房地产项目开发周期基准(最新整理)

房地产项目开发周期基准
（试行）
一、说明
（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。

（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。

（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。

二、前期策划与设计周期基准
（一）住宅设计周期表
（二）商业设计周期
三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）
签署合同
⏹清单编制的前提
用于招标的施工图质量有保障；
因报批而返工可能性低。

⏹工程量清单编制与总包招标周期基准说明
原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：
●保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；
●合同签定前，可争取谈判降低造价；
●减少结算中与承包商的纠纷。

当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。

四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业
1.物业类型：别墅（4层）
区域施工
准备基础
施工
主体
框架
封顶后
屋面砌
筑
外架
拆除
单体
合理
工期
室外
工程
施工
综合
工期
深圳等珠三角城市153040204515050200成都、武汉、长沙等203050306019090280上海、苏州等153045255016570235
2.物业类型：多层（6层+1层地下室）
区域施工
准备基础
施工
主体
框架
封顶后屋
面砌筑
外架
拆除
单体合
理工期
室外
工程
施工综
合工期
深圳等珠三角城市153050205517050220成都、武汉、长沙等204550308022590315上海、苏州等153060307020560265
3.物业类型：小高层11层+1层地下室
区域施工
准备基础
施工
主体
框架
封顶后
屋面砌
筑
外架
拆除
单体
合理
工期
室外
工程
施工
综合
工期
深圳等珠三角城市154080308024550295成都、武汉、长沙等2045905010030590395上海、苏州等154590459028560345
4.物业类型：高层24层+1层地下室
区域施工
准备基础
施工
主体
框架
封顶后
屋面砌
筑
外架
拆除
单体
合理
工期
室外
工程
施工
综合
工期
深圳等珠三角城市15601605015043560495成都、武汉、长沙等20602105016050090590上海、苏州等15602005015047560535
5.物业类型：高层33层+1层地下室
区域施工
准备基础
施工
主体
框架
封顶后
屋面砌
筑
外架
拆除
单体
合理
工期
室外
工程
施工
综合
工期
深圳等珠三角城市15602005016048560545成都、武汉、长沙等20602605018057090660上海、苏州等15602405018054560605参照24+1修改。

6.物业类型：高层33层（2层裙房+转换层）+1层地下室
区域施工
准备基础
施工
裙
房
转
换
层
主体
框架
封顶后
屋面砌
筑
外架
拆除
单体
合理
工期
室外
工程
施工
综合
工期
深圳等珠三角城市156030202005016053560595
成都、武汉、长沙等206030202605020064090730上海、苏州等156030202405018059560655
参照24+1修改。

住宅类物业施工周期基准的编制说明：
1)北方地区增加1-2个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加2-4个月；
2)各地区综合验收的时间差别比较大，可根据实际情况进行调整，未包括办理房产证的时
间；
3)综合工期是以单体建筑工期为准；
4)以上工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；
5)整个小区的工期以各个标段工期累加和外总体、景观及竣工综合验收、办证时间汇总；
6)基础施工中从土方开挖算起，如果有桩基，将根据不同的桩基形式另行考虑；
7)外架撤除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间；
8)室内精装修工期另外考虑；
9)因为各地的差异较大，工期指标内没有列出销售节点时间。

地产项目关键节点计划管理办法——项目开发周期基准
（二）“都市综合体”施工周期基准
1.物业类型：商场（地上6层地下3层建筑面积15～20万m2 ）
项目施工
准备
土方支
护基础
施工
地下
室施
工
±0以
上
主体
结构
施工
封顶后
屋面及
砌筑
外装
及
拆架
室
内
精
装
室
外
工
程
竣
工
验
收
综
合
工
期
时
间3027011012015015011015045930
2.物业类型：写字楼（地上30层地下3层建筑面积5～10万m2）
项目施
工
准
备
土方支
护
基础
施工
地下
室施
工
±0以
上
主体
结构
施工
封顶后
屋面及
砌筑
外装
及
拆架
室
内
精
装
室
外
工
程
竣
工
验
收
综
合
工
期
时
间3020090250902001809045951
3.物业类型：酒店（地上40层地下3层建筑面积7～10万m2）
项目施
工
准
备
土方支
护
基础
施工
地下
室施
工
±0以
上
主体
结构
施工
封顶后
屋面及
砌筑
外装
及
拆架
室
内
精
装
室
外
工
程
竣
工
验
收
综
合
工
期
时
间30200903009028024090451079“都市综合体”施工周期基准的编制说明：
1)此工期未考虑设计及招标时间、没有考虑标段划分因素；主体结构施工包括群房、
转换层；基础型式为桩基础。

2)考虑到各分项工程可能存在交叉施工，故综合工期取为：施工准备+土方、支护、
基础施工+地下室施工+±0以上主体结构施工+封顶后屋面及砌筑+0.6×外装及拆架+0.5×室内精装+0.4×室外工程+竣工验收。