公允价值计量属性在我国投资性房地产中的应用
公允价值在投资性房地产中的应用
现率难确定等 问题。所以公允价值难 以确定 ， 获取公允 价值信息的成本较高。 （ ） － 公允价值计量对公司业绩影 响较大 公允价值在投 资性 房地产的应用有 助于真实地反 映房地产 资产 的价值。企业采用公允价值核算后 ， 不再 对投资性房地产计提折旧和减值准备 ， 期末公允 价值与 账面价值 的差额直接计入 当期损益 。 我国 目前房地产市 场还不够稳定 、 规范 ， 房地产价格波动较大 。 房地产市场
价格波动有多大 ， 房地产公 司的净利润和净 资产 的波动
关 信息 ， 还可结合 自身对未来 房地产市场 的判 断 ， 更加 科学 、 理性地进行投资决策。
（ ） － 采用公允价值计量模式能改善资本结构 ， 提高
企业 的融资能力
投资 睦房地 产采 用公允价值进行后续计 量对企业
就有多大 。 公司业绩的大幅波动 ， 容易引起投资者 、 债权
一
计准则情况 的分析报告 》在 １７家上市公 司中 ， ， ５０ 存在投 资性房地产 的有６０ 。这些公司绝大多数对投资性房 ３家 地产采用 了成本计量模式。 中只有 １家上市公 司采用 其 ８ 公允价值对投资性房地产进行后续计量 ， 占此类业务 仅 公司的２８％。笔者认 为上市公司冷淡公允价值有 以下 ． ６
房地 ห้องสมุดไป่ตู้中的应用
姚 振 飞 随着 我国经济发展和投资观念 的转变 ， 将房地 企业
产作为一种投资手段逐渐成 为一种普遍 的经济现象 ， 房 地产市场迅速发展。鉴 于投资性房地产具有高收益 、 高 风险的特征 ， 财政部于２０ 年２ ０６ 月发布 了《 企业会计准则 第３ 号——投资性房地产》 准则规定投资性房地产应当 。 按照成本进行初始确认 和计量 ， 在后续计 量时 ， 足特 满 定条件的情况下也可以采用公允价值模式计量。 公允价 值在我国的研究和应用进入 了一个 崭新 的阶段 ， 它也是 当前备受瞩 目的一个会计热点话题 。
公允价值模式在投资性房地产中的应用——以金地集团为例
公允价值模式在投资性房地产中的应用 ——以金地集团为例发布时间：2023-02-17T03:17:51.007Z 来源：《科技新时代》2022年19期作者：王萍[导读] 随着全球经济的发展，中国会计逐渐与国际会计接轨，2006年，财政部颁布的新会计准则中，王萍重庆理工大学会计学院，重庆市，400000【摘要】随着全球经济的发展，中国会计逐渐与国际会计接轨，2006年，财政部颁布的新会计准则中，引入了公允价值计量模式。
对于投资性房地产占比较多的房地产行业来说，不同的计量模式会对企业财务状况、经营成果的披露状况产生重大影响。
本文以公允价值计量模式在金地集团中的应用为例，对比后续计量模式转换前后企业的财务状况，分析其转换原因，评价其转换后的财务绩效，以期丰富其相关研究。
【关键词】公允价值；计量；投资性房地产；应用一、前言早在20世纪70年代，美国会计准则中就开始使用公允价值对部分资产进行计量，而我国公允价值计量起步相对缓慢，在20世纪90年代，才开始对公允价值的应用进行研究，各方面的制度也尚未完善，因此我国有必要对此有更深入的了解。
投资性房地产是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，其主要包含：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转入的土地使用权和已出租的建筑物。
我国投资性房地产的后续计量模式分为成本模式和公允价值模式两种。
2006年，财政部出台的会计准则对企业投资性房地产后续计量模式的选择做出了规定，对于投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
二、采用公允价值计量模式的投资性房地产规模根据我国上市公司相关数据显示，截至2020年，拥有投资性房地产的上市公司数量有4908家，较2010年的700家增长了 600% 左右。
而其中以公允价值模式计量的数量从 2010 年的 26家增长到 294 家，所占比重从3.59% 增长到5.99%，仅增长了2.4%。
浅谈公允价值在投资性房地产的运用及影响
浅谈公允价值在投资性房地产的运用及影响作者：宁廷金季红来源：《商场现代化》2008年第33期[摘要] 随着新会计准则的出台，公允价值的应用是其中的一大亮点。
本文着重分析了公允价值在我国投资性房地产中的应用及影响，对投资性房地产中公允价值模式计量做了进一步的剖析。
[关键词] 投资性房地产公允价值新会计准则财政部于2006年2月15日颁布了新的企业会计准则，其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称新准则)首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在非金融资产计量中引入公允价值，因此具有十分重要的意义。
一、单独列示投资性房地产新准则中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。
因此，一般开发企业用于销售的房地产，以及为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的建筑物或土地使用权，不属于投资性房地产，应分别在存货、固定资产和无形资产中进行核算。
长期以来，我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则，而是将其分散在“存货”、“固定资产”和“无形资产” 等其他相关的会计准则中加以处理。
然而，随着经济的发展和投资观念的改变, 投资性房地产已成为一项经营性活动, 而不是传统意义上的固定资产：一方面，投资性房地产经过数年以后，其市场价值不仅可能高于账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍；另一方面，由于房地产的价值对市场的依赖程度很高，使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点。
在这种情况下，将投资性房地产作为存货、一般性固定资产或无形资产无法在会计上真实反映其价值，导致投资性房地产市场价值与账面价值相背离。
新准则将投资性房地产从一般性固定资产和无形资产中分离，更加清晰地反映了企业持有房地产的构成情况和盈利能力，提高了会计信息的相关性，符合我国经济发展的现状。
公允价值在投资性房地产中的应用及存在的问题和对策
公允价值在投资性房地产中的应用及存在的问题和对策作者：刘俊杰来源：《经营者》 2017年第8期作为新兴的计量属性，公允价值自2006年实施以来，其应用于投资性房地产中的情况并不理想，社会对公允价值的计量充满怀疑，多数企业处于观望。
因此，会计界人士相继对公允价值的前景表明自己的看法，以及对改善公允价值的实施提出了相应的对策。
一、公允价值在投资性房地产应用中存在的问题第一，在我国，公允价值的运用条件不够完善。
张甜（2011）认为，目前我国房地产市场还不够完善，难以获得可靠的公允价值。
池昱萍（2017）认为，虽然我国市场环境对于国际大环境来说尚且不够成熟，但是微观环境下的房地产交易活动一直以来都比较活跃，房价也一直居高不下。
尤其是在一些经济发达的沿海城市，房地产市场的不成熟也在一定程度上限制了企业使用公允价值模式计量投资性房地产。
第二，利润波动较大，风险较大。
魏玄（2017）认为，在我国当前的房地产市场中，规范性和稳定性较为不足，对于很多利益关系人，可能会产生误导，从而给企业的市场形象造成了不良影响。
因此，对于投资性房地产这种模式的计量方法的选择，不得不有所顾虑。
龙露（2010）认为，企业若采用公允价值，毫无疑问会加大企业经营活动中的风险。
二、公允价值计量模式的应用现状《会计准则》规定，投资性房地产的后续计量要根据企业实际情况选择，但是企业不得同时采用两种计量模式，并且一经采用不得随意变更。
通过对上市公司的分析，有90%的公司依然是采用成本模计量属性，而且这一现象在金融行业中表现更明显。
截至2013年4月30日的数据显示，深市482家上市公司中，有239家公司拥有投资性房地产，占比49.59%。
239家拥有投资性房地产的公司中，有225家上市公司采用了成本计量模式计量投资性房地产，占比94.14%，仅14家上市公司采用了公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，占存在投资性房地产的上市公司总数的5.86%，这说明《新会计准则》在实行阶段困难重重。
公允价值计量在我国投资性房地产企业中应用
公允价值计量在我国投资性房地产企业中的应用摘要：本文以公允价值计量投资性房地产企业中的应用为阐述点，阐述了公允价值计量在投资性房地产中可能存在的问题和解决措施。
abstract： the paper states the application of the fair value measurement in the investment real estate enterprises，and analyzes the problems and puts forward the solutions. 关键词：公允价值计量；投资性房地产；应用key words： the fair value measurement；investment real estate；application中图分类号：f230 文献标识码：a 文章编号：1006-4311（2013）18-0141-021 我国对投资性房地产会计核定的规定1.1 投资性房地产的定义以及确认投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权和企业拥有并已出租的建筑物，但不包括白用房地产和作为存货的房地产。
投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：第一，与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；第二，该投资性房地产的成本能够可靠的计量，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
1.2 投资性房地产后续计量的两种模式投资性房地产的计量方式有两种：公允价值模式和成本模式。
由于我国房地产市场的发展水平较低，企业应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用公允价值模式计量，会计期末投资性房地产的公允价值与原账面价值之问的差额直接计入企业当期损益，企业会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。
为了避免企业操纵利润，所以只有在满足特定条件的情况下，才允许使用公允价值模式。
公允价值计量模式在投资性房地产中的应用分析
主要包括 已出租 的土 地使用 权 ，持有 并 准备 增值 后 转让 的土地使 用权 ，已 出租 的建 筑物 ；并 明确 指 出
自用房地产和作 为存 货 的房 地产 不属 于投 资性 房地
产核算 的范 围。
（ 二 ）我 国投资性房 地产会计 准则与 国际会计 准
则 的 比较
１ ．投资性房地产范 围的 比较 对 于投 资性房地 产 的范 围 ，国 际会计 准则 以及 我国会计 准则都做 了详 细 的规定 ，两 者都 认 为投 资
适的 。但是 ，将它们按 照 流动 资产 以成本 与 市价孰 低 的计价原 则来处 理 ，也是 不合适 的。所 以应 该 给
投资性房 地产 制定 一个 专 门的准 则。截至 ２ ０ ０ ５年 ，
性房地产是指 为赚取 租金 、资 本增值 或 者兼 有而 持
有的房地产 。两者对 投 资性房 地产范 围的规 定在 本
关 键 词 ：投 资性 房地 产 公 允 价值 中 图分 类 号 ：Ｆ ２ ３ ３ 计 量 模 式
房地产行业 作为我国第 三产业 的一个组 成部分 ， 其交易 日趋活跃 ，在国民经济 中的作用也 日趋 凸显 ，
因此 ，适时分析会计 准则 对该行 业 的影响 显得 十分 必要与重要 。投资性 房地 产 只是 房地 产业 的一 个部
是指土地 所 有权 ，而 由于 我 国 土地 属公 有 制 性 质 ，
、
投 资性房地产 国际与 国内相 关内容 的比较 Biblioteka （ 一 ）投 资性房地产界定
・
５ ２．
２ ０ １ ３年 第３期
我国新准则 中的土地 则是 指土地 使用 权 。国际会 计 准则 将融资租入 的房地 产 和经 营方式 租入后 转 租 的
公允价值在投资性房地产中的应用分析
关键词 ： 允价值 ； 资性房地产 ； 公 投 存在 问题 ； 建议
摘 要： 新会计准则规定 了投 资性房地产后续计量可 以采用公允价值计量模式。公 允价值 计量本 身有其存 在 的必要性 ， 只有少数投资性房地产企业采用公允价值。公允价值 计量有历史 成本无 法比拟 的优点 ， 同时 但 但 存 在一些不利 因素阻碍 公允价值在投资性房地产 中的应用。我们 对公允价值 计量在投 资性房地产应用 中的优 点及存在 的问题进行分 析， 并提 出可行 性建议。
情况下也可以采用公允价值模式计量。公允价值在我
国的研究 和应 用进 入 了一 个 崭新 的 阶段 ， 它也 是 当 前 备 受瞩 目的一个会计 热点话题 。
投资性 房地 产 中 引用 了公 允 价值 计 量 模 式 ， 现 体 了国 内会计 准则 和 国 际会 计 准则 的趋 同 ， 适 应 了我 也
一
内的大幅度升值 ， 从而改变资本结构 ， 有利于企业的进
一
步融资。例如 ， 某企业 ２０ ０７年投资性房地产账面价
值 １ ， ０万元 ，０８ 房地产交 易价格上涨 ６ ， 该 ００ ０ ２０ 年 ％ 则 企业公允 价值 变动损 益 ６０万元 。这部 分被 计 入净 利 ０ 润 ， 高 了企 业的净 资产收 益率 和每股 收 益 ， 提 增强 企 业
中 图分 类 号 ：８２４ Ｆ ３ ．８ 文献标识码 ： Ａ 文 章编 号 ：６ ２— ７５ ２ １ ） ３— ０ ６— ２ １７ ４ ５ （０ ０ ０ ０５ ０
随着 我 国经 济发 展 和 投资 观 念 的转 变 ， 业 将 房 企 地产作 为 一种 投 资 手 段 逐 渐 成 为 一 种普 遍 的 经 济 现 象 ， 地产 市场 迅 速 发展 。鉴 于投 资 性 房地 产 具 有 高 房 收益 、 风 险 的特征 ， 了顺应 我 国经济 发 展 潮流 ， 高 为 财 政 部于 ２０ ０６年 ２ 月发 布 了《 业会 计 准则 第 ３ 企 号一 投 资性房地 产》 。准则 规定 投 资 性房 地 产 应 当按 照 成 本 进 行初始 确认和计 量 ， 续 计量 时 ， 足特 定 条件 的 在后 满
浅谈公允价值在投资性房地产的运用及影响
润产生影响 。企业应 当以资产负债表 日投资性房地产 的公允价值
公允价值与原账面价值之间的差额计 入 以及 为生产商品 提供劳务或经营管理而持有的建筑物或土地使 为基础调整其账面价值 ．
用权 ，不属于投 资性房地产 ，应分别在存货 、固定资产和无形资 当 期 损 益 。
使得对房地产 的投资往往具有 高收益和高风 险并存的特点。在这
种情况下 将投资性房地产作为存货、一般 性固定资产或无形资
一
为保证会计信 息的可 比性 ， 企业对投资性房地产的计量模式
经确定 ．不得 随意变更。成本模式转为公允价值模式时 由于
产 无法在会计上真实反映其价值 ．导致投资 性房地产市场价值 与 两种模式下投资性房地产的入账价值 不同，因而公允价值与原账
采用公允价值作为计 量属 性是新会计准 则的一大亮点。公允 价值计量模式 ，是指 以市场价值 ．即熟悉情况的 当事人在公平交 性房地产 中的运用主要 涉及 以下几个方面 ： １投 资性房地产后续计量 式 ，存在确凿证据 表明其公允价值能够持续可靠取得的情况下 ．
模式 。
３ 投 资性房地产与其他资产的转换 ． 企业有确 凿证据表 明房地产用途发生 改变 ， 并且满足条件的 ，
将投资性房地产作为一项单独的资产予 以确认 ，并首次在非金融 整期初 留存收益 。在后续支出的确认与计量上 ，如果后续支 出使
资产计量 中引入公允价值 ，因此具有十分重要的意义。
一
可能流入企业 的未来经济利益超过 了原先的估计 ，应计入投资性
、
单独 列示投资性房地产
房地产 的账面价值 ．否则应计入当期损益 。日常核算过程 中对投
浅析公允价值计量属性在我国投资性房地产准则中的应用对企业的影响
做 出合理 的估计 ；
由于成本模式与公 允价值模 式 问的差 异较大 ， 企业 应当 慎重选择 ， 这是 因为 ： ①企业对投 资性 房地产 的计量模 式一经 确定 ， 不得随意变更 ； ②成本模 式转 为公允 价值模 式 的， 当 应
作为 会 计 政 策 变 更 ， 照《 业 会 计 准 则 第 ２ 按 企 ８号— 会 计 政 策 、 会 计 估 计 变 更 和 差 错 更 正 》 理 ； 已 采 用 公 允 价 值 模 式 计 量 处 ③
维普资讯
市 场 论 坛
ＭＡ ＲＫＥ ＲＤ １ｌ Ｔ０年 ６ ０ 期
（ 第 ５ 期） 总 ｌ
浅析公 允价值计 量属性在 我 国投 资性 房地 产 准 则 中的应 用 对 企 业 的影 响
张 梦 梦 熊 斌 （ 江学院会计 学院 江 西 九 江 九
定资产净值往往 不能反 映投资性房地 产的真实价值 ， 数年 后 ， 投资性房地产 的市场价 值不仅 可能高 出其账 面价值 ， 至可 甚 能超过购买价格 ， 显然 ， 这种方法在很 大程度 上低估 了房 地产 的市场价值 ， 不利于会计报告使 用者 了解企业 的真实情况 ， 给 企业进行操纵 利润 提供 了很 大 的空 间。而新准 则规定 ， 投资
的引入可能是 最受关 注的一大变化 ， 这势必对房 地产企业 、 特 别是地产类上市公司产生深远 的影 响 ： 从短期来 看 ， 会对 企业 的账面利润产生重大影 响； 从长远来看 ， 还会影响企业 的战略
性房地产在初始确认 时按照 取得时 的实际成 本计量 ， 在后 但
续计量时允许企业选择采用成本模式 或公允价值模 式 。若采 用公允价值模式计量投资性房地产 ， 当满足 以下两个 条件 ： 应 １ ．投资性房地 产所在地有活跃的房地 产交易市场 ； ２ ．企业 能够从房地产交易市场取得同类或类似房地 产 的
公允价值模式在投资性房地产中的应用
成 本 及 累计 公允 价 值 变动 ， 允 价值 与 原账 面 价值 的差 额 公
计 入 “ 允价 值 变动损 益 ” 。 公 中
来 获得 的 租金 收益 和相 关现 金 流量 的现 值计 量 。 总 体 来 说 ，在 购 买或 建 造 投 资性 房 地 产 的 初 始 计 量 时 ， 允 价 值 模式 与成 本 模 式 是 相 同 的 ， 不 过 在 账 户 设 公 只 置 匕， 本模 式 需 设 置 “ 资 性 房 地 产 ” 户 ， 公 允 价 值 成 投 账 而
加 “ 他 业 务 收 入 ” 同 时增 加 当期 营 业 成 本 ， 转 原 投 资 其 ， 结
性 房 产 的 成本 、 累计 公 允 价 值 变 动 ， 存 在 原转 换 日计 若
入 所有 者权 益 的金 额 ， 也一 并结 转 。
二 、 允 价 值计 量在 投 资性 房 地产 应 用 中存 在 的 问题 公 ２０ ０ ９年年 报统 计 显示 ， ７０家 拥有 投 资性 房 地 产 的 近 ０
模 式却 需 要 在 “ 资性 房 地产 ” 户 下 设置 “ 投 账 成本 ” 公 允 与“ 价 值变 动 ” 个 明细科 目。 两 （ ） 续计 量 二 后
４采 用 公允 价值 计 量 的投 资性 房 地产 的处 置 。处 置采 ．
用 公允 价 值计 量 的 投 资性 房地 产 时 ， 按实 际 收 到 的金 额 增
地 产 的现 行市 场 价 格 。其 二 ， 法 取 得 同类 或 类似 房 地 产 无 的市场 价 格 的 ， 参 照活 跃 市场 上 同 类或 类 似 房地 产 的 最 应
２ 投资性 房 地 产转 换 为采 用公 允 价值 进行 后 续计 量 ． 非
公允价值计量在投资性房地产中的运用
财政金融公允价值计量在投资性房地产中的运用◎郭勇公允价值属于市场经济发展过程中所出现的产物，是新型的资产剂量模式，不仅能够符合会计的相关性以及一致性原则，还可以充分的体现出资产负债以及全面收益的实际情况。
在使用公允价值计量的过程中，在房地产市场价值不断变化的同时，也能够明确的反映出企业的资产价值，通过建立完善的资本市场，发挥出公允价值计量在投资性房地产当中的积极作用。
一、打造完善理论，建立信息平台1.打造完善的操作指导以及工作准则。
公允价值计量在实际的使用过程中，需要结合相关理论为其提供相对明确的指导。
为了确保公允价值计量模式能够在投资性房地产当中获得更加灵活的应用，需要加深对投资性房地产市场体系当中的估价方式进行深入了解，并将其清晰的展现在会计准则以及规章制度当中，确保企业会计人员能够在实施核算工作的过程中，严格的遵循有据可依业务原则。
与此同时，还需要及时的找出会计实务相关理论当中所呈现出来的缺陷，并积极的建立相应的工作准则，在保障准则完善性的基础上，实现公允价值计量模式在投资性房地产当中的灵活使用。
2.推动资产评估行业的发展。
评估属于公允价值计量模式使用过程中的关键组成部分，而资产评估工作人员属于双方的利益主体，在实施交易行为等环节具有重要作用。
这就要求资产评估人员能够具备较为丰富的工作经验，并在长期的工作过程中，逐步加强对各方面知识的总结与认识，确保投资性房地产价值判定工作的顺利开展，保障判定结果的正确性与准确性。
不仅如此，需要加大对资产评估人员的培训力度，加强人员的职业能力以及责任意识，提高评估人员的专业技能以及综合素质水平，推动资产评估工作逐渐朝着公平性以及公正性的方向转型，确保公允价值计量模式的正常运转。
3.建立信息平台，建设标准市场。
企业需要根据不同类型的房地产行业的实际情况进行分析，并建立与公允价值相关的信息数据库，将房地产实务操作过程中内容纳入到数据库当中，通过对交易市场变动情况以及其他相关数据的有效收集，对数据库当中的内容进行更新，保障信息更新工作的及时性与实时性。
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用【摘要】本文探讨了公允价值计量模式在投资性房地产中的运用。
首先介绍了公允价值计量模式的基本概念和投资性房地产的特点，然后详细分析了公允价值计量模式在投资性房地产中的具体运用，以及其优势和局限性。
通过实践案例分析，展示了公允价值计量模式在投资性房地产中的应用情况。
总结了对公允价值计量模式在投资性房地产中的启示，并展望未来研究方向。
本文旨在为相关领域的研究提供参考，并推动公允价值计量模式在投资性房地产中的更广泛应用。
【关键词】关键词：公允价值计量模式、投资性房地产、特点、优势、局限性、实践案例分析、启示、未来研究方向1. 引言1.1 背景介绍投资性房地产是指企业为获得投资收益或资本增值而持有的地产，其主要目的是出租、增值或者是待售。
随着全球金融市场的发展和经济全球化的加剧，投资性房地产市场的竞争日益激烈。
在这种背景下，如何准确地评估投资性房地产的价值成为了各大企业关注的焦点之一。
在实际应用中，公允价值计量模式不仅可以帮助企业更准确地评估投资性房地产的价值，还能够为决策者提供更多的信息支持，从而更好地制定策略和规划未来发展方向。
公允价值计量模式也存在一些局限性，如对市场波动的敏感度较高、计量过程较为复杂等。
本文将从公允价值计量模式的基本概念、投资性房地产的特点以及其在投资性房地产中的具体运用等方面展开探讨，同时结合实际案例分析，探讨公允价值计量模式在投资性房地产中的优势和局限性，并对其未来研究方向进行展望。
1.2 研究目的。
本文旨在探讨公允价值计量模式在投资性房地产中的应用，旨在通过深入分析公允价值计量模式的基本概念和投资性房地产的特点，揭示其在实践中的具体运用方式。
本文将探讨公允价值计量模式在投资性房地产领域的优势和局限性，以及通过案例分析展示其在实践中的效果和影响。
通过对公允价值计量模式在投资性房地产中的运用进行全面研究，旨在为相关领域的实践提供可行性建议和经验总结。
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用公允价值计量模式是一种在投资性房地产中广泛应用的计量方法，它能够更准确地反映房地产的价值，为投资者提供更全面的信息。
本文将探讨公允价值计量模式在投资性房地产中的运用，分析其优势和挑战，并探讨未来的发展趋势。
一、公允价值计量模式的概念及特点1. 公允价值计量模式公允价值计量模式是财务会计领域中的一种计量方法，它通过市场上的相关数据和交易价格来确定资产或负债的公允价值。
在投资性房地产中，公允价值计量模式能够反映房地产的市场价格，为投资者提供更为准确的信息。
2. 特点公允价值计量模式的特点包括：（1）市场反应：公允价值计量模式能够充分反映市场对房地产价值的评价，避免了传统成本计量方法中对未来现金流的不确定性和盈利能力的估计。
（2）及时反映：公允价值计量模式能够及时反映房地产市场的变化，使投资者能够更及时地了解房地产的价值变动。
（3）全面性信息：公允价值计量模式提供了更全面、更准确的信息，能够更好地指导投资者的决策。
2. 定价决策公允价值计量模式在投资性房地产中还可以用于定价决策。
投资者可以根据公允价值计量模式提供的信息，对房地产的买卖价格做出更为准确的判断，以避免因价格不合理而导致的投资损失。
3. 财务报告公允价值计量模式也在投资性房地产的财务报告中得到了广泛的应用。
投资者可以通过公允价值计量模式得到更为准确的资产价值信息，从而更好地了解企业的财务状况。
四、公允价值计量模式的挑战公允价值计量模式在投资性房地产中虽然有很多优势，但也面临一些挑战：1. 数据来源不足公允价值计量模式需要大量的市场数据来支撑，但在实际操作中，这些数据并不总是容易获取。
特别是在一些相对闭塞的市场中，市场数据可能会存在不足的情况，从而影响公允价值的计量。
2. 评估方法不统一公允价值计量模式的评估方法并不统一，不同的评估方法可能会导致不同的公允价值，在实际操作中需要注意评估方法的选择和使用。
3. 变动性大公允价值计量模式对市场波动非常敏感，在市场波动较大的情况下，公允价值可能会出现较大的波动，从而对投资者的决策产生影响。
公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究
公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究摘要：</br>随着市场经济的发展和房地产市场的繁荣，投资性房地产成为投资者的热门选择。
在投资性房地产的管理中，公允价值计量模式被广泛应用。
本文通过对公允价值计量模式在投资性房地产中的应用进行研究，讨论了其优势和不足，并提出了一些建议。
一、引言</br>投资性房地产是指以获得租金、获取资本增值或两者兼有为目的而持有的房地产。
投资性房地产的管理对于投资者来说至关重要，而公允价值计量模式可以帮助投资者更全面地了解投资性房地产的价值变动和经营状况。
二、公允价值计量模式的定义和原理</br>公允价值计量模式是指根据市场上能够获得的最佳价格来计量资产或负债的价值。
在投资性房地产中，公允价值计量模式是基于市场价格和租金水平等因素来确定房地产的价值。
三、公允价值计量模式在投资性房地产中的优势</br>1. 全面反映房地产的价值变动：公允价值计量模式可以及时反映房地产市场的价值波动，投资者可以据此决策是否买进或抛出房地产。
</br>2. 促进精细化管理：公允价值计量模式可以帮助投资者更好地了解房地产租金水平和市场需求，进而制定更科学的管理策略。
</br>3. 提高投资者透明度：公允价值计量模式的应用可以提高投资者对投资性房地产的透明度，降低信息不对称带来的风险。
</br>四、公允价值计量模式在投资性房地产中的不足</br>1. 数据获取难度大：公允价值计量模式需要大量的市场数据和租赁合同等信息来进行计量，而这些数据的获取常常面临困难。
</br>2. 数据不准确性：市场价格和租金水平等数据会随着时间和环境的变化而变动，因此计量出来的公允价值可能存在一定程度的不准确性。
</br>3. 无法考虑非市场因素：公允价值计量模式难以考虑与市场无关的因素，例如政府政策变化、地区经济发展等，这些因素对投资性房地产的价值也会产生一定影响。
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用公允价值计量模式是一种对于投资性房地产的计价方式，它与传统的成本计价方式不同，主要是在对于投资性房地产资产的计量上，采取公允价值计量的方式。
这种计量方式需要依据市场上房地产资产相关市场价格等相关因素，来计算该资产的现在价值，而不是基于资产原来的成本来进行计算。
1、方便进行投资分析。
公允价值计量模式是一种更为严谨的计量方式，并能够真实反映市场的变化和资产的实际价值。
如果采用这种计量方式，能够更为准确地对于投资性房地产进行分析和评估，更好地为投资决策提供支持。
2、有利于实现与市场价格的接轨。
对于投资性房地产进行公允价值计量，能够更好地使其与市场上的房地产资产价格接轨。
同时，也有利于预测未来市场的走向，并进行风险控制。
3、促进企业与投资者之间的共识。
公允价值计量模式能够真实地反映投资性房地产的价值，避免了传统成本计价方式通常存在的估值不准确的问题。
这为企业与投资者之间的交流和共识建立提供了重要依据。
4、便于资源配置和决策。
公允价值计量模式计量的结果更为精确，这将为企业和投资者进行资源和资金的有效配置和决策提供重要支持。
同时，也方便企业对于其现有的资产进行评价，更好地实现策略布局和决策的调整，为投资带来更好的回报。
尽管公允价值计量模式在投资性房地产中具有很多的优点和优势，但是在实际操作中，也存在一些需要注意的问题。
例如，由于不同地区市场状况的不同，公允价值的计算方式可能不太一样，需要参考当地的市场情况和相关政策法规。
此外，公允价值的计算涉及到很多变量和因素，因此需要进行准确可靠的数据采集和分析来支持计算。
总之，公允价值计量模式在投资性房地产中的运用具有很大的意义和作用，可以为投资者和企业提供更为可靠的信息，帮助他们更好地分析、决策和管理投资性房地产。
然而，在实际应用中，需要充分了解其实质，结合具体情况进行综合分析，才能取得最佳的效果和效益。
公允价值在投资性房地产中的应用与对策
公允价值在投资性房地产中的应用与对策一、公允价值的应用1. 公允价值的定义公允价值是指在市场参与者之间进行交易时，能够在交易的基础上确定的价格，是一种基于市场的评估方法。
在投资性房地产领域中，公允价值通常通过市场比较法、收益法和成本法等方法来进行评估。
2. 公允价值的应用在投资性房地产的管理和运作中，公允价值通常用于评估资产的价值、确定资产的折旧和摊销、衡量资产的价值变动、进行资产重估以及进行投资决策等方面。
公允价值可以帮助投资者准确评估投资性房地产的价值。
通过市场比较法和收益法等方法，可以对投资性房地产的价值进行估算，为投资者提供决策依据。
公允价值可以帮助投资者进行资产的折旧和摊销。
通过合理评估资产的公允价值，可以正确确定资产的折旧和摊销，避免因过高或过低估计而导致财务信息失真。
公允价值可以衡量资产的价值变动。
随着市场的波动和投资性房地产的变化，资产的价值会不断发生变动，通过公允价值的评估，可以及时反映这些变动，为投资者提供灵活的投资决策。
公允价值可以进行资产重估和投资决策。
通过定期对投资性房地产进行公允价值评估，可以及时发现资产价值的变化，为投资者提供决策参考，同时也有利于投资者及时调整投资组合，降低投资风险。
二、公允价值应用中的挑战尽管公允价值在投资性房地产中的应用具有重要意义，但也存在一些挑战和问题。
1. 公允价值的确定难度投资性房地产的价值受到多种因素的影响，包括市场供需关系、宏观经济环境、政策法规变化等，这些因素的复杂性使得公允价值的确定具有一定的难度，容易受到主观因素的影响，导致价值评估的不准确性。
2. 公允价值的周期性变动投资性房地产市场的价格具有一定的周期性，随着市场的变化，资产的价值也会发生周期性变动，这就要求投资者需要密切关注市场的变化，并及时调整公允价值的评估方法，以反映市场的实际情况。
3. 公允价值的资讯不对称投资性房地产市场的信息不对称性较大，投资者往往难以获取完整的市场信息和资产信息，这就给公允价值的评估带来了困难，容易产生偏差和误差。
浅析新会计准则下公允价值在投资性房地产中的应用
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二 公允价值在投 资性房地产 中的相 关核 算
公允价值计量在投资性房地产中的运用
致性 而形成 的价值 ，是一种 具有明显可观察性 和决 策相关性 的
会计信息。
价值 变动” 进行明细核算 。期末借方余额反映企 业投 资性房地产的
二 、企业会计准则第 ３号一 投资性房地产 》 《 具体规定 按 照《 企业会 计准则 第 ３号一投 资性房地产 》 准则 ， 投资 性房 地产是 指为赚取 租金或资本 增值 ， 或两者兼有 而持有的房地产 ， 包 括 采用成本模 式计量 的投资性房地产和采用公 允价值模式计量 的 投 资性房地产。第三章“ 后续计量” 中指出 ： 有确 凿证据表 明投 资性 价值 。 （ ） 一 企业外购 、 自行建造等取得的投资性房地产 借： 投资性房地产一 成本（ 购买价款 ＋相关税 费 ＋其他支 出） 贷： 银行存款（ 或在建工程 ） （ ） 二 将作 为存货 的房地产 转换 为采用公允价值模 式计量 的投
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【 参考文献 】
【 １ 】陈华友， 义生 含 交易费用的证券组合投 资的多 目标规划模型 许
卟 运 筹 与 管理 ，９ ９ ８３ ：７ ６ ． １９ ，（ ）５ — ０
从 定义 中可 以看 出 ， 允价值 强调 “ 平” “ 公 公 、 自愿” 的交 易价
格， 它最大的特征就是来 自于公平交 易市场 的确认 ， 是基于 活跃市 场 的理 性双 方对 资产 或负债 价值的公平认定 和计 量 ，不是某个 特 定 主体 的估计 ； 它的确定并不在于业务是否真正发 生 ， 而在于双 方
定 ： 自用房地产 或存货转换为采用公允价值模式计 量的投资性房 “ 地产 时， 投资 性房地 产按照转换 当日的公允价值计 价 ， 转换 当日的 公允价值小于原账 面价值 的 ， 其差额计入 当期损益 ； 转换当 日的公 允价值大于 原账 面价值 的 ， 其差额计入所有者权益 。” 这基本排除
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公允价值计量属性在我国投资性房地产中的应用一、公允价值的内涵及应用问题1、我国企业会计准则中对公允价值的定义我国在新企业会计准则中，对公允价值所下的定义是：“在公平交易中，熟悉情况的双方自愿进行资产交换或负债清偿的金额。
”即公允价值是指熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格，或者无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖的成交价格。
在公平交易中，交易双方应当是持续经营的企业，不打算或不需要进行清算、重大缩减经营规模，或在不利条件下仍进行交易。
2、公允价值在实际运用中的难点（1）公允价值应用的市场环境问题公允价值需要的市场环境是近乎完美的活跃市场，它要求交易双方信息对称，这样才能使交易价格与公平价格保持一致，不存在信息滞后的问题。
目前我国市场环境尚不完善，地区之间差异比较明显，整体市场化程度较低，资本市场运行效率低下，不能有效反映真实的市场信息，存在信息不对称现象，在此环境下确认的公允价值具有极大的不确定性，有可能影响企业资产或损益计量的真实性和可靠性。
（2）公允价值应用的成本问题运用公允价值计量提高财务信息的相关性和可靠性，就必须增加成本。
由于公允价值计量属性是动态计量属性，要求企业会计人员在每个会计期末分析各种因素，对资产和负债的公允价值做出认定，这个过程将会增大企业的信息成本；为了预防利用公允价值计量进行盈余管理，也必须增加监管成本。
于此同时，实务中很多会计人员对公允价值的应用十分陌生，要掌握新会计准则的具体运用，还必须对会计从业人员加强培训，导致培训成本的增加。
（3）公允价值应用的可操作性问题公允价值的运用较历史成本在技术和人才的方面提出了更高要求，并增大了企业的管理成本。
从我国现状看，评估人员与会计人员的业务素质与专业技能都不容乐观，应该说目前国内的大多数从业人员对公允价值运用尚难以适应。
公允价值确定的主观性较强，会相对影响其实务中的可操作性。
由于资产和负债的公允价值不容易确定，采用公允价值计量，实际操作时只能大致的估计或采取近似值的操作，在公允价值难以取得的情况下，会计准则要求运用公允价值进行计量,如果没有合适的替代方法，势必将会影响会计信息的可靠性。
有许多会计要素如资产和负债在市场上很难找到可供观察的交易价格，将未来现金流量按一定的折现率折算成现在的现金价值的现值计量，往往就成为估计相关价格即公允价值的最重要的技术手段。
但未来现金流量的金额、时点和货币的时间价值等都是不确定的，在计量的操作上往往难度很大，因而现值计量的复杂性也成为公允价值计量模式推行应用的难点。
（4）公允价值应用的可靠性问题会计信息的相关性和可靠性，一直以来很难同时得到满足。
一种计量方式若要有用，不能以牺牲可靠性为代价。
相关资产活跃市场的存在是公允价值计量必备的条件，而从我国的现状来看，证券交易市场、产权交易市场等都不成熟，价格难以真正反映价值，绝大多数资产的公允市价难以获得。
2.2 公允价值在投资性房地产中的应用在目前房地产价格处于持续上涨的背景下如果一个企业将房地产进行投资而不再自用,在原有会计制度下此房地产应按历史成本记入企业的固定资产, 并按其估计使用年限提取折旧。
显然, 这种方法在很大程度上低估了房地产的市场价值, 扭曲了企业投资的真实含义，不利于会计报表使用者了解企业的真实情况，极大地损害了会计报表使用者的利益。
依据《企业会计准则第3号——投资性房地产》为企业的投资性房地产提供了成本模式与公允价值模式两种可选择的计量模式，但以成本模式为主导。
该准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；但在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的必须是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，且企业能够从该市场上取得同类或类似房地产的市场价格等相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
采用公允价值计量的投资性房地产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并通过"公允价值变动损益"对企业利润产生影响，而不再单独计提。
从目前税法来分析，在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。
但在公允价值模式下，二者存在明显的差异。
若税法按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，并在对投资性房地产在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理，这样，在公允价值模式下和在成本模式下的税负是一致的。
对采用公允价值计量后调整的当期公允价值变动收益，税法是要等到收益实现时进行征税，那么在当期就需要确认递延所得税，并且公司一旦决定采用公允价值核算投资性房地产，按照新会计准则体系的要求，是不能再使用成本模式的，而公司对外披露时要充分证明其公允价值的合理性、可靠性，这就对公司财务报告的披露、财务核算的准确及时以及周边活跃市场的稳定提出了更高的要求，要知道，公允价值变动的不仅仅是收益，还有损失。
公司应当权衡公允价值模式下给公司带来的收益与增加的核算成本、纳税风险以及市场变化之间的利益关系，作出是否采用公允价值模式的选择。
【例2.2-1】甲企业为一家从事工业生产的企业，2009年9月1日，甲企业与乙公司签订租赁协议，约定将甲企业自有但未使用的一栋精装修的写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年，每年租金1000万元，每年预付租金，租赁期开始日为2009年9月1日，在租赁期间甲企业除提供基本的物业服务外不再提供其他任何服务。
该写字楼原账面价值为9000万元，2008年12月达到预定可使用状态，税法规定的折旧年限为20年，折旧方法为直线法，假设无残值，已提折旧300万元，2009年9月1日该写字楼的公允价值为8500万元。
2009年12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元，甲企业适用税率为25%。
对于该项业务，甲企业可以选择两种模式对投资性房地产进行后续计量，成本模式和公允价值模式。
对于成本模式下的处理类似于自有固定资产的管理，除了科目使用投资性房地产而非固定资产、折旧摊销计入其他业务成本而非期间费用外，有关初始入账成本的确定、折旧摊销的方法、折旧摊销的期间以及折旧摊销的计算都与自有固定资产相同，收到租金时计入其他业务收入。
在成本模式下，企业的账务处理与税法规定没有差异，只需将当期收到的租金并入利润表中一并纳税。
如果甲企业选择公允价值模式对该项投资性房地产进行后续计量的话，必须存在两个前提，一是能够持续可靠的取得相关投资性房地产的公允价值，这就需要甲企业所处地区有活跃的房地产交易市场并且能够从该市场上取得同类或类似的房地产交易价格；二是配备合格的财务人员，不仅对新企业会计准则把握透彻还要对所得税法十分了解。
在公允模式下，甲企业不再对投资性房地产计提折旧和摊销，也不再计提减值准备，只需在期末将该项投资性房地产公允价值的变化计入当期利润表的公允价值变动收益中，但同时需要考虑会计与税法的差异。
在税法上，该项投资性房地产仍作为固定资产，即仍按照税法的规定计提折旧，同时税法不认可公允价值变动损益，对于这部分损益要等到实际收到时才进行纳税。
那么本例中就需要考虑，投资性房地产账面价值与计税成本因会计不提折旧和税法计提折旧所引起的应纳税暂时性差异以及会计将公允价值变动计入当期营业利润而税法不要求在当期纳税所引起的应纳税暂时性差异这两部分。
在公允价值模式下甲企业的账务处理：（1）2009年9月1日，甲企业将写字楼出租：借：投资性房地产——成本85000000公允价值变动损益2000000累计折旧3000000贷：固定资产90000000（2）收到租金时：借：银行存款10000000贷：其他业务收入10000000（2）2009年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值：借：投资性房地产——公允价值变动7000000贷：公允价值变动损益7000000（3）确认递延所得税的影响，资产负债表日递延所得税负债为162.5万，其中因未提折旧产生37.5万的差异，因确认公允价值变动损益产生125万的差异：借：所得税费用1250000贷：递延所得税负债1250000所以，企业采用公允价值模式核算投资性房地产时需要考虑多方面因素，当地房地产价格的走势直接影响到企业当期的营业利润。
不计提折旧以及房价持续走高的影响将扩大企业的营业利润，同样，如果房价大幅度下跌也将减少企业的营业利润，因此企业要根据对当地房地产市场的预期以及风险承受能力慎重选择使用公允价值。
2.4 公允价值在我国运用的对策2.4.1 完善相关理论体系公允价值的应用虽然是一个实务方面的问题，然而却离不开相关理论的指导。
尽管目前对公允价值计量属性的研究已有了一些理论上的研究成果。
但至今尚未形成一个完整的理论体系。
这应该是以计量属性、产权理论、公司治理等为核心的一系列相关理论的不断完善，因为正确的理论指导是所有实务工作的方向引领。
此外，还应不断细化具体应用指南，从而加强准则的操作性。
2.4.2 规范资产评估市场在没有市场交易价格时，通过评估方式是取得资产公允价值的有效途径，因此规范资产评估市场，明确评估责任是改进公允价值的重要环节。
市场价格是最简便的公允价值来源,也是最为客观、可靠的。
只有不断完善市场经济建设,建立成熟、高效的资本市场和金融市场,才能为公允价值的运用提供良好的市场环境,为公允价值的运用提供充分而有效的市场数据支持。
当前应该努力培育各级市场,包括生产资料市场和二手交易市场,逐步建立与我国市场经济发展程度相适应的全国市场价格信息数据网络,大力推进信息资源公开化,形成良好的市场价格体系，进而使公允价值的取得更为客观、直接。
在发展二手市场的基础上，政府还应当鼓励和支持中介服务机构，从而使交易双方能够获得相对公允的市价信息。
2.4.3 加强对相关人员的培训我国颁布的新会计准则是一次彻底的革新，实行以国际财务报告准则为基础的会计制度，以公允价值入账是新会计准则的特点，对于我国绝大多数会计师来说，对此缺少实际操作经验。
由于公允价值在实务操作过程中需要会计人员的职业判断，为确保会计计量的可靠性，就需要增强会计人员的职业判断能力，而职业判断又取决于职业水平，因此，要通过学校教育、职业教育和各种培训等加强会计人员的知识更新，同时要加强会计人员的职业道德意识，增强会计人员职业责任，从而使采用公允价值计量属性所产生的会计信息更加可靠。
2.4.4 建立公允价值的取得和审核程序针对目前公允价值缺少可操作性的现状，我国迫切需要制定公允价值内部控制规范，完善公允价值的取得程序和审核程序，杜绝公允价值取得的随意性。