房地产资产证券化实务操作要点及案例分析
资产证券化与资产支持票据实操及案例分析
资产证券化与资产支持票据实操及案例分析首先，资产证券化的实操需要对可证券化的资产进行筛选。
一般来说，可证券化的资产具有较低的流动性风险和信用风险，如抵押贷款、汽车贷款、信用卡账款等。
筛选的重点是确保资产的质量和收益稳定性。
其次，建立特殊目的公司（SPV）也是资产证券化的重要一步。
SPV是发行资产证券化产品的法律实体，它独立于原始资产的持有人和投资者，专门用于持有和管理证券化所需的资产，并确保分离发行人的信用风险。
接下来，进行证券化设计，包括划分不同级别的证券、设定证券的支付顺序和权益等。
常见的证券化产品有：资产支持证券（ABS）、抵押贷款支持证券（MBS）、商业地产贷款支持证券（CMBS）等。
然后，进行证券的发行。
一般来说，资产证券化产品的发行需要通过发行人（通常是SPV）发行证券，并由承销商进行销售。
投资者可以通过购买证券来参与资产证券化产品的投资。
最后，证券化产品进入流通和交易阶段。
投资者可以通过二级市场对证券化产品进行买卖，从而实现对资产证券化产品的流动性管理和交易。
以下是一个资产支持票据实操案例分析：假设汽车金融公司发行了一笔总规模5000万的汽车贷款资产支持票据。
该票据以汽车贷款的回款作为担保，并由一家信用评级机构对其进行评级，并从AAA到D不同级别。
首先，该公司需要对汽车贷款进行筛选，并挑选出高质量的资产作为担保。
这些汽车贷款应具有较低的还款风险和违约率。
其次，该公司成立了一个特殊目的公司（SPV），将高质量的汽车贷款转移给SPV，并由SPV发行资产支持票据。
SPV成为票据的发行人，与原始资产的持有人和投资者形成法律上的隔离。
接下来，该公司对汽车贷款进行证券化设计，并划分为不同级别的票据。
例如，AAA级票据以及高收益级别的D级票据。
不同级别的票据享有不同的支付顺序和权益。
然后，该公司委托承销商进行票据的发行，在二级市场进行销售。
投资者可以通过购买不同级别的票据来参与该资产支持票据的投资。
[业务]资产证券化业务介绍及典型案例介绍
![[业务]资产证券化业务介绍及典型案例介绍](https://img.taocdn.com/s3/m/770d8747ac02de80d4d8d15abe23482fb4da020f.png)
资产证券化业务介绍及典型案例介绍“如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化。
”这句华尔街的名言有望在中国资产管理行业变成现实。
2013年2月26日，证监会最新发布了《证券公司资产证券化业务管理规定（征求意见稿）》（以下简称“券商资产证券化业务新规”），该规定的部分修改内容不仅可能进一步推动券商资管业务升级发展，也有可能对包括信托公司在内的泛资产管理行业产生深远影响。
本篇报告试图对券商资产证券化业务新规的重点条款进行解读，并就券商资产证券化业务的操作流程及典型案例予以展示，希望能够为我司今后相关业务开展提供借鉴指引。
第一篇券商资产证券化业务概况1.资产证券化业务定义资产证券化是将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的各种资产，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换成为在金融市场上可以出售的流通的证券的过程。
进行资产转化的机构称为资产证券化的发起人或原始权益人，发起人将持有的各种流动性较差的金融资产，如信贷资产、个人住房抵押贷款、基础设施收费权等，分类整理为一批资产组合（基础资产），出售或信托给特定的交易机构（SpecialPurposeVehicle，SPV），再由SPV根据购买下的基础资产进行证券化处理，发行资产支持证券，以收回购买基础资产支付的资金。
受托人（计划管理人）管理的基础资产所发生的现金流入用于支付投资者回报，而发起人则得到了用以进一步发展业务的资金。
因此，资产证券化不仅仅是金融机构进行基础资产流动性与风险管理的工具，也为广大非金融机构的企业进行融资提供了一条现实的可行路径。
目前，我国信托公司的资产证券化业务还主要集中于与银行合作的信贷资产证券化，而证券公司过去发行的“专项资产管理计划”则更多集中于对企业资产进行证券化。
不过，根据2013年2月26日证监会最新发布的券商资产证券化业务新规，券商开展此类业务的运行模式与资产范围均有了颠覆性的重大突破，对泛资产管理行业未来业务的开展可能产生巨大的影响。
资产证券化业务实务操作中需把握的五个关键点
资产证券化业务实务操作中需把握的五个关键点自备案制后资产证券化业务开展流程加快很多，从项目申请到拿到无异议函一般在2周左右时间。
产品成立后5个工作日内向基金业协会备案，进一步取得备案确认函后，即可在交易所挂牌。
对开展资产证券化业务是重大的利好。
在申请取得交易所挂牌转让无异议函的过程中，深交所会请来自会计师事务所、律所、非五大评级机构和来自银行、保险、基金、信托的买方机构的专家对申报的材料发表反馈意见，很多意见也是投资者关注的问题，对发行人帮助很大。
其次，深交所专家认为资产证券化业务开展过程中需把握的以下关键点：一、基础资产的界定首先需要明确可以做为资产支持证券“原材料”的基础资产主要包含债权类资产和收益权类资产。
债权类资产在法律上是债权，在会计上解读为应收，原则上可以实现破产隔离。
收益权是指未来的收入，在法律上没有明确的界定，收益权类资产的未来经营性收入，与原始权益人主体的存续状态、经营状况等密不可分，无法实现基础资产与原始权益人的破产隔离。
因此在尽职调查中更要充分了解这类资产的原始权益人资信状况和偿债能力。
收益权类资产往往带有特许经营的性质或自然垄断的特点。
二、基础资产的权属、可特定化情况管理人在尽调过程中，需重点关注原始权益人涉及基础资产的相关资质证明文件，包括但不限于以下几点：第一，原始权益人获得该基础资产或产生基础资产现金流的财产性权利以及持续运作的相关法律文件。
比如主题公园门票收费资产支持证券项目需判断原始权益人是否合法拥有公园所在地土地使用权、原始权益人公园运营过程中是否采取有效的安保及消防措施，并获得了安保与消防证明文件等。
第二，基础资产不得附带抵押、质押等担保负担或其他权利限制。
已设置担保负担或其他权利限制，需提前确定将于备案前解除基础资产担保负担或其他权利限制的具体措施。
例如某基础资产在开展资产证券化业务时，已质押给某银行融资，那么，管理人在上报交易所申请取得无异议函时，需提供证明基础资产备案前能解除权利负担的相关法律效力及生效要件，在产品成立后，原始权益人用募集资金偿还银行借款，解除基础资产权利负担，如企业未履行基础资产解质押义务，即使产品成立，亦无法完成基金业协会备案程序。
资产证券化法律案例分析(3篇)
第1篇一、案例背景随着我国金融市场的不断发展和完善，资产证券化作为一种新型的融资工具，逐渐成为企业拓宽融资渠道、优化资产负债结构的重要手段。
资产证券化是指将缺乏流动性但具有预期收益的资产，通过结构化设计，将其转变为可在金融市场上出售和流通的证券。
本文以某城市基础设施项目资产证券化案例为切入点，分析资产证券化在实践中的法律问题及解决途径。
二、案例概述某城市为改善交通状况，决定建设一条高速公路。
该项目投资规模巨大，资金需求量大。
为解决资金问题，项目公司决定通过资产证券化方式进行融资。
项目公司将其拥有的高速公路收费权作为基础资产，通过资产证券化发行收益权凭证，向投资者募集资金。
三、法律问题分析1. 资产转让的法律效力问题在资产证券化过程中，资产转让是核心环节。
本项目涉及的高速公路收费权转让，存在以下法律问题：（1）转让合同效力：项目公司与投资者签订的资产转让合同，是否符合《合同法》关于合同效力规定，是否存在无效情形。
（2）转让标的合法性：高速公路收费权作为转让标的，是否符合法律法规规定，是否存在法律禁止转让的情形。
2. 资产转让的审批手续问题根据《公司法》和《企业国有资产法》等相关法律法规，涉及国有资产的转让需履行相应的审批手续。
本项目涉及国有资产，需办理审批手续：（1）项目公司作为国有企业，转让国有资产是否履行了内部审批程序。
（2）转让国有资产是否经过有权机关的批准。
3. 资产证券化产品的合规性问题资产证券化产品在发行过程中，需符合《证券法》等相关法律法规的规定：（1）产品发行是否符合法定程序。
（2）产品发行信息披露是否真实、准确、完整。
（3）产品发行是否符合投资者保护要求。
4. 风险控制问题资产证券化过程中，存在以下风险：（1）基础资产风险：高速公路收费收入受宏观经济、政策等因素影响，存在不确定性。
（2）信用风险：投资者对项目公司信用状况担忧，可能导致产品发行困难。
（3）流动性风险：资产证券化产品流动性较差，投资者可能面临难以变现的风险。
房地产资产证券化分析
目前，全球范围内许多国家和地区都在积极推进房地产资产证券化的发展，未来随着金 融市场的不断开放和创新，房地产资产证券化的应用范围和规模将继续扩大。
02
CATALOGUE
房地产资产证券化的运作流程
资产池的组建
资产筛选
从房地产开发商或投资者的资产中筛选出适合证券化 的资产，确保资产质量优良、现金流稳定。
特点
房地产资产证券化具有低成本、高效率、低风险等优点，能够提高资金使用效率，优化资源配置，促 进房地产市场健康发展。
房地产资产证券化的作用
融资功能
通过将房地产资产进行证券化， 可以为投资者提供新的投资渠道 ，同时为房地产企业提供低成本 的融资方式，缓解企业的资金压 力。
风险分散
通过将房地产资产进行证券化， 可以将原本集中在投资者和房地 产企业自身的风险分散给更多的 投资者，降低单一投资者的风险 。
04
CATALOGUE
房地产资产证券化的案例分析
案例一：某大型房地产企业的资产证券化项目
总结词
成功实现低成本融资
详细描述
该大型房地产企业通过资产证券化项 目成功将部分优质物业资产进行证券 化，实现了低成本融资，优化了企业 的负债结构，提高了资金使用效率。
案例二：某商业地产项目的资产证券化操作
总结词
流动性风险
总结词
流动性风险是指资产证券化产品的交易不活 跃或无法在合理时间内以合理的价格出售， 可能导致投资者无法及时获得资金或面临损 失。
详细描述
流动性风险是房地产资产证券化中不可忽视 的风险之一。由于市场环境的变化、信息披 露不充分等原因，可能导致资产证券化产品 的交易不活跃或无法在合理时间内以合理的 价格出售。为了控制流动性风险，投资者需 要关注市场动态和信息披露情况，选择交易 活跃、信息披露充分的资产证券化产品进行
资产证券化盘活资产案例
资产证券化盘活资产案例资产证券化是一种金融工具，通过将具有一定流动性和收益性的资产打包形成证券产品，从而实现对这些资产的有效管理和盘活。
以下是一些资产证券化盘活资产的案例:1. 房地产资产证券化：房地产开发商可以将自己的在建或者已竣工的房地产项目打包成证券产品进行发行，吸引投资者购买。
这样一方面可以获得资金用于新项目的开发，另一方面也可以将房地产资产变现。
2. 车辆租赁资产证券化：汽车租赁公司可以将自己的车辆租赁合同打包成证券产品进行发行，吸引投资者购买。
投资者购买这些证券产品后，可以获得租金收益，而汽车租赁公司则可以获得资金用于购买更多的车辆进行租赁业务扩张。
3. 信用卡债权资产证券化：信用卡机构可以将其持有的信用卡债权打包成证券产品进行发行，吸引投资者购买。
投资者购买这些证券产品后，可以获得信用卡还款的本金和利息收益，信用卡机构则可以获得资金用于发放更多的信用卡。
4. 商业贷款资产证券化：银行可以将其持有的商业贷款打包成证券产品进行发行，吸引投资者购买。
投资者购买这些证券产品后，可以获得商业贷款的本金和利息收益，银行则可以获得资金用于发放更多的商业贷款。
5. 学生贷款资产证券化：教育贷款机构可以将其持有的学生贷款打包成证券产品进行发行，吸引投资者购买。
投资者购买这些证券产品后，可以获得学生贷款的本金和利息收益，教育贷款机构则可以获得资金用于发放更多的学生贷款。
6. 矿产资源资产证券化：矿业公司可以将其持有的矿产资源打包成证券产品进行发行，吸引投资者购买。
投资者购买这些证券产品后，可以获得矿产资源开采的收益，矿业公司则可以获得资金用于开发更多的矿产资源。
7. 物流资产证券化：物流公司可以将其持有的物流设施和配送合同打包成证券产品进行发行，吸引投资者购买。
投资者购买这些证券产品后，可以获得物流设施的租金收益和配送合同的收益，物流公司则可以获得资金用于扩大物流网络。
8. 科技创新资产证券化：科技公司可以将其持有的专利、技术和研发项目打包成证券产品进行发行，吸引投资者购买。
房地产资产证券化创新实务
中国境外 中国境内
底层物业资产
……
利用原有架构
境外实际控制人
境外SPV
中国境外
WOFE
中国境内
底层物业资产
……
持股关系 资产持有关系
8
REITs
房地产信托投资基金REITs(Real Estate Investment Trust) 通过发行收益凭证汇集众多投资者的资金, 由专门机构经营 管理, 主要投资于能产生稳定现金流的房地产, 在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配 给投资人, 从而使投资人获取长期稳定的投资收益;
至少是税后年净收入 的90%
新加坡
澳大利亚
外部 在披露信贷评级的情况 下, 允许超过35%总 值产 (不超过60%) 对未完工的不动产的开 发 与投资不因该超过 10%
如果不上市, 则无法享 受税务优惠 至少是90%才可以享 受企业税免除
外部或者内部
“资本弱化” 规则将 】适用 , 如果 不动产投资信托基金是被外资控制, 或 者不动产投资信托基金控制海外实体
有投票权
周期性的支付额是可以包括红 利抵免额 (税务股本)
会计股本 普通股
混合型证券
固定或者可决定分红, 可能 具自由裁量性
通常会包括一个可决定的偿还 额, 但是可能是可转换的
可能有, 也可能没有利润或 者资产盈余分配权
可能固定到期, 也可能没有 固定到期
顺位可能是有结构性的, 也 可能是可转换的
房地产资产证券化创新模式 实务操作要点
1
第一部分 要点梳理 房地产资产证券化的资本架构 房地产资产证券化的基础资产 房地产资产证券化的结构设计要点 第二部分 实例分析 购房尾款资产证券化操作要点及案例解析 物业费资产证券化操作要点及案例解析 类REITs资产证券化操作要点及案例解析 类CMBS资产证券化操作要点及案例解析 跨境地产结构融资操作要点及案例解析 市场展望与答疑交流
资产证券化最新案例
资产证券化最新案例近年来，资产证券化正在成为中国金融市场中的一项新兴业务。
资产证券化是指将各种固定资产如债权、应收账款、房地产等，通过特定法律程序转化为证券，然后将其发行给投资者以实现资产利益的流转。
资产证券化不仅为企业提供了融资渠道，还有助于分散风险、提高流动性和促进经济发展。
近期，我国出现了一些资产证券化的新案例，本文将以一期资产支持证券为例进行分析。
7月30日，中国农业银行发行了以天津市华苑权益回购（集团）有限公司参与制定《北京市土地使用权拍卖成交眉月度地下商业综合体注销项目资产支持证券》的一期资产支持证券。
该证券化项目将北京市土地使用权拍卖成交眉月度地下商业综合体注销项目的资产进行了整合和分割，发行了标称总额为15.88亿元的资产支持证券。
这笔资产支持证券的发行被视为资产证券化在中国金融市场的重要突破，标志着我国的资产证券化业务正日益成熟。
这笔资产支持证券的发行不仅帮助华苑权益回购（集团）有限公司实现了资金回笼，还为投资者提供了一种低风险、高收益的投资渠道。
根据项目设定，该资产支持证券的期限为1年，年利率为5.85%。
作为资产支持证券的发行人，中国农业银行承担了发行与销售工作，并提供了一定程度的信用保证。
投资者可以通过购买这一资产支持证券来获取稳定的收益。
这笔资产支持证券的发行也有助于推动房地产市场的发展。
随着我国住房市场的快速增长，土地使用权拍卖成交眉月度地下商业综合体注销项目在北京等一线城市已经成为重要的房地产项目之一。
通过将这一类资产进行资产证券化，不仅可以为房地产开发商提供融资渠道，还可以吸引更多的长期资金流入房地产市场，提振市场信心，推动城市更新和经济发展。
此外，这笔资产支持证券的发行还有助于提高金融市场的流动性。
过去，土地使用权拍卖成交眉月度地下商业综合体注销项目等一类固定资产收益权在二级市场上的交易相对较少，市场流动性较低。
通过将这些资产进行证券化，可以促使更多的投资者参与其中，提高市场的交易活跃度，为市场提供更多的流动性。
REITs报告 越秀REITs案例(不动产资产证券化案例)解读
房地产信托投资基金报告目录：一，概述房地产信托投资基金 (2)（一），房地产信托投资基金的含义 (2)（二），REITs的分类 (2)（三），我国发展REITs的意义 (4)二，房地产投资信托基金的运作方式及优势 (5)（一），REITs的运作流程 (5)（二），REITs运行阶段 (5)（三），发展REITs的优势 (6)三，越秀REITs案例分析 (6)（一），越秀REITs的成功发行 (7)1，越秀集团简介 (7)2，越秀REITs成立背景 (7)3，越秀REITs的结构 (9)4，越秀REITs的全球发售 (10)（二），越秀REITs发行获益分析 (10)（三），越秀REITs运行的启示 (11)1，越秀REITs成功的原因 (11)2，越秀案例对我国REITs发展的启示 (12)一，概述房地产信托投资基金（一），房地产信托投资基金的含义房地产投资信托基金（REITs）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合。
在有效降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。
经过几十年的发展，REITs已经在全球20多个国家和地区得到运用，市场规模不断壮大，成为金融市场中极具特色的一员。
尤其是在美国， REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，也是重要的分红产品。
在美国REITs经过几十年的发展，不仅令投资者可以间接地成为商业办公场所，大型游乐场、停车场、美国大学宿舍、葡萄园、电影院的股东，而且还给投资者带来稳定的回报。
其中著名的REITs之一就是美国最大的商业物业集团——权益写字楼投资信托公司(EOPT)，EOPT是美国最大的办公物业，在2007年2月黑石集团以395亿美元价格将其收购。
房地产资产证券化实务操作要点及案例分析
房地产资产证券化实务操作要点及案例分析房地产资产证券化（Real Estate Asset Securitization，简称REAS）是指将房地产资产通过特定的法律手段和金融工具转化为可交易的证券产品。
这一机制既可以提高房地产公司的融资能力，也可以满足投资者的多样化需求。
本文将重点探讨房地产资产证券化的实务操作要点，并结合相关案例进行分析。
首先，房地产资产证券化的实务操作要点如下：1.资产选择：选择具有稳定现金流的优质房地产资产，例如商业物业、公寓楼等。
同时，要考虑到地理位置、租户质量、租赁合同等因素。
2.资产封包：将选择的房地产资产进行封包，形成资产池。
资产池应具备较高的流动性和多样化，以降低风险。
3.信用增级：对于高风险的资产池，可以通过信用增级工具来降低风险。
常见的信用增级工具包括超额利息、担保品等。
4.发行证券：根据资产池的风险和收益特征，发行不同类型的证券产品，如债券、股权证券等。
发行时需遵循相关法律法规，保证投资者的合法权益。
5.交易所挂牌：将发行的证券产品挂牌交易，提高流动性和可交易性。
同时，建立健全的交易机制和市场规则。
6.资产服务：房地产资产证券化后，需要建立专门的资产服务机构，负责资产的管理、运营和维护，保持良好的资产质量。
其次，我们来分析一个实际案例，万科企业的资产证券化项目。
万科企业是中国最大的房地产开发商之一，于2024年成功进行了一项资产证券化项目。
该项目涉及万科旗下的商业物业和公寓楼等优质房地产资产。
首先，万科通过尽职调查和评估，选择了现金流稳定、地理位置优越的资产作为封包对象。
其次，为了降低资产池的风险，万科采取了信用增级措施，包括设立超额利息账户和提供担保品等。
这样一来，投资者的风险得到了有效控制，并促使了证券化产品的成功发行。
发行后，万科将证券产品挂牌交易，增加了产品的流动性，吸引了更多的投资者参与。
另外，万科成立了专门的资产服务机构，负责对资产进行管理和维护，确保了证券化项目的长期稳健运营。
资产证券化在房地产领域中的应用
资产证券化在房地产领域中的应用第一章：引言在当前的经济形势下，资产证券化已经成为了房地产领域中应用最广泛的一种融资手段。
资产证券化是将一些资产予以打包，然后拆分成多个证券，分别按照不同的优先权级提供给投资人进行购买。
在进行房地产融资方面，资产证券化可以提供非常灵活的融资结构，同时也可以降低金融风险，提高市场的透明度。
本文将从资产证券化的基本概念入手，结合案例分析探讨资产证券化在房地产领域中的应用。
第二章：资产证券化的基本概念资产证券化是指将与某一特定资产相关的现金流和风险，通过特定的市场手段打包成为一系列的证券，以此来实现对资产持有人的融资。
在资产证券化中，最为重要的一环是建立一套完整的证券化评级体系，将不同级别的债券打造成适合不同风险收益偏好的各种证券。
资产证券化最早的应用是在美国的房屋抵押贷款市场上，这种方式被广泛应用于金融市场。
第三章：房地产领域中的资产证券化（一）商业房地产证券化商业房地产证券化是指将商业不动产（如写字楼、商铺、购物中心等）中的租金收益，打包并拆分成多种优先权级的证券。
各种证券的优先权级不同，其权益分配也不同。
其中最高优先权级的证券得到商业不动产租金的优先分配权，最低优先权级的证券则在优先权级证券分配不到利息及本金时才得以获得。
商业房地产证券化能够吸引一些投资者，他们比传统的不动产投资者更加注重的是现金流收益而不是房产本身的价值。
（二）住宅抵押贷款证券化住宅抵押贷款证券化是指将一系列房子的抵押贷款债务，拆分成许多种级别的证券，然后出售给投资人。
每种证券都有特定的回收利息和本金的优先权级别，这些利息和本金大多源自于住房贷款付款人所支付的利息和本金。
住宅抵押贷款证券化是一种非常流行的资产证券化方式，在过去的几十年里在美国已经得到了广泛的应用。
例如，债券基金公司可以将住宅抵押贷款证券化后再交易流通，从而帮助投资者获得现金流。
（三）固定资产证券化固定资产证券化通常被称为不动产贷款证券化，是一种利用不动产作为担保品的资产证券化方式。
房地产 资产证券化的会计处理 重点
房地产资产证券化的会计处理重点篇一：《房地产资产证券化的会计处理：我眼中的重点》我呀，是个小学生，可能你会觉得房地产资产证券化这个词对我来说太难理解啦。
可我听我爸爸讲了好多关于这个的事儿呢，今天我就想和大家唠唠我觉得这里面会计处理的重点是啥。
先来说说房地产资产证券化是啥吧。
就好像把房子变成了一个个小碎片，这些小碎片就像小饼干一样，然后把这些小饼干卖给很多人。
这可不是真的饼干哦，是一种特殊的东西，就像是把房子的价值拆分开来卖出去。
那会计处理就像是给这些小饼干算账呢。
我觉得第一个重点就是要搞清楚啥东西可以被证券化。
这就好比我们去超市买东西，得先知道哪些东西是可以卖的。
在房地产里，不是所有的房子或者房地产相关的东西都能变成那些小饼干。
有的房子可能太破啦，就像我家那只旧得不能再用的铅笔，没有人会想要把它变成证券的。
而那些好的房子，就像新的超级酷的玩具一样，才有可能被证券化。
会计就得去判断，这房子到底有没有资格被变成那些小饼干。
在这个过程中，会有很多复杂的事情。
比如说，这个房子值多少钱呀？这可不能随便说说哦。
就像我们去市场买水果，一个苹果如果是烂的，肯定不能按照好苹果的价格卖。
会计得非常小心地评估房子的价值。
这可不是像我和小伙伴猜谜语那么简单。
他们得看这个房子的位置，位置好的房子就像在舞台中央的小明星，价值肯定高。
还有房子的状况，是新的还是旧的，就像我们看衣服是新的还是破的一样。
还有一个重点就是收入的确认。
当那些小饼干卖出去的时候，钱进来了，怎么算这个收入呢？这就像是我把我的旧漫画书卖给了同学，我什么时候能真正把这个钱算作我的收入呢？是同学刚说要买的时候，还是他把钱放到我手里的时候呢？在房地产资产证券化里，会计得按照规则来确定这个收入。
如果弄错了，就像我把同学给我的买漫画书的钱弄丢了一样，会出大问题的。
我记得有一次我听爸爸和他的朋友聊天。
爸爸的朋友说：“这会计处理可真难啊，感觉就像在迷宫里找出口。
”爸爸就回答说：“是啊，但是只要抓住关键的点就好了。
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✓竞买（投标）保 证金不得低于出让 最低价的20%
✓竞买（投标）人 承诺竞买（投标） 保证金不属于银行 借款、股东借款、 转贷和募集资金
✓出让合同签订后1 个月内必须缴纳出 让价款50%的首付 款，余款要按合同 约定及时缴纳，最 迟付款时间不得超 过一年 ✓部分地方甚至要 求在出让合同签订 后1个月内全部付 清地价款
修改及起草的主要内容 ➢ 明确以《证券法》、《基金法》、《私募投资基金监督管理暂行办法》为上位法，统一以资产支持专项计 划作为特殊目的载体开展资产证券化业务； ➢ 将资产证券化业务管理人范围由证券公司扩展至基金管理公司子公司，并将《证券公司资产证券化业务管 理规定》更名为目前名称； ➢ 取消事前行政审批，实行基金业协会事后备案和基础资产负面清单管理； ➢ 强化重点环节监管，制定信息披露、尽职调查配套规则，强化对基础资产的真实性要求，以加强投资者保 护。
税收：债权型REITS并不构成征税对象，因此避开了税收方面的桎梏；股权交易中的税收法律政策是真正股 权型REITS方案难以实现的主要阻碍。
投资人：债权型REITs只针对机构投资者，在机构之间进行流动交易，而并非针对普通投资者。股权型REITS 普通投资者可在交易所购买。
未来发展方向：债权型REITs仅仅是一种过渡阶段的产品。股权版的方案与国际上流行的REITs较为接近，以出 租回报相对稳定的物业组合后上市进行交易，并通过资产管公司对项目进行管理，普通投资者通过购买reits 的方式获得股权，并分享物业租金。随着证券市场的逐渐成熟，股权型REITs最终会成为主流产品。
委托人
（原物业持有人）
资产管理机构
设立信托
募集资金净额 保留次级信托受益权
管理协议
受托人
发行收入 信托受益权
受托
资产管理费 委托管理
REITs 持有物业
本息物业管理机构来自物业管理房地产
投资者 优先级信托收益权 次级信托受益权
资产证券化与REITS的关系（续）
（2）交易所市场拟采用的REITS产品形态
主要修改 ➢ 将租赁债权纳入基础资产范围。 ➢ 对于基础资产解除相关担保负担和其他权利限制的时点，明确为原始权益人向专项计划转移基础资产时需 解除相关担保负担和其他权利限制。 ➢ 明确要求为资产证券化业务出具专业意见的服务机构如审计、评估机构等应具备证券期货相关业务资格。 ➢ 将全国中小房地产股份转让系统公司纳入资产支持证券交易场所。
资产证券化的现实价值
1
通过资产证券化，企业变现预期收益，大大缩短企业获利及资金回笼时间，加快
项目滚动开发，改善项目公司的资金链，提升新业务获取能力
获得新的融资渠道：当企业负债率较高时，银行贷款及信用债融资等传统的融资
2
渠道受限，而股权融资存在较大不确定性。资产证券化使企业获得一条不依赖企
业信用及偿付能力的新融资渠道
✓ 保障性住房和普 通商品住房项目的 最低资本金比例为 20%
✓ 其他房地产开发 项目的最低资本金 比例为30%
✓ 商品房预售资金 应当全部存入商品 房预售资金监管专 用账户，并对其中 用于项目工程建设 的资金实行重点监 管，保证预售资金 优先用于工程建设 （北京、上海、广 州等重点城市）
房地产企业资金需求（续）
基金管理人
原始权益人
理事会
委托管理 管理基金财产
房地产信托投 资基金
委托托管 托管服务
持有 分红
基金托管人
租金收入 物业⑴
分红 项目公司⑴
转让资产
持有房地产
租金收入
物业
资产证券化与REITS的关系（续）
目前推出的房地产资产证券化产品类似于债权型REITS，实质是债务融资和固定收益类产品，其与股权型 REITS的区别主要体现在：
行业
电信 交通 电信 电力 租赁 建筑 公共 设施 电力
建筑
租赁 公共 设施 旅游
建筑
电力
基础资产
规模（亿元）
租赁收入收益权
95
公路收费收益权
5.8
应收账款债权
103.4
电费收入收益权
20
租金请求权
4.86
BT项目回购款
4.4
污水处理收费收益 权
7.21
电费收入收益权
8
BT项目回购款债 权
16.58
1.房地产企业资金需求 2.房地产资产证券化的现实价值及与其他融资工具比较 3.房地产资产证券化基础资产种类 4.房地产资产证券化最新政策动态 5.房地产资产证券化产品在交易所市场的转让
房地产资产证券化基础资产类型
收益权类
➢ 商业物业租金收入 ➢ 工业地产租金收入 ➢ 保障性住房租金收入 ➢ 其他不动产收益
2004年
制度基础构建
➢ 2004年2月，《证券公司 客户资产管理业务试行办 法》正式生效施行
➢ 2004年10月，《关 于证 券公司开展集合资产管理 业务有关问题的通知》下 达
首批试点
➢ 2005年8月，“中国联 通CDMA网络租赁费收 益计划”设立，第一单 专项资产管理计划业务 正式诞生
➢ 截至2006年8月末，在 试点的约一年时间里， 专项计划共9单，募集 资金达到了260多亿元
已发行的部分专项计划产品概况
序号
1 2 3 4 5 6
名称
中国联通CDMA网络租赁费收益计划 莞深高速公路收费收益权专项资产管理计划 中国网通专项资产管理计划 华能澜沧江水电有限公司水电专项资产管理计划 远东首期租赁资产支持收益专项资产管理计划 浦东建设BT项目资产支持收益专项资产管理计划
7 南京城建污水处理收费资产支持收益专项资产管理计划
8 南通天电销售资产支持收益专项资产管理计划
9 江苏吴中集团BT项目回购款专项资产管理计划
10 远东二期专项资产管理计划
11 南京公用控股污水处理收费收益权专项资产管理计划
12 欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划
13 隧道股份BOT项目专项资产管理计划
14 华能澜沧江第二期水电上网收费权专项资产管理计划
降低融资成本，优化负债结构，资产证券化的融资成本一般低于当期同期银行贷
3
款利率，能够降低融资费用。并改善企业负责结构，提高流动和速动利率，提高
公司信用等级和偿债能力企业
资产证券化与其它融资工具比较
专项计划
中期票据
资产支持票据
公司债
企业债
发行规模
不受净资产 规模的限制
主管机关
证券交易所及中 国证券投资基金
符合信息披露要求
严格遵循上市公司信息披露 的要求，妥善安排远期履行 协议的签署
房地产企业资金需求（续）
融资方的需求——民营企业
民营企业在让渡管理权的同时 一般会争取保留项目公司的部 分管理权。
可以灵活 的使用资 金
保留对项 目的管理 权
民营企业
可让渡部 分开发利 润
民营企业现金流普遍紧张，在多 个项目投资中，追求项目之间的 资金联动。
房地产资产证券化实务操作要点及典型案例分析
1.房地产企业资金需求 2.房地产资产证券化的现实价值及与其他融资工具比较 3.房地产资产证券化基础资产种类 4.房地产资产证券化最新政策动态 5.房地产资产证券化产品在交易所市场的转让
房地产企业资金需求
竞买（投标）保证 金
土地出让金
项目资本金
商品房预售款
所有权转移：债权型REITs本身并不影响物业原业主的所有权以及组织架构方面的变更，物业原业主仅是以租 金作为抵押物向信托进行融资，实质是债务融资。从产品角度来看，债权型REITs不是传统的REITs模式，而 是类似于一种固定收益类产品。由于架构简单操作便捷，且不涉及项目所有权，更受到开发商的普遍欢迎。
➢ 为进一步推进资产证券 化发展，盘活存量资产， 服务经济结构调整和转 型升级，中国证监会1正 式发布《证券公司及基 金管理公司子公司资产 证券化业务管理规定》 及配套的《证券公司及 基金管理公司子公司资 产证券化业务信息披露 指引》、《证券公司及 基金管理公司子公司资 产证券化业务尽职调查 工作指引》
业协会
审批方式
备案制
净资产40%以内 交易商协会 注册制
净资产40%以内
净资产40%以内
净资产40%以内
交易商协会 注册制
证监会 审核制
发改委 审核制
产品期限
无严格限制
1年以上
无严格限制
1年以上
1年以上
募集资 金用途
无明确规定
一般偿还银行贷款， 补充营运资金
一般偿还银行贷款， 补充营运资金
只需符合国家政策 ，无明确规定
适度控制 融资成本
民营企业通常能接受 高于市场平均水平的 融资成本。
民营企业可在一定条件下 让渡部分开发利润以降低 融资成本。
1.房地产企业资金需求 2.房地产资产证券化的现实价值及与其他融资工具比较 3.房地产资产证券化基础资产种类 4.房地产资产证券化最新政策动态 5.房地产资产证券化产品在交易所市场的转让
符合国家产业政策和 行业发展方向，投向 不同可使用的债券比
例也不同
流通场所
交易所
银行间市场
银行间市场
交易所
银行间市场和交易所
资产证券化与REITS的关系
（1）银行间市场拟采用的REITS产品形态
根据REITs产品的一般特征和我国银行间市场的发展情况，银行间REITs产品的基本法律关系是财产信托。 央行：《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》。 住建部：《房地产信托投资基金物业评估指导意见》、《房地产信托登记暂行办法》。
基础资产负面清单管理
资产证券化业务基础资产实行负面清单管理。负面清单列明不适宜采用资产证券化业务形式、或者不符合资产证券 化业务监管要求的基础资产。实行资产证券化的基础资产应当符合《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业 务管理规定》等相关法规的规定，且不属于负面清单范畴。