房地产开发基础知识
房地产开发基础知识
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房地产的定义: 房地产的定义:可开发的土地及地上定着物,建筑物房地产是: 房地产是: 实物,权益和区位的结合体房地产的特性: (一)不可移动性(二)独一无二性(三)寿命长久性(四)数量有限性房地产的特性: (五)用途多样性(六)相互影响性(七)易受限制性(八)价值高大性 (九)难以变现性(十)保值增值性房地产按开发程度来划分: 房地产按开发程度来划分:生地,毛地,熟地,在建工程和现房房地产业的概念:房地产业是从事房地产开发,经营,管理和服务的行业. 房地产业的概念房地产业与建筑业的关系: 房地产业与建筑业的关系:二者既有联系又有区别. 区别是:建筑业是物质生产部门,属于第二产业;房地产业属于第三产业. 联系是:其业务对象都是房地产,二者往往是甲方和乙方的合作关系. 房地产业的行业细分:房地产投资业,房地产咨询业,房地产价格评估业,房地产经纪业, 房地产业的行业细分物业管理业. 房地产业的中介服务有: 房地产业的中介服务有:房地产咨询业,房地产价格评估业,房地产经纪业房地产业的特征: 房地产业的特征:1.基础性;2.先导性;3.关联性;4.地域性;5.周期性;6.高回报,高风险性;7.对金融业的依赖性房地产开发的概念: 房地产开发的概念:房地产开发企业按照城市规划的要求,通过投资,建设适应城市社会和经济发展需要,满足用户要求的房屋建筑,配套设施及空间环境,并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动. 房地产开发的特征: 房地产开发的特征:一)最本质的特征是综合性 (二)过程具有长期性 (三)具有很强的时序性 (四)具有很强的地域性 (五)开发投资的高回报和高风险性房地产开发分类(分类标准和具体分类一起记分类标准和具体分类一起记)多选房地产开发分类分类标准和具体分类一起记多选 (一) 根据开发项目所在的位置 , 可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发. (二) 根据开发的规模,可分为单项开发和成片开发. (三) 根据开发的深度,可分为土地开发和房屋开发. (四) 根据开发的方式,可分为定向开发,联合开发,合作开发和单独开发. 房地产开发对城市建设的作用: 房地产开发对城市建设的作用: (一)推动城市规划的实施与完善 (二)有利于减少投资成本 (三)为城市社会,经济,政治,文化活动以及人民生活提供载体 (四)为城市政府财政提供资金来源 (五)为城市大型基础设施建设提供融资途径房地产开发过程中的参与者(选择, 哪些不是参与者) 房地产开发过程中的参与者(选择,如:哪些不是参与者) (一)房地产开发商 (二)土地所有者或当前的使用者 (三)政府及政府机构(四)金 ( 融机构(五)建筑承包商 (六)专业顾问 1.建筑师 2.工程师 3.规划师 4.景观建筑师 5.环境顾问6.交通顾问7.房地产估价师8.会计师9.地产代理 10.物业管理经理 11.市场研究专家 12. 经济师及造价工程师 13.律师 (七)消费者或买家房地产开发的主要程序: 房地产开发的主要程序:一.投资机会选择与决策分析二.前期工作三.建设阶段四.租售阶段土地使用权出让: 指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者, 由土地使用者土地使用权出让: 向政府支付土地使用权出让金的行为. 土地使用权转让: 土地使用权转让:指土地使用权出让后,土地使用权受让人将土地使用权转移的行为. 开发商获取土地使用权的方式: 出让(市场)两种途径获取. 开发商获取土地使用权的方式:一级市场可以通过行政划拨和出让行政划拨出让二级市场上,以转让转让的方式获取. 转让土地使用权出让: 土地使用权出让:招标拍卖挂牌出让房地产企业的资质等级:一级二级三级四级房地产企业的资质等级:关于土地使用权年限: 关于土地使用权年限:住宅用地 70 年; 商业用地 50 年; 娱乐用地 40 年. 居住区开发项目的有关经济指标: 居住区开发项目的有关经济指标: 居住建筑面积: 居住建筑面积:指居住建筑对居住用地的覆盖率. =居住建筑基底面积/居住建筑用地面积容积率: 容积率:指居住建筑面积密度.=居住建筑面积/居住建筑用地面积房地产开发过程中的规划管理: 房地产开发过程中的规划管理: 1:取得《选址规划意见通知书》 2:取得《建设用地规划许可证》 3:等待下达《规划设计条件通知书》 4:取得《规划设计方案审批通知书》 5:等待签发《建设工程规划许可证》 6:竣工验收阶段房地产市场类型: 房地产市场类型: 房地产一,二,三级市场一级市场:土地征购市场;土地批租市场二级市场:土地转让市场;房地产买卖和租赁市场(首次) 三级市场:房地产抵押市场;房地产买卖与租赁市场(非首次);房地产互换市场;房地产拆迁市场房地产市场的特征: 2.双重性 3.循环性房地产市场的特征:1.地域性 4.层次性 5.开放性 6.不完全竞争性房地产需求的特征及其影响因素及其影响因素: 房地产需求的特征及其影响因素特征:1.普遍性 2.多样性 3.连续性和间断性 4.需求弹性的差异性因素: 1.社会经济发展及城市化水平 2.城市人口增长状况及结构 3.国民收入水平 4.房地产业政策 5.经济运行周期 6.需求者对未来的预期房地产供给的特征及其影响因素及其影响因素: 房地产供给的特征及其影响因素特征: 1.一级市场具有垄断性 2.供给的刚性 3.供给的多样性 4.供给的滞后性和风险性因素: 1.可供城市房地产开发使用的土地数量 2.城市经济发展水平 3.建筑业的建筑能力和建筑技术 4.资金,建筑材料和房屋设备的供给能力 5.政府关于房地产开发,建设及其相关经营活动的政策 6.非市场性供给对市场供给的影响我国房地产市场供给的现状: 我国房地产市场供给的现状1.房地产供应仍为双轨制 2.房地产市场供给的价格居高不下 3.房地产开发企业仍处于较低发展阶段 4.房地产商品的供应结构不合理 5.房地产经营的风险管理不足政府制定干预房地产市场政策的原则: 政府制定干预房地产市场政策的原则: 1.目标的确定性 2.政策的连续性与协调性 3.政策的针对性和导向性 4.政策的公平性和效率房地产项目市场调查的原则: 房地产项目市场调查的原则:1.科学性原则 2.复合性原则 3.经济性原则 4.创造性原则关于房地产项目 STP 策划的理解:Ssegmentation(市场细分关于房地产项目策划的理解: 市场细分)Ttargeting(目标市场目标市场市场细分选择)Ppositioning(产品定位产品定位) 选择产品定位房地产项目市场细分S 一.房地产项目市场细分房地产项目市场细分作用: 作用: 1.有利用发现市场机会; 2.有利于实施营销组合; 3.有利于组织生产或服务; 4.有利于提高效率和效益 5.有利于促进销售 6.有利于提高企业声誉,建立品牌房地产市场细分依据: 房地产市场细分依据: 1.人口细分 2.地理细分 3.心理细分 4.行为细分房地产市场细分程序方法:经过三轮细分房地产市场细分程序方法还要进行房地产细分市场评估房地产项目目标市场选择--T 二.房地产项目目标市场选择房地产项目目标市场选择影响目标市场选择的主要因素 1.市场规模 2.资源条件 3.环境条件 4.盈利性因素 5.风险性因素 6.政策性因素可选择的市场覆盖策略 1.无差异性营销 2.差异性营销 3.集中性营销三.房地产项目定位房地产项目定位—P 房地产项目定位房地产项目定位的主要内容 1.目标市场定位 2.开发产品定位 3.项目形象定位 4.项目推广定位住宅开发项目的特点: 住宅开发项目的特点: 1.市场潜力巨大 2.开发投资风险相对较小 3.多元化的市场需求 4.对开发商投资能力要求较低写字楼开发项目的特点: 多选) (1)要求开发商具备长期投资能力写字楼开发项目的特点: 多选) ( (2)把握写字楼设计发展潮流和趋势 (3)要高度重视写字楼的选址. 房地产投资的类型: 房地产投资的类型: 直接投资: 1.房地产开发投资 2.房地产置业投资直接投资: 间接投资: 1.购买住房抵押贷款证券间接投资: 2.购买房地产开发投资企业的债券,股票 3.投资于房地产投资信托基金房地产投资的利弊利弊: 房地产投资的利弊: 利 1.相对较高的收益水平 2.能够得到税收方面的好处 3.易于获得金融机构的支持4.能抵消通货膨胀的影响5.提高投资者的资信等级弊 1.变现性差 2.投资数额巨大 3.投资回收周期较长 4.需要专门的知识和经验房地产投资系统风险: 房地产投资系统风险:1.通货膨胀风险 2.市场供求风险 3.周期风险 4.变现风险 5.利率风险6.政策性风险7.政治风险8.或然损失风险个别风险: 2.未来经营费用的风险 3.资本价值风险个别风险:1.收益现金流风险 4.比较风险 5.时间风险 6.持有期风险居住项目对位置的特殊要求: 居住项目对位置的特殊要求:1.市政公用和公建配套设施完备的程度. 2.公共交通便捷程度 3.环境因素 4.居民人口与收入写字楼项目对位置的特殊要求: 写字楼项目对位置的特殊要求:1.与其他商业设施的接近程度 2.周围土地利用情况和环境 3.易接近性零售商业项目对位置的特殊要求: 零售商业项目对位置的特殊要求:1.公共和私人交通方式的便利程度 2.与大型商业零售项目规模匹配的区域购买力 3.竞争性零售商业项目的影响动态指标中的:财务净现值, 动态指标中的:财务净现值,动态投资回收期静态指标中的:成本利润率,投资利润率,静态投资回收期,资产负债率, 静态指标中的:成本利润率,投资利润率,静态投资回收期,资产负债率,律动比率, 动比率,速动比率可行性研究工作阶段:1.投资机会研究可行性研究工作阶段: 2.初步可行性研究3.详细可行性研究果 .4.项目评估与决策可行性研究的内容: 可行性研究的内容:以市场供求为出发点,以经济资源的投入为基础,以经济评价为结不确定分析的三种方法: 不确定分析的三种方法: 1. 盈亏平衡分析 2. 敏感性分析 3. 风险分析房地产融资的分类: 房地产融资的分类直接融资和间接融资(好) ( 房地产融资的特点: 2.长期性 3.政策性 4.多样性房地产融资的特点:1.安全性房地产项目融资的资金来源: 房地产项目融资的资金来源: 一.股本金股本金二.银行贷款银行贷款三.社会集资: 1.发行股票 2.发行公司债券社会集资: 社会集资房地产贷款担保的形式: 房地产贷款担保的形式:1.保证 2.抵押 3.质押个人住房抵押贷款的形式的形式: 个人住房抵押贷款的形式:商业性住房抵押贷款政策性住房抵押贷款个人抵押贷款期限最长 30 年住房公积金: 住房公积金:专款专用,只能用于职工购买,建造,翻修,大修自住住房. 于 1991 年率先在上海实行. 房地产价格的影响因素:一.成本因素二.竞争因素三.产品差异房地产价格的影响因素四.购房者的心理因素五.房地产商的目标六.法律,政策因素房地产项目定价的目标项目定价的目标: 二.取得高收益率房地产项目定价的目标:一.获取最高利润三.保持价格稳定四.应付或避免竞争房地产项目定价的方法项目定价的方法: 房地产项目定价的方法:一.成本导向定价二.需求导向定价三.竞争导向定价分析购房客户对调价的反应: 分析购房客户对调价的反应: 1.购房客户对产品降价的理解可能是: 购房客户对产品降价的理解可能是: 购房客户对产品降价的理解可能是产品的设计老了,越来越不值钱了. 产品品质出现一些缺点. 楼盘销售状况较差. 价格可能还会下降. 发展商的财务周转困难. 因楼盘尚在楼花阶段,发展商准备偷工减料 2.购房客户对提价的理解可能是: 购房客户对提价的理解可能是: 购房客户对提价的理解可能是产品比较畅销. 产品的自身条件比较好发展商可能想取得更多的利润涨价可能是假象,价位无法维持太久委托物业代理公司应注意的问题 1.充分了解物业代理公司及其职员的业务素质 2.物业代理公司可投入市场营销工作的资源 3.物业代理公司以往的业绩 4.针对物业的类型选择物业代理 5.认真签订物业代理合同税收的特征: 税收的特征:1.强制性 2.无偿性 3.固定性税收的作用: 税收的作用: 1.税收是取得财政收入的主要形式 2.税收是调节国民收入分配的主要工具 3.税收是对社会经济生活进行监督的有力工具税收制度的构成要素: 税收制度的构成要素: 一:由纳税义务人,课税对象,税基,税率,纳税环节,纳税期限等要素构成二:税收制度的核心是税法.. 税收制度包含两个方面的内容: 一是规范纳税人履行纳税义务; 二是规范征收机关的法定职责税种有五大类: 税种有五大类:流转税,所得税,财产税,资源税,行为税流转税包括: 流转税包括:营业税,城市维护建设税,教育费附加城市维护建设税=营业税相应税率城市维护建设税营业税*相应税率营业税教育费附加=营业税税率教育费附加营业税*税率营业税1。
房地产基础知识
附录：房地产基础知识一、房地产开发相关知识：1、房地产业：房地产业是指以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发建设经营管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
房地产业主要包括以下一些内容：1、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等；2、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；3、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理；4、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。
2、房地产开发基础流程：房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让、建设到销售等一系列营业行为。
通常包括以下几个程序：房地产投资机会选择与决策分析，土地获取、项目前期，项目设计，项目施工建设，销售，后期服务。
>投资机会选择和决策分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性；选择实现开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的业主、银行、合作伙伴、专业人事接触，做出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。
>土地获取阶段：依据项目可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序，获取土地使用权和开发权。
>项目前期阶段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由建委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批等，获取“五证一计划”。
> 项目设计阶段：根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准，对产品提出最终的设计要求，并撰写设计方案。
最全的房地产基础知识
第一节基本概念一．与土地有关的概念房地产一级市场：土地市场。
是国家垄断经营的市场。
国家将土地使用权出让给房地产经营者，可以使生地，也可以是经过开发达到“三通一平”的熟地房地产二级市场：房地产开发市场。
包括土地二级市场（即开发商可以转让土地）房地产三级市场：房地产二手房市场。
单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场。
（即存量市场）三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。
“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。
七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。
“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。
“一平”是土地平整。
生地：指的是已完成土地使用权批准手续（指征收），没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地。
熟地：指的是已完成土地开发等基础设施建设（具备“几通一平”），形成建设用地条件可以直接用于建设的土地。
毛地：指的是已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地。
国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围土地使用权年限：居住用地70年；科技、教育、文化、体育、卫生用地50年；商业、旅游、娱乐用地均为40年；综合用地或其他用地为50年。
商住两用住宅：是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。
它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。
一般为50年商住公寓。
国家只界定了“居住与非居住”用地，所谓“商住两用”一般是土地用途的概念，即某地块既可以进行商业房屋开发，也可以进行住宅开发。
如果开发商说楼房是商住两用的，则很可能是：同一幢楼，部分是商业的（比较多的是裙房和下面的楼层），部分是住宅的。
房地产专业基础知识怎么学
房地产专业涉及广泛的知识领域，包括房地产市场、房地产开发、房地产投资、房地产法律等。
以下是一些房地产专业的基础知识点：
1. 房地产市场：了解房地产市场的运作方式、供需关系、房价形成机制、市场调控政策等。
2. 房地产开发：了解房地产开发的过程，包括土地选址、规划设计、项目筹备、建设施工、销售运营等。
3. 房地产投资：掌握房地产投资的基本原理和方法，包括投资评估、风险管理、投资回报分析等。
4. 房地产估价：了解房地产估价的基本原理和方法，包括市场价值评估、收益价值评估、成本价值评估等。
5. 房地产金融：了解房地产金融的相关知识，包括按揭贷款、房地产投资信托基金、房地产证券化等。
6. 房地产法律：了解房地产法律的基本框架和规范，包括土地法、房屋拆迁法、不动产登记法等。
7. 可持续发展与绿色建筑：了解可持续发展理念在房地产行业中的应用，包括绿色建筑设计、节能环保技术等。
8. 基础的房地产经济学：了解房地产经济学中的一些基本概念，如供求关系、房价波动、房地产周期等。
这些只是房地产专业的一些基础知识点，随着学习的深入，你还会接触到更多复杂和专业的概念和领域。
建议你在学习过程中多读相关书籍、参加专业课程，以及关注行业动态，从而积累更多的知识和经验。
房地产基础知识培训资料
房地产基础知识培训资料一、房地产概述房地产的概念房地产即指不动产中的房屋和土地等，包括用于工商业生产的工厂房、商场、仓库等，用于住宅的公寓、别墅、小区等，还包括专门用于银行、医院、学校、公园、娱乐等公共设施建筑物。
房地产是市场流通的产权资产，具有保值、增值和流动性等特点。
房地产的分类按照自然形成的方式分类：•自然形成土地：由自然原因形成，如农村、山区、沙漠等土地。
•人工形成土地：国土资源部门划定、规划、拨付等土地才属于人工形成土地。
按照建筑物性质分类：•商业房地产：主要是指用于商业、办公、购物等经济用途的建筑物，如商场、写字楼、酒店等。
•住宅房地产：用于居住的建筑物，以宅基地为主。
•工业房地产：主要是为工业园、科技园、文化创意产业园等提供配套服务的，如仓库、工厂房等。
按照产权方式分类：•全民所有制土地：土地使用权属于国家，公众持有土地权益，其使用权许可证通过有偿颁发的方式进行。
•集体所有制土地：土地属于村集体组织，通过土地承包经营、土地流转等方式出租。
•国有土地使用权：房地产开发是以安排国土资源中的国有土地使用权为基础的，因此土地使用权可以转让和出租。
二、房地产估价房地产估价的概念房地产估价是指依据一定的估价方法和原理，根据估价的目的，对房地产的市场价值作出的一个基于时间和情境条件的客观预测。
1.比较法：将要被评估的房产与已经出售的类似房产进行比较，从而得出房产的估价。
通常用于已经市场上存在的物业。
2.收益法：计算投资物业的每年收益，然后将其与市场上的相似物业作比较，从而得出物业的估价。
3.成本法：按照当前建筑成本估算原材料和工人花费的费用，并加上施工管理费用和开发商的利润，然后得出房产的估价。
4.技术法：对房地产进行测量、调查、评估，然后按照专业技术和知识得出物业的估价。
三、房地产合同合同的定义合同是当事人之间以书面形式或口头形式订立的具有法律约束力的协议。
房地产合同的种类1.购房合同：购房合同是指开发商与购买人之间关于房屋销售的协议。
房地产基础知识培训
（一）房地产名词
18、非承重墙：指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把 一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体或 称做填充墙（如砼空斗墙、加气砼砌块墙、实心砖墙、 GRC 板、页岩空心砖、或轻质板材隔墙等），对建筑结构承重没什 么大的影响 19、房型：指几房、几厅、几卫、几阳台 20、动线：进门后，各个功能房之间的活动距离，动静分开， 干湿分开，厅与卧室不在一条直线上 21、预制板：指预先按照尺寸统一制作的砼楼板（包括预制 空心板），到时候再直接铺上去，这样可以使施工速度加快， 造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨、卫一定不能用 22、现浇板：指在施工现场直接用水泥浇注的楼板
（一）房地产名词
29、住宅的开间：住宅开间即住宅的宽度，指一间
房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是 就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性 30、住宅进深：指一间独立的房屋或一幢居住建筑从 前墙皮到后墙皮之间的实际长度，我国城镇住宅房间的 进深一般限定在5米左右，一般不任意扩大
3、房产证：是房屋竣工验收后，由房管部门合法拥有房产的最主要证明材料 4、三通一平：水，电，路(通)场地平整 5、配套设施：主要是为方便提供各种设施
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（一）房地产名词
6、容积率：规划地块内各类总建筑面积与规划地块面积之比；别 墅 容 积 率 一 般 在 1.3 以 内 ， 多 层 容 积 率 一 般 在 1.8% 以 内 ， 小 高 层 在 2.5%以内，高层在2.5%以上；(限制小区人口密度比) 7、占地面积：小区所占的所有土地面积，包括走廊，花园，基地 线以内(%) 8、基地面积：建筑物整体在地面的正投影面积 9、建筑面积：整个建筑每一层加起来的面积总和 10、楼间距：板式建筑的间距系数在建筑朝向与正南夹角为0-20度 时最大，为1.7（新建区）；1.6（改建区）。单栋塔式建筑在两侧无 其他遮挡建筑时间距系数不得小于1.0；多栋塔式建筑东西排列，相 邻建筑的间距等于或大于单塔的长度时，与被遮挡的板式建筑的间距 系数不得小于1.2。 11、绿化率：绿化面积在占地面积中所占的百分比
2024年度(内训)房地产开发基础知识培训
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THANKS.2024来自3/2330案例二
某旅游地产项目的失败。该项目在选址、规划和建设等方面存在严重问题，无法满足市场 需求和客户期望，最终难以维持运营。
教训总结
失败案例的教训包括缺乏市场调研、定位不准确、规划设计不合理、建设质量差、运营管 理不善等。这些教训提醒我们在进行房地产开发时要谨慎决策，注重市场需求和客户体验 ，加强项目管理和风险控制。
定义
房地产开发指在依法取得国有土 地使用权的土地上，按照城市规 划要求进行基础设施、房屋建设 的行为。
特点
涉及面广、周期长、资金投入大 、风险高。
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房地产开发的重要性
01
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经济贡献
房地产开发是国民经济的 重要组成部分，对经济增 长、就业、财政收入等有 重要贡献。
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社会效益
提供住房、商业设施等， 满足人们生活和工作的需 要，提高生活质量。
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房地产市场分析与预测
房地产市场概述
介绍房地产市场的类型 、特点、参与主体等基
本概念。
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市场分析方法
讲解房地产市场分析的 基本方法，如市场调查 、市场细分、市场定位
等。
市场预测技术
介绍房地产市场预测的 主要技术，如时间序列 分析、回归分析、神经
网络等。
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市场趋势与机遇
分析当前房地产市场的 发展趋势及未来可能的
组织设计单位向施工单位进行设计交 底，明确设计意图和施工要求。
报建审批
将规划设计成果提交给相关部门进行 审查，获得规划许可证、施工许可证 等审批文件。
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施工建设与竣工验收
房地产基础知识大全
第一章房地产基本概论第一节房产与地产一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。
其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。
在经济学上也叫不动产。
二、地产的概念与分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。
地产类型：l 居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。
l 工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。
l 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。
l 交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。
l 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。
l 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。
包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。
l 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。
这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。
l 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。
l 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。
l 军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。
l 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。
三、土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。
国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。
集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。
房地产专业基础知识完整版
房地产专业基础知识1.房地产房地产又称不动产,是房产和地产的总称;房产总是和地产联结为一体的,具有整体性和不可分割性;房产：是指房屋经济形态,在法律上有明确的权属关系,在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋;地产：是指土地财产,在法律上有明确的权属关系,地产包括含地面及其上下空间,地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系;2.房地产业是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业;3.房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动;4.地产开发是将“生地”开发成可供使用的土地“熟地”;·生地：生地指的是已完成土地使用权批准手续指征收,没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地；·熟地：熟地指的是已完成土地开发等基础设施建设具备“几通一平”,形成建设用地条件可以直接用于建设的土地；·毛地：毛地指的是已完成宗地内基础设施开发,但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地；·净地：净地指的是已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁、平整,土地权利单一的土地;一般而言,“生地”、“熟地”重点着眼于建设；而“毛地”、“净地”更多着眼于出让;至于区别可以比较基本概念体会;5.房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权;具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利;6.土地类型及使用年限——居住用地70年；——工业用地50年；——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；——商业、旅游、娱乐用地40年；——综合或其它用地50年；——另外,加油站、加气站用地为20年；土地使用年限届满后,该怎么办房屋一经购买并取得产权后,即作为业主个人所有的财产,并无居住年限的限制,担对该房屋所占用范围内的土地来说,因为土地除属于集体所有的外,均属于国家所有;业主所取得的为该土地的一定年限的使用权;一般住宅用地的土地使用时间为70年,自开发商取得该土地使用证书之日起计算;在该土地使用年限届满后,土地将由国家收回;业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下,继续使用该土地;7. 土地所有制现行全部土地实行的是社会主义土地公有制,分为全民所有制即国家所有和劳动群众集体制即集体所有两种形式;其中,城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有；宅基地和自留地、自留山,属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,由法律规定属于集体所有,森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外;但地上建筑物既可以为国家所有,也可以为集体、单位和个人所有;因此,同一宗房地产,其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的;只有国有土地才能进行市场交易和开发;8. 三通一平是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通,场地平整;七通一平是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通,场地平整;9.土地使用权出让的形式·协议出让·招标出让·拍卖出让·行政划拨使用权有权出让的土地,必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后,才能转让;有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地,还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地;10.房地产市场一级市场、二级市场、三级市场;一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份,将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场;二级市场是指土地使用权出让后,由房地产经营者投资开发后,从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易;三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易;11.商品房是指具有经营资格的房地产开发公司包括外商投资企业通过出让方式取得后经营的住宅,均按市场价出售;其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、、材料差价等组成;它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产;福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价,按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工,带有福利性质的房屋;微利商品房与福利房不同在于不免地价,并有略高于房地产成本的微利,这类房屋由市政府主管单位筹资建设,用来解决企业职工住宅困难户,价格由政府确定,实行优惠价格政策;经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅;自建房集资房是指各单位自筹资金或合资兴建房屋;产权由投资单位所有,一般自用为主,不得在市场上流通按规定已补交地价的除外;12. 期房是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房,即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售商品房称为期房;消费者在购买期房时应签商品房预售合同;楼花：一词最早源自香港是指未完工的物业即在建物业,另一说法即指未正式交付之前的商品房;13. 现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,与消费者签订商品详尽买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证;14. 毛坯房房地产商交付屋内只有门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房;15. 成品房是指对墙面、天花、门套、地板实行基本装修,交房之后可以直接入住的房子;16. 房地产产权证是房屋土地权属凭证合二为一,是房地产权属的法律凭证;17.“五证”房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续;其中“五证”、“两书”是最为重要的条件;国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证;通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准;建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;建设工程施工许可证建设工程开工证：是有关建设工程符合项目开工的条件,可以进入施工阶段的凭证;商品房销售预售许可证：是商品房进入市场的凭证;18.“两书”“一表”·住宅质量保证书·住宅使用说明书·竣工验收备案表19.商品房预售制度商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售,由国土局制定的一项提前销售制度;只有取得了预售许可证才能销售;20. 商品房买卖合同是由省建设厅、省工商管理局统一监制,用以明确买卖双方权利和义务的协议,所有的商品房销售都须签订此合同;商品房买卖合同的主要内容包括当事人双方基本信息、商品房基本状况、价款及支付方式、商品房交付使用方式及条件、公共配套设施设备条款、面积差异的处理、产权登记的约定、违约责任等以及双方约定其他事项;21. 房地产抵押合同是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定的合同;22. 银行按揭是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为,业主先付一部分楼款,余款由银行代购房者支付,购房者的楼房所有权将抵押在银行,购房者将分期偿还银行的贷款及利息,这种方式称为银行按揭;23. 房地产转让是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为;按现时有关规定,预售及现售的房地产均可转让,但必须到国土局办理转让手续,房地产公司不得给预购房者更改姓名;24.契税契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收;它是对房地产权变动征收的一种专门税种;交易手续费经济适用房减半契税的最新规定对个人购买家庭唯一住房家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同,面积为90平方米及以下的,按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税;购买非普通住房、二套以上住房,以及商业投资性房产商铺、办公写字楼、商务公寓等,均按照4%的税率征税;25.公共维修基金公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金;商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳;开封公共维修基金的征收标准：26.订金订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质;商品房交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之,若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任;27.定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现;根据我国有关法律法规的规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限;定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20％;如果购房者交了定金之后改变注意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金;28.违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币;违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要体现惩罚性;只有当事人有违约行为且在主观上有过错,无论是否给对方造成损失,都要支付违约金;29. 房屋结构房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别;建筑结构有六种类别：1钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的,包括悬索结构;如钢铁厂房、大型体育场等鸟巢;2钢、钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢、钢筋混凝土建造;如一幢房屋一部分采用钢制构架,一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造桥梁;3钢筋混凝土结构框架剪力墙结构/框架结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土建造,包括薄壳结构,大模板现浇结构及使用滑升模板等先进施工方法施工的钢筋混凝土建造的;4砖混结构：以砖墙为5砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的,如一幢房屋是木屋架、砖墙、木柱建造;6其他结构：凡不属于上述结构的房屋建筑结构均归入此类;30. 复式住宅复式住宅在概念上是一层,但层高较普通的住宅高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容,用楼梯联系上下;复式住宅实际上并不具备完整的两层空间,夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分;31.跃层住宅通常情况,跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层：一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等;复式在两层之间有视线上的交流和空间上的流通;而跃层住宅的上、下两层之间完全由楼板分隔,只通过楼梯联系,和复式住宅的空间是两种不同的类型;32. 错层住宅错层是指一户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系;优点是和跃层一样能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以又有复式住宅丰富的空间感;可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间;33. 阁楼暗楼一般是房屋建成后,因各种需要,利用房间内部空间上部搭建的楼层;34.开间、进深住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离;因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间;在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度;习惯上,我们把一个楼或房间的主要采光面称为开间或面宽,垂直的称为进深;35. 标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层;36. 层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高;它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离;37.净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值;38.用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积;39.基底面积是指建筑物首层的建筑面积;和建筑密度有关40.建筑面积建筑面积是指建筑物各层水平平面面积的总和.也就是建筑物外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和.建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和;41.公摊公摊,学术语;即公用分摊建筑面积,指每套单元依法应当分摊的公用建筑面积;在日常使用中,一般也简称或公摊;公用分摊建筑面积是指每套单元商品房依法应当分摊的公用建筑面积;公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任;公摊范围1各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋;2套单元与公共建筑空间之的分隔墙,以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的一半;42. 套内建筑面积也称实用面积,对应着使用率;套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+阳台面积43. 套内使用面积在商品房销售中简称为使用面积;是指建筑物各层平面布置中可直接为生产或生活使用的净面积总和,不包括墙体、柱子等;44. 套内墙体面积商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种;共用墙包括各套之间的分隔墙,套与公用建筑空间投影面积的分隔以及外墙包括山墙;共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积,非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积;45. 商品房销售面积商品房销售面积也称住宅面积或住宅建筑面积,是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积套内建筑面积与应分摊公用建筑面积之和;商品房销售面积＝建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积＝套内使用面积包含阳台面积＋套内墙体面积＋分摊公用建筑面积46. 实用率/得房率实用率也称得房率,是套内建筑面积与住宅面积建筑面积之比,大于使用率;即：实用率＝套内建筑面积/套内使用面积＋套内墙体面积＋分摊的共有公用建筑面积;47. 使用率使用率是住宅套内使用面积和住宅面积建筑面积的比;即使用率＝套内使用面积/套内使用面积＋套内墙体面积＋分摊的共有公用建筑面积;58.容积率容积率是建筑总面积和建筑用地的比;49建筑密度覆盖率建筑密度等于建筑物底层占地面积与用地面积的比;50.绿化率绿化率等于绿化面积与用地面积之比;51. 销售率：指某一段时间内售出的房屋数百分比;52. 均价基价起价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价;基价也称为基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格;商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出;起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即起价;53. 平面价差：平面方位不同,价格的差异;垂直价差楼层价差：不同楼层价格差异;议价空间：讨价还价的价格差异;54. 格局：单元内分割情况;55.开放式设计：无隔断设计、利于空间较广,如餐厅、厨房或客厅;56.玄关：玄关是入户门里一米至两米的过渡空间;它的主要功能是让人在进门之后稍做停留,有个换鞋、放雨伞的地方,同时也可以借助玄关对客厅的情况略做遮挡;57.阳台：指有雨遮有脚踏之面,没有挡风墙的突出建筑体外部分;58.外飘窗：突出于墙体的窗户,飘出去的尺寸在40—60CM左右;59.露台：指没有雨遮的,有脚踏的部分;60. 砖墙：用砖砌成的墙;61.外墙：指建筑物体表面;62.内墙：指建筑物内竖面;63.剪力墙：承受房屋重力的墙,不可以任意敲打;64. 动线：行走习惯路线;65. 厨具五大件：指洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机;66.卫浴三大件：指洗脸盆、浴盆、坐式马桶;67. 诉求客源：主要针对的客户层;68. SP：销售时促使客户购买的夸张语言动作或假语言动作;。
最全房地产基础知识
最全房地产基础知识房地产的知识有哪些?房地产市场的基本知识有哪些?下面店铺为大家整理了相关最全房地产基础知识，希望大家喜欢。
房地产基础知识常用词语的解释1、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用的土地使用权。
具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权利。
2、土地类型：土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。
3、三通一平：是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。
4、七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。
5、土地使用权年限：是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符和则该土地使用权由政府无偿收回。
居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年;综合或者其他用地50年。
基本参数复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高);错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅;进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度);开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适);层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);净高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室;建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。
用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。
合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
房地产基础知识新手必看
房地产基础知识新手必看一、房地产基础知识1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。
2、房地产的三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体3、房地产的特征：a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。
5、房屋分类：a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；6、地产：是地皮及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。
7、土地分类：a、开发利用：生地和熟地；b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政大众设施用地、交通用地、绿化用地、非凡用地等；8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。
包括：a、土地开发；b、房屋建设、维修、管理；c、土地使用权的有偿划拔、转让；d、房屋所有权的买卖、租赁；e、房地产抵押贷款；f、房地产市场；9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。
土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。
a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
地皮使用获得的方式：划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政扶植工程；出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；10、房地产市场：a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；b、二级市场：开发商获得地皮后，投入肯定的奖金扶植，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；房地产市场结构善一览表：市场称谓一级市场二级市场三级市场土地使用权出让市场房一级市场等房二级市场等地皮使用权转让市场、增量商品房市场、住土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住市场主体主政府、开发企业（投资者）开发企业、业主业市场客体房、私房国有土地使用权增量商品房存量商品房、已售旧公交易方式换等拍卖、招标、协议出售、出租等买卖、租赁、交11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。
房地产基础知识(全)PPT课件
使用年限
各类物业使用年限分别定为： 居住用地70年；工业用地50年；教
育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其 他用地50年；车位50年。
银行按揭
以商品房抵押的形式向银行申请贷 款，并在规定的年限内以月供形式向银 行偿还贷款。
商品住宅楼的分类：
商品房：是指房屋开发建设中专门用作商品 销售的住宅房屋。（有合法产权，购买后能 领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》 或《房地产证》的住宅，业主有自由依法买 卖、转让、租赁的权利。
预售商品房：指依法成立的房地产开发经营 企业，依法将其开发的商品房在竣工验收前 出售，由预购人按合同约定支付购房款，预 售人按合同约定交付商品房的行为。
土地划拨： 国家将国有土地的一定使用权无偿出让给土地使
用者的方式，一般对象是军队，国家机关等机构。
房屋销售价格术语
最低价：目前销售中最低的单价。（或 称为：起价）
均价：楼盘所有单元价格总和平均之后 的价格。
最高价：目前销售中最高的价格。 一口价：不分楼层，不分朝向的价格。
房屋交付使用的条件
绿化率：总绿化占地面积÷总占地面积（好 的居住区不低于30%）
平面包括建筑容积率和建筑密度。
建筑容积率：（建筑面积密度）=总建筑面 积÷总占地面积（好的居住区高层不超过5， 多层不超过3）
建筑密度：（覆盖率）=建筑底层面积之和 ÷总占地面积
建筑层数高度：1－3层为低层；4－6层为多 层；7－9层为小高层；10－15层为中高层； 16－30层为高层；31层以上为超高层。
安居房：
政府为解决中、低收入职工住房而建设 的普通住宅，其建设用地通过政府划拨，住 宅以成本价出售。购房人士需符合收入限制， 一般通过登记摇珠方式出售。
房地产知识100个问答
房地产知识100个问答一、房地产基础知识1. 什么是土地所有权？土地所有权是对土地的最高权利，包括使用、收益和处置的权利。
2. 解释一下不动产和动产的区别。
不动产是指不能移动的财产，如土地和建筑物。
动产是可以移动的财产，如家具、车辆等。
3. 什么是房地产开发？房地产开发是将土地转变为更有价值的用途，包括建设住宅、商业或工业项目的过程。
4. 什么是土地使用权？土地使用权是指国家将土地划分并授予个人或法人单位使用的权利，有期限，可用于建设和经营。
5. 请解释房屋抵押是什么？房屋抵押是指将房产作为贷款的担保，如果贷款方无法偿还贷款，抵押权人有权将房产出售以清偿债务。
二、房地产市场6. 解释一下供求关系在房地产市场中的作用。
供求关系影响房价，供不应求时，房价上涨；供过于求时，房价下跌。
7. 什么是房地产周期？房地产周期是指房地产市场在一定时期内经历的增长、稳定、下降和复苏的循环。
8. 解释一下房地产投资回报率。
房地产投资回报率是投资者从房地产投资中获得的收益与投资成本之比。
9. 房地产市场中的“热点区域”是什么意思？热点区域指的是市场上受欢迎、需求高、投资增值潜力大的地域。
10. 请描述一下房地产泡沫是如何形成的。
房地产泡沫形成于市场投机、过度信贷和高房价背后，投资者过度买入，导致市场价值超过实际价值。
三、房地产融资11. 什么是按揭贷款？按揭贷款是指购房者支付一部分房价，剩余部分通过银行或金融机构贷款，然后以购房物业作为抵押。
12. 解释一下房地产投资信托基金（REITs）。
房地产投资信托基金是一种通过投资房地产资产并以股票形式交易的金融工具。
13. 房地产开发中的融资途径有哪些？融资途径包括银行贷款、发行债券、吸引投资者、股权融资等。
14. 解释一下商业地产贷款的原理。
商业地产贷款是用于购买商业地产的贷款，借款人以所购物业为抵押。
15. 什么是“首付”？首付是购房者购房时支付的一部分费用，通常是房价的一定百分比，剩余款项可以通过贷款支付。
最全房地产基础知识
房地产基础知识１、房产:房屋产权的简称。
２、地产:是指土地财产。
３、房地产：是房产和地产的总称。
４、房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。
5、房地产开发:是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、集体土地:是指农村集体所有的土地。
８、征用土地：指国家为了公共利益的需要,可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
9、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
1０、土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
1１、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
１2、地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料,经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
1３、生地:不具备开发条件的土地。
14、熟地：指已完成三通一平或七通一平,具备开发条件的土地。
15、宗地:是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块。
16、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。
它反映一宗地的基本情况。
包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
17、证书附图：即房地产后面的附图,主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。
18、物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
19、业主委员会:是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。
是代表物业全体业主合法权益的社会团体,其合法权益受国家法律保护。
20、业主委员会的产生：由业主大会从全体业主中选举产生。
21、住房补贴：住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。
22、房屋的所有权:是指对房屋全面支配的权利。
2024版房地产基础知识培训(全)
房地产基础知识培训(全)目录•房地产概述与基础知识•房地产开发流程与关键环节•房地产交易与权属登记•房地产金融与投资理财•房地产估价与税收制度•物业管理与服务提升01房地产概述与基础知识Part房地产定义及分类房地产定义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产分类根据不同的标准，房地产可分为不同类型，如按用途可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产等；按开发程度可分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房；按是否产生收益可分为收益性房地产和非收益性房地产。
房地产市场构成与特点房地产市场构成房地产市场由市场主体、客体和中介组成。
市场主体包括房地产开发商、购房者、租赁者等；市场客体即房地产商品，包括土地、房屋及其相关权益；市场中介包括房地产评估机构、经纪机构、金融机构等。
房地产市场特点房地产市场具有区域性、不完全竞争性、供给滞后性、高风险性和政府干预性等特点。
房地产相关法律法规土地管理法规包括《土地管理法》、《城市房地产管理法》等，规定了土地的所有权、使用权、转让、抵押等方面的法律制度。
合同法规包括《合同法》、《商品房销售管理办法》等，规定了房地产交易合同的签订、履行、变更和解除等方面的法律制度。
房屋管理法规包括《城市房屋拆迁管理条例》、《物业管理条例》等，规定了房屋拆迁、物业管理等方面的法律制度。
税收法规包括土地增值税、契税、房产税等相关税收法规，对房地产交易中的税收问题进行了规定。
02房地产开发流程与关键环节Part土地获取及前期规划土地获取方式了解土地出让、转让、划拨等获取方式及其特点。
土地规划条件熟悉土地用途、容积率、建筑密度等规划条件。
市场调研与定位进行项目市场调研，明确目标客户群体和项目定位。
项目立项与报批报建项目建议书与可行性研究编制项目建议书，进行项目可行性分析。
报批报建流程熟悉项目立项、规划许可、施工许可等报批报建流程。
相关费用与税费了解土地出让金、城市基础设施配套费等费用及税费标准。
房地产基础知识培训资料
房地产基础知识培训资料一、房地产的定义和特点房地产，简单来说，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
实物包括土地、建筑物以及其他附着物，如树木、水井等。
权益则涵盖了所有权、使用权、租赁权、抵押权等各种权利。
而区位，指的是房地产的地理位置以及与周边环境、设施等的关系。
房地产具有以下几个显著特点：1、不可移动性：这是房地产最根本的特性。
土地和建筑物都固定在特定的位置，无法像一般商品那样随意移动。
2、独一无二性：没有两宗完全相同的房地产，即使在同一小区、同一栋楼，不同的单元也存在差异。
3、耐久性：土地具有不可毁灭性，建筑物只要建造得当，也可以在很长时间内存在。
4、数量有限性：土地是不可再生资源，其总量是有限的，特别是在城市中心区域，可供开发的土地更是稀缺。
5、用途多样性：同一宗房地产可以有多种用途，例如住宅可以改为商业用途，但这种改变需要符合相关法规和规划。
二、房地产的分类1、按用途分类居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等，主要用于满足人们的居住需求。
商业房地产：如商场、写字楼、酒店等，用于商业经营活动。
工业房地产：工厂、仓库等，用于工业生产和存储。
农业房地产：包括农田、牧场、果园等，用于农业生产。
2、按开发程度分类生地：指不具备城市基础设施的土地，如荒地、农地。
毛地：指具有一定的城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。
熟地：指具备完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。
3、按是否产生收益分类收益性房地产：能直接产生经济收益，如出租的写字楼、商铺等。
非收益性房地产：不能直接产生经济收益，如自用住宅、政府办公楼等。
三、房地产市场1、房地产市场的构成要素市场主体：包括房地产开发商、购房者、投资者、中介机构等。
市场客体：即房地产交易的对象，包括土地、房屋等。
交易条件：包括价格、付款方式、交易时间等。
2、房地产市场的分类一级市场：又称土地出让市场，是政府将土地出让给房地产开发商的市场。
房地产的基本知识
房地产的基本知识第一节土地的概念及其特性一、土地的概念土地是地球表面陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。
二、土地的特性1、自然特性2、经济特性第二节城市土地经济及房地产经济一、城市土地经济1、含义：城市土地是指建城区和城市规划区范围内的土地，这两类土地是城市土地管理的主要对象。
2、城市土地的特性1）城市土地的位置具有相当的重要性2）城市土地对交通运输和城市基础设施状况具有很大的依赖性3）与农业用地相比，土地面积对城市土地的制约性相对较小4）城市土地在使用方向上具有固定性5）城市土地具有价值的扩散性和区域整体性的特征3、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。
另外，加油站、加气站用地为二十年二、城市房地产经济1、房地产的概念：房地产是指土地、建筑物及其他地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产又称不动产、物业。
包含：（1）土地（2）建筑物（3）房地产物权房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。
房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业；建筑业属于第二产业。
房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。
从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。
狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。
房地产经营也有广义和狭义之分，广义上讲，它是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。
房地产基础知识大全
房地产基础知识大全房地产业是指;是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
下面店铺为大家整理了相关房地产基础知识，希望大家喜欢。
房地产基础知识1、房地产市场一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场;二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场;三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。
2、国土局代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。
3、商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。
它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
4、开发商专门从事房地产开发和经营的企业。
5、代理商经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。
6、土地类型按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。
7、土地使用年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用权可申请续用(经批准并补清地价后继续使用)，如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。
现政府对土地使用年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。
8、土地使用费土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。
9、房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。
房屋作为不动产和土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。
房地产基础知识培训资料
1．房地产是房产和地产的总称。
是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建造物及其附带的各种权利(所有权、管理权、转让权等)。
2．建造物是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。
3．构筑物是指建造物中除房屋以外的东西，人们普通直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。
4．商品房的结构售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
5．砖混结构主要是砖墙承重，部份是钢盘混凝土承重的结构。
6、砖木结构主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。
7、钢筋混凝土结构主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构,主要有剪力墙结构和框架结构。
8、商品房的开间就是商品房的宽度。
9、商品房的进深就是指商品房的实际长度。
10、商品房的层高是指下层地板面或者楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
11、商品房的净高是指下层地板面或者楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
12、居住小区总用地是包括商品房总用地，公共建造设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
13、房屋的基底面积房屋的基底面积是指建造物底层勒脚以上外围水平投影面积。
14、庭院、绿化面积指小区内集中绿化带、小公园、商品房间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。
15、总建造面积(平方米)指小区内商品房、公共建造、人防地下室面积总和。
16、商品房的建造面积亦称建造展开面积，它是指商品房建造外墙外围线测定的各层平面面积之和。
它是表示一个建造物规模大小的经济指标。
17、使用面积是指建造物各层平面中直接为生产或者生活使用的净面积的总和。
18、辅助面积指卧室以外的净面积，包括过道、洗手间、厨房、储藏室、阳台等。
19、公用面积是指商品房楼内为住户方便出入，保障正常交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或者单元户数按比率分摊。
房地产开发与管理基础知识单选题100道及答案解析
房地产开发与管理基础知识单选题100道及答案解析1. 房地产开发的首要步骤是（）A. 项目选址B. 项目策划C. 可行性研究D. 获取土地答案：C解析：房地产开发的首要步骤通常是进行可行性研究，以评估项目的可行性和潜在风险。
2. 以下不属于房地产开发特点的是（）A. 资金密集B. 风险较小C. 建设周期长D. 涉及面广答案：B解析：房地产开发具有资金密集、建设周期长、涉及面广等特点，同时风险较大。
3. 房地产市场调研的核心内容是（）A. 消费者需求B. 竞争对手分析C. 宏观环境分析D. 项目定位答案：A解析：消费者的需求是房地产市场调研的核心，决定了项目的定位和产品设计。
4. 房地产项目策划的基础是（）A. 市场调研B. 项目选址C. 资金筹备D. 团队组建答案：A解析：充分的市场调研为项目策划提供了数据和信息支持。
5. 土地使用权出让的最高年限，居住用地为（）年A. 40B. 50C. 70D. 100答案：C解析：居住用地的土地使用权出让最高年限为70 年。
6. 房地产开发企业取得预售许可证的条件之一是投入开发建设的资金达到工程建设总投资的（）以上A. 10%B. 15%C. 20%D. 25%答案：D解析：这是法律规定的取得预售许可证的资金投入要求。
7. 房地产项目定位的核心是（）A. 客户定位B. 产品定位C. 形象定位D. 价格定位答案：B解析：产品定位直接关系到项目的市场竞争力和销售情况。
8. 容积率的计算公式是（）A. 建筑面积÷土地面积B. 土地面积÷建筑面积C. 地上建筑面积÷占地面积D. 总建筑面积÷总用地面积答案：D解析：容积率是衡量土地开发强度的重要指标。
9. 房地产开发项目的规划设计方案应由（）审批A. 规划部门B. 建设部门C. 国土部门D. 房管部门答案：A解析：规划部门负责审批房地产开发项目的规划设计方案。
10. 以下属于房地产开发成本的是（）A. 土地出让金B. 土地增值税C. 企业所得税D. 房产税答案：A解析：土地出让金是取得土地的成本，属于开发成本。
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序号
用途
最高使用年限
1
居住
70
2
工业
50
3
教育、科技、文化卫生、体育
50
4
商业、旅游、娱乐
40
5
综合
50
6
其他
50
土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期
的，应当依照规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，
并办理登记。
第二、项目开发关键管控节点
目的
强化房地产项目开发的过程管理、明确公司各职能 中心对项目管控要点及相关工作标准的要求、统一公司 对各项目团队运营结果的评判标准，从而强化项目团队 对关键节点的把控意识和执行能力；通过对关键节点及 其工作成果的把控和验收，加快开发进度、提高工程品 质、严控工程成本、确保运营效益。
取得施工证 并开工
取得预售证 并开盘
节点成果：确定目标项标目项的目总（经包理括人绿选成城果）审资批料人：集团董事
成果审批人：董事长 节点成果：确定方案总平图
成果审批人：董事长
注：“首笔土地款”签订土地合同时需付的土地款，但不包括投标保证金
一级节点 二级节点
关于“05”、“09”、“12”的解释： “05”指从签订土地合同或付首笔土地款（二者取其先）之日起，5个月取
得施工证并正式开工。 “09”指从签订土地合同或付首笔土地款（二者取其先）之日起，9个月取
得预售证并正式开盘。 “12”指从签订土地合同或付首笔土地款（二者取其先）之日起，12个月
收回股东投入（回款含融资贷款）。 2.基本模型：启动地块/组团规模在10~15万㎡，建筑单体高度小于100米
，地下一层的住宅类项目。预售条件为±0.000。
房地产开发过程中证件 “五证一照”、“两书”、“一表” 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《国有土地使用证》 《建筑工程施工许可证》 《商品房销售(预售)许可证》 • 《营业执照》 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》 《建筑工程竣工验收备案表》
土地使用权出让的最高年限
汇报内容董：事长《对项规目划启设动计的报指告导》汇性初意报稿见内容：《项目全景计划报告》初稿定方案、地价上限
定全景计划、当年经营指标、总经理承诺
节成点果成审前7果批5：人d 《：项区立目域项启总会动报告》节成上点果会成审稿果批：人《：项区目域全总景计划报告前》10上d 会稿项目启动会
后30d 全景计划会
Yes/no
对启动会材料把关
对全景计划Байду номын сангаас关
前15d 准备会
后25d 准备会
Yse/no
交底、布置工作
前74d 交底会
解决投资资金来源
前20d 资金会
开盘前5天，售楼
前70节参d点与名人确拟称员定定项：：总目交拓总经底 展人理会分选管前领4导5d、设首定计轮方院案方、总案平各评图职审能节参中点与心名人负称员责：：人资集金团会董事、拓展分管领导、区域5个总月、项目总（拟）处、、样4财板个呈月现
汇报内节容点：名《称项：目拟拿定地项建目议总书节》点名称：首轮务方案评审 节点成参果与：人各员中：心董明事确长工、作本任参体务与中人心员负：责董人事汇长报、内项容目：总《（资拟金）筹、集规方划案中首》笔心土、地设款计师 成果审汇批报人内：容拓：展提分报管项领目导总汇经报理内推容荐：名概单念及节方任点案职成总资果平格：图《、资建金筑筹效集果方（案意》向）及当地对
• 在市场经济中，由于房地产是一种商品，尤其是 最具体的财产形式，在经济学上也叫不动产。
房地产概述
房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在 不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用 途的房屋。是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、 处分等权利）
地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包 含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无 权属关系。是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等 权利）。
注：融创的“05”是指签土地出让合同期5个月内开工
汇报完毕，请批评指正！
房地产开发基 础知识
汇报人姓名 2020/01/01
目录
第一、房地产开发概述与内容 第二、项目开发关键管控节点 第三、项目物资采购操作手册 第四、七大阶段采购管理内容
第一、房地产开发概述与内容
房
地
产
概
述
（一）房地产的概念: 房产和地产的总称
• 房地产是由土地、土地上的建筑物及其他地上定 着物构成的，包括物质实体和依托于物质实体上 的各种权益。
房地产开发具体内容
项目考察 市场调研 产品定位
项目可行性分析
项目前期阶段
项目立项 产品设计 项目审批 工程前期
营销推广 客户积累 售楼处 样板房 开 盘 持续销售
项目建设阶段
招投标
开工
正负零零 主体结顶
外墙施工 市政景观
精装修
集中交付 客户服务 物业管理 园区服务
项目交付阶段
一房一验 综合验收 交付整改 投诉整改