国外土地征收制度系列之日本
日韩两国土地征用制度及对我国的启示_王翔
还是公益用地都需要先将集体土地国有化再使用，这也违背了宪 有者和利益相关者为本，优先考虑这些人的利益。从中国实际国
法中有关公益事业为目的征地的精神。政府常常为商业用地滥 情出发，综合考虑各方面的因素，坚持适度原则，合理确定市场经
用征地权。在我国的土地征用过程中，被征地人没有参与权、知 济运行的补偿标准。补偿项目应该土地市场价格、土地未来增值
对于参与权征地过程中对于地价评估有独立第三方资被征用前三年平均年产值的四至六倍土地补偿费和安置补助产评估机构评估或者由相关法律规定按征地时市场价计算对费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍征于评估价不满的被征地人也可以提交自己的评估报告由法院进用耕地的补偿费用包括土地补偿费安置补助费以及地上附着物行裁决政府按照法院裁决依法征地
被征用前三年平均年产值的四至六倍”，“土地补偿费和安置补助 产评估机构评估，或者由相关法律规定按征地时市场价计算，对
费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍”，“征 于评估价不满的被征地人也可以提交自己的评估报告，由法院进
用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物 行裁决，政府按照法院裁决依法征地。
结。（3） 土地市场价赔偿以及直接或间接经济损失赔偿。日本 公告当时的公示地价为基准。对物件征收的补偿应当考虑与同
《土地征用法》第 69 条规定，“赔偿损失时，必须对土地所有人和 种物件附近的交易价格等的合理的价格。（4）征收程序。韩国征
关系人分别进行赔偿”，第 70 条规定，“损失要用货币进行赔偿”， 地程序主要包括三个步骤：一是公益事业认定程序，二是协议程
表面上产权清晰，实际上是一种“所有权缺位”。农民没有土地的 商业用地征用，由使用者和土地所有者之间依法协商土地使用权
日本土地制度
日本土地制度
日本的土地制度在历史上经历了多次的变迁和改革，目前的土地制度主要有以下几个特点。
首先，土地所有权分为私有制和公有制。
私有制即土地所有权归个人或组织，可以通过买卖或继承等方式转移。
公有制即土地所有权归国家或地方政府，通常用于公共设施建设或保护自然环境。
私有土地占据了绝大部分，公有土地主要用于道路、桥梁、公园等公共设施。
其次，土地使用权分为所有使用权和一部分使用权。
所有使用权即土地的所有人拥有该土地的使用权，可以依法使用、出租、销售等。
一部分使用权即土地的所有人将部分使用权转让给他人，如建筑租赁或合作开发等。
再次，土地使用规划和管理有着严格的监管制度。
日本有专门的土地管理机构，负责对土地的使用规划、用途管制、大规模土地转让等进行管理和监督。
此外，土地管理机构还负责土地登记、评估、征收、赋税等工作。
另外，日本土地制度还注重土地的保护和合理利用。
日本的土地资源相对有限，因此在土地利用上非常注重效益和可持续性。
政府在土地规划和管理上采取了一系列措施，如限制农田转为非农用地、推广节能环保建筑等。
此外，为了促进土地的合理利用，政府还实行了土地增值税等政策，鼓励土地所有者进行开发或合作。
总体来说，日本的土地制度在保护私有产权的同时，也注重公共利益和生态环境的保护。
由于日本土地有限，土地利用紧张，因此政府对土地的规划和管理非常严格，目的是为了最大限度地保护土地资源和环境，并促进土地的合理利用。
日本、美国、台湾土地制度
一、日本〔1〕现行土地所有制日本现行的土地制度是土地私有制。
所谓土地私有制，是一种法律上承认个人或私人可以占有土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人所有。
在日本，除个人或股份(有限)公司等法人占有土地外，国家和都、道、府、县、市、町、村等地方公共团体也占有土地。
〔2〕现行土地使用制日本的国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，占土地总资源的比例很小，因而国有土地使用权制度并不很发达，且国有土地和公共土地主要是为了国家及国民的利益而使用的，更强调生态保护。
日本的非土地所有人利用土地主要表达在其民法的地上权和永佃权中。
〔3)土地管理机构日本全国城乡土地都划归国土厅土地局管理。
国土厅土地局下设土地政策、土地利用、地价调整、国土调查四个课。
其主要职责是：制定土地管理政策，编制和实施全国土地利用计划，限制土地交易，管理全国休闲土地，管理地价，组织地籍调查，以及编制国土利用形态分布图表。
优点：第一，土地立法统一完善，执法严明；第二，规划体系完善、分工明确、依法实施；第三，二、美国〔1)现行土地所有制美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有。
美国全国的土地中，有59％为私人所有；39％为公有，其中联邦政府所有的为32％，州及地方政府所有的为7％；另有2％为印第安人保留地，即专门辟给原来美洲的土著居民的。
公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保护地、军用土地以及政府用地等。
土地所有制状况在各州之间有所不同，如在阿拉斯加州，联邦政府拥有或控制着该州96％的土地。
在美国，土地所有者同时也拥有地下的一切财富，所以地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。
惟一的条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。
〔2)现行土地使用制美国所有土地都实行有偿使用。
美国法律规定土地可以买卖和出租。
联邦政府为了国家和社会公益事业，兴建铁路、公路及其他设施，需要占用州属公有土地或私人土地，也要通过交换或购买的方式取得。
城市土地估价制度国际比较与借鉴
英国：起源于 18世纪，经 过多次改革， 形成了较为完 善的土地估价 制度
德国：起源于 19世纪，经 过多次改革， 形成了较为完 善的土地估价 制度
日本：起源于 20世纪初， 经过多次改革， 形成了较为完 善的土地估价 制度
中国：起源于 20世纪80年 代，经过多次 改革，形成了 较为完善的土 地估价制度
德国：可持续发展原则，注重 土地利用的可持续性和环境保 护
英国：公平原则，注重土地 所有者和使用者的权益平衡
美国：市场价值原则，注重土 地使用价值和市场供求关系
日本：综合评价原则，注重土 地使用价值和社会效益的综合
评价
中国：公平、公开、公正原则， 注重土地估价的公平性和透明 度
澳大利亚：市场价值原则，注 重土地使用价值和市场供求关
PART SIX
各国土地估价制度各有特点， 需要根据国情进行选择和借鉴
城市土地估价制度在国际上存 在差异，但基本原则和程序相 似
土地估价制度需要不断完善和 改进，以适应社会发展和城市
化进程
加强国际合作与交流，共同推 动土地估价制度的发展与创新
城市土地估价制度将更加完善和科学 国际间的合作与交流将更加频繁 技术进步将推动城市土地估价制度的发展 城市土地估价制度将更加注重环境保护和社会责任
系
PART THREE
估价方法：市场法、 收益法、成本法等
估价对象：土地、建 筑物、土地使用权等
估价目的：税收、抵 押、转让、征收等
估价依据：法律法规、 政策文件、市场数据等
估价机构：政府机构、 专业机构、民间组织等
估价程序：调查、评 估、审核、公示等
美国：采用市场比较法，注 重市场因素
英国：采用收益还原法，注 重收益因素
论日本土地征收程序
款规定 的认 定 电气通信 事业 者提 供 的 同款 规定 的认定 电气 通 信 事 业 用 设 施 相 关 的 事 业 ； ５ （）
与 日本 放 送 协 会 提 供 的 广 播 电 视 事 业 用 设 备 相 关 的 事 业 ；６ 与 电 气 事 业 法 中 一 般 电 气 事 业 、 （）
定 事业 进行 土地 征 收的必 要性 ， 以起 业 者 履 行 法 定 的 程 序 为 要 件 ， 定 内 容 未 确 定 的 土 地 征 设 收权 的形成性 行为 。 … （ ） 业认 定 的 启 动 一 事 在 日本 ， 业 认 定 的 启 动 必 须 由 起 业 者 申 事
之一是 有关 土地 征 收 程序 问题 。 日本 １ ５ ９ １年 颁布 、０ ４年修订 的 《 ２０ 土地 征 收法 》 详 尽 地规 ④
还规 定 了 特 别程 序 。 其普 通 程 序 分 为 五 个 阶 段 ： 业准备 、 事 事业认 定 、 调查 报告 的制作 、 收 征
委 员 会 裁 决 以 及 不 服 申诉 和 诉 讼 ， 主 要 程 序 而
事业主体 ， 具体 是指 国 家 、 地方 公 共 团体 、 公共 组合 、 公社 、 团 、 社 事业 团体 等特殊法 人 、 特殊会
事 业 ； ７ 与 （ ） （ ） 项 事 业 不 可 缺 少 的 通 （） １至 ６ 各
第３ ２卷
第 ５期
哈 尔 滨 学 院学 报
Ｊ ＯＵＲＮＡＬ ＯＦ ＨＡＲＢＩ ＵＮＩ Ｎ ＶＥＲＳ ＴＹ Ｉ
Ｖｏ ． Ｎｏ ５ １３２ ．
Ｍ ａ ０１ ｙ２ １
２１ ０ １年 ５月
【 章 编 号 】０ ４ ５ ５ （０ １ Ｏ —０ ８—Ｏ 文 １０ － ８６ ２ １ ）５ ０Ｏ ５
国外土地征收救济的法律规定
国外土地征收救济的法律规定摘要：我国正处在城镇化和工业化进程当中，因土地征收产生的矛盾纠纷很多，在一定程度上影响到社会稳定与和谐。
为此，借鉴各国土地征收救济的法律规定，对于解决土地征收过程中的矛盾和纠纷，具有一定的意义。
土地征收是国家为了公共利益的需要，依法强制转移相对人土地所有权并给予补偿的制度。
土地征收制度在城镇化和工业化过程中尤为突出，即便在城镇化和工业化完成之后，各国在现代化建设的进程当中，土地征收依然是行政机关较为普遍的行政行为。
美国的土地征收救济规定。
美国土地征收称之为“最高土地权的行使”。
美国宪法规定，“非依正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用”。
美国土地征收必须具备三个要件：正当法律程序、合理补偿和公共使用。
正当法律程序是美国法律的基本原则，在土地征收救济中同样适用。
合理补偿是遵循市场价格进行补偿，包括对土地的直接用途和间接用途的补偿。
公共使用是征用土地的目的，征用土地必然是基于公共事业建设的需要。
对于征用目的之争，仍然需要通过法律程序来确定。
美国土地征收主要包括以下步骤：预先通告；政府对征收财产进行评估；向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约，被征收方可以提出反要约；召开公开的听证会，以说明征收行为的必要性和合理性,如果被征收方对政府的征收本身提出质疑,可以提起司法程序，迫使政府放弃征收行为；如果政府和被征收方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理；法庭要求双方分别聘请独立资产评估师，由独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换；双方最后一次进行补偿价金的平等协商；如果双方不能达成一致，将由普通公民组成民事陪审团来确定“合理地补偿”价金数额；判决生效后，政府在30天内支付补偿金并取得被征收财产。
英国的土地征收救济规定。
英国制订了《强制征购土地法》。
该法规定，征地部门首先必须证明其征地项目是“一个令人信服的符合公众利益的案例”，需要证明该项目带来的好处超过某些被剥夺土地的人受到的损失。
部分发达国家的征地补偿原则介绍
部分发达国家的征地补偿原则介绍补偿原则是土地征收补偿制度的核心内容之一，是确定被征收人可获补偿的原则性依据。
令人遗憾的是，我国尚未针对土地征收专门制定体系性强的单行法，而既有的《物权法》、《土地管理法》对土地征收制度也是规定甚少，因此在我国法上暂无征地补偿原则这一法律概念。
反观国外，多以宪法或宪法性文件的形式对征地补偿原则做出了明确规定。
笔者将要在下文简要介绍部分发达国家的土地征收补偿原则，以期对我国的征地补偿原则的确立有所裨益。
一、美国美国宪法第5修正案规定：“未经公正补偿，私有财产不得充作公用。
”这就是著名的公正补偿原则。
美国在建国之初是没有征地补偿机制的，后经过发展，土地完全商品化，可以进入市场流通，美国宪法便对土地征收做了严格规定：只有限于公共目的，而且经过合理的补偿，政府及有关机构才能行使土地征收权。
根据美国财产法，“合理补偿”是指补偿所有者财产的公平市场价值，包括财产的现有价值和财产未来盈利的折现价格。
美国土地征用补偿标准是根据征用前的市场价格计算的，不仅考虑被征用土地现有的价值，而且还补偿可预见的未来的价值。
同时，补偿受益者不仅包括土地所有者，还涉及与被征收土地邻接的土地所有者、经营者，他们因土地被征收而导致的损失也在补偿的考虑之列，充分保障了土地所有者的利益[1]。
此外，在农用地征收方面，为更好地保护农业用地，防止农用地转做它用，美国采取了农用地差别税率办法，根据人口发展对农业用地的需要，确定需要保留的农业用地数量，然后由政府或社团集资购买，转售给专门经营土地的农民，同时规定土地所有者在一定的年限内不得转让或做其他用途。
二、日本有很多国家的征收补偿原则深受美国影响，最明显的当属日本。
日本现行宪法第29条第3款规定；“私有财产，在公正补偿之下可收归公共所用。
”这与美国第5修正案没有本质上的差别[2]，都是确定的公正补偿原则。
与美国相似，日本的土地补偿也是以被征用财产的正常市场交易价格为标准，并按照签订合同的价格计算。
日本土地征收及损失补偿制度
日本土地征收及损失补偿制度【摘要】日本土地征收及损失补偿制度是一个涉及到人民生计和国家发展的重要议题。
本文通过对土地征收程序、条件、损失补偿标准、申请流程以及存在的问题进行分析，揭示了该制度的运行机制和现实困境。
在论述中指出当前制度存在的问题，如对土地所有权人权益的保护不足、损失补偿标准的不合理等。
在探讨了日本土地征收及损失补偿制度的完善方向，并展望了未来的发展趋势。
通过深入研究，并提出建设性建议和改善方案，以实现土地征收的合理性、公平性和透明度，保障土地所有权人的合法权益，促进国家城乡建设和经济发展的可持续发展。
【关键词】日本，土地征收，损失补偿，制度，程序，条件，标准，申请流程，问题，完善，发展展望1. 引言1.1 日本土地征收及损失补偿制度概述日本土地征收及损失补偿制度是指日本政府在进行征收土地用于公共建设或城市重建等目的时，对受征地户的土地进行补偿的制度。
该制度于1961年开始实施，经过多次修改和完善，已经成为一个相对完善的法律体系。
日本土地征收及损失补偿制度主要包括土地征收程序、土地征收的条件、土地损失补偿标准、损失补偿申请流程等内容。
在日本，征收土地需要严格按照程序进行，包括地方政府的公告、听证会和最终的决定等环节。
征收的条件包括需要具备公共利益、合法性、必要性和公平性等要求。
损失补偿标准则根据土地的用途、面积、地理位置等因素进行评估，确保被征地户能够得到合理的补偿。
日本土地征收及损失补偿制度在维护公共利益和保障个人权益方面具有较高的效率和公正性。
也存在一些问题，如对补偿标准的争议、程序的繁琐等。
如何进一步完善该制度，以更好地平衡公共利益和个人权益，是当前亟待解决的问题。
2. 正文2.1 土地征收程序日本土地征收程序主要包括以下几个步骤：第一步是确定征收范围。
征收部门会根据城市规划和发展需求，确定需要征收的土地范围。
这通常会在城市规划会议上进行讨论和决定。
第二步是通知征收。
征收部门会向受影响的土地所有者发出征收通知，通知他们土地将被征收，并提供相关资料和信息。
国外农地使用权流转制度概况
意大利制度
意大利实行农地私有制度，土地租佃关系通过永佃权制度进行调整。意大利民法典规定，永佃权可以以转让、 抵押、继承的方式加以流转。该法典第965条规定；“永佃权人可以以生前行为或者临终行为对自己享有的权利 进行处分。永佃权人转让永佃权时无须向土地的所有人支付任何费用。但是在设立文件中”土地所有人可以在不 超过20年的时间内，完全或者部分禁止永佃权人以生前行为转让永佃权。该法典第2810条第4款规定，永佃权可 以为抵押权的标的。同时，根据法典第587条与第2648条的规定，永佃权可以以继承的方式进行流转，以继承的 方式流转的，应符合有关遗嘱、遗产的接受及遗赠的取得的规定。但依法典第968条的规定，永佃权不得以转佃 的方式流转。
土地使用权出租的条件是缺乏劳动力、资金等生产条件或转换行业，租赁期限不得超过使用限额，必须保护、 改良、补养土地，提高土地增值能力，保护环境，维护和谐的乡邻关系〔第695条)。宅基地，家地、林地使用权 可以设定抵押。以农林地设定抵押的目的是为了获得，“生产性贷款”接受抵押的一方是“越南银行或国家批准 成立的国内信用机构。宅基地抵押的目的是为了“生产和生活需要，接受抵押的一方是“越南经济组织或个人。 土地使用权的继承根据不同的土地用途而有不同的条件。如继承用于一年生作物种植和水产养殖的农地的条件是； 继承人有使用土地的需要和条件，继承人现在使用的土地面积未足法定的限额(第740条)。但对用于种植多年生 作物的农地、用于种植林木的林地和宅基地的继承，并无特别的限制。
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基本上以保护和巩固自耕农的土地所有权以及稳定农业生产为目的，因而，法律和政策相对限制农地流转。 第二阶段从1970年《农村土地法》第二次修改至今。这一时期，日本的经济高速成长，工业化、城市化的发展占 用了大星农业用地，农村土地总面积不断减少。同时，经济高速发展创造了大量的就业机会，农业兼业化现象十 分普遍。在此背景下，离农人口激增，农业生产者高龄化，后继乏人，农村土地抛荒现象严重。为此，日本采取 了促进农村土地所有权和经营权分离，倡导以租赁为主要方式的规模经营的农地制度改革。1980年日本政府颁布 了《农用地利用增进法》，其主要内容之一就是以土地租佃为中心，鼓励农地经营权流转，促进农地规模经营。 这一做法获得了成功”1980年的租赁田比1970年增加了30多倍，1986年又比1980年增加了50%。
土地征收制度的海外经验
土地征收制度的海外经验作者：暂无来源：《中国房地产业》 2013年第10期文梁津吴瑞叶凌本文通过分析日本房屋征收过程中的典型事例，美国征收制度中公共利益的变化以及香港地区的房屋征收制度，特别关注了公共利益在征收制度中的关键作用，并根据国内的现状，提出了针对保护被征收人利益与城市发展矛盾的有效建议。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）的颁布，意味着实行了十多年的房屋拆迁制度被废止，取而代之的是房屋征收制度。
《征收条例》明确了房屋征收的前提是以公共利益为基础，取消了行政强拆，只能进行司法强拆，极大地维护了被征收人的权利。
然而房屋征收制度在维护被征收人利益的同时，可能会对城市的建设与发展产生重大影响，尤其是对商业开发用地的获得影响更大。
如何在保障被征收人利益的同时，不影响城市的建设与发展，是我国城镇化进程中必须面对的问题。
日本成田机场征收事件之启示日本的土地征收制度是以《土地征收法》为基础建立起来的，其中第3条列举了49种可以发动土地征收的“公共利益”，土地征收是否符合公共利益必须严格按照以上有关法律规定的情形进行，政府没有任意行政权。
因此，日本的征收制度对于公共利益的界定有明确的范围，也使得土地的征收必须符合上述规定，对城市建设亦有显著影响。
在日本的土地征收史上，最著名的事件即为成田机场的土地征收事件。
在成田机场建设的过程中，因为居民不肯搬迁，导致1号跑道拖延十几年才完成，2号跑道无法修到规定长度屡发起降险情，3号跑道至今还在图纸上不能动工。
1966年，日本政府在新东京国际机场的几个选址都遭到强烈反对后，决定将机场建在成田，然而当地居民强烈抗议并发起“一坪地主运动”，很多业主将自己家的土地以一坪（约3.3平方米）为单位出售，以大量增加土地拥有者，让政府谈判对象剧增，收地艰难。
该运动持续了5年，1971年政府凭借《土地征用法》，采用强制手段征得足够土地，1973年建成了1号跑道和机场配套设施。
谈谈日本土地制度
北京房地产与中国大多数地方一样，日本人多地少，自然环境极为严酷。
学习日本的土地政策及管理经验，对城市化建设快的中国来说具有相当重要的意义。
■日本土地市场管理土地供应与总量控制日本的城市用地供应总量主要通过土地规划进行控制，日本土地规划体系由国土综合开发规划、国土利用规划、土地利用基本规划和城市规划等构成。
日本土地规划按层次分为全国规划，都、道、府、县规划和市、镇、村规划三级，每级规划都是对各自区域内国土利用合理组织所应采取的措施和设想。
到目前为止，日本已完成了五次国土综合开发规划，根据各项公共事业的性质、建设地点以及计划的实施程度，对国土利用进行综合调整。
为确保公共事业建设所需的土地，日本还制定整备计划，确保土地开发的顺利进行。
为了缓和土地供需矛盾，日本鼓励建设高层公共住宅。
同时，为充分利用土地资源，合理开发地下空间，有效扩展城市容量，提高土地利用率，日本大力开发地下交通，发展地铁体系，努力扩展土地经济供给能力。
土地交易管理日本政府从２０世纪７０年代开始建立了一整套的以限制土地交易为主要目的的土地交易管理制度。
在该制度体系中，最重要的是土地交易审批制度，用以直接控制某些地区的地价水平及土地使用目的。
日本的都、道、府、县各地方政府在自己的行政区范围内确定“限制区域”。
限制区域一经确定，其时效一般为５年，过了５年后，或者重新确定该地区仍然为“限制区域”，或者自动取消。
限制区域确定后，在这个区域内的土地交易如果面积超过一定的标准，就必须得到地方政府的批准。
土地交易双方正式签订交易合同以前，必须向地方政府提出申请，政府对土地交易主要是从土地交易价格和土地使用目的两个方面进行审查。
交易价格审查以交易土地附近的地价水平及政府确定的限制价格为依据，使用目的审查以城市规划要求为依据。
■日本土地征用制度土地征用，简单讲就是国家为公共目的强制取得原土地权利人的土地权利并给予合理补偿的一种行政行为。
综观世界各国（地区）土地制度，土地征用都是其中不可或缺的重要组成部分。
日本土地征收及损失补偿制度
日本土地征收及损失补偿制度【摘要】日本土地征收及损失补偿制度是日本政府实施的一项重要政策，旨在平衡土地利益和公共利益之间的关系。
本文从法律基础、执行方式、演变历史、特点和影响等方面探讨了日本土地征收及损失补偿制度。
日本土地征收制度的法律基础主要包括土地征收法和相应的行政法规；日本土地损失补偿制度的执行方式涵盖了评估、协商和裁决等程序；日本土地征收及损失补偿制度随着社会发展不断演变，逐渐健全和完善；日本土地征收及损失补偿制度的特点主要表现在公平公正、程序规范和合理性；日本土地征收及损失补偿制度对社会和经济产生了积极影响。
文章指出日本土地征收及损失补偿制度的启示，为其他国家的土地管理和资源分配提供了有益的借鉴。
【关键词】日本土地征收、损失补偿制度、法律基础、执行方式、演变历史、特点、影响、启示1. 引言1.1 日本土地征收及损失补偿制度概述日本土地征收及损失补偿制度是指日本政府在进行城市建设、基础设施建设以及其他公共利益项目时所采取的一套制度。
该制度旨在平衡政府的公共利益需求和个人土地所有权权益之间的关系，保障土地所有者在土地征收过程中的合法权益不受损害。
在日本，土地征收制度的法律基础主要包括《土地征用法》和《土地区画整理法》等相关法律法规。
这些法律规定了政府进行土地征收的程序和条件，确保土地征收是在法律规定的范围内进行的。
日本土地损失补偿制度的执行方式主要是通过政府对被征收土地所有者进行合理的经济补偿，以弥补他们因土地征收而遭受的损失。
补偿方式包括现金补偿、宅地交换等多种形式。
日本土地征收及损失补偿制度的演变历史可以追溯到二战后日本经济重建时期。
随着城市化进程的加快以及基础设施建设的需要，土地征收及损失补偿制度得到不断完善和发展。
该制度的特点主要包括程序规范、补偿公平、权利明确等方面。
日本政府在实施土地征收及损失补偿时，注重程序的合法性和公平性，尊重土地所有者的利益和权利。
日本土地征收及损失补偿制度的影响在于提升了城市建设的效率和质量，促进了日本经济的发展。
日本土地征收及损失补偿制度
日本土地征收及损失补偿制度一、背景介绍日本土地征收制度的历史可以追溯到战国时期，但真正具有现代意义的土地征收制度则是在第二次世界大战后建立的。
20世纪50年代，日本政府开始推行大规模的城市化和公共基础设施建设，需要大量的土地征收。
为了保障土地所有权人的权益，日本政府建立了一整套土地征收及损失补偿制度。
本篇文章将介绍日本土地征收及损失补偿制度的相关内容。
二、土地征收制度1. 目的日本土地征收制度的目的是为了保障国家利益和市民生活所需要的土地，同时尽可能地保护土地所有权人的权益，并避免土地所有权的无限制使用。
2. 法律基础日本土地征收制度的法律基础是《土地征用法》和《都市再开発法》。
其中，土地征用法规定了土地征收的程序和条件，都市再开发法则规定了对土地进行重新规划和开发的程序和条件。
3. 征收程序日本土地征收的程序主要包括：“征收通知”、“听证会议”、“征收合意书”、“征用决定书”、“拨款确定书”等。
其中，“听证会议”是征收程序的一个重要环节，征收当局需要听取被征收人的意见，这也是保障地权人的重要环节。
4. 征收条件日本土地征收的条件主要包括以下几个方面：①对国家或社会有重要意义的公共工程；②为了改善市民的居住、教育、卫生等生活环境；③为了防止灾害等公共安全问题；④土地使用者的未来远景不明确或土地未被使用。
5. 征收补偿日本土地征收的补偿主要包括以下几个方面：①土地购买价格；②征收费用；③搬迁补偿费用；④生产设备的搬迁费用；⑤用于支付税费的补偿费用。
6. 征收补偿纠纷解决机构日本土地征收补偿纠纷解决机构主要有三个：区域土地征用裁判等委员会、国土交通省认定征用纠纷解决机构、征用评价机构。
三、损失补偿制度1. 目的日本损失补偿制度的目的是为了保护被征收人的利益，减轻被征收人的负担，使被征收人能够在征收后获得相应的利益。
2. 法律基础日本的损失补偿制度的法律基础是《土地征用法》和《损害赔偿法》。
其中土地征用法主要规定了土地的征收程序和条件，而损害赔偿法主要规定了被征收人的损失补偿标准和补偿程序。
中日土地征收制度对比研究
中日土地征收制度对比研究土地征收是我国土地管理制度的重要组成部分,然而土地征收在我国存在很多问题需要解决。
对征收的定义进行明确的法律界定,并对比和分析中日两国征收的差异,从而借鉴日本的成功经验,从中获得一些启示,将对我国土地征收工作的顺利进展具有现实意义。
标签：土地征收;对比分析;启示1 中日土地征收的概念和法律框架1.1 征收的概念日本土地征收,是“为特定公共事业之用,而强制性取得私人特定财产权的活动或制度”。
因日本是实行私有制的资本主义国家,国有和公有的土地占不到土地总面积的百分之四十,且多为不能用于农业、工业、住宅的森林地和原野。
所以政府为了进行国家的经济、文化、军事建设,为了兴办社会的公共事业,在必要时通过对私有土地有偿的强制性征收,实现对公益事业用地的最大保护和促进。
1.2 征收的法律依据宪法作为国家的根本准则,制定了私有财产的关系基准。
日本土地征收制度采用了目前世界主要立法形式之一的独立式,制定了《土地征收法》,它独立于土地法而单独以法律形式存在。
目的是:为了全面地协调国家的公共利益与私有财产权利益之间的关系,为了使国家有限的土地能够得到最有效的合理利用。
“土地征收法”对国家稳定和发展起到重要的作用,是协调国家全局性利益和个人私有财产利益的重要法典。
日本的“土地征收法”颁布以后,日本还陆续颁发了一系列辅助性的法规,保证土地征收合法、有序进行。
我国并非日本独立式的立法形式,也非一些国家采取章节式的方法,即将土地征收的一些基本问题,作为土地法的一个章节处理。
同时我国目前并没有《土地法》,只有《土地管理法》。
所以土地征收以《宪法》为基准,以《土地管理法》、《国家建设征用土地条例》等为目前土地征收的法律依据对征收进行补充和解释。
因为法律并非很完善,所以在实施过程中会出现一些仍需解决的问题,比如征收审查、征收补偿、征收纠纷裁决、强制救济等。
2 中日两国土地征收要素对比分析2.1 对两国的“公共利益”比较分析公共利益原则是每个国家进行土地征收的先决条件,体现在宪法等相关法中并要贯彻到征地程序的始终。
日本外国人土地法
【法规名称】日本外国人土地法【颁布部门】【颁布时间】 1925-04-01【实施时间】 1926-11-10【效力属性】有效【正文】日本外国人土地法我在此颁布经过日本议会的协商，最后一致通过的《外国人土地法》。
第一条土地所有权的相互主义日本公民或日本法人在土地所有权方面所被禁止取得或有条件、有限制取得的规定同样也适用于外国自然人或外国法人。
第二条将日本法人视为外国法人的情况1、无论是日本法人还是外国法人，只要其中的成员、股东或工作人员的半数以上，或资本的半数以上或过半数表决权属于前条规定的外国自然人或外国法人时，适用前条的规定。
即通过颁布行政命令，将其视为外国自然人或外国法人。
2、根据颁布的行政命令的有关规定，对前项所说的资本或表决权数进行计算。
第三条将外国部分土地看作本国土地对外国部分土地拥有特别立法权的人，可适用本法律。
此时可将外国的部分土地看作本国土地。
第四条禁止外国人取得国防重要区域的土地所有权1、在国防重要区域，可以颁布行政命令禁止外国自然人或外国法人取得土地所有权或让其有条件、有限制地取得该区域的土地所有权。
2、通过行政命令对前项所指的国防重点区域加以指定。
第五条禁止日本法人取得或让其有条件、有限制地取得土地所有权的情况1、当日本法人中的成员、股东或工作人员的半数以上，或者资本的半数以上或过半数表决权属于外国自然人或外国法人时，适用前条规定。
2、适用第二条第2项的规定来计算前项所指的资本或表决权数。
第六条土地所有权人丧失其权利后的措施1、依据本法律，当土地所有权人丧失其权利时，应在一年内将土地所有权转让。
2、根据前项规定实施权利转让时，应通过行政命令对处分权利时的必要事项做出规定。
3、当土地所有权人的继承人依据本法律的规定不能继承该权利时，适用前二项的规定。
但，此时第1项规定的1年期限应改为3年。
4、第1项及前项规定的期限最长不能超过3年。
附则第七条实施日期用行政命令来规定本法律的实施日期（依照1926年11月第332号行政命令，本法律自1926年11月10日起开始实施）第八条特例行政命令的委任实施本法律时，也应通过制定行政命令对与不动产登记法有关的特例做出规定。
日本土地开发利益返还制度（范文）
日本土地开发利益返还制度日本土地开发利益返还制度开发利益的具体返还方式大致分为内部返还、直接征收、间接返还三种。
一、内部返还内部返还是指在公共部门或开发者事先取得土地的情况下，防止开发利益归宿于个人的制度。
具体内容如下： 1、土地收用。
根据土地收用法的有关规定，土地收用的价格是以交易认证时的价格为准，认证之后因公共事业引起的土地收益不可算入公共用地取得金，因此，公共事业实施者只能在收用价格范围内回收其开发利益。
2、先买土地。
买土地是开发者预先买进收用权和开发权，防止土地所有者独占其开发利益的制度。
3、1919年依照城市规划法的有关法律条文，创设了“进行公共事业时可收用超过实际使用面积的土地”为主要内容的超过收用制度。
二、直接返还直接返还制度是一种向受益于个别土地开发或社会间接资本、装备工程而最终获取利益的主体要求负担的方式。
主要在工程结束后通过向受惠者（或开发者）按一定比例收回补偿的方式来实现。
1、减步制度。
指在土地开发者遵照城市再开发进行土地开发时，要求开发者提供建设道路、广场等公共设施用地作为提高容积率的补偿或交换条件的制度。
这是一种向私有土地的所有者收回部分开发利益的制度，也是最直接的开发利益返还方式。
2、受益者负担金。
受益者负担金是具有法律强制约束力的，是以货币形式向受益于公共事业开发的个人征收部分事业经费的方式。
3、地元负担金。
是由受益于国道或机场等大规模社会间接资本带来的多方面利益的地方自治团体或区域经济团体缴纳的负担金。
负担金多为向事业主体出资、提供无息或低息贷款、提供辅助金、提供债务保证等方式支付。
4、开发者负担金。
日本的地方自治团体按照已规定的“宅基地开发地图纲要”向民间开发者征收开发者负担金，负担金一般以支付现金、提供社会间接资本所必需的用地或民间事业团体直接向地方自治团体提供社会间接资本等多种方式提供。
日本房屋征收制度的基本状况(1)
日本房屋征收制度的基本状况(1)【摘要】在财产权须受到公共利益限制的宪法规定之下，日本的《土地征收法》遵循“无补偿即无征收”的原则，建立了分别针对确认项目所具公共利益性质的项目认定程序制度和调整、保障私人利益的裁决程序制度。
当两项程序中产生的行政行为有争议时，分别适用行政诉讼中的撤销诉讼和当事人诉讼。
此外，该法律还为通过自愿收购取得公共用地的方式设置了调解、协议确认和和解等特别程序。
【关键词】日本；土地房屋征收；程序制度；公共利益【正文】城市房屋拆迁是中国近年来法律领域的一个讨论热点。
即将施行的《物权法》第一款规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”，将房屋拆迁从法律层面上明确定位为国家对房屋的征收，由此提出了在公法，尤其是在行政法领域如何建立房屋征收制度的问题。
在这个方面，日本自1951年6月9日颁布的《土地征收法》，尤其是其中有关房屋征收程序制度为我国在这方面的制度建设提供了一个值得参考的法律制度。
一、征用房屋的法律前提日本《宪法》在第29条规定“财产权不受侵犯”的基础上，在第2、3款分别规定，“财产权的内容应符合于公共福利，由法律规定”，“私有财产在正当补偿的条件下可以用于公共使用”。
[①]在宪法之下，日本建立了以尊重私有财产制为前提，以土地征收法为核心的公用征收法律制度。
在涉及到类似于中国的房屋征收情况时，日本所适用的基本法律制度是《土地征收法》。
根据该法律第6条的规定，“土地上的树木、建筑物以及其他附着于土地之上的建筑物及其他附属设施与该土地一同，用于第3条各项之一规定的项目的为必须且合适时，可以征收或者使用这些建筑物及其他付诸设施。
”当需要征用房屋的土地之外的其他建筑物及其他附属设施时，根据该法律第138条的规定，可以准用该法律中有关土地征收的条款。
在征收程序方面，日本《土地征收法》建立的是“无补偿即无征收”为内容的事前补偿原则，为即该法律就整体基本结构而言，通过土地征收程序，在公益方面确定了征收以土地、房屋等对象，在私益方面确定了征收补偿金额。
日本土地征收及损失补偿制度.doc
日本土地征收及损失补偿制度-前言本人所担当议题为「日本土地征收及损失补偿制度」，因「日本土地征收之公共性及其裁判统制」为市桥克哉教授所处理之议题，故本文只就日本土地征收制度进行简单介绍，即以日本土地征收相关损失补偿制度为中心，就日本损失补偿制度之有关问题或课题，进行报告。
一、日本宪法29条3项「正当补偿」之内容日本宪法29条3项规定，「私有财产，在有正当补偿之下，可供公共所使用。
」根据此一宪法条文，作为有关以公共为目的所为土地征收之一般法的土地收用法在1995年被制定；该法就损失补偿设有相关规定。
因公共目的有兴办事业之必要，并基于该必要性而拟征收土地之场合，成为征收对象之土地或建筑物上所存在的所有权或租借权等，将因公共利益而从己身所有土地上被剥夺。
原本，在利益为社会全体所共享之场合，本即应当由社会全体平等负担之；但实际上，某特定人因特定事业而需用土地之场合，却不得不让土地所有人负担该需用土地，而将之充作公共事业之用。
此虽然是现实（实际）情况，但是本来应由社会全体分担的负担，却由该土地被征收者个人所承担者，乃是不平等之负担；因此为将此不平等负担转由社会全体负担而被承认的制度，即为损失补偿制度。
因此，日本宪法29条3项所规定的「正当补偿」，若举土地征收的案例来说，在对照私有财产权的旨趣及平等原则之同时，因土地征收乃是个别且属偶发地剥夺土地所有权之故，对其补偿必须是完全补偿；而如此一想法正是议论学说或判例之出发奌.二、土地征收法之程序及征收补偿等之内容简单就土地征收法所规定的程序流程作一介绍，之后再对征收补偿等进行说明。
1．土地征收法之程序（1）土地征收之当事人土地征收程序之当事人有「为公共利益兴办事业」之事业主〈起业者、土收3条〉以及土地所有人或关系人。
所谓关系人，是指土地所有人以外之权利人〈土收8条〉。
（2）土地征收程序—事业认定及征收裁决—土地收用法所规定之征收程序的流程可以加以图示化，如图1所示；而征收程序，可大致区分为①关于事业认定阶段以及②关于征收裁决阶段。
盘点知名国外拆迁故事真假看各国拆迁政策（2）
盘点知名国外拆迁故事真假看各国拆迁政策（2）的设计规划终于在35年后实现。
而计划中的第三条c滑行道，因另几家“钉子户”的存在，至今未修完。
为不影响“钉子户”的正常，成田机场不允许在晚11点至早晨6点间起降飞机。
投在防噪音和电波辐射的资金超过600亿日元。
用googleearth俯瞰日本成田国际机场，不难发现几处横亘在平滑跑道中央的醒目“绿洲”——钉子户。
“三里冢运动”震惊了国际，当事人和专家都出版了各类专著和回忆录。
日本导演小川绅介的系列纪实片《三里冢》把“钉子户”送上了大银幕，该片获得多项日本和国际大奖。
写在调查后日本对拆迁条件不满可与开发商上公堂成田机场的拆迁在集体主义至上的日本引起了长时间的激烈争议。
但最终结果是，日本各地在之后修建机场时，都会尽量避免有住民居住的地方，或是选择海边等能将噪音污染降至最低的区域。
而在因修建公共建筑不得不占用居民住宅地时，则必须履行提前告知、推荐搬迁新地的义务，并赔付由第三方检测判断认为合理的赔偿金。
被搬迁住户如对条件不满，也可借助律师的力量与其对簿公堂。
美国如何决定收购价可上官网进行查询美国商业和政府征地，是以该地区的同等地段和面积的房屋为参照，决定收购价格。
在家园被征前，居民可以有多种途径获得相关信息。
首先可以向当地地产商询问，他们保存有该地区近年来出售房屋和土地的价格数据，一般是计算房屋所在地前后4到5条街区的平均房价。
另一个更准确的方法，是到市政府保存的地产资料库查询，这样的资料在公用图书馆和官方网站上都可以找到，当然更具有官方效力。
有了这些多年积累的数据，开发商就无权随意压低价格牟利，被拆迁方也有依据可循。
盘点知名国外拆迁故事真假看各国拆迁政策 [篇2]磨坊主告倒德国皇帝真实度：★★德国皇帝威廉一世当年在距柏林不远的波茨坦修建了一座行宫。
有一次，这位皇帝登高远眺波茨坦市的全景，视线却被紧挨着宫殿的一座磨坊挡住了，这让他非常扫兴，于是派人与磨坊的主人协商，想买下这座磨坊。
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国外土地征收制度系列之日本
日本《土地征收法》规定，国家重要的公用事业都可运用土地征用手段，征用的目的严格依照公共利益原则进行。
该法以列举的方式规定了允许征用或使用土地的35种公益事业项目，其中包括国家社会生活、生产和科学研究的基本公共利益等。
主要有依据道路法进行的公路建设；以治水或水利为目的的在江河上设置的防堤、护岸、拦河坝、水渠等设施；国家、地方团体进行的农地改造与综合开发所建设的道路、水渠等设施；铁路、港口、机场、气象观测、电信、电力、广播、煤气、博物馆、医院、墓地、公厕、公园等等。
日本《土地征收法》同时规定要对征地行为进行补偿，补偿资金来源于租税和这些公共事业利用费所形成的公共财产。
其补偿的内容主要有五方面（1）征用损失补偿；（2）通损赔偿；（3）少数残存者赔偿；（4）离职者赔偿；（5）事业损失赔偿。
其中征用损失赔偿是指对土地所有者的损失赔偿，是按照征地批准时的市场价格来计算的。
日本土地征用事务的纠纷由土地征用委员会来裁决。
土地征用委员会是地方政府的专门行政机构之一，负责对地方土地征用和使用进行裁决，土地征用委员会对地方政府首长负责并独立行使职权。
日本《土地征用法》第71条规定，补偿的标准为“考虑到近旁类似土地的交易价格等而计算的事业认定告示使相当价格，乘以对应至权利取得裁决时为止的物价变动的修正率，所得的数额。
”而且日本的《伴随公共用地取得损失补偿基准纲要》进一步规定了对土地以正常交易额为补偿额计算的时期为契约缔结时。
与我国土地征收制度相比，日本的土地征收制度规定的比较详细、具体，特别是对征用土地的公益事业项目作出了明确的规定，这对我国的土地征收制度的完善有很好的借鉴意义。