场的影响也会逐渐增大。

（二）现行租金政策的孤立性是造成不能充分发挥公租房政策联动效应的客观原因

1.公租房租金价格难以与承租家庭收入变化相匹配

随着公租房保障家庭收入增加，租户可负担能力不断提升，然而由于公租房租金调整政策的相对滞后，已入住公租房项目租金标准难以及时对收入变化作出反应。从而导致已入住家庭住房支出相对减少，加之退出标准也没有调整，出现过度保障现象，造成相对其他轮候家庭的不公平，影响后续公租房项目租金标准的确定，进而影响整个公租房制度体系的有效性。

目前，北京市已入住的15901户公开配租的公租房租户，人均享受568.94元的月租金补贴，个人实际承担平均房屋月租金为1252.15元。根据北京市统计局发布数据，2013年中低收入家庭平均月收入为2187.08元，人均生活类消费支出为950.80元/月。按照2年收入20%涨幅、消费类支出3.43%涨幅预估，目前北京市中低收入家庭平均月收入为2624.5元/月，人均生活类消费支出为983.41元/月。从收入余额角度计算，北京市中低收入家庭可用于住房消费的最大限额为1641.09元/月，高于目前公租房租户承担的租金水平。

2.公租房租金政策难以与准入及分配政策相匹配

随着北京市保障性住房逐步投入运营以及保障家庭收入水平不断提高，公租房准入标准具备上调的必要性。与低收入家庭比例将不断缩减的同时，北京市户籍的无房新就业职工、城市公共服务人员等新兴住房困难家庭开始纳入公租房保障范围。但由于租金政策与准入退出、审核分配等政策不匹配，项目租金仍旧根据轮候优先原则考虑低收入的需求，适合职住平衡的新项目无法体现为更个性化的服务，难以满足新对象群体的保障需求。同时，准入标准的迟滞也导致一方面已入住家庭无法及时退出，挤占优质住房资源；另一方面轮候家庭覆盖面缩小，符合条件的家庭更少。位置偏远的空置房屋无法及时吸纳适宜人群入住，从而难以实现保障功能。

3.公租房租金政策影响保障家庭预期和行为选择

租金标准与保障家庭的居住预期显著相关。从实践来看，已经有部分家庭因为承受不起租金而选择调换或是退租的现象。参照市场租金标准变化，保障家庭也对未来公租房租金调整有稳定预期。但因为租金政策与相关政策不协调，从而导致预期紊乱。已入住家庭趋向于不愿调整租金，超出标准不愿退出，甚至违规出租。轮候家庭对优质项目争夺，而不考虑自己实际负