深圳市城市更新办法解读

8
广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 根据《意见》，下列土地可列入“三旧”改造范围：
城市市区“退二进三”产业用地；
城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；
国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地； 不符合安全生产和环保要求的厂房用地； 布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄； 列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
政府引导、市场运作强调政府统一组织，制定专门政策，充分
调动各方积极性，吸引社会各方广泛参与。市场化运作的同时， 政府正确引导，加强监管，确保改造规范推进。
规划统筹强调统筹经济社会发展和资源环境保护，依据规划，
科学制定改造规划，并强化规划的统筹管控作用。
节约集约强调强化市场配置土地，促进土地高效利用 保障权益强调正确处理改造过程中的经济、法律关系，改造的
作要取得突破) ，城市发展由增量土地开发为主向存量土地再开发 为主转变 加快推动城市重点区域功能提升与转变 促进老区活力重振与新区的结构优化 促进全市产业的空间布局优化和结构调整 促进社会结构优化与历史遗存保护
形成完善的城市更新政策和规划体系
土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财
完善城市整体功能 提高城市管理水平
实现经济发展战略转型 实现社会发展战略转型
进一步提升城市竞争力 保持城市可持续发展
3
1
《更新办法》出台的背景
城市更新的定义
一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、
有计划的改建活动。
1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会认为包括以下 内容的城市建设活动都是城市更新：
《更新办法》则涵盖了所有的城市更新活动，实现了旧工
业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村所有城市更 新活动的全覆盖
“城市更新”概念定位与过去的旧改相比更加准确、内涵
更加深刻
17
3
《更新办法》政策创新点
4 首创“城市更新单元”概念
《更新办法》首次引入 城市更新单元这一全新的概念
过去的“旧改”一般是以行政单位或者地块为改造单元
第七章 附
则
23
4
《深圳市城市更新办法》
第一章 总则 共八条，第一条至第八条 主要内容：
一、办法制定的目的、依据和适用范围
二、指导原则
三、城市更新的基本制度和实施主体 四、工作经费和资金来源 五、国土规划和有关部门的职责
24
一、办法制定的目的、依据和适用范围
目的：
规范本市城市更新活动
涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。
10
Contents
1 2 3
4 5 6
11
《更新办法》出台的背景 《更新办法》出台的意义 《更新办法》的主要亮点 《深圳市城市更新办法》 《更新办法》后续需要关注的问题 城市更新单元申报
2
《更新办法》出台的意义
城市转型重要标志
完成市政府提出的2009年“十大突破”的工作要求 (城市更新工
近年来深圳市出台的城市更新有关的政策
1. 《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》 2. 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 3. 《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》深府[2006 [257]号 4. 《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的 处理意见》深府[2006]258号
政税收一系列配套政策的研究工作将随即展开
12
Contents
1 2 3
4 5 6
13
《更新办法》出台的背景 《更新办法》出台的意义 《更新办法》政策创新点 《深圳市城市更新办法》 《更新办法》后续需要关注的问题 城市更新单元申报
3
《更新办法》政策创新点
1 改造主体多元化，鼓励权利人自行改造 2 土地出让模式更加灵活，可以协议出让
土地利用年度计划。
第五条 城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规
定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定
的主体实施。
28
三、城市更新的基本制度与实施主体
《暂行规定》城中村改造实施主体：
鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造
项目；城中村内股份合作企业可以合作建设或独立建设所在地城
（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明
显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；
（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
26
二、指导原则
第三条 城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约 集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。
2004年以来，深圳开展城中村和工业区升级改造工作 现阶段的城中村、工业区升级改造面临了许多问题：
城市化过程中遗留的土地权属不清 城村混杂交错
覆盖面较为单一的改造政策无法有效地促进城市规划的实施
需要更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更
新”概念指导城中村改造、旧城改造等工作 。
6
各个不同的区域或项目对更新的具体形式有不同的需求
《更新办法》区分了三种不同的更新模式——综合整治、功能
改变和拆除重建
同一城市更新单元内可能出现多种改造模式并存的情况 未来，深圳的城市更新将是三种重建模式的有机结合，而且以
综合整治为主。
20
3
《更新办法》政策创新点
7 关内外优惠政策（地价标准）统一
划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补 签土地使用权出让合同土地使用权期限重新计算。
尽管没有直言协议出让，但该表述意味着城市更新项目土
地使用权可以通过协议方式出让。
16
3
《更新办法》政策创新点
3 城市更新改造对象的全覆盖
过去，城市更新政策主要集中在城中村改造和旧工业区升
级改造方面
1 2 3
4 5 6
22
《更新办法》出台的背景 《更新办法》出台的意义 《更新办法》政策创新点 《深圳市城市更新办法》 《更新办法》后续需要关注的问题 城市更新单元申报
4
《深圳市城市更新办法》
第一章 总则 第二章 城市更新规划与计划 第三章 综合整治类城市更新 第四章 功能改变类城市更新 第五章 拆除重建类城市更新 第六章 其他规定
房屋和土地须经过确权、登记才能改造，以切实保障土地权利 人的合法权益，维护社会稳定。
27
三、城市更新的基本制度与实施主体
第四条 城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规 划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新
实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。 城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及
城市更新单元的划分可以不为具体的行政单位或地块所限，
而通过对零散土地进行整合，予以综合考虑，以此获取更
多的‘腾挪’余地，保障城市基础设施和公共服务设施的 相对完整性。
一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目
18
3
《更新办法》政策创新点
5 非商品性质房地产的改造留有余地
对于广为关注的城中村改造后建筑物可否取得完全产权的问
生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或
出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满
对于自己所居住的房屋的修理改造 对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早
施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望
4
1
《更新办法》出台的背景
多元化的城市更新内涵
进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境
推进土地、能源、资源的节约集约利用 促进经济和社会可持续发展
依据：
有关法律、法规以及本市实际
适用范围：
深圳市行政区域范围内的城市更新活动。
Leabharlann Baidu
25
一、办法制定的目的、依据和适用范围
城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括 旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下 情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、 功能改变或者拆除重建的活动：
更新可以依照有关法律法规及该办法的规定分别由市、区政府、
土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
办法第31条有如下表述： 除鼓励权利人自行改造外，……”
此段表述意思非常明确， 鼓励权利人自行改造”
第 33 条进一步明确规定： 存在多个权利主体的，可以在多个
权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更 新，可以由多个权利主体签订协议并依照《中华人民共和国公 司法》的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更 新，并办理相关规划、用地、建设等手续。
城市规划的形体规划 强调“利人原则”的人本思想 强调城市历史价值的保护 可持续发展等
以多方伙伴关系为取向、更加注重社区参与和社会公平
城市更新的方式
重建或再开发（redevelopment） 整建（rehabitation） 保留维护（conservation）
5
1
《更新办法》出台的背景
题，《更新办法》明确：“城中村依本办法补缴地价进行拆
除重建后，……取得完全产权，并可以自由转让。”
历史遗留的房地产权登记问题、违法用地或者违法建筑根据有关规
定完善手续后，可作为权属确定的更新对象。违法建筑和违法用
地只有接受处理之后才可进行更新改造。
19
3
《更新办法》政策创新点
6 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行
3 城市更新改造对象的全覆盖
4 首创“城市更新单元”概念
5 非商品性质房地产的改造留有余地
6 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行
7 关内外优惠政策（地价标准）统一
8 明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能
14
3
《更新办法》政策创新点
1 改造主体多元化，鼓励权利人自行改造
对于城市更新的主体，更新办法第 5 条做出了明确规定：城市
9
广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 推进“三旧”改造的措施：
在旧城镇改造范围内，符合城市规划、“三旧”改造规划和
年度实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。
自行改造应当制定方案，经土地行政主管部门和城乡规划部
门同意后报市、县人民政府批准实施。
所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续，
明确城中村、旧屋村、工业区及其他各类区域的地价收取标准
保持与改造地价政策的延续，特区内外地价实行统一的标准
8 明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能
《更新办法》优化了许可事项 取消了重复审查、缩短了审批时长 为项目的快捷审批、有效实施和后续监管奠定了基础
21
Contents
解读《深圳市城市更新办法》
Contents
1 2 3
4 5 6
2
《更新办法》出台的背景 《更新办法》出台的意义 《更新办法》政策创新点 《深圳市城市更新办法》 《更新办法》后续需要关注的问题 城市更新单元申报
1
《更新办法》出台的背景
随着深圳经济社会的快速发展，土地与空间难以为继的
矛盾日益突出。
城市更新工作成为深圳挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择
5. 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
6. 《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》深府 办[2008]25号
7. 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号
8. 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 9. 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号
7
1
《更新办法》出台的背景
规划国土部门在2007年启动了《深圳市城市更新办法》 草案的草拟工作。 2009年9月，广东省政府出台《关于推进“三旧”改造促 进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号） 深圳市以全面推进“部市共建”的方式，成为国家城市更
新试点城市。
2009年10月，《更新办法》经市政府常务会议审议通过， 自2009年12月1日起施行。
15
3
《更新办法》政策创新点
2 土地出让模式更加灵活，可以协议出让
突破了更新改造土地必须招拍挂出让的政策限制，规定权
利人自行改造的项目可协议出让土地。与此同时，更新办
法明确了更新改造的地价收取标准。
办法指出第 35 条规定：权利人拆除重建类更新项目的实
施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，应当与市规