第四章 房地产市场调查与市场预测
房地产市场调查与分析
需要调研的子子项目
针对功能相近物业的调查Байду номын сангаас
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近整物理业课的件调查
……
需要调研的子子子项目
位置
规模
价格
配套设施
容积率、绿化率
户型
设计特色
进度(开、竣工、开盘时间)
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率
销售措施
整理课件
10
⑴ 产品分析
小的方面讲,就是楼盘地块的大小形状,所处位置, 它的东西南北的邻居是谁,它的进出道路如何,是否临街, 等等。
和其他商品不一样,楼盘的地理位置是楼盘不可分离的 关键因素,它的优劣与否,往往决定了楼盘的大部分价值。 应该讲,楼盘的地理位置也应该从属于产品的某一方面,但 因为它的至关重要性,所以我们就把它单独立项进行讨论。
整理课件
21
房地产市场调查过程
调查准备 正式调查 调查分析
整理课件
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调查准备
确定调查目的及内容 确定调查计划 确定调查对象 设计调查问卷 房地产楼盘市调详表
整理课件
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确定调查目的及内容 知道调查什么比知道如何调查更重要!
企业需要解决的问题
初步调查
调查目的
发 散 分 析
调查内容
整理课件
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需要调研的子项目 针对竞争物业的调查
安程度、房地产投资和城市化进程等方面的情况。政治稳 定是社会发展的基石,国家运作体制的民主发展则是政治 稳定的长久保证……剖析房地产市场,政治社会并不是一 个可有可无的因素。
⑵ 经济因素 经济因素是所有房地产宏观因素中对公司和个人最为
房地产市场调查PPT
将分析结果整理成书面报告,提供 给相关决策者参考。
03
02
可视化呈现
利用图表、图像等形式,直观展示 数据分析结果。
沟通与反馈
与相关利益方沟通,确保分析结果 被正确理解和应用。
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结论与建议
结论总结
当前房地产市场供需关系基本 平衡,但区域间存在差异。
政策调控对房地产市场影响显 著,需关注政策动向。
03
调查方法与实施
调查方法
问卷调查
通过设计问卷,向目标群体发放并收集数据, 以了地观察和记录,了解房地产市场的现 状和变化趋势。
访谈调查
通过与相关人员进行面对面的交流,获取更 深入、细致的信息。
文献调查
通过查阅相关文献资料,获取行业报告、政 策法规等信息。
调查范围与对象
感谢您的观看
THANKS
04
提高消费者对房地产市 场的认知,引导理性投 资,降低投资风险。
未来展望
随着城市化进程加速和人口迁移增加,房地产市场仍有 发展空间。
绿色、智能、共享等新兴概念将逐渐融入房地产市场, 推动市场转型升级。
未来房地产市场将更加注重品质和服务,品牌和服务将 成为竞争关键。
国际国内经济形势和政策环境将对房地产市场产生重要 影响,需保持关注。
消费者对房地产市场预期较为 理性,投资热情有所下降。
房地产市场面临转型升级,需 关注创新发展模式。
对策建议
01
政府应继续加强房地产 市场调控,保持供需平 衡,防止市场过热或过 冷。
02
鼓励房地产企业加大创 新力度,探索多元化发 展模式,满足消费者多 样化需求。
03
加强对房地产市场的监 管,规范市场秩序,防 止不正当竞争和违规行 为。
房地产市场的市场调研和数据分析方法
房地产市场的市场调研和数据分析方法在房地产市场中,市场调研和数据分析方法是非常重要的工具。
市场调研能够帮助开发商、投资者和相关各方了解市场需求和竞争情况,为他们的决策提供准确的依据。
而数据分析则能够从大量的数据中提取有用信息,揭示市场的趋势和规律。
本文将介绍房地产市场调研和数据分析的方法,以及它们在房地产市场中的应用。
一、市场调研方法1.问卷调查问卷调查是一种常用的市场调研方法。
开发商可以通过设计和发放问卷,收集购房者的需求和意见。
问卷调查可以包括关于房屋面积、价格、地理位置以及购房者的收入和家庭状况等内容。
通过对问卷调查的统计和分析,开发商可以更好地了解购房者的需求,从而决策更好地满足市场需求。
2.现场调研现场调研是直接走访现场来了解市场情况的一种调研方法。
开发商可以派遣工作人员前往城市的不同地区,观察房屋建设的情况,了解竞争对手的项目进展,以及周边设施和交通状况等。
通过现场调研,开发商可以对房地产市场的供需状况有更为直观的了解,从而制定更合理的销售策略。
3.重点区域研究重点区域研究是对市场调研的一种深入细致的方法。
开发商可以选择一些具有代表性和潜力的地区进行研究,包括城市的热门商圈、新兴的发展区域等。
通过深入研究这些区域的政策、规划和经济情况,开发商可以更准确地判断市场走势和投资机会。
二、数据分析方法1.统计分析统计分析是通过对大量数据进行整理和计算,揭示数据的规律和趋势的方法。
在房地产市场中,开发商可以收集和分析相关数据,如房屋销售量、平均价格、土地成交价格等。
通过统计分析,开发商可以了解市场的供需状况、价格变动趋势等,为其决策提供依据。
2.回归分析回归分析是一种通过建立数学模型,来研究变量间关系的方法。
在房地产市场中,开发商可以通过回归分析来研究房价与各种影响因素间的关系。
例如,可以通过回归分析来探究房价与面积、楼层、地理位置等因素之间的关系。
通过回归分析,开发商可以预测未来房价走势,并为价格制定提供参考。
房地产市场调查工作规程
房地产市场调查工作规程第一条目的市场调查是公司营销活动中必不可少的重要组成部分, 通过认真、细致、有效的市场调查, 及时收集、整理市场动态信息及数据资料, 保证信息来源及内容的准确性和真实性, 研究并准确把握房地产市场最新动态及市场走向, 为公司投资和营销决策提供依据。
第二条适用范围本规程所称“房地产市场调查”是指以房地产为特定的商品对象, 以科学方法收集消费者购买和使用商品房的动机、事实、意见等有关资料, 对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录、分析, 进而对房地产市场进行研究与预测的过程。
本规程适用于公司所有市场调查工作的控制, 包括专项调查和例行调查, 专项调查为针对具体要求, 在特定时间段内进行调查, 例行调查为针对公司长期发展、掌握市场动态需要而例行开展的调查活动。
第三条职责(一)营销部为房地产营销方面市场调查的归口部门, 负责进行市场调查的统一策划, 组织房地产市场需求和消费行为调查、房地产促销调查、房地产营销渠道调查、房地产市场竞争情况调查;负责调查结果的分析, 调查报告的编制。
(二)项目发展部负责组织房地产政治法律环境调查、经济环境调查、社区环境调查、房地产价格调查、房地产产品调查, 负责项目前期市场调查及前期营销策划定位报告撰写。
第四条房地产市场调查的内容(一)房地产市场环境调查。
1.政治法律环境调查(1)国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策;如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等;(2)有关房地产开发经营的法律规定;如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》……等等;(3)有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
2.经济环境调查(1)国家、地区或城市的经济特性;(2)包括经济发展规模、趋势、速度和效益;(3)项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况;(4)一般利率水平, 获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率;(5)国民经济产业结构和主导产业;(6)居民收入水平、消费结构和消费水平;(7)项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况, 对外贸易和外商投资的发展情况;(8)与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查;(9)财政收支。
2024年房地产估价师职业资格全国统一考试大纲—终稿(2021版)-房地产估价基础与实务要点提炼
(大纲2021)《房地产估价基础与实务》科目《房地产估价基础与实务》科目题型《房地产估价基础与实务》科目卷面满分 100 分,题型包含不定项选择题、综合分析题、计算题、问答题、指错题五种。
1. 不定项选择题(每题的多个备选答案中有 1 个或 1 个以上正确答案);2. 综合分析题(每大题由若干个小题组成,其中的小题既有单选题,也有多选题);3. 计算题(根据所给的材料内容,分步列出算式、计算过程);4. 问答题(根据所给的材料内容,简明扼要回答相应问题);5. 指错题(指出所给的估价报告中存在的错误)。
第一编房地产估价专业基础第一章房屋建筑知识相关考试要求1. 熟悉建筑分类;2. 熟悉建筑识图基础;3. 掌握房屋构造组成;4. 掌握房屋结构类型;11. 熟悉建筑材料;12. 熟悉建筑装饰装修的含义;13. 了解建筑装饰装修的风格和流派;14. 熟悉室外装饰装修;15. 熟悉室内装饰装修;16. 熟悉装饰装修防火设计技术;17. 掌握房屋面积种类;18. 掌握房地产图; 19. 掌握房屋面积测算。
第二章房地产开发经营过程考试要求 1. 熟悉房地产开发的基本概念;2. 熟悉房地产开发的一般程序;4. 熟悉投资机会选择;5. 熟悉投资决策分析;6. 掌握获取土地;8. 熟悉确定规划设计方案并获得规划许可;9. 熟悉工程建设招标;10. 熟悉开工申请与审批;12. 掌握质量管理; 13. 掌握进度管理; 14. 掌握成本管理;15. 熟悉合同管理;16. 熟悉安全管理;17. 熟悉竣工验收;22. 熟悉物业管理的内容;23. 熟悉收益性物业的运营费用与财务报告。
第三章房地产市场调查与分析考试要求 2. 熟悉房地产市场的含义;4. 熟悉房地产市场的要素;5. 掌握房地产市场的特点;6. 掌握房地产市场的分类;7. 熟悉房地产市场的结构;8. 掌握房地产市场的供给指标;9. 掌握房地产市场的需求指标;10. 掌握房地产市场的交易指标; 11. 熟悉房地产市场的监测与预警指标;13. 掌握市场调查的步骤;14. 熟悉对市场调查的分析与评估;15. 熟悉房地产市场分析的概念与作用;16. 掌握房地产市场分析的内容;17. 熟悉市场分析的手段与方法;18. 熟悉房地产市场分析报告。
房地产营销第四讲
③按获得信息的具体方法划分(直接调查 法、间接资料调查法)
一、房地产市场调查
(四)市场调查的主要程序 P115图 ①调查准备阶段(确定调查目标、初步情 况分析)
②正式调查阶段(确定资料来源、确定调 查方法、设计调查问卷、抽样设计、实 地调查)
③提交调查报告阶段(资料整理与分析、 调查报告的准备与提出) ④跟踪调查阶段
房地产营销管理辅导
第4章 市场调查与预测
1
房地产市场调查
房地产市场预测
2
一、房地产市场调查
(一)概念 P104 房地产市场调查是房地产企业运用系统 的、科学的方法,有目的、有计划地收集 和分析相关的房地产信息、企业的外部环 境信息和内部条件信息以及业内其他企业 相关信息等各种资料,通过对过去和现在 的营销状况及动态性影响因素的分析研究, 从而为企业预测未来发展、制定正确的决 策提供依据。
三、房地产购买行为分析
2.房地产消费者购买行为模式
重点:
科特勒的刺激反应模式
(请看P142的图5-1)
外部刺激 市场营销刺激 外部刺激 产 品 经 济 价 格 技 术 渠 道 政 治 促 销 文 化
科特勒的刺激反应模式
消费者暗箱 购买者的特征 文化特征 社会特征 个人特征 心理特征 购买决策过程 确认需要 信息收集 方案评价 购买决策 购后评价
三、房地产购买行为分析
(二)房地产消费者购买
执行购买
分析评价
购后感受
消费者购买行为的简单模型
反馈给消费者: 购后评价 消 费 者 个 体 环 境 影 响
消 费 者 决 策
消 费 者 反 应
反馈给环境: 营销策略的发展
三、房地产购买行为分析
(三)消费者购买行为的因素分析
房地产市场调查与预测专题报告精选6篇
房地产市场调查与预测专题报告精选6篇一、摘要目前xx新城区规划面积33平方公里,人口3550万。
行政中心搬过去后,加上高教园区、高档住宅区,一个大型新城区已初具雏形。
通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、提升城市形象,房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。
以新城区为中心,中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。
随着东湖花园、华泰剑桥、金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付,还将有不少楼盘先后开盘,伴之xx中心区生活配套设施和交通条件的不断完善,xx中心区即将成为xx的又一个居住中心。
二、城区规划背景(xx新城:未来xx的城市副中心)xx新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元,完成了宁南北路、天童南北路、嵩江路、钱湖北路、鄞州大道等三纵三横的主要交通道路。
其中,沿鄞州路以南河道的两岸布置的东西轴,为休闲文化商业景观轴,今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。
南北轴则沿平行于天童南路的河道设置,办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。
在两轴的交会处,即鄞州路和天童北路交叉口西南的一个区块,是大型的城市公园。
根据规划,xx新城区空间环境特色可概括为:一心,即鄞州新城区的中心,为区行政办公大楼所在区域,它不仅在功能上是城市行政商业区,在空间景观上也是视觉中心,它的特殊性将通过控制建筑高度、建筑风貌及城市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现;两轴,即新城区核心区域内的南北和东西向两条绿化轴;三环,即通过整合现状河流绿化,形成3道以核心区为核心的绿环;四廊,即利用现有4条主要河流,形成宽约100米的空间通廊;三十六点,即在绿环、绿廊相交点、城市出入口以及其他主要景观节点,布置城市公园。
三、已建成楼盘:1、华泰剑桥:由xx华泰股份公司开发,北靠四明路,东临钱湖北路,建筑面积30余万平米。
分多层、复式多层、高层、联体别墅和单体别墅,以120xx0㎡的三房两厅为主。
房地产市场调研方法
房地产市场调研方法市场调研在房地产行业中扮演着重要的角色,能够为开发商、投资者和政府等利益相关方提供有价值的信息。
通过科学的调研方法,我们可以了解市场需求、预测未来趋势和制定有效的市场策略。
本文将介绍一些常用的房地产市场调研方法。
1. 问卷调查问卷调查是最常见的调研方法之一,通过向一定比例的受访者发放问卷,了解他们的需求、偏好和购房意愿。
在设计问卷时,应注意问题的有效性和逻辑性,避免提问过于主观或引导回答。
通过统计和分析问卷结果,我们可以获得全面、客观的市场信息。
2. 实地调研实地调研是指亲自前往房地产市场进行调查,观察房屋、小区和周边环境等实际情况。
这种方法可以直观地了解房屋的品质、竞争对手的实力以及消费者的购房需求。
在实地调研中,我们可以借助照片、视频等辅助工具记录所见所闻,并结合后续数据分析,为决策提供依据。
3. 网络调研随着互联网的普及,网络调研越来越受到重视。
通过搜索引擎、社交媒体和房地产专业网站等渠道,我们可以获取大量的数据和用户评论。
网络调研的优势在于其实时性和广泛性,可以帮助我们了解市场动态、竞争对手的活动和消费者的反馈。
然而,需要注意的是,网络调研存在信息真实性和可信度的问题,需要进行数据筛选和验证。
4. 专家访谈专家访谈是一种深度调研方法,通过与行业专家或知名人士进行面对面的交流,了解他们的观点和见解。
专家访谈可以帮助我们把握行业趋势、提前预判市场走向,获取独特的行业见解和建议。
在访谈过程中,我们应提前准备好问题,并注意倾听和记录。
5.数据分析数据分析是市场调研中不可或缺的一环,通过收集、整理和分析各种数据,揭示市场的规律和趋势。
这些数据可以来自政府部门、房地产公司、市场研究机构等渠道。
数据分析需要运用统计学和经济学等专业知识,通过建立模型和指标,为市场预测和决策提供支持。
综上所述,房地产市场调研是了解市场需求、把握市场动态的重要手段。
在进行调研时,我们应结合多种方法,如问卷调查、实地调研、网络调研、专家访谈和数据分析,以获取全面而准确的市场信息。
房地产市场预测的步骤和方法
房地产市场预测的步骤和方法运用科学的方法,对房地产市场供求关系及其发展趋势和相联系的各种因素加以分析和判断,从而为国家宏观调控和企业制定发展战略服务,以有效地提高资源配置的效率。
其主要步骤是:(一)目标测定市场预测目标是指预测的具体对象的项目和指标,主要是房地产市场预测的目的、房地产商品类型、地域范围及时间等。
(二)资料整理根据所需资料来源不同可分为:一是各级政府、主管部门和综合管理部门公布企业积累的历来的市场信息资料。
二是调查收集市场动态的原始材料,用于及时、迅捷地反映市场动态,主要方法有典型调查、个别走访、召开座谈会或展销会等等,从而准确掌握目前人们对房地产市场商品要求的动态。
(三)因素分析影响房地产市场运行有主观、客观多方面的因素:主观因素有服务态度、广告宣传、销售方式等;客观因素有国际国内局势、社会商品购买力、物价水平、房地产商品周期、消费偏好等。
对因素分析通常应根据具体情况而作定性、定量分析。
(四)结果论证对预测结构必须从技术、经济两方面论证其合理性。
结合没有考虑或业已变化的因素,并借助经验、推理和知识去判断和修正预测结果。
(五)编写报告通过理论检验、资料检验、专家检验之后,得出新的预测结果及主要结论,编写预测报告。
报告分两种:一是一般性报告,其目的是简洁、明确地向各级管理、决策人员提供预测结果和市场活动建议,并对预测过程和结果加以扼要说明和简单论证;二是专门性报告,其读者是市场研究和咨询人员,要求详尽地说明预测目标、预测方法、资料来源、预测过程。
房地产市场预测方法主要有:经验判断法,包括个人判断法、集合意见法、专家征询法等;预测调查预测法,包括典型调查、抽样调查、全面调查、销售调查和定期交换情报预测法等;数学外推预测法,包括算术平均法、移动平均法、最小二乘法、指数平滑法等;季节变动趋势预测法,包括季节性变动趋势预测和季节性影响比例预测法等;相关因素预测法,包括一元回归、多元回归及投入产出预测法等;商品生命周期曲线预测法、概率模型预测法。
房地产市场分析和预测--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第四章第五节讲义
正保远程教育旗下品牌网站 美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网 职业人的网上家园 中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第四章第五节讲义房地产市场分析和预测1.房地产市场分析2.房地产市场预测1.房地产市场分析1.1 房地产市场分析的概念■通过房地产市场信息的搜集、分析和加工处理,寻找出其内在的规律和含义,预测市场未来的发展趋势,用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。
1.2 房地产市场分析的作用■房地产开发商——决策的依据■投资者和金融机构——放贷的先决条件■规划设计人员——了解市场才能满足市场■营销经理——制定销售策略、广告策略的依据■地方政府——审批管理市场的依据■租户和购房者——作出租买决策的依据【2011年真题】关于房地产市场分析的说法,正确的有( )。
A.商业银行要求的开发项目贷款评估报告中,不包括市场分析的内容B.房地产市场存在地区性,供给和需求都具有区域性特征C.租户和购房者在判断租买时机和价格时,不需要市场分析的支持D.在市场分析报告中应当有描绘市场区域的部分E.市场区域包含与目标物业相似的竞争空间的需要和供给[答疑编号2526040210]【答案】BDE【解析】本题考查房地产市场分析。
商业银行要求开发项目贷款评估报告中包括市场分析的内容,所以A 项错误;租户和购房者在判断租买时机和价格时,非常需要市场分析的支持,所以C 项错误。
参见教材P74-75。
1.4 不同类型项目分析的重点■住宅项目·开发项目周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意程度和对未来住房的希望。
论工程管理专业应用型人才培养教学方法创新——以《房地产市场调查与预测》课程为例
将 课本 知识 真正转 化为 自己 的知 识 ; 二是部 分教 师带 领 学生 去房地 产项 目实地 考察 学 习 , 过实 地 调 查 与体 验 , 通 既提 高 了学 生 的学 习兴趣 , 提 高 了学 生 的学 习 效 率 , 到 了较 好 也 起
的 效 果 。但 是 这 种 效 果 不 长 久 , 因 是 同 学 们 仅 仅 是 在 学 , 原 最 关 键 的应 用 没 有 掌 握 , 自 己能 够 运 用 所 学 知 识 去 解 决 现 即 实 中 的 问题 ; 三是部 分教师 是学 术 型 老师 , 对 学 生 教授 课 程 时 , 在 能
讲 出很多房 地产行 业 的高深理 论知识 , 至是对 未 来 的发展 甚
机制 , 由于传统 教学方 法上存 在一些 不足 , 或是 不 能满 足“ 应
用型 ” 才培养 体制 的需 要 , 人 因此 必须 做 出相 应 的调 整 和进
一
趋 势也能运 用 自如 , 是 学生 则 感觉 是 “ 里 看花 ” 使 教 与 但 雾 ,
学基 本脱 节 。
( ) 例 选 取 不 当 。 一 些 教 师 在 案 例 教 学 中 经 常 选 取 三 案
一
步 的 完 善 。课 堂 教 学 是 学 校 教 育 活 动 的 基 本 组 织 形 式 , 是
传授 知识 、 培养 能力 、 而提 高学 生 索 质 的 主要 途径 。新 的 全
教学 方法 对 传 统 的教 学 方 法 提 出 了改 进 和 完 善 的 要 求 。 ] 传统 的教 学方法 和教学 思路 尚存在一 些不 足 , 主要 表现 在 以
下几 个方 面 :
些 比较 经典 的案例进 行讲解 , 种教 学思路 在很 多教 师 的 这
房地产市场预测
房地产市场预测一、房地产市场预测的概念和作用(一)房地产市场预测的概念房地产市场预测是在市场调研获得一定资料的基础上,针对需要,运用已有的知识、经验和科学方法,对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断,从而为房地产企业的营销决策提供依据。
实际上,房地产市场预测是一种信息变换系统,这一市场预测系统中,输入的是市场调查取得的历史和现时资料,输出的则是预测信息。
其中,预测者的经验、知识、技巧以及采用的预测方法对信息的转换起着重要的作用。
(二)房地产市场预测的作用1、房地产市场预测是房地产企业制定开发经营计划和进行营销决策的基础。
通过房地产市场预测,可以了解房地产市场发展变化的趋势,以及对房地产企业开发经营活动所带来的影响,从而避免企业盲目开发经营,为制定科学的计划和开发经营决策提供依据。
2、房地产市场预测是改善企业经营管理,提高经济效益的重要手段。
在市场经济下,房地产企业的生存和发展与房地产市场息息相关,而房地产市场又是瞬息万变的,只有通过房地产市场预测,了解房地产市场动态和发展趋势,根据市场需求来制定正确策略,才能提高企业的投资决策水平,增加企业的经济效益,避免盲目投资带来的损失。
科学地市场预测分析是房地产企业提高经济效益的途径之一,可以提高整个企业的经营管理水平,实现经营管理的科学化。
3、房地产市场预测可以降低市场不确定性给房地产企业所带来的市场风险。
房地产市场受到许多因素的影响,有些因素是可以控制的,有些因素是可以为企业所预知的,而有些因素是企业既无法控制又无法预知的,所以房地产市场在蕴含着巨大机会的同时具有极大的不确定性。
房地产企业可以通过市场预测借助过去的市场信息资料对未来市场的发展趋势进行预测,从而降低市场不确定性所带来的风险。
实践证明,有市场预测和无市场预测,预测是准确与否,对房地产企业经营的影响极大。
哪个企业注意利用了房地产市场预测,而且预测得比较准确,那个企业的生产和经营就好。
高职高专课程改革的探索——以《房地产市场调查与预测》为例
3课 程 较 难 、 生 依赖 性 较 大 学 《 地 产 调 查》 程 涉 及众 多 统 计 学 的知 识 , 学 生 的 数 房 课 对 学 基础 要 求 较 高 。但 房 地 产专 业 的学 生 多 为 文 科 生 , 学 基 数 础 较差 , 学 思 维不 发达 , 少 同学 学 习吃 力 , 至 无 法 跟 上 数 不 甚 进 度 ; 有 部 分 学 生 对 课 程 产 生 畏 难 情 绪 , 至 出现 厌 学 的 还 甚 现 象 。此 外 高 职 学 生仍 习惯 “ 动 接 受 ” 学 习方 法 , 老师 被 的 即 讲什么就学什么 , 自学 能 力 较差 . 赖 性 较 大 。 依
2推 行 项 目驱 动 教 学 法
抽象复杂的知识简单化 、 动化 , 生 引用 学 生 常见 的 现 象 和 感
兴 趣 的话 题来 解 释 复 杂 的 理 论 , 引 学 生 的 注 意 力 , 动 学 吸 调
生 的 积极 性 。
此外 《 地 产 调查 》 程 的教 师 应 把教 学 重 点放 在 总 结 房 课
介 绍 抽 样 调 查方 法 后 提 出 问题 : 样 调 查 的方 法 有 几 种? 它 抽
们 各 有 什 么 优 点 和缺 点 ?它们 的误 差 有 什 么差 别 ?要 求学 生 思 考 和分 析 ,并 在 下 次 上 课 时 以 口头 的方 式 公 布 他 们 的结 果 。这 种 作 业 方 式 不仅 有 利 于 督 促 学 生 对 所 学 的知 识 进 行 及 时 的整 理 、 纳 和组 织 , 归 加深 理解 , 时培 养 学 生 的 自学 能 同 力 , 炼 学 生 的 表 达 能 力 , 强 学 生 的 参 与 意 识 和 学 习 的积 锻 增
关键词 : 程改革; 课 高职 高专 ; 目驱 动 教 学 法 项
房地产市场细分
第四章房地产市场细分◆本章学习目标1、识记房地产市场细分的概念;2、理解房地产市场细分的依据;3、掌握房地产市场细分的程序;4、掌握房地产市场细分的评估原则。
◆本章教学内容1、房地产市场细分的概念与作用2、房地产市场细分的依据3、房地产市场细分的程序和评估◆本章重点1、房地产市场细分的概念2、房地产市场细分的依据3、房地产市场细分的程序4、房地产市场细分的评估原则◆本章难点1、房地产市场细分的依据2、房地产市场细分的评估原则第一节房地产市场细分的概念和作用即便是资金雄厚的房地产公司,也不可能对所有类型的客户提供满意的产品。
房地产公司若想在竞争中立于不败之地,就必须对自己的服务对象、服务区域有明确的界定。
这就要求房地产公司结合自身的优势,来确定自己最具竞争力的细分市场,即解决好“为谁的需要服务”的问题。
一、房地产市场细分的概念所谓房地产市场细分,是指人们在目标市场营销观念的指导下,依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯,将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程,其中每个消费者群即为一细分市场。
随着科学技术和社会经济的发展,人们的生活水平日益提高,房地产需求的差异愈益扩大。
为满足人们对房地产的不同消费需求,房地产开发企业必须对房地产市场进行细分。
二、房地产市场细分的作用在制定市场营销计划时,房地产企业的基本任务是发现和了解他的目标市场,然后制定和执行有效的市场营销方案。
房地产市场细分是房地产企业选择目标市场的前提与基础,其根本目的是为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。
房地产企业要在竞争中取得优势,就要识别自己能够有效服务的、极具吸引力的细分市场。
房地产市场细分具有如下作用:第一,有利于房地产企业分析、发现新的市场机会房地产市场是一个容量大、品种多、配套服务性强、需求多样化、存在着很多机会的市场。
抓住一个新的市场机会,对房地产企业来说,就意味着开拓了一个新的经营业务领域,占据更多的市场份额。
西南大学房地产开发复习思考题及答案
(0311)《房地产开发》复习思考题第一章房地产开发的程序与管理一、名词解释房地产开发土地使用权出让土地使用权转让毛地价熟地价容积率二、简答、论述题1、房地产开发的主要程序2、我国的城市土地使用制度及其演变3、开发商获取土地使用权的方式4、房地产新区开发和旧城区开发的特点5、土地出让和房地产开发过程中的规划管理第二章房地产市场及其运行规律一、名词解释房地产市场空置率二、简答、论述题1、房地产市场分类2、影响房地产市场需求的因素3、影响房地产市场供给的因素4、房地产市场的特性5、房地产市场的功能6、房地产市场的自然周期及其对开发投资决策的影响7、房地产宏观调控的手段8、如何规范房地产市场行为第三章房地产市场调查与市场分析一、名词解释市场细分市场定位房地产市场分析二、简答、论述题1、目标市场选择的模式2、竞争者反应模式的种类3、影响消费者购买的因素4、房地产市场分析的内容第四章房地产开发项目策划一、名词解释房地产开发投资房地产置业投资房地产直接投资房地产间接投资房地产产品的功能定位二、简答、论述题1、房地产投资的利弊2、房地产投资风险的分类3、房地产风险对房地产投资方向和时机选择的影响4、影响房地产开发场地选择的因素5、不同类型房地产项目对位置的特殊要求第五章房地产投资分析基础一、名词解释资金等效值投资回报率财务净现值财务内部收益率二、计算题1、单利和复利的换算2、名义利率和实际利率的换算3、资金等值中的现值、终值、年值的换算第六章房地产开发项目的可行性研究一、名词解释可行性研究成本收益率投资收益率盈亏平衡分析敏感性分析二、简答、论述题1、可行性研究的内容、2、房地产开发成本费用构成3、房地产开发项目的主要不确定性因素三、计算题财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期、成本利润率、成本收益率、投资收益率的计算第七章房地产开发的建设过程一、名词解释建筑工程施工招投标工程项目管理二、简答、论述题1、工程建设项目的招标方式2、招标文件所包括的内容3、建筑工程施工的合同形式4、房地产开发中的项目管理的内容5、工程项目管理的内容第八章房地产开发项目的资金融通一、名词解释权益融资债务融资房地产抵押贷款直接融资房地产抵押贷款资产负债率房地产信托投资基金二、简答、论述题1、房地产项目融资的资金来源2、房地产贷款的原则3、金融机构确定房地产开发企业资信等级的指标体系4、金融机构对开发建设项目进行审查的内容第九章房地产市场营销一、名词解释房地产市场细分人员推销二、简答、论述题1、房地产营销战略与策略2、房地产市场细分的作用3、房地产市场细分的依据4、房地产市场定位5、在房地产寿命周期各阶段的市场销售策略6、房地产定价策略7、如何选择房地产广告媒体8、房地产推销人员策略技巧(0311)《房地产开发》复习思考题答案第一章房地产开发的程序与管理一、名词解释房地产开发:通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间,并改变人居环境的一种活动。
应用数学方法进行房地产市场调查与预测
用 以 反 映 离 散 程度 的指 标称 为 标 志变 异 指 标 , 志 变 异 指 标 越 标
1 .房地产市场调查的程序。房地产市场调查一般包括三 小 , 均 数 的 代 表 性 越 大 , 平 事物 变 动 具 有较 强 的 稳 定性 , 用 的 常
个 阶 段 : 查 前 的准 备 阶 段 、 调 正式 调 查 阶段 、 查 总 结 阶 段 。准 测 量 指 标 有 全 距 、 均 差 、 准 差 和 离 散 系 数等 。 调 平 标 备 阶 段 的 主要 工 作 是识 别 与 界 定 问题 或 机 会 、确 定 调 查 目标 、 2 .解 析 性 统计 分析 。解 析 性 统计 分 析 方法 是 以数 学 理 论 制 定 调 查 计划 , 括 调 查 方 案 的 设 计 、 包 问卷 和 调 查 表 的设 计 、 抽 为基础 , 事物 内部 的本质规律进行 深入 的剖 析的方法 , 对 定量 样、 员培训、 人 实地 调 查 、 据 录 入 、 计 分 析 、 告 撰 写 等 日程 分 析 方 法 , 数 统 报 常用 的 方 法包 括方 差 分 析 、 类 分 析 、 成 分 分 析 和 聚 主
随着 房 地 产 市 场 由买 方 市 场 向卖 方 市 场 转 变 , 地 产 市 场 房
竞 争 由价 格 向非 价 格 竞 争 发 展 , 使 得 房 地 产 市 场 竞 争 日趋 激 题 的方 法 ,它 用 来 描 述 和 评 价 研 究 对 象 的数 量 特 征 和 规 律 , 常 烈 , 地产 企业 对 市场 营 销 信 息 的 需要 比 以往 任 何 时候 都 更 为 用 的 方 法 有 集 中 趋 势 分 析 、 离 散 程 度 分 析 和 综 合 指 数 分 析 法 。 房
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第四章房地产市场调查与市场预测第一节房地产市场调查一、房地产市场调查的基本内涵和作用房地产市场调查是指运用科学的方法,有目的、有计划、有系统地收集、整理和分析房地产市场供求供求变化的各种因素,为市场预测和营销决策提供客观、正确的的依据。
第一、是一种重要的市场营销活动,其目的是要了解房地产市场,包括现实和潜在的房地产市场。
第二、具有客观性。
第三、是系统地收集、整理、分析有关房地产市场的情报、资料、和信息。
作用:二、房地产市场调查的类型与基本原则(一)房地产市场调查的类型•探索性调查•描述性调查•因果性调查•预测性调查(二)房地产市场调查的基本原则•准确性原则•及时性原则•计划性原则•适用性原则•经济合理性原则三、房地产市场调查的内容(一)房地产市场调查的一般内容•市场环境调查•消费行为调查•市场竞争调查•地产产品调查•地产价格调查•地产促销调查•地产营销渠道调查1、房地产市场供给调查1)区域内在售项目推出单位、面积、户型调查2)总体区域房地产市场供给调查3)未来总体供给的预测调查4)片区房地产市场供给调查5)竞争房地产楼盘供给调查6)房地产市场细分供给调查案例:深圳市2001年度住宅市场户型调查分析(节选)图为深圳市2001年度住宅市场调查分析中的户型比例分布图。
复式5房及以上4房3房2房1房图2001年户型比例分布图从图中可以看出,深圳市2001年度住宅供给以中户型为主。
2、3、4房总数接近九成(88%),其中3房比例最高,2房与4房其次。
在122个项目中,有41个推出了1房,108个推出了2房,106个推出了3房,59个推出了4房,28个推出了5房以上的平面大户型,64个推出了复式。
与2000年相比,主力户型2房、3房的比例有所上升,3房的升幅最大,接近6个百分点。
复式、5房、4房、1房比例均有所下降,其中1房下降了近3个百分点,4房以上包括复式共下降了4.42% 。
图各户型户均面积示意图从图各户型的平均面积来看,与200年相比,除3房外,各类户型均有不同幅度的上升.其中复式上升了4.28㎡,5房以上的平面户型上升了3.78㎡,4房上升了3.33㎡,2房上升了2.15 ㎡,1房的升幅最大,上升了7.14 ㎡,3房则下降了2.06㎡.2、房地产市场需求调查1)房地产需求总量调查及变化趋势分析2)房地产需求总体特征调查3)片区房地产市场需求调查4)房地产细分市场需求特征调查案例某次市场调查的需求特征分析(节选)图为某次市场调查的需求特征分析(节选).从图中可以看出在单位房间的选择上,选择1房占4%,2房占28%,3房占55%,4房占10%,5房以上占3%.购房者主要选择3房单位为主,其次是2房,选择1房和4房单位的比例不多.上述结果与家庭结构交叉分析则显示,单身在选择上:1房占5%,2房占25%,3房占58%,4房占12%;二口之家的, 1房占3%,2房占36%,3房占51%,4房占10%;三口之家的, 1房占2%,2房占10%,3房占68%,4房占20%;二代同堂的, 1房占4%,2房占19%,3房占55%,4房占22%;三代同堂的, 1房占0%,2房占8%,3房占52%,4房占40%;分析表明当时不同的家庭结构对户型的选择近似,并不呈现单身、核心家庭(夫妻或夫妻+子女)、主干家庭(父母+夫妻+子女)的梯级消费比例.这可能源于城市的人口特殊性对房型选择影响,来自外地的单身人士购房考虑组建家庭后,接父母过来同住或照顾小孩的需要.因此,选择三房的比例与整体选择的比例相同.3、房地产市场价格调查1)区域项目价格调查2)区域总体价格趋势 3)片区物业价格区间分布 4)竞争物业价格趋势 5)竞争物业价格比较分析案例:深圳2001年区域价格走势分析(节选) 图为深圳2001年区域价格走势分析(节选)。
图 2001年各区价格走势图从总体来看,2001年深圳各行政区的房价走势均呈“之”字型。
罗湖与南山的走势相似,尤其是二季度以后,几乎呈平衡的走势;福田与罗湖一直都在高位运行,进入四季度后,福田的房价呈缓缓下降的趋势;南山的房价自前两个季度有了幅度较大的上升后。
四季度再创新高,直逼6000元大关,升幅接近11%(比较三季度),这一方面说明了南山房地产的发展是不容置疑的,另一方面也是受华侨片区对房价的提拉作用的影响。
别除华侨城片区的因素,南山区的均价每平方米5270元。
4、房地产市场客户调查 1)消费者行为模式调查 2)影响购买者行为的主要因素 3)购买决策过程调查4)现房和期房选择的影响因素分析300040005000600070008000第一季度第二季度第三季度第四季度罗湖福田南山5)不同物业类型购买行为影响因素分析案例:某项目的成交客房特征统计分析(节选)。
1.购房客户置业类型分析:截止2001年10月共计成交客户132们,投资客户38户,位占总量29%,成交面积占总量13%,成交均价8561元/m2.自用客户94位,占总量71%,成交面积占总量87%,成交均价9966元/m2。
结论:投资客所占比例较低,且其均价承受在9000元/m2以下,很明显,自用型客户是主力消费者。
2.自用客户公司类型分析:自用客户取样83个,按公司类型划分包括房地产3个、其他产品14个、资本投资3个、广告4个、律师6个、贸易27个、相关工程和服务12个、管理咨询5个、电子通讯产品9个。
结论:自用客户中成交客户量最大的前三位为贸易、其他产品、相关工程和服务类,基本符合本大厦原策划报告内提到的客户入住类型种类。
3.自用客户过往情况分析:成立时间:取样21个(两年以上15个,两年以内含两年6个);原址产权:取样19个(原址租13个,原址6个);原址类型:取样62个(厂房6个,商住19个,写字楼37个);结论:自用型客户中,成立2年以上的客户购买面积占到自用总面积的83%,且单位面积需求量大,说明新生力量不是主要客户。
原办公地址是自有和不是自有产权的客户需求量比较接近,消费特征区别不大。
(二)、房地产不同阶段市场调查的要点1、项目定位阶段调查要点1)、项目地块现状调查;2)、交通状况;3)、周边景观;4)、商务圈和商圈;5)、区域基本信息;6)、相关基本信息(如表);7)、客户产品需求。
2、推广阶段调查要点1)、竞争项目基本信息;2)、竞争项目销售信息;3)、客户需求和接触媒体习惯;3、销售阶段调查要点1)、市场推广调查和测评;2)、成交客户问卷调查;3)、销售难点调查。
4、三级市场调查要点1)、价格;2)、客户;3)、报盘区域和成交区域;4)、竞争状况。
四、房地产市场调查的方法(一)室内研究法和直接调查法1、室内研究法是指房地产市场调查人员在室内,根据调查主题的要求,对已有的各种市场资料、信息进行分析、整理、研究和判断,以了解房地产市场动态。
2、直接调查法是指房地产市场调查人员通过室外实地调查的方式,直接获得关于房地产市场动态的第一手资料。
(二)访问法、观察法和实验法1、访问法(问卷、实地调查、座谈会、深度访谈、电话调查)2、观察法(销售观察法、实际痕迹测量法、行为记录法)3、实验法(新产品试销、改变产品实验、展销实验)(三)按侧重点分定性(样本<30)、定量(样本>30)(四)、全面普查、典型调查和抽样调查抽样调查又分为随机抽样、非随机抽样•随机抽样分为:(简单随机、分层随机、分群随机)•非随机抽样分为:(就便抽样、判断抽样、配额抽样)五、房地产市场调查的程序确定市场调查的主题确定调查方法制定调查计划培训调查人员进行实地调查分析和整理调查资料编写调查报告房地产市场调查的基本程序(一)调查准阶段1、确定市场调查的主题2、确定调查方法市场调查方法一经确定,调查人员就需要设计调查表或问卷。
调查表问卷设计的好坏,将直接将直接影响到房地产市场调查的最终效果。
3、制定调查计划4、培训调查人员(二)、正式调查阶段在实地调查过程中,主要就做好以下工作:1、时间进度安排2、实施具体的调查方法3、安排访问或问卷调查(三)、分析和总结阶段1、分析和整理调查资料2、编写调查报告房地产市场调查报告一般有两种形式:一是专门性报告,二是一般性报告。
房地产市场调查报告的结构,一般包括序言、摘要、正文、附件四个部分总之,对房地产市场调查结果的报告和解释、说明,是整个市场调查过程的极其重要的一环。
案例:某商圈内行业类别调研一、调研目的:了解商圈内行业分布及适合发展的行业。
二、调研范围:依各项目性质而定。
三、调研对象:调研范围内一楼及二楼以上经营商店的负责人或店员。
四、调研方法:人员实地访查后填写问卷。
五、调研项目:1、各行业店数比例2、各行业平均面积规模3、各店平均营业业绩4、各店平均来店人数5、各店平均利润率6、各店开店年数等案例:某商圈内居民生活型态调研一、调研目的:了解商圈内住房购买能力及消费型态二、调研范围:一级商圈(约500米半径),二级商圈(约1000米半径)三、调研对象:上述商圈内15-60岁的居民。
四、样本数:按调研预算决定,假设有效份数500份,一级商圈350份。
二级商圈150份,男女各半。
五、样本选择方法:根据各年龄层人口的比率抽样六、抽样方法:根据调研范围内街道数平均分配样本数七、调研项目:1、居民特性(人口特性、职业特性、住宅状况、经济状况、家庭状况、汽车持有率、信用卡使用状况)2、消费型态特性(消费种类、消费频率、平均购物金额、利用的交通工具、消费地点)•实训题•实训项目:房地产市场调查实践•[训练目的]掌握营销调查的程序和具体操作方法•[训练方案]•选取市场某个楼盘,假如要你们来策划,请针对消费者进行一次需求调查活动。
•选取几个竞争性楼楼盘进行采盘活动。
•1、人员:4人-6人为一组,以小组为单位训练。
•2、时间:本章内容学习完毕之后,10—15个训练日。
•3、教师指导:注意调查方法的运用和调研程序的规范化。
•4、具体日程:•第1-2就工作日,进行调研动员,调研准备,并开始撰写调研计划或方案;•第3工作日,第二手资料调研法;•第4-5工作日,问卷的初步设计,讨论和其他准备工作;采盘表的制作。
•第6-11工作日,以访问法、观察法等形式进行实地调研,完成问卷调查;•第12工作日,资料整理、补充、分析;•第13-15工作日,完成调查报告的撰写;第二节房地产市场预测一、房地产市场预测概述(一)概念和作用(二)种类1、按预测对象的范围划分(宏观预测、微观预测)2、按预测的时间划分(长期发展趋势预测、中短期预测)3、按预测方法的性质划分(定性预测、定量预测二、房地产市场预测的内容1、房地产市场供给状况的变化2、房地产市场需求状况的变化3、房地产价格变动及其影响4、房地产市场的竞争发展趋势5、突发事件的影响三、房地产市场预测的步骤确定目标搜集整理资料选定预测方法和预测模型,进行预测评价修正预测结果撰写预测报告四、房地产市场预测的方法(一)定性预测1、经理人员意见法2、销售人员意见法3、顾客意见法4、特尔斐法特点:匿名性、反馈性、集中判断步骤:选择预测目标、选择专家、组织专家组、设计咨询表、逐轮咨询和信息反馈、采用统计分析方法对预测结果进行定量评价和表述(二)定量预测方法1、时间预测序列法1)简单平均法n x nx x x x x n i i n ∑==+++=1321 • 案例] 某房地产公司1月到6月的销售额如表:7月的销售量=(3000+3400+4500+5000+4500+6000)÷6=4400m22)、加权平均法公式:• 7月分份预测值=(3000×2+3400 ×2+4500×2+5000×3+4500×3+6000×4)÷(2+2+2+3+3+4)=4643.75m23)、移动平均法公式: ∑∑==+=n i in i i i i wx w x 111)(1)1(1---+++=n t t t t x x x nm案例:某房产公司1993年1至6月的实际销售量如表,假定是3个月移动一次,要预测4至7月销售量。