都市综合体的四种发展模式@都市综合体
都市综合体的开发流程
都市综合体的开发流程都市综合体是一个庞大的系统工程。
在都市综合体的开发过程中，受都市综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对都市综合体的开发经营较普通项目要求更高。
因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。
一、都市综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。
都市综合体的定位与其他单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。
例如，英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦，是国际大都市，在国际金融业具有巨大影响力，因此，码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。
在都市综合体整体定位的前提下，开展综合体项目内各类物业的分项定位。
图1 建成的伦敦码头金融中心区1．项目的整体定位项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。
在都市综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是都市综合体项目的灵魂。
在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显。
因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为都市综合体确定一个整体主题形象定位。
在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与都市综合体内外的有机联系方式等方面对都市综合体进行一致性表现，使其真正起到都市文化中心的作用。
图2 日本六本木山2．都市综合体分项定位在都市综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。
1）都市综合体的定量研究都市综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模，（物业配比）其主要物业通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积；都市综合体开发从规划到完成一般需要5-10年，甚至更长；因此，都市综合体中各物业的规模是动态的。
城市综合体五种模式
城市综合体五种模式
1.商业核心模式
特点：城市核心区；交通可达性（地铁口/主干道沿线）；区域功能缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛一流的合作团队规划设计与经营管理。
例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城
2.酒店核心模式
特点：不远离城市核心区；交通可达性好，主干道沿线；商务客户支持；开发商足够经济实力；顶级商场配套设施。
例如：上海商城（波特曼酒店）
3.写字楼核心模式
特点：客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响定位规模与档次；商场、公寓等配套完善。
例如：广州中信广场、深圳信兴广场
4.住宅核心模式
特点：项目的区域条件不是很好；以居住为主体的片区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，但规模往往不大。
例如：深圳星河国际、合肥金地国际城、万科运河东一号
5.均衡发展模式
特征：CBD和城市中心；主干道沿线；建筑面积20万平米以上；开发商实力强劲、经验丰富；专业的物业管理和经营管理。
例如：香港太古广场、北京华贸中心
香港太古广场。
城市中心综合体发展模式研究都市综
太古广场向北可拥览浩瀚的海 景，而向南则面对占地十公顷 香港公园宁静的环境。
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案例（1/3）
——香港太古广场
太古广场一座 太古广场二座 太古广场三座
二、海景价值的利用
1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼
2、高层单位面海景的酒店式公寓
3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧
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案例（1/3）
——香港太古广场
经营方式
各酒店均采用持有20%的权益的方式； 酒店式公寓部分全部销售； 写字楼和购物中心采用出租经营的方式。
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案例（1/3）
——香港太古广场
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商业部分——东方新天地：
首层及地铁层共10万平
位置至关重要 恒基、新世界基本都临长安街，但东方广场所处的位置是王府井，而恒基南靠的是火车站，新
世界靠的是崇文门，虽然离的近，但经营状况的差别很大；
商商场业共业态分和为规五模个：独立而又统一的购物区，它们分别名为“缤纷新天地”、“都 市阶东层新方的天广口地场味”的，、形而成其“时规庭间模苑较比新晚恒天，基所和地以新”其世、商界“业要寰业大态得宇新多新，，天类也地似符”于合上商和海业“新的活天聚力地集新，原比则天较。地符”合。城市新锐
——香港太古广场
甲级写字楼部分
太古广场一座：
建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级 商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000 平方呎，首层为会议中心设施。
太古广场二座：
建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级 商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000 平方呎。
城市综合体的商业模式及案例研究
城市综合体的商业模式及案例研究城市综合体是当代城市发展的一种新型城市综合发展建筑体，集居住、商务、文化、娱乐、教育、医疗等功能于一体，成为城市空间的重要组成部分。
商业模式是指在城市综合体的运营中，通过创新的商业模式来获取利润的方式和方法。
本文将从商业模式和案例研究两方面，探讨城市综合体的商业模式。
一、城市综合体的商业模式：2.经营模式：城市综合体通过自主运营，如开设超市、餐厅、健身房等，直接获取利润。
这种商业模式可以更加灵活地调整经营策略，根据市场需求调整产品和服务。
3.提供服务模式：城市综合体通过提供一系列增值服务，如停车服务、会员卡、物流等，为商家和居民提供便利，以获取相应的服务费用。
4.地产模式：城市综合体通过房地产销售获取利润。
在综合体建设完成后，可以将一些空间出售给开发商或个人，以获取较高的售价。
5.广告资源开发模式：城市综合体通过将场地、媒体等资源开发成广告资源，并将其出租给广告商进行广告投放，获取广告费用。
二、城市综合体商业模式的案例研究：1.北京国贸三期：其商业模式主要以租赁模式为主。
国贸三期吸引了众多知名品牌入驻，通过租金收取和售卖商业区域的方式获取利润。
同时，国贸三期也在商业体营造方面进行了创新，不仅建设了高端购物中心，还设置了国际会议中心和豪华酒店，提供全方位的商业、会议及酒店服务。
2.上海静安嘉里中心：静安嘉里中心采用的是经营模式，通过自主经营酒店、购物中心、办公楼等多元化业态，提供优质服务和商品，从而实现盈利。
该综合体结合了零售、文化和艺术等多种元素，打造出独特的购物和文化消费场所。
3.广州太古汇：太古汇以提供服务模式为主。
它建立了完善的会员体系，并通过提供停车服务、会员专享活动等方式，为会员提供增值服务，通过会员费用获取收益。
此外，太古汇还积极参与社区活动和公益事业，提升了品牌形象。
4.成都IFS：成都IFS采用的是地产模式，通过向开发商出售商业空间来获取利润。
IFS作为成都最高端的综合体，集合了国际品牌、高端餐饮、豪华酒店等，吸引了大量高端消费者。
实践总结_都市综合体发展模式[综合体]
![实践总结_都市综合体发展模式[综合体]](https://img.taocdn.com/s3/m/160193c29ec3d5bbfd0a740d.png)
首期规划：北区写字楼（华润大厦）+中区购物及娱乐中心（万象城），总建筑面积达23万平方米，1000个车位 二期规划 ：占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位，一座超五星级商务大酒店，一座 5A智能化甲级写字楼，三座酒店式服务公寓，一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场
其他
其他
以酒店楼为核心功能的发展模式 Hotel 酒店 Apartment 居住 主 次 Shopping 商业 Office 办公
其他
4
以商业楼为核心功能的发展模式 Shopping 商业 Office 办公 Hotel 酒店 其他
Shopping 商业
主
3
各项功能均衡发展——香港太古广场 各项功能均衡发南京西路，是成熟的商务、酒店区域。 总建筑面积18.5万平方米
五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场定位为——上海 顶级国际化综合体" city within a city "
7
以商业为核心功能——深圳华润中心 以商业为核心功能——深圳华润中心 ——
外因 优越的地理位置，良好的交通可达性； 区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力 区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象 内因 超强的实力与品牌号召力 集购物、娱乐等为一体的体验式 项目立意高，与深圳人内心的价值观相符 深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳 地铁一号线深圳大剧院站（地下商业与地铁相通） /超大规模以商业为核心功能的综合体物业 一流的精英团队
都市综合体发展模式
二级市场品控中心
二级市场策划品控中心
都市综合体分析（complex） 都市综合体分析（complex）
Office 办公
第四代城市综合体简介
第四代城市综合体简介一、第四代城市综合体概念第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。
它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
、城市综合体的发展过程个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产。
在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式:第一代供销社商业模式。
就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见, 但在小城镇还有一些。
第二代百货商业模式。
所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。
第三代是购物中心。
也就是在欧美最先兴起的SHOPPING MALL大型购物中心），百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPING MALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。
第四代即“城市生活休闲中心”。
是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。
其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将体验式消费”方式无限延扩。
三、第四代城市综合体与第三代的区别第一个是选址不同，像大的Shop ing MALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。
第二个是建筑模式有所不同，过去大的Shop ing MALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。
城市综合体及其开发模式
【商业地产】城市综合体及其开发模式城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪 70年代的美国。
所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
促成因素1.旧城改造（a.商圈扩大与再生 b.城中村改造）2.城市框架拉大3.交通体系完善4.土地价值上涨5.城市居民需求产品构成从综合体HOPSCA的英文字面表现来看，产品构成主要包含H-hotel（酒店）、O-office （写字楼）、P-park（生态公园）、parking（停车场）、S-shopping mall（购物中心）、C-club（会所）、couvention（展览）、A-apartment（公寓）等，各产品间互动、互助、互补。
功能组合包括商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、文化、娱乐、交通、健康、旅游、休闲、科技、教育培训、商务、会议等多重功能。
项目类型按位置划分为：商圈型、CBD型、邻里型、新区型、交通型、城郊型；按规模划分为：大型、中型、小型；按形状划分为：点式、线式、板式；按品种划分为：商业为主体、办公为主体、住宅为主体、酒店为主体、多元型主体、均衡型；开发要求大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统：集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体，其开发要求相对比较严格。
首先，它属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以一般分布于城市中心或次中心地区，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。
其次，大型城市综合体必须拥有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。
再者，城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络作为纽带，保证在综合体内的办公人员、居民、消费者的便利性。
综合体、购物中心和百货大楼的区别
百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、 市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管 理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。
多种服务。
多业态的综合物
购物中心是一种以大型零售业（百货店或大型超市）为主导，以特 许店、专卖店、专业店为主体的多业态聚合体。除了厂家直销中心 和仓储商店以外，购物中心聚集了几乎所有的零售业态。
物业管理与商品经营双位运营
01
压缩资金投入
可以最大限度的减少商业资金的投 入，充分利用有限的商业资本，扩 大经营规模，加快资金的周转速度， 提高企业的经济效益
综合体、购物中心、百货商场
01
综合体
目录
一 二 三 四
概念 特征 分类 发展历程
一、都市综合体的概念
都市综合体，是由城市的酒店、 商业零售、办公、栖身、展览、 餐饮、文娱等功能组成，并由它 们组成一个具有多功能的城市综 合体。这些建筑功能齐全，规模 宏大，在必然规模内能实现自给 自足，形成“城中城”的经营体。
都市综合体的构成
H Hotel
酒店
O Office
写字楼
P Public space
即公共空间，提供一个或几个城市公共活动广场
S Shopping mall
即购物中心，由百货、超市、品牌店、室内步行街组成
C Culture&recreation 即文化娱乐休闲设施，由电影院、KTV、特色餐饮、健身等组成
城市综合体-李舜杰
城市综合体一、城市综合体构成城市综合体是以建筑群为基础，融合商业、商务、酒店、住宅、综合娱乐五大核心功能于一体，具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
1、综合体分类：商务综合体—一般是CBD,酒店和写字楼为主导，未有居住物业。
商业综合体—区域中心，以购物中心为主导。
生活综合体—郊区和新城，居住比例高于30%。
综合体集群—一个以上的综合体复合体或商圈。
2、4种发展模式市综合体一般情况包括商业、酒店、商务、办公、公寓、住宅等多种物业形态。
每个城市综合体不同物业形态的具体体量，根据项目的区位、资源、规模、辐射范围、企业资金实力和发展战略等基础条件，进行适合市场、适合企业、适合地块、周边竞合的不同物业形态的体量界定。
城市综合体业态关系二、概念感受城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。
城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。
尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。
现在住宅社区是否拥有相关的商业配套而非单纯考虑地理位置，而一些购房者者也开始搜索“足不出户可购柴米油盐”的方便快捷的“综合体社区”，下楼就是吃喝玩乐一站式全天候的商业中心。
三、区位城市综合体属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以最可能分布于城郊结合部，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。
城市综合体项目选址一般符合下列三项标准之一：项目选址三项标准三个标准项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础项目位于城市中心，是城市经济新增长点位于新开发区。
1、必须有营造园林景观的基础。
2、必须具有交通便捷的区位优势。
3、必须营造齐备的生活系统。
四、综合体规模规模上一般满足建筑面积达10万平方米以上的，且配有写字楼、购物中心、酒店、会展中心、文化娱乐中心、公寓和住宅等三种或三种以上不同功能组合的建筑群体，且各种功能搭配合理，能够相互影响作用，共同提升整个项目的效率，同时在建筑为城市综合体。
城市综合体的四种发展模式
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式
功能类别 酒店 写字楼 商场 公寓 特征
收益方式 外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 【案例实操】香港太古广场 太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中 心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级 酒店、购物商场和会议中心等，定位为香港最顶级的综合体物业。
定位
上海顶级国际化综合体" city within a city "，五星级酒店+ 豪华公寓+写字楼+商场 五星级酒店为主导，以五星级 酒店带动高档公寓、写字楼及 商业 酒店：公寓：写字楼：商业 约 为45%：30%：15%：10%
核心功能
功能配比
关键驱动因素
处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西 路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力 区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围 定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模 及档次 内因 五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意 娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心 波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的顶级地位
北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方 米，提供约1000个车位 写字楼——4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中 1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28 层为写字楼，顶层为多功能厅。 万象城——18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包 含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由 超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜 冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。 2002年10月开工，约在2004年底、2005年初竣工开业。 二期 规划 占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个 车位 开放式购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组成
世联—综合体发展的四种模式概述.ppt
案例（上海商城）
关键驱动因素——上海商城
五星级酒店
Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层 酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与务式公寓 公寓只租不卖，租金较办公楼略高 面积从47到267平方米，以中大面积为主
模式4：以商业为核心功能
华润中心——超大规模以商业为核心功能的综合体物业
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
华润中心规划与功能比例
首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心
总建筑面积达23万平方米 1000个车位 华润大厦： 4.2万平方米的甲 级写字楼 高度为139米 1-3层为高档国际时装旗舰店 4层为开放式屋顶花园 5-28层为写字楼 顶层为多功能厅 万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中 心 零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体 超级市场、大型百货商店、 时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场 各类餐饮
内因：
•定位准确，五星级酒店带动其它 功能 •酒店及公寓入住客，为国际一线 品牌专卖店带来持续的生意
•娱乐时尚、高档餐饮及会展功能 使其成为活力中心
•波特曼酒店及国际一线品牌专卖 店汇聚
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
深圳罗湖金融商业中 心区/深南大道沿线/紧 邻深圳地铁一号线深圳 大剧院站（地下商业与 地铁相通）。
【考点】物质的微粒性 【解析】【解答】（1）铁属于金属单质，是由铁原子直接构成；氯化钠是由钠离子和氯离子 二氧化碳是由二氧化碳分子构成的．（2）①当质子数=核外电子数，为原子，a=2+8=10， 是原子．原子序数=质子数=10．②当a=8时，质子数=8，核外电子数=10，质子数＜核外 为阴离子。 故答案为：原子；离子；分子；10；10；阴离子。 【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由 成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。当核电荷数等于核外电子数，表示原子，小 示阴离子，大于时表示阳离子。 25.初中化学学习中，我们初步认识了物质的微观结构。 （3）升高温度分子运动速度就加快，只要能说明温度高了运动速度快了的例子都可以，例如 或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等； （4）由于注射器装入的药品少，现象明显，又是封闭状态，所以可以控制体积节省药品、可 气体挥发造成的污染等． 故答案为：（1）固体； （2）分子的质量大小或者相对分子质量大小（合理即给分）； （3）阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等 （4）可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等 【分析】（1）根据实验现象判断氯化铵的状态；（2）根据它们的相对分子质量的区别考虑 根据温度与运动速度的关系考虑；（4）根据注射器的特点考虑．
规划方案中的城市综合体开发模式
规划方案中的城市综合体开发模式随着城市化进程的不断推进，城市综合体作为一种新兴的城市发展模式，逐渐受到了广泛关注。
城市综合体是指在城市规划中将多种功能融合在一起，形成一个有机的整体，包括居住、商业、文化、教育、医疗等多种功能，为居民提供全方位的服务和便利。
本文将探讨规划方案中的城市综合体开发模式，分析其特点、优势以及面临的挑战。
一、城市综合体开发模式的特点1. 多功能融合：城市综合体开发模式将多种功能融合在一起，通过建筑物的布局和设计，实现居住、商业、文化等多种功能的有机结合。
这样的综合体不仅能够满足人们的居住需求，还能提供便利的购物、娱乐、文化等服务，提高城市居民的生活质量。
2. 空间优化：城市综合体开发模式注重空间的优化利用。
通过合理规划和布局，将不同功能的建筑和设施有机地组织在一起，形成紧凑而高效的空间结构。
这样不仅能够节约土地资源，还能提高城市的整体效益。
3. 交通便利：城市综合体开发模式注重交通的便利性。
通过合理规划交通网络和交通设施，使城市综合体与周边地区相互衔接，方便居民的出行。
同时，城市综合体内部也要注重步行和非机动车交通的发展，减少对机动车的依赖，提倡绿色出行。
4. 生态环保：城市综合体开发模式注重生态环保。
通过绿化、景观设计和生态建筑等手段，营造良好的生态环境，提高居民的生活品质。
同时，城市综合体还应注重资源的节约利用，推动可持续发展。
二、城市综合体开发模式的优势1. 提高土地利用效率：城市综合体开发模式能够将不同功能的建筑和设施有机地结合在一起，提高土地的利用效率。
通过合理规划和布局，可以在有限的土地空间内实现多种功能，满足居民的多样化需求。
2. 促进城市发展：城市综合体开发模式能够促进城市的经济、文化和社会发展。
通过引入商业、文化等功能，可以吸引人流和资金的集聚，推动城市的繁荣和发展。
3. 提高居民生活品质：城市综合体开发模式能够提供全方位的服务和便利，提高居民的生活品质。
城市综合体开发模式
【J&A姜峰设计分享】城市综合体开发模式浅述城市综合体经历多年发展，产生了众多分类方式。
其中，依据辐射半径的大小可分为核心区域城市综合体、区域性（副中心）城市综合体和成长性区域（新兴城区）城市综合体。
开发商选择何种模式需要考虑多方面因素。
精准定位，找准方法，方能在竞争中取胜。
NO.1核心区域城市综合体发展模式著名案例有香港太古广场、北京华贸中心、上海南京东路。
这一模式的成功的外在条件：首先，这类综合体通常处于城市CBD/中心区，地理位置优越；其次，临近城市主干道沿线或地铁口，交通条件便利；再次，其建面通常在20万平米以上，具有较大规模；最后，这类综合体一般为超高层建筑或建筑群，产生强制性的视觉冲击。
从自身来说，其成功的内因包括：各功能共融不互扰；功能化体系包括五星酒店、甲级写字楼、中高档或高档购物中心、顶级酒店式公寓；开发商强劲的实力和丰富的经验；专业的经营、物业管理团队。
NO.2区域性（副中心）城市综合体较为典型的有上海西郊百联、北京燕莎商圈。
从外因上来说该模式成功的因素包括：区域相对成熟，已形成产业簇群，具备强有力的客户（产业）支撑；处在主干道沿线，交通顺畅可达；面积一般在10万平米以上，体量相对较大。
而内在因素则包括：周边有商场、公寓等完善配套；大规模综合体，集娱乐性、观光性、顶级等特点于一体，定位明确；建筑形态、业态、服务内容等具备自己独有的特色；形成以商业为主导、其他功能为辅的功能化体系；有规划设计和经营管理方面的一流合作团队。
NO.3成长性区域（新兴城区）城市综合体典型案例有无锡金太湖商业广场。
成长性区域城市综合体模式成功的外在条件包括：远离城市核心区，地理位置有独特优势；地处主干道沿线，交通便利可达；拥有独特的区域发展动力，如政府等的规划支持。
其成功的自身因素有：通过提供顶级差异化业态服务而非直面竞争建立其核心地位，形成定位差异化；形成“以特色物业形态带动目的性消费，随区域发展开发区域内消费客源”的功能化体系；开发商具备足够经济实力，使得商业部分最终形成全新的区域商业中心。
城市综合体开发模式简单分析R
3
1
种效应
城市名片 标杆建筑 精神象征 城市发展的符号
2 3
综合体的大投资对政府的招商引资工 作是一个很好的体现 拉动城市消费的引擎。
拉动一个区域土地价值和区域内住宅价 值的提升 带动区域内公共交通系统的升级
14
社会效应
综合体&开发商 巨大的利润空间、强大的融资平台以及企业品牌展示等 因素使得开发商对综合体趋之若鹜。
经济指标 总建面积 （万㎡ ） 商业 （万㎡ ） 商墅（万㎡ ） Loft&写字楼 （万㎡ ） 酒店式公寓 （万 24㎡ ）
发展模式
开发模式
22
开发模式
开发前提 开发模式
写字楼核心模式 泉州浦西万达广场，写字楼（SOHO）带动下的城市综合 体。
功能组合
定位：两栋5A甲级写字楼带动下的城市综合体 项目业态：整个项目由写字楼、酒店、购物中心、室外步行街 及住宅等组成，是集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等 多种功能于一体的万达城市综合体。 项目开盘初期推出写字楼与精装SOHO产品，确定了项目高端 定位，塑造了整体形象。从而实现产品价值增值，实现后期住 宅与商业产品的溢价。
23
开发模式
开发前提 开发模式
住宅核心模式 建阳宏云鑫商业广场，以公寓带动人气，为后续商业的 推出营造商业氛围。
功能组合
开发战略： 前期应以公寓核心为驱动，推动区域成熟度；待居住人口 上升后，以商业完善整体功能。 项目简介： 位于武夷新区，距离城区较远，交通通达性差。且区域成 熟度差，人口基数少，人流量少。 项目共分二期，总建筑面积8万多平方米，受限于拿地次 序，最终项目并没有采用住宅、公寓的核心模式。
不同类型物业开发投资增速
城市综合体的城市价值和商业模式概述
城市综合体的城市价值和商业模式概述城市综合体是一个综合了商业、娱乐、文化、居住等多个功能的城市发展模式。
在城市综合体中，各种功能互相融合、交汇，形成一个多元化、立体化的城市生活空间。
城市综合体不仅能够满足人们的各种需求，也可以提高城市的吸引力和竞争力，对城市的经济发展和社会进步有着积极的促进作用。
城市综合体的商业模式主要包括商业零售、餐饮娱乐、文化艺术和居住等多个方面。
商业零售是城市综合体的核心功能之一，各种商场、超市、购物中心等商业设施集中于一体，为消费者提供便捷的购物体验。
餐饮娱乐是城市综合体的另一个重要组成部分，各种餐厅、咖啡馆、影院、KTV等娱乐设施集中于一体，为人们提供丰富多样的休闲娱乐选择。
文化艺术设施也是城市综合体的重要组成部分，包括图书馆、博物馆、艺术展览等，为人们提供了欣赏文化艺术的机会。
另外，城市综合体还包括住宅区，为居民提供舒适便利的居住环境。
城市综合体的城市价值主要体现在以下几个方面：1. 促进城市经济发展：城市综合体汇集了各种商业、娱乐、文化等产业，为城市经济发展带来了巨大的推动力。
通过吸引消费者和游客，城市综合体能够带动相关产业的发展，创造就业机会，提高城市的经济活力和竞争力。
2. 提升城市形象和吸引力：城市综合体集商业、娱乐、文化等多种功能于一体，为城市打造了一个多元化、立体化的城市形象。
文化艺术设施的引入可以提升城市文化品位和形象，商业设施的丰富也能吸引更多的人流和游客。
这些都能够增加城市的吸引力，提高城市形象。
3. 丰富市民生活和提高居民幸福感：城市综合体不仅满足了人们的购物和娱乐需求，还能提供各种文化艺术活动和社交交流的机会，丰富了市民的生活内容。
城市综合体中的居住区也提供了便利的居住条件，为居民创造了舒适、安全的居住环境，提高了居民的生活幸福感。
4. 推动城市更新和改善城市功能：城市综合体的建设和运营，可以推动城市的更新和改善。
通过整合和优化城市资源，提升城市功能和形象，城市综合体能够提高城市的活力和发展潜力，实现城市功能的优化和升级。
城市综合体发展的五种模式
城市综合体发展的五种模式城市综合体是指一个城市中集中了商业、居住、文化、娱乐等多种功能的综合性建筑群体。
它不仅满足人们的各种需求，还能够改善城市空间的利用效率，促进城市发展和提升城市品质。
城市综合体的发展模式有很多种，下面将介绍其中的五种。
一、商务型城市综合体商务型城市综合体以商业为主导，融合了高级写字楼、商务酒店、会展中心等商务设施，并配以商业广场、娱乐设施等。
商务型城市综合体多位于城市中心商业区或商务区，为企业提供高质量的办公、商业和娱乐设施。
它为城市创造了更多的商业机会，吸引了众多企业和商家，推动了地区经济的发展。
二、居住型城市综合体居住型城市综合体是以住宅为主导，配以商业、社区和公共服务设施的综合性居住区。
它一般采用垂直布局，将多层住宅与商业和公共设施结合在一起。
居住型城市综合体为居民提供了丰富的生活服务，如购物、娱乐、健身等。
它解决了居民生活便利性和社交需求的问题，促进了居民的居住幸福感和社区凝聚力。
三、文化型城市综合体文化型城市综合体融合了博物馆、图书馆、艺术馆、剧院等文化设施，并配以商业、餐饮、旅游等服务设施。
它旨在推广和弘扬城市的文化艺术，提供人文关怀和文化产品。
文化型城市综合体不仅丰富了城市居民的文化生活，还吸引了众多游客，促进了旅游业的繁荣和经济的发展。
四、休闲型城市综合体休闲型城市综合体以休闲娱乐为主导，包括购物中心、主题公园、影院、游乐场等娱乐设施。
休闲型城市综合体旨在为人们提供丰富多样的休闲活动，满足他们的消遣需求。
它不仅提升了城市的娱乐水平，还创造了大量的就业机会，促进了商业和旅游业的发展。
五、绿色型城市综合体绿色型城市综合体以绿色环保为主导，将景观绿化、生态保护与城市建设相结合。
它注重绿色生态设计，布局合理，建筑节能，推崇低碳环保理念。
绿色型城市综合体旨在打造宜居宜业的环境，提供清新的空气和优美的景观，改善城市生态环境，促进居民的健康和幸福感。
以上是城市综合体发展的五种模式，每种模式都有其特点和优势，适用于不同城市的发展需求。
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1
综合体发展模式
在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古广场、 北京华贸中心
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel …… 案例：广州中信广场、深圳信兴广场
--销售/出租 一般出租 销售/出租 各功能可销售 或出租，公寓 收益受写字楼 租售情况的影 响
模式三： 以酒店为核 心功能的发 展模式
外包经营 出租 自行经营/出租 一般出租 全为出租或经 营，写字楼、 商场、公寓受 酒店经营情况 影响较大
模式四： 以商业为核 心功能的发 展模式
外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租
内因
4
模式一的收益方式特征
功能类别 酒店 写字楼 商场 公寓
收益方式 外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租 各功能可自营、销售、出租，且互 不依赖和影响，有可长期收益的， 也有可短期回收资金的。
特征
5
模式二的KPI体系（关键绩效指标体系）
外因
客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引 入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区
特征
各功能可自营、 销售、出租， 且互不依赖和 影响
13
11
四种模式KPI体系的总结
模式一： 酒店、写字楼、商 场、公寓等各种功 能均衡发展的模式
优越的地理位置——CBD/城 市中心 便利的交通条件——主干道 沿线/地铁口 较大的规模——建筑面积20 万㎡以上 强制性的视觉冲击——超高 层/建筑群 高水准规划设计——各功能 共融不互扰 功能化体系——五星级酒店/ 甲级写字楼/高档/中高档购物 中心/顶级酒店式/服务式公寓 开发商强劲的实力和丰富的 经验 专业的管理团队——物业管 理/经营管理
模式二： 以写字楼为 核心功能的 发展模式
客户（产业）支撑 ——已形成产业簇 群/引入核心客户带 来相关簇群/未来商 务核心区
模式三： 模式四： 以酒店为核心功能 以商业为核 的发展模式 心功能的发 展模式
地理位置——不远离城市 核心区 交通可达性——主干道沿 线 客户支持——商务客户 地理位置——城市 核心区 交通可达性地铁口/ 主干道沿线 区域功能的缺乏， 需求旺盛 人流及商业气氛 明确定位——大规 模综合/娱乐性/观 光性/顶级/… 独具特色——建筑 形式/业态/服务内 容/… 功能化体系——商 业为主导，其他功 能为辅 一流的合作团队规 划设计/经营管理 12
外 因
提供 顶级差异化服务而非直面 ——超高层/建筑群 竞争建立其核心地位 写字楼大堂昭示性 功能化体系——五星级酒 功能化体系——写 店带动公寓、写字楼，并 字楼带动其他功能， 定位其的规模与档次 并定位其他功能的 开发商有足够的经济实力 配套设施——顶级商场 规模与档次 配套完善——商场、 公寓
KPI体系
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
写字楼大堂昭示性
内因
功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其 他功能的规模与档次
配套完善——商场、公寓
6
模式二的收益方式特征
功能类别 酒店 写字楼 商场 公寓 特征
收益方式 -销售/出租 一般出租 销售/出租 各功能可销售或出租，公寓收益 受写字楼租售情况的影响
KPI体系
明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…
独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
内因
功能化体系——商业为主导，其他功能为辅 规划设计 一流的合作团队 经营管理
10
模式四的收益方式特征
功能类别 酒店 写字楼 商场 公寓 特征
收益方式 外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租 各功能可自营、销售、出租，且 互不依赖和影响
3
模式一的KPI体系（关键绩效指标体系）
优越的地理位置——CBD/城市中心
外因
便利的交通条件——主干道沿线/地铁口 较大的规模——建筑面积20万㎡以上 强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
KPI体系
高水准规划设计——各功能共融不互扰 五星级酒店 功能化体系 甲级写字楼 高档/中高档购物中心 顶级酒店式/服务式公寓 开发商强劲的实力和丰富的经验 专业的管理团队——物业管理/经营管理
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模式三的KPI体系（关键绩效指标体系）
地理位置——不远离城市核心区
外因
交通可达性——主干道沿线 客户支持——商务客户
KPI体系
定位差异化——通过提供顶级差异化服务而 —— 非直面竞争建立其核心地位
内因
功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼， 并定位其的规模与档次
开发商有足够的经济实力
配套设施——顶级商场
8
模式三的收益方式特征
功能类别 酒店 写字楼 商场 公寓
收益方式 外包经营 出租 自行经营/出租 一般出租 全为出租或经营等长期收益的物 业，写字楼、商场、公寓受酒店 经营情况影响较大
特征
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模式四的KPI体系（关键绩效指标体系）
地理位置——城市核心区 交通可达性——地铁口/主干道沿线
外因
区域功能的缺乏、需求旺盛 人流及商业气氛
四种模式收益方式特征的总结
模式一： 酒店、写字楼、 功能种类 商场、公寓等各 种功能均衡发展 的模式 酒店 写字楼 商场 公寓
外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租 各功能可自营、 销售、出租，且 互不依赖和影响， 有可长期收益的， 也有可短期回收 资金的
模式二： 以写字楼为 核心功能的 发展模式
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综合体发展模式
模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office …… 案例：上海商城
模式四：以商业为核心功能的发展模式 office complex =shopping (主) +hotel apartment …… 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城