资产评估第四章

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资产评估-财务管理知识第四章

资产评估-财务管理知识第四章第二部分财务管理知识——第四章投资管理考情分析本章属于重点章节，主要讲述投资管理，考试平均分为10分。

考试题型覆盖了单选、多选等各种题型。

大部分试题是每节知识点独立考核，要求考生在学习过程中，注意扎实掌握项目投资管理的应用与债券、股票估价的计算。

本章重难点：项目投资管理。

第一节投资管理概述主要考点1.直接投资和间接投资2.项目投资与证券投资3.独立投资与互斥投资1.含义1）投资是指特定经济主体（包括政府、企业和个人）以收回本金并获取收益为目的，将货币、实物资产等作为资本投放于某个具体对象，以在未来较长时期内获取经济利益的经济行为。

2）企业投资就是企业为在较长时期内获取经济利益而建造厂房、购买设备、研究开发、购买证券等经济行为。

知识点：投资的分类2.项目投资与证券投资——投资对象的存在形态和性质3.独立投资与互斥投资——投资项目之间的关联关系4.其他分类1）投资方向：对内投资VS对外投资2）投资期限：短期投资VS长期投资第二节项目投资管理主要考点1.项目投资决策参数的估计2.项目投资决策方法3.项目投资决策应用知识点：项目投资决策参数的估计（一）项目期限（二）项目现金流量的估算1.初始现金流量（建设期现金流量）建设性投资固定资产投资、无形资产投资、营运资金垫支其他支出项目的筹建费、开办费原有固定资产的净残值收入固定资产更新改造项目中，原有固定资产报废残值收入扣除清理成本和税收影响后形成的净收益【例4-1】爱普公司拟投资一个新项目M，预计建设性投资总额为5 000 万元。

其中，土地使用权投资1 000 万元，需要在项目建设期初一次性支付，土地使用权年限为40年；厂房造价约1 600 万元，建设期为两年，分两次平均投入；两年后，厂房竣工交付使用，此时需要购置设备1 800 万元，另需运输及安装费200 万元，可立即投入使用。

为满足生产所需的材料等流动资产，还需投入净营运资金400 万元。

资产评估基础第四章第2讲资产评估目的

第02讲资产评估目的二、资产评估目的（一）概念资产评估目的，实际就是资产评估业务对应的经济行为对资产评估结果的使用要求，或资产评估结论的具体用途。

委托人计划实施的经济行为决定了评估目的。

经济行为：企业改制、上市，合资、合作经营，股权转让，资产买卖、置换、出资，债转股，担保融资，破产清算，保险赔偿，损失补偿，税收，司法诉讼，会计计量等。

（二）作用评估目的直接或间接地决定和制约着资产评估的条件以及价值类型的选择。

不同评估目的可能会对评估对象的确定、评估范围的界定、价值类型的选择以及潜在交易市场的确定等方面产生影响。

（三）常见的资产评估目的1.转让转让经济行为所对应的评估目的是确定转让标的资产的价值，为转让定价提供参考。

引发资产评估的转让行为主要包括资产的收购、转让、置换、抵债等。

转让行为的标的资产可以是股权等出资人权益，也可以是单位或个人拥有的能够依法转让的有形资产、无形资产等。

转让评估目的是最常见的评估目的。

包括法定评估业务和非法定评估业务。

依据转让行为参与主体的特点，我国的资产或产权转让评估可分为：（1）涉及国有资产的转让评估与不涉及国有资产的转让评估；（1）贷款发放前设定抵（质）押权的评估单位或个人在向金融机构或者其他非金融机构进行融资时，金融机构或非金融机构要求借款人或担保人提供其用于抵押或者质押资产的评估报告，评估目的是了解用于抵押或者质押资产的价值，作为确定发放贷款的参考依据。

实务中最为常见的这类评估包括：房地产抵押、知识产权质押、珠宝质押目的等评估。

（2）实现抵（质）押权的评估当借款人到期不能偿还贷款时，贷款提供方作为抵（质）押权人可以依法要求将抵（质）押品拍卖或折价清偿债务，以实现抵（质）押权。

这个环节的资产评估目的是确定抵（质）押品的价值，为抵（质）押品折价或变现提供参考。

（3）贷款存续期对抵（质）押品价值动态管理所要求的评估通常由金融机构要求评估机构在规定时间，以及市场发生不利变化时对抵（质）押品进行价值评估，评估目的是监控抵（质）押品的价值变化，为贷款风险防范提供参考。

资产评估学第四章不动产评估

➢ 如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，则对房地产价格的影响不大。
物价房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。
利率房地产价格与利率负相关；利率上升，房地产价格会下降，利率下降，房地产价格会上升。
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其他一般因素
人口因素：人口数量、人口素质、人口结构心理因素 ➢ 购买或出售的心态 ➢ 个人欣赏趣味 ➢ 时尚风气或从众心理 ➢ 接近名家住宅心理 ➢ 讲究风水或吉祥号码国际因素
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浅水湾西北面的山坡上。有一栋造型别致的白色大楼。蓝天下格外惹眼。它的别致之处在于整栋大楼的中央开了一个大方洞，这样的设计完全是出于风水的考虑。原来，楼后面的山是港岛“九龙顾主”风水格局中的一条。龙是要入海的。这楼挡住了龙的去路怎么行？于是设计者便在龙头所向的部位开了一个大大的窗子，据说这样就能顺风顺水一顺百顺了。因为这楼的风水实在太好，惦记它的人很多，与其一次性售出，不如把它当做一固体银行，所以这一爿房子是只租不卖的。
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三、不动产的分类
土地的分类：表4-2 房屋建筑物的分类：表4-3
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四、不动产的估价原则
一般原则合法原则 ✓合法产权 ✓利用方式合法 ✓交易、处分合法
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五、房地产的评估程序（了解）
看课本74-77页，回答问题 1.房地产评估的基本程序？ 2.评估工作方案的具体内容？ 3.房地产评估的主要方法？
设备、装修等。权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权
利、利益和收益。中国目前主要有： ✓ 所有权：单独所有、共有、区分所有 ✓ 使用权：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承
包经营权 ✓ 租赁权 ✓ 抵押权 ✓ 典权 ✓ 地役权 ✓ 空间利用权 ✓ 相邻关系包括：噪音污染、空气污染、光污染等

《资产评估》最新完整版详解课后习题及答案-第四章机器设备评估

第四章机器设备评估一、单项选择题1.机器设备本体的重置成本通常是指设备的（D ） .A.购买价+运杂费B.建造价+安装费C.购买价+运杂费+安装费D.购买价或建造价2.机器设备评估中的直接法是确定（C ）重置成本最常使用的方法。

A.非标准设备B.专用设备C.通用设备D.自制设备3.下列关于运用物价指数法估测设备重置成本的说法中，正确的是（D ） .A. 一般应采用综合物价指数B.对进口设备应采用国内物价指数C.所得到的重置成本一般反映更新重置成本D.所得到的重置成本一般反映复原重置成本4.机器设备评估中的综合估价法是利用了设备的（C）之间的比例关系设计的。

A.投入与产出B.费用与收入C.设备重置成本与主材和主要外购件费用D.价值与功能5.进口机器设备消费税的计税基数是设备的（C ）0A. FOB+关税B. FOB+关税+增值税C. CIF+关税D. CIF+关税+增值税6.设备的（D ）属于进口设备的从属费用。

A.到岸价B.离岸价C.国内运杂费D.国外运杂费7.机器设备重置成本中的直接费用包括（D ）。

A.各种管理费用B.总体设计费用C.人员培训费用D.安装调试费用8.计算机器设备的重置成本时，不应计入的费用是（A ） oA.维修费用B.购建费用C.安装费用D.调试费用9.估测通用设备的重置成本，评估师一般应首先考虑使用（D ） .A.价格指数法B.功能价值法C.重置核算法D.询价法询价再考虑其他费用10.进口设备的到岸价格的具体构成是（C ）。

A.设备的离岸价+进口关税B.设备的离岸价+海外运杂费+进口关税C.设备的离岸价+海外运杂费+境外运输保险费D.设备的离岸价+境外运输保险费11.采用物价指数法评估进口设备所适用的价格指数是（B）。

A,设备进口国零售商品价格指数 B.设备出口国分类物价指数C.设备出口国综合价格指数D.设备出口国零售商品价格指数12.设备成新率是指（C）。

A.设备综合性陈旧贬值率的倒数B.设备有形损耗率的倒数C.设备有形损耗率与1的差率D.设备现实状态与设备重置成本的比率13,机器设备的经济寿命是指（B）。

资产评估-会计知识第四章所有者权益练习题

第一部分会计知识——第四章所有者权益一、单项选择题1.发行方发行的金融工具为债务工具并以摊余成本计量的，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，下列贷记的会计科目会计处理正确的是（）。

A.应付债券B.资本公积C.股本D.其他权益工具『正确答案』A『答案解析』按债务工具的面值，贷记“应付债券——优先股、永续债（面值）”科目，按其差额，贷记或借记“应付债券——优先股、永续债（利息调整）”科目；在该工具存续期间，计提利息并对账面的利息调整进行调整。

2.发行方发行的金融工具为权益工具的，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，下列贷记的会计科目会计处理正确的是（）。

A 应付债券B.资本公积C.股本D.其他权益工具『正确答案』D『答案解析』贷记“其他权益工具——优先股、永续债”科目。

分类为权益工具，在存续期间分派股利的，作为利润分配处理。

3.乙公司委托某证券公司代理发行普通股5 000万股，每股面值1元，每股发行价格5元。

假定乙股份有限公司按发行收入的1%向证券公司支付发行费用，证券公司从发行收入中抵扣。

股票发行成功，股款已划入乙股份有限公司的银行账户。

乙公司确认的资本公积（）。

A.19 750B.24 750C.5 000D.25 000『正确答案』A『答案解析』股票发行费用＝5 000×5×1%＝250（万元）；实际收到的股款＝5000×5-250＝24 750（万元）；会计处理：借: 银行存款24 750贷：股本 5 000资本公积——股本溢价 19 7504.下列各项中，不属于所有者权益的是（）。

A.计提的盈余公积B.资本溢价C.投资者投入的资本D.应付高管人员基本薪酬『正确答案』D『答案解析』所有者权益包括实收资本（或股本）、资本公积、盈余公积、未分配利润。

选项D通过应付职工薪酬核算。

5.企业接受投资者的投资如果为外币资本，将外币资本折算为记账本位币时所采用的汇率是（）。

资产评估第四章

评估范围评估
根据评估对象的不同，可以分为固定资产评估、流动资产评估、无形资产评估等。
资产评估的程序
明确评估目的和对象
根据评估目的确定评估对象，包括资产的范围、种类等。
现场勘查与资料收集
对资产进行实地勘查，收集相关资料，包括财务报告、市场数据等。
评定估算
根据收集的资料和评估方法，对资产进行评定和估算。
ABCD
类似资产的可获得性
需要找到与目标资产足够相似的参照物，数据获取难度较大。
主观判断的影响
评估师需要基于经验和专业知识判断类似资产与目标资产的差异，具有一定的主观性。
市场售价类比法的优缺点和改进方向
可比性强，易于理解和接受。
基于市场数据，评估结果相对客观。
优点
01
03 02
市场售价类比法的优缺点和改进方向
资产评估机构的管理和监督
资产评估机构应接受行业协会的自律管理，遵守行业协会的章程和相关规定。
政府部门对资产评估机构实行监督检查，对其执业质量进行定期评价，并对其违法行为进行处罚。
资产评估机构应建立健全内部管理制度，规范执业行为，提高服务质量。
社会公众和委托人可以对资产评估机构的执业行为进行监督和评价，对违法行为可以向有关部门举报。
商誉评估的应用范围和限制
应用范围
商誉评估主要应用于企业价值评估、并购重组、资产剥离等经济活动中。
限制
商誉评估的限制主要来自于数据的可获得性和准确性，以及评估方法的局限性和主观性。此外，商誉的价值也可能受到市场环境、政策法规等因素的影响。
06
市场售价类比法
市场售价类比法的定义和特点
定义：市场售价类比法是指通过比较类似资产的市场售价来评估目标资产价值的一种方法。

资产评估基础第四章第3讲资产评估对象和评估范围

第03讲资产评估对象和评估范围三、资产评估对象和评估范围（一）资产评估对象1.概念资产评估对象，也称为评估客体或评估标的，是资产评估的具体对象。

资产评估对象通常包括单项资产、资产组合、企业价值、金融权益、资产损失或者其他经济权益。

按资产的组合形式，资产评估对象可分为单项资产、资产组合和整体企业（或单位）。

单项资产：评估对象一般就是该资产。

需要特别说明，无形资产由于没有实物形态，其评估对象往往是指其权利状态。

不同形式的权利可能形成的评估对象也会存在一些差异。

资产组合（资产组）：指由多项资产按照特定的目的，为实现特定功能而组成的有机整体。

评估対象可能是一个资产组合，也可能由若干个资产组合构成，称之为资产组组合。

根据不同的目的，资产组合的划分原则和标准是不同的。

①对于以减值测试为目的的资产评估业务，评估对象为资产组或资产组组合。

业务资产组（或称现金流产出单位）：其划分原则是企业可以认定的最小的现金流的产生单位，其产生的现金流入应当独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。

②对于以交易为目的的资产评估业务，如果某企业拟转让特定的业务板块，评估对象是该业务板块所对应的资产组合，确定该资产组合的原则是与该业务相关的资产与负债。

整体企业：实际就是一个或多个资产组构成的。

整体企业或资产组合的评估对象通常指其权益。

例：对于一个企业，评估对象可能是股权或者是企业整体价值（股权+债权），对于一个非企业的业务资产组是投资者对该资产组享有的权益。

2.组成（1）企业价值评估的评估对象的组成企业价值评估中的评估对象包括企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值。

将企业作为一个整体进行评估，其评估对象一般为企业的股权，在有些特别情况下也可能是企业的整体投资，即股权＋债权。

（2）业务资产组评估对象的组成业务资产组的组成包括相关单项资产，也包括形成这些资产的资金来源，如股权投资或债权投资。

从资产组组成的资产方角度分析，资产组实际相当于企业的资产；从资产组的负债方角度分析，资产组也有所有者权益和债权权益。

资产评估师资格全国统一考试《资产评估基础》第四章考点讲义整理版

第四章资产评估程序【考情分析】本章可以考客观题和综合题，估计分值一般在18分左右。

在考试中应重点关注评估程序的作用；资产评估业务基本事项（构成、如何了解及分析评价）、资产评估委托合同（主要内容、补充或变更、终止履行及解除）、资产评估计划（需考虑的主要因素、主要内容）、评估现场调查（内容、手段、方式、受限及处理）、收集整理评估资料（分类、主要工作、验证受限的处理）、评定估算形成结论（评估方法选择及判断形成分析结论）、编制出具评估报告（内部审核、与委托人或者相关当事人沟通、外部审核意见的处理）。

【主要考点】1.资产评估业务基本事项；2.资产评估委托合同；3.资产评估计划；4.评估现场调查；5.收集整理评估资料；6.评定估算形成结论；7.编制出具评估报告。

本章内容第一节资产评估程序概述第二节明确业务基本事项第三节签订业务委托合同第四节编制资产评估计划第五节进行评估现场调查第六节收集整理评估资料第七节评定估算形成结论第八节编制出具评估报告第九节整理归集评估档案（第六章）第一节资产评估程序概述一、资产评估程序的概念和内容二、履行资产评估程序的作用一、资产评估程序的概念和内容（一）资产评估程序的概念指资产评估机构及资产评估专业人员执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。

资产评估程序由八项基本程序组成，每项基本程序包括具体的工作步骤。

不同的资产评估业务由于评估目的、评估对象不同，可获取的资产评估资料完备度以及所选用的评估方法存在差异，资产评估专业人员对每项基本程序需要执行的具体工作步骤是有差异的。

（二）资产评估程序的内容1.《中华人民共和国资产评估法》，明确了资产评估业务必需履行程序，包括：委托人对评估机构的选聘、委托合同的签订、评估人员的指派、现场调查及资料的核查验证分析、评估方法的选择、报告的签属出具及档案管理等。

2.资产评估基本准则明确规定资产评估通常包括八大基本评估程序：二、履行资产评估程序的作用1.保证资产评估行为的合法性（依法执业）如果评估机构和评估专业人员未能按照资产评估法的要求，履行必要的评估程序，将可能导致违反评估法，需要承担相应的法律责任。

同济大学出版资产评估第四章课后题答案

同济大学出版资产评估第四章课后题答案1、收益现值是反映本金市场等价交换特征的计价概念，它的本质是产品价值的本金化。

(√)2、资产评估中，可采用观察法对资产的实体性贬值进行估算。

(×)3、为节省资源和减少污染，政府规定年产1万吨以下的造纸厂必须关闭，由此造成年产l万吨以下企业的设备产生贬值，这种贬值属于破产清算贬值。

(√)4、收益现值法一般只适用于整体资产评估和可预测未来收益的单项资产评估。

(√)5、评估流动资产时，在价格变化不大的情况下，用账面原值作为流动资产的评估值最为合理。

(√)6、一台1978年出厂的机床，出厂后至今一直闲置没有投入使用，由于该机床没有任何坏损，因而也没有任何损耗。

(×)7、评估以出售为目的的旧机器设备，应以变现价格为基础，扣除变现时所应支付的变现费用。

(×)8、在流动资产评估中，对非实物形态的流动资产应按其可收回的变现价值和变现风险作为评估计价的依据。

(√)9、甲超市出于竞争需要，可以购买乙超市的商誉。

(×)10、非专利技术是企业无形资产的一部分，受到法律保护。

(×)11、收益现值法可以较好的确定诸如商誉等不易确定的无形资产价值，特别适用于对整体资产的评估。

(√)12、资产评估者不对资产业务定价决策负责，只对评估结论本身是否合乎职业规范要求负责。

被估资产最终成交的价格，由当事人讨价还价的结果决定。

(×)13、复原重置成本是指用与原资产相同的材料、设计和建造标准、工艺和技术条件，按原价格水平和费用标准，构建全新状态下的相同资产所需支付的成本。

(√ )14、选择重置成本时，在同时可得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选用复原成本作为依据。

(√)15、评估对象的特点是选择资产评估方法的惟一依据。

(×)16、以资产保全为目的的机器设备评估，一般宜采用重置成本法。

(×)17、估测一台在用续用设备的重置成本，首选方法应是利用询价法询价，然后再考虑其他费用。

第四章资产评估基本方法

资产的现行复原重置成本重置成本 — — 再取得成本更新重置成本
△ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 △ 选择：有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜；（ 2 ）用更新重置成本形成的资产性能可改进。
第一节
适用范围
成本法
二、成本法的前提条件和适用范围
• 1、可以重新建造或购买，具有有形损耗、无形损耗特性的单项资产，如房屋、建筑物、机器设备、专利权等资产。 • 2、可重建或购买的整体资产，如企业、饭店、剧院等。但与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估，对于包含固定资产、无形资产和流动资产等各类单项资产的整体资产，应分化为各个单项资产进行评估。
第四章资产评估基本方法
1
成本法市场法收益法
2
3 4
评估方法的选择
第一节
成本法
成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断
环比指数＝（1＋a1）×（1＋a2）× （1＋a3）……（1＋an）
（其中an表示第n年环比价格指数）
例 3 ：某被估资产购建于 2011 年，账面原值为 50000 元。当时该类资产的价格指数为 95%，评估基准日该类资产的定基价格指数为160%，则：
被估资产重置成本=50000（160%÷95%）×100% =84 210（元）
第一节
成本法
一、成本法的基本原理
劳动价值论：资产的价值取决于购建时的成本耗费。即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。 1、资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。 2、资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。

资产评估-财务管理知识第四章

第二部分财务管理知识——第四章投资管理考情分析本章属于重点章节，主要讲述投资管理，考试平均分为10分。

考试题型覆盖了单选、多选等各种题型。

大部分试题是每节知识点独立考核，要求考生在学习过程中，注意扎实掌握项目投资管理的应用与债券、股票估价的计算。

本章重难点：项目投资管理。

2）企业投资就是企业为在较长时期内获取经济利益而建造厂房、购买设备、研究开发、购买证券等经济行为。

为满足生产所需的材料等流动资产，还需投入净营运资金400 万元。

要求测算爱普公司项目M的建设期现金流量。

资产评估第四章习题及管案

资产评估第四章习题及管案TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-同步练习一、单项选项题?1．在用收益法评估土地使用权价格时,总费用不包括是( )。

A．房地产税金B．管理费用C．利息D．保险费2．某建筑物建成于1990年1月,为砖混结构一等,耐用年限为50年,残值率为2%。

该建筑物2001年1月的重置成本500万元,2001年1月的评估价值接近( )万元.A．400B．392D．3903．随着房地产市场经营化的不断深化，建筑物权利人越来越多地通过改变建筑物的原有功能用途来实现收益最大化。

这是建筑物评估原则中的( )。

A．替代原则B．最有效使用原则C．供需原则D．房地合一原则4．某种评估方法比较适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为，但受评估人员的知识经验约束较大，主观因素对价格影响较大，这种评估方法是( )。

A．成本法B．收益法C．市场比较法D．残余估价法5．建筑物残余估价法从评估原理的角度看，尤其适用于其他方法难以准确判断土地或建筑物的价格的情况，属于( )的一种。

A．成本法B．折现法C．市场比较法D．收益法6．使用残余估价法评估建筑物的前提条件是，建筑物（）。

A．用途合理B．使用强度合理C．能获得正常收益D．能获得超额收益7．位置因素、地形地质因素、面积因素、地块形状因素、土地利用因素都是影响地产价格的因素，它们均属于( )。

A．个别因素B．一般因素C．区域因素D．普通因素8．计算建筑期利息的工期应按( )计算。

A．合同工期 B.额定工期C．协商工期D．实际工期9．收益还原法适用于( )地产。

A．学校、机关、公园等公益性B．租赁或企业用C．医院、文化场所等D．农村宅基地? 10．运用最佳使用原则评估房地产的前提条件是( )。

A．土地的非再生性B．土地位置固定性C．土地用途广泛性D．土地利用永续性11．基准地价系数修正法所要修正的因素是（）。

资产评估-第四章房地产评估

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(一)房地产的概念
房地产可以分为物质实体、权益和区位三个方面，房地产是三者的结合体。
物质实体：是看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观、结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质、基础设施条件、平整程度等。
权益：是无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实务而衍生出来的权利、利益和收益。
区位：与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。
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（三）现场勘察及收集数据资料
现场勘察就是评估人员亲临委估房地产现场，对评估对象进行实地勘察，以充分了解房地产的特性和所处的区域环境
在进行现场勘察的同时，还应收集其他一些数据资料，包括评估对象周围房地产的交易情况、当地房地产市场行情、评估对象当地的政府颁布的法规及定额指标等。
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（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
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一、房地产价格的特性
（一）土地价格的特殊性 1.价格构成的特殊性 2.价格决定机制的特殊性 3.市场供求关系的特殊性 4.价格呈不断增长趋势
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（二）房地产价格的特性
1.房地产价格构成具有复杂性 2.房地产价格具有明显的区域性、个别性 3.房地产价格具有较强的政策性
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二、房地产价格的种类
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(二)房地产的特性
房地产特性是指房地产有别于其他类型资产的特殊性质。房地产的特性既源于土地的特性，又与建于其上的建筑物有关，由于土地是大自然的产物，是永久性的，建筑物为人工所建造，它定着于土地上，因此房地产的特性主要取决于土地，是以土地特性为基础的。
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1.土地的自然特性
土地的自然特性主要表现在以下几个方面：（1）数量的有限性(不可再生性) （2）位置的不可移动性（3）效用的持久性（4）效用的差异性

资产评估第四章习题及管案

同步练习一、单项选项题1．在用收益法评估土地使用权价格时,总费用不包括是 ;A．房地产税金B．管理费用C．利息D．保险费2．某建筑物建成于1990年1月,为砖混结构一等,耐用年限为50年,残值率为2%;该建筑物2001年1月的重置成本500万元,2001年1月的评估价值接近万元.A．400B．392D．3903．随着房地产市场经营化的不断深化,建筑物权利人越来越多地通过改变建筑物的原有功能用途来实现收益最大化;这是建筑物评估原则中的 ;A．替代原则B．最有效使用原则C．供需原则D．房地合一原则4．某种评估方法比较适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为,但受评估人员的知识经验约束较大,主观因素对价格影响较大,这种评估方法是 ;A．成本法B．收益法C．市场比较法D．残余估价法5．建筑物残余估价法从评估原理的角度看,尤其适用于其他方法难以准确判断土地或建筑物的价格的情况,属于的一种;A．成本法B．折现法C．市场比较法D．收益法6．使用残余估价法评估建筑物的前提条件是,建筑物 ;A．用途合理B．使用强度合理C．能获得正常收益D．能获得超额收益7．位置因素、地形地质因素、面积因素、地块形状因素、土地利用因素都是影响地产价格的因素,它们均属于 ;A．个别因素B．一般因素C．区域因素D．普通因素8．计算建筑期利息的工期应按计算;A．合同工期 B.额定工期C．协商工期D．实际工期9．收益还原法适用于地产;A．学校、机关、公园等公益性B．租赁或企业用C．医院、文化场所等D．农村宅基地10．运用最佳使用原则评估房地产的前提条件是 ;A．土地的非再生性B．土地位置固定性C．土地用途广泛性D．土地利用永续性11．基准地价系数修正法所要修正的因素是 ;A．地理位置和交通条件B．出让年限、个别因素和市场转让条件C．容积率和覆盖率D．特别利害关系和特殊动机12．假设开发法属于一种 ;A．加和法B．积算法C．类比法D．倒算法13．某宗地年金收益额为8500元,剩余使用年限为20年,假定折现率为10%,其评估价最有可能为 ;A．85000元B．12631元C．72369元D．12369元14．国家规定的土地使用权出让年限,工业用地使用权最高出让年限为 ;A．70年B．40年C．60年D．50年二、多项选择题 1．建筑物不同于一般的商品,具有其特殊的属性,主要表现在 ;A．固定性B．异质性C．耐久性D．贬值性2．对房屋建筑物进行评估时,其一般程序包括 ;A．明确评估目的B．准备资料和有关文件C．资产评估明细表的准备D．评定测算E．确定评估结果,撰写评估说明或评估报告3．房地产评估遵循的原则有 ;A．最有效使用原则B．合法原则C．替代原则D．供求原则E．贡献原则4．市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区;一般来讲市场法评估应具备的条件主要有下列选项中的 ;A．要有一定数量的正常交易实例,通常交易实例不少于5个B．选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性C．交易时间与评估基准日尽可能接近D．交易应具有透明性、公平性和有效性E．交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致5．运用市场法进行建筑物评估时,其一般程序包括有 ;A．资料的收集B．选择作比较的交易实例C．交易行为的补正及交易日期的修正D．区域因素和个别因素的修正E．运用市场法公式计算评估价6．测算建筑物重置成本有许多方法,在具体评估过程中,经常采用的有 ;A．工料测量法B．分部分项法C．规模经济效益指数法D．系数调整法E．单位比较法7．采用市场法进行土地使用权的评估时,选取的供比较参用的交易案例,与待估土地应具有相关性和替代性；应满足的要求有 ;A．与待估土地交易类型应柑同B．与待估土地用途应相同C．交易案例应为正常交易或可修正为正常交易D．与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近E．交易时间与待估土地的估价期日应接近或可以进行比辛修正8．假设开发法中的投资利润是以为基础的;A．专业费用B．投资利息C．卖楼价D．地价E．建筑费用9．市场法经过各种因素修正后,得到多个比较参照价格修正值,在此基础上一般可采用下述方法中的等方法求出待估土地价格;A．算术平均法B．指数平滑法C．加权平均法D．期望值法E．标准对照法10．评估建筑物需要考虑的因素包括 ;A．产权B．用途C．建筑结构D．建成时间E．装修质量和水平三、判断并说明理由题正确的在题后括号内划"√"错误的划"X",并说明理由1．对土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行; 2．土地价格实际上是由生产成本所决定的; 3．为了准确客观地评价房地产价值和建筑物价值,有必要建筑物与其所占用的土地分开,针对其价值影响特性进行分别评估; 4．房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果; 5．在发生房地产出售、购置、投资决策等经济行为的时候,最好选用资产评估几种基本方法中的市场法; 6．只有有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法; 7．对房屋建筑物进行评估的基本方法有三种,即成本法、市场法和残余估价法,是不可以采用收益法的; 8．一般来说,要进行时间和土地条件修正后,才能按替代原则,采用市场法确定待估地块价格; 9．土地价格一旦形成,便不会再有所变动,而成为某个固定价值;四、问答题 1．运用市场比较法来评估土地使用权时要进行哪些因素的修正 2．运用收益法来评估房地产的价值要确定哪些相关因素五、计算题 1．某企业和外商合资,利用其现有场地作投资;场地共1 500平方米,土地最高出让年限为60年,合资35年,取还原利率为10％;经调查得知,该地政府规定基准地价为1 000元／平方米,并分析确定该场地个别因素修正系数为120％,市场转让因素修正系数为110％,试用基准地价系数修正法评估该土地使用权转让价格; 2．某宗土地是已开发完成的临街地,面积9 200平方米,现对开发后的价格进行评估;经调查分析得到ABCDE五个交易案例,并得到以下资料：根据以上资料评估该宗土地的价格;最后运用算术平均法3．评估对象为一空地,面积1000平方米,用于办公楼;适用于假设开发法评估地价;最佳开发设计总面积4500平方米,预计3年后竣工时的平均售价为2700元/平方米,预计总建筑费用300万元,专业费为建筑费的5%,利息率为10%,利润率为20%,税费按楼价的3%计算;建筑费第一年投入50%,第二、三年分别为25%;求地价;4．某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米,土地取得费用为元/平方米,土地开发费为：50元/平方米,税费为元/平方米,投资的资金月利率为%,土地的开发周期为2年,假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生,投资利润率为10%,土地所有权收益率为15%;试评估该宗地的价格;5．一住宅楼,建筑面积为5000平方米;预计建设期为1年,建筑费为3000元／平米,专业费为建筑费的10％,地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入;预计售价：9000元／平米,销售管理费为楼价的％,销售税费为楼价的%,当地银行贷款利率6％,开发商要求的投资利润率为10％;求：地价;6．一居住用平房占用宅基地100平方米,月租金950元,另外已运用成本法求得土地使用权价格为500元／平方米,土地还原利利率为8％,建筑物还原利率为10％;该房寿命为25年;其他费用的计提方法如下：房租损失准备费按半月租金计算；房产税按年租金的10%计算；土地使用税按每年2元/平方米计算；管理费按年租金的4%计算；修理费按年租金的5%计算；年保险费位60元; 试用建筑物残余估价法估算房屋价格; 7.待估对象的基本情况是：写字楼一幢,占地面积500平方米,建筑面积2000平方米,月租金60000元,设定建筑物还原利率为10%,尚可使用年限为50年,土地还原利率为8%,房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元,建筑物价格以成本法求得为150万元;试用收益现值估算该写字楼所占基地的公平市场价格;资产评估第四章习题答案一、单选1．C 2．B 3．B 4．C 5．D 6．C 7．A 8．B 9．B 10．C 11．B 12．D 13．C 14．D二、多选1．ABC 2．ABCDE 3．ABCDE 4．BCDE 5．ABCDE 6．ABDE 7．ABCDE 8．ADE 9．ACD 10．ABCDE三、判断1．对 2．错 3．对 4．对 5．对 6．对 7．错 8．对 9．错四、问答题略五、计算题1．先求修正后的地价 A=2269╳100/100╳97/100╳100/100╳100/102=2158同理 B=2501C=2358D=2119E=2476采用算术平均法得出：该宗土地评估值=2158+2501+2358+2119+2476/5=元2．先求土地转让年限修正系数：a1=1+10%60-35╳〖1+10%35—1〗/〖1+10%60—1〗=P=A╳a1╳a2╳a3=1500╳1000╳╳120%╳110%=1916640 3.预计楼价=4500╳2700/1+103=9128295总建筑费=3000000╳50%╳1+10-0;5+3000000╳25%╳1+10%-1;5+3000000╳25%╳1+10%-2;5=2671271元地价=楼价—建筑费×1+i十r+p+ir+ip—税费÷1+r+p=9128295—2671271×1+10％+20％十5％+5％×10％+5％×20％—9128 295×3％÷1+10％+20％=4006278元4.1土地的取得费用=元/平方米2土地开发费为：50元/平方米3税费为元/平方米4投资利息=+50+×%×24÷2=元/平方米5资金利润=+50+×10%=元/平方米6土地成本=+50+++=元/平方米7土地所有权收益=×15%=元/平方米8土地价格=+×5.楼价＝5000×9000＝4500万元元建筑费＝3000×5000＝1500万元×10％＝150万元销售管理费＝4500万×％＝万税费＝4500万×％＝万利润＝地价＋建筑费＋专业费×利润率＝地价＋1650万×10％=地价+165万利息＝地价＋1650万×6％=地价+99万地价＝4500－1650－－－×地价－165－×地价－99万地价＝2181万÷＝万6．解：1年房租收入=950×`12=11400元2房租损失准备费=1/2×950=475元房产税=11400×10%=1140元土地使用税=100×2=200元管理费=11400×4%=456元修理费=11400×4%=570元保险费=260元年总费用=475+1140+200+456+570+200=3102元3年纯收益=11400-3101=8299元4已知地价=500×100=50000元归属于土地的收益=50000×8%=4000元归属于建筑物的收益=8299-4000=4299元5建筑物折旧率=1/25×100%=4%建筑物价格=4299÷10%+4%=30707元7．解1总收入=60000×12=720000元2总费用=180000元3总收益=720000-180000=540000元4房屋纯收益=1500000×10%+2%=180000元 2%为房屋年折旧率5土地纯收益=540000－180000=360000元650年土地使用权价格=360000×P/A,8%,50=元。

自考资产评估第四章房地产评估

第四章房地产评估第一节房地产评估概述第二节土地使用权评估的特点第三节土地权属及其处置第四节土地使用权评估的方法第五节建筑物评估的特点第六节建筑物评估的方法第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念（名词解释）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物，土地与建筑物合成一体的房地产。

二、房地产的特征与其他类型资产相比较，房地产具有不同的特征，表现在：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值趋势。

三、房地产的评估程序（多选）房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主要由以下环节顺序组成；明确评估基本事项；拟定评估方案；实地勘查收集数据资料；选用评估方法评定估算；确定评估结果；撰写评估说明或评估报告。

第二节土地使用权评估的特点一、土地使用权及其实质（名词解释）土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

二、土地资产的分类及其特性（多选）按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。

（多选）按开发程度与开发趋势，土地可分已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。

（多选）土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。

（多选）土地的自然特性表现在以下方面：（1）土地面积的有限性；（2）土地空间位置的固定性；（3）土地使用价值的永续性和增值性；（4）土地的不可替代性。

（单选）（08—4）土地市场的不完全竞争性决定于土地位置固定性。

（单选）（05—4）土地的经济特性主要表现在以下几方面：（1）用途多样性；（2）经济地理位置的可变性；（3）可垄断性。

三、土地资产价格体系（单选）地产是指土地资产，在我国确切的提法应该是土地使用权资产。

（多选）土地资产价格类型：1、基准地价（多选）基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。

资产评估学原理第四章_资产评估的收益法覃永盛

Β（Beta）：系统风险系数
Rs：公司特有风险超额回报率
CAPM仅能用于股票或证券的投资回报率估算，因此理论上说我们也仅能用该模型估算股票或上市公司的股权投资回报率；
对于非上市公司是不能直接采用CAPM模型估算其股权投资回报率的；
不能采用CAPM估算非上市公司的投资回报率，并不代表我们无法采用收益法评估非上市公司的股权市场价值；
全投资 RD 回 E ER 报 eD 率 D ER d
40
不含税的折现率就是WACC
WAC D E E C R eD D ER （ d1T) 其中：
Re：股权投资回报率， Rd：债权投资回报率 E：股权市场价值 D：债权市场价值 T：适用所得税率
41
折现率与现金流口径一致
在折现率r的定义公式中：分子—收益流和分母—产生收益流资产的价值两个参数 1）分子—收益流
Rf是指无风险资产收益率，比如一年期银行存款利率
ß是指指定资产的风险报酬率与证券市场上所有证券平均风险报酬率的比值。
资本资产定价模型（Capital Asset Pricing Model or CAPM) (扩展模型）
Re = Rf +β×ERP +Rs (扩展的CAPM)
其中：
Rf：无风险回报率 ERP：市场风险超额回报率(Rm-Rf)
如上题，若每季度末存入2500元，银行按季度计息，则第5年年终存折累计多少钱？
以上就是年金终值的问题。
如果换一种角度分析，其他条件不变，若某人想未来5年，每年年末获得10000元，则在第1 年年初需一次性存入多少钱？
如果某人想每年年末都获得10000元，无限年限，则在第1年年初需一次性存入多少钱？

资产评估-会计知识第四章

第一部分会计知识——第四章所有者权益考情分析2018年本章教材内容未发生实质性变化。

本章阐述的知识，包括实收资本和其他权益工具、资本公积和其他综合收益、留存收益。

本章属于较容易章节，分值通常在10分左右，难度不大，知识点也相对比较集中。

对教材内容可以进行适当记忆。

本章内容往往与长期股权投资结合出现综合题目。

第一节实收资本和其他权益工具【知识点】一般企业实收资本的会计处理（★★）初建有限责任公司时，各投资者按照合同、协议或公司章程投入企业的资本，应全部记入“实收资本”科目。

在增资时，如有新投资者介入，新介入的投资者缴纳的出资额大于按约定比例计算的其在注册资本中的份额部分，记入“资本公积”科目。

（一）接受现金投资企业收到投资者以现金投入的资本时，应当以实际收到的金额借记“银行存款”科目，按投资者在企业注册资本中所占份额，贷记“实收资本”科目，按投资者缴付的出资额超过其在注册资本中所占比例的部分，贷记“资本公积——资本溢价”科目。

【例题】甲有限责任公司收到国家投资1 200万元，法人投资500万元，个人投资300万元，共计人民币2 000万元，收到的款项全部存入该公司的开户银行。

甲有限责任公司账务处理如下：（以万元为单位）借：银行存款2000贷：实收资本——国家投资1200——法人投资 500——个人投资300（二）接受非现金资产投资企业收到投资者以非现金资产投入的资本时，应按投资各方确认的价值（投资合同或协议约定价值不公允的除外）借记“固定资产”、“原材料”、“库存商品”、“无形资产”等科目，按投资者在企业注册资本中所占份额，贷记“实收资本”科目，按投资者投入的非现金资产价值超过其在注册资本中所占份额的部分，贷记“资本公积——资本溢价”科目。

【例题】甲有限责任公司收到乙公司作为资本投入的原材料一批，该批原材料由投资双方确认的价值为80 万元。

经税务部门认定的税额为13.6万元，乙公司已开具了增值税专用发票。

资产评估第四章

资产评估第四章一.单项选择题1.最佳使用是（）必须考虑的评估前提。

[单选题] *A.地产(正确答案)B.房屋建筑物C.企业资产D.资产2.基准地价系数修正法所要修正的因素是（）。

[单选题] *A.地理位置和交通条件B.个别因素和市场转让条件(正确答案)C.容积率和覆盖率D.特别利害关系和特殊动机3.假设开发法属于一种（）。

[单选题] *A.加和法B.积算法C.类比法D.倒算法(正确答案)4.某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为（）元。

[单选题] *A.85000B.12631C.72369(正确答案)D.123695.计算建筑期利息的工期应按（）计算。

[单选题] *A.合同工期B.额定工期(正确答案)C.协商工期D.实际工期6.待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是（）元。

[单选题] *A.1048000B.1910000(正确答案)C.1480000D.191000007.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）元。

[单选题] *A.61667B.925000C.789950D.58041(正确答案)8.残余估价法属于（）中的一种具体方法。

[单选题] *A.收益法B.成本法C.市场法(正确答案)D.功能价值法9.有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为（）元／平方米。

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