在线访谈——【江苏地税(徐州)】土地增值税清算相关政策解读
房地产企业土地增值税清算问题及对策探讨
房地产企业土地增值税清算问题及对策探讨一、房地产企业土地增值税清算分析（一）土地增值税清算概述以及需要的条件土地增值税是一项重要的税种，是指国有土地使用权以及建筑物、附着物在转让过程中所征收的税种，土地增值税征收对象可以是单位也可以是个人，征收范围比较广泛。
土地增资税采用超率累进税率计算方式进行计算，其特点具有极高灵活性，增值率较高的，其税率也高，缴纳税额随之增多；反之，增值率低，税率也低，缴纳税额也少。
土地增值税按次征收，也就是说房地产发生转让行为就需要缴纳土地增值税，转让一次需要缴纳一次土地增值税。
房地产企业由于开发周期长，在竣工结算前无法计算准确的增值率，因此一般实行对预售收入按照预征率先预征，待办理决算后再进行清算多退少补的征收方法。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定，一般情况下土地增值税清算分为以下两种，这两种情况发生条件不同，其管理要求也不相同。
一种是企业自行完成，即企业满足清算条件以后可以自行进行土地增值税的清算工作，包括房地产企业将建设房屋全部竣工且全部售出、直接转让土地使用权、整体转让未竣工决算项目，都需要进行土地增值税清算。
另一种是税务机关要求完成，企业达到可以清算条件时，由税务机关强制要求进行清算工作，包括房地产企业在没有完成土地增值税清算手续情况下申请注销税务登记、房地产转让面积达到整体可售面积的85%以上、转让面积未超过85%以上但是其余建筑房屋自用或者租赁的，另外在取得销售或者预售许可证满三年以后即使房屋建筑没有完全售出的情况下，也需要进行土地增值税清算工作。
（二）土地增值税清算计算方法通常情况下，计算土地增值税清算税额首先需要确定增值额，也就是房地产销售额减除扣除项目金额后的余额，增值额=不含税销售收入额－土地及建造成本－开发费用和开发利息－税金－加计扣除额。
然后计算增值率，增值率=增值额÷扣除项目金额，基于此确定土地增值税清算适用的税率，土地增值税率采用超率累进税率，一般为30%-60%。
探析土地增值税清算过程中应注意的问题
探析土地增值税清算过程中应注意的问题1. 引言土地增值税是指在土地出让、转让等行为中，根据土地增值额征收的一种税费。
土地增值税的清算过程涉及多个环节，包括土地估价、税务备案、计算纳税额等，需要注意一些问题，以确保清算过程的合法性和准确性。
本文将探析土地增值税清算过程中应注意的问题，并提供一些建议。
2. 土地增值税清算过程土地增值税清算过程一般包括以下几个基本环节：2.1 土地估价土地估价是土地增值税清算的第一步。
估价的准确性对于后续计算纳税额非常重要。
在进行土地估价时，应注意以下问题：•准确获取土地市场价格和市场趋势，这需要进行充分的市场调研和数据分析。
•考虑土地所在地区的土地利用政策，土地用途的限制对土地估价有一定影响。
•鉴定合适的估价方法，例如比较市场法、收益法等，选择最合适的方法进行土地估价。
2.2 税务备案在进行土地增值税清算前，需要将相关信息备案到税务部门。
税务备案过程中应注意以下问题：•提供准确的土地估价报告，确保备案信息的准确性。
•符合税务部门要求的备案材料，例如身份证明、土地估价报告等。
•进行税务登记，获取税务登记证明和纳税人识别号等必要信息。
2.3 计算纳税额计算纳税额是土地增值税清算过程中的关键步骤。
在计算纳税额时，应注意以下问题：•根据税法规定计算土地增值额，确定应纳税额。
•了解税率和免税政策等相关信息，确保计算的准确性。
•计算所得的纳税额应符合税务部门的要求，并及时缴纳。
3. 应注意的问题在土地增值税清算过程中，还需要注意以下问题：3.1 法律合规性土地增值税清算涉及多个法律法规，应确保在清算过程中遵守相关法律规定。
这包括土地增值税法以及土地出让、转让的相关法规，不得违法操作或逃税。
3.2 数据的准确性土地估价和纳税额计算过程中需要使用大量的数据，应确保这些数据的准确性。
任何数据的错误或估计偏差都可能导致计算结果的不准确。
3.3 合理分配费用土地增值税清算过程中，还需考虑合理分配各项费用。
2024年土地增值税清算常见问题解答
2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。
2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。
3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。
土地增值税_清算(2篇)
第1篇一、引言土地增值税作为一种税收政策，旨在调节土地交易中的利益分配，抑制土地投机行为，促进房地产市场的健康发展。
随着我国房地产市场的不断升温，土地增值税清算工作也日益受到关注。
本文将对土地增值税清算政策进行解读，并探讨其具体实践操作。
二、土地增值税政策解读1. 土地增值税的定义土地增值税是指对土地转让所得征税的一种税收政策。
在我国，土地增值税的征税对象为土地使用权转让、房屋买卖、赠与等行为。
2. 土地增值税的税率土地增值税的税率分为四级超额累进税率，具体如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
3. 土地增值税的扣除项目土地增值税的扣除项目主要包括以下几类：（1）取得土地使用权所支付的金额。
（2）开发土地的成本费用。
（3）新建房及配套设施的成本费用。
（4）旧房及建筑物的评估价格。
（5）与转让房地产有关的税金。
（6）其他扣除项目。
4. 土地增值税的税收优惠根据国家相关政策，以下情况可享受土地增值税税收优惠：（1）个人出售自有住房，自购房之日起满五年且是家庭唯一住房的，免征土地增值税。
（2）企业自建自用土地，不征收土地增值税。
（3）企业以土地使用权作为投资、入股、联营等行为，不征收土地增值税。
三、土地增值税清算实践操作1. 清算时间土地增值税清算时间为土地交易合同签订之日起三年内。
2. 清算程序（1）纳税人向税务机关提出清算申请。
（2）税务机关审核纳税人提交的清算资料。
（3）税务机关确定土地增值税应纳税额。
（4）纳税人缴纳土地增值税。
3. 清算资料（1）土地交易合同。
（2）土地增值税申报表。
（3）取得土地使用权所支付的金额的凭证。
（4）开发土地的成本费用凭证。
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》的解读
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》的解读一、土地增值税清算土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
解读：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
”此处所称“国家有关部门”一般是指发改委（发改局、经发局）。
如果发改委（发改局、经发局）项目批文中未明确分期，一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。
如果发改委（发改局、经发局）项目批文中明确了分期，则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。
有些项目（或者分期项目）开发周期较长（一般是指从项目立项起满5年），纳税人自行分期进行开发，如果以发改委（发改局、经发局）项目批准的整体项目（或者分期项目）为单位清算，时间跨度太长，加大清算难度，造成土地增值税难以计算，也不利于土地增值税及时入库。
因此，对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可结合该项目建设工程规划许可证将自行分期项目确定为清算单位。
二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含的多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。
解读：《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
关于房地产企业土地增值税清算问题的探讨
关于房地产企业土地增值税清算问题的探讨房地产企业土地增值税清算是指房地产企业在出售房地产项目时需要向国家交纳相应的税费。
土地增值税是我国对于土地使用权出售或转让行为征收的一种税费。
房地产企业在购买土地使用权后，通过开发建设房地产项目，在将项目出售时会产生土地增值。
土地增值是指土地由于市场供求关系变化而使价值提升的情况。
根据我国现行税法规定，房地产企业在出售房地产项目时需要按照土地增值的比例向国家交纳土地增值税。
1.土地增值税计算方法：土地增值税的计算方法是根据土地增值税法规定的，主要根据出售房地产项目的总售价和购置土地使用权的成本来计算。
房地产企业需要将土地增值税计算在内，并在出售房地产项目时向国家缴纳相应的税费。
2.土地增值税税率：土地增值税税率是由国家税务部门根据经济发展和市场情况进行调整的。
税率的高低对于房地产企业的税负影响较大。
过高的税率会增加企业的成本，对企业的发展产生不利影响；而过低的税率可能会导致税收收入不足，对国家财政造成影响。
合理确定税率对于土地增值税的清算至关重要。
3.土地增值税的扣除项和优惠政策：土地增值税的清算中还涉及一些扣除项和优惠政策。
根据国家税务部门的规定，房地产企业在清算土地增值税时可以扣除销售成本、建设费用、税费等一系列费用。
一些特定条件下的房地产企业还可以享受一些税收优惠政策。
这些扣除和优惠政策的适用与否直接影响到房地产企业的税负。
4.土地增值税的提前缴纳：前期土地开发和房地产项目建设需要较大的资金投入，而房地产企业往往需要在项目出售之前就向国家提前缴纳土地增值税。
这对于企业的现金流会产生一定的压力。
合理安排土地增值税的缴纳时间和金额，对于房地产企业的运营和发展非常重要。
房地产企业土地增值税清算问题是一个涉及税率、计算方法、扣除项和优惠政策等多个方面的复杂问题。
合理解决好这些问题，既有助于保证国家税收的合理征收，又有助于促进房地产企业的可持续发展。
相关部门和房地产企业需要共同努力，加强沟通与合作，探索出更加科学和合理的土地增值税清算方法和政策，为房地产企业的发展提供良好的税收环境。
三、《江苏省地方税务局房地产项目土地增值税管理办法》解读
《江苏省地方税务局房地产项目土地增值税管理办法》解读一、背景前言：房地产项目开发跨度期长、资金密集、专业性强、受经济周期变化和国家宏观调控影响较大。
房地产项目土地增值税管理既是税种管理的难点，同时也是税收征管的潜力点和创新点。
当前，在“以风险管理为导向，以信息管税为依托，全面推进税源专业化管理”的税收征管新机制下，全省各级地税机关紧紧围绕房地产开发流程规律，在房地产开发项目日常管理、清算管理、风险管理等方面，积极探索、勇于实践，积累了大量的经验成果。
此次全省的土地增值税管理办法出台，旨在汇集全省各地征管经验的基础上，重点突出以“项目登记管理为基础、以项目风险管理为导向、以项目持续监管为手段，以项目清算管理为核心，以税源全程监控为目标”的土地增值税项目制管理和闭环式运作，从而全面推动全省各地土地增值税征收管理工作的标准化、规范化、信息化、科学化。
国家税务总局曾经在2006年印发•不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法‣(国税发…2006‟128号)，对不动产项目营业税和发票管理提出了一系列要求。
相对于营业税和发票管理来说，房地产项目土地增值税管理范围更广、环节更多，管理事项更加复杂。
•江苏省地方税务局房地产项目土地增值税管理办法(试行)‣(以下简称•办法‣)首次对房地产项目土地增值税管理提出具体的、明晰的管理要求，为进一步规范和强化房地产项目的税源控管提供了可操作性较强的政策依据。
二、总则解读：办法在第一章总则中，主要明确了•办法‣的适用范围、纳税人责任以及主管税务机关专业化管理、风险管理思路和目标。
房地产开发项目的土地增值税管理范围以国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的有偿性权属转移为界限。
•办法‣明确了对房地产项目全过程实施“持续管理”的要求，其时间跨度是指从项目立项登记开始，到项目清算注销为止，其管理工作方式则是根椐项目开发周期和规律，分阶段、分环节、分步骤实施序时管理和过程控制。
土地增值税清算谈话提醒内容
土地增值税清算谈话提醒1. 背景介绍土地增值税是一种针对土地增值所征收的税费，主要用于调节土地市场，防止土地投机和过度开发。
土地增值税清算谈话是指税务机关与纳税人进行的一种沟通交流，旨在核实土地增值税的纳税情况，确保纳税人遵守相关税收法律法规。
2. 清算谈话的目的清算谈话的目的是核实纳税人的土地增值税纳税情况，排查潜在的纳税风险，提醒纳税人合规纳税，维护税收秩序。
3. 清算谈话的准备工作在进行清算谈话之前，税务机关会进行一系列准备工作，包括但不限于：•收集纳税人的相关信息，如纳税人的纳税申报表、财务报表等；•对纳税人的纳税情况进行初步核实和分析；•制定清算谈话的计划和提纲。
4. 清算谈话的流程清算谈话一般分为以下几个环节：4.1 预约谈话时间税务机关会与纳税人预约清算谈话的具体时间，以确保双方的时间安排。
4.2 开场白和介绍在清算谈话开始之前，税务机关会先进行开场白和自我介绍，介绍清算谈话的目的和流程，并向纳税人说明清算谈话的重要性和法律依据。
4.3 核实纳税情况税务机关会核实纳税人的土地增值税纳税情况，包括但不限于：•纳税申报表的填报情况是否准确；•纳税申报表中的土地增值是否计算正确；•纳税人是否存在逃税、漏税等行为。
4.4 分析纳税风险在核实纳税情况的基础上，税务机关会分析纳税人的纳税风险，包括但不限于：•纳税人是否存在虚假申报、偷税漏税等行为；•纳税人是否存在违规转让土地、违规使用土地等情况。
4.5 提醒合规纳税税务机关会根据分析结果，向纳税人提醒合规纳税的重要性，并告知纳税人如何避免纳税风险，合理规避税收风险。
4.6 答疑解惑在清算谈话的过程中，纳税人可以提出问题和疑虑，税务机关会进行解答和解惑，帮助纳税人更好地理解土地增值税的纳税政策和操作规程。
4.7 总结和约定在清算谈话结束之前，税务机关会对谈话内容进行总结，并与纳税人约定下一步的工作和纳税义务。
5. 清算谈话的注意事项在进行清算谈话时，纳税人需要注意以下事项：•准备充分，提前了解土地增值税的纳税政策和操作规程；•如实提供相关信息，确保纳税申报表的准确性；•主动配合税务机关的工作，积极回答问题和解决问题；•如果有不明确或不同意的地方，可以提出疑问和异议，与税务机关进行沟通和协商。
江苏地税公告2012年第1号-土地增值税有关业务问题
江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。
三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。
因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。
（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。
对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。
如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。
对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。
（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。
江苏地税解读土地增值税有关问题的公告
江苏地税解读土地增值税有关问题的公告一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
解读：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
”此处所称“国家有关部门”一般是指发改委(发改局、经发局)。
如果发改委(发改局、经发局)项目批文中未明确分期，一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。
如果发改委(发改局、经发局)项目批文中明确了分期，则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。
有些项目(或者分期项目)开发周期较长(一般是指从项目立项起满5年)，纳税人自行分期进行开发，如果以发改委(发改局、经发局)项目批准的整体项目(或者分期项目)为单位清算，时间跨度太长，加大清算难度，造成土地增值税难以计算，也不利于土地增值税及时入库。
因此，对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可结合该项目建设工程规划许可证将自行分期项目确定为清算单位。
二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含的多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
(一)普通标准住宅;(二)其他类型住宅(含普通住宅和非普通住宅);(三)非住宅类房产。
解读：《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
土地增值税政策解读江苏苏州地方税务局
同一开发项目中建设不同类型房地产的， 按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑 面积的比例分摊取得土地使用权所支付的 金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称 “土地成本”）。
但对占地相对独立的不同类型房地产，应 按该类型房地产占地面积占该项目房地产 总规定
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转让房地产收入的定义
纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实 物收入和其它收入。 （《条例》、《实施细则》）
货币收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物产权而取得的现金，银行存款，支票、银 行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企 业债券等有价证券。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款， 计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发 企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
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异地安置 开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属
于自行开发建造的，房屋价值按下列方法和 顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年 度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由 主管税务机关参照当地当年、同类房地产的 市场价格或评估价值确定，计入本项目的拆 迁补偿费； 异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的 购房支出计入拆迁补偿费。
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让 的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积 的比例在85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自 用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销 售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地 增值税清算手续的。
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6、清算时限
应进行土地增值税清算的项目，纳税人 应当在满足条件之日起90日内到主管 税务机关办理清算手续。
因房地产购买方违约，导致房地产未能转 让，转让方收取的该项违约金不作为与转 让房地产的有关的经济利益，不确认为房 地产转让收入。
浅析土地增值税清算税收筹划
浅析土地增值税清算税收筹划土地增值税清算是指在土地使用权出让、转让或者依法征收的情况下，对土地增值的部分进行征税的一种税收政策。
土地增值税清算是财政管理的一种手段，也是国家税收政策的一部分。
土地增值税清算的目的是规范土地出让市场，调节市场供求关系，促进土地资源的合理配置，并通过税收筹划的方式实现税收收入的增加和财政收支平衡。
本文将从土地增值税的基本概念、征收对象、税率及税收筹划等方面浅析土地增值税清算税收筹划的相关内容。
一、土地增值税的基本概念土地增值税是指在土地出让、转让等活动中，对土地增值部分按照规定的税率征收的一种税收。
土地增值税的征收对象是土地使用权出让、转让的受让人或者依法征收的土地增值税的义务人。
土地增值税的征收范围包括土地使用权出让、转让、拆迁安置等交易活动，税收的依法纳税义务人根据土地增值税法及其实施条例的规定缴纳土地增值税。
土地增值税的税率分为一般税率和优惠税率两种，一般税率是20%，优惠税率是5%。
土地增值税的计税依据是土地增值额，土地增值额是指按照土地出让价格或者取得土地使用权的价格与取得土地使用权时的土地评估价值之差额计算的税收基数。
土地增值税的征收方式是在土地出让或者转让时由受让人自行计算、申报和缴纳，核实由税务机关实施。
二、土地增值税的征收对象土地增值税的纳税义务人必须按照土地增值税法及其实施条例的规定自行计算、申报和缴纳土地增值税，并按照规定的时间及时足额缴纳土地增值税。
对于违反规定不缴纳土地增值税的，税务机关有权对其进行罚款、滞纳金的处理，严重者还可能采取其他强制措施。
税收筹划是依据税法规定的规则和税收政策，通过合理的税收规划和安排，尽量减少纳税人的税收负担，以达到最大限度的节税效果。
在土地增值税清算中，税收筹划主要包括如何合理安排土地出让价格、如何选择合适的税收优惠政策、如何灵活选择纳税时机等方面。
合理安排土地出让价格。
土地出让价格是土地增值税的计税依据，因此合理安排土地出让价格对于减少土地增值税负是非常重要的。
关于房地产企业土地增值税清算问题的探讨
关于房地产企业土地增值税清算问题的探讨随着国家房地产市场的不断发展，土地增值税成为了备受争议的焦点问题。
土地增值税是指在土地使用权转让或者房地产转让中，因土地价值增加而应向国家缴纳的一种税费。
在实际操作中，土地增值税清算问题一直存在着诸多难题和争议。
本文将从房地产企业的角度探讨土地增值税清算问题，并提出相关建议。
值得注意的是，土地增值税的计算方法对于房地产企业来说是一个相对复杂的问题。
土地增值税的计算涉及到土地的成本、增值额、税率等多个因素，而这些因素又受到政策的影响，导致计算方法的多样化和复杂化。
不同的地区、不同的土地性质、不同的政策都会对土地增值税的计算产生影响，使得房地产企业在清算土地增值税时面临着诸多困难。
土地增值税清算存在的问题还表现在计算过程的透明度和公正性方面。
在实际操作中，土地增值税的计算往往涉及到土地评估、成本核算、价值确认等多个环节，而这些环节中可能存在着信息不对称、评估标准不一致等问题，导致了计算结果的公正性和透明度受到质疑。
这不仅容易引发纠纷和诉讼，也会影响到企业的正常经营。
土地增值税清算问题还包括了税负过重和税收不确定性等方面。
由于土地增值税是根据土地增值额来计算的，而土地增值额受到多种因素的影响，包括土地市场的波动、政策的变化、企业的经营状况等，因此导致了企业在清算土地增值税时可能需要承担较重的税负，并且难以准确预测未来的税负情况，给企业的经营和投资带来了一定的不确定性。
那么，如何解决土地增值税清算问题呢？政府部门应当完善土地增值税的政策和法规，规范土地增值税的计算方法和核算标准，保障企业在清算土地增值税时的权益。
政府部门应当加强对土地增值税计算过程的监督和管理，提高土地增值税计算的透明度和公正性，避免因信息不对称和评估不规范而导致的争议和纠纷。
政府部门还应当制定灵活的税收政策，适时调整税率和征收标准，减轻企业的税收负担，增强税收的可持续性和稳定性。
房地产企业本身也应当加强内部管理，提高土地增值税计算的准确性和规范性，合理规划土地使用和转让，充分考虑税收因素，避免因土地增值税清算问题而给企业带来损失。
关于房地产企业土地增值税清算问题的探讨
关于房地产企业土地增值税清算问题的探讨房地产企业作为我国经济发展的重要支柱产业，其发展过程中面临着诸多税收问题，其中土地增值税是一个备受关注的税收问题。
土地增值税是指在土地出让过程中，卖方根据地价差（即土地增值额）所需要向政府缴纳的税款。
而在房地产企业的经营活动中，土地增值税清算是一个十分重要的环节，对于企业的经营成本和发展规划有着重要的影响。
本文将对房地产企业土地增值税清算问题进行探讨，旨在为相关企业提供一些有益的参考。
我们需要了解土地增值税清算的基本流程。
房地产企业在购买土地后，需对土地进行开发建设，然后再进行售卖。
在土地转让过程中，企业需要对土地增值额进行计算，并依法按规定缴纳土地增值税。
土地增值税的计算是一个相对复杂的过程，需要考虑诸多因素，如土地使用年限、土地估价等，因此企业需要进行详细的审慎计算。
企业需要按规定向税务部门申报并缴纳税款，确保税务合规。
在土地增值税清算过程中，房地产企业往往面临着一些问题和挑战。
首先是土地增值额的确定。
土地增值额的确定直接影响到企业最终需要缴纳的税款数额，因此企业需要对土地增值额进行准确计算。
在实际操作中，土地增值额的确定往往存在一定的难度，需要考虑如何合理估算土地的增值情况，避免因土地估价不准确而导致税款缴纳不足或过多的情况发生。
其次是税务合规的问题。
企业需要按照国家相关法律法规履行土地增值税的申报和缴纳义务，确保税务风险的合规管理。
而在实际操作中，企业往往会因为对税法不熟悉或者税务制度的调整而导致税务合规问题，因此企业需要加强对税务政策的了解和对税务规定的遵守，避免因税务问题而给企业带来不利影响。
在实际运作中，房地产企业还需要关注土地增值税的减免和优惠政策。
国家对于土地增值税存在着一定的减免和优惠政策，如对于首次购地的企业、用于农村集体建设用地等情况可以享受相应的减免或者减半征收土地增值税。
而在实际操作中，企业需要了解并合理利用相关的政策，可以有效降低企业的税负。
关于房地产企业土地增值税清算问题的探讨
关于房地产企业土地增值税清算问题的探讨房地产企业在进行土地增值时，需要进行土地增值税清算。
土地增值税是指在购买土地后，若土地价格增值，需要按照国家相关政策缴纳的税款。
这对于房地产企业来说是一项重要且复杂的任务。
土地增值税清算需要进行一系列的程序和计算。
企业需要收集购地证明、土地使用权证、土地估价报告等相关文件，并进行核对。
然后，需要计算土地增值税的金额和税率。
税率根据不同地区和政策而异，一般为土地增值的比例。
企业需要向税务部门申报并缴纳土地增值税。
土地增值税清算的目的是确保房地产企业按照国家相关政策合法缴纳税款，同时也是促进土地资源的合理利用和保护的重要手段。
土地资源是有限的，它的增值背后往往伴随着城市的发展和土地的变迁。
土地增值税的清算可以促使房地产企业在购买土地后，合理利用土地资源，并将土地增值的一部分收益回归社会。
土地增值税清算也存在一些问题和困难。
土地增值税的税率不断变化和调整，企业需要及时了解并适应新的政策。
土地增值的计算和核算往往涉及多个环节和复杂的数据处理，需要企业具备相关专业知识和技术能力。
土地增值税的申报和缴纳也需要企业严格遵守税务部门的规定，否则可能面临罚款或其他法律责任。
为了解决上述问题和困难，房地产企业可以采取以下措施。
企业应建立专门的土地增值税管理团队，负责土地增值税的收集、计算、申报和缴纳。
企业可以积极参与相关培训和研讨会，了解最新的土地增值税政策和计算方法。
企业可以与税务部门建立沟通渠道，及时沟通并解决可能存在的问题。
土地增值税清算是房地产企业必须面对的重要任务。
企业需要认真对待这一工作，确保按照国家相关政策合法缴纳税款。
企业也需要不断提升自身的专业能力和技术水平，以更好地适应和应对土地增值税的计算和申报工作。
只有通过有效的土地增值税清算，房地产企业才能更好地利用土地资源，并为社会做出贡献。
关于房地产企业土地增值税清算问题的探讨
关于房地产企业土地增值税清算问题的探讨
随着中国房地产市场的发展和房地产企业的快速发展，土地增值税清算问题成为一个
备受关注的话题。
房地产企业在购买和销售土地时，需缴纳土地增值税，而土地增值税的
清算问题牵涉到企业税负的确定以及税收政策的调整等方面的问题。
对于房地产企业土地
增值税清算问题的探讨具有重要的现实意义。
房地产企业土地增值税清算是一个复杂而繁琐的过程。
房地产企业在购买土地时，需
要根据土地的市场价格支付一定比例的土地增值税。
而在销售土地时，企业也需要根据销
售收入支付相应的土地增值税。
土地增值税的清算依赖于土地的估值和市场价格的变动，
涉及到企业的财务核算和税务报表，需要专业的人员进行操作和管理。
房地产企业土地增值税清算对企业税负的影响较大。
土地增值税是企业的一项重要的
税收支出，直接影响到企业的盈利状况和税负水平。
房地产企业在进行土地增值税清算时，需合理确定土地估值和市场价格，以便通过合理的税负安排达到降低税收负担的目的。
税
收政策的调整也会影响到房地产企业的税负，对企业的经营决策和盈利能力产生直接的影响。
房地产企业在进行土地增值税清算时，需注重合规管理和风险控制。
土地增值税的清
算涉及到企业的财务核算和税务报表等方面的问题，对于企业的合规管理和风险控制提出
了要求。
企业需合理确定土地估值和市场价格，确保清算过程的准确性和合规性。
企业还
需注意风险控制，积极应对潜在的税务风险和政策风险，预防和化解潜在的纠纷和争议。
土地增值税五个问题的探析
土地增值税五个问题的探析（基于江苏口径）土地增值税敏感问题之一：按项目清算一、按项目清算的政策依据（一）总局规定国税发〔2006〕187号文件规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
”从187号文件规定可以看出，土地增值税必须按项目清算，不受宗地范围和会计核算的影响。
187号文件同时明确，同一项目的分期项目等同于独立项目，但187号文件未明确分期项目是否必须是国家有关部门明确的分期项目，纳税人自行分期的是否视同独立项目，实践中一直存在争议。
（二）江苏规定1、苏地税规〔2015〕8号文件规定：“土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。
对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案。
”8号文件规定与187号文件规定基本一致。
8号文件进一步明确了分期项目为国家有关部门批准的分期项目，但同时又保留了纳税人自行分期的权限，几点需要完善的：一是什么情况下可以界定为“开发周期较长”，这是难以量化的，而且无论怎样量化都存在不公平性；二是纳税人自行分期权限过大，分期的大小、各个分期涵盖的开发产品和公共配套如果都由纳税人自行决定，则会产生自行调节税负的可能；三是在大多数情况下纳税人是不可能主动去备案的，这一规定对于税务机关来说形同虚设，失去了主动权；四是当纳税人觉得分期清算有利时是否随时都可以备案？对于备案的有效时限实践中难以把握；五是税务机关是否有认定不符合备案条件不准予备案的权利，实践中存在争议。
需要说明的是，在大多数情况下同一项目分期清算都有可能增加税负，但是在特定情况下也有可能降低税负。
8号文件仍未明确国家有关部门是哪一个部门。
2、苏地税规〔2015〕8号文件规定：“对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位，并报主管税务机关备案。
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乐税智库文档政策解读策划 乐税网在线访谈——【江苏地税（徐州）】土地增值税清算相关政策解读【标 签】土地增值税政策,土地增值税清算【业务主题】税款征收【来 源】[ 主持人]江苏省徐州地方税务局今天在地税网站举办关于“土地增值税清算相关政策解读”专题在线访谈栏目，此次访谈我们特别邀请了江苏省徐州地方税务局税政管理一处谢强副处长为嘉宾，他将就土地增值税清算相关政策进行解读，并就相关问题与网友进行在线交流，欢迎广大纳税人朋友积极参与。
谢强副处长，您好！[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]主持人好，各位网友大家好！[ 主持人]谢强副处长，能向大家简要介绍一下什么是土地增值税清算吗？[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]好的。
土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
[ 主持人]土地增值税清算单位是什么？根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）规定土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
[ 主持人]谢强副处长，纳税人符合什么条件，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算？[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
[ 主持人]现在已经有网友参与进来了，我们来看看他们都有哪些问题吧！[网友 网友1]谢强副处长您好，我公司近期开发一个项目十栋楼，其中有一栋楼集中卖给了一家企业，可是地税局在进行土地增值税清算过程中认为我们卖的那一栋楼价格明显偏低，提出要按评估价征收，我就想问问你们是如何确认收入明显偏低的？[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）规定对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。
纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
[网友 网友123]请问，我公司在建造小区时按照当地政府要求将小区周边的道路及花园进行了改造，目前这个小区项目正进行土地增值税清算，请问改造小区外道路及花园的支出可不可以作为这个小区的的扣除项目进行扣除啊？[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]不可以扣。
根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）规定房地产开发企业建造的各项公共配套设施凡属项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。
[网友 网友]谢强副处长，我们是搞房地产开发的，请问逾期开发土地缴纳的土地闲置费，是否可以扣除？[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
[网友 网友5]想问一下，我们房地产开发企业开发的楼盘有个地下车库，而且两证齐全,在土地增值税清算时,相关成本是否可以扣除啊?[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]已转让的两证齐全的地下车库在清算时应计算收入，并准予扣除成本、费用。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的相关规定,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
[网友 网友00]谢强副处长，请问一下普通标准住宅和普通住宅的认定标准是不是相同的啊？不相同。
普通标准住宅的认定标准目前仍按苏[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]地税发[1995]103号文件规定执行,具体规定为:我省普通标准住宅，暂定为按当地政府部门规定的建筑标准建造，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置房、落实私改房等。
普通住宅的认定标准：根据财税[2006]21号的规定，“普通住宅”的认定，一律按各省人民政府根据国办发[2005]26号制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。
国办发[2005]26号规定享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。
允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
[网友 网友6]谢强副处长，我公司开发的一个房地产项目，现在已经销售了80%，剩余5%的是我们自已用，另外还有15%已经出租了，这样的话，我们应该怎么做土地增值税清算？[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]你公司符合可清算的条件。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税清算：(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(3)直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的；(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的(应在办理注销登记前进行土地增值税清算)；(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
无论是应清算还是可清算，纳税人应当在满足条件之日起90日内或在收到清算通知之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
[网友 网友111]想咨询一下，我公司开发的项目已经卖了85%，但仍有部分房屋没有卖出去，前期已完成了土地增值税清算，那么后期卖的房屋应如何缴纳土地增值税？[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发【2006】187号)第八条规定，清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
[网友 新沂网友888]去年省里发的1号公告里面的普通标准住宅是指经济适用房吗？谢谢！[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]不仅仅指经济适用房。
普通标准住宅的认定标准目前仍按苏地税发[1995]103号文件规定执行,具体规定为:我省普通标准住宅，暂定为按当地政府部门规定的建筑标准建造，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置房、落实私改房等。
[网友 网友3]谢强副处长，我是一家房地产开发公司，我公司向另外一家企业借款1000万进行项目开发，现该开发项目完成竣工验收，且已全部销售，我公司的借款利息支出在土地增值税清算时可不可以扣除啊？[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]你单位向金融机构以外的单位借款利息，无法取得金融机构证明，利息支出和其他房地产开发费用应按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定，1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自由资金，没有利息支出的，按照上述方法扣除。
3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两条办法。
4.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
[网友 网友55]请问谢强副处长，我公司开发经济适用房和其它商品房，其中经济适用房属于普通标准住宅，请问我公司放弃经济适用房享受纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地增值税的税收优惠可否将经济适用房和其它商品房一并计算增值额啊？[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]不可以。
根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。