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买房签合同注意事项
不管是购买新房还是二手房,买房都是一件需要谨慎对待的事情。

在买房的过程中,最能保障购房者权益的一步大概就是签订购房合同了,因此,在签订购房合同的时候特别要小心谨慎。

但通常对很多第一次买房的购房者来说,购房合同都是陌生的,那么签购房合同需要注意什么呢?这里给大家分享一些关于买房签合同注意事项,希望对大家有所帮助。

买房签合同注意事项
一、查验对方身份
签订购房合同之前,要明确商品房真正的产权人是谁,它是购房合同的主体。

法律规定不具备主体资格的人签订的购房合同是无效的,所以,合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。

如果开发商委托中介机构签约,该中介机构应当具有相应资质和经营资格,并有开发商出具的授权委托书,才具备签约的资格。

二、审查有效证书
商品房预售和销售必须应当具备“五证”,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》和《商品房销售许可证》,它们是购房人必须审查的最重要的文件。

缺少上述文件,则该商品房不具备销售条件。

三、确保买卖安全
除了具备上述“五证”之外,法律规定,被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的,否则,买受人则面临巨
大的风险,直至财房两空。

所以,在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售,以确保交易安全。

四、约定定金规则
目前商品房买卖的通常做法是购房人买房时先签订认购书并且支付定金,然后才签订购房合同。

由于购房人事前没看到合同,在签约与不签约之间陷入两难境地,不知道到底该不该签。

因此,建议购房人采取以下办法：
1、在审查购房合同,确认没有问题之后才交定金;
2、不签认购书,直接签订购房合同同时支付定金;
3、在认购书中写明如果双方就商品房买卖合同协商不成,出卖人必须向买受人退还定金。

五、完善合同条款
现在的购房合同是由国土房管局印制的标准合同,相当一部分内容是已经用铅字印制好了的,另一部分留空白,由双方当事人协商一致后填写。

建议购房人要认真仔细地阅读、审查合同的每一条款,并做好以下工作：
1、对标准合同印制好的内容,一般不作很大修改,但并非不能修改,只要当事人认为不合理,就有权修改。

2、对于标准合同已印制好的选择性条款,购房人可以根据自己的实际情况选择对自己最有利的约定。

3、对于空白部分,不能由出卖人预先填好内容,然后要求买受人
全盘接受,因为这是非常不合理的。

正确的做法应当是双方当事人就合同的每一条款协商一致。

4、对于双方不能协商一致的条款,应当做好记录,由双方签字确认,这是双方不能协商一致的书面凭证,如果买卖不成,购房人可据此索回定金和已付房款。

六、明确交楼标准
目前标准购房合同中的交楼标准有三种：
1、该商品房经验收合格;
2、该商品房经综合验收合格;
3、该商品房经分期综合验收合格。

购房人选择第2、3项交楼标准是比较理想的,但由于这两项交楼标准要求比较高,尤其是第2项交楼标准要求最高。

目前大部分楼盘在交楼时很难达到该项标准,同时选择该标准的收楼时间相对比较长,所以相当一部分购房人或者开发商都不愿意选择第2项收楼标准。

而选择第1项收楼标准则含义不明确,因为验收合格有很多种,如竣工验收合格,规划验收合格,消防验收合格等,这就会产生很多争议。

七、慎签补充协议
目前开发商通常预先拟定了购房合同补充协议,让购房人签字。

而这些补充协议绝大部分是霸王条款,对购房人非常苛刻。

因此,购房人须慎之又慎,千万不要轻易在补充协议上签字。

理想的做法应当是与对方就补充协议协商一致以完善补充协议,或者干脆不签补充协
议。

八、另签物管协议
现在的标准购房合同中有签订购房合同的同时,一并与物业管理公司签订《物业管理服务协议》的内容进行协商一致。

九、拒交不合理收费
目前商品房买卖中,购房人应当缴纳契税、印花税等,购房人应当按法律规定缴纳。

而公证费、律师费等则不是购房人必须缴纳的费用,如果开发商强制收取,则属乱收费,购房人有权拒绝。

十、把好收楼关
1、查看“三书一证一表”
收楼时开发商必须向购房人出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》,简称“三书一证一表”。

如果开发商不能提供,购房人有权拒绝收楼。

2、看楼验楼
购房人按照购房合同约定的收楼标准到现场看楼验收,如果发现问题或有不满意的地方,可在《楼宇验收记录表收楼表》中签字确认。

签订购房合同注意这些要点
约定交房条件
合同约定交房的条件,一定要明确约定,是经过哪些验收之后才收房,是单体验收、综合验收、竣工验收备案还是消防验收等等。

因为单体验收后,有可能小区还处于建设状态,小区内的道路、绿化都有
可能未完成,居住不一定方便,因此也要约定清楚。

此外,开发商应该请房地产管理部门认可的有资质的机构对房屋面积进行实测,在交楼的时候,应该提供实测面积的数据,以及相关的住宅质量保证书和住宅使用说明书等。

如果开发商提供文件不全的,可以拒绝收楼,由此产生的一切责任,由开发商承担。

■明确各项违约金
开发商和购房者会在合同中,对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定,如果你发现双方违约后赔偿的金额是不对等的,那么合同签订时可以协商对等待遇。

同时,购房者一定要看清楚合同中的各项违约金,究竟是百分之几、千分之几还是万分之几,这些都需要明确清楚,如果觉得不合理,可以双方进行协商。

此外,一般来说,购房合同中是有补充协议存在的,买卖双方会在补充协议中约定很多合同中没法明说的约定。

有些开发商会在补充协议中玩文字游戏,因此购房者在签购房合同时,需要重点关注补充协议中的责任划分是否合理,不要让自己吃亏。

■清晰赠送的约定
在合同签订时候,有时候开发商会答应给业主赠送部分面积或者储藏室、阁楼等,这些约定一定要写入合同,口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。

另外,车库一定要看规划,而不是听开发商口头承诺,不一定能停进去车的就是车库,有时候可能会是储物室,关键是要看规划。

同时,在签订购房合同时,一定要明确公摊面积,包括但不限于公摊面积的大小、位置、费用等。

■避免使用模糊词语
有时候有些开发商在合同中会用模糊词语规避自身责任。

这里最重要的是关于交房日期的描述,有的开发商会写“水电安装后”“小区验收合格后”这些不确定具体时间的形容词约定交房日期,交房日期一定要精确到年月日。

还有比如精装房会写采用“较好”“进口”的材料,这里购房者一定要让开发商精确写到用什么牌子什么型号,否则到验收房子的时候这些模糊的标准就说不清楚了。