城市更新税政问题处理指引修改
城市更新拆迁补偿中的涉税问题
城市更新拆迁补偿中的涉税问题城市更新中的重要一环便是拆迁补偿安置工作。
拆迁补偿安置包含前期摸底、房屋测绘、拆迁谈判、拆迁补偿款项的申请与支付等一系列工作，为了更好的梳理旧改项目拆补安置过程中所涉及的税费问题，岁冰今天整理了房企应关注的拆迁补偿涉税问题，如果需要文中的资料原件，可以到文末找获取方式哈。
一、拆迁补偿涉及哪些主体与税务种类？拆迁补偿安置一般涉及这些主体：征收决定机关（县级以上人民政府）征收补偿实施单位政府职能部门或委托单位被征收对象（公民、法人等）拆迁安置实际承担者（房地产开发企业）在谈具体的拆补税筹分析前，我们先从相关政策中剥离出常见的税种及政策要点：增值税纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。
在城市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。
政策来源《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》广东省《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号）企业所得税凡在国家税务总局2012年第40号公告生效后签订搬迁协议的政策性搬迁项目，应按国家税务总局2012年第40号公告有关规定执行。
广州市“三旧”改造涉税政策执行指引
广州市“三旧”改造涉税政策执行指引第一章 总则第一条 为大力推进广州市旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”)的改造，加快建设现代化宜居城市和国家中心城市，根据现行有效的税收法规政策以及《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）等文件规定，制订本指引。
第二条 本指引适用于已纳入广州市“三旧”改造范围的旧城镇、旧村庄（含村留用地）、旧厂房的改造。
第二章 “三旧”改造模式第三条 旧城镇改造模式。
旧城镇改造模式主要以政府主导方式为主，其运作流程如下：政府收回土地→委托相关单位进行拆迁及补偿→土地公开出让（或划拨）→建设单位出资建设安置房及商品房（其中安置房用于安置被拆迁户，实行产权置换）。
第四条 旧村庄（含村留用地）改造模式。
旧村庄改造原则上是将原有村用地划分为融资地块和复建地块两部分。
融资地块通过出让方式引入房地产开发企业（以下简称开发企业）进行开发，复建地块用于建设村民复建房和村集体物业，复建地块土地使用权仍为村。
其改造模式具体包括: （一）政府主导模式。
运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式公开出让→开发企业受让该地块的使用权，向政府支付全额土地出让金（含复建成本）→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→政府向村经济组织支付征地补偿款→村经济组织用政府支付的补偿款组织兴建复建房、集体物业和对村民进行经济补偿，复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金。
开发企业与村经济组织没有直接的经济关系和合作关系。
（二）开发企业代建模式。
运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式挂牌协议出让→开发企业向政府支付融资地块的土地出让金→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→作为《国有土地使用权出让合同》的附加协议条款，开发企业需承担复建房全部改造成本并代为建设（复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金）→拆迁补偿由开发企业直接支付给村经济组织或拆迁户。
城市更新、旧改项目并购方案设计及税务筹划(完整资料)
城市更新、旧改项目并购方案设计及税务筹划(完整资料）(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）城市更新、旧改项目并购方案设计及税务筹划目录一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计二、交易方案设计及税筹分析(一）方案一：拆迁／搬迁安置补偿（二）方案二:股权转让（三）方案三：资产转让(四)方案四:以不动产出资入股后转让股权（五）方案五：企业分立后转让股权（六）方案六：企业合并(合并目标企业)（七)方案七：境外股权转让三、操作模式及税费对比笔者按为响应小伙伴们的呼声,西政房地产人俱乐部专家人才库第七期的培训专题将暂定为《深圳城市更新项目并购税务筹划及房地产开发建设全程的核心税筹要点》（分享课程时间为２017年１0月份，具体时间请关注本公众号后续通知）,以呼应上月《广东省“三旧”改造税收指引》（粤地税发〔2０17〕６8号）的出台（注：该文件不适用于深圳地区）。
根据小伙伴的提议，笔者特在课前就本公众号“西政资本"有关城市更新项目的交易方案设计及税务筹划进行整体总结，以期为读者提供实操参考。
一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计城市更新或旧改属于政策性搬迁的范畴，除增值税的缴纳存在地方差异外，被拆迁方在满足政策性搬迁的前提下需缴纳的税费最少,也即税收优惠最多,因此拆迁安置补偿一般都会成为获取更新项目的首选方式.尽管如此，因拆补方式无法直接对房地产权取得控制权，因此产证的抵押、注销或公章、证照、产证的监管自然就成为了必要的风控措施。
与被拆迁方在满足政策性搬迁的情况下可直接免缴土地增值税不同，其他的交易方式一般都需考虑通过交易方式的调整或者操作模式的变通进行合理筹划。
实务中，如转让方的配合意向较高，则以企业分立的方式剥离资产至新分立的公司后转让股权可成为首选，以避开增值税、土地增值税和契税的缴纳。
除此之外，以土地或房产出资入股后转让股权业可以避开土地增值税的缴纳，因此在交易模式方面也可以成为不错的备选。
三旧改造模式税务处理
三旧改造模式税务处理一、概述三旧改造是指城市更新过程中，对旧城区、旧工业区和旧村进行改造和更新。
这种改造模式旨在提高城市环境质量，促进经济发展，改善居民生活质量。
在进行三旧改造的过程中，税务处理是一个重要的问题。
本文将探讨三旧改造模式的税务处理问题，以期为相关领域的工作人员提供参考。
二、三旧改造模式的税务处理1、土地增值税在三旧改造过程中，土地增值税是一个重要的问题。
根据国家相关法律法规，土地增值税是以转让房地产取得的收入减去扣除项目金额后的余额为计税依据，采取四级超率累进税率进行征收。
在三旧改造项目中，土地增值税的征收需要考虑房地产转让收入和扣除项目金额。
2、企业所得税企业所得税是三旧改造中另一个重要的税务问题。
根据国家相关法律法规，企业所得税是以企业所得为征税对象，按照一定比例征收的一种税。
在三旧改造项目中，企业所得税的征收需要考虑企业的所得情况，并根据不同情况采取不同的税率和优惠政策。
3、个人所得税个人所得税是三旧改造中涉及到的另一个重要税务问题。
根据国家相关法律法规，个人所得税是以个人所得为征税对象，按照一定比例征收的一种税。
在三旧改造项目中，个人所得税的征收需要考虑个人的所得情况，并根据不同情况采取不同的税率和优惠政策。
三、税务处理应注意的问题1、合法性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须遵守国家相关法律法规，确保合法性原则。
任何违反法律法规的行为都将受到法律的制裁。
2、公平性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须保证公平性原则。
即对于同一地区的纳税人，应采取相同的税率和优惠政策，避免出现不公平的现象。
3、综合性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须考虑综合性原则。
即不仅要考虑单个项目的税务问题，还要考虑整个城市更新的税务问题。
只有综合考虑各种因素，才能制定出更加合理的税务政策。
四、结论三旧改造是城市更新过程中的重要模式之一，而税务处理则是三旧改造中的关键问题之一。
在进行三旧改造的税务处理时，必须遵守国家相关法律法规，确保合法性原则；同时也要考虑公平性和综合性原则。
广州市城市更新税收指引(2021年版)政策解读
广州市城市更新税收指引(2021年版)政策解读广州市城市更新税收指引(2021年版)政策解读1. 背景介绍广州市作为我国南方一座发达的现代化城市，一直以来都在不断进行城市更新和发展。
为鼓励和引导城市更新，广州市政府于2021年发布了新的城市更新税收指引，旨在为城市更新项目提供更加优惠的税收政策，以推动城市更新的步伐，改善城市环境，提升市民生活品质。
2. 政策内容解读2.1. 税收优惠对象根据《广州市城市更新税收政策指引(2021)》，城市更新税收优惠对象包括符合城市更新规划并取得批准的主体性建设、修缮和改造项目，以及国家、省、市及区所确定的城市更新项目。
2.2. 税收优惠范围对于符合城市更新规划的项目，免征增值税；对于建设、修缮和改造的项目，减半征收城镇土地使用税等。
3. 政策影响及个人观点通过这一系列的税收优惠政策，广州市鼓励了大量的城市更新项目的开展，为城市的质量提升和发展注入了新的活力，同时也提高了市民居住环境的舒适度。
在我看来，这项政策有力地推动了广州城市更新工作，并且有效地激发了市场主体的参与热情。
可以预见，这一政策将进一步改善广州城市环境，提高市民的生活质量。
4. 总结与回顾在文章的我们可以清晰地看到，广州市城市更新税收指引(2021年版)政策的发布，对城市更新工作和市民生活都产生了积极的影响。
这一政策的出台，为广州市的城市更新注入了蓬勃发展的动力，也为市民提供了更好的居住环境。
我们对这一政策的重要性和积极性应当充分认识。
5. 结语广州市城市更新税收指引(2021年版)政策的出台，标志着城市更新事业迈出了更加坚实的一步。
我们期待这一政策能够取得更好的成效，让广州成为更宜居、更具活力的现代化城市。
通过上述文章内容，我们不仅对广州市城市更新税收指引(2021年版)政策有了全面的解读，更明晰了其影响和意义。
在撰写过程中，我们采用由浅入深的方式，充分讨论了该政策的内容和对城市更新的积极影响。
城市更新项目常见涉税问题分析
城市更新项目常见涉税问题分析作者：陈樱尹来源：《经济研究导刊》2024年第12期摘要：目前，全国各大城市土地资源稀缺，新增供地逐年减少，通过城市更新盘活存量资源是增加产业空间的重要方式。
在开发区范围内产业用地（类）更新升级方式多种多样的情况下，选择研究企业通过回购方式进行城市更新项目在权属变更过程中面临的复杂涉税问题，并结合实际案例进行简要分析。
关键词：城市更新；转让不动产增值税；土地增值税中图分类号：F812.7 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2024）12-0084-04一、背景情况（一）城市更新政策背景自“十四五”规划将城市更新列为国家战略以来，“实施城市更新”正式上升为国家行动，并作为我国城市高质量发展的重要工作之一。
2022年10月，党的二十大报告再次强调，“实施城市更新行動，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。
”2022 年，北京市在其第十五届人民代表大会常务委员会第四十五次会议通过《北京市城市更新条例》后进入“北京城市更新时代”。
早在2020年，北京经济技术开发区就出台了《关于促进城市更新产业升级的若干措施》政策，在全市率先启动城市更新。
2023年《亦庄新城城市更新实施办法》正式对外公布，有序推进存量资产盘活，不断探索土地改革。
（二）产业用地（类）更新升级背景北京经济技术开发区是北京市唯一一个国家级经济技术开发区。
2023年亦庄新城工业总产值达到5 200亿元，总量居全市第一，工业增加值占全市比重达到30%。
开发区的工业土地是滋养着高精尖企业发展的沃土，是经济发展的坚实保障。
随着产业升级迭代、北京市在疏解非首都功能、企业自身发展受限、股东资金链断裂等多重因素影响下，开发区范围内逐渐出现停产空置、涉法涉诉、停工烂尾的地块。
因此，在可供用地逐年减少的情况下，通过城市更新盘活存量资源就显得尤为重要。
在获取存量资产的过程中涉及多种复杂税收问题，是取得权属前关键的一步，处理好交易环节涉税问题有助于加快推进城市更新工作。
城市更新项目 会计处理
城市更新项目会计处理摘要：1.城市更新项目的概述2.城市更新项目中会计处理的相关问题3.解决城市更新项目会计处理问题的方法正文：【一、城市更新项目的概述】随着我国城市化进程的不断推进，城市更新项目成为了城市发展的重要组成部分。
城市更新项目通常是指对城市旧区进行改造、提升的一种综合性建设活动，包括住宅、基础设施、公共服务设施等方面的更新与改善。
这些项目对于提高城市居民的生活质量、促进城市可持续发展具有重要意义。
【二、城市更新项目中会计处理的相关问题】在城市更新项目中，会计处理涉及到诸多方面的问题，主要包括以下几个方面：1.投资成本的会计处理：城市更新项目的投资成本包括土地、建筑、基础设施等方面的成本。
在会计处理中，需要对这些成本进行合理的分摊与核算。
2.收入确认的会计处理：城市更新项目通常涉及到房地产销售、租赁等业务。
在会计处理中，需要确定合适的收入确认方法和时点。
3.税费核算的会计处理：城市更新项目涉及到的税费包括土地使用税、房产税、增值税等。
在会计处理中，需要对这些税费进行正确的核算和计提。
【三、解决城市更新项目会计处理问题的方法】为了更好地解决城市更新项目中的会计处理问题，可以采取以下几种方法：1.完善会计制度：通过制定和完善相关会计制度，为城市更新项目的会计处理提供明确的指导和依据。
2.强化会计人员培训：加强会计人员的业务培训，提高其对城市更新项目会计处理的专业素养和能力。
3.引入信息化管理手段：利用现代信息技术，对城市更新项目的会计处理进行信息化管理，提高会计处理的效率和准确性。
总之，城市更新项目在我国城市发展中具有重要作用。
城市更新项目全周期业财税管理指南
城市更新项目全周期业财税管理指南下载温馨提示：该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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房地产企业在城市更新项目投测的税务处理
税筹技巧| 房地产企业在城市更新项目投测的税务处理不懂城市更新中的涉税节点，可能会造成无法扭转的风险。
城市更新税收优惠政策的合理运用、涉税事项的前瞻性规划和统筹、不同开发模式的选择与组合、拆迁赔偿模式的分析运用、业务流程的重整处理，将成为房地产企业城市更新运营最重要的利润来源。
以旧村改造项目为例，阐述了房地产企业在城市更新项目投测的税务问题，包括留用地开发、对赌协议、股权架构、土地占用费、银行保函履约手续费、复建物业的税务处理。
指出在城市更新中企业必须提前从公司整体战略上进行税务规划。
01丨项目投测需要关注的税务事项有哪些？前期阶段：1. 留用地开发；2. 改造模式选择；3. 改造企业拟定；4. 股权架构设立；5. 交易结构设立；6. 服务费用安排；7. 履约手续费；8. 土地占用费；9. 前期费用安排；10. 对赌协议……方案批复：1. 项目铺排；2. 项目规划。
拆迁复建：1. 拆迁补偿票据合规；2. 拆迁补偿费支付进度安排；3. 复建物业视同销售界定；4. 视同提供建筑服务计税依据；5. 复建物业视同销售不动产计税依据；6. 复建物业视同销售不动产定价规划；7. 复建支出销售额抵减；8. 未经备案的复建支出能否扣除；9. 权益面积的建设成本能否扣除；10. 政策性搬迁递延政策适用；11. 取得地上建筑物补偿增值税免税；12. 取得租赁物业所有权如何确认计税依据；13. 关注纳税义务发生时间差异；14. 视同销售能否三税同价……回迁：1. 复建物业确权增值税；2. 复建物业确权土增税；3. 复建物业确权企业所得税；4. 复建物业确权契税；5. 超标准补偿涉税处理……取得融资地块：1. 货币性复建支出契税计税依据；2. 非货币性复建支出契税计税依据……02丨关于复建成本的分摊方法对于企业所得税，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号) 第三十条——土地成本，一般按占地面积法进行分配。
城市更新项目 会计处理
城市更新项目会计处理城市更新项目是近年来我国城市规划的重要组成部分，旨在提升城市品质、改善民生环境。
在这个过程中，会计处理成为了项目实施的关键环节。
本文将从城市更新项目的概述、会计处理方法、财务管理与风险控制等方面进行详细探讨，以期为类似项目提供有益的借鉴。
一、城市更新项目概述城市更新项目是指对城市中老旧、陈旧、落后的建筑、设施等进行改造、升级、拆除重建等活动的综合体。
这类项目通常涉及政府、企业、居民等多方利益相关者，具有投资大、周期长、风险高等特点。
在我国，城市更新项目得到了自上而下的高度重视，各级政府纷纷出台相关政策，鼓励市场主体参与其中。
二、城市更新项目中的会计处理方法1.资产收购在城市更新项目中，资产收购是常见的会计处理方法。
主要包括收购土地、建筑物、设备等有形资产和无形资产。
在收购过程中，需要对资产进行合理的估值，以确保交易的公平性。
同时，还要关注收购款项的支付方式，如现金支付、股权置换等。
2.改造支出改造支出是指在城市更新项目中，对现有建筑物、设施进行改造、升级所需的费用。
这部分支出包括设计费、建设施工费、材料费等。
在会计处理中，应按照项目进度和实际发生的费用，逐步计入成本。
3.融资渠道城市更新项目通常需要大量资金投入，融资渠道的选择至关重要。
项目企业可以通过银行贷款、债券发行、股权融资等多种方式筹集资金。
在会计处理上，需要对融资款项进行恰当的分类，如长期借款、应付债券等，并按照约定的利率和期限进行还款。
4.税收政策城市更新项目涉及到税收政策的问题，如土地增值税、企业所得税、个人所得税等。
项目企业应充分了解税收政策，合理规划税收筹划，降低税收负担。
三、城市更新项目的财务管理与风险控制1.财务管理城市更新项目财务管理的核心是确保项目资金的合理使用和有效监督。
企业应建立健全财务管理制度，明确资金使用审批流程，加强内部审计，确保项目资金的安全与合规。
2.风险控制城市更新项目面临诸多风险，如政策风险、市场风险、技术风险等。
广州市城市更新税收指引(2021年版)政策解读
广州市城市更新税收指引(2021年版)政策解读摘要：一、背景介绍- 广州市城市更新税收指引(2021 年版) 的发布- 目的与意义二、主要内容- 更新税收政策概述- 各类城市更新项目的税收处理规定- 税收优惠政策及操作流程三、对城市更新的影响- 对城市更新项目的推进作用- 对纳税人的影响四、实施效果与展望- 税收指引的实施效果- 未来城市更新税收政策的发展趋势正文：一、背景介绍广州市城市更新税收指引(2021 年版) 于今年正式发布，旨在为广州市城市更新工作提供税收政策支持，推动城市更新项目的稳步实施。
该指引对广州市城市更新税收政策进行了全面梳理，涵盖了多种城市更新项目，包括村企合作改造、村集体留用地改造、旧厂房改造等，为各类项目提供了详细的税收处理规定。
二、主要内容1.更新税收政策概述广州市城市更新税收指引(2021 年版) 对城市更新税收政策进行了概括性介绍，包括税收政策的基本原则、适用范围、税收优惠等内容，为纳税人提供了清晰的政策框架。
2.各类城市更新项目的税收处理规定针对不同的城市更新项目，税收指引详细列明了项目涉及的各项税收政策，如土地增值税、契税、房产税等，并明确了税收处理的具体规定，以便纳税人在进行城市更新项目时能够准确把握税收政策。
3.税收优惠政策及操作流程为降低城市更新项目的税收负担，税收指引对各类税收优惠政策进行了梳理，包括税收减免、延期缴纳等，并详细介绍了优惠政策的具体操作流程，以便纳税人正确享受税收优惠政策。
三、对城市更新的影响1.对城市更新项目的推进作用广州市城市更新税收指引(2021 年版) 为城市更新项目提供了有力的税收政策支持，有利于推动项目的顺利进行。
税收优惠政策的实施将为纳税人减轻税收负担，提高城市更新项目的经济效益。
2.对纳税人的影响税收指引的发布，使纳税人在进行城市更新项目时能够更加明确税收政策，降低税收风险。
同时，税收优惠政策的实施将为纳税人带来实际的经济利益，有助于提高纳税人的税收遵从度。
城市更新三旧改造项目拆迁安置补偿实务及涉税分析
城市更新/三旧改造项目拆迁安置补偿实务及涉税分析一、搬迁补偿安置概况及流程随着城市化进程不断加快，城市进行系统、全面改造日益成为常态，越来越多房企通过城市更新、三旧改造等形式取得存量的开发用地，涉及对原有居民、企业此类原产权人的搬迁、补偿、安置活动应运而生。
由于城市更新、三旧改造一般需拆除原产权人的房屋，势必给原产权人即被搬迁人造成了一定的财产损失，为保证被拆除房屋所有人合法权益，搬迁人应当对被拆除房屋及其附属物所有人给予补偿。
补偿对象按找被拆除房屋所有人不同，税务上又可具体分为自然人和法人。
关于搬迁补偿安置的流程，一般分为前期摸底工作——初步核查被拆迁房屋及相关权利主体——项目拆迁计划的制定、完善与审核——对被拆迁房屋进行测绘——拆迁谈判——正式拆迁协议的签订与备案——被拆迁房屋的回收、拆除与产权证注销——拆迁补偿款项的申请与支付——回迁房建设——回迁房选房、交房结算、办证这样十个步骤二、搬迁补偿安置方式按补偿安置具体形式，搬迁补偿安置的方式主要包括货币补偿、产权调换补偿、产权调换和作价补偿相结合三种类型。
（一）货币补偿，货币补偿的金额参照房地产市场评估价格，由搬迁人及被搬迁人协商确定；（二）产权调换，由搬迁人提供自建房屋或外购房屋用于置换，并与被搬迁人计算、结清被征收房屋价值与置换产权房屋价值的差价；产权调换具体又可分为本项目安置与异地安置（异地购买物业安置）两者形式。
（三）产权调换和作价补偿相结合，搬迁人按照被搬迁房屋建筑面积数量，以其中一部分面积以搬迁人的自建房屋形式补偿被搬迁房屋的所有人，其余面积按照作价折合货币支付给被搬迁房屋所有人。
关于实操中“货币补偿”与“产权调换”方式的优劣势及本项目安置与异地安置（异地购买物业安置）的差异性与优劣势分析在广州、惠州等城市的城市更新/三旧改造实践过程中，具体搬迁补偿安置模式，亦分为自行改造模式和政府主体实施改造（部分地区称为“政府收储模式”）两种形式政府主体改造，即指政府或政府有关部门根据城市规划确定城市更新、三旧改造的搬迁补偿，具体由政府土地收储部门受国土部门的委托将搬迁安置的土地先行收回进行重新规划，妥善处理好地块内土地收购和房屋搬迁补偿事项，在通过招标、拍卖形式将土地使用权出让，房开企业再通过“招、拍、挂”形式获得土地使用权。
城市更新税务筹划存在的困境及解决思路
城市更新税务筹划存在的困境及解决思路前沿：税务筹划贯穿着整个旧改流程，环环相扣且不可逆转，做税务筹划的大神们也一直是小编敬佩的对象，对整个项目的统筹要非常清晰。
项目收益高不高，和税务筹划有着密切的关系。
旧改税务筹划很重要，大家都知道，这也个难点困住了不少企业，在旧改领域做的好的，不多。
不少企业在裁员，但是在城更领域一直都是重金挖人。
今天给大家抛出一些思路，欢迎大家一起讨论，有不对之处，欢迎大家指正交流!税务筹划目前存在的困境，分别从政策层面和征管层面来和大家唠叨唠叨。
No.1税收政策层面1、税总出台的专门法规目前无法适用所有的案例。
每个旧改项目的情况都不一样，如果是针对性的个案解决会更具操作性，把解决问题放在个案层面上，会更容易着手。
2、无法覆盖较多的个性案例。
大家对旧改税收政策的指引都有很非常高的期待。
在68号文后又修订出台了新的188号文，不断更新指引，全面覆盖全部个性情形是其中一个方向，梳理税务处理内在逻辑及准确应用这些法规才是更现实的，更好的控制风险。
3、税收法规本身不明确，没有明确税务处理前后环节的衔接以及税种间协同不明确。
虽然不明确的地方可以找税务人员进行解答，但是经验资历的不同，底层工作人员，难免有些人员解答没那么到位，这不就耽误大家时间了吗？应该充分利用专业服务机构的专业意见，好的税务筹划方案，更能解决问题。
No.2税收征管层面1、城市更新业务本身是个复杂的过程，基层税务机关难以普遍把握和统一执行标准。
全面提高基层税局的专业水准是其中一个努力方向，基层税局、上级税局、纳税人、专业服务机构保持言路畅通更有积极意义。
2、城市更新涉及到的税款影响大，个案间容易产生不同理解，征管容易趋严。
由基层税局官员“担当”并不现实，需要借助于已有的“重大事项合议”制度，更好的层级去解决问题。
3、其他因素（比如说房地产调控、税收压力等等），基层税局执法需要准确理解政策，在巨额税款和避免风险的“推力”“拉力”前保持中立客观态度。
城市更新专项审计问题整改工作方案
城市更新专项审计问题整改工作方案一、背景和意义城市更新是指通过改造旧城，更新城市建设和功能，提升城市品质，改善居民生活环境的过程。
然而，在城市更新过程中，也存在一些问题，如审计问题。
因此，制定城市更新专项审计问题整改工作方案，对于促进城市更新工作的顺利进行，加强审计监督，保障资源利用的高效化具有重要意义。
二、整改目标1.建立健全城市更新专项审计制度和工作机制；2.加强城市更新项目资金的管理和使用；3.提高城市更新过程的透明度和公开性；4.确保城市更新项目能够顺利实施，取得良好的效益。
三、整改措施和步骤1.建立健全城市更新专项审计制度和工作机制（1）制定相关政策和法规，明确城市更新审计的范围、目标和职责；（2）成立专门的城市更新审计机构，组织专业审计人员，负责城市更新项目的审计工作；（3）加强对城市更新审计人员的培训，提高他们的专业水平和工作能力。
2.加强城市更新项目资金的管理和使用（1）建立健全城市更新项目资金管理制度，明确资金来源、用途和监督责任；（2）加强对城市更新项目资金的监管，确保资金的合理使用和流转；（3）完善城市更新项目资金的核算和报告制度，及时反馈项目进展情况和资金使用情况。
3.提高城市更新过程的透明度和公开性（1）加强城市更新项目信息的公开，及时发布项目计划、进展和结果；（2）建立健全城市更新项目信息公开制度，规范信息披露的方式和内容；（3）加强媒体和公众对城市更新项目的监督，推动城市更新工作的透明化。
4.确保城市更新项目能够顺利实施，取得良好的效益（1）加强对城市更新项目的监督和评估，及时发现和解决问题；（2）加强城市更新项目的风险管理，确保项目的可持续发展；（3）完善城市更新项目的效益评价机制，及时总结和推广成功经验。
四、工作计划和时间节点1.建立健全城市更新专项审计制度和工作机制（1）2022年1月-3月：研究制定相关政策和法规；（2）2022年4月-6月：成立城市更新审计机构，组建审计团队；（3）2022年7月-12月：开展城市更新审计工作，完善工作机制。
棚改不动产增值税问题分析及应对策略
棚改不动产增值税问题分析及应对策略棚改是指对危房改造，旧城更新及棚户区改造的工程。
通过对危房、棚户区等进行改造，可以提高城市的居住环境和整体面貌，改善居民的生活条件，促进城市的可持续发展。
随着棚改项目的不断推进，棚改项目所涉及的不动产增值税问题也逐渐凸显出来。
本文将对棚改不动产增值税问题进行分析，并提出应对策略。
棚改项目所涉及的不动产增值税问题主要表现在以下几个方面：1. 增值税税率变化根据《营业税改征增值税试点实施方案》规定，对房地产销售纳税周期调度，2011年4月1日之后交易的二手房不再调整，交易一手房则暂不做调整，但同时也使得房地产市场的交易者更加犹豫。
在这种情况下，棚改项目所涉及的房地产销售在涉及增值税问题时会受到税率的变化影响。
2. 税收政策调整政策的变化会影响棚改项目所涉及的不动产增值税问题。
政府对于棚改项目所涉及的税收政策会随时进行调整，这对于棚改项目的进展和不动产增值税的征收都会产生影响。
3. 不动产增值税的计算方式二、对策针对棚改不动产增值税问题，我们可以采取以下对策：1. 加强政策研究对于政策的变化，我们需要加强对政策的研究，及时了解政策的变化，以便进行调整和变通。
2. 寻求税收优惠与税收部门积极沟通，争取对棚改项目所涉及的不动产增值税税收优惠政策，以减轻项目的负担。
3. 建立合理的财务规划对于不动产增值税的计算和征收方式，我们需要建立合理的财务规划，以最大程度地减少不动产增值税的支出。
4. 拓展资金来源通过拓展资金来源，确保项目的资金需求得到满足，对于不动产增值税的支付能够有所保障。
5. 深入研究税收政策深入研究国家税收政策，洞察国家政策的发展方向，及时调整自身的经营策略，以适应国家政策的发展变化。
实施城市更新的难点分析及解决建议研究
实施城市更新的难点分析及解决建议研究发布时间：2022-07-12T07:57:03.334Z 来源：《工程建设标准化》2022年第37卷3月5期作者：靳钊[导读] 城市更新是社会发展进步和人类发展需求的双向结果靳钊兴化市规划勘测设计院有限公司 225700摘要：城市更新是社会发展进步和人类发展需求的双向结果，良好的经济发展环境给城市更新建设提供了充足的物质保障，而人们对高水平生活环境的需求也给城市更新提功了内在动力。
城市更新举措是提高城市基础设施服务水平和利于全体人民的民生工程。
接下来，本文将就建国以来我国城市更新的历程和在城市更新过程中产生的问题进行深入探讨，并提出对应的解决方案，以求能够更好的为我国城市更新发展进言献策。
关键词：城市更新，难点分析，解决建议前言：党和政府一直非常重视城市的发展问题，多次在重大会议和重要文件中提出在我国现今城市发展转型中出现的问题并寻求解决的实践方法。
“十四五”规划中明确提出了要“深化推进以人为核心的新型城镇化战略”，在去年更是直接在政府工作报告中看到了“实施城市更新行动”。
北京、唐山、南京、呼和浩特等21个城市被住建局从多个申报城市中遴选出来，作为全国第一批城市更新行动的试点，城市更新行动正在如火如荼的快速推进当中。
一、我国城市更新的历程进入新中国以后，由于受到战争破坏和当时国内外发展形势的影响，我国几乎无力进行大规模的城市建设，城市发展进入停滞时期。
直到进入八十年代，受改革开放和思想解放的影响，我国的城市发展才逐步恢复生机活力。
在这一阶段，各种土地批租制度和经济制度变革为城市吸引了大量的资金和人才，高楼大厦和柏油马路鳞次栉比，城市的面貌已是焕然一新。
到了21世纪，土地资源存量和人们的需求已经无法跟上城镇化的急速扩张，发展的步伐逐渐慢了下来，城市建设指导思想也由“以利为先，保障需求”向“以人为本”转变。
这时，城市更新从对速度和规模的追求转移到对空间品质和功能整合优化的追求，在满足人类和社会需求的同时，更强调实现经济效益、生态环境、城市效能的多赢。
搞懂城市更新涉税处理
搞懂城市更新涉税处理城市更新中，拆迁补偿形式一般有货币补偿和实务补偿两大类。
货币补偿税务处理一般比较简单，但是实物补偿时因为情况各异分为多种类型，各地税务机关也认定不一。
城市更新时，土地受让方（房地产开发企业，以下简称房地产企业）以出让方式取得土地使用权，向被征收方（原土地使用人）支付补偿。
补偿形式一般有货币补偿和实物补偿两大类。
货币补偿税务处理一般比较简单，但是实物补偿时因为情况各异分为多种类型，各地税务机关也认定不一。
针对“政府主导、统一规划、整体更新”模式，我分享在咨询服务时的理解与思路，供大家分析探讨。
一、增值税（一）货币补偿房地产企业支付货币补偿时，依据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条规定，应作为“向政府部门支付的土地价款”的一部分，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，采用一般计税时，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
根据国家税务总局公告2016年18号文件第五条规定，销售额的计算公式如下：销售额=（销售收入-土地价款）/(1+税率)（二）实物补偿如果属于实物补偿的，则还需要进一步区分具体情况：1.房地产企业承担土地出让价款房地产开发企业承担土地出让价款时，向原居民无偿转让回迁安置房所有权时，其销售额按下列方法和顺序确定 :（1）按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
（2）按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
需要注意的是，确认销售额时，方法有先后次序。
2.房地产企业不承担土地出让价款（1）以自己的名义立项以自己名义立项，但不承担土地出让价款时，向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，暂且可以参照营业税时的处理精神，即《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）文件，其销售额按组成计税价格确定。
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城市更新税收政策指引
城市更新，即按照《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号，下简称“更新办法”）及其实施细则的有关规定，对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等），进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动，包括：功能改变类城市更新、综合整治类城市更新、拆除重建类城市更新等类别。
其中涉及税收政策较为复杂的“拆除重建类城市更新”，为本指引阐述范围。
一、拆除重建类城市更新的判定
根据“更新办法”及其实施细则、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）及其他相关法律法规文件，具备如下条件，即可认定为本指引所述之“拆除重建类城市更新项目”：
1．更新项目系根据“更新办法”及其实施细则中所规定的城市更新单元规划、城市更新年度计划实施的拆除重建，并获得城市更新项目规划许可文件。
2．涉及的拆迁行为系经县级以上政府批准，并已出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，由国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁。
3．更新项目的实施主体应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同。
拆除重建类城市更新的实施通常可分为如下环节：一是按照“更新办法”及其他法律法规，改造区域内被拆迁居民和原企业或单位让渡原有土地使用权，并取得补偿。
二是更新项目的实施主体（通常为地产开发商）取得土地使用权，支付补偿，并兴建新的物业。
三是新建物业的权属方使用或处置新建物业。
以下将分别对各环节的税政问题处理进行阐述。
二、被拆迁居民或单位让渡土地使用权并取得拆迁补偿
1．被拆迁居民或单位因拆迁需要让渡原房屋产权和原土地使用权，免征土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，即：因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。
2．被拆迁居民或单位取得拆迁补偿不征营业税。
根据《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函〔1999〕295号）及《深圳市地方税务局关于重新发布<关于旧城拆迁改造有关营业税问题的通知>》（深地税发[2003]938号）文件的规定，被拆迁户取得的补偿收入不征收营业税。
3．被拆迁居民取得拆迁补偿免征个人所得税。
根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税［2005］45号）的规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免缴个人所得税。
根据《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》(国税函[1998]428号)号规定，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。
4．被拆迁居民因拆迁重新购置住房可减免契税、印花税。
根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）的规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
根据《财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税号〔2010〕42号），购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。
5．被拆迁居民或单位拆迁后重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税。
按照《广东省契税实施办法》第六条的规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税。
由于历史原因未办理初始产权登记的不动产被拆迁后，参照《深圳市地方税务局关于渔农村旧城改造拆迁补偿契税问题的批复》规定，对于属于政府认可的被拆迁居民，其没有超过补偿标准部分的，可享受免缴契税的优惠。
6．被拆迁单位取得拆迁补偿应计入企业所得税应税所得。
依据《企业政策性搬迁所得税管理办法》(国家税务总局公告2012年第40号)第四条、第六条及第十六条相关规定：企业应对政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。
企业取得的搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。
如企业获得房产
形式的拆迁补偿，应按公允价值确认搬迁收入。
企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。
企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。
下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的；从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。
被拆迁居民或单位将这部分补偿款纳入政策性搬迁收入，并分别单独核算政策性搬迁收入和支出，根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》计算应税所得。
三、项目实施主体受让土地使用权并支付补偿
项目实施主体需与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同受让土地使用权，并向被拆迁居民或单位支付补偿。
（一）项目实施主体受让土地使用权环节
1．受让土地使用权，应依法缴纳“契税”。
根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）的规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
②土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
2．项目实施主体委托他方进行建筑物拆除、平整土地的，受托方应依法缴纳营业税。
按照《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号），受托方提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
（二）支付拆迁补偿环节
1．项目实施主体补偿给拆迁户的房产应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号），用于补偿的房产若是开发公司自行开发的商品房，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计算缴纳“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，核定营业额计算缴纳“销售不动产”的营业税；用于补偿的房产若是项目实施主体外购的产权房产，可以以核定计税价格减除房产购置原价后的余额为计税营业额。
2．项目实施主体用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售缴纳土地增值税。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第三条第一款规定，安置用房视同销售，确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
对房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；对回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
扣除价
可按开发商支付房产的公允价值确定。
开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第一款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
3．项目开发主体以开发产品作为拆迁补偿，应视同销售计入企业所得税应税收入，同时，视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费，同时计入企业所得税应计开发成本。
根据“国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”（国税发〔2009〕31号），开发公司以开发产品作为拆迁补偿，应视同销售，同时，视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费，同时计入开发成本，其中视同销售收入计算的价格按下列方法和顺序确认：1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
3）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
四、其他
相关政府部门根据市政府有关规定，回购城市更新配建保障性住房项目作为保障性住房房源的，可根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第一条第（四）、（五）款的规定，免征回购环节的契税和印花税。