如何定义“营改增”新老项目
房开企业新老项目判断
判断是新项目还是老项目时间:2016年5月1日这个时点之前的是老项目，之后的是新项目两种项目算税方法不同,老项目可以选择用以前营业税的算法(简易征收法)；新项目要用营改增以后的算法（一般计税法），比较复杂。
老项目包括以下两种情况：（1）、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
解读一下：如果施工许可证注明了合同开工日期，就按施工许可证为准；如果施工许可证没有注明，或者还没取得施工许可证，那么就以建筑工程承包合同为准；如果施工许可证也没有，合同也没有，那么还有一种可能被认定为老项目，就是企业向税局举证，确实是在2016年5月1日前就已经进场实际开工了。
下面有些特殊情况要注意：（1）如果一个项目，第一期是老项目，第二期是新项目，那么需要分开计算，一期用老项目办法，二期用新项目办法。
（2）如果项目第一期中有一部分属于老项目，另一部分属于新项目，也要分开计算。
（3）如果一个项目在16年5月1日前办理了施工证，在5月1日后又重新去办理了施工证，那么属于新项目。
3第三步: 如果是老项目，怎么计算增值税？老项目可以选择用简易计税方法，也可以选择用一般计税方法。
简易计税方法：增值税=当期不含税销售额*征收率（5%）很简单，其实就是销售额/1.05*0.054第四步: 如果是新项目，怎么计算增值税？只能用一般计税方法了，核心公式是：增值税=销项税额-进项税额销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）*适用税率（1）适用税率《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号），自2018年5月1日起，税率调整为10%。
（2）全部价款和价外费用：投资人员就理解为销售收入就行了（3）当期允许扣除的土地价款：土地价款只有给政府交纳的土地款可以抵扣，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
房地产新老项目认定标准
房地产新老项目认定标准随着我国房地产市场的逐渐成熟和完善，房地产新老项目的认定标准也变得越来越重要。
本文将从新老项目的概念、认定标准的制定、实施及其影响等方面进行探讨。
一、新老项目的概念房地产项目的新老划分是根据项目启动时间和工程建设进度来划分的。
一般来说，房地产项目从开发到销售需要一定的时间，因此，可以将项目分为新项目和老项目两类。
新项目是指开发商在近几年内新开发的项目，包括正在建设和即将开工的项目。
老项目是指开发商在过去几年内开发的项目，已经完工并开始销售的项目。
二、认定标准的制定房地产新老项目的认定标准是由国家有关部门制定的。
在制定认定标准时，需要考虑以下几个方面：1.时间的界定时间的界定是认定标准制定的基础。
一般来说，新项目的时间界限应该是最近两年内开发的项目，而老项目的时间界限应该是两年前或更早的项目。
2.工程建设进度的界定工程建设进度是认定标准的重要指标之一。
一般来说，新项目应该是处于建设阶段或即将开工的项目，而老项目应该是已经完工并开始销售的项目。
3.其他因素的考虑除了时间和工程建设进度，还需要考虑其他因素，如项目规模、销售情况、市场竞争情况等。
三、实施及其影响房地产新老项目的认定标准实施后，对开发商和购房者都会产生一定的影响。
对于开发商来说，新老项目的认定标准可以帮助他们更好地规划项目开发计划，避免过度投资和资源浪费。
同时，认定标准也可以帮助开发商更好地了解市场竞争状况，制定更合理的销售策略。
对于购房者来说，新老项目的认定标准可以帮助他们更好地了解房屋的历史和建设情况，选择更适合自己的房屋。
同时，认定标准也可以帮助购房者更好地了解市场行情，做出更明智的投资决策。
总之，房地产新老项目的认定标准是一个非常重要的制度，它可以帮助市场更加公平、透明地运行，同时也可以保护开发商和购房者的权益。
因此，我们需要不断完善和优化认定标准，为房地产市场的健康发展提供有力支持。
(完整版)新老项目税收政策汇总,推荐文档
一、新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
(二) 房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
”基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。
2、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。
二、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的选择及涉税处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
房地产新老项目的判定探讨
房地产新老项目的判定探讨建议对于老项目分立出的公司，运营时应基于“老不动产”缺少进项税额这一事实，本着同类问题同样处理的原则，分立后公司应可以选择简易计税方法。
营改增后，房地产和建筑企业对于新老项目的判定，一直存在着疑惑，我们今天进行简要的梳理和探讨。
一、房地产老项目《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第八条第（二）款规定：“房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目”。
房地产开发项目中常见的问题有：（一）老项目出租的问题依据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)》规定，新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。
因此，对于2016年4月30日前开工的房地产项目，建设完工后用于出租，可以选择简易计税方法。
（二）营改增前开工的在建工程计税方法问题《内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答二》规定，此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。
国家税务总局公告2016年第16号文件对于“取得的不动产”，允许选择简易计税方法，基本出发点是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实。
而对于营改增前开工，营改增后完工的在建工程，同样无法取得全部进项税额。
本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。
国家税务总局公告2016年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。
新老项目税收政策汇总
一、新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
(二) 房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
”基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。
2、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。
二、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的选择及涉税处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
营改增是什么意思_营改增的意义_营改增后税率
据权威渠道获悉，营改增将于2016年5月1日也就是今年五一全面实施，预计在今年的3月份会出台相关的预案，但想必很多人对于营改增的定义、计算方法以及营改增的意义依然缺乏了解，接下来就跟着小编一起深入滴去了解营改增。
一、营改增是什么意思营改增即营业税改增值税，营改增其实就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是针对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。
二、营业税改增值税企业需交税费前后对比，营改增计算方法接下来我就举个例子来让大家更好的了解营改增：比如一家大型影视广告公司年营业额600W元，营改增之前需要缴纳：600W×5%=30W元。
营改增之后需要缴纳：销项税额-进项税额=600W÷(1+6%)×6%-购进抵扣额12万元=22万元。
对于小规模纳税人而言，比如某小规模纳税人年收入100W元。
营改增之前100W×5%=5W元营改增之后：100W÷（1+3%）×3%=2.91W元从上图当中我们可以很清晰的看出营改增之后企业以及小规模纳税人的税额大大降低。
营改增方案最早于2012年在上海交通运输业及部分现代服务业进行试点，之后营改增并拉开了序幕，截止2013年8月1日，营改增试点范围已推广到全国。
2016年1月，国务院总理李克强主持召开座谈会。
决定营改增作为深化财税体制改革的重头戏，前期试点已取得积极成效，2016年要全面推开，进一步较大幅度减轻企业税负。
三、营改增意义营改增的意义增值税是工业生产企业所负担的主要税种，营业税是服务行业所负担的主要税种，虽然增值税率（一般为6%到17%）要高于营业税率（5%-20%不等），但是由于增值税有着进项税额抵扣和出口退税，所以部分现代服务业承担的税负要高于工业生产企业。
而现代服务业多为劳动密集型中小企业，在吸纳就业上有着独特优势。
“营改增”扩围意在减轻实体经济的税收负担，为现代服务业创造良好的政策环境，以改善产业结构。
公司本部营改增业务指导手册
公司本部“营改增”指导手册一、建筑业“营改增”相关政策建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。
包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。
（一）新老项目的划分建筑工程老项目是指：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目；2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法按照 3%的征收率计税。
（二）新老项目衔接中注意的问题1、营改增之前，已取得分包商开具的建安发票，对外尚未开具建安发票的项目，营改增后对外开具增值税普通发票，并且在6月30日之前完成发票开具。
（附表一）2、营改增之前，项目所在地在沪的，对已收取的建安发票尚未办理代扣代缴行为的，必须在5月15日之前办理完毕代扣代缴，6月份开始上海不再实行代扣代缴。
（附表二）3、营改增之后，跨区施工“项目就地预缴（2%），总部集中汇总清缴”这种模式,将对我们的项目管理及税务管理带来更高要求，根据税务要求，财务人员要建立项目台账，注明项目名称、合同金额、开票金额、预缴金额及税单号等信息，便于税务申报及检查。
4、营改增之后，对于老项目，公司原则要求按照老政策执行，选择简易计税方法按照3%的征收率计税，对上对下分别开具或收取3%的增值税普通发票。
如遇特殊情况，客户要求提供增值税专用发票，则请营销部门做好修改合同的准备，建议将合同金额修改为不含税金额。
（三）跨区域经营的缴纳地点及相应税率1、一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照 3%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2024年房地产税费计算营改增
增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2024年5月份销售取得预售房款6亿元，2024年12月如期交房。其中 2024年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2024年4月30日前的项目 7
级数 1
增值额与扣除项目金额 比率（%）
税率（%）
速算扣除系数 （%）
增值税公式
不超过50%
30%
0%
土地增值税税额=增值额×30%－扣除项目金额×0%
2
50%～100%
40%
5%
土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
3
100%～200%
50%
15% 土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
开发成本细项
土地征用及拆迁补偿费
房地产 开发成
本
前期工程费 建筑安装工程费
工程材料 基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
金额
不涉及增值税
对应税率 对应税率 对应税率
6% 11% 17%
营改增的主要内容
优化税收结构
逐步降低间接税比重，提高直接税 比重，促进税收结构与经济发展相 适应。
完善税收优惠政策
对符合国家产业政策和社会发展目 标的企业和行业，继续实行税收优 惠政策，鼓励创新和绿色发展。
完善税收优惠政策
扩大税收优惠范围
加强税收优惠监管
根据经济发展需要，逐步扩大税收优 惠政策的覆盖范围，加大对新兴产业、 绿色产业、小微企业等的支持力度。
建立健全税收优惠政策监管机制，加 强对税收优惠政策实施情况的监督和 评估，确保税收优惠政策的有效执行。
优化税收优惠方式
通过优化税收优惠方式，提高税收优 惠政策的针对性和有效性，避免税收 优惠政策的滥用和浪费。
加强税收征管和信息化建设
提高税收征管效率
通过加强税收征管信息化建设，提高税收征 管效率和税收遵从度，减少逃税和避税行为 。
04
营改增的案例分析
案例一：某制造企细描述：该制造企业在进行营改增后，由于增值税抵扣链条的完善，降低了企业的整体税负，提高 了企业的经济效益。
案例二：某服务业企业营改增后的税负变化
总结词：税负增加
详细描述：该服务业企业在营改增后，由于增值税税率较高，且部分进项税额无法抵扣，导致企业税负增加，经营压力增大 。
经营策略调整
企业需要根据增值税的特点调整经营策略，如合理利用增值税优惠政策、优化供应链管理 、提高议价能力等。
对税收制度的影响
简化税制
营改增有助于简化我国的税收制 度，减少营业税与增值税并行的 局面，提高税收征管的效率。
防止重复征税
增值税的抵扣机制可以避免商品 和服务在流转过程中重复征税的 问题，提高税收公平性。
扣缴义务人
是指在中国境内有义务代收代缴 税款的单位和个人，如代理人或 经纪人等。
营改增后老项目应对方案
老项目应对方案一、项目信息梳理经营部门全面梳理老项目基本信息，包括：工程类别、工程全称、是否签订合同、工程进度情况等，掌握目前在施项目整体情况，为选择什么样的计价方法，提前做好准备工作。
经营部门全面梳理业主信息，包括：单位名称、地址、电话、税务登记证号码、开户银行、账号等。
收集开具增值税专用发票所需业主证件资料的扫描件和复印件，提前为开具发票做准备。
经营开发部门通过此次全面梳理，需要形成业主档案信息台账。
经营部门全面梳理老项目合同信息，包括：合同编号、合同名称、合同签订时间等，形成一套完整的老项目合同信息表，为判断新老项目准备基础资料。
二、老项目的界定“营改增”时点将大量存在“营改增”前签订合同，预计在“营改增”后完工的工程项目或者“营改增”前未签订合同，但已经实际开工的工程项目。
根据政策规定，一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
根据以上老项目的界定，集团公司存在的老项目根据工程进度划分主要有四类：未开工、在施、已完工未结算、已完工已结算未开票。
老项目可以选择适用简易计税方法计税，否则将按一般计税方法计税。
各单位要对2016年4月30日前所有在施、已完工未结算项目《建筑工程施工许可证》的取得情况以及工程承包合同中的开工日期进行梳理，确认取得时间或开工日期是否明确在2016年4月30日前。
对于未注明开工日期的，应尽快与业主签订明确开工日期的补充合同，并注意补充合同的签订日期应明确在政策出台前。
工程项目梳理工作要在4月15日前完成。
三、老项目计税方法选择被认定的老项目，尤其是已完工未结算、已完工已结算项目，如果按照一般计税方法计税，且业主不作任何盈亏平衡性质的补偿，将可能导致营业收入须按11%税率计算销项税额，而部分成本费用的进项税发生在试点之日前无法获得抵扣，造成项目收入锐减、收益下降以及税负的不合理增加。
“营改增”政策实施前后差异大对比
“营改增”政策实施前后差异大对比
关于全面推开营业税改征增值税试点的通知终于正式出台了，当然任何政策都不是凭空想象出来的，纵观试点实施办法及其附件的内容，很多政策既熟悉又陌生，现将营改增前后的差异运用对比的方法为大家展示这些政策的“前世今生”，帮助税务从业人员更快的将原营业税政策和新的增值税规定对应起来，更好的掌握增值税新政策的核心，以应对此次调整。
一、基本规定
二、不动产
三、建筑业服务
四、金融服务
五、生活服务业
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营改增是什么意思
营改增是什么意思营业税和增值税，是我国两大主体税种。
营改增，就是原来按照营业税征收的部分行业，现在改为按增值税征收。
那么，具体营改增是什么意思呢？下面就和我一起看看吧！营改增是什么意思营业税改征增值税（以下简称营改增）是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，是党中央、国务院，根据经济社会发展新形势，从深化改革的总体部署出发做出的重要决策，目的是加快财税体制改革、进一步减轻企业税负，调动各方积极性，促进服务业尤其是科技等高端服务业的发展，促进产业和消费升级、培育新动能、深化供给侧结构性改革。
营改增在全国的推开，大致经历了以下几个阶段。
2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。
从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。
至此，货物劳务税收制度的改革拉开序幕。
自2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至8省市。
2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行，将广播影视服务业纳入试点范围。
2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围。
[1] 2016 年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，至此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。
这是自1994年分税制改革以来，财税体制的乂一次深刻变革。
1.什么是营改增?营业税和增值税，是我国两大主体税种。
营改增，就是原来按照营业税征收的部分行业，现在改为按增值税征收。
2.为什么推进营改增?营改增的最大特点是减少重复征税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。
营改增可以说是一种减税的政策。
3.营改增是如何推进的？第一阶段：部分行业，部分地区2012年1月1日，率先在上海实施了交通运输业和部分现代服务业营改增试点；2012年9月1日至2012年12月1日，营改增试点由上海市分4批次扩大至北京、江苏、安徽、福建、广东、天津、浙江、湖北8省（市）。
房开企业新老项目是几点特殊规定
判断是新项目还是老项目时间点:2016年5月1日这个时点之前的是老项目，之后的是新项目两种项目算税方法不同,老项目可以选择用以前营业税的算法(简易征收法)；新项目要用营改增以后的算法（一般计税法），比较复杂。
老项目包括以下两种情况：（1）、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
解读一下：如果施工许可证注明了合同开工日期，就按施工许可证为准；如果施工许可证没有注明，或者还没取得施工许可证，那么就以建筑工程承包合同为准；如果施工许可证也没有，合同也没有，那么还有一种可能被认定为老项目，就是企业向税局举证，确实是在2016年5月1日前就已经进场实际开工了。
下面有些特殊情况要注意：（1）如果一个项目，第一期是老项目，第二期是新项目，那么需要分开计算，一期用老项目办法，二期用新项目办法。
（2）如果项目第一期中有一部分属于老项目，另一部分属于新项目，也要分开计算。
（3）如果一个项目在16年5月1日前办理了施工证，在5月1日后又重新去办理了施工证，那么属于新项目。
3第三步: 如果是老项目，怎么计算增值税？老项目可以选择用简易计税方法，也可以选择用一般计税方法。
简易计税方法：增值税=当期不含税销售额*征收率（5%）很简单，其实就是销售额/1.05*0.054第四步: 如果是新项目，怎么计算增值税？只能用一般计税方法了，核心公式是：增值税=销项税额-进项税额销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）*适用税率（1）适用税率《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号），自2018年5月1日起，税率调整为10%。
（2）全部价款和价外费用：投资人员就理解为销售收入就行了（3）当期允许扣除的土地价款：土地价款只有给政府交纳的土地款可以抵扣，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
营改增是什么意思
营改增是什么意思？营改增其实就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，简单说一个产品100元生产者销售时已经缴纳了相应的税金，购买者再次销售时卖出150元，那么他买来的时候100元相应的税金可以抵减，购买者只需要对增值的50元计算缴纳相应的税金，同样营改增就是对以前交营业税的项目比如提供的服务也采取增值部分纳税的原则计税。
“营改增”，通俗来讲，就是把产品和服务一并纳入增值税的征收范围，不再对“服务”征收营业税,并且降低增值税税率。
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营改增最新政策18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增）试点方案，明确自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。
据悉，全面推开营改增试点，基本内容是实行“双扩”，一是扩大行业试点范围，二是将不动产纳入抵扣范围。
届时，现行营业税纳税人将全部改征增值税，其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。
现在二手房交易要缴哪些税？目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。
其中，营业税（不含附加税）税率为5%。
营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。
2月19日，财政部等发布降低契税和营业税新政，2月22日执行。
其中，营业税方面，个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
但“北上广深”四个一线城市暂不实施，也就是说，北上广深在营业税政策方面仍实行财税〔2015〕39号文，即个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
建筑工程老项目
建筑工程老项目
1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2规定：
一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
建筑工程老项目，是指：
(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；
(2)未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
2.《国家税务总局关于发布<纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法的公告>》(国家税务总局公告2016年第17号)第三条规定：《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，属于财税〔2016〕36号文件规定的可以选择简易计税方法计税的建筑工程老项目。
营改增后,新老项目交替过程中的税务如何处理？【建筑工程类独家文档首发】
营改增后，新老项目交替过程中的税务如何处理？【建筑工程类独家文档首发】一、营改增前签订总承包合同并动工，营改增后签订分包合同，分包人增值税计税方法的选择由于一项工程只有一份《建筑工程施工许可证》，而且是由发包方进行办理，分包人不需要办理《建筑工程施工许可证》，所以营改增前（2016年4月30 日之前）的老项目在营改增后（2016年5月1日之后），发生总包与分包人签订分包合同，作为建筑企业的分包人做的分包业务是老项目。
纳税人提供的建筑分包服务，在判断是否是老项目时，以总包合同为准，如果总包合同属于老项目，分包合同也属于老项目。
例如：一个项目甲方与乙方签订了合同，建筑工程施工许可证上注明的开工日期在2016年4月30日前，5月1日之后，乙方又与丙方签订了分包合同，则丙方可以按照建筑工程老项目选择适用简易计税方法。
有一些地方国税局明确发文规定：1、河北省国家税务局关于全面推开“营改增”有关政策问题的解答（之二）中第31条“关于建筑分包合同老项目的判断问题”，规定如下：“提供建筑服务新老项目的划分，以总包合同为准，如果总包合同属于老项目，分包合同也应视为老项目。
”北京市国税局建筑业26个热点问题根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，建筑工程总包方按照老项目选择简易计税方法计税，其与分包方在5月1日后签订分包合同的，分包方可以选择简易计税方法计税。
《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明开工日期在4月30日之前的建筑工程项目，建筑工程总包方按照老项目选择简易计税方法计税，其与分包方在5月1日后签订分包合同，分包方不可以按老项目选择简易计税。
《天津市经济技术开发区国税局营改增热点问题解答（第二期）第三条问：一个项目甲方和乙方签订了合同，施工许可证上注明的开工日期在4月30日前，5月1日后乙方又与丙方签订了分包合同，丙方是否能能够选择简易计税方法？答：财税（2016）36号文规定，为建筑工程老项目提供的建筑服务可以选择适用简易计税方法。
营改增什么叫新项目？什么叫老项目？
第二，什么叫新项目？什么叫老项目？
新老项目划分为四种情况：
1、第一个标准是以工程施工许可证为标准的。
营改增之前签订的建筑施工合同，但没有办理施工许可证，工程未动工，5月1日后才办理施工许可证，工程正式动工的项目，叫做新项目。
2、第二个标准是以合同为准。
5月1日后签订施工合同的项目叫做新项目。
3、5月1日前未完工、营改增之后继续施工的项目，叫做老项目。
4、“先上车后买票”的行为，5月1日之前没有签合同，包括工程施工许可证等法律手续，但已正式动工了，5月1日后补办手续的工程，还叫做老项目。
第三，必须明白的六种情况
1、5月1日前采购的建筑材料已经用于工程项目但拖欠材料款，5月1日后才支付材料款而获得了供应商开具的增值税专用发票，不可以抵扣增值税的进项税。
2、5月1日前购买的办公用品、机械设备等固定资产及其他存量资产，但未获得发票，5月1日后才获得增值税专用发票，同样不可以抵扣增值税的进项税。
3、5月1日前已完工但未结算，5月1日后结算并收到工程款，继续按3%交营业税，继续开建安营业税发票。
4、5月1日前完工而且进行了结算，但业主一直拖欠工程款，5月1日后业主才支付工程款，施工企业继续按3%交建安税，开建安发票。
5、5月1日前已经完工以及营改增之前未完工的施工项目，营改增之后继续施工的项目，可能有两种方法处理，第一，继续按照老政策执行，就是按3%上建安税，第二，执行3%的税率简易增值税。
这两种到底是哪一种？以相关文件出来为准。
6、5月1日后，新老项目交替出现，共同经营、共同生产的情况下，必须要分开采购，分开核算，分开决算。
5月1日后老项目产生的增值税的进项税，不可以在新项目进行抵扣。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，中国房地产行业一直处于高速发展阶段，房地产开发成为了各大房地产开发商竞相争夺的焦点。
随着我国经济的不断发展和城市化进程的加速推进，房地产开发项目的规模和数量也在不断增加。
在这一过程中，土地的使用权和土地增值税的问题成为了大家关注的焦点。
而随着营改增政策的实施，老项目土地增值税的清算也成为了房地产开发商和业主们关注的热点问题。
我们来了解一下什么是“营改增”政策。
营改增是指将原来的货物和劳务税改为增值税。
从2012年试点开始，到2016年全面推开，营改增政策的实施改变了我国的税收体制，对房地产行业也产生了深远的影响。
在房地产行业中，营改增政策主要影响土地增值税和房地产交易环节的税收政策。
在过去，土地增值税是在房地产项目竣工时一次性缴纳的，而营改增政策的实施后，土地增值税的缴纳方式也发生了变化。
现在，房地产开发商可以选择将土地增值税分期缴纳，这对于降低开发商的资金压力是非常有利的。
但对于一些老项目来说，由于其项目建设周期较长，土地增值税的问题也比较复杂，需要对其进行清算。
对于老项目土地增值税的清算，需要首先明确一下几个问题。
首先是项目的建设时间和竣工时间，这将决定土地增值税的计算方式。
其次是项目的土地使用权取得方式，包括土地交易、划拨、政府补偿等方式。
最后是项目的土地使用年限，不同的土地使用年限也会对土地增值税的计算产生影响。
对于建设时间和竣工时间在营改增政策实施前的老项目，它们的土地增值税的计算方式和缴纳方式将根据具体情况来确定。
对于土地使用权的取得方式，政府部门应该根据土地使用权证或者相关文件来确定，从而决定项目土地增值税的税率和缴纳方式。
对于土地使用年限，也需要根据土地使用权证或者相关文件来确定，以此来计算土地增值税的数额。
在老项目土地增值税的清算过程中，也需注意一些问题。
首先是土地增值税的计算方式，不同的情况可能采用不同的计算方式，包括简易计税方法、折现现金流量法、实际利润法等。
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因为建筑行业的特性，“营改增”作为一种改革新产生的税率，必然会牵涉到“营改增”正式公布之前签订的合同，以及公布之后签订的合同，也就是小标题所谓的新、老项目。
根据肖太寿博士个人研究和现有的各类信息，新、老项目划分为四种情况：
➤营改增之前，签订的建筑施工合同，但是，没有办理工程施工许可证，导致了工程未动工，营改增之后，才办理了工程施工许可证，工程正式动工的项目，叫做新项目。
第一个标准是以工程施工许可证为标准的。
➤营改增之后才签订的建筑施工合同的项目叫做新项目，所以第二个标准是以合同为主。
➤营改增之前未完工的施工项目，营改增之后继续施工的项目，叫做老项目。
➤先上车后买票的行为，营改增之前没有办理任何的合同，包括工程施工等法律手续，但是工程已经正式动工了，营改增后再补办有关的合同、工程施工规划等一些手续的工程，这还是叫做老项目。
➤营改增之前采购的建筑施工材料已经用于工程施工项目，但是，拖欠材料款，营改增后，才支付供应商的材料款，而获得了供应商开据的增值税专用发票，不可以抵扣增值税的进项税。
➤营改增之前，施工企业购买的办公用品，机械设备等固定资产以及其他存量资产，但是一次未获得对方开据的发票，等到营改增以后，才获得以上资产供应商开据的增值税专用发票，同样不可以抵扣增值税的进项税。
➤营改增之前已经完工的施工项目，但是未进行工程结算，营改增后才进行了工程结算，收到了业主支付的工程款，建筑企业继续按3%交营业税，继续开建安营业税发票。
➤营改增前，已经完工的施工项目，而且，进行了工程结算，但是业主一直拖欠工程款，营改增后业主才支付工程款，施工企业继续按3%交建安税，开建安发票。
➤营改增之前已经完工以及营改增之前未完工的施工项目，营改增之后继续施工的项目，可能有两种方法处理，第一，继续按照老政策执行，就是按3%上建安税，第二，执行3%的税率简易增值税。
这两种到底是哪一种?以相关文件出来为准。
➤营改增之后，新老项目交替出现，共同经营，共同生产的情况下，必须要分开采购，分开核算，分开决算，也就是说，营改增后老项目产生的增值税的进项税，不可以在新项目进行抵扣。