资产评估第六章练习题课件

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资产评估第六章练习题
6. 相邻地块的合并交易。买方若购买相邻地块以与其原有地块 合并,必将增加原有地产的效用,相邻地产的拥有者会因此抬高 价格迫使买方以高于市场正常价格的购买; 7. 特殊方式的交易。拍卖方式成交价格一般多高于市场正常价 格;协议方式成交价格一般多低于市场正常价格; 8. 交易税费非正常负担的交易; 9. 其他非正常的交易。
资产评估第六章练习题
3、自用土地或待开发土地的年纯收益求取: 自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类 似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、 个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。
资产评估第六章练习题
思考题第五题
• 房地产的还原率有哪几种?它们之间有怎样的关系? 房地合一还原率 土地还原率 建筑物还原率 关系: 应用的领域不同,但互相之间可以采用一定 的公式进行转换。(P157页)
资产评估第六章练习题
思考题第三题
• 简述土地价格体系和评估价格的种类?
地价体系是在土地市场中,由若干个既相互联 系,又相互区别的地价构成的,共同满足土地市 场管理和运行需要的价格系列。我国的地价体系 以基准地价和标定地价为核心,以标定地价、交 易地价或交易评估价为主要成分,具体包括以下 几种形式:
当地土地价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断, 加以修正。
资产评估第六章练习题
区域因素主要包括:
• 1. 繁华程度:是指城市中某些职能在空间上的聚集,对企业单位和居 民产生巨大的吸引力的结果,并影响土地的收益和利润的因素。如商 业繁华程度可以从商业的集聚规模和等级两方面进行分析量化。
• 2. 交通便捷程度:是指在空间地域上人们出行的可达性程度。反映交 通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交 便捷程度和对外交通便利程度等。
思考题第一题
1、房地产有哪些特性?
• 位置固定性 • 供求区域性 • 经济用途的可变性 • 价值量大,生产周期长,使用时间长 • 保值与增值性 • 内在、外在环境的统一性
资产评估第六章练习题
思考题第二题
1、影响工业用地的区域因素有哪些? • 与产品及原料集散中心的距离; • 产业聚集度; • 交通运输状况; • 劳动力市场供求状况; • 对水质、空气的污染程度; • 与关联产业群的距离; • 行政干预及管理程度 • ……
资产评估第六章练习题
进行交易日期修正,是将比较实例在其成交日期时的 价格调整为源自文库价时点的价格:
• 1. 采用类似土地价格变动率进行修正。 • 2. 利用类似土地价格指数进行修正。 • 3.土地价格还可通过分析土地价格随时间推移的变动规律,采用
时间序列分析,建立土地价格与时间的相互关系模型来求取。 • 4.在无类似土地价格指数或变动率的情况下,估价人员可以根据
• 所有权和使用权价格、(基准、标定、出让、转让、租赁)地价、 (总价、单位、楼面)地价。
资产评估第六章练习题
思考题第四题
• 用收益法进行土地使用权评估时,如何求取土地收益? 1. 土地租赁中的土地年纯收益求取: 土地年纯收益=年租金收入―年总费用 2. 房地合一出租中的土地年纯收益求取: 土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益 房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用 房屋年纯收益=房屋现值×建筑物还原利率
(4) 成交日期应与估价对象地块的估价时点相近。 一般选择的比较实例的成交日期距估价时点的间隔 越短,在进行交易日期修正时的准确性越高。因此, 最好选择近期1年内成交的房地产作为比较实例。最 长不宜超过2年。
(5) 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
资产评估第六章练习题
思考题第七题
• 用市场法评估房地产时,主要应进行哪些差异修正?
资产评估第六章练习题
(2) 与估价对象地块所处地段应相同。主要是指比 较实例与估价对象地块应处于同一区域或邻近地区, 或处于同一供求圈内或同一等级土地内的类似地区。
(3) 与估价地块的价值类型应相同。价值类型有: 买卖价格,租赁价格,入股价格,抵押价格,征用 价格,课税价格,投保价格,典当价格等。
资产评估第六章练习题
①基准地价: ②标定地价; ③交易底价或交易评估价; ④成交价格; ⑤由以上4种类型的地价衍生和派生的供抵押贷款、土地税收、 资产核算、土地转让等方面使用的地价等。
资产评估第六章练习题
• 我国地价体系的建立是土地使用制度改革中最重要的一个方面, 它使我国的土地使用从无偿、无限期使用向有偿、有限期使用转 变,具有重要的历史意义。
• 其具有公示、参考、税收和政策调控作用以及对土地利用方式和 利用强度的引导作用。
资产评估第六章练习题
按宗地权利划分土地价格评估类别:
1. 土地所有权价格评估; 2. 土地使用权价格评估; 3. 土地租赁权价格评估; 4. 土地抵押价格评估; 5. 土地地役权价格评估。
资产评估第六章练习题
• 其中标定地价、交易底价、成交地价属于宗地地价类型;基准地 价是目前区域平均价最常见的形式;标定地价、交易底价是地产 市场中最常见的地价形式。
进行交易情况修正; 进行交易日期修正; 进行区域因素修正; 进行个别因素修正; ……
资产评估第六章练习题
交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种:
1. 有利害关系人之间的交易; 2. 急于出售或者购买情况下的交易; 3. 受债权债务关系影响的交易; 4. 交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易; 5. 交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易;
资产评估第六章练习题
思考题第六题
• 用市场法评估房地产时,所选择的参照交易实例应 满足什么要求? 根据估价对象状况和估价目的,应从搜集的交易实 例中选取三个以上的比较实例。如果比较实例少于 三个,其代表性差,可能造成估价结果出现偏差, 难以客观地反映市场状况。 所选取的比较实例应符合下列要求: (1) 与估价对象地块的用途应相同。主要是指房地 产的具体利用方式,可按大类和小类划分。大类用 途如:商店、办公楼(写字楼)、酒楼、旅馆、住 宅、工业厂房、仓库等。小类是在大类用途的基础 上再细分,例如住宅,可细分为普通住宅、高档公 寓、豪华别墅等。
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