房地产抵押贷款评估问题及对策
房地产估价方法存在的问题及改进措施
一、引言房地产估价是指对房地产进行评估、估价、鉴定等活动，是房地产交易的重要环节。
然而，在现实生活中，房地产估价方法存在着一些问题，如估价不准确、不公正等，这些问题不仅会影响房地产交易的公平性和透明度，还会对社会产生不良影响。
因此，本文将探讨房地产估价方法存在的问题及改进措施。
二、房地产估价方法存在的问题1.估价不准确在房地产估价过程中，有些估价师缺乏实际经验，或者没有进行充分的市场调研，导致估价不准确。
例如，在某个区域内，由于政策、环境等因素的变化，房价可能会出现大幅波动，但是有些估价师并没有及时了解这些变化，导致估价结果不准确。
2.估价不公正在房地产交易中，有些估价师可能会受到利益驱动，为某一方估价，导致估价不公正。
例如，在某个房地产交易中，如果估价师是卖方或买方的亲戚或朋友，他可能会为某一方估价，导致估价结果不公正。
3.估价标准不统一在房地产估价中，有些估价师可能会使用不同的估价标准，导致估价结果不一致。
例如，在某个区域内，有些估价师可能会使用房屋面积、朝向、楼层等因素进行估价，而有些估价师可能会使用房龄、装修等因素进行估价，导致估价结果不一致。
三、改进措施1.加强估价师的培训和考核为了提高估价师的专业水平和实际经验，可以加强估价师的培训和考核。
例如，可以组织估价师进行实地考察和交流，加强市场调研和分析能力，提高估价准确性和公正性。
2.建立估价标准和规范为了统一估价标准和规范，可以建立估价标准和规范，明确估价的基本要求和程序。
例如，可以制定估价师的职业道德规范和操作规程，规定估价师必须遵守的估价标准和程序，确保估价结果准确、公正和可靠。
3.加强监管和惩处违规行为为了保障房地产交易的公平性和透明度，可以加强对房地产估价行业的监管和惩处违规行为。
例如，可以建立估价师的考核和评价制度，对违规行为进行严厉惩处，保护消费者的合法权益。
四、结论房地产估价是房地产交易的重要环节，但是在现实生活中，房地产估价方法存在着一些问题，如估价不准确、不公正等。
房地产抵押管理的优化与实施策略
房地产抵押管理的优化与实施策略随着中国房地产市场的迅猛发展，房地产抵押贷款已经成为国内金融市场的重要组成部分，具有较高的流动性和安全性，在满足人民群众购房需求的同时，也为金融机构提供了稳定的收益来源。
然而，由于房地产市场的波动以及金融机构风险意识的不断增强，房地产抵押管理亟需优化和完善。
本文从房地产抵押管理的现状入手，分析了其存在的问题，提出了优化与实施策略。
一、房地产抵押管理现状及存在问题房地产抵押贷款的流程一般包括：房屋估值、征信调查、合同签订、抵押登记等程序。
然而，从实际操作来看，房地产抵押管理存在以下问题：1、信息不对称。
由于房产抵押贷款是一种较为复杂的金融业务，除了金融机构自身的风险控制能力外，客户的财务状况、借款用途等个人信息也是判断贷款风险的重要因素。
但是，在现有的管理模式下，客户信息获取困难、不规范，往往会出现信息不对称的情况。
2、风险控制不足。
由于房地产抵押贷款具有强大的抵押物保障，金融机构在风险控制上往往存在盲目乐观的情况，忽视了对抵押物价值、贷款用途、还款能力等风险因素的全面分析。
3、业务复杂度高。
房地产抵押贷款的业务流程复杂、时间成本高，金融机构需要投入大量人力、财力以及物力进行管理，增加了金融机构成本。
二、优化与实施策略为了优化房地产抵押管理并规避相关风险，应从以下方面进行改进：1、信息收集与处理。
金融机构应加强技术建设及数据分析能力，建立健全个人信用评估模型，获取客户的真实财务状况数据，采取针对性的分析和评估。
同时，应建立信贷风险审查系统，根据贷款类型，借贷规模和客户情况对风险分类确定之后再进行审核。
2、风险控制与定价。
金融机构在对房屋抵押贷款进行风险定价的时候，应当综合考虑抵押物价值、贷款用途、还款能力等相关因素，建立合理的定价模型，达到客户获得贷款的同时，确保金融机构全面控制风险。
3、业务流程优化。
在业务流程上，金融机构应借鉴国际先进的立体风险管理模型，采用智能化技术对客户进行多维度综合评估和风险管理，实现业务的标准化、智能化、自动化。
房地产评估的风险分析及防范对策
房地产评估的风险分析及防范对策房地产评估是房地产交易中的一个重要环节，通过对房屋的价值、周边环境、市场需求等因素进行综合评定，可以有效地保障买卖双方的利益。
在房地产评估过程中也存在着一定的风险，如果评估不准确或者存在瑕疵，就可能导致买卖双方的权益受损。
对于房地产评估的风险分析及防范对策非常重要。
一、房地产评估的风险分析1. 评估师水平参差不齐房地产评估所依赖的主要是评估师的专业水平，但是评估师的水平参差不齐，有的评估师缺乏经验和专业知识，会导致评估结果的不准确。
2. 信息不对称在房地产评估的过程中，买卖双方往往对于评估师获取的信息并不了解，这就可能导致评估结果存在信息不对称的情况，从而影响到评估的准确性。
3. 市场波动房地产市场的波动是评估的一个重要因素，如果评估时没有考虑到市场的波动，就可能导致评估结果存在偏差。
4. 法律法规不完善目前我国的房地产交易法律法规还存在一定的不完善，这就可能导致评估师在评估过程中存在一些法律风险。
1. 提高评估师的专业水平提高评估师的专业水平是预防评估风险的重要途径，可以通过严格的评估师资格认证和培训机制，来提高评估师的业务水平和专业知识。
2. 完善信息公开机制加强信息公开和透明度是预防评估风险的关键，可以通过建立信息公开机制，让买卖双方能够充分了解评估过程中获取的信息，从而减少信息不对称的情况。
3. 引入第三方机构审核引入第三方机构对评估结果进行审核，可以有效地减少评估师的主观因素，提高评估结果的准确性。
5. 客观评估市场走势在评估过程中，要客观评估市场的走势，充分考虑市场的波动因素，从而减少市场波动对评估结果的影响。
房地产评估是房地产交易中不可或缺的一环，但是在评估过程中也存在一定的风险。
为了预防评估风险，需要不断提高评估师的专业水平，加强信息公开和透明度，引入第三方机构审核，完善法律法规，客观评估市场走势等一系列措施，来保障房地产交易中买卖双方的合法权益。
希望随着相关法律法规的不断完善和评估师的专业水平的提高，房地产评估风险能够得到有效地控制，为房地产交易提供更加安全、公正和透明的环境。
房地产评估中存在的主要问题及应对策略研究
房地产评估中存在的主要问题及应对策略研究房地产评估作为房地产行业中非常重要的环节，为市场提供了重要的信息支持，确保资产的价值得以准确反映。
然而，在房地产评估的实践中，存在一些主要问题，如评估的主体、方法和数据不完整等，这些问题对于评估的准确性和可信度形成不良影响。
本文将结合实际情况，分析房地产评估中存在的主要问题，并介绍相关的应对措施。
一、评估的主体1.评估机构管理不规范：目前，我国房地产评估市场仍处于初步阶段，评估机构的数量和规模都不够充分，且管理不规范，导致评估过程存在一定程度的不规范性和随意性。
评估机构应做好业务准入和资质审核，加强内部管理，确保评估过程的规范性和透明度。
2.评估师专业水平不高：评估师是评估机构的决定性因素，其专业水平的高低将对评估质量产生重要影响。
评估机构应建立评估师的专业认证和绩效考核制度，提高评估师的专业素养和水平。
二、评估的方法1.评估方法不合理：评估方法的合理性是评估准确性的关键。
在实践中，有些评估机构常常采用不合适的评估方法，忽略了某些重要的因素，从而导致评估结果偏差或失真。
评估机构应严格按照相关规范和标准执行评估方法，确保评估结果具有可信度和可重复性。
2.评估数据质量不高：评估数据是评估结果的重要基础，数据的质量将直接影响评估结果的准确性。
评估机构应加强评估数据的收集和分析工作，提高数据的精度和完整性，确保评估结果具有可靠性和可用性。
三、评估的数据2.数据来源不清：数据来源的不清将使评估结果缺乏可信度和可靠性。
因此，评估机构应明确数据来源并对其可靠性进行审查。
综上所述，要改善房地产评估的实践，实现评估结果的准确性和可信度，需要评估机构建立规范的管理机制，提高评估师的专业水平，确保评估方法的合理性和评估数据的完整性。
同时，政府部门应予以必要的监管和支持，并通过建立行业标准和准则，促进房地产评估市场的规范化和发展。
浅析抵押贷款评估存在问题和相关建议
一
、
抵押 贷款 资 产评 估 当前 面 临 的
道德 层 面 首先 ，抵押 资 产评 估 存 在 虚假 或者 夸
一
【 文章摘要】 随 着我 国房地产市场的快速发展 ， 房地 产金融市 扬越 发活跃 ，房 地产抵 押 贷款评 估业 务 日益增 多。抵押 贷款
评 估 的质 量 关乎 金 融 机 构 发放 贷 款 的
安全 ，而金融稳定是 经济稳 定的基础 ， 金融 动荡将会给社 会经 济带来 动荡和 不安 。 目前抵押 贷款资产评 估在道德 和 技 术层 面存 在 一 些 令人 担 忧 的 问题 。 本文从 分析 目前我 国抵押 贷款 资 产评 估 存 在 的 主 要 问题 出 发 ， 并 在贷款 ；金融
维普资讯
浅析抵押贷款
评估存在问题和相关建议
林 金 豪 中 国建 设 银 行 温 州 分 行 ３ ５ ０ ２００
估 业务 ，选 择 评 估 业 务开 始 ，一 直 到项 目 完成 向用 户 提 供评 估 报告 的 全过 程 中 ，采 取 一系列的检验 、核查、验证等措施或方 法，保证评 估的真实 、可靠 、科学 、公正。 这 需要 建 立 机 构 适 宜 的组 织 体 系 ，并 根据 角度 也 进 一步 纵 容 了 银行 对 抵 押 评 估管 理 一 体 系 建 设 进 行 必 要 的 职 责 划 分 ，互 相 约 的放松。 束 、 相 促 进 ， 到 职 责分 明 ， 益 明 确 。 互 做 利 ２ 、技术 层 面 、建 立和 完善抵押贷 款评估 的金融机构 首 先 ，评 估 准 则 的 制 定严 重滞 后 。 资 ２ 产 评 估 协 会 ２ ０ 年 并入 注册 会计 师 协 会 ， 内部管理和外部监管制度 ００ 各大银行应当建立完善的抵押评估管 ２ ０ 年 又 独立 出 来 ， 并期 问 评 估理 论 的 ０４ 合 研究和评估准 则的制定 处于半停 止状态。 理 制度 ，通过 内控制度减少贷款风险。银 评 估 准 则 的制 定 严重 落 后 于 评 估业 务 的 发 行 等 金 融机 构应 当将 评 估 作 为 信 贷审 核 过 展。我国评 估行业没有对抵押贷款评估业 程 中一 个重要 的环 节，并确保其独立性 、 务必要的规范 ，目前 尚未 出台有关抵押贷 有 效 性 。 重 点 强 化 抵 押 评 估 业 务 的 独 立 款 评 估 业务 的准 则 或 指 导 意见 ，从 一定 意 性 ，不仅要 采取有效措施确保评估人 员和 义上可以说我国抵押贷款评估业务基本处 评 估机构的独立性 ，也要保证银行 内部机 于 无 序 状 况 。 由于 缺 乏 必 要 的 技 术 规 范 ， 构 在 评 估 业 务 委 托 、 审 核环 节 的独 立 性 ； 建立评估报告复 核制度 ，由具有专业知识 给 抵押 贷款 评 估 业 务 带 来很 大 的混 乱 ，评 和经验 的工作人员对 评估报告进行复核 ， 估 业 务 中 许 多 重 要 的概 念 混淆 不 清 。 或 委 托 专 业 评 估 师进 行复 核 。 其次 ， 评估执业人员的专业胜任能力 金融监管部 门应加大对抵押评估业务 有 待提 高 。评 估 人员 应 当 根据 其具 有 的 专 业 胜 任 能 力 和 执 业 经 验 承 担 资 产 评 估 业 的管理 力度 ，通过制度法规或部 门规章的 务 。必 要 时 应聘 请 专 家协 助 工 作 ，但 应 当 形 式 ，对抵 押 评 估 业 务 的相 关政 策性 问题 予 以明确 ，包 括 什 么样 的抵 押 业 务必 须进 采 取 必要 措 施确 信 专 家工 作的 合 理 性 。 行评估、由具备什么样条件的评估师和评 估 机 构 进行 评 估 、抵 押 评估 及 其 复 核 中应 二 、抵押 贷款 评估 有关 建议 １ 健全社会的诚信制定建设 ， 、 建立和完善 当 遵 守 的原 则或 最 低要 求 等 。根 据 我 国 当 前抵押评估业务的状况，为避免 申请 人与 评估机构质量保证体 系 完 善 人行 征 信 系 统 ， 评 估 师 的 执 业 评 估 人 员之 间的 利 益 冲突 ，确 保 抵 押评 估 将 情 况 反 映 到 资 产 评 估 师 的 个 人 征 信 报 告 能 够有 效地 帮 助 银 行 合理 决 策 ，防 范 金融 中。如评 估师出具虚假或不实评估报告 ， 风 险 ，笔 者 建议 可 以参 照 国 外 的做 法 ，由 政府 强制规定抵押评估业务必须 由银 行统 其 个人 征 信 报告 中将 有 不 良记 录 ，为 保持 委托 ，银 行 不 受理 由 申请 人 自行 委 托 评 良好 的 信 用 记录 ，评 估师 将 谨 慎 出 具 评估 估机 构 的评 估 报 告 。此 外 ，也 应 当 由政 府 报告。 建立评估师职业保险制度 。 截止２ ０ 部 门定 期 对 金融 机 构 执 行抵 押 评 估 业 务制 ０５ 将此作为对银行考核的 年 底 我 国注 册 资产 评 估 师 已经达 到 ３ 余 度情况进行检查 ， 万 人 。 样 庞 大 的 队 伍 ， 于保 险公 司来 说 ， 内 容之 一 ，以督促 金融 机 构 完 善 其抵 押 评 这 对 是 一 个 具有 极 大 潜 力 的 发 展市 场 。一 旦建 估 管 理 制 度 。 、 从技术 立 评 估 师风 险保 险 制 度 ，对 评 估 师 会产 生 ３ 制定切实可行 的抵押评估准则 ， 督 促 作 用 。如果 某 个评 估 师 因 为 业务 水 平 层面上 规范 抵押 评估行为 ，从价值类型 、
房地产评估中存在的主要问题及应对策略研究
房地产评估中存在的主要问题及应对策略研究房地产评估是指对房地产进行价值评估和定价的过程，它是房地产市场中的一项重要环节。
房地产评估是房地产交易、贷款、担保和投资决策的重要基础，对于房地产市场的健康发展具有至关重要的作用。
在实际的房地产评估过程中，存在着一些主要问题，这些问题可能会对房地产市场带来一定的风险和不确定性。
针对这些问题，需要研究并提出相应的应对策略，以确保房地产评估能够更加科学、客观和公正地进行。
本文将对房地产评估中存在的主要问题及应对策略进行研究。
一、主要问题1. 信息不对称房地产交易中存在着信息不对称的问题，即房地产交易各方拥有的信息不对称，导致在评估过程中可能存在信息隐瞒、不真实报价等情况。
这种情况会导致评估结果的不准确，从而影响交易的公正性和有效性。
2. 评估标准不统一在房地产评估中，评估标准的不统一也是一个很大的问题。
不同的评估标准可能会导致评估结果的差异性较大，甚至出现评估结果完全相悖的情况，这对房地产市场的稳定性和健康发展构成了一定的威胁。
3. 评估方法不科学房地产评估方法的科学性和可靠性对评估结果起着至关重要的作用。
在实际评估过程中，存在评估方法不科学、不合理的情况。
这可能会导致评估结果与实际价值存在较大的偏差，从而影响买卖双方的利益。
4. 市场变化因素房地产市场是一个动态变化的市场，市场因素的不确定性和变化性会对评估结果产生一定的影响。
市场供求关系的变化、政策法规的调整等因素都可能对评估结果产生较大的影响。
5. 评估师专业水平参差不齐评估师的专业水平和道德水平对评估结果具有重要的影响。
在实际评估过程中，评估师的专业水平参差不齐，存在一些从业人员缺乏专业知识、道德标准不高等问题，这必然会对评估结果产生一定的负面影响。
二、应对策略1. 加强信息披露和透明度针对信息不对称的问题，应加强信息披露和透明度，促使房地产交易各方之间的信息对称，减少信息隐瞒和不真实报价的情况发生。
可以通过建立信息披露平台、规范交易流程等方式，提高信息的透明度。
房地产评估师的资产评估与抵押贷款
房地产评估师的资产评估与抵押贷款在房地产市场中，资产评估对于购房、抵押贷款以及房地产交易等方面起着至关重要的作用。
作为房地产评估师，他们承担着精确评估房产价值、确定抵押贷款额度等重要职责。
本文将着重探讨房地产评估师在资产评估与抵押贷款方面的重要性，以及他们所面临的挑战和应对策略。
一、资产评估的重要性资产评估是房地产交易过程中的一项基本工作，对于买卖双方都具有重要意义。
通过评估师对房产的调查和分析，能够准确了解房产的市场价值、租赁价值以及潜在增值潜力等。
这对于购房者来说是必不可少的，因为他们需要知道他们所购房产的价值，以便做出符合自身利益的决策。
同时，对于贷款机构来说，资产评估也是判断抵押贷款风险的重要依据，它可以帮助银行确定贷款金额，以及为贷款人提供保障。
二、房地产评估师的职责作为房地产评估师，他们承担着多项重要职责。
首先，他们需要进行现场勘察，调查房产的基本情况、位置、建筑面积等信息。
其次，他们需要对房产进行细致的分析，包括市场分析、租赁调研等，以便准确评估其价值。
最后，他们需要根据评估结果编制详细的评估报告，向相关方提供专业建议。
三、面临的挑战与应对策略在资产评估与抵押贷款领域，房地产评估师面临着一些挑战。
首先，房地产市场的波动性会对资产评估造成一定的影响。
市场价格的上涨和下跌都可能导致评估结果的不准确，因此评估师需要借助大量市场调研数据以及专业知识，来适应市场的变化。
其次，评估师需要面对不同类型房产的评估，例如商业地产、住宅地产等，这些房产具有不同的特点，需要评估师具备广泛的知识和经验。
再者，一些客户可能会有主观因素干扰评估结果，例如想要高估房产价值以获得更大的抵押贷款额度。
为了应对这些挑战，评估师需要始终保持专业的态度和独立性，遵循公平公正的原则，以便为客户提供准确的评估结果。
四、提高资产评估与抵押贷款的准确性为了提高资产评估与抵押贷款的准确性，房地产评估师可以采取一些策略。
首先，他们需要通过不断学习和了解市场动态，掌握最新的政策和法规变化，以保持专业素养。
浅析房地产抵押估价的现状、问题与对策
浅析房地产抵押估价的现状、问题与对策摘要：房地产抵押估价是房地产评估的传统业务之一，抵押估价对于保障金融资产安全十分重要。
本人曾先后在银行和房地产估价机构工作过，深感当前房地产抵押估价存在一些普遍性的问题，需要银行和评估行业共同面对，探讨解决之道，本文对此进行了讨论，并提出了初步的改进意见。
关键词：房地产抵押估价估价机构问题与建议房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动（摘自《房地产抵押估价指导意见》第二条）。
房地产估价机构开展抵押估价业务，可以发挥其自身专长和信息优势，帮助金融机构消除信息不对称，控制违约风险，保障第二还款来源的合法、有效、足值，是十分重要的信用风险缓释措施。
由于抵押、质押是最普遍的担保方式，抵（质）押贷款在各类贷款方式中居于首位；同时在所有合格抵押品中，绝大部分为各类房地产（包括土地使用权），而且近年来，不少金融机构逐步将变现能力相对较差的机器设备等置换为房地产等相对优质的抵押品，因此，房地产抵押估价的现实和潜在服务需求十分巨大，给房地产估价机构提供了广阔的业务源；同时，考虑到房地产市场的周期性特征十分明显，房地产价格变化频繁，在贷款存续期间，银行往往要求对抵押房地产进行价值重评，并规定了重评期限；即使贷款已违约，银行在处分抵押房地产时一般也要求进行价值评估，所以，金融机构对房地产抵押估价的服务需求是持续不断的。
良好的房地产抵押估价服务可以为金融机构风险管理提供有力的保障和支撑，也能使房地产估价机构提高信誉度，提升服务水平，不断提高专业水准和管理能力，获得可观的业务收入，建立和扩大自身客户群，从而形成核心竞争力。
而大量优秀的房地产估价机构的存在与发展又是促进房地产估价行业良性发展的必备条件。
我国的房地产估价始于上世纪九十年代初，经过十几年的发展，法律法规制度建设已趋完善，不同等级的房地产估价机构遍布全国各地，估价师队伍不断扩大，服务水平日渐提高，为包括银行在内的各类客户提供了大量优质的估价服务，其中有相当比例为房地产抵押估价服务。
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施房地产抵押贷款评估是银行等金融机构为客户提供贷款所进行的一项重要工作，具有风险较大的特点。
本文将从风险和防范措施两个方面探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施。
风险1.市场风险房地产市场的波动性较大，购房者有时会选择购买价值高于房产实际价值的房产。
因此，评估员必须准确评估房产价值，否则贷款机构将面临市场价值下跌和房产的价值亏损的风险。
2.评估员风险评估员可能存在不当行为，如收受贿赂或对评估结果进行人为干扰，从而导致房地产抵押贷款评估结果存在失真，最终导致金融机构的损失。
3.贷款风险如果贷款机构未能准确评估房产价值或房产质量，贷款机构将面临贷款违约的风险。
因此，贷款机构必须确认房产的实际价值和质量，以便在贷款违约时更轻松地在房产出售中获得满意的收益。
防范措施1.科学的评估方式在评估房地产抵押贷款时，评估员必须采用科学的方式进行评估。
例如，通过进行细致的数据收集和现场考察，以获得准确的房产价值和质量数据。
2.贷款机构风险管理银行和金融机构必须有完善的风险管理措施，以保障贷款机构的有效运作。
在贷款前，必须确保客户的信用记录良好；在贷款过程中，必须进行风险控制和监测。
3.监管机构约束监管机构必须对评估机构进行严格的监管，以确保评估机构的行为符合规定。
监管机构应规范评估员行业行为，制定评估行为的规范，对行业从业者实行分级管理，提高评估员的职业素养和道德水平。
结论综上所述，房地产抵押贷款评估具有较高风险性，应采取相应的措施进行防范。
贷款机构和监管机构应充分利用管理体系和科学的评估方式，来有效地应对这些风险，并最终降低贷款机构的损失率。
房地产评估存在的主要问题及其方法改进研究
房地产评估存在的主要问题及其方法改进研究这些年以来，我国房地产行业发展速度进一步加快，房地产的价值和价格也越来越受到人们的关注，合理的对房地产进行估价，可以将它本身的价值充分的体现出来，与房地产行业的快速发展息息相关，本文重点分析研究房地产评估过程中出现的问题以及改进的措施，以供参考。
标签：评估；改进；房地产1、房地产评估中存在的主要问题1.1 相关法律制度不完善这些年以来，因为我国房地产评估过程中必须严格的依照相关法律进行操作，国家陆续出台多部法律，但这些法律条文对细则没有完善，在房地产评估的过程中，工作人员也无法依照这些法律为依据进行房地产评估。
1.2 房产评估机构独立性不强房产评估机构独立性不强，评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬评估机构在房地产抵押贷款中所处的处境较为尴尬，由于业务需求房地产抵押贷款需要在银行、评估机构、贷款客户三方之间进行，现实中三方之间既存在着合作与依赖，又存在着利用和不信任的关系，这种微妙的关系直接影响着评估的进行。
银行、评估机构和银行三者之间的博弈是现实存在的，而正是由于三者之间存在着密切的联系，使得评估机构在估计双方利益的同时，难以保持其公正性和独立性。
贷款人本身是购买评估报告的人，评估机构需要为其进行准确的服务，然而，也不能不重视银行，如果房产评估法达到标准，银行不满意，也不会信任相应的评价机构，会将这些评估机构封杀，因此，在评估的过程中面临着一定的风险。
1.3 评估人员业务水平参差不齐当前评估人员的素质参差不齐，很多从业人员情况已经通过了房地产评估执业师考试，然而在工作的过程中缺少相应的交流平台，缺乏学习的动力，操作的机会不多，无法准确的对实际的房屋进行评估，在出具评估报告之后，评估报告的使用者也承担了相应的风险。
1.4房地产评估业务市场环境不规范①房地产评估需要经常与政府部门进行业务沟通。
因此很多评估机构或个人为了拿到更好的业务或赚取更多的利益，需要与政府相关部门的工作人员建立起比较好的沟通关系。
浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策
浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策摘要：近些年来，伴随着经济的改革，我国房地产行业的蓬勃发展,同时房地产抵押贷款逐渐增加,已成为企业及个人在各商业银行担保贷款中举足轻重的部分，而房地产抵押估价结果是各商业银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，因此房地产抵押估价是否客观公正,关系到金融机构、借款人（抵押人）及评估机构的切身利益，房地产抵押贷款评估也变得十分重要,但我国房地产评估行业尚处于发展的阶段,在房地产抵押评估的同时存在着一系列的问题，而这些问题又会或多或少的影响房地产抵押贷款的风险，因此解决房地产抵押贷款评估的问题，将会利于房地产抵押的发展.本文首先阐述房地产抵押贷款评估概念的基础，房地产抵押贷款的基本评估方法及各方法的使用范围，然后在此基础上叙述从各方面分析目前房地产抵押贷款评估中存在的主要风险及产生的原因，然后提出在房地产抵押贷款评估存在的问题，在此基础上针对其问题提出了一系列有效可行的措施，以此来防范房地产抵押估价风险及房地产抵押贷款风险，促进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环发展。
关键词:房地产抵押；抵押估价；估价人员；金融风险Abstract：In recent years，with the rapid development of economic reform, China’s real estate industry, and real estate mortgage loans increased gradually，has become the play a decisive role in the commercial bank loan guarantees in the part of the enterprise and individual, and real estate mortgage appraisal results is the commercial banks for loans to provide an important basis for the amount of the loan, so real real estate mortgage appraisal is an objective and fair，to financial institutions，the borrower (collateral) and assessment agencies' vital interests，real estate mortgage loan evaluation has become very important，but the real estate industry evaluation of China real is still in the development stage, at the same time assessment of the real estate mortgage exist a series of problems, the risk of these the problem will be real estatemortgages more or less affected, so to solve the real estate mortgage assessment of the problem, will be conducive to the development of the real estate mortgage。
房地产估价方法存在的不足及完善措施
房地产估价方法存在的不足及完善措施房地产估价是指对房地产的价值进行评估，以确定其市场交易价格的一种经济活动。
在房地产投资、买卖、租赁等领域中，房地产估价是非常重要的。
目前的房地产估价方法存在着一些不足，这不仅影响了估价的准确性，也对房地产市场的健康发展产生了一定的负面影响。
有必要对房地产估价方法进行完善，以提升估价的准确性和科学性，促进房地产市场的良性发展。
一、不足之处1. 主观性较大目前的房地产估价方法往往依赖于估价师的主观判断和经验积累，缺乏科学的依据和客观的数据支撑。
这导致了估价结果的不确定性较大，容易受到个人主观意识和偏见的影响，进而影响了估价的准确性和公正性。
2. 数据获取不完善房地产估价需要依赖于大量的市场数据和信息，包括土地利用规划、土地供应情况、房屋建筑结构、周边配套设施等。
然而目前的数据获取和整理工作存在一定的缺失，导致了估价数据的不完整性和不准确性，进而影响了估价结果的科学性和可靠性。
3. 缺乏统一标准当前的房地产估价方法缺乏统一的标准和规范，不同的估价机构和估价师可能会采用不同的方法和标准进行估价，导致了估价结果的差异较大，影响了交易双方的判断和决策。
4. 技术手段落后房地产估价方法的技术手段相对较为落后，缺乏先进的科学技术手段和工具支持，这使得估价工作往往依赖于人工、纸质文件和简单的统计分析，难以满足复杂环境下的估价需求，影响了估价的准确性和效率。
以上种种不足之处，都表明了当前房地产估价方法的局限性和不足之处，迫切需要进行完善和改进。
二、完善措施1. 强化数据支撑要完善房地产估价方法，首先要加强数据获取和整理工作，建立完善的房地产市场数据系统，包括土地供应情况、房屋建设情况、周边配套设施等，为估价提供充分的数据支撑，确保估价数据的完整性和准确性。
2. 推行科学化估价在房地产估价方法中，应引入科学的估价模型和技术手段，包括大数据分析、人工智能技术、GIS地理信息系统等，提高估价工作的科学性和准确性，降低主观性对估价结果的影响，确保估价结果的客观和科学。
房地产抵押评估风险分析及对策
房地产抵押评估风险分析及对策一、房地产抵押评估风险定义风险是指在某一特定环境下，在某一特定时间段内，某种损失发生的可能性。
风险是由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。
换句话说，是在某一个特定时间段里，人们所期望达到的目标与实际出现的结果之间产生的距离称之为风险。
不确定性又可以分为客观的不确定性和主观的不确定性。
客观的不确定性是实际结果与预期结果的偏差，当程度较小时可看作误差，它可以使用统计学工具加以度量；主观的不确定性是个人对客观风险的评估，它同个人的知识、经验、精神、道德水平和心理状态有关，不同的人面临相同的客观风险会有不同的主观不确定性。
在评估实际工作中道德方面对评估行为的约束显得尤为重要。
因此，对于房地产评估风险可以这样定义：由于评估人员和评估公司在房地产评估活动中违反国家法律、法规或者因为客观因素的影响导致评估结果失真，造成评估结果使用者权益受到影响，从而给评估公司和评估人员带来的法律责任及经济、声誉等方面的损失的客观可能性或者说不确定性。
二、房地产抵押评估类型及存在问题（一）房地产抵押评估类型依据房地产类型及开发程度，一般把房地产抵押分为土地抵押、在建工程(楼花)、房屋期权抵押和建成后的物业抵押四种类型：1、土地抵押。
土地是房地产的一种原始状态，单纯的土地并不能满足人们人住的需要，只有通过投资才能达到为人类提供人住空间的目的。
土地抵押按类别分为国有土地出让、国有行政划拨、集体土地使用权抵押三种形式。
2、在建工程及房屋期权的抵押。
在建工程抵押系指抵押人(主要是开发商)将“在建工程已完工部分连同其合法取得的土地使用权”抵押给抵押权人(银行)以获取在建工程继续建造的资金的行为。
3、房屋期权抵押。
其指购房人在支付首期规定的房款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，而将所购商品房抵押给银行，作为偿还购房款的担保行为。
这种形式大多为居民采用分期偿还本金的抵押贷款购房模式。
4、建成后的物业抵押贷款。
房地产估价方法存在的不足及完善措施
房地产估价方法存在的不足及完善措施房地产是社会经济发展中重要的组成部分，房地产估价作为房地产交易的重要指标之一，对于市场的稳定和房地产行业的健康发展起着至关重要的作用。
房地产估价方法存在着一些不足之处，这些不足影响着房地产市场的公平和透明，也给房地产交易带来了一定的不确定性。
本文将探讨房地产估价方法存在的不足及完善措施。
一、房地产估价方法存在的不足1. 数据不准确性房地产估价的基础是对房屋价值的准确评估，然而很多时候，估价所依赖的数据并不一定准确。
有些数据可能是由不法分子在市场上操纵而成，部分房地产评估机构依赖于这些不准确的数据进行估价，导致最后的估价结果存在偏差。
2. 评估方法不科学目前，房地产估价的方法有很多种，但是很多方法并不科学，难以真实反映房地产的实际价值。
一些评估机构可能依赖于过去的成交记录进行估价，并没有考虑到地区的经济发展、政策环境、交通便利等因素，导致估价结果不够准确。
3. 缺乏独立性一些房地产评估机构可能受到政府或者开发商的影响，缺乏独立性，在估价过程中可能存在利益输送的情况。
这就导致估价结果可能不够客观和公正，给买卖双方带来不必要的风险。
二、完善房地产估价方法的措施1. 提高数据透明度为了解决房地产估价中存在的数据不准确性问题，需要加强对房地产市场数据的监管和审核，保证数据的真实性和准确性。
在房地产交易过程中，相关数据应当向公众开放，提高数据的透明度，让市场参与者能够获得更准确的信息，从而提高估价的准确性。
2. 科学评估方法在进行房地产估价时，需要引入更科学的评估方法，考虑到地区的经济发展、政策环境、交通便利等因素，提高评估的科学性和准确性。
现代科技的发展也为房地产估价带来了新的可能，可以利用大数据和人工智能等技术手段，对房地产进行更准确的评估。
3. 加强监管和独立性为了保证房地产估价的公正性和客观性，需要加强对房地产评估机构的监管力度，防止利益输送等问题的发生。
评估机构应当享有足够的独立性，不受政府或者开发商的干扰，确保估价结果的客观性和公正性。
房地产估价方法存在的不足及完善措施
房地产估价方法存在的不足及完善措施随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场成为了一个备受关注的领域。
房地产估价作为房地产交易的重要环节，直接影响着房屋的交易价格和市场的稳定性。
目前房地产估价方法存在着一些不足之处，需要进一步完善和改进。
本文将从房地产估价方法的不足入手，提出相应的完善措施。
一、房地产估价方法的不足1. 方法不确定性目前的房地产估价方法存在着一定的不确定性，导致房屋估价存在较大的主观性。
在房地产市场中，有些估价方法依赖于专业人员的判断和经验，这种“人工估价”存在较大的不确定性，易受到人为因素的影响，导致估价结果存在偏差。
2. 数据不完备房地产估价涉及到大量的数据，包括房屋的位置、面积、楼层、房龄、装修等信息。
目前的房地产估价方法在数据获取和处理方面存在一些问题，导致估价结果不够准确。
一些估价方法依赖于少量的数据样本，而且有些数据不够客观和真实，导致估价结果的可信度不高。
3. 市场波动性房地产市场是一个动态变化的市场，房屋的价值受市场供需关系、政策调控、经济环境等多种因素的影响。
目前的房地产估价方法缺乏对市场波动性的有效反映，难以及时准确地反映房屋的实际价值，容易导致估价结果的失真。
二、完善措施1. 引入科技手段为解决房地产估价方法的不确定性问题，应该引入更多的科技手段来进行估价。
可以利用大数据分析技术，从海量的房地产交易数据中提炼出规律和关联，建立更加科学和客观的估价模型。
可以借助人工智能技术，实现对房屋信息的自动识别和处理，提高数据的完备性和准确性。
2. 健全数据体系为提高房地产估价的准确性，需要建立健全的数据体系。
这包括建立完整的房地产数据库，收集和整理各类房屋信息，确保数据的真实性和客观性。
可以引入第三方数据机构的数据，丰富数据来源和内容，提高数据的可靠性和参考价值。
3. 优化模型算法为解决房地产估价方法的市场波动性问题，应该进一步优化估价模型的算法。
可以通过引入市场调节因子，建立动态估价模型，更好地反映房地产市场的实际变化。
房地产评估中存在的主要问题及应对策略研究
房地产评估中存在的主要问题及应对策略研究房地产评估是指对房地产进行综合评价并确定其价值的过程。
其结果直接影响到买卖双方的利益，因此评估的准确性至关重要。
房地产评估中存在着一些主要问题，这些问题可能会影响评估结果的准确性和可靠性。
本文将围绕房地产评估中存在的主要问题展开讨论，并提出相应的应对策略。
一、主要问题及原因分析1. 数据不准确在进行房地产评估时，评估师需要运用大量的市场数据和实地调研数据进行分析。
由于数据的来源不一，以及信息获取的难度等原因，导致评估师难以获取到准确的数据，从而影响了评估结果的准确性。
2. 评估标准不统一不同的评估师、评估机构可能会采用不同的评估标准，导致同一份房地产在不同的评估师或机构处得出的价值可能会有所不同。
这给房地产交易中的买卖双方造成了困扰，也影响了交易的顺利进行。
3. 难以评估的因素房地产评估中存在一些难以评估的因素，如地理位置、区域发展规划等因素。
这些因素可能对房地产的价值产生重大影响，但由于其主观性和复杂性，导致评估师难以准确评估这些因素。
4. 评估师素质参差不齐评估师是决定评估结果准确性的关键因素之一，而评估师的素质参差不齐则会直接影响评估结果的可靠性。
一些评估师可能缺乏实地经验和专业知识，导致评估结果不准确。
5. 评估费用高昂房地产评估需要大量的人力物力以及专业知识，因此评估费用较高。
这对于一些小型房地产交易来说可能会增加成本压力，影响交易的进行。
二、应对策略评估师需要加强对市场数据的搜集和分析工作，以确保获取的数据准确、全面。
评估机构可以建立信息共享平台，将市场数据进行整合和共享，以提高数据的准确性和可靠性。
评估机构可以制定统一的评估标准和流程，对评估师进行相关培训和考核，以确保评估结果的一致性和可靠性。
政府部门可以出台相关法规和政策，对评估标准进行规范化管理。
评估机构可以加强对难以评估因素的研究和分析工作，探索出一套科学的评估方法，并将其纳入到评估标准中，以提高对这些因素的评估准确性。
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施随着房地产市场的不断发展，抵押贷款的需求也越来越大。
然而，抵押贷款评估存在一定的风险，可能会导致贷款风险的增加。
本文将探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施。
风险一：房产价值评估不准确
房产价值评估不准确是房地产抵押贷款评估中最大的风险之一。
评估过高会导致贷款方风险增加，评估过低可能会导致贷款方的利益受损。
因此，评估师必须具备丰富的经验和专业知识，确保评估准确。
防范措施：选择有资质的评估机构进行评估，同时对评估师进行认真的考核和培训。
风险二：贷款人信用评估不足
除了房产评估，贷款人的信用评估也是房地产抵押贷款评估中的重要环节。
如果贷款人的信用评估不足，将会增加贷款的风险。
防范措施：严格执行贷款人信用评估制度，确保贷款人信用评估准确。
风险三：房产抵押不完备
房地产抵押贷款评估中，房产抵押的完备性也是一个重要的风险因素。
如果房产抵押不完备，可能会导致贷款风险增加。
防范措施：确保房产抵押的完备性，避免抵押物权利出现争议。
结论
房地产抵押贷款评估存在一定的风险，需要严格按照相关规定进行评估和管理。
只有加强对房地产抵押贷款评估的监管和管控，才能
有效减少贷款风险，保护贷款人的利益。
完善房地产抵押贷款管理措施分析
加强风险监测和预警：建立风险监测体系，及时发现和应对风险 建立风险处置机制：制定风险处置预案，确保风险事件得到及时、有效的 处置
加强房地产抵押贷款行业自律
建立行业自律机制
建立行业自律组 织，制定行业规 范和标准
加强行业自律监 督，对违规行为 进行处罚和曝光
02
03
加强行业监管， 对违规行为进 行处罚和曝光
提高从业人员 素质，加强职 业道德教育
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建立行业信用 体系，对守信 企业进行表彰 和宣传，对失 信企业进行惩 戒和曝光
加强相关部门的协调配合
加强政策协调配合
建立跨部门的协调机制，加强 信息共享和沟通
制定统一的政策标准和规范， 确保政策的一致性和连贯性
加强信息披露： 要求金融机构披 露房地产抵押贷 款相关信息，提 高透明度
加强执法力度： 严厉打击非法融 资行为，维护市 场秩序
建立信息共享平台
建立房地产抵 押贷款信息共 享平台，实现 信息实时更新
和共享
加强与政府部 门、金融机构、 房地产企业等 各方的信息交
流与合作
建立风险预警 机制，及时发 现和处理潜在
提供个性化服 务：针对不同 客户需求，提 供定制化服务
03
04
提高服务效率： 优化业务流程， 缩短办理时间
加强沟通与反 馈：主动与客 户沟通，了解 客户需求，及 时解决问题
提升客户满意度
提供专业的贷款咨询服务， 解答客户疑问
简化贷款申请流程，提高 审批效率
提供多样化的还款方式， 满足客户需求
加强贷款风险管理，保障 客户权益
01
止过度负债
加强借款人的资格审查，确保借
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东方企业文化・百家论坛 2012年12月162房地产抵押贷款评估问题及对策研究刘 辰 周天驰 侯魁等（首都经济贸易大学财政税务学院，北京，100079）摘 要：商业银行对企业发放的担保贷款中，不动产抵押贷款成为举足轻重的部分。
数据表明商业银行房产类抵押品的变现率仅能达到30%至40%，风险远大于获益。
本文通过对国内外学者已有的研究成果进行文献梳理及对房地产评估机构实地走访调查，分析总结了我国银行房地产抵押评估中存在的问题，提出了建立三阶段动态评估的完整房地产抵押价值评估体系，以期资产评估能更大程度地发挥在银行抵押贷款风险管理中的作用。
关键词：房地产抵押 抵押贷款 房地产评估 中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1672—7355（2012）12—0162—02一、房地产抵押贷款评估文献综述《国际评估准则》是目前最具影响的国际性评估专业准则。
其中应用指南201.01提出对担保贷款评估通常使用市场价值类型。
此外，收益法和市场法更加适用于担保贷款的资产评估。
新的巴塞尔协议（Basel Ⅱ，2004）提出了合格的金融抵押品的认可标准，如存在可及时、经济、有效处置抵押品的市场，存在可以公开得到的抵押品市场价格，特别是协议强调了抵押贷款价值。
Fernando Miranda-Mendoza （2010）则进一步将折扣率和随机事项这两个因素引入到传统的抵押贷款评估期权模型中，并将改进的模型应用到实例当中，从而提高了住房抵押贷款的评估准确度。
我国的学者主要是从评估价值类型、评估方法以及抵押贷款评估风险三个方面来对房地产抵押贷款评估进行研究。
崔宏（2007）认为，抵押贷款价值是抵押资产评估理论的核心概念，抵押贷款价值类型是抵押资产评估理论的统帅和灵魂，抵押资产评估理论体系应以“抵押贷款价值”为核心概念，由“基础理论、概念框架、应用理论、调控理论”四个层次构成。
评估方法应以“折现现金流法”为核心，以“期权定价法”为补充。
周建佐（2002）指出，在我国抵押贷款资产评估实践中，应采用清偿假设。
与之相对应的评估价值类型应为清算价格，评估方法应为清算价格法。
刘桂良，招平（2004）认为抵押贷款资产评估时要关注非持续经营假设下的清算价值，他们首次构建出到期价值估算法和即期价值修正法两种评估方法的基本模型，对抵押资产价值评估方法进行了创新。
刘元庆、刘光平（2006）指出我国商业银行贷款抵押品普遍存在贷款存续期间价值衰减的现象，认为抵押品的价值管理是抵押贷款管理的核心和难点，并从价值角度分析了抵押在信用风险缓释中的作用机理，提出要强化抵押品的全过程动态监管。
总观国内外文献，我们可以发现，国内外学者主要是从评估价值类型、评估时点、评估方法、抵押贷款评估风险以及国内现存问题的角度对房地产抵押贷款进行研究。
对于如何建立一个系统的房地产抵押评估体系，如何从实际操作中更加合理地评估房地产抵押品的价值，以尽可能地防范房地产抵押贷款风险的研究非常少。
本文从房地产抵押贷款评估的实务调查入手，统计分析目前我国房地产抵押贷款评估存在的问题，以及其中潜在的风险。
尝试构建一个包括抵押前、抵押中以及变现时三个阶段的完整的房地产抵押评估体系，从而规范房地产的抵押评估实务操作，降低风险。
二、房地产抵押评估现状及问题 1、持续经营假设的应用在国内抵押贷款评估中，评估师总是以持续使用为前提，采用“重置成本法”对抵押物进行评估。
但在债务人履行债务前，银行实际上拥有该抵押财产的处置权和收益权，之后，当债务人不履行债务时，银行只通过拍卖或变卖的方式行使处置权和收益权，不会对该财产进行“持续经营”。
即便对于获得该资产的第三方有可能经营该资产，但至少评估的是银行的权益价值，评估值只能是银行作为资产拥有者时，资产经营或变现时产生收益的价值。
由此看来，在该评估目的下，采用“重置成本法”的前提“持续使用”并不存在。
2、市场价值类型的选择抵押品评估中，大部分评估师选择以市场价值作为房地产抵押品的评估价值。
在经济过热时期，市场价格和预期价值都可能包含有一定的高估成分。
由此就形成了了抵押品的市场价值中包含很大程度的价值泡沫的情况。
因此在经济过热时期抵押品评估选择市场价值作为评估结果的价值类型，抵押品评估作为安全底线的保底作用就不能发挥出来。
所以我们考虑用其他价值类型代替市场价值，例如清算价值。
从抵押品的作用来看，抵押品及其价值是对贷款人在未来规定时间不能偿付银行贷款本金和利息的保证，在抵押品评估中考虑未来时点抵押品被“清算”的因素也是正常的。
因此，从理论的层面上讲，市场价值不一定是抵押品评估价值类型的唯一选择，清算价值一定程度上更能反映抵押品在变现处置时的价值。
3、评估基准日与贷款期限问题通常情况下，企业办理银行抵押贷款的时间，也就是对抵押物进行评估的时间，而企业（债务人）不能偿还债务的时间往往是评估目的实现的时间。
除了一年期的抵押贷款与当时资产评估有效期一致意外，多数情况是评估目的实现不在评估结论有效期内，即使是有效期内，其资产的数量和价格也都发生了变化。
有的资产被拍卖时，某固定资产早已报废。
有些根据贷款风险的大小事前设定了一个抵押率，形成了与放款额一致的安全价格。
但是当资产报废或者大幅度贬值时，银行方面也会受到很大的损失。
因此存在评估价格是何时的价格、如何使用的问题。
4、商业银行抵押贷款风险信用风险。
违约行为发生后，即使银行能将抵押物变卖，其收回的资金额也可能少于贷款余额从而使银行资产受损；流动性风险。
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险。
商业银行持有的住房抵押贷款债权不易变现可能产生两个方面的严重后果。
其一丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会，增加机会成本带来的损失；其二当存款人挤提存款或债权人要求贷款人清偿债务时，出现资金周转困难，进而直接导致银行的破产或倒闭。
抵押物风险。
抵押物风险主要表现为抵押物处置风险和抵押物价格风险。
目前，在我国贷款人通过拍卖抵押房产所得价款来清偿贷款，在实践中的阻力很大、困难重重，难以实施。
抵押房屋随着经济环境、房地产市场供求关系的变化和自然磨损而导致市场价格下跌，会给银行带来损失。
估价人员的过失或故意过高估价等，这些人为因素都会给银行贷款造成风险隐患。
三、房地产抵押贷款问题应对1、明确抵押贷款评估的价值类型在“抵押房地产来进行贷款”这一评估目的下，选择不同的价值类型将不仅是在价值性质上不同，而且评估的思路与最终数量上的结果也往往存在较大的差异。
因此在对房地产做抵押贷款评估时必须明确评估的价值类型，不能模棱两可。
目前关于房地产抵押评估的实务中应采用的什么样的价值类型有三种不同的观点，即市场价值、抵押贷款价值和清算价值。
三种价值类型的比较见表1。
表1房地产抵押贷款评估三种价值类型的比较项目市场价值抵押贷款价值清算价值评估涵盖的时期贷款前的某一时期贷款的整个期间贷款到期何时需要评估发生对评估结果影响较大的变化时发生对评估结果影响重大的变化时发生对评估结果影响较大的变化时评估要求公开市场保守、谨慎准确预测评估方法首选市场法，也可选收益法和成本法首选净现金流折现法、期权定价法，也可选收益法和成本法首选清算法，也可选市场法等其他方法法规允许程度允许未做规定未作规定评估难度易难较难现实可行性高低较低抵押率高低最低从理论上讲，抵押贷款价值是最符合抵押贷款评估目的的。
抵押贷款价值是充分地考虑到抵押资产的功能、使用方式和状态的一种价值类型。
市场价值在目前应用得最为广泛，但基于当前市场信息得出的抵押资产价值有可能随市场波动在贷款期限内发生较大下跌，这将严重威胁到贷款的安全，所以市场价值适用于贷款期限较短、抵押资产市场波动较小的抵押贷款业务。
清算价值则适用于变现可能性较大的抵押资产以及贷款期限较短的抵押贷款业务，该中价值类型更多的情况下是应用于债务人不能如期还款而将抵押资产变现时的评估业务，也就是在即将变现拍卖时。
2、建立抵押物动态评估体系（1）建立动态评估体系背景及意义据中国银行系统的一项调查结果显示，以机器、设备等动产做抵押的资产变现受偿率只有10%左右，以房屋等不动产做抵押的资产变现受偿率只有30%左右。
另有调查显示，目前抵押资产变现损失平均在50%左右，有的甚至高达90%。
在银行抵押贷款操作中，需要重新构建包括抵押品选择标准在内的抵押贷款评估体系：即在贷前、贷中、贷后三个阶段（即全程）对抵押品的价值实施监控，以保证债权的人的权益。
建立完整的抵押贷款评估体系，可以使资产评估在银行抵押贷款风险管理中更大程度地发挥其专业保障作用。
所以建立“抵押价值评估体系”具有重大现实意义。
（2）构建动态体系的抵押品选择标准在对抵押品的选择上，银行需要结合实际的风险确定其选择标准。
房地产抵押品的选择重点需要考虑的因素有以下几点：一、权属问题。
无论是房屋还是土地，抵押物是否合法，存续期多长，是否已抵押登记和其相关的处置政策都会影响到其将来变现的难易程度。
二、功能问题。
抵押房产的通用性大小亦决定着在市场上可变现性的大小，进而决定了抵押品评估值的大小。
三、价格水平。
在不同的价格水平下变现所造成的损失不同。
价格较高时变现，实际变现损失可能会比较大，而在价格水平低时变现，损失相对来说会较小。
（3）贷款三个阶段的抵押品评估A．贷款时的评估本阶段的评估，是指按照市场价值标准来计算抵押品价值，贷款时的评估只是估算抵押品在评估时点上的价值是多少。
对于这一阶段的抵押品评估，抵押品市场价值的波动性和易变性是潜在的最大的风险。
随着市场价值的波动，尤其在市场发生整体逆转的情况下，银行可能因此面临巨大的系统性风险，并遭受巨额损失。
因此，不能简单的把该阶段的评估值作为最终抵押贷款的依据。
B．抵押品价值的动态监测评估该阶段的评估由抵押物抵押期间长短而定，其价值类（下转161页）163调查制度。
使真正贫困的需要救助的群体都能得到及时的救助，加大政府的财政投入，逐步地提高救助水平，真正地改善弱势群体的民生状况。
（3）完善资金管理机制，使社会救助规范化针对我国社会救助资金管理和监督不善的现象，必须进一步完善管理体制。
一是取消多头管理的模式，建立统一的管理模式。
建立政府统一协调、民政归口主管、部门尽责联动的社会救助管理体制。
二是加强资金的管理，保证资金的安全性和增值性。
防止资金被挤占、挪用和贪污。
三是加快基层网络平台的建设，提高管理人员的素质，使资金的管理透明化。
（4）建立以政府为主导的多元化的筹资渠道充足的救助资金是有效开展救助的前提和基础。
单一的财政投入已经不能满足农村社会救助发展的需要，必须及时拓宽筹资渠道。
一是发挥政府的主导作用，各级地方政府应将社会救助资金纳入财政预算，加大投入的力度；二是政府积极引导、鼓励慈善团体等非营利组织参与社会救助工作，并组织、提倡多种形式的帮扶解困活动，激活民间救助资源；三是给救助对象提供技能培训、自谋职业等方面的服务，使其能够自救，从而减轻社会救助的压力。