5A级写字楼物业管理案例分析--安保篇
物业保安案例分析课件.共27页
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能得到法律的保护 。—— 威·厄尔
46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁
物业案例分析保安
及时控制了局面，等当地派出所治安队来 后，交由治安队处理。事后该租户特送来 了一面锦旗，上写：《商城铁鹰机智勇 猛》。
[案例点评] 整个事件处理过程中，世纪新城管理
处保安员能冷静、及时、果断的处理，有 勇有谋，使事件才没有进一步恶化，得到 了广大业主/住用户的一致好评。
案例十二、“五心”服务排忧解难
案例五、捍卫业主利益勇擒抢劫车犯
[案例描述] 2004年2月14号中午12：50，三正世
纪新城2栋门口两名青年男子开着一辆摩 托车对2栋两名女业主施实抢劫挎包，被 非当值保安员李平看到并立即冲过去抓 住一名抢匪，另一名抢匪拿起车锁向李 平头部扎去，李平松手躲避，恰摩托车 熄火，两名抢匪弃车而逃。
案例十一、商城铁鹰机智勇猛
[案例描述] 5月10日23：15左右，世纪新城管理处的住户
何华先生在美食街宵夜，自己4岁的小孩不慎将茶 水溅在旁边一位年青人身上，何生立刻赔礼道歉， 可几个年青人得礼不饶人，并联系了十多人带着 钢管前来对何生大打出手。
[处理过程] 正在附近散步的管理处保安部未当值领班龚 卫见状，立刻通知当值领班肖述平并随其赶往现 场制止，同时通知彭建平部长、叶家堂部长及谢 副经理，彭部长带领相关岗位人员及未当值保安 员在不到1分钟时间全部就位，彭建平部长并及时 报警。
[案例描述] 5月21日凌晨1：30左右，半山豪苑管理处椰林园1栋
202户业主苏小姐小孩患急病，一时心急，不知如何处理 又联系不到车辆，便向当值保安员求助。
[处理过程] 当值保安员陈文勇先安抚业主的情绪后问清情况，在 征得业主的同意后及时通知当值领班张兵。张兵了解情况 后，及时安排当值保安员甘文林骑自己的私人摩托车，将 苏小姐的小孩送往塘厦人民医院。保安员甘文林在医院经 过约40分钟后，小孩的病情有好转又将业主及小孩送回半 山豪苑住所，直至确定业主小孩无事后才返回岗位。5月 25号业主苏小姐送来了锦旗，上写“五心服务，排忧解难” 及感谢信一封。
物业保安案例分析
**物业公司案例分析案例一2009年1月2日，****一名业主,早七点开车从三号库出车送小孩上学, 这时车库车杆打不开,业主让其小孩去找西门岗保安,西门岗保安用对讲机呼叫巡逻岗前去开库挡车杆,巡逻岗从东门岗赶过来,业主因等待时间较长,怕小孩上学迟到,就打发小孩自行打车上学去了。
小孩走后业主情绪激动，大骂保安和物业,保安没有还口,业主到物业要求领导给一个说法，报销车费，这时保安班长王永很不冷静地说：再骂保安我就收拾你,业主听了后跟保安班长发生了口角并动手打起来，李师傅等人将其拉开,业主要求见物业领导,当时在班的保安部长把业主领到办公室将此事解决。
案件分析一、保安班长不能在业主情绪激动时火上浇油；二、物业应当出面调查此事，界定如有责任应赔偿费用和赔礼道歉；三、如果是业主本人因欠费造成刷卡失灵等原因应自己承担；此案处理结果一、是业主本人因欠费造成刷卡失灵，经解释业主多次向物业赔礼道歉二、物业管理XX按照奖惩实施条例第三条第六款第十项之规定给王永班长劝退处理；案例二2009年2月28号,晚二十点二十分左右。
****小区一业主酒后驾车回家经东门岗入园，保安员X某某因精力不集中将车杆砸在其奥迪轿车上,业主下车后不分青红皂白地闯进门岗，出手将保安打了一顿，并把车堵在东门岗入口处，业主便锁车回家。
这时保安报告了值班领导,值班领导第一时间到达现场，并及时报了110，民警到达后，物业领导安排被打人员前去医院检查病情，民警在保安的陪同下到业主家，要求业主把车移开，业主要求物业赔偿五千元才能把车移开，民警劝说不成，告知双方第二天早8：30分到管辖派出所处理此事，奥迪轿车一直堵停在东门岗入口处，应派出所传唤，该业主和物业齐文元主任前去处理此事，齐主任同意民警调解，双方达成一致，物业承担被打人员医药费1000余元，业主承担车损维修费5000余元。
案件分析一、齐主任对案情没履行报告制；二、未做到个案格论；三、未明确责任界定X围。
物业安保法律案例分析(3篇)
第1篇一、案件背景某小区位于我国一座繁华的城市，近年来，随着居民生活水平的提高，小区入住率逐年上升。
然而，随之而来的是一系列物业管理问题，其中高空抛物事件尤为严重，严重影响了小区居民的生活质量和人身安全。
为此，小区物业管理部门多次组织清理行动，但收效甚微。
在一次高空抛物事件中，一男子从高楼抛下一只酒瓶，不幸砸中地面行走的一名女子，导致其头部受伤，情况危急。
二、案件经过1. 事件发生：2020年5月15日，下午6点左右，某小区发生一起高空抛物事件。
一名男子从该小区16楼抛下一只酒瓶，砸中地面行走的一名女子，导致其头部受伤。
2. 现场调查：事发后，物业管理部门立即赶到现场进行勘查，并通知了警方。
警方到达现场后，对周边居民进行了调查，初步判断抛物者为该小区居民。
3. 调查取证：警方在调查过程中，通过调取小区监控录像，发现抛物者为该小区16楼一住户。
随后，警方依法传唤了该住户，并对其进行了讯问。
4. 案件处理：经调查，抛物者承认其行为，并表示愿意承担相应的法律责任。
根据《中华人民共和国治安管理处罚法》的相关规定，警方对抛物者作出了行政拘留15日的处罚。
5. 民事赔偿：受伤女子及其家属向法院提起民事诉讼，要求抛物者及物业公司承担赔偿责任。
法院审理后，判决抛物者赔偿受伤女子医疗费、误工费等共计5万元，物业公司因未尽到安全保障义务，需承担连带赔偿责任。
三、案例分析1. 高空抛物行为的法律责任：根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十七条的规定，高空抛物行为属于违法行为，公安机关可依法对抛物者作出行政拘留、罚款等处罚。
同时，根据《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条的规定，抛物者还需承担民事赔偿责任。
2. 物业公司的法律责任：根据《物业管理条例》第三十七条的规定，物业公司应采取必要措施，防止高空抛物等违法行为的发生。
在本案中，物业公司未能尽到安全保障义务，导致受伤事件发生，故需承担连带赔偿责任。
3. 法律适用：本案中，法院适用了《中华人民共和国治安管理处罚法》、《中华人民共和国侵权责任法》和《物业管理条例》等相关法律法规，对案件进行了审理。
5A级写字楼物业管理案例分析--安保篇
5A级写字楼物业管理案例分析安保篇（一）如何按程序处理上访人员时间 2004年4月3日地点 XX大厦大堂事由 XX公司个人上访处理经过 2004年4月3日一名40左右的男人来到XX大厦并进入大堂，向前台接待员X某询问XX公司的负责人在几楼办公，房间号是多少，前台接待员X某得知来访者所要找的客户负责人为大厦VIP客户，随后安抚当事人并及时通知内保工作人员X某。
内保工作人员X某接到通知赶到前台后，首先将来访者请入安保部办公室，了解其身份与来访的目的，得知此人因企业改制造成人员整编，对于个人工作的安臵表示不满意，想到企业上级单位反映情况并解决个人实际问题。
内保在了解基本情况后，立即将上访事件报告部门经理及主管领导，同时提醒上访者反映情况应按照程序逐级反映，并表示可协助通知其上级公司的相关接待人进行处理。
随即电话通知该上级公司信访接待处相关人员，经信访处工作人员同意内保将上访人员带入该楼层公司内去解决并做好工作记录。
评析 1. 遇到上访人员，首先不要慌乱，应先将其带离公共区域，并尽量稳住其情绪，再联系有关部门进行接待，避免其出现过激行动。
以保证大厦正常的办公环境和公共秩序。
2. 巡楼的物管中心员工应以职业的眼光及时发现上访或可疑人员，按相关工作程序及时汇报并妥善处理。
3. 上案的最佳处理程序可由信访接待处人员直接将上访人员接入其办公区域进行协商解决，可避免其中的一些变故。
备注（二）如何处理停车场设备设施意外毁损时间 2004年5月12日地点大厦B2层东坡道出口事由挡车臂感应器被撞处理经过 2004年5月12日17时18分车牌号为京CHXXXX的捷达车在行驶至B2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。
安保部经理、车场主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。
物业公司保安部常见案例分析大全
物业公司保安部常见案例分析大全一、业主被害物业管理应否担责？2002年4月，郑丽珊与深圳东海房地产公司签订了购买东海花园福禄居11栋9E号房的合同，并与戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司东海花园物业物业管理处签订了《东海花园福禄居前期物业管理服务协议》。
郑丽珊对住房进行了装修，凶手钟先辉作为装修工人，在东海花园物业管理处办理了《出入证》2003年7月21日，钟先辉对东海花园的保安员谎称到5楼装修，并出示过期《出入证》，进入小区，骗开了郑丽珊家门后，将郑和其保姆杀害。
2004年4月1日，深圳市中级法院以抢劫罪、故意杀人罪判处钟先辉死刑。
03年7月，受害人郑丽珊的母亲钱女士将该小区物业管理公司告上了法庭。
一审经过审理，判决物业管理处赔偿17万多元。
业主受害，物业公司承担赔偿责任，这在全国属先例。
一审判决后，戴德梁行公司和东海花园物业物业管理处等不服判决，向深圳中院提出上诉。
物业管理公司到底该不该为住户受到侵害的行为承担责任，成为双方争论的焦点。
在法庭上，上诉方提出了相关证据，欲证明凶手钟先辉在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修，也曾经到被害人家里。
上诉方还指出，钟是保姆开门让其进入的，过错不在物业管理公司。
物业管理处对郑丽珊私人物业内的人身、财产不负有安全保障义务，只对公共区域负有合理限度内的安全保障义务。
上诉方还提出在物业管理行业里，能像东海花园物业管理处这样对出入者进行登记的小区并不多。
难道制定了登记制度的物业管理公司要被追究责任，而没有制定这些制度的物业管理公司反而不用被追究？钱女士的律师则提出:钟的装修《出入证》是过期的，如果说其在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修，那更能证明物业管理存在问题。
东海花园制定了相关登记、值班的管理规定，但保安却没有严格执行这一规定，导致凶手进入小区。
问题：1、东海花园物业管理处在此次事件中错误在哪里？2、如果你是当时东海花园物业管理处的安管员，遇到这样的事情，应该如何处理？点评：1、东海花园的保安员把关不严，未能尽到相应的岗位职责，对进入小区的人员证件未能核实清楚就放行（哪怕是业主放行的），在此次事件中是负有一定责任的。
物业保安案例分析课件
案例分析
访客蛮横 车辆乱停
案例描述 某大厦发生了这么一件事:一辆武警牌照的外来轿车
要进小区停车场,安管员见是外来车,便告知这里是私家 停车场,请他到其他的地方停放。而车主声称是来找楼 上业主的,并以进去调头为借口驶入车场后,把车往道路 中间一横,开始破口大骂。安管员见他堵塞交通,又如此 蛮横不讲理,就争执起来。
处理过程
安管领班小田赶到现场后,觉得安管员认真履行职责, 并无不妥之处,但如果处理不好,不仅给业主造成误解,也 会打击安管员的工作积极性,就一定请车主解释清楚,否 则不能离开。车主见情况不妙,急忙通知楼上业主诬告 说安管员不让停车也不让走,还要打人。当业主某小姐 来到停车场,听取小田把事情简要介绍后,忙打圆场说,原 来大家误会了!我代他给你们道歉,部队上的人脾气急,就 别小好跟田就他见收计某,便较小函了姐叫,很让安通他管情把员达开车理闸开,放自走行己吧。的! 当基然本目,小的田也也达没到有,忘不记如在见
案例分析
某小区物业规定搬运货物必须使用指定的电梯，否 则扣货并罚款。某天某施工人员在不知道的情况下，未 使用指定的电梯拖了一车黄沙进入，结果车和黄沙都被 扣押了。在第二天去找保安，保安让其买两包烟给他算 了事。
保安有权利扣押东西吗？
答：第一、如果物业与业主（或装修单位）签订了关于电梯使用 的协议就有权，如果没有任何协议就没有权，可以去物业管理协 会举报。 第二、其实物业的规定也是合理的，毕竟小区不是一户 人家住的，小区和谐是靠全体业主的，可向物业提出建议，但保 安让施工人员买烟是不可行的。
案例点评
• 难怪该业主会发火,都是小区住户,凭什么让他进不让我 进?其实这是很多人的思想,待遇不对等,有人搞特殊化, 也是社会的通病。在接下来的处理方法上,所采取的步 骤要清晰,符合公司安管管理工作标准,才不至于把事情 弄得更糟。
办公楼物业保安管理服务方案
办公楼物业保安管理服务方案一、前言随着社会经济的发展和企业规模的扩大，办公楼作为企业日常办公的重要场所，其安全管理的重要性日益凸显。
物业保安作为办公楼安全的守护者，承担着保障人员和财产安全、维护秩序、应对突发事件等重要职责。
为了提供高效、优质、专业的保安管理服务，特制定本方案。
二、服务目标1、确保办公楼内人员和财产的安全，预防和减少各类安全事故的发生。
2、维护办公楼的正常秩序，营造安静、舒适、和谐的办公环境。
3、提高保安队伍的整体素质和服务水平，树立良好的形象。
4、建立健全的安全管理体系，实现规范化、标准化、科学化的管理。
三、服务范围1、办公楼的出入口管理，包括人员和车辆的进出登记、查验等。
2、办公楼内部的巡逻检查，包括公共区域、办公区域、设备机房等。
3、监控室的值班管理，对监控设备进行实时监控和操作。
4、突发事件的应急处理，如火灾、盗窃、斗殴等。
5、协助物业管理部门开展其他相关工作，如搬运物品、疏导交通等。
四、人员配置1、保安队长 1 名，负责保安队伍的日常管理和工作协调。
2、出入口保安员若干名，根据办公楼的出入口数量和人流量合理配置。
3、巡逻保安员若干名，按照规定的巡逻路线和时间进行巡逻。
4、监控室值班员若干名，实行 24 小时轮流值班。
五、岗位职责1、保安队长负责制定和执行保安工作计划，组织保安人员进行培训和演练。
检查和监督保安人员的工作情况，及时发现和解决问题。
与物业管理部门和客户保持密切联系，协调处理各类安全事务。
负责保安队伍的人员管理和绩效考核。
2、出入口保安员对进出办公楼的人员和车辆进行登记和查验，核实身份和证件。
制止无关人员和车辆进入办公楼，维护出入口的秩序。
协助客户搬运物品，提供必要的帮助和服务。
3、巡逻保安员按照规定的巡逻路线和时间进行巡逻，检查安全设施和设备的运行情况。
发现异常情况及时报告，并采取相应的措施进行处理。
协助处理突发事件，维护现场秩序。
4、监控室值班员实时监控办公楼内的情况，发现异常情况及时通知巡逻保安员进行处理。
5A甲级写字楼基本标准及经典案例分享32P
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经典案例分享——上海绿地海外滩中心
大堂设计及幕墙
大堂
规划图
➢大堂层高：10.50 m
➢大堂地面：大理石
➢大堂墙面：大理石、木板、玻璃幕墙
➢大堂天花：石膏板
➢外立面采用隔热断桥技术、节能双层LOW-E玻璃隔音幕墙
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经典案例分享——上海绿地海外滩中心
电梯
➢8部进口迅达高档电梯，速度3.5米/秒， 载重1600kg ➢多部客梯、货梯同时运行，速率达到3.5 米/秒，24秒内直达商务顶层
半数以上的楼层都预留了电脑机房，不但专 门加强了楼板的承重载荷，还额外提供高散热计 算机设备所必需的冷冻水接口及配套的24小时冷 水空调系统。
样板间
样板间
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经典案例分享——保利中心
通信系统
中国电信、中国移动、中国联通三家国内主要 电信运营商（自行报装）
网络系统 ADSL，DDN（自行报装） 通讯系统：光纤接入，预留通信扩充能力 网络系统：分为内部局域网和接入网 电视系统：设有卫星接收节目
➢世界级玻璃幕墙外立面设计，采用知名南坡LOW-E中空钢化玻璃，半隐框LOW-E
（6+12+6）玻璃幕墙系统，选用氟碳喷涂铝合金型材。
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经典案例分享——深圳正中时代广场
电梯及电梯间
➢10部迅达高速电梯，采用与香港ICC、IFC、华润大厦等国际一流的瑞士 迅达品牌电梯，3.5m/s速度，候梯时间小于40秒 ➢电梯厅宽3米，电梯分高低2区。
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5A甲级写字楼标准=5A+甲级写字楼
甲级写字楼的标准
(2)建筑规模：1—5万平米。 (3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子
商务或知名品牌代理等方面的业务。 (4)物业服务：物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准,且由经验丰富的知名
十、物业公司保安部常见案例分析大全
物业公司保安部常见案例分析大全三、无法实现即时维修怎么办初冬的一个星期一下午，世纪宝鼎物业管理分公司维修电话响起。
值班人员轻柔地应答和问询还没有落音，A座G户型的一位业主就怒气冲冲地在电话里面说："你们知道吗，现在天气这凉了，我这暖气还不热，你们管不管呀？"说完"啪"的一声就挂上了电话。
这时，维修人员都出去忙其它维修了，用对讲机联系得知，他们一时还脱不开身。
约过了五、六分钟的时间，本身是电工的维修班长巡视回来了，值班人员立即将刚才的报修情况向其汇报。
班长说:"这个业主性子比较急，用电话解释恐怕不行，我替你一会，你先上楼看一下。
"值班人员来到业主家，一位中年男子一开门便大声问："你能修理吗？""先生，我是负责接待报修的，我们的维修员现在正在别的业主家处理问题，做完之后马上来您家，你可以现在告诉我是怎样的情况吗？"值班人员和颜悦色的回答，使业主的态度有些缓和。
征得业主同意后，值班人员戴上鞋套，察看了不热的暖气位置，马上用对讲告知维修人员，让其做完后直接到该住户家维修。
周到的服务令业主转怒为喜，业主说："好吧，你先忙你的去吧，只要一会来给修修就可以了。
"值班人员走后一个多小时，维修人员上门处理好了该问题。
下午快下班的时候，值班人员又给业主家打了个电话，询问暖气情况，他说："已经热了,xx。
"问题：从此段案例中我们可以学到什么？如果你是13岗队员，遇到业主报修或者请求帮助暂时无法满足时，你应该如何向业主解释？点评：作为一个物业服务人员，不仅仅需要你拥有良好的处事能力和专业技能，还应当具体高度的责任感和事业心，细心自然必不可少。
一个人的能力再强，办事不细心始终会带来麻烦，作为物业服务人员，不细心就不可能打造出优质的服务。
有句名言，叫"一切看态度"。
保安案例分析（重要）
保安案例分析（重要）第一篇：保安案例分析(重要)保安案例分析（重要）别忘为物业维权盘点物业管理纠纷案例时，业内人士指出，无论从数量还是发生的类型上，物业案例开始逐渐产生了许多新的矛盾，诉讼问题已经从之前比较单一的物业管理费、违章搭建等问题，开始向多样化转变。
由于不少新出现的物业纠纷有逐渐增多的趋势，预计这些案例在今年会更加普遍。
以下便是9类比较典型的物业案例：类型一物业公司不是“第二警力”案例：摩托车未加防盗装置就停放在了小区内丢失,报警后至今未破案。
于是，起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。
分析：1.“前期物业服务协议”的含义。
2.双方并未就业主的财产签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管的义务。
3.物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。
点评许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。
类型二业主与业主直接对簿公堂案例：未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对邻居房门的位置，被邻居一纸诉状告上了法庭，要求拆除空调室外机并赔偿精神损失。
分析：1.作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。
2.将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。
点评目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。
类型三物业管理费要明示案例：物业公司行使前期物业管理权。
根据商品房预售合同附件约定，应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，有业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。
办公楼物业保安管理服务方案
办公楼物业保安管理服务方案一、前言办公楼作为办公场所，其安全与秩序至关重要。
物业保安管理服务是保障办公楼正常运转的重要环节，旨在为办公楼内的人员和财产提供安全、有序的环境。
本方案旨在阐述如何构建一套全面、高效的办公楼物业保安管理服务体系。
二、服务目标1、确保办公楼内人员的人身安全和财产安全。
2、维护办公楼的正常秩序，营造安静、和谐的办公环境。
3、预防和处理各类安全事故及突发事件，保障办公楼的正常运营。
三、服务范围1、办公楼出入口及周边区域的管控。
2、办公楼内部公共区域的巡逻与监控。
3、停车场及车辆管理。
4、访客登记与管理。
四、人员配置与职责1、保安队长负责保安团队的日常管理和工作安排。
制定并执行保安工作计划和培训计划。
协调与其他部门的工作，处理突发事件。
2、出入口保安负责办公楼出入口的站岗执勤，查验人员和车辆的出入证件。
对来访人员进行登记和引导，通知被访人员。
防范未经授权的人员和车辆进入。
3、巡逻保安按照规定的路线和时间进行巡逻，检查办公楼内的安全设施和设备。
发现异常情况及时报告并采取相应措施。
协助处理突发事件。
4、停车场保安引导车辆有序停放，维护停车场的秩序。
对停车场内的车辆进行巡查，防止车辆被盗或损坏。
收取停车费用，做好相关记录。
五、工作流程1、出入口管理流程人员出入：员工凭工作证刷卡进入，访客需登记个人信息，经被访人员同意后方可进入。
车辆出入：车辆凭通行证进入，外来车辆需登记车辆信息和来访事由，经核实后放行。
2、巡逻工作流程制定巡逻路线和时间安排。
巡逻时仔细检查门窗、水电设施、消防设备等是否正常。
填写巡逻记录，发现问题及时报告。
3、突发事件处理流程接到突发事件报告后，立即赶赴现场。
采取必要的措施控制局面，如制止违法行为、救助伤员等。
及时通知相关部门和领导，协助进行后续处理。
六、安全设施与设备管理1、监控系统定期检查监控设备的运行情况，确保图像清晰、存储正常。
合理设置监控摄像头的位置，覆盖重要区域。
办公楼物业保安管理服务方案
办公楼物业保安管理服务方案一、背景介绍随着城市化进程的不断加快和人口的不断增加，办公楼作为城市中重要的工作场所，其物业保安管理服务显得尤为重要。
物业保安管理服务的高效与否直接关系到办公楼内员工的安全和工作环境的稳定性。
因此，制定一套科学合理并能够适应办公楼特点的物业保安管理服务方案，对于提高办公楼物业保安管理水平具有重要意义。
二、目标与原则1. 目标：(1) 提供优质的保安服务，确保办公楼内员工的人身安全和财产安全；(2) 有效管理办公楼内的安全设施，确保设施正常运行；(3) 加强与相关部门的沟通协作，提升整体安全管理水平；2. 原则：(1) 全面管理，面向整个办公楼提供安全服务；(2) 预防为主，强调从源头上预防安全隐患；(3) 科学、规范管理，注重制度建设与执行；(4) 优质服务，提供周到、细致、高效的保安服务。
三、具体措施1. 人员管理(1) 严格筛选保安人员，确保人员具备相关工作经验和技能；(2) 制定保安人员岗位职责，明确保安人员的职责和权限；(3) 建立健全培训机制，定期对保安人员进行安全知识培训；(4) 根据不同的安全风险，提供相关应对方案的培训；(5) 加强与保安人员的沟通，听取他们的意见和建议。
2. 设备设施管理(1) 安装监控系统，覆盖办公楼内重要区域，保障监控设备有效运行；(2) 定期检查和维护监控设备，确保设备正常运行；(3) 加强对门禁系统的管理，严格控制入口人员，保障办公楼内的安全；(4) 定期检查和维护入口的安全设施，确保其安全可靠；(5) 建立应急报警机制，确保紧急情况的及时应对。
3. 应急预案(1) 制定办公楼内常见安全事件的应急预案，如火灾事故、盗窃案件等；(2) 指定专人负责应急预案的制定和执行；(3) 定期组织应急演练，提升保安人员的应急处理能力；(4) 加强与消防部门和公安机关的协作，提高应急处置的效率。
4. 巡查管理(1) 制定巡查制度，明确巡查范围和频率；(2) 加强对重点区域的巡查，如电梯、楼道、停车场等；(3) 建立巡查记录，记录巡查过程中发现的问题和隐患；(4) 对巡查中发现的问题和隐患，及时采取措施进行处理。
物业保安情况案例分析(2)
1、辆破损进入车场后推卸责任怎么办去年7月15日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。
随后赶到的巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向护卫班班长汇报，并做了详细记录。
考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对确认。
早晨6时20分, 护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。
不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。
护卫员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。
车主否认记录和现场具有真实性。
一方据理评说，一方拒不认帐，一时难以扯清。
[提示]遇到一些可能产生争议的问题时，聪明人从一开始就注意搜集和留存相关证据。
有了证据，一旦出现纠纷，处理起来就可以省去许多麻烦。
因为，事实胜于雄辩。
若对方硬要拿不是当理说，有据为证的事实就是最有说服力的回答。
1．尽量不打扰业主，并不是就不能打扰。
发现这么大一件事，还是打扰一下为好。
当时打扰一下，可能就少了后面的麻烦。
2．遇有治安问题纠缠不清，及时请权威机关来处理，是最好的办法。
[案例分析］在双方争执不下的情况下，管理处马上电请所属派出所进行调查和调解派出所的工作人员认真查阅记录和勘察现场，询问有关人员和周边住户，然后签署意见，断定车窗是在车场之外破碎的，由车主自行负责，并且对车主驾祸于人的行为提出了严厉批评。
车主哑口无言，只得认帐。
2、乱停车的访客蛮不讲理怎么办一个双休日，一辆外来的挂着武警牌照的白色宝马车停在某大厦地下车库进出通道的挡车器前，要求存车去见楼上的一位业主。
车库保安员礼貌地上前告知，这里都是私家车位，不能停放外来车辆。
车主转而又要求打开车挡，说到车库调头后就走。
谁知他进了车库，并没有要走的意思。
保安员再次前去，委婉地劝其另寻就近的停车场，车主竟勃然变色，破口大骂。
管理处安全主管从办公室的监视器中发现了这一情况，急忙赶到现场。
那么，他应该怎样处理这件事呢？[提示]物业管理公司要求保安员文明执法，绝非是为了一味地迁就业主和用户，而是要以情动人，以理服人，更好地与业主和用户沟通，做好管理和服务，保证辖区的良好。
安保案例分析范文
物业管理知识案例分析一天傍晚,某小区来了四位陌生人.四人手提工楼宇安防案例分析题1.摄像机离大门过近、过高，造成有效可视距离过短，可能无法看清人员面部物征和车辆牌照，应将摄像机移至离门约10米左右距离，确保有效画面；2.探测器如安装在围墙外侧，其边距离围墙铁栅栏外侧的间距应为175mm±25mm;3.可以不用即时打印机，必须接入电脑，通过电脑打印，报警信息应保存1个月；4.除了小区各单元楼安装门口机，还应在小区出入口安装小区围墙机；5.巡更软件不但要正确显示到达的地点时间，还应显示漏点等状况。
触电安全事故案例分析1、锅炉、载人电梯、大客车、油罐、起重机都属于特种设备2、要申领安全生产许可证：（一）建立、健全安全生产责任制，制定完备的安全生产规章制度和操作规程；（二）保证本单位安全生产条件所需资金的投入；（三）设置安全生产管理机构，按照国家有关规定配备专职安全生产管理人员；（四）主要负责人、项目负责人、专职安全生产管理人员经建设主管部门或者其他有关部门考核合格；（五）特种作业人员经有关业务主管部门考核合格，取得特种作业操作资格证书；（六）管理人员和作业人员每年至少进行一次安全生产教育培训并考核合格；（七）依法参加工伤保险，依法为施工现场从事危险作业的人员办理意外伤害保险，为从业人员交纳保险费；（八）施工现场的办公、生活区及作业场所和安全防护用具、机械设备、施工机具及配件符合有关安全生产法律、法规、标准和规程的要求；（九）有职业危害防治措施，并为作业人员配备符合国家标准或者行业标准的安全防护用具和安全防护服装；（十）有对危险性较大的分部分项工程及施工现场易发生重大事故的部位、环节的预防、监控措施和应急预案；（十一）有生产安全事故应急救援预案、应急救援组织或者应急救援人员，配备必要的应急救援器材、设备；（十二）法律、法规规定的其他条件。
3、电工甲班组安全活动记录怎么写啊可以从几个方面下手1.班前开的班前会。
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5A级写字楼物业管理案例分析安保篇（一）如何按程序处理上访人员时间2004年4月3日地点XX大厦大堂事由XX公司个人上访处理经过2004年4月3日一名40左右的男人来到XX大厦并进入大堂，向前台接待员X某询问XX公司的负责人在几楼办公，房间号是多少，前台接待员X某得知来访者所要找的客户负责人为大厦VIP客户，随后安抚当事人并及时通知内保工作人员X某。
内保工作人员X某接到通知赶到前台后，首先将来访者请入安保部办公室，了解其身份与来访的目的，得知此人因企业改制造成人员整编，对于个人工作的安置表示不满意，想到企业上级单位反映情况并解决个人实际问题。
内保在了解基本情况后，立即将上访事件报告部门经理及主管领导，同时提醒上访者反映情况应按照程序逐级反映，并表示可协助通知其上级公司的相关接待人进行处理。
随即电话通知该上级公司信访接待处相关人员，经信访处工作人员同意内保将上访人员带入该楼层公司内去解决并做好工作记录。
评析1. 遇到上访人员，首先不要慌乱，应先将其带离公共区域，并尽量稳住其情绪，再联系有关部门进行接待，避免其出现过激行动。
以保证大厦正常的办公环境和公共秩序。
2. 巡楼的物管中心员工应以职业的眼光及时发现上访或可疑人员，按相关工作程序及时汇报并妥善处理。
3. 上案的最佳处理程序可由信访接待处人员直接将上访人员接入其办公区域进行协商解决，可避免其中的一些变故。
备注（二）如何处理停车场设备设施意外毁损时间2004年5月12日地点大厦B2层东坡道出口事由挡车臂感应器被撞处理经过2004年5月12日17时18分车牌号为京CHXXXX的捷达车在行驶至B2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。
安保部经理、车场主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。
随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告。
并于24小时内填写事故报告上报。
所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决。
具体索赔程序，由客户服务部、财务部跟踪解决。
评析1. 此事故处理程序正确，特别是立即上报部门领导和维保厂家，并于次日上交事故报告。
2. 车场值班人员应随时注意车场情况，尤其是进出口处。
3. 车辆在车场内发生熄火等故障时，车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。
备注（三）如何处理车场内交通安全事故时间2003年5月6日凌晨地点大厦X号车场处8号楼梯事由因开车不慎将8号楼梯玻璃护栏撞碎处理经过2004年5月6日凌晨0时30分，XX公司客户驾驶一车牌号为京CWXXXX黑色桑塔纳2000型轿车在驶离地面停车场029号车位时，因酒后驾车不慎将X号车场8号疏散楼梯护栏撞损，造成玻璃护栏两块玻璃破碎。
值班经理和警卫队长立刻到现场了解情况；认定此事属当事人酒后驾车导致事故发生。
将肇事司机带回安保部办公室写出事情经过；并书面承诺赔偿全部损失。
次日由客户服务部、安保部跟进赔偿事宜并做好相关记录。
评析1. 若发现有人酒后准备驾车时车管员应主动劝阻，特别是在节假日和夜间。
2. 处理此类事件一定要做好现场拍照和文字记录。
3. 当事人必须有书面赔偿承诺。
备注（四）如何处理停车场双层立体车位故障时间2004年4月21日晚19：30地点大厦XX层南区车库E05号车位事由双层车位出现松绳故障处理经过2004年4月21日19时30分，地下X层车场双层立体车位进行施工，（注：粘贴台板两侧的反光膜）需要车管员用手动按钮将操作台板来协助工作。
可到E区05号台板时突然发生报警，车管员立即查看其显示为（6）（松绳故障），进行消除时无效，现场造成设备处于停止状态。
车管员及时汇报到办公室，车管队长接到报告后到现场处理。
按程序采取措施联系维保厂家连夜排除故障，保证了次日客户的正常使用。
评析1. 在巡视过程中要对设备进行检查能发现问题，按程序上报后能够及时排除故障，确保不影响客户停车。
2. 发现故障后，车管员严禁用手动按钮操作。
3. 及时与厂家联系后，要求维修人员以最快的速度赶到现场，以保证客户次日停车。
4. 车管员协助施工属画蛇添足。
备注故障台板上无车，维修期间车辆停放正常。
（五）如何处理跑水事故时间2003年8月18日凌晨00：05分地点大厦XX层西南施工现场事由喷淋头破裂跑水。
处理经过2003年8月18日凌晨00：05分，XX大厦XX层XX单元二装施工现场因施工材料碰撞,将喷淋头碰坏跑水，中控室值班人员发现水流信号报警,即刻感到事故现场。
中控室值班员感到现场后，看到带着压力的消防水从喷淋头内不断的喷出,施工现场地面已经水流成河.中控员拉着一名施工人员跑向公共区域消防栓,同时通过对讲机向中控室报告，请求支援，中控员将拉出的水带,一头拉向卫生间,让施工人员拉着另一头去接喷淋头喷出的水源，随后感到的工程部技工关闭了消防水节门，抑制了损失的扩大化。
随后值班经理组织警卫，在通知租户紧急联系人的基础上，利用安保部备用钥匙，逐层打开楼下租户大门，检查漏水情况，对事故现场进行了拍照取证，使用吸水机、烘干机排除漏水给其他租户造成的干扰，将损失降到了最低。
并责成施工单位负责人写出事情经过。
一方面要求施工单位赔偿损失，另一方面向保险公司索赔。
评析1. 施工负责人没有强调大厦喷淋重要性；2. 及时采取了有效的措施，抑制了水流扩散；3、及时打开搂下租户租区大门，将损失和给其他租户造成的干扰降到了最低。
备注（六）如何处理突发性群体上访事件时间200 X年X月X日清晨X时地点XX大厦地面停车场事由XX汽车公司司机群体上访事件处理经过200 X年X月X日清晨X时，XX旅行社汽车公司人员强行将29辆出租车停放在X X大厦停车场进出口处，封闭了大厦停车场，要求见XX集团总裁。
当值大厦值班经理XX逐级汇报至总经理，同时集合警卫队员严格把控大厦各进出口，防止发生意外事故，并劝阻上访人员耐心等待，等到该公司上班后再进入；随即报告属地派出所，并迅速采取如下措施；1、安排警卫队迅速赶到停车场出口，疏到交通，确保畅通；2、临时将大厦交通改为单进单出，车管员做好逆行进入车辆的秩序及安全；3、通知中控室，调整摄像头拍摄角度，做好监控录像；4、与XX集团取得联系。
当工作人员全部上班到岗后，由总经理亲自指挥，布控安排，稳定局面。
当市公安局内保局、分局治安处、派出所、分局内保处、等20余名警务人员陆续到达现场后，局面得以控制，并协调双方负责人落实解决。
安保部内保组员协助警务人员进行人员及车辆的调查并拍照取证，经双方同意将上访人员疏到会议室，由上访方选出代表与被上访单位进行通话，经过对话，上访人员将围堵车辆停泊到车位区域存放，大厦恢复正常，由安保部写出书面报告报告领导。
评析1、发现及时、妥善处置、保障大厦安全；2、统一指挥，配合公安机关工作；3、通过技防手段，配合监控，掌握事件基本资料。
4、及时疏导交通，开辟车辆临时进出通道，保障客户进出顺畅。
5、备勤人员充足，可随时处置突发事件。
备注（七）如何管理空置房间时间2004年5月1日地点大厦FXX层事由关于空置房间节日锁门问题处理经过2004年5月1日上午9时，安保部经理对大厦进行巡查，发现FXX层空置房间没有上锁,对此问题进行了指正。
安保部经理立即通知楼层巡逻人员及时对FXX层的空置房间上锁。
评析1. 对大厦空置房间及时上锁。
2. 在平时正常工作时间内对大厦空置房间要多巡视、多检查,发现问题要及时上报。
3. 要建立节日空置房管理制度，并按制度进行检查。
4. 节日前考虑工作要再周到一些，多动脑筋。
备注（八）如何处理从客户房间窗户高空坠物事件时间200X年6月7日11：50分地点XX客户XX房间西侧开启窗处及物品坠落地点大厦外围西侧楼梯处事由客户自聘保洁人员违规操作将清洁工具（尘推）从XX房间西侧开启窗处坠落至外围西侧楼梯处。
处理经过200X年6月7日11：50左右，XX房间发生高空坠物事件，经内保现场认定与多方调查，原因为客户自聘保洁人员在工作中随意摆放清洁工具导致尘推从XX房间西侧开启窗处坠落至大厦外围西侧楼梯处，形成高空坠物事件。
安保部在调查此次事件及认定过程中，首先对坠物事件的目击人人进行询问并填写询问笔录；其次派专人到大厦各楼层进行探访，是否有客户公司使用同类型物品；在之全面对外窗维修施工单位进行调查核实；最后通过监视录像进行查找，确定物品坠落时间及其有关证据。
其中在事件发生后分别对现场进行拍照；通知中控室将监控录象备份；找清洁员了解事情经过；清理坠物现场；对清洁员进行培训，工作中严禁开窗、杜绝类似事故再次发生。
评析1. 加强内部人员安全教育和内部安全管理，确保不发生安全事故。
2. 落实安全责任人，完善安全管理机制。
3. 处理此事件责任人，立即停止现有保洁人员工作。
4. 书面至函客户，要求提交整改措施。
备注（九）如何处理施工人员违规行为时间2004年4月9日早7：20地点大厦东货场事由二装施工人员向东货场地漏内倾倒乳胶漆事件处理经过2004年4月9日7时20分，FXXX房间二装施工人员郑XX 在大厦B1层东货场刷洗乳胶漆（立邦美德丽）废旧桶，将乳胶漆连同废水一并倒入地漏。
被东货场值班保安员XXX发现，立即制止并上报夜班值班经理。
并采取如下措施:报二装工作小组组长；扣郑XX施工出入证，驱逐出大厦；责令施工单位负责人写出书面保证书，保证今后不犯；扣除施工单位施工保证金XXXX元人民币。
评析1. 发现及时；2. 报告及时；3. 处理到位；4. 避免带来严重损失。
备注（十）如何处理在大厦公共区域遗失物品事件时间200 X年1月13日16时地点XX大厦XX层电梯厅事由关于XX公司快递员在大厦XX层电梯厅遗失物品事件处理经过200X年1月13日16时，XX公司快递员庞XX在给XX集团副总裁送快件时，不慎将装有价值1000元的SKII化妆品红色礼品袋（送往别家公司）遗忘在XX层东电梯厅内。
半小时以后回来寻找，但未找到。
随后报告大厦安保部。
安保部内保接到报案后首先填写《客户接报案登记表》并由报案人签字确认，随后查看监控录像，确认拣拾物品嫌疑人并打印照片存档。
同时查看大厦出入登记，确定排查嫌疑人。
在初步认定后，通过预先登记的进出记录表中联系电话与该拣拾人单位取得联系，进行最终确认，并做好其单位负责人工作，劝阻拣拾人主动交回拣拾物品，经过双方努力，客户遗失物品于两日后由拣拾人送回并委托安保部交换失物人，失主书面感谢。
评析1、处理较为稳妥。
仍须完善和规范对外来服务人员的管理。
2、在此次事件的解决过程中，登记记录起到决定作用，任何时间及情况必须严格按照进出登记制度详细记录，确保完整有效。