从金融视角观察房地产市场培训课件

数据来源： Wind
数据来源： Wind 3
去库存在推进之中
房地产去库存，一方面需要需求端的销售面积增加，另一方面也需要供给端的新开工面积的进 一步减少
从需求侧看，2015年全国商品房销售面积12.8亿平方米，接近2013年13亿平方米的历史峰值水 平。考虑到城镇人口增速的趋缓以及2015年下半年已经出现的销售面积逐月下滑，我们预计 2016年商品房销售面积仍有正增长但增速不会太高
2014
35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
（3）投资未来进入容易大幅波动的阶段（参考美国）
1925～1933
1950～1953
1959～1960
1968～1970
1978～1982
2005～2009
-4%
-27%
-27%
-18%
-29%
-51%
-48%
-43%
-90%
-80%
数据来源： Wind 4
去库存在推进之中
据估算，在新开工面积增速-20%的假设下，2016 年的施工面积将从2015 年的1.3%降至-4.7%， 而房地产开发投资实际增速从2.8% 下降至-1.3%。按照房地产开发投资占固定资产投资比重 17%，固定资产形成占支出法GDP 比重44%，在其他条件不变的情况下，估算房地产投资的下 降对GDP 的拖累将达到0.3%左右
1968
1973
1978
1983
1998
2003
2013
只有一线和个别二线结构性供给矛盾
户均家庭住宅套数
0.88
0.99
1.02
1.04
0.7
1线
2线
2.5线
3线
4线
相对于数量，住房质量的提升空间还很大
12.5%
22.5%
日本多居室住宅占比
26.9%
35.0%
40.0%
42.4%
1963
1973
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（右）
5
房地产市场
本轮一线城市楼市调控的宏观环境变化：
1. 行业变化：从一手增量主导到二手存量主导转变
2. 人口变化：一线人口净流入放缓，上海负增长
3. 基础量变化：行业成交量超十万亿元，行业波动对经济影响巨大
4. 驱动力变化：楼市驱动力发生了根本改变
5. 收入变化：居民购房承受力大不如前
传统代理公司陷入困境
员工人数 上半年营收
人均产能
981 4182万 0.7万（每月）
新聚源公司2015年上半年数据
传统代理公司陷入困境
员工人数 上半年营收
人均产能
981 4182万 0.7万（每月）
新聚源公司2015年上半年数据
代理公司市场集中度
16%
市场集中度 30%
35%
top 10
top 50
90% 100%
• 租赁住宅换手率25%。中介服务费1个月房 租。价格战激烈。
• 租赁住宅房租收入12万亿日元（6千亿元人民 币），2030年将萎缩30%。
• 租房中介费规模2500亿日元。 • 住宅资产管理市场利润空间5千~1万亿日元。
住宅总量6063万
出租房屋 1777万
民营租赁住宅 1337万
top 100
世联：向资管和金融的转型
代理销售 顾问策划 资产服务 金融服务
2.7% 5.2% 18.5%
18.3% 5.5% 15.3%
72.7%
60.2%
收入占比
毛利占比
从金融视角观察房地产的未来
（1）从居民住房杠杆看，有一定空间
家庭 政府 企业
中国 38% 55% 125%
发达国家 75% 90% 70%
投资额（十亿美元）
1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
（2）新开工已见顶：对比美国新开工
（2）新开工已见顶：中国销售趋势
销售额增速
Jul-03 Jan-04 Jul-04 Jan-05 Jul-05 Jan-06 Jul-06 Jan-07 Jul-07 Jan-08 Jul-08 Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12 Jan-13 Jul-13 Jan-14 Jul-14 Jan-15 Jul-15
新兴国家 35% 55% 50%
居民对房屋资产配置仍有需求，（以美国家庭为例2008年）
股票资产（万美元）
房屋资产（万美元）
19
9
7.8
8
低收入
中低收入
中高收入
高收入
条件是一批非银行抵押贷款机构的崛起
美国抵押贷款分布
23%
33%
11%
15%
15%
3%
房利美 私人机构 其它 银行 吉利美 房地美
从供给侧看，房地产要想真正去库存，新开工面积需要继续下降。下表模拟了不同销售面积增 速和新开工面积增速情景下，按照前述方法计算的库存面积增速变化。从结果来看，房地产库 存若要达到实质性降低，在5%的销售面积增速假设下，新开工面积增速需要进一步下降到-20% （2015年为-14%），对应库存面积增速-5.7%（2015年为2.6%）
• 在当前的基础量下，一线城 市楼市调控的潜在宏观风 险，不仅关系一线城市的行 业和经济发展，更关系着全 国楼市和经济发展。
•居民购房承受力显著下降， 使得各类人群的购房需求不 像以往那样具有刚性，购房 需求对政策调控的弹性变大
7
当前房地产市场的大致图景
从存量角度看中国住宅市场的使用结构
住宅总量2.5亿套 自住住宅 1.6亿套
从金融视角观察房地产市场
巴曙松 教授 中国银行业协会首席经济学家 中国“十三五”规划专家委员会委员 （文中观点仅仅代表个人的意见，不代表任何机构的看法） 公众微信号：金融读书会
从中国经济新常态看2016年经济走势：脉冲式探底
新常态期间最大的特征是中国经济进入结构转换期，面临经济增长的新动力的形成和旧动力的 逐渐弱化这两股力量的双重交织
2008 2003 1998 1993 1988
183
196
200
325
220 312
238284
589 576
990 922
818
694
527
独栋 Apartment Mansion
日本租赁住宅结构
租房居住家庭数量变化
2010年 2005年 2000年 1995年 1990年
253 256
257
以房屋资产再融资的加杠杆，中国空间更大（下图为美国再融资比例数据）
房屋购买 再融资
56%
51%
49%
50%
51%
67%
66%
44% 2004
百度文库
49% 2005
51% 2006
50% 2007
49% 2008
33% 2009
34% 2010
日本房地产资产管理市场借鉴
日本租赁住宅数量变化（单位：万户）
进行资产管理的租赁 住宅 735万
完全自己管理 仅委托中介招揽房客和签约 委托中介招揽房客、签约及一部分的住宅管理 完全委托中介
65.20%
9.20% 11.20% 14.30%
住宅租赁中介公司成交单数
18.53 17.44
13.26
19.34 17.79
13.65
21.07
16.54 14.25
（6）新房营销越来越向有客源能力的渠道转移
线上广告 线下广告 线下活动 代理费用 案场费用 渠道佣金
新房营销费用的分化 0.10% 0.70% 0.50% 0.80% 0.60% 0.30%
变化趋势 稳定 稳定 增长 下降 稳定 上升
传统代理费率也在下降
1.10%
代理费率
0.80%
2008
2015
销售面积增速
1959 1962 1965 1968 1971 1974 1977 1980 1983 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013
（2）新开工已见顶：对比美国新开工
2500 2000 1500 1000
500 0
新开工量（千套）
1983
1993
2003
2013
（2）新开工已基本见顶：国际对比
国家 美国 英国 日本 韩国 中国台湾 中国大陆
住宅开发转折时期 60年代左右 60年代末 70年代中 90年代中 90年代中 2011年
人均住房量 0.35套 0.35套 0.28套
0.35套
城市化率 70% 77% 55% 76% 67.4% 53.4%
住宅新开工量（千万平米）
新开工增速（%）
160
140
120
100
80
60
40
20
0
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20%
（2）新开工已见顶：中国投资额也已基本见顶
7 6 5 4 3 2 1 0
2000
2002
住宅投资额（万亿） 2004 2006 2008
住宅投资增速 2010 2012
21.57 15.3134.62
23.1 15.1615.5
5.295.86
5.44
5.655.27
5.795.58
6.35.82
2010年
2011年 大东建托
ABLE
2012年 MiniMini 东建公司
2013年 Housemate
2014年
资产管理公司
排名 第1位 第2位 第3位 第4位 第5位 第6位 第7位 第8位 第9位 第10位
B1
B0
B
B2
A
1997
2015
2020
（1）人均住宅套数总体已接近甚至超过发达经济体， 以及中国台湾地区
0.35
人均住房情况（套/人）
0.35
0.35
0.28
0.26
中国
美国
英国
日本
台湾
日本户均住宅套数变化
0.97
1.01
1.05
日本户均住宅套数
1.1
1.11
1.08
1.13
1.16
1963
213 260
199 246
184 207
373
412 461 920
461 844
513 740
532 603
其他 夫妇+孩子 夫妇二人 单身
1064
东京住房自有率变化
2013全国
61.90%
27.90%
10.20%
2013 2008 2003 1998 1993 1988
0%
49.40%
39.80%
-75%
（5）从企业角度，市场加速集中
绿城 华夏幸福 融创中国 华润置地
碧桂园 中海 保利
万达集团 恒大 绿地 万科
0
716 716 725
851
500
1000
2015.GMV
1400 1454 1483 1520
2000 2300 2610
1500
2000
2500
3000
（5）从企业角度，市场加速集中
全球经济治理结构也在重构，旧的均衡被打破，新的均衡还在建立，市场的动荡难以避免
GDP同比增长趋势图
中国经济新常态
2
去库存在推进之中
2015 年，房地产销售持续回升但新开工面积持续负增长， 这说明市场已经用脚投票说明了房 地产库存有明显过剩。然而更重要的是，即使在2015 年销售投资剪刀差如此巨大的情况下， 无论从哪种口径计算，2015 年底的房地产库存比年初在继续增大，这意味着房地产去库存压 力较大
租赁住宅 0.9亿套
从增量角度看中国住宅市场的使用结构
新房市场
每年新增约1000万套 每年折旧约500万套
存量房
存量房流通率1.5% 每年二手交易400万套
二手房市场
租赁流通率20% 每年租赁5000万套
租赁市场
10%：C2C
90%:B2C
2.新房市场的变化趋势
1.新房市场今天的市场处于何种位置？
10%
10%
TOP10.GMV占比
12%
12%
16%
17%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
典型房企往一二线集中
三线
9%
TOP50.GMV城市分布
二线
54%
一线 0%
10%
20%
37%
30%
40%
50%
60%
（6）2015年全国开发商营销费用
2000亿
2015年
2400亿
2020年
管理公司 大东建托 Leopalace21 积水house 大和living startsgroup ABLE Housemate 东建公司 Mini-tech 学生情报中心
管理户数 864678 554948 545757 428597 400047 230189 189992 188423 172912 87700
•人口净流入快速下滑甚至负增长
的情况下，此时政策一收紧，不
仅会造成成交量下滑，同时也会
推动房价下跌。
行业
人口
基础 量
•本轮一线城市楼市调控旨在“控
房价”，所选择的对象是二套改善
需求，而这部分需求恰恰是本轮楼
市回暖的第一驱动力
驱动 力
收入
•二手房与一手房的价格形 成机制迥异，同样政策所 产生的影响会大不同
10.80%
47.70%
39.70%
12.60%
47.20% 42.80% 42.00% 43.30%
39.10% 42.80% 41.50% 41.90%
13.70% 14.40% 16.50% 14.80%
10% 20% 30% 40% 50% 住宅自有率 民营住宅租赁率
60% 70% 80% 其他类型租赁住宅