项目投资估算实例

上杭森林公园投资估算与效益分析

一、投资估算的依据

上杭森林公园景区建设投资估算是以规划的规模、国家编制概预算的规定及福建省林业、旅游部分现行的有关技术经济指标、市场现行价格等为依据。不可预见费按单项工程估算的10％计算。

二、投资估算

上杭森林公园景区投资估算表分为基础设施投资、景点建设投资和公共设施投资三部分，每部分具体见下表。

该景区总投资5710万元，投资估算及各单项工程投资估算见表下表。

其中建设期（2009～2010年）投资额为3910万元，占总投资额的68.5%；近（20011～2013年）投资额为1800万元，占总投资额的31.5%。

表1 旅游基础设施建设投资估算表

由上述各表可见：上杭森林公园建设的近期建设投资估算为3909.4万元。

三、资金来源及筹资方案分析

上杭森林公园建设要多方位融资，遵循“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，采取“国家、地方、部门、集体、个人一起上”、“内资、外资一起上”的办法，充分调动各方的投资积极性。政府部门应在旅游基础设施建设、可持续性规划、管理和开发方案、公共便民设施、宣传及促销及其它非营业性投资等方面进行投资，创造一个良好的投资环境。主要包括以下方法：

把森林公园的规划建设纳入上杭县国民经济与社会发展计划中去，使之建设与国民经济建设同步发展，加大对森林公园的投入和政策倾斜。

●争取国家、各有关部门的专项建设资金。。

●森林公园自筹资金

●银行贷款

●招商引资

●个人捐资

筹资方案确定主要有资金筹集成本的筹资风险两部分组成，总投资为5710万元。下面有三种方案，其中，贷款利率5%、属于国家政策性贷款，债息6%、筹集费率为1%，股息5%、筹集费率为1.5%。

资金来源方案A 方案B 方案C

自有资金30% 30% 30%

发放债券30% 20%

发放股票20% 10%

银行贷款40% 50% 40%

资金成本率：K=D/『P×（1-f）』K为资金成本率，D为资金占用率，P资金总额，f筹资费率

综合资金成本率：Kw=Σ(Ki*Wi) Kw为综合资金成本率Ki第i种个别资金成本率，Wi第i种个别资金占全部资金的比重。

方案A：W=30%, K=1731×6%/『1713×（1-1%）』=6.1%

Kw=W×K=1.8%

方案B: W=20%，K=1142×5%/『1142×（1-1.5%）』=5.1%

Kw=20%×5.1%=1.01%

方案C：W1=20% K1=6.1%

W2=10% K2=5.1%

Kw=20%×6.1%+10%×5.1%=1.73%

资金成本是筹资者取得和占用资金应付出的代价，故资金成本率越大，所付出的代价也就越大。以上三种方案相比较可知：方案B的综合资金成本率最小，所以本次项目融资方式定为方案B最为合理。

四、项目经济效益分析

（一）项目收入估算

1、估算范围和依据

项目收入包括门票、交通、娱乐、饮食、住宿、购物及其它收入。根据边建设，边开放地经营原则，项目输入按建设期分段估算。确定有关估算指标地依据：（1）当地物价水平

（2）周边地区社会消费水平

（3）同类型森林公园、旅游区的估算指标

2、估算指标

●门票：25元/人，按游客人数的100%计算

●交通：10元/人，按游客人数的90%计算

●住宿：50元/日.人，按游客人数的10%计算

●娱乐：20元/人，按游客人数的10%计算

●购物：20元/人，按游客人数的100%计算

●饮食：20元/人，按游客人数的70%计算

●其它：10元/人，按游客人数的100%计算

3、估算结果

根据以上指标，按该县旅游发展总体规划旅客流量的90%预测游客流量，到项目经营初期开始接待游客，预计建设初期年项目接待国内外旅游客流量预计将达31.1万人次、建设后期游客达56.3万人次，收入情况预估详见表2

表2 年经营收入估算表单位：万元/年

（二）、项目成本估算

1、可变成本估算

可变成本估算使根据一般的可变成本率进行估算，详见表3

表3 年可变成本估算表单位：万元

2、经营成本估算

经营成本包括可变成本、经营管理费。年经营管理费：正式管理人员（10人）按每人每月2000元，一般管理人员（近期80人，远期100人）按每人每月1500元计算。项目年经营成本详见表4

表4年经营成本估算表单位：万元

（三）税金及附加费估算

根据国家政策和有关部门规定，旅游业开发不计投资方向调节税，只征收营业税，城市建设维护税、教育附加费，上杭森林公园年税金计附加费估算结果详见表5

表5 年税金及附加费估算表单位：万元

（四）项目利润估算

上杭森林公园前后期的利润估算结果详见表6

表6项目年利润估算表单位：万元

根据计算，近期（2001-2013年）的年利润为798.66575万元；远期的年利润为1545.94475万元。

（五）项目其他经济效益指标估算几分析

1项目投资回收期分析

可能影响到该项目效益的不确定因素由：价格、投资、成本、游客量、利率等，针对全部投资内部收益率、投资回收期、全部投资净现值及贷款偿还期等4项指标。

回收期=累计净现金流量为正值的第几年-1+（上年累计净现金流量/当年净现金流量）

本次运用单因素敏感项分析（变化1次，变化率幅度5%），重点选取营业收入和经营成本两项加以分析，使决策者了解不确定因素对项目投资回收期的影响，