物业工程部作业指导书 体系文件
物业工程维修工作手册
工程维修工作手册编制：审核：批准：编制单位：编制部门：业务品质部目录一、工程组质量目标详述 (3)二、工程组组织架构图 (4)三、工程组部门职责 (5)四、工程组主管职责 (6)五、工程组维修班长职责 (7)六、工程组电工职责 (8)七、工程组水工职责 (9)八、工程组电梯工职责 (10)九、工程组弱电工 (11)十、工程组培训规程 (12)十一、维修人员行为规范 (13)十二、工程组维修人员违规处罚制度 (15)十三、工程组值班制度 (16)十四、设备管理卡管理制度 (18)十五、工程组工具管理规程 (19)十六、设备、设施管理责任人制度 (21)十七、工程组技术档案管理规定 (23)十八、公共设施及改造及维修工作规程 (25)十九、工程组装修管理规定 (28)二十、业主保修维修服务工作规程 (30)二十一、维修过程的检验 (35)二十二、水泵房设备操作规程 (38)二十三、水泵运行保养规程 (40)二十四、污水处理器操作规程 (43)二十五、公共设施设备管理规定 (45)二十六、柴油发电机操作规程 (49)二十七、柴油发电机定期保养规程 (51)二十八、干式变压器保养规程 (53)二十九、高压环网柜操作规程 (55)三十、低压配电柜操作规程 (57)三十一、低压配电设备维修保养规程 (59)三十二、专变设备房管理规程 (62)三十三、弱电系统的维护保养规程 (63)三十四、电梯安全检测主要标准 (66)三十五、电梯管理规定 (69)三十六、电梯定期保养规程 (74)三十七、电梯设备维修规程 (78)三十八、工程组应急规程 (80)三十九、供水管理规程 (82)四十、水箱水池清洗规程 (85)四十一、电梯故障困人救援规程 (87)四十二、配电房维护保养流程图 (88)四十三、工程保修管理作业指引 (89)一、工程组质量目标详述1.设备设施完好率≥95% （完好设备台数/设备总台数*100%）2.维修服务及时率≥95% (按时完成维修工作单总数/接单总数*100%)3.维修服务合格率≥95% （维修服务合格总单数/维修服务总单数*100%）4.业户投诉处理率100% （业户投诉处理总数/业户投诉总数*100%）二、工程组组织架构三、工程组部门职能设备维护、运行：负责物业的房屋及其设备设施的管理、运行、维修、保养、改造和节能降耗工作，并保证正常运转。
物业体系文件格式说明
物业体系文件格式说明 LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】1目的规范体系文件的格式，引导制作人员正确编辑，确保体系文件的统一格式版本。
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例：一级文件（采用“A”作代码）编码格式：XX-XX/A-**-**文件序号部门代码一级文件代码公司名二级文件（采用“B”作代码）编码格式：XX-XX/B-**-**文件序号部门代码二级文件代码公司名代码公司代码用公司英文第一个字母大写表示，XX-XX文件和资料名称代码：一级文件（质量手册）—A 二级文件（程序文件）—B三级文件（操作指导书）—C 四级文件（质量记录表格）—D 部门代码：总经理室-G·J品质管理部-PZ 行政人事部-XZ 财务部-CW客户服务部-KF 安全管理部-AG 工程管理部-GC4文件排列引用文件排列顺序，一般按发文的行政级别由高至低排列，同级别文件按发文号的先后顺序排列。
5程序要求指该文件的主要内容，包括描述的途径、步骤、方法和要求。
6记录执行文件时所需要用到的格式表单，应写明目录、表单名称及编号。
如同一表单在多个文件中出现，则在发起文件中规定其名称与编号。
7 文件章节解释每个章节可分成若干级，示意如下：——第一级文件（质量手册。
管理制度、规定）——第二级文件（程序文件。
管理手册、规程、说明）——第三级文件（作业指导书。
各类流程、预案、标准、职责）——第四级文件（质量记录表格）8 文件编写格式正文标题字体为：宋体三号字（加粗）；正文中的字体为：宋体小4号字。
正文行间距为：倍行距；页边距：上2cm，下1cm，左2cm，右2cm，每个自然段落首行缩进2字符。
页脚的页码为：居中装订线值：页眉内标题为：XX物业XX分公司X X X例：表单表单格式可参照正文，每张表应尽可能满布，字体（宋体）及字号（5号或小4）可根据实际情况调整，但应适宜。
物业公司工程部公共设施维修养护作业指导书
物业公司工程部公共设施维修养护作业指导书1 目的为确保公共设施的使用功能及外观和正常运作，确保项目园区安全、舒适、美观的生活环境。
2 适用范围适用于公司各项目园区公共设施的维修养护。
3 职责3.1 项目经理负责监督、检查本指导书的执行情况。
3.2 工程维修部主管负责检查本指导书具体的执行情况。
3.3 工程维修人员按照本指导书进行工作。
4 程序要点4.1 道路地砖：每周巡查发现的地面空鼓、松脱、破损的应及时修复；每年全面检查一遍，对以上问题进行维修外，同时检查地基变形、塌方、严重的裂缝等进行维修，恢复原样。
4.2 路灯：每周检查发现灯座、灯柱、灯罩、灯泡损坏及时维修；每半年保养一次，灯杆、灯柱每年刷漆一次。
4.3 水景、排水（污）泵：每周巡查一次，发现水泵不出水、水小、跳闸等及时处理；每月对控制箱、开关进行一次保养；每年全面检查保养一次。
4.4 建筑小品、告示栏、标识：每周巡查一次，发现破损、脱落及时维修；油漆起壳、剥落、失去保护作用的，每半年保养一次；每一年半翻新一次。
4.5 儿童游乐设施：每周巡查一次，发现配件缺损、饰面起毛、滑板开裂应立即修理，若不能及时修理应尽快安排时间处理；4.6 休闲椅凳：每周巡查一次,发现脱漆、破损及时维修；每半年保养一次；两年翻新一次。
4.7 雨水管道：每周巡查一次，发现损坏及时维修，每月检查一次，每次雨季前检查一次，保证雨水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。
4.8 污水井、雨水井：每周巡查一遍，发现井盖破损、缺少，井内堵塞应及时维修或更换、清理；每年揭开井盖检查清理污泥二次。
4.9 电缆沟（井）：每月检查一次，发现盖板破损及时更换维修；沟内积水及时疏通、清理。
4.10 化粪池：每季度检查一次；每年清掏一次；保持化粪池排水通畅无堵塞。
4.11 外围护栏：每周巡视，发现损坏应及时修复；每年全面检查，并对掉漆、生锈、掉焊等损坏进行维修刷漆；每2年全面刷漆一遍。
物业工程维护作业指导书
一、工程维修部组织架构二、岗位职责：1.工程维修部主管1.1 负责工程维修部的全面管理工作。
1.2 负责小区设施设备的运行、保养、维修、安全检查工作。
1.3 执行设备设施运行管理制度，确保各设施设备处于安全、良好的运行状态。
1.4 执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止安全事故发生。
1.5 每季度对设施设备的运行、维修和保养工作进行一次全面检查。
1.6 负责员工的专业技能培训与考核，不断提高员工的综合能力和素质。
1.7 负责组织对机电设施、设备相关工程的验收及其配套设施的完善与改造工作。
1.8 负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。
1.9 负责实施节能降耗，降低运行成本。
1.10 与公司相关职能部门及物业服务中心其他部门建立良好的协作关系。
1.11 负责设备设施的更新、改造及大中修工作。
1.12 负责设备设施外委维修保养工作的监督、检查与考评。
1.13 制定设备重大维修保养计划及物料采购计划，并组织实施。
1.14 负责公用水、电表的每月抄录工作。
1.15 负责工程技工的考核、技术指导、业务培训等。
1.16 负责设备设施的作业前的安全交底工作。
1.17 负责停电、停水等应急事件处理的组织。
2.运行技工2.1 负责设备设施日常运行的管理及安全操作管理。
2.2 负责设施设备的巡查及相关记录的填写。
2.3 负责清理机电设备本体及其机房卫生。
2.4 参与停电、停水等应急事件的处理。
2.5 负责夜班期间的设备设施的紧急维修。
2.6 负责夜班期间业主户报修问题的处理。
2.7 做好交接班工作，认真填写交接班记录。
3.维修技工3.1 负责设备设施的维修保养工作。
3.2 负责业主户报修问题的处理。
3.3 负责项目自行组织的设备设施大中修及更新改造工作的实施。
3.4 负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。
3.5 负责业户二次装修的现场监管工作。
3.6 参与停电、停水等应急事件的处理。
某物业公司工程部作业指导书
某物业公司工程部作业指导书1. 前言本文档是某物业公司工程部的作业指导书，旨在明确工程部门的工作职责、作业流程以及相关考前须知，以提高工程部门的工作效率和专业水平。
2. 工程部门职责工程部门是承当着物业公司维修、改造、装修等相关工程工程的核心部门，其主要职责包括但不限于：•物业建筑设备的维护保养；•物业改造、装修工程的设计、施工和管理；•施工现场的平安管理；•监管和协调外包公司的工作；•推开工程质量和管理的持续改良。
3. 作业流程3.1 工程需求接收工程部门的作业流程开始于接收工程需求。
工程需求可以来自物业公司内部的其他部门，也可以来自业主的报修申请。
在接收到工程需求后，工程部门应立即进行登记，确保每个需求都得到妥善处理。
3.2 工程需求评估在进行工程需求评估之前，工程部门应先进行现场勘察，了解实际情况。
然后，根据勘察结果，工程部门对工程需求进行评估，包括但不限于工程难度、所需物料和人力资源等。
3.3 工程方案设计在完成工程需求评估后，工程部门应制定出相应的工程方案。
工程方案应包括施工图纸、工程进度方案、材料清单和人力资源安排等内容。
工程方案设计需要充分考虑工程的可行性、平安性和经济性。
3.4 工程施工过程工程施工过程是工程部门的核心工作。
在进行工程施工之前，工程部门应进行工程现场的平安检查，确保施工环境平安。
然后，按照工程方案进行施工，同时进行工程质量的控制和监督。
3.5 工程验收和总结工程施工完成后，工程部门应进行工程的验收。
验收内容包括施工质量、平安合规和工程目标的实现情况等。
在验收合格后，工程部门还应进行工程总结，总结工程的做法、经验和教训，并反应给相关部门。
4. 考前须知为了保证工程部门的工作顺利进行，以下几点需要特别注意：•平安第一：工程部门在施工过程中，必须严格遵守现场平安管理规定，确保人员和设备的平安。
•资源管理：工程部门应合理管理和利用人力、物力和财力资源，确保工程顺利进行。
•与相关部门的配合：工程部门在工作过程中，需要与物业公司的其他部门、外包公司等保持良好的沟通与配合关系。
物业管理公司体系文件架构
物业管理公司体系文件架构XXX的风控体系分为三个部分，其中第一部分是公司文件（一级文件），包括质量手册、人事管理类、行政管理类、物业服务类、财务管理类和品质管理类。
其中人事管理类包括员工手册、员工行为规范、文档管理办法、员工培训制度和员工薪资标准。
行政管理类包括车辆管理办法、工装管理办法、库房管理办法、宿舍管理办法和食堂管理办法。
物业服务类包括工程/维修管理制度、保安/消防管理制度、环境/绿化管理制度和经营/会所管理制度。
财务管理类包括财务管理制度和经营管理制度。
品质管理类包括品质管理制度和内审制度。
第二部分是共性文件（二级文件），包括人事管理类、行政管理类、物业服务类、财务管理类和品质管理类。
其中物业服务类包括保洁管理手册、绿化管理手册、安全管理手册、消防管理手册、维修管理手册、设备管理手册和装修管理手册。
财务管理类包括报销管理制度和收费管理制度。
品质管理类包括品质管理手册。
第三部分是各类流程/作业作业指导书（三级文件），包括人事行政类、客户服务类、设备维修类、环境管理类、安全管理类、经营管理类和品质管理类。
第四部分是各类质量记录，包括工程维修类、客户服务类、设备维修类、环境管理类、安全管理类、经营管理类和品质管理类。
在工程维修类中，记录了物业工程前期介入流程、物业管理项目前期介入流程、竣工图纸资料移交清单、房屋设施养护计划、物业工程接管流程、公共设施设备设备卡移交清单、柴油发电机运行记录、发电机供电抄表记录、维修机具人个建帐保管登记表、物品购置计划、配电室运行记录、消防设备养护记录、设备损坏记录表、电梯每日巡视检查表、设备维修记录表、维修值班记、设备零部件更换及大修电梯检查保养表、记录表、缺陷设备登记表、配电柜检修工作表、维修签证单、电缆绝缘测试记录表、二次供水设施清洗消毒记录表、电力线路工作票、水泵电机类养护记录表、停水、电、气、试消防设施申请水电气抄表单（通知）单、风机房运行记录、配电房运行日志、水电维修耗材月统计表、高压配电室运行记录、防盗报警对讲电话保养记录表、房屋设施养护记录、低压配电室运行记录、泵房（含二次供水）保养记录表和工程维修巡检记录表。
物业工程部强电专业作业指导书
物业工程部强电专业作业指导书
1. 目的.
指导物业工程强电技术人员日常工作及设备保养.
2. 范围.
适用于小区工程部管理.
3. 职责.
3.1. 强电作业指导书由工程部经理根据现有设备和工作流程制定.
3.2. 新进员工应由工程部经理按强电专业指导书进行培训.
3.3. 由强电专业班长负责组织落实实施.
3.4. 强电专业员工负责贯彻实施.
4. 程序.
4.1. 强电专业管理范围
A. 中心高压配电室10KV双路3200KVA.
B. 各栋公寓配电室0.4KV双路
C. 各栋公寓设备区配电设施及设备
D. 锅炉房电气设备.
E. 电梯设备.
F. 庭院照明设备.
G. 车库/会所/电气设备.
H. 配线网络.
4.1.1. 强化强电专业人员的技术培训, 学习和掌握物业工程部所辖强电专业的设施设备情况, 持证上岗.
4.1.2. 了解强电设施设备的运行方式和使用原则.
4.1.3. 强电操作必须按照北京市供电局颁发的《北京市电气操作规程》执行. 4.1.4. 强化岗位责任和交接班制度.
4.1.
5. 强化安全操作规程.
4.2. 设备的运行维护保养.
4.2.1. 每年季月要制定出完善的设备保养计划.。
物业公司工程部作业指导书
、工程部管理组织机构和岗位设置要求（一）组织机构:I工程部主管J（二）岗位设置要求运行领班维修领班运行技工按建筑面积配置维修工，4500平方米1人。
物服中心设置一名维修主管负责设备设施管理的监督、指导，工作的安排和人员调配。
1、运行班长①负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。
②负责维修工的考勤及考核。
③负责编制设备运行及维护保养计划。
2、维修班长①负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。
② 负责维修工的考勤及考核。
③负责维修材料、工具的米购计划编制及使用情况的检查。
3、运行技工执行设备运行作业标准，完成本职工作。
遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。
服从运行班长的工作安排。
使用文明用语，礼貌待人。
4、维修技工执行维修作业标准，完成本职工作。
遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。
服从维修班长的工作安排。
使用文明用语，礼貌待人。
二、工程部质量目标体系文件科学规范、健全适用；各项管理工作符合质量/环境/职业健康安全体系要求；资料、台帐保存完整，查找方便；持证上岗率100%设施设备完好率98%维修及时率100%维修返修率低于1% ;顾客满意率98%仓库管理，保证物业设施设备的维修保养顺利进行，保证物业保持硬件标准化的前提下，备件的费用开支所占资金最少，备件摆放有序，标识清楚；完成公司下达的维修、运行能耗指标。
工程部职责1、负责贯彻公司质量环境安全方针和目标，完成体系文件管理方案规定的内容。
2、负责采取有效措施控制部门内部危险源、环境因素。
3、负责制定和实施机电设备运行的环境和危险控制管理方案。
4、负责辖区设备设施的运行、维护等管理工作。
5、负责辖区设备设施分承包方的日常管理及参与分承包合同的评审。
6负责制定和实施辖区内建筑物及设备设施的管理制度和管理规定。
7、负责编制辖区设备、设施维修保养计划。
8、负责拟制辖区工程改造、设备更新的编制方案及预算方案。
9、负责对设备保养维修工程材料及工程款进行审核。
小区物业工程部给排水系统运行管理作业指导书
小区物业工程部给排水系统运行管理作业指导书
1.0目的
确保给排水系统运行正常。
2.0适用范围
各服务处工程部。
3.0内容
3.1保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。
3.2每天检查水池的水位是否正常，水池盖、检查门必须锁好，无关人员不得借用钥匙。
3.3每天检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。
3.4每天将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。
3.5每天检测水位报警装置是否运行正常。
3.6定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑情况是否良好等。
3.7进行维修保养时，必须先切断电源，并挂上“有人工作，严禁合闸”的告示牌。
3.8发现有异常情况或自动失灵等，立即报告，并留在现场观察。
3.9每班对泵房进行检查后，认真填写巡查表。
小区物业工程部停电事故应急作业指导书
小区物业工程部停电事故应急作业指导书1.0目的当发生突发性停电事件时能及时采取有效措施保证供电正常。
2.0适用范围适用于物业内突发性停电事故处理。
3.0内容3.1值班人员或第一时间发现停电应立即用对讲机或其它方式通知其它工程部人员和前台及监控中心，工程部全体人员有义务在得知停电后立即赶往配电房。
3.2当日值班人员应迅速判断停电原因(市政停电或机房故障停电)，检查应急发电机各运行参数是否正常，各油水位等是否正常，并启动应急发电机。
3.3 值班人员以外的其他维修人员应首先启动电梯应急救人程序放出被困人员，然后协助值班人员检查配电房情况。
3.4工程部负责人接到停电通知后，应立即赶往现场，检查停电和发电情况。
判明停电原因，了解电梯是否困人，通知监控中心向业主广播停电情况。
如果是市政停电，致电供电部门了解停电原因和恢复供电时间，如果是配电房内故障停电，应立即组织人员抢修，同时将大体情况向服务处经理。
3.5外线故障3.5.1设计要求：主停电，备供自动投入。
当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。
3.5.2备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备供电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备供电源进线柜开关。
3.5.3检查变压器出线柜是否正常。
3.5.4检查低压受电柜，并合上低压总开关。
3.5.5向供电局调度室报告并了解外线故障情况。
3.6 内部故障一当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时(短路或接地)，非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序：3.6.1将故障柜的真空开关退出(若引起火警，1人用手提式灭火器灭火，1人向消防中心报告。
)3.6.2 将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”，指示牌。
物业公司作业指导书全套
X X 作业指导书文件编号：GDPM-WG-MO-001物业版本：A名目页码改次：0 第 1 页共 1 页序号文件编号文件名称页码1 GDPM-WG-MO-001 名目 12 GDPM-WG-MO-002 修订页 23 GDPM-WG-MO-003 治理处质量/环境目标 34 GDPM-WG-MO-01 治理处组织架构图 45 GDPM-WG-MO-02 治理处岗位职责 56 GDPM-WG-MO-03 治理处消防责任架构图187 GDPM-WG-MO-04 对讲机使用规定198 GDPM-WG-MO-05 员工行为语言标准20修订页页码第 1 页共 1 页修订时间文件编号本文修订状态修订人批准人2023-8-23GDPM-WG-MO-04□增√修订□废止张艳史延平GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止治理处质量/环境目标页码第 1 页共 1 页1.0 治理处质量/环境目标客户综合满足率不低于 85%，每年提升一个百分点；效劳综合准时率不低于98%；小区内无重大责任事故〔消防、安全〕发生；小区绿化率不低于55%；小区噪音把握在 50 分贝以下；生活垃圾日清率为 100%；小区无重大环境污染事故发生；利用科技创，持续降耗节能。
物业工程部入户维修工作作业指导书
物业工程部入户维修工作作业指导书1. 目的：达到业主的满意，，顺利地完成入户维修任务，保证业主/租户财产不受损失，同时，保证员工按照安全操作规范进行操作。
2. 适用范围：入室维修作业。
3. 内容：3.1文明用语及维修前的准备工作3.1.1入户维修要使用文明用语：您好！早上好！下午好！对不起打扰你了！对不起让您久等了！得到业主地表扬要说：谢谢，请别客气，这是我们应该做的；3.1.2 接到维修工单后，要在十分钟内带齐工具、鞋套、工单赶到维修地点；3.1.3 入户前需按门铃或轻敲房门，经业主/租户同意后，方可进入维修。
在进入户内前要带好干净的鞋套；3.2 维修过程注意事项3.2.1要保证业主/租户的财产安全及自身的安全，避免由于工作失误造成业主/租户财产损失及工伤事故；3.2.2如需移动用户内物品时，一定要业主/租户在场并得到业主/租户同意后方可移动。
贵重物品应由业主/租户自行移动。
私自作主移动业主/租户物品造成的损失，由当事人自负；3.2.3要保证维修质量，返修率不超过1％；3.2.4不得私自翻动业主/租户的物品，不得与业主/租户闲聊与工作无关的事情，不得在业主/租户面前发牢骚，不得对业主/租户说：不知道、不太清楚、不归我们管等不负责任的话；3.2.5业主/租户提出的问题我们解决不了的，要对业主/租户讲：对不起，这件事情我不是很清楚，我帮您问一下专业人员后给您答复；3.2.6不得收受业主/租户的礼品、钱物，更不得向业主/租户索要钱物；3.2.7收费维修项目应事先向业主/租户讲明收费标准，待业主/租户同意后再进行维修；3.2.8业主/租户提出超出正常维修范围之内得要求时，应向上级主管领导请示同意后方可进行；3.3维修完毕注意事项3.3.1维修完毕要主动清理维修现场，请业主/租户对维修结果进行验收，并请业主/租户在《服务派工单》上签字确认；3.3.2离开时带走工作垃圾；3.3.3完成工单及时交回客务部进行登记备案。
大厦写字楼办公楼类物业作业指导书(工程部设备部)
目录工作职责工程专业职责一、总责 5二、工程部经理职责 6三、工程部经理助理职责7四、内勤主管职责8五、工程调度员职责9六、工程部专业主管共同职责10七、强电主管职责11八、弱电主管职责九、空调给排水主管职责十、装修主管职责十一、综合维修主管职责十二、电梯主管职责十三、领班岗位共同职责十四、强电领班职责十五、弱电领班职责十六、空调、给排水领班职责十七、技工共同职责十八、强电技工职责十九、弱电技工职责二十、空调、给排水技工职责二十一、综合维修技工职责二十二、电梯维修工职责二十三、电梯司机职责27二十四、装修现场管理员职责二十五、计划维修技工职责工作规程30（三）工程专业30一、安全运行管理制度二、变配电室电气安全规程三、电气安全工作规程四、高低压变配电室防火制度五、配电室门禁制度六、配电室值班制度七、配电室交接班制度1八、配电室电气巡检制度九、配电室高压柜保养安全操作规程十、低压配电柜保养检修安全规程十一、电容器操作规程十二、配电室设备保养检修制度十三、配电室倒闸操作制度十四、配电室电气故障安全处理规程十五、维修电工安全工作规程十六、电机日常运行和维护安全操作规程十七、照明系统故障处理安全规程十八、动力系统故障处理安全规程十九、干式变压器保养安全规程二十、强电竖井操作规程二十一、机房供电系统操作规程二十二、临时用电管理制度二十三、电气设备日常巡检内容二十四、电话机房管理制度二十五、弱电巡检制度58二十六、弱电日常工作规程二十七、弱电应急工作规程二十八、中控室应急工具箱保管制度二十九、1301气体灭火系统操作程序三十、防火卷帘门维修保养操作制度三十一、ＣＡＴＶ机房管理制度三十二、CATV 系统巡检内容及标准三十三、CATV 系统维护保养内容及标准三十四、CATV 系统设备安全操作规程三十五、保安监控系统安全操作规程三十六、保安监控系统维护保养内容及标准三十七、保安监控系统巡检内容及标准三十八、楼宇系统安全操作规程三十九、楼宇系统巡检内容及标准四十、楼宇自控系统安全运行管理规定四十一、楼宇自控系统维护保养内容及标准四十二、通讯系统安全操作规程四十三、通讯系统维护保养内容及标准四十四、消防系统安全操作规程四十五、消防系统维护保养内容及标准四十六、消防系统巡检内容及标准四十七、电梯维修工安全操作规程2四十八、电梯外维人员管理规定四十九、电梯司机安全运行操作规程五十、电梯司机操作规程五十一、电梯司机交接班制度五十二、梯运送货物管理规定五十三、乘梯须知五十四、电梯机房管理制度五十五、电梯巡检制度五十六、电梯维护管理规定五十七、电梯三角钥匙安全管理和使用要求五十八、电梯应急规定五十九、电梯困人解救办法六十、电梯紧急安全操作规程按公司《紧急情况应急预案》执行六十一、电梯周保养期和作业范围六十二、水工劳动安全责任制六十三、水工工作制度六十四、给排水巡检制度六十五、蓄水池、水箱管理制度六十六、生活给水系统保养规程六十七、中水给水系统保养规程六十八、消防喷淋系统保养规程六十九、卫生间设施保养规程七十、开水器设施保养规程七十一、排污系统保养规程七十二、水泵定期保养操作规程七十三、项目内管网检查操作规程七十四、节水措施七十五、空调安全管理制度七十六、制冷机组运行操作规程七十七、冷冻机保养程序七十八、排风机运行、保养规程七十九、风机盘管保养操作规程八十、机房卫生制度八十一、设备机房管理制度八十二、制冷机运行交接班制度八十三、冷冻机房管理制度八十四、综合维修安全工作规程八十五、油工操作间防火制度八十六、危险品储存防火制度3八十七、木工操作间防火制度八十八、综合维修专业巡检制度八十九、巡检内容与标准九十、砂轮机安全操作制度九十一、台钻安全操作规程九十二、电动圆锯安全操作制度九十三、电钻安全操作制度九十四、电池式电钻安全操作制度九十五、木工多用机床安全操作制度九十六、电动自攻螺丝刀安全操作制度九十七、压刨机安全操作制度九十八、曲线锯安全操作制度九十九、电动工具安全操作须知一百、电气焊安全操作规程一百零一、员工工作制度一百零二、新员工培训制度一百零三、工具管理制度一百零四、设备设施环境、安全管理规定一百零五、工程物资管理规定一百零六、工程档案管理规定一百零七、工程部钥匙管理制度一百零八、噪音管理规定一百零九、大气污染防治管理规定一百一十、废油管理规定一百一十一、工程部巡检制度一百一十二、日常维修工作标准与程序一百一十三、节能制度一百一十四、事故处理制度一百一十五、报修单管理制度一百一十六、维修程序与服务规范一百一十七、工程遗留问题处理规定一百一十八、大、中修更新改造管理规定- 4 -部门及岗位职责（四）工程专业职责一、总责1、负责进行项目接管交验工作及工程遗留问题的处理解决。
小区物业工程部弱电系统维修保养作业指导书
小区物业工程部弱电系统维修保养作业指导书
1.0目的
确保弱电系统运行正常。
2.0 适用范围
各服务处工程部。
3.0 内容
3.1 弱电系统设备由弱电组负责维修保养。
3.2系统的权限设置由专管员责任人负责，日常维护和使用由专业维修人员承担。
系统管理、操作人员必须严密保守自己的“操作权限密码”，严禁越权对系统进行配置和操作。
3.3 工程部负责人每年12月制订下一年度的保养计划并负责实施。
3.4设备使用、检测、维修应根据设备技术规程与技术标准操作执行，任何个人未经责任人的允许不得擅自拆卸设备和更改系统设置。
3.5工作过程注意做好防静电措施。
3.6对于有一主一备的设备不可同时退出主、备设备保养，一般是先主后备。
3.7对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洁，应用吸尘器或小气泵进行.
3.8根据系统特点重点做好清洁和紧固接线端口的工作。
3.9维修安全操作.
3.9.1确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘措施；
3.9.2确保维修设施的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。
3.9.3 必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。
3 .10基本维修方法
3 .10.1有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；
3 .10.2有无异常的声音；
3 .10.3观察图象效果。
3 .10.
4 短路电阻测量法；
3 .10.5电流测量判断法；
3 .10.6电压测量判断法。
工程部质量体系文件
果按（附表）内容填写。
检查钢筋混凝土构件产生的
变形、裂缝，是否超过 GBJ10 金沙丽晶苑接管验 土建结
的规定值。将检查结果按（附 收明细表 (附表) 构泥木
表）内容填写。
检查抗振设防的房屋，是否 符合 GBJ11 的规定。将检查结 果按（附表）内容填写。
金沙丽晶苑接管验 收明细表 (附表)
土建结 构泥木
是否均连成整体并有可靠的接
地。每回路导线间和对地绝缘
电阻值是否符合低压电气安装
规程。各开关,插座,灯头灯泡
是否安全有效。将检查结果按
（附表）内容填写。
检查按套安装电表是否有预
留表位，是否有电器接地装置。 金沙丽晶苑接管验
19
电工
将检查结果按（附表）内容填 收明细表 (附表)
工程部 主管
写。
检查各种避雷装置的所有连
17 是否油灰饱满，粘贴牢固。将
收明细表 (附表) 泥木
主管
检查结果按（附表）内容填写。
检查电气线路安装是否平
整、牢固、顺直，过墙是否有
金沙丽晶苑接管验
18 导管。导管连接是否紧密。采
电工
收明细表 (附表)
用管子配线时，连接是否紧密、
工程部 主管
可靠。管路在结构上和电气上
9
上海京达物业管理有限公司—金沙丽晶苑物业管理中心
金沙丽晶苑接管验 收明细表 (附表)
土建结 构泥木
检查阳台和三层以上房屋的 金沙丽晶苑接管验 设备管
屋面是否有组织排水。出水口、 收明细表 (附表) 道工
督导人
工程部 主管
工程部 主管
工程部 主管 工程部 主管
工程部 主管
工程部 主管 工程部 主管
小区物业工程档案管理作业指导书
小区物业工程档案管理作业指导书
1.0目的
规范工程档案管理，防止工程档案遗失、破损。
2.0适用范围
适用于工程档案保管。
3.0内容
3.1工程档案管理制度
3.1.1所有的工程设备档案由工程部负责人管理，工程档案管理人员应严守公司档案管理制度和保密制度。
3.1.2各类档案应根据所辖物业区域实际情况按系统分类:强电、弱电、空调、机管、电梯等，统一存放档案盒并贴上标签。
3.1.3编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。
3.1.4外单位交来图纸由行政部门统一签收，并将有关图纸交工程部负责人核对，如图纸无误则后按系统归档。
3.1.5档案及图纸是工程部维修的重要依据，应妥善保管，如发现用途不明的资料应交工程部负责人审阅确定用途。
需销毁的资料应由工程部负责人鉴定后决定。
3.1.6借阅档案须经工程部负责人批准、登记并指定归还日期。
3.2维修档案管理制度
3.2.1维修档案属工程档案的一部分，应统一管理。
3.2.2设备维修档案按强电、弱电、机管、空调、电梯、用户单元内设施等分类。
用户单元维修档案用标签按不同档案分开，其他档案按类别存放，在相应的档案盒上贴上标签。
3.2.3维修档案作为评估管辖区域设备运行情况和用户室内设备状况的根据,应妥善保存。
保存期限一般为三年，重大维修项目保存期最少为五年，过期档案由工程部负责人鉴定后销毁。
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工程质量目标客户对工程有效投诉少于5次/年员工上岗合格率100%报修及时率95%以上设备完好率95%以上目录1 组织框架2岗位职责2.1总工程师职责2.2暖通工程师职责2.3弱电工程师职责2.4强电工程师职责2.5给排水工程师职责2.6综合维修工岗位职责2.7配电运行工岗位职责2.8维修电工岗位职责2.9空调运行工岗位职责2.10弱电工岗位职责2.11水工岗位职责2.12中水站运行工岗位职责3工程各岗任职资格3.1总工程师任职资格3.2各专业工程师任职资格3.3各专业工程员工任职资格4电梯的相关规定4.1电梯使用安全规定4.2电梯紧急故障处理规程5配电系统的相关规定5.1配电室交接班制度5.2配电室设备巡视检查制度5.3倒闸安全操作制度5.4电工安全操作规程5.5电气设备安全巡检制度5.6电气设备维修管理制度5.7高压变电室安全操作规程5.8 高压变电室岗位责任制度5.9高压变电室运行管理规定5.10临时用电管理规定5.11配电室门禁制度5.12配电工作监护制度5.13停电限电管理制度5.14直流屏蓄电池维修保养制度5.15工作票、操作票管理制度6暖通系统相关规定6.1空调机组设备巡视检查制度6.2空调、新风机组安全管理制度6.3燃气减压站巡视检查制度6.4直燃机房管理制度6.5直燃机房交接班制度6.6直燃机房门禁制度7给排水系统相关规定7.1泵房管理制度7.2消防水设备管理制度7.3大厦用水、节水制度8机房管理制度8.1机房管理制度8.2机房卫生管理制度8.3机房安全防火制度9设备保养制度9.1工程大中修管理制度9.2设备保养规程9.3设备设施保养细则9.4设备维护保养管理制度9.5设备维修管理制度10工具管理规定10.1安全管理规定10.2配电室安全用具的保管及使用规定10.3电动工具安全操作规程10.4手持电动工具的使用规定10.5工具管理规定11二次装修管理11.1 二次装修管理规定11.2 二次装修管理协议书11.3 装修承诺书11.4 装修巡视管理检查项目12日常维修管理12.1维修操作流程12.2维修档案管理12.3维修操作服务规范13 设备设施标牌规格13.1 提示、警告牌13.2 设备设施挂牌14 应急预案14.1 供配电系统突发事件应急预案 14.2 电梯困人应急预案14.3 工程部消防预案14.4 直燃机房应急预案14.5 园区给排水应急预案14.6 给排水故障应急预案14.7 供水管路破裂应急预案14.8 燃气泄漏预案15 工程环境因素与危险源识别15.1 工程环境因素识别15.2 工程环境因素管理方案15.3 工程危险源辨识与风险评价表16 工程记录表格16.1 年度工作计划16.2 月度工作计划16.3 直燃机运行记录16.4 水源热泵系统运行记录 16.5 空调系统水质化验16.6 机房外来人员登记16.7 运行人员排班表16.8 设备台帐表16.9 空调系统保养记录16.10 锅炉运行记录16.11风机盘管清洗记录16.12 配电室倒闸操作票16.13 电气设备检修工作票 16.14 小组工作单16.15 临时用电申请表16.16 巡检记录表16.17 配电系统电检记录16.18 停水/电/空调审批单 16.19 设备维修记录表16.20 电梯维修保养记录16.21 装修申请审批表16.22 装修施工许可证16.23 装修巡查表1.组织框架82.岗位职责1.协助项目管理部经理处理工程事务。
2.安排下属专业工程师和主管的日常工作。
3.维持大厦基本设施正常运作及安排维修、检查等。
4.对二次装修业户和租户所建议装修做出工程上总体专业意见。
5.总体上与业户和租户协调二次装修，安排工作。
6.对业户和租户在日常运作工程上的投诉作出处理。
7.与其他部门在执行工程上协调。
8.安排及考核各专业工程师的工作。
9.对各项目的设备运行、工程人员管理、工作程序进行监督、指导和支持。
10建立整个公司的能源管理方案并进行监督和统计比较。
11.安排工程人员在紧急事故（如飓风、火灾、水灾等）时的当值安排。
12.完成上级安排的其他工作，协助其他工程或工作部门的相关工作。
1.作为各项空调专业的第一负责人负责空调、锅炉设备的保养、维修工作。
2.发挥业务带头人的作用，对项目工程负责人及运行工进行业务培训与指导。
3.熟悉所管各类设备的原理、运行特性，参与排除设备的疑难故障，负责解决有关的技术问题。
4.深入现场，了解设备的运行情况，对所管设备的现状做到心中有数。
5.负责制定每年的设备保养、维修计划。
6.在“安全、可靠、经济、合理”的原则下，提出节能措施，并组织实施。
7.协助总工程师做好运行工的考核工作。
1.作为中关村软件园弱电专业的负责人，负责管理园区各项目弱电系统维护、保养指导及技术支持工作。
2.加强园区内各项目的弱电运行维护人员的业务培训。
3.熟练掌握所辖设备设施的工作原理及运行特性，保证设备设施的运行完好率。
4.制定所辖设备设施年度维修保养计划，监督指导各项目的计划落实与执行。
5.在保证设备设施“安全、可靠”运行的前提下，节能降耗，严控运行维修成本。
6.对于需要委外的维保项目提出建议，并监督维保单位的工作情况。
7.协助总工程师很好的完成项目管理部的工作。
8.完成上级领导交办的其它相关工作任务。
2.4强电工程师职责1.作为中关村软件园强电专业的负责人，负责对供电、配电系统日常维修保养进行技术支持。
2.负责修定责任范围内的岗位职责，安全操作规程，检修程序及设备的年度、月度维修计划，定期设备设施完好状态。
3.负责职责范围内设备安全管理和人员安全教育工作。
4.负责对二次装修的技术管理和技术审查和验收。
5.负责新接管项目的前期介入和验收工作。
6.负责设备验修的验收工作，保证设备的完好率。
7.负责组织员工的专业技术培训，提高员工的职业道德、专业技能和服务意识。
8.负责监督检查设备能源消耗情况，制定节能措施。
9.负责对设备、技术档案的管理。
10.按时完成领导交办的各项工作、任务。
2.5给排水工程师职责1.作为各项目给排水专业的第一负责人全面负责管道设备的保养、维修工作。
2.发挥业务带头人的作用，对项目工程负责人及运行工进行业务培训与指导。
3.熟悉所管各类设备的电气原理、运行特性，参与排出设备的疑难故障，负责解决有关的技术问题。
4.经常深入现场，了解设备的运行情况，对所管设备的现状做到心中有数。
5.负责制定每年的设备保养、维修计划。
6.在“安全、可靠、经济、合理”的原则下，提出节能措施，并组织实施。
7.协助总工程师做好运行工的考核工作。
2.6岗位名称：综合维修工所属部门：项目管理部直接上级：工程管理员直接下级：无工作范围：负责楼宇、园区瓦木油、小五金维修工作工作要求：服从维修中心调度的领导，遵守公司各项规章制度，以用户需求为导向，科学规范的管理、标准到位的服务为目标，耐心、细致的做好分管区域的工作。
任职要求：热爱维修工作，初中以上学历，有2年以上的相关工作经验。
岗位职责：1、楼宇公共区域设备、设施巡检维护。
2、确保使用工具及设备设施处于良好状态。
3、及时有效地完成上级指派的临时维修工作及紧急情况。
4、负责卫生责任区的清扫与保持。
5、完成上级交办的其他工作。
培训内容：工作相关专业的培训所属部门：项目管理部直接上级：工程管理员直接下级：无工作范围：作好本班次供配电设备的运行管理工作工作要求：服从运行主管的领导，遵守公司各项规章制度，以用户需求为导向，科学规范的管理、标准到位的服务为目标，耐心、细致的做好分管区域的工作。
任职要求：热爱运行工作，初中以上学历，有2年以上的相关工作经验。
岗位职责：1、负责所辖区域内电气设备的运行、巡检、维护保养及记录，保证记录的准确性与完整性。
2、执行项目负责人所发的停送电命令。
3、根据工程师所发指示的要求填写倒闸操作票并进行倒闸操作。
4、严格执行有关安全工作规程，保证设备和人身安全。
5、保管配电室所属工具、仪表等，并不得外借。
6、运行中发现问题，立即向管理员汇报。
7、严格执行交接班制度。
8、负责卫生责任区的清扫与保持。
9、完成领导交办的其他任务。
培训内容：供配电工作相关的业务培训。
所属部门：项目管理部直接上级：工程管理员直接下级：无工作范围：负责客户区域的电气设备的日常维修工作工作要求：服从领导，遵守公司各项规章制度，以用户需求为导向，科学规范的管理、标准到位的服务为目标，耐心、细致的做好分管区域的工作。
任职要求：热爱本职工作，初中以上学历，有2年以上的相关工作经验。
岗位职责：1.确保管理处所辖的电气设备处于良好运行状态。
2.按设备检查保养表及设备检查保养记录表，完成电气设备的维护保养，并做好检查保养记录及维修记录。
3.负责配电设备间卫生清扫，所有电气设备处于无灰尘状态及保持良好的运行状态。
4.熟悉所有电气系统及单个电路和电路图，做好日常维修及紧急维修。
5.熟悉本地区供电局的行业安全规定。
6.完成上级交办的其他工作。
培训内容：与供配电相关的业务培训。
所属部门：项目管理部直接上级：工程管理员直接下级：无工作范围：负责本班次空调设备的运行维修工作工作要求：服从领导，遵守公司各项规章制度，以用户需求为导向，科学规范的管理、标准到位的服务为目标，耐心、细致的做好分管区域的工作。
任职要求：热爱运行工作，职高以上学历，有2年以上的相关工作经验。
岗位职责：1. 在管理员的领导下完成空调运行、系统巡检、维修工作。
2. 认真执行空调安全操作规程，保证机组安全运行。
进行电器部分维护工作时要确认断电后再进行工作。
3. 机组运行期间，认真记录机组的运转情况并研判异常的读数，发生一般故障时，及时认真处理。
4. 检查机组设备做必要的调整及控制测试，保持适当的油位，水量及冷媒量。
5. 妥善保管运行、测温、巡检维修记录档案。
6. 严格执行交接班制度，认真填写交接班记录和外来人员登记表。
培训内容：与空调专业相关的业务培训。
2.10弱电工职责岗位名称：弱电工所属部门：项目管理部直接上级：工程管理员直接下级：无工作范围：负责园区电视、电话等弱电系统的运行维修工作工作要求：服从领导，遵守公司各项规章制度，以用户需求为导向，科学规范的管理、标准到位的服务为目标，耐心、细致的做好分管区域的工作。
任职要求：热爱本职工作，职高以上学历，有2年以上的相关工作经验。
岗位职责：1. 努力学习，提高技术，熟练掌握弱电系统的线路走向，设备技术性能和实际操作维修。
2. 做好日常维修工作，保证质量，不留问题。
3. 按时、按质、按量完成设备的定期保养项目和日常检查工作，清扫保持设备间卫生。
4. 接到维修工单，应尽快到位检修，恢复正常，并做好记录。
5 管理好所使用的工具及仪表，使其处于良好及准确状态。