生态旅游区建设项目可行性研究报告

天鹅山生态旅游区建设项目可行性研究报告某省国际工程咨询中心二0 一0 年三月目录1 总论 (1)1． (1).1 项目概况 (1)2． (1).2 可行性研究编制依据及范围 (2)3． (1).3 主要经济技术指标 (2)2 项目背景及建设的必要性 (5)4． (2).1 项目背景 (5)5． (2).2 项目建设的必要性 (6)3 市场分析 (9)6． (3).1 项目所在地旅游市场现状分析 (9)7． (3).2 主要旅游客源市场需求与需求结构分析................................... 1..1 8． (3).3 项目市场需求前景分析与预测 (13)4 建设地点及建设条件 (14)9． (4).1建设地点 (14)10． (4).2建设条件 (14)5 建设内容及建设规模 (17)11． (5).1 建设目标和定位 (17)12． (5).2 建设内容 (17)13． (5).3 建设规模 (18)14． (5).4建设内容建设规模一览表 (19)6 项目总体布局 (22)15． (6).1 布局依据和原则 (22)16． (6).2 项目用地布局 (22)17． (6).3 项目功能分区布局 (24)7 工程技术方案 (29)18． (7).1交通组织和道路 (29)19． (7).2 绿地景观系统 (31)20． (7).3水体系统 (33)21． (7).4 游览项目及游览线路 (34)22． (7).5 建筑工程及公共服务设施方案 (35)8 公用工程 (39)23． (8).1给排水工程 (39)24． (8).2 电力通信工程 (42)25． (8).3 燃气工程 (46)26． (8).4 防灾工程 (47)9 环境保护 (49)27． (9).1 编制依据及执行标准 (49)28． (9).2 环境总体评价及污染源 (49)29． (9).3 环境保护措施 (49)10 节能 (51)30． (1)0.1 概述 (51)31． (1)0.2 合理用能标准及节能设计规范 (51)32． (1)0.3 能耗指标 (51)33． (1)0.4节能措施及效果 (52)11 项目实施进度计划及招投标 (53)34． (1)1.1 项目实施进度计划 (53)35． (1)1.2 招投标计划 (53)12 项目单位概况及劳动定员 (56)36． (1)2.1 项目建设单位及合作单位概况 (56)37． (1)2.2 劳动定员 (56)13 投资估算与资金筹措 (58)38． (1)3.1 投资估算 (58)39． (1)3.2 资金筹措 (59)14 财务分析 (62)40． (1)4.1财务评价原则 (62)41． (1)4.2经营收入及税金估算 (62)42． (1)4.3总成本费用估算 (62)43． (1)4.4财务效益分析 (63)44． (1)4.5 偿债能力分析 (63)45． (1)4.6 不确定性分析 (64)46． (1)4.7 财务评价结论 (64)15 研究结论及建议 (66)47． (1)5.1 结论 (66)48． (1)5.2 建议 (67)附表：1、项目总投资使用计划及资金筹措表2、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表3、总成本费用估算表4、项目投资现金流量表5、利润与利润分配表6、项目资本金现金流量表7、财务计划现金流量表8、资产负债表9、借款还本付息表10、敏感性分析表附件：1、企业法人营业执照2、组织机构代码证3、某某投资开发有限公司关于请求协调各相关局办理可研报告所需文件的报告及批复4、市国土资源局用地初审意见5、市建设局关于配合项目筹建意向书6、市规划局规划选址意向书7、市水利局支持配合筹建意向书8、市林业局支持配合筹建意向书9、电力局支持配合筹建意向书10、乡人民政府支持配合项目筹建意向书11、市旅游局支持项目筹建意向书12、合作开发项目投资意向书13、银行业务联系函附图1、项目区域位置图2、项目总平面布置图3、项目区地形及剖面图4、项目用地布局图5、项目用地功能分区图6、项目区内部交通组织图7、入口集散图平面图8、森林生态体验区平面图9、主题动感体验区平面图10、红太阳山顶区平面图11、商务会议休闲度假板块平面图12、沁园山庄度假酒店平面图13、特色商业街平面图14、旅游度假别墅型酒店平面图1总论1.1项目概况1.1.1项目名称天鹅山生态旅游区建设项目1.1.2项目地点项目建设地点位于市乡天鹅山，项目用地面积约137公顷（2055亩）。

其中征用地为900亩，其余为长期租用地。

1.1.3项目性质和类别新建1.1.4项目建设单位某某投资开发有限公司企业性质：有限责任公司企业法人代表：贺南鑫1.1.5主要建设内容项目划分两大板块：山地生态红色旅游板块，商务会议休闲度假板块。

项目用地面积约137公顷（2055亩）。

总建筑面积23万平方米。

其中，山地生态红色旅游板块包括四大片区：入口集散区、红太阳山顶区、主题动感体验区、森林生态体验区。

总用地面积共89公顷，总建筑面积3万平方米。

商务会议休闲度假板块包括：沁园山庄度假酒店、沁园国际会议中心、特色商业街、旅游度假别墅型酒店。

总用地面积48公顷，总建筑面积20万平方米。

1.1.6可行性研究报告编制单位、资质等级编制单位：某省国际工程咨询中心法人代表：资格等级：甲级证书编号：工咨甲12220070018发证机关：国家发展和改革委员会1.1.7项目投入总资金及资金来源情况项目固定资产投资为160583.19万元，其中工程费用103509.4万元，占总投资的64.46%;其他建设费用37602.49万元，占总投资的23.42%（其中征地拆迁补偿费用31000万元）；不可预见费11288.95万元，占总投资的7.03%;建设期利息8182.35 万元，占总投资的5.10%。

根据项目生产需要，估算项目正常生产时所需的流动资金为3800.00万元。

其中30%为铺底流动资金，计1140.00万元，占总投资的0.7%。

项目总投资为161723.19万元，包括固定资产投资160583.19万元和铺底流动资金1140.00万元。

建设项目拟定的资金来源由企业招商引资及自筹71723.19万元，申请商业银行贷款90000万元。

1.1.8项目效益情况项目建成后，正常年销售收入为38370.00万元，年利润总额14005.93万元，年上缴营业税金及附加2071.99万元，项目投资利润率8.52%，项目总投资收益率8.61%,项目借款偿还期为11.14年（含建设期），具有一定的清偿能力。

所得税后项目财务内部收益率7.98%，所得税后项目投资回收期13.85年（含建设期），项目具有较好的经济效益。

1.2可行性研究编制依据及范围1.2.1研究依据a）中国国际工程咨询公司编著的《投资项目可行性研究指南》；b）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）;c）国家其他有关规范、规程、法律、法规；d）《天鹅山生态旅游区建设项目规划》；e）项目单位与某省国际工程咨询中心签定的可行性研究合同；f）项目单位提供的其他基础资料。

1.2.2研究范围本可研报告将对项目建设的必要性、市场、建设内容及规模、建设条件、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益与社会效益等方面进行综合论证，提出有关结论和建议，供业主及有关部门决策时参考。

1.3主要经济技术指标项目主要技术经济指标详见表1-1。

主要技术经济指标表表1-12项目背景及建设的必要性2.1项目背景旅游是的立市之本、发展之基、潜力之源。

上世纪80年代末，由于思想封闭保守，缺乏市场意识，人民仍守着“金饭碗”受穷，只能眼睁睁看着丰富的人文资源和自然资源白白浪费。

自1990年撤区建市以后，依托特殊的政治地位，逐步确定了以旅游产业为主导地位的发展战略，旅游业开始步入快车道。

从最初的“以旅游经济为龙头”到“旅游活市”到“旅游带动”再到“旅游立市”，旅游产业的发展从萌芽逐步走向繁荣，正绽放出无限活力。

目前拥有故居、滴水洞、韶峰、清溪等7大景区82个景点，已成为全国的四大革命纪念地之一、全国爱国主义教育示范基地、国家级重点风景名胜区，首批中国优秀旅游城市、国家重要的红色旅游景区。

随着中央“一号工程”、省“五个示范工程”在的实施，的旅游产业更是迎来新的机遇。

新改扩建的毛泽东广场更加大气雄伟庄严肃穆；毛泽东遗物馆生动展示了伟人风范；高速公路的通车更加拉近了与海内外游客的距离，从省会长沙到只需45分钟；南环线景观带这条绿色长廊将红色圣地妆点得分外妖娆；景区内南北两条绕行公路和4个停车坪构建了景区交通新格局，的旅游交通、景观品质等得到大幅度改善；一批星级宾馆建成投入使用；同时建立了旅游综合治理长效机制，核心景区的环境和秩序不断净化和美化。

依托红色旅游资源，加强旅游基础工作，大大提升了旅游的容纳力和核心吸引力。

的交通区位优势、景区城区环境的全面升级，使的整体形象空前、综合竞争力空前、发展活力空前。

2008年，实现旅游总收入6.53亿元；2009年1-8月，游客人数285.2万人次，同比增长189.5%;旅游收入4.85亿元，同比增长43%2009年初国家旅游局与省政府签订《关于推动“两型社会”建设促进某旅游产业发展合作备忘录》，建立“局省会商”工作机制；省政府出台《关于加快旅游项目建设培育旅游市场主体的意见》，对旅游项目建设给予系列扶持政策；2009年12月1日，国务院下发《国务院关于加快发展旅游业的意见》，明确将旅游产业定位为“战略性支柱产业”和“人民群众更加满意的现代服务业”，标志我国旅游产业发展的又一个春天的到来。

随后，国家旅游局局长邵琪伟踏访某，指出某旅游业正面临加速发展新机遇：某旅游资源丰富，发展基础良好；中央扩内需政策使中国立体交通网络升级完善，游客出游更便捷；武广高铁开通开启湘粤鄂旅游黄金通道，将带动某旅游升温；中央和某积极应对全球金融危机，城乡居民收入不断增加，社会保障体系不断完善，老百姓旅游消费意愿和消费能力增强。

他寄语某旅游业抢抓机遇，解放思想，深化改革，加快项目建设，积极迎接旅游休闲高峰期到来。

2009年，某实现旅游总收入1099亿元；在跨过千亿“门槛”后，某旅游提出了新的战略发展目标一一到2014年，力争实现旅游总收入超过2000亿元，相当于全省GDP勺15%左右, 与2009年相比，旅游总收入和其相当于全省GDP勺比重均翻一番，跻身全国十强。

某省旅游局局长杨光荣表示，“从2010年起，通过5年努力，力争使某成为国内外知名的旅游胜地，实现做大做强某旅游战略性支柱产业目标。

”在此背景下，又作出创建国家5A景区的决定，正以“大、大景区、大旅游”的理念发展旅游产业，在旅游安全、景观环境、标识标牌等8大方面进行细节化、人性化的完善，美化旅游环境、提升服务质量，向“世界著名旅游胜地、中国红色旅游龙头”的目标迈进。