投资性房地产的后续计量
关于投资性房地产后续计量方法探讨
关于投资性房地产后续计量方法探讨投资性房地产是指被公司、个人等以投资为目的持有的房地产，不包括用于自用和生产经营的房地产。
投资性房地产在财务报表中是一个重要的资产，不仅对企业的财务状况和经营业绩有重要影响，还有可能对税务、审计和评估等方面产生影响。
在投资性房地产的后续计量过程中，我们需要探讨的是如何合理地确定其价值和计量，从而更好地反映出房地产的真实价值。
1. 计量基础：成本还是公允价值？计量基础是决定后续计量方法的基础，通常有成本法和公允价值法两种计量基础。
成本法是以购置成本减去累计折旧和减值准备计量，其重点在于对资产的历史成本进行追溯。
而公允价值法则是以市场交易价格为依据进行计量，其重点在于反映当前市场的实际情况，反映出资产的真实价值。
但是，在投资性房地产后续计量时，我们需要考虑到其具有不确定性和波动性的特点，可能导致其公允价值与买入成本间存在巨大的差异。
因此，在选择计量基础时，需要考虑到具体的情况以及财务报表使用者的需要。
2. 时机：何时进行后续计量？对于投资性房地产的后续计量，其时机也是一个重要的问题。
通常有每期末、每季末或每年末等不同的计量时点。
在制定后续计量时机时，需要考虑到具体的业务操作，如是否有重大变动、市场价格趋势等因素，以及与会计期间的关联性和完整性。
只有在考虑全面、具体情况的前提下，才能选择适合的计量时机，最大程度准确反映资产的价值变动。
3. 方法：如何进行后续计量？除了以上两个重要问题，如何进行后续计量方法也是需要考虑到的问题。
对于投资性房地产的后续计量方法，通常有以下几种方法：3.1. 成本模型法成本模型法是将投资性房地产作为资本回报的一部分。
其计量基础为成本法，即固定的成本减去累计折旧和减值准备。
成本模型法的优点在于在投资性房地产稳定且持续现金流的情况下，可以展现资产的实际贡献价值。
缺点则在于无法准确反映资产价值的变化趋势。
3.2. 公允价值模型法公允价值模型法强调资产价值是根据市场条件来确定的。
投资性房地产不同模式下的后续计量
投资性房地产不同模式下的后续计量
企业对其所有投资性房地产后续计量模式的选择要统一;同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
进行投资性房地产后续计量主要有公允价值模式以及成本模式两种。
投资性房地产采用成本模式进行后续计量的过程：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
采用成本模式的条件：
投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的过程：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
借：资本公积——其他资本公积
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或借：其他业务成本
贷：公允价值变动损益
采用公允价值模式的条件：
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
从成本模式转为公允价值模式的，应当作勾会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
中级会计实务-考场真题回忆版9.7
《中级会计实务》考题回忆1.（多选题）关于投资性房地产的后续计量，下列说法正确的有（）。
A.企业可以任意选择投资性房地产的后续计量模式B.已经采用成本模式计量的，可以转为采用公允价值模式计量C.已经采用公允价值模式计量的，可以转为采用成本模式计量D.采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销【答案】BD【解析】企业不能任意选择投资性房地产的后续计量模式，选项A错误；在满足条件下，企业对投资性房地产可以由成本模式变更为公允价值模式，但不能从公允价值模式变更为成本模式，选项B正确，C错误；采用公允价值模式计量，不计提折旧或摊销，选项D正确。
【考点】投资性房地产后续计量模式2.（单选题）A公司为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为16%，2019年3月1日，A 公司将自产的一批产品发放给公司高管。
该批产品的成本价格为50万元，市场价格为70 万元。
不考虑其他因素，则A公司应确认的职工薪酬为（）万元。
A.70B.58C.81.2D.50【答案】c【解析】A公司应确认的职工薪酬=70×（1+16%）=81.2（万元）。
【考点】职工薪酬3.（多选题）下列各项中，属于企业会计政策变更的有（）。
A.固定资产折旧方法由年限平均法改为双倍余额递减法B.发出存货的计量方法由移动加权平均法改为先进先出法C.投资性房地产的后续计量由成本模式变为公允价值模式D.政府补助的会计处理方法由总额法变为净额法【答案】BCD【解析】选项A属于会计估计变更。
【考点】会计政策变更4.（单选题）企业对下列资产计提的减值准备在以后期间不可转回的是（）A.合同资产B.合同取得成本C.库存商品D.长期股权投资【答案】D【解析】长期股权投资计提减值准备后，以后期间不可转回，选项D应当选。
【考点】减值准备5.（单选题）2018年12月31日,企业某项固定资产的公允价值为10000万元。
预计处置费用为1000万元,预计未来现金流量的现值为9600万元。
投资性房地产的后续计量
贷：银行存款 3 000 000（3）2×19年11月30日，改扩建工程完工借：投资性房地产——厂房—成本23 000 000贷：投资性房地产——厂房—在建23 000 000【例题•多选题】下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。
（2017年）A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化【答案】AD【解析】选项B，成本模式下投资性房地产计提的减值准备以后持有期间不得转回；选项C，成本模式计量的投资性房地产转换为公允价值模式计量应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，调整留存收益。
【例题•判断题】企业对采用成本模式计量的投资性房地产进行再开发，且将来仍作为投资性房地产的，在开发期间应当对该资产继续计提折旧或摊销。
（）（2018年）【答案】×【解析】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在开发期间应继续将其作为投资性房地产，不计提折旧或摊销。
（二）费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。
第四节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日1.房地产的转换是指房地产用途的变更。
【提示】企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。
2.在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。
①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产；②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；④自用建筑物停止自用，改为出租。
投资性房地产的后续计量--中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第三节讲义
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第三节讲义投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有成本模式与公允价值模式两种，企业可在两者中选择其一进行计量，但采用公允价值模式计量应满足一定的条件。
一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产可以比照固定资产、无形资产的处理思路理解。
核算要点总结：1.设置“投资性房地产”科目核算；2.要按期（月）计提折旧或进行摊销，通过“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算，要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。
计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。
3.应比照固定资产、无形资产来计提减值准备。
借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
【例题9·计算分析题】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。
经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。
要求：作出甲公司的会计处理。
[答疑编号3265040201]『正确答案』甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧＝（72 000 000÷20）÷12＝300 000（元）借：其他业务成本——出租写字楼折旧300 000贷：投资性房地产累计折旧300 000（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款）400 000贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入400 000二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式的前提条件同时满足以下两个条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
关于投资性房地产公允价值后续计量模式探讨【会计实务操作教程】
按目前税法来分析，在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一 致。但在公允价值模式下，二者存在明显的差异。若税法按实际成本确 定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，并在 对投资性房地产在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理，这样，在 公允价值模式下对税负没有影响。但如果对公允价值计量后调增的当期 收益征收所得税，无疑增加了公司的税负，公司就会权衡公允价值模式 下给公司带来的收益与增加的税负之间的利益关系，作出是否采用公允 价值模式的选择。故这种税负的影响是投资性房地产采用公允价值后续 计量方式的一个不确定变量。
一、投资性房地产后续计量模式选择现状 与我国原准则体系中历史成本计量占主导地位相比，新准则体系引入 了公允价值模式，《企业会计准则第 3 号—投资性房地产》鲜明地体现了 新准则体系这一重要特点，即允许采用公允价值模式对投资性房地产进 行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式。采用两种不同的计量模 式对企业投资性房地产进行会计处理，必然对企业财务状况等方面产生 不同的结果。在房地产大幅增值的背景下，采用公允价值计量方式对投 资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响。然而，大多 数公司仍决定采用历史成本模式，究其原因，有以下几种： （一）条件严格。采取公允价值对投资性房地产进行后续计量应同时 满足两个严格条件：首先，投资性房地产“所在地”一般是指投资性房 地产所在的大中型城市的城区，这意味着企业只有在大中城市的投资性 房地产才有按照公允价值进行会计计量。其次，同类或类似的房地产 （如建筑物），是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型 相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物。 土地使用权是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、 可使用状况相同或相近的土地。而由于地段、楼层、朝向不尽相同，要
投资性房地产的后续计量,投资性房地产的转换和处置重点
第三节投资性房地产的后续计量一、采纳本钱模式计量的投资性房地产二、采纳公允价值模式计量的投资性房地产三、投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产的后续计量有本钱和公允价值两种模式，通常应当采纳本钱模式计量，满足特定条件时也可以采纳公允价值模式计量。
但是，同一企业只能采纳一种模式对全部投资性房地产进行后续计量，不得同时采纳两种计量模式。
一、采纳本钱模式计量的投资性房地产1.按照固定资产或无形资产的有关规定，按期〔月〕计提折旧或摊销，借记“其他业务本钱〞等科目，贷记“投资性房地产累计折旧〞或“投资性房地产累计摊销〞科目。
2.取得的租金收入，借记“银行存款〞等科目，贷记“其他业务收入〞等科目。
3.投资性房地产存在减值迹象的，适用资产减值的有关规定。
经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值打算，借记“资产减值损失〞科目，贷记“投资性房地产减值打算〞科目。
已经计提减值打算的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
（例题·2022年多项选择题）以下各项中对企业以本钱模式计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有〔〕。
A.年末无需对其估计使用寿命进行复核B.应当按期计提折旧或摊销C.存在减值迹象时，应当进行减值测试D.计提的减值打算，在以后的会计期间不同意转回（答案）BCD（解析）以本钱模式计量的投资性房地产，需要计提折旧或摊销，则年末需要对其估计使用寿命进行复核，选项A错误。
二、采纳公允价值模式计量的投资性房地产只有存在确凿证据说明投资性房地产的公允价值能够延续可靠取得的情况下，企业才可以采纳公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
〔一〕采纳公允价值模式计量的条件采纳公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：1.投资性房地产所在地有活泼的房地产交易市场；2.企业能够从活泼的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估量。
投资性房地产后续计量模式探讨
投资性房地产后续计量模式探讨【摘要】本文主要探讨投资性房地产后续计量模式，在介绍了研究的背景、目的和意义。
在分析了投资性房地产的定义和特点，以及后续计量模式的现状和影响因素，提出了优化措施并进行了案例分析。
最后在结论部分总结了投资性房地产后续计量模式面临的问题与挑战，并展望了未来研究方向。
通过本文的研究和分析，可以更好地了解投资性房地产后续计量模式的特点和现状，为相关领域的研究提供参考和指导。
【关键词】关键词：投资性房地产、后续计量模式、定义、特点、现状分析、影响因素、优化措施、案例分析、问题、挑战、未来研究方向、总结。
1. 引言1.1 背景介绍随着市场的不断发展和变化，投资性房地产后续计量模式也面临着诸多挑战和问题。
传统的计量模式可能无法完全适应当前市场环境的需求，亟需进行优化和改进。
对投资性房地产后续计量模式的探讨和研究显得尤为重要。
本文旨在通过对投资性房地产后续计量模式的探讨，分析其现状和存在的问题，并提出优化措施，从而为投资者提供更加科学和有效的投资方向。
同时,也可为相关研究提供参考和借鉴，推动投资性房地产市场的健康发展。
部分将从投资性房地产的定义和特点入手，引出对后续计量模式的讨论。
1.2 研究目的研究目的就是为了更深入地了解投资性房地产后续计量模式的运作机制，探讨其存在的问题和挑战，为进一步优化计量模式提供参考和建议。
通过研究，可以为投资性房地产行业的相关从业者提供更科学、更有效的决策依据，促进行业的健康发展和稳定运行。
也可以为学术界对投资性房地产后续计量模式的研究提供一定的参考和借鉴，促进该领域的学术研究和理论探讨。
通过本次研究，希望能够揭示投资性房地产后续计量模式的内在规律和特点，为相关领域的理论研究和实践应用提供新的思路和方法。
1.3 研究意义2000字内容涉及研究意义，谢谢！2. 正文2.1 投资性房地产的定义和特点投资性房地产是指为获取投资收益而购买、持有或出售的房地产物业。
投资性房地产的后续计量及转换
投资性房地产的后续计量及转换投资性房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，即不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量：一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。
取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。
投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。
经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
公允价值模式的最大特点是在会计期末按照公允价值调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值变动计入当期损益。
从理论上说，采用公允价值模式进行后续计量更符合投资性房地产的特点，但实务中能否持续可靠取得公允价值是较大的挑战。
为此，会计准则提出了两种计量模式供企业选择，并对选择公允价值模式所应具备的条件进行了规定。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
所在地，通常指投资性房地产所在的城市。
对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。
(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。
投资性房地产的后续计量考点
第 02 讲投资性房地产的后续计量知识点：投资性房地产的后续计量▲▲▲一、后续计量模式的选择企业通常应当采纳本钱模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采纳公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
但是，同一企业只能采纳一种模式对全部投资性房地产进行后续计量，不得同时采纳两种计量模式。
本钱模式在满足规定条件时可以转为公允价值模式，按会计政策变更进行追溯调整，但公允价值模式不能转为本钱模式。
（关键考点）掌握后续计量模式的选择原则。
二、采纳本钱模式进行后续计量的投资性房地产在本钱模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
1.折旧或摊销时借：其他业务本钱贷：投资性房地产累计折旧〔摊销〕2.取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税〔销项税额〕3.投资性房地产提取减值时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值打算（关键考点）掌握本钱模式下投资性房地产相关损益的归属科目。
（根底知识题）甲公司为增值税一般纳税人，不动产及不动产租赁效劳适用的增值税税率为 9％。
甲公司2×20年6 月30 日购入一幢商务楼，当天即用于对外出租。
该资产的买价为 3 000 万元〔不含增值税〕，相关税费 20 万元，估计使用寿命为 40 年，估计残值为 21 万元，估计清理费用 1 万元，甲公司采用直线法提取折旧。
该办公楼的年租金为 400 万元，于年末一次结清，并同时开具增值税专用发票。
甲公司对此房产采纳本钱模式进行后续计量。
2×21年年末商务楼的可收回金额为 2 330 万元，假定发生减值后净残值、估计使用年限、折旧方法等因素均未发生变化。
（答案解析）该投资性房地产2×20 年～2×22 年的会计处理如下：①投资性房地产的入账本钱＝3 000＋20＝3 020〔万元〕；②2×20 年的折旧额＝（3 020－〔21－1〕）÷40×6/12＝37.5〔万元〕；③2×20 年的会计分录A.取得投资性房地产时：借：投资性房地产 3 020应交税费——应交增值税〔进项税额〕 270贷：银行存款 3 290B.收取租金时：借：银行存款218贷：其他业务收入200应交税费——应交增值税〔销项税额〕 18C.提取当年折旧时：借：其他业务本钱37.5贷：投资性房地产累计折旧37.5④2×21 年的摊销额＝（3 020－〔21－1〕）÷40＝75〔万元〕；⑤2×21 年的会计分录A.收取租金时：借：银行存款436贷：其他业务收入400应交税费——应交增值税〔销项税额〕 36B.提取当年折旧时：借：其他业务本钱75贷：投资性房地产累计折旧75⑥2×21年年末的折余价值为 2 907.5 万元〔3 020－37.5－75〕，相比此时的可收回价值 2 330 万元，发生减值 577.5 万元，减值计提分录如下：借：资产减值损失577.5贷：投资性房地产减值打算577.5⑦2×22年的折旧额＝（2 330－〔21－1〕）÷〔40－1.5〕＝60〔万元〕，分录如下：借：其他业务本钱60贷：投资性房地产累计折旧60⑧2×22 年收取租金时：借：银行存款436贷：其他业务收入400应交税费——应交增值税〔销项税额〕36（2022 年单项选择题）甲公司对投资性房地产以本钱模式进行后续计量，2022 年1 月10 日甲公司以银行存款9 600 万元购入一栋写字楼并马上以经营租赁方法租出，甲公司估计该写字楼的使用寿命为40 年，估计净残值为120 万元。
投资性房地产的后续计量--注册会计师辅导《会计》第七章讲义2
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园注册会计师考试辅导《会计》第七章讲义2投资性房地产的后续计量考点三：投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
在极少情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。
采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定，但是预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后（二者孰早），再以公允价值计量。
但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
【例题1·单选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（）。
A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式[答疑编号5733070108]『正确答案』C『答案解析』投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。
投资性房地产的界定及后续计量
博 士后 工作 站金融 学博 士 后 。 银 河 证 券 股份 有 限公 司 ＩＯ Ｐ 项 目 （ 万 国证券 公 司特 聘会 申银 计顾 问 ） 华安财 产保 险 股份 有 限公 司独 立董 事兼 审计 委 员 会 主任 。先 后 出版个 人著 作 １ Ｏ 余部 ，公 开 发表 论文 ４ 多篇 ， Ｏ 为 国 内新会 计准 则应 用 的知名 专 家。
种模 式对 所 有投 资性 房 地 产进 行 后续 计 当事 人 之间自愿 进 行房 地 产交 换 的价 格。 元，已计 提 折旧 ６ ０ ０ ０万 元 ，公 允 价 值 为 量 ， 得同时 采用两 种计 量 模式 。从 上 市 确 定投 资 性 房 地 产 的公 允 价 值 时，应 当 ２ ０ ０万 元。２ ０ 不 ２０ ０ ７年 １ ２月 ３ 日 １ ，该 项 投
房地 产 ） 我国第 一 部关 于投 资性 房 地 能 是经 营 性租 赁 方 式。企 业应 注 意以下 ）是 产 方面 的准 则。投 资 性 房 地 产 准 则的引 两 个 特 殊 情 形 ： ①对 于 那 些房 屋 已抵押 入 有利 于反 映 我国企 业 房 地 产的实际构 等 产权 模 糊或不 拥有 产 权 的房 屋 出租 则 成情 况及 各类 房 地产 对企 业 经营 成果 的 不 能 确认 为 投 资性 房 地 产 ； ②对 于 拥有 贡 献情 况。投资 性 房 地 产 如何 界 定、后 独 立的房 产证 但没有 土地 证 （ 体产权 ） 集
公 司披 露 的 ２ ０ ０ ７年 年报 来看 ，上 市 公 司 参 照活 跃 市 场 上同类 或类 似 房 地 产 的现 资 性 房 地 产 的 公 允 价 值 为 ２ ０ ０万 元 。 ４０
绝 大 多数 对投 资 性房 地 产 后 续计 量 时采 行 市 场价 格 （ 场公 开报 价 ） 无 法取 得 ２ ０ 市 ； ０ ８年 ６月 １ ０日租 赁 期 届 满，公 司 收 回
08-04 投资性房地产-公允价值模式后续计量
投资性房地产后续计量公允价值模式投资性房地产的后续计量二采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式计量的条件（二）采用公允价值模式计量的会计处理二采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式计量的条件（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
二采用公允价值模式计量的投资性房地产（二）采用公允价值模式计量的会计处理不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。
公允价值的变动计入当期损益。
资产负债表日：高于低于投资性房地产——公允价值变动××××××公允价值变动损益××××××公允价值变动损益××××××投资性房地产——公允价值变动××××××[案例1]甲企业为从事房地产经营开发的企业。
2×15年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。
当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。
2×15年12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。
假设甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。
甲企业的账务处理如下:①2×15年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租借:投资性房地产——成本90 000 000贷:生产成本90 000 000②2×15年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借:投资性房地产——公允价值变动 2 000 000贷:公允价值变动损益 2 000 000【多选题】•采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足（ ）条件•A.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场•B.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计•C. 所有的投资性房地产有活跃的房地产交易市场•D.企业能够取得交易价格的信息•【正确答案】 AB 投资性房地产后续计量公允价值。
以公允价值后续计量的投资性房地产的会计处理
以公允价值后续计量的投资性房地产的会计处理投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
投资性房地产后续计量有两种计量模式：成本模式和公允价值模式。
一般采用成本模式，后续计量进行折旧或摊销。
但如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
投资性房地产的计税基础为其初始投资成本，后续计量采用成本模式，除非发生减值，账面价值和计税基础是一致的。
但后续计量如果采用公允价值模式，则很可能会产生暂时性差异，确认递延所得税资产或递延所得税负债。
【例】2018年12月28日，甲公司与乙公司签订协议，将自用的办公楼出租给乙公司，租期为3年，2019年1月1日为租赁期开始日，2021年12月31日到期。
甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
2019年1月1日，办公楼的公允价值为1100万元，账面原价为2000万元，已提折旧为1300万元。
剩余折旧年限为7年，净残值为0。
该租赁对甲公司属于经营租赁。
2019年12月31日，该办公楼的公允价值为1300万元。
2020年12月31日办公楼的公允价值为1140万元。
2021年12月31日租赁协议到期，甲公司与乙公司达成协议，将该办公楼出售给乙公司，价款为1400万元。
2019.1.1 将自用办公楼转为投资性房地产借：投资性房地产—成本 1100累计折旧 1300贷：固定资产——办公楼 2000其他综合收益 400若转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入公允价值变动损益。
投资性房地产的两种后续计量模式
投资性房地产的两种后续计量模式Prepared on 22 November 2020一、投资性房地产的定义（一）、投资性房地产的概念《企业会计准则第3号——投资性房地产》中的规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
（二）、投资性房地产的特征1、投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。
房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产（三）、投资性房地产的范围1、已出租的土地使用权已出租的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。
企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
2、持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权3、已出租的建筑物已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋建租物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
二、什么是公允价值模式和成本模式（一）、成本模式投资性房地产成本模式下后续计量,对于已出租的建筑物,参照《企业会计准则-固定资产》的有关规定进行后续计量；对于已出租或持有准备增值转让的土地使用权,其后续计量参照《企业会计准则-无形资产》有关规定。
即对投资性房地产计提折旧（建筑物）或计提摊销（土地使用权）,如投资性房地产发生减值,还需计提减值准备,且计提的减值准备在以后期间不允许转回。
即在成本模式下,投资性房地产有关后续计量的处理与前面固定资产或无形资产处理是相同的。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第三节投资性房地产的后续计量◇采用成本模式计量的投资性房地产◇采用公允价值模式计量的投资性房地产◇投资性房地产后续计量模式的变更企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
一、采用成本模式计量的投资性房地产（一）科目设置：1.投资性房地产2.投资性房地产累计折旧（摊销）3.投资性房地产减值准备（二）会计处理在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，按期（月）计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照《资产减值》准则的有关规定进行处理。
【提示】投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。
即：当期增加的投资性房地产（建筑物）当期不提折旧，当期减少的投资性房地产（建筑物）当期照提折旧；当期增加的投资性房地产（土地使用权）当期即开始摊销，当期减少的投资性房地产（土地使用权）当期停止摊销。
1.计提折旧或摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.计提减值准备时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备3.取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税（销项税额）【教材例4-6】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。
假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。
经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元（假定不考虑增值税）。
甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧=（72 000 000÷20）÷12=300 000（元）借：其他业务成本——出租写字楼折旧 300 000贷：投资性房地产累计折旧 300 000（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款） 400 000贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入 400 000二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理1.科目设置：（1）投资性房地产——成本——公允价值变动（2）公允价值变动损益2.会计处理（1）公允价值上升借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益（2）公允价值下降借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动（3）取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税（销项税额）【提示】企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销，也不计提减值准备。
【教材例4-7】20×9年9月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。
20×9年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为80 000 000元，公允价值也为相同金额。
该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。
在确定该投资性房地产的公允价值时，甲公司选取了与该处房产所处地区相近，结构及用途相同的房地产，参照公司所在地产交易市场上平均销售价格，结合周边市场信息和自有房产的特点。
20×9年12月31日，该写字楼的公允价值为84 000 000元。
甲公司的账务处理如下：（1）20×9年12月1日，甲公司出租写字楼借：投资性房地产——写字楼——成本80 000 000贷：固定资产——写字楼80 000 000（2）20×9年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房地产——写字楼——公允价值变动 4 000 000贷：公允价值变动损益——投资性房地产 4 000 000【例题•多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。
A.按预计使用年限计提折旧B.公允价值变动的金额计入当期损益C.公允价值变动的金额计入其他综合收益D.自用房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时，公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益【答案】BD【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项A错误；公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，选项C错误。
三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
【提示】在极少数情况下，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得的投资性房地产时公允价值不能持续可靠取得，则应采用成本模式进行后续计量。
账务处理：借：投资性房地产——成本（变更日公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）（原房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（原价）利润分配——未分配利润（或借记）盈余公积（或借记）【提示】涉及所得税影响的，调整递延所得税负债（或递延所得税资产）。
【例题•判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计算模式转为成本计量模式。
（）（2012年）【答案】√【解析】《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量，而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
【例题•单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。
（2011年）A.资本公积B.营业外收入C.未分配利润D.投资收益【答案】C【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益（盈余公积和未分配润）。
第四节投资性房地产的转换和处置◇房地产的转换◇投资性房地产的处置一、房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日1.转换形式“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。
2.转换日（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。
（3）“投资性房地产”转换为“存货”租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。
（二）房地产转换的会计处理1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示：【教材例4-8】20×9年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于20×9年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司生产产品。
随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项工作。
20×9年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回，20×9年9月1日开始用于本公司生产产品。
该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×9年8月31日，账面价值为60 000 000元，其中，原价80 000 000元，累计已提折旧20 000 000元。
假定不考虑其他因素。
甲公司的账务处理如下：20×9年9月1日借：固定资产——厂房80 000 000投资性房地产累计折旧20 000 000贷：投资性房地产——厂房 80 000 000累计折旧——厂房20 000 000【教材例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。
20×9年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租期为5年。
20×9年5月1日，这栋办公楼的账面余额为500 000 000元，已计提折旧5 000 000元。
假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。
甲公司的账务处理如下：20×9年5月1日借：投资性房地产——办公楼 500 000 000累计折旧 5 000 000贷：固定资产——办公楼 500 000 000投资性房地产累计折旧 5 000 000【教材例4-10】甲公司是从事房地产开发的企业，20×9年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。
甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租赁期为5年。
20×9年5月1日，该写字楼的账面余额为500 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。
甲公司的账务处理如下：20×9年5月1日借：投资性房地产——写字楼 500 000 000贷：开发产品 500 000 000【例题•单选题】2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。
该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。
（2012年）A.3 700B.3 800C.3 850D.4 000【答案】D【解析】转换日甲公司应按转换前投资性房地产原价4 000万元借记“固定资产”科目。
2.公允价值模式下的转换（1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
（2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。
处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。