科技产业园项目可行性研究报告

1、市场供应情况：年度供应情况
2、市场供应情况：供给分布（一）
■ 当前优质写字楼主要集中在南京路沿线、小白楼区域、友谊路区域，同时开 发区及海河沿线有一定存量。其中南京路甲级写字楼权重大，平均租金高； 小白楼区域由于写字楼品质较高，空置率较低，租金水平也较高；海河沿线 项目不多，但未来五年供应量提升很快，同时有大量高端办公物业进入市场 ，未来发展潜力非常巨大。泰达区域本季度由于滨海金融街等主要写字楼租 金小幅上涨，从而平均租金维持较高水平。
中央/地方企业 40%
外资企业 30%
总部基地——主力客户
以北京信海丰园生物医药科技发展有限公司等10家企业为主体的生物医药产业； 以北京贝尔通信设备制造有限公司等7家企业为主的IT产业； 以北京金自天正智能控制股份有限公司等12家企业为主体的光电一体化产业；
典型企业：北京贝尔、北方华为、燕化高新、北方天鸟、四环科宝、欧典企业、中国 诚通控股公司、中国质量认证中心、中华通信系统公司、中成进出口公司、中国航天时 代电子公司、长征火箭技术股份公司、中牧实业股份公司、中国汽车技术研究中心、中 国中金科技股份公司、中国物资运输总公司、中国集装箱控股集团公司、正泰电器股份 公司、长城汽车股份公司、建龙钢铁控股公司、特变电工股份公司等；
天津市的甲级写字楼分布主要为两个路段，第一：内环线南京路南面；第二：外环 线的围堤道路段。其中第一部分拥有甲级写字楼10座，数量上占有天津市甲级写字 楼的59%，黑色区域共有甲级写字楼4座，占天津市甲级写字楼总数的24%。
2、市场供应情况：供给分布（三）
天津市区现有乙级写字楼12座，和市区甲级写字楼一样，天津市区乙级写 字楼的主要特点也是分布较为集中，其分布主要也是在和平区和河西区两个 区域，其中又为河西区最多，共有6座乙级写字楼，为天津市区乙级写字楼 现实存量的50%，和平区共有4座，和平、河西两区共占有天津市区乙级写 字楼现实存量的83%。
一、市场研究——天津写字楼市场分析
1、天津写字楼的历史发展阶段 2、天津楼市场供求分析
天津写字楼的历史发展阶段
第一个发展阶段：1991-1997年，起始阶段 第二个发展阶段：1998-2002年，市场低迷阶段。 第三个发展阶段：2003-2008年，迅猛发展阶段
第一个发展阶段：1991-1997年，起始阶段；
结构：6－8层商务楼，二楼座或三楼座组合 电梯：1台/楼座，计2台或3台 层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。 单体面积：6层--1620平米；7层--1910平米；8层--2190平米。
总部基地——D型楼（1190-1250平米）
结构：6层商务楼，四楼座组合 电梯：1台/楼座，计4台 层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。 单体面积：1190平米或1250平米。
39%
20%
2000—3000
2176 —
2208
2835 —
2880
8
10
72
30
38%
42%
16%
总套数：187套 已销售套数：80套 总销售率：43%
3000-6000 6000左右
3144 —
3147
3426 —
3450
5943 —
5993
11
12
12
7
12
4
9
4%
6%
57%
75%
2%
5%
总部基地3000-6000平米的产品市场销售状况相对良好
■ 截至2007年第四季度末，天津甲级写字楼总供给量为64.2万平米，河西区 存量占51%，其次是和平区占35%。
2、市场供应情况：供给分布（二）
在本市已经投放市场的甲级写字楼只有17座的体量，其中绝大部分都分布在和平、 河西两区，和平区共有甲级写字楼5座，河西区共有甲级写字楼9座，从面积上分析， 和平区的甲级写字楼存量为11.8万平方米，同样的数据在河西区则达到了27.3万平 方米，两区共囊括了14座甲级写字楼，合计占到甲级写字楼市场总存量的82.4%。
代表项目：国际大厦、远洋大厦；
第二个发展阶段：1998-2002年，市场低迷阶段；
代表项目：金皇大厦、泰达大厦、今晚大厦 ；
第三个发展阶段：2003-2008年，迅猛发展阶段； 代表项目：信达广场、天津中心、赛顿中心、津汇广场 ；
市场研究——天津写字楼市场分析
1、天津写字楼的历史发展阶段 2、天津写字楼市场供求情况
二、可类比项目与潜在竞争项目深入分析
1、可类比项目深入分析 2、潜在竞争项目深入分析
1、可类比项目的深入分析
总部基地 置地星座 华远首府 德胜尚城 非中心 硅谷亮城 玉泉慧谷
总部基地——基本概况及优劣势分析
总建筑面积：120万平方米 容积率：1.59 单栋体量：1200－6000平米 标准层面积：200－500平米 层高：3.4米，挑空部分4.2米 销售情况：一期销售90％，二期销售80％，
置地星座——基本概况及优劣势分析
占地面积：１４３００平方米 项目建筑面积：７１３９９平方米 容积率约：３．３８ 停车位：４８９个 物业管理费：１６元／平方米／月
优势：
地处金融街商圈，商务环境极佳； 交通直达性好，对企业有吸引力； 商住立项，产权期长；
5、市场需求情况：主要区域写字楼最新情况(四)
6、近期部分成交金融、保险、证券类客户（一）
6、近期部分成交金融、保险、证券类客户（二）
4、市场展望
经济增速带来市场需求； 政策指引下的战略定位带来产品增量与竞争； 差异化产品应运而生；
目录
一、市场研究——天津写字楼市场分析 二、可类比项目与潜在竞争项目深入分析 三、本案市场定位 四、以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点 五、以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析 六、本案产品规划设计建议
明显变化为：一是外资企业增多，其中新进的企业多整层租赁，以日本、欧 洲和北美跨国公司为多；二是部分租户随着经营战略的调整选择新的物业或 在原有写字楼扩充面积，这类企业多集中于金融、物流等。
5、市场需求情况：主要区域写字楼最新情况(一)
5、市场需求情况：主要区域写字楼最新情况(二)
5、市场需求情况：主要区域写字楼最新情况(三)
总部基地1000~3000平米的户型占到总体的90％
总部基地各种面积户型构成图
60% 50% 40% 30% 20% 10%
0%
1000-2000平米/ 2000—3000 套
3000-4000
6000左右
总部基地3000-6000平米独栋仅占到总户数的10%
总部基地产品结构与销售状况统计
面积区间
4、市场需求情况：成交量
■ 2007年度各大甲级写字楼平均出租率达到了86% ■ 2007年四季度，天津甲级写字楼的租赁净吸纳量约为7502平方 米，比三季度减少了2.9%，租赁成交主要集中在泰达和信达。 ■ 2007年四季度，天津甲级写字楼累计销售面积约9730平方米， 销售主要成交集中在信达和赛顿，成交面积为6000和3700平米。 ■ 2007年第四季度写字楼整体空置率为16%，环比下降0.7%。
总部基地——B型楼（2860-3445平米）
结构：10－12层商务楼，二楼座或三楼座组合 电梯：2台/楼座，计4台或6台 层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度39.6米。 单体面积：10层--2860平米；11层--3150平米；12层--3445平米。
总部基地——C型楼（1620-2190平米）
11871253
16201658
19001918
21762208
28352880
31443147
34263450
59435993
层数
6
6
7
8
10
11
12
12
数量
30
41
25
54
18
2
5
12
比例
16％
22％
13％
29％
10％
1％
3％
6％
总部基地——A型楼（5960平米）
结构：12层商务楼，二楼座组合 电梯：2台/楼座，计4台。 层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度46.4米。 面积：单体5960平米，标准层面积500平米。
单体面积（平米）
层数 套数 已销售套数 产品供给结构比例 （各面积区间总套数/总套数） 产品消化状况比例 （各面积区间已售套数/各面积区间总 套数） 市场需求结构比例 （各面积区间已售套数/总套数）
1000-2000平米/套
1187 —
1253
1620 —
1658
1900 —
1918
6
6百度文库
7
96
37
52%
务。 会所：每个庭院中心均设置有面积约为200-500平米的会所，满足企业总部的工作用餐、
休息会客需求 酒店：总部基地入口处建成一标志性建筑——五星级酒店、国美广场综合性商业项目 公寓：五星级酒店后面配有上千套面积约30-50平方米的小公寓 物业：园区内部统一物业管理，楼内由企业自己管理。
会所
科技产业园项目 可行性研究报告
本
市场研究
独栋办公价值点 地块限制条件
案
定
本案市场定位
位
市场定位可行性论证
流
以价值创造市场
以竞争力规避风险
程
本案的前景与展望
图
目录
一、市场研究——天津写字楼市场分析 二、可类比项目与潜在竞争项目深入分析 三、本案市场定位 四、以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点 五、以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析 六、本案产品规划设计建议 七、合作方式初探
4、市场需求情况：成交价格
写字楼总体平均月租金3.29元/平米/天，同比提升7.2% 甲级写字楼年末达到4.4元/平米/天，同比上涨9% 2007年第四季度，天津甲级写字楼平均成交价格为12530元/平米，环比上
升28%，赛顿和信达仍是成交价格最高的项目。
4、市场需求情况：成交客户
在全部新租面积中，新进天津市的公司需求面积占32%，外资公司约为35% 。
2000平米左右的独栋户型销售情况最好。 绿化比率：占总面积约50% 总投资额：约45亿人民币 建设周期：3年
优势： 占地面积大，总体体量高，能形 成规模开发效应。 处于经济开发区，对企业有吸引 力。
劣势： 距离城区较远，办公交通成本较 高 丰台区商务氛围不强
总部基地——产品结构及比例
单体面积 （平米）
总部基地各楼型销售图表
120
100
39%
80
37
42%
60
30
40
59
20
0
42
57%
75%
34
9 3
1000－2000 2000－3000 3000－4000 6000左右
平米
平米
平米
已售 未售
从销售情况统计来看
当考虑到各种户型已售 和未售的对比关系，发 现3000-6000平米及 6000平米的产品虽然数 量不多，但是销售情况 较好。1000-2000平方 米销售总量基数较大
总部基地——E型楼（1625-2210平米）
结构：6－8层商务楼，四楼座组合 电梯：1台/楼座，计4台 层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。 单体面积：6层--1625平米；7层--1900平米；8层--2210平米。
总部基地——配套设施
交通：附近有10多条公交线路，2008年之前地铁在附近建成，有的公司设有班车。 餐饮：每个区域都有一个会所，提供餐饮服务，由于园区内不准生明火，都是外部送餐服
出租率和甲级写字楼比较，天津市区乙级写字楼销售情况更胜一筹。 除了天津电子科技中心、三联大厦、友谊大厦这3座开盘不久的乙级写字楼 外，其他乙级写字楼租售率均在80%以上，平均租售率为92.9%。
3、市场供应情况：新增供应量
■ 2008年度12个写字楼项目竣工投入使用，总供应量达到43万平方米，其中 甲级写字楼占总量的一半左右，包括和记黄埔南京路项目、金融街津门津塔 项目、中粮地产南门项目、新世界开发区等项目。且处于城市综合体中的新 增甲级写字楼明显增多，写字楼逐渐告别单一的办公形态，融入综合物业功 能的时代即将到来。
总部基地——客户构成
总部基地对客户群的定位是高新技术 企业、跨国企业、国资委下属的中字 头的企业（他们在改制的过程中也需 要企业总部）、外地进京的高新技术 企业等;
总部基地客户统计
中关村高科技 企业
北京本地企业 10% 10%
外地进京企业 10%
目前已经签订了80多家企业，所涉行 业包括物资、建材、机电、通讯电子、 医疗等高新技术领域。中国诚通集团 及其6家直属大型集团公司，联通的大 股东——中华通信系统有限责任公司 也准备将总部从CBD迁过来;