物业管理服务全过程控制工作程序

物业管理服务全过程控制工作程序1管理服务的策划

1.1目的：

通过对物业管理服务的前期策划，保证公司发展的持续性和计划性，保证各项管理服务的计划性，满足业主对管理服务的要求。

1.2范围：

适用于本公司物业管理服务的前期策划活动。

1.3职责：

1）经营部负责公司的整体拓展策划。

2）经营部负责参与投标项目的服务策划和标书的制作。

3）经营部负责具体物业管理方案的编制。

4）各职能部门对的工作给予支持，完成其分配的任务。

5）总经理负责对拓展策划、投标的标书、管理方案的审查批准。

6）综合管理部负责该部分的文件和资料的控制。

1.4要点：

1）整体的策划和各种方案的编制

A经营部根据实际情况给其他职能部门下达工作计划任务书。

B各职能部门根据计划任务书的指定时间，按规定完成本部门工作。

C经营部汇总各个职能部门的工作，按规定程序形成各种方案、

标书、策划书。

2）管理方案、标书、策划书的审核与批准

A经营部按规定时间提交给总经理助理。

B总经理助理认真审核后，在文件后签明本人意见，再与经营部沟通，解决落实不一致问题。

C经营部形成定稿，提交总经理。

D总经理审核批准。

1.5支持文件：

《物业管理方案编写控制程序》

2.与业主有关合同的评审

2.1目的：

明确业主（住户）要求，判断公司是否具有满足标书、合同要求的能力。

2.2范围：

物业开发建设单位或业主管理委员会提供的物业管理招标书《物业管理委托合同》和业主（住户）口头订单（通常为服务申请）。

2.3职责：

1）物业管理委托合同与物业管理有关的标书由总经理负责组织有关部门进行评审。

2）口头订单评审由各部室具体接待人负责并做好记录。

2.4要点

1）在投标或接受合同或口头订单之前，均应对标书、合同或口头订单进行评审，以确保：

A.各项要求都有明确规定并形成文件；在以口头方式接到订单，而对要求没有书面说明的情况下，应确保订单的要求在被业主（住户）接受之前得到同意。

B.任何与投标不一致的合同或订单的要求已经得到解决；

C.我方具有满足合同或订单的要求的能力。

2）合同修订。

A.当合同或口头订单需修订时，应确定修订方法及内容，并保证合同或订单的修订内容能及时传递到相关的部门。

B.合同、标书有较大更改和重新签定均要重新进行合同评审。

3）合同、标书的评审由各关部门做好所有评审记录和整理有关资料，在评审或签订合同之后存档保存。

2.5支持性文件

《合同评审程序》

3设计和/或开发

本公司为业主提供管理服务，不涉及此项内容。

4采购产品的控制

4.1目的：

确保公司采购的物品和承包服务项目符合规定的要求。

4.2范围：

1）所有与公司服务质量有关的物品包括原材料、零配件、配套设备等。

2）所有承包服务项目，如垃圾清运、电梯自动消防系统等维修保养、消杀、外墙清洗、绿化等外包项目。

4.3职责：

1）公司总经理、各部科、管理处负责人按公司规定的权限分别负责一定规模的物品采购计划的审批和对服务承包方的评审选择和与服务承包方签订合同。

2）综合管理部质量监控主管负责、保存合格承包方的档案。

4.5要点：

1）物品供应商的评审：

A.物品供应商主要对其保证产品质量、方便我方服务和质保能力等方面进行评审。

B.经评审能满足我方质量要求的供应商由管理者代表批准后列入合格供应商名单。

C.由分管负责人负责对名单上的合格供应商每隔壹年进行一次复审，经复审不合格的供应商即从名单上删除。

D.在供应物品的厂家和经销商之间，应侧重对经销商进行评审。

2）服务承包方的评审：

A.根据承包方的资质等级、技术力量、设备条件、市场信誉和承包报价等对其进行初选。

B.对初选合格的承包方由分管负责人对其进行初审和现场示范。初审和示范合格后，与之签订服务承包合同，并列入合格承包方名单。

C.对名单上的合格承包方每壹年进行一次评审。评审内容包括业务能力、完成质量、及时性、配合情况等等。

D.根据评审结果由分管负责人决定删除或新增承包方。

3）采购文件和资料：

A.物品的采购或服务项目承包应编制采购计划或服务承包

合同，并经分管负责人审批。

B.采购计划应明确、完整地说明物品名称、规格、数量、交货期、质量技术（必要时）等要求。

C.服务项目的承包合同须说明各项服务的质量要求及服务的评价标准。

4）采购验证：

A.所有采购的物品都应由采购的部门依相应采购计划和验证标准在货源处或收货进行验证并记录验证结果。

B.对于承包方的服务项目应由分管部门在服务过程中对其服务的质量进行定期和不定期检查，其中属一次性服务承包项目如：外墙清洗，必须采取竣工验收，明确其是否符合有关规定和合同的要求。

C.经验证和检查不合格的物品或服务项目按《不合格品服务控制程序》采取相应措施。

5）对物品供应商、服务承包方的评审和采购验证均应建立保存相应的记录。

4.6支持文件：

《物资的采购控制程序》

《供方的选择和评审程序》

《物品的验证控制程序》

《不合格品/服务的控制程序》

5日常服务的管理与控制

5.1各项管理服务的控制

5.1.1目的：

确保公司所有影响物业管理服务质量的过程受控。

5.1.2范围：

物业管理服务过程分为物管服务（办理入住、装修管理、收费、投诉处理等）、治安服务、车辆管理服务、清洁服务、绿化服务、维修服务和社区活动服务等七大部分。

5.1.3职责：

1）各相关部门具体负责所管小区（大厦）的房管、治安、车辆、绿化、清洁、维修、社区活动的服务。

2）工程维修部负责大厦机电设施（设备）的运行、维修保养服务。

3）总经理助理制定《公司年度培训计划》，负责公司员工培训的统筹安排和落实。

4）综合办公室负责对服务过程实行监督检查、协调和协助。

5.1.4要点：

1）过程识别：

a.公司制定了治安服务、清洁服务和维修服务的工作手册，工作手册中规定了各项服务的标准和服务的检验方法，确保各项服务工作的质量达标，给业主（住户）创造一个安全、文明、优美、舒适的居住和工作环境。

b.公司制定了楼宇接管验收和入伙工作手册，以确保楼宇交接验收质量，维护业主（住户）的利益和方便业主（住户）入伙。

c.按照社区活动工作手册，开展各项活动，丰富业主（住户）的业余生活，促进业主（住户）之相互沟通了解，使社区活动不