2019房地产经营与管理平时作业答案

名词解释：
1、开发：是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。

2、经营：是根据企业的资源状况和所处的市场竞争环境对企业长期发展进行战略性规划和部署、制定企业的远景目标和方针的战略层次活动。

它解决的是企业的发展方向、发展战略问题，具有全局性和长远性。

3、房地产经营：房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。

而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。

4、市场环境：市场环境是指影响营销管理部门发展和保持与客户成功交流的能力的组织营销管理职能之外的个人、组织和力量。

这些因素与企业的市场营销活动密切相关。

市场环境的变化，既可以给企业带来市场机会，也可能形成某种威胁。

因此，对市场环境的调查，是企业开展经营活动的前提。

5、边际收益（MR）：边际收益是指增加一单位产品的销售所增加的收益，即最后一单位产品的售出所取得的收益。

它可以是正值或负值。

边际收益是厂商分析中的重要概念。

利润最大化的一个必要条件是边
际收益等于边际成本。

6、可行性分析：可行性分析是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。

可行性分析应具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。

问答题：
1.房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

其中：房地产开发经营的主体是房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商；按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。

2.经营与管理的关系是：
(1)经营是剑管理是柄，管理是基础。

(2)管理始终贯穿与整个经营的过程，没有管理，就谈不上经营。

(3)管理的结果最终在经营上体现出来，经营结果代表管理水平，管理思想有一个相对稳定的体系，但企业的经营方法却要随着市场供应和需求因时因地而变化，但它又是靠管理思想来束缚。

(4)经营是人与事的互动，管理则是企业内人与人的互动。

企业的经营与管理是相辅相成的，经营是目的，而管理是手段，只有两者的有效结合，才能把企业做的更好。

管理本质上是服务，是对经营的服务，因此，管理相对于经营来说是不太重要的，不要把管理看得太过重要。

如果把管理看得太重要了，反而是对经营的一个伤害。

经营也是选择对的事情做，管理是把事情做对。

所以经营是指涉及市场、顾客、行业、环境、投资的问题，而管理是指涉及制度、人才、激励的问题。

简单地说，经营关乎企业生存和盈亏，管理关乎效率和成本。

这就是两者的区别。

我坚持经营大于管理，因为经营决定生死。

如果做的事情本身是错的，那么不管管理做得如何好，其实都是没有意义的。

3.房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。

其经营特点主要有以下几点：
(1)开发经营的计划性企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、
施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。

(2)开发产品的商品性、单件性及不可移动性房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。

(3)开发经营业务的复杂性。

调查报告
调查自己所处的城市房价变动情况
普宁市作为县级市,2018年GDP702亿元,人均GDP为33351元,并有中国工业百强县称号。

作为小区均价是15年前房价1000元/平方，10年前2500元/平方，5年前4500元/平方，2年前7000元/平方，现在8500-9000元/平方。

三线四线城市的工资平均才到四千多但是房价却已经飙到一万多，以八九千为主有人肯定会说什么三线城市房子价格已经上涨到这么高的吗，按照平均工资出发合理的楼市房价应该在六七千左右。

其实房价对于合理就等于他们所能承受的范围付完首付，之后每个月还完房贷后剩下的工资不影响自己正常的生活水平，这就是能承受的合理房价。

还有随着国家推行的棚改货币化安置政策使三线四线城市的房屋需求量一下子上涨上来而一线二线城市的资金渗出使周边三线
四线城市得到发展随之房价也得到了上涨其实房价上涨最重要的原因还是对于房子需求量上涨买房子的人多了房子供不应求那么房地产市场为了平衡市场房价自然而然也就上调。

换句话来说如果一个家庭把他半辈子的积蓄掏出只为买一套房子但是连半辈子积蓄都不够房子的话那么这个家庭所在的城市房价可以说是一点也不合理。

至于房价走向可以参考几个方面。

首先，政策调控从宏观上影响房价走势。

其次，城市经济的发展从根本上影响房价。

最后，城市土地的可发展空间也决定了未来房价的上涨空间。

近期揭阳部分房地产出现下跌，对于的经济是有好处的：首先，房价如果出现下跌，刚性需求就可以买得起房。

而房价若与当地刚需收入接轨，那就意味着将步入可持续发展的轨道。

我们并不认为，未来房价会跌到人人都买得起的价格，但是房价现在高到绝大多数人都买不起房，甚至要动用几十年的时间来还房贷，这样肯定是有问题的。

所以，房价下跌对于当地刚需是有好处的。

再者，房价下跌了，让购房者可以用更低的价格买房，这有两大好处：一是，房价下跌之后，购房者置业还房贷的压力减轻了，手中可支配的资金增加了，就可以拿出更多的资金用于消费。

二是，房价下跌使更多的中低收入者能够买到房，他们除了买房还会购置其他商品，于是房地产的上下游企业又会重新复苏起来，而且这种房地产的良性复苏，有利于这些行业的可持续发展。

再次，房价下跌，投资房地产开始无利可图，甚至还要面对风险，很多人就会投资国内的实体经济。

之前，由于国内房价的大涨，并且有了赚钱效应，于是大量资金涌入房地产市场，而如果房价下跌后，会有更多的资金流向实体经济，正好帮助国内企业产业转型升级、科技创新。

最后，房价下跌了，国内房租也会下降，现在导致实体经济生存困难主要原因租金成本居高不下。

随着房价上涨，厂房、写字楼、商铺等价格水涨船高，对于企业来说，租房成本上升了，都要转嫁给消费者，国内物价也会上涨。

而只要房价下跌，各种租金都下调了，实体经济生存有了喘息之机，国内物价也会平稳许多。

房价下跌可使更多家庭买得起房，大家也有更多钱消费了。

此外，还会有更多的资金从房地产退出流向实体经济，而房价下跌后，国内各种租金也会调整，实体经济有了喘息之机，中国经济也会发展得更健康，更有可持续性。