房地产项目的开发程序与政府管理
房地产项目审批流程和相关政府审批部门
房地产项目审批流程和相关政府审批部门第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
房地产开发协议开发商和政府之间的合作约定和规范
房地产开发协议开发商和政府之间的合作约定和规范房地产开发协议开发商和政府之间的合作约定和规范1. 引言房地产开发是一个复杂的过程，涉及开发商、政府和社会公众的利益。
为了确保合作方之间的顺利合作，保护各方的权益，建立一套合理的合作约定和规范是必要的。
本协议旨在规范开发商和政府之间的合作，确保房地产开发项目的顺利进行。
2. 定义和解释2.1 开发商：指具备开发资质，并负责房地产项目的规划、开发、销售和运营的企业。
2.2 政府：指负责管理和监督本地区房地产发展的政府部门。
2.3 合作项目：指开发商与政府合作开发的具体房地产项目。
2.4 开发地点：指合作项目的具体地理位置。
2.5 合作方式：指开发商和政府合作的模式，如出让方式、合作开发方式等。
3. 合作前期准备3.1 开发商应提供开发能力证明，包括资金实力、技术能力、项目经验等，以证明其具备开发合作的条件。
3.2 政府应提供开发政策和规划，明确合作项目的规模、定位、用途等。
双方应对项目的可行性进行评估和论证。
3.3 双方应协商确定合作方式，并在法律、法规允许范围内制定相关程序与要求。
4. 合作项目约定4.1 开发商应根据政府要求，进行项目规划并提交规划方案，获得政府批准后方可进入下一阶段。
4.2 开发商应按照约定时间完成项目建设，并确保符合规划要求、质量标准和安全要求。
4.3 开发商须自行负责项目的预售或销售，并按照约定进行经济利益的分配。
4.4 政府应依法提供对合作项目的支持和保障，包括土地出让、法律法规支持、基础设施建设等。
4.5 双方应明确合作项目的所有权归属和使用权，制定相关规定并纳入合同。
5. 质量监督与评估5.1 政府应建立完善的监督评估机制，监督开发商按照合同履行义务。
5.2 开发商应按照国家和地方的规定，确保房地产项目符合质量标准和相关法律法规要求。
5.3 双方合作项目完成后，应进行竣工验收，确保项目质量符合约定要求。
5.4 开发商须按照约定的期限提供售后维修和服务，以保障购房者的权益。
房地产开发全过程15个核心阶段流程图
递交勘察报告于设计院
组织审查初步设计方案图纸
组织初步设计方案专家审批会
初步设计方案审核意见
评定最佳初步设计方案， 满足政府及建设单位要求
8
勘察及初步设计工作流程
景观设计单位出 具设计方案
景观设计单位作 深化景化设计
组织园林景观单位竞标 方案评审会结合规划、设计、 营销、预算等观点考虑方案
13
申办《建设工程施工许可证》工作流程
建设单位申请市政管 线工程规划设计要求
规划管理部门核定市 政管线规划设计要求
向城市测绘部 门晒印综合管 线图
建设单位委托设计单 位进行管线工程设计 及送审方案
按意见修改
规划管理部门审定市 政管线工程设计方案
征求有关专业 管线管理部门 意见
建设单位申请《市政管线 建设工程规划许可证》
11
设计院进行施工图设计
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设单位成立招标小组 招
标 成立评标决策小组
准
备
招标登记
招标办审核招标项目登记表
编制招标文件
审核招标文件
投标单位资质预审 进
发招标文件通知书
投标单位领取标书
行
组织现场踏勘及答疑会 招
编制招标补充及修正文件 标
核准招标补充文件
接收标书文件资料
初步设计 阶段
建委召开初步设计评审会
取得扩初批文
报建
环保、环卫、 交 警 、卫 生 防 疫 人 防 、防 震 等部门审施
工图通过
施工图设计阶段
施工图会审 3
成立招评标小组
施工图充备
监理单位、总包 单位招投标
项目开发整体操作流程（三）建设实施
房地产投资项目开发流程
房地产投资项目开发流程房地产投资项目的开发流程包含以下几个步骤：1. 土地收购：寻找和购买适合开发的土地。
此步骤包括研究市场需求，确定地段，评估土地价值，并与土地所有者进行谈判。
2. 可行性研究：进行项目可行性研究，包括市场分析、技术可行性、财务分析等。
此步骤确定项目的可行性并评估其风险。
3. 规划和设计：根据可行性研究的结论进行项目规划和设计。
包括土地利用规划、建筑设计、基础设施设计等。
此步骤还需要获得相关审批和许可证。
4. 资金筹集：确定项目开发所需的资金，并采取相应的筹资方式。
包括银行贷款、股权融资、合作开发等。
此步骤需要进行资金募集、合同签订等工作。
5. 施工建设：开始项目的实际建设工作。
此步骤包括招标、施工管理、进度控制等。
需要与施工队、物料供应商、监理单位等进行合作。
6. 销售与营销：完成项目建设后，开始销售和营销工作。
包括房源的售卖、广告宣传、客户服务等。
需要与房地产经纪公司、广告公司等合作。
7. 交付与运营：项目的最终交付给买家并开始运营。
此步骤包括交付手续的办理、物业管理、售后服务等。
8. 监督和维护：项目交付后，需要进行监督和维护工作。
包括物业维护、设备维修、业主协会管理等。
此步骤是确保项目可持续发展的关键。
以上是房地产投资项目开发流程的完整版。
每个步骤都是相互关联和依赖的，项目的成功与否取决于每个步骤的执行质量和顺序。
具体的开发流程可能因项目类型、地区特点等而有所不同，需要根据具体情况进行调整和补充。
房地产开发项目的土地资源与政府关系管理
房地产开发项目的土地资源与政府关系管理一、引言近年来，随着城市化进程的加速推进，房地产开发项目在中国的土地资源利用中扮演着至关重要的角色。
然而，土地资源的有限性以及土地开发所带来的环境、社会等问题也日益凸显。
因此，如何有效管理房地产开发项目的土地资源与政府关系已成为亟待解决的问题。
本文将探讨房地产开发项目的土地资源与政府关系管理，并提出相应的建议。
二、土地资源管理的重要性房地产开发项目依赖土地资源，土地资源的管理直接关系到社会经济的可持续发展和城市建设的质量。
合理的土地资源管理能够平衡开发和保护之间的矛盾，实现节约集约利用，推动城市可持续发展。
三、政府在土地资源管理中的责任政府在土地资源管理中承担着重要责任。
首先，政府应制定明确的土地政策和规划，确保土地资源的合理配置和有效利用。
其次，政府应加强对土地市场的监管，打击乱占、乱用土地的行为，保障土地资源的公平公正。
此外，政府还应设立专门的土地管理机构，强化土地资源管理的科学性和专业性。
四、加强土地规划和审批管理1.建立科学的土地规划制度，明确土地用途和开发强度，避免乱占乱用土地。
2.优化土地审批流程，简化手续，提高审批效率，降低企业开发成本。
3.加强对土地开发资金的监管，防止开发商虚报资金规模，确保开发项目的稳定运行。
五、加强土地资源保护与开发的协调1.鼓励开发商进行生态环保型房地产项目。
2.推行土地保护制度，加大对耕地、水源地等重要土地资源的保护力度。
3.促进城镇化与农村土地承包经营权流转的有机结合，实现土地资源的集约利用。
六、加强土地市场监管1.加强土地市场监测与调控，防止土地市场出现大起大落。
2.建立完善的土地交易体系，加强对土地流转、出让价格的监管，提高土地交易的透明度和公平性。
3.打击违规转让土地、土地炒作等违法行为，维护土地市场秩序。
七、加强政府与企业的沟通与合作1.建立健全长效的沟通机制，加强政府与企业的信息共享与合作。
2.加强政府与企业的培训与交流，提升企业对土地资源管理的意识和能力。
大连市人民政府关于加强房地产开发项目管理的通知-大政发〔1996〕60号
大连市人民政府关于加强房地产开发项目管理的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 大连市人民政府关于加强房地产开发项目管理的通知（１９９６年７月５日大政发〔１９９６〕６０号）各区、市县人民政府，市政府各委、办、局（总公司）：近几年来，我市房地产开发事业发展很快，对于改变城市面貌，完善城市功能，促进城市建设发挥了重要作用。
为巩固发展业已取得的成果，进一步规范我市房地产市场，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，应进一步加强房地产开发项目的管理工作，严格控制新批项目，对已审批及在建项目搞好服务和监督，采取有力措施防止建设用地闲置，杜绝半截子工程。
为此，特作如下通知：一、严格控制项目办理前期手续的期限。
凡已获得《中标通知书》的开发建设项目，项目单位必须自签发《中标通知书》之日起１个月内办理《建设用地规划许可证》；４个月内签订土地使用合同，取得建设用地批复和《国有土地使用证》；６个月内办理《建设工程规划许可证》（大型公建项目可放宽到８个月）。
逾期不办的，《中标通知书》即行失效，开发建设项目自动撤销，所缴纳的定金不再退回。
二、坚决制止无端闲置建设用地，防止国有资产效益流失。
凡已办结前期手续的开发建设项目，项目单位要及时动工开发建设，对违者要追究违约责任。
对长期闲置土地的，作以下处理：自签发《建设工程规划许可证》之日起满１年未动工开发的，按土地使用权出让金总额的２０％征收土地闲置费；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
三、已开工项目，除因不可抗力等客观原因外，必须按期竣工。
竣工日期以《履约保证书》的规定为准。
不能按期竣工的，应在竣工日期３个月前向房地产开发主管部门提出延期竣工的申请，经批准同意延期竣工的，按批准的竣工日期执行，未获批准的仍按原竣工日期执行。
房地产项目立项程序
房地产项目立项程序房地产开发项目立项,是房地产项目开发的第一步,即取得的政府主管部门省市发展和改革委员会,简称：发改委对项目的批准文件; 具体承办部门为所在市发改委投资处,例如大连市应为大连市发改委固定资产投资处; 申报：①书面申请项目立项申请报告书;②提供资金落实证明银行出示的资金证明;③土地使用权证明;④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告;可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案;⑤房地产开发公司的资质证明企业法人营业执照副本复印件和资质证明.⑥项目地形图;⑦项目建设投资预算; 申办程序：有行政主管部门的开发商,由主管行政部门转报项目立项申报；无行政主管部门的开发商,可直接报市房地产开发管理办公室,项目立项申报由该办转报市发改委;纳入土地收购出让的项目,开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后,凭中标确认书或拍卖成交确认书和国有土地使用权出让;与其它申报材料一起上报;市发改委在收到申报资料后,根据具体情况,进行现场勘察,对符合条件的,市发改委予以批复;对属上级发展计划部门审批权限内的项目,由市发改委负责转报; 4办结时限：在收到申报资料后,5个工作日内予以批复可研报告;办理国有土地使用权证一、受理部门你所在的国土局二、所需资料1、申请或土地登记申请书2、土地登记审批表3、征用土地批准材料和红线图4、地籍图或地形图委托你所在的土地勘察中心测绘,收费按国家规定收费标准收取5、出让金收据、契税国有土地使用权出让合同总额的4％和土地出让业务管理费交付凭证国有土地使用权出让合同总额的2％复印件6、法人资格证明或个人身份证明7、需提供的其他证明材料包括国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设项目批文、营业执照等复印件三、受理地点：你所在县市国土资源局。
开发房地产项目流程及报批手续
开发房地产项目流程及报批手续1.前期准备阶段：在此阶段，开发商需通过市场调研、项目选址、评估等方式确定项目的可行性。
包括确定投资回报率、收益预测、市场需求等。
此外，还需要从该项目所在地的相关部门了解地方政策，以及土地使用手续等。
2.立项阶段：在此阶段，开发商需要提交项目立项申请，包括项目的建设规模、总体布局、投资估算等，并向相关部门提交相关文件，如《项目建议书》。
3.规划设计阶段：在此阶段，开发商需要聘请设计单位进行项目的详细规划设计，包括项目总平面布局、建筑设计、土地利用等。
设计方案需要符合相关法律法规和地方规划要求。
4.项目报批阶段：在此阶段，开发商需要将规划设计方案提交相关部门进行审批。
报批手续包括环评报告、建设用地规划许可证申请、拆迁手续、用地性质转换等。
开发商需要将相关申请文件和报告提交给城市规划部门、土地部门、建设部门等。
5.开工建设阶段：在此阶段，开发商需要按照批准的规划和设计方案进行开工建设。
开工建设期间需要向相关部门报备施工计划、安全措施等。
6.竣工验收阶段：在此阶段，开发商需要按照相关标准完成建设工程，并进行竣工验收。
竣工验收包括质量验收、消防验收、环保验收等。
竣工验收合格后，方可进行下一步的销售交付。
7.销售交付阶段：在此阶段，开发商需要按照法律法规和市场需求进行房屋销售，签订买卖合同，办理产权过户手续，以及向业主交付房屋。
需要注意的是，以上所述的流程和报批手续可能会因地区、项目性质等因素而有所差异。
在实际操作中，开发商需要根据具体情况进行调整和补充。
此外，开发商还需与相关部门保持沟通，遵守各项法规和规定，确保项目的合法合规。
第五章 房地产开发经营管理制度与政策
第五章房地产开发经营管理制度与政策（3～4分）第一节房地产开发企业的管理二、房地产开发企业的设立条件（1）有符合公司法人登记的名称和组织机构；（2）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；（3）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
四、房地产开发企业设立的程序（1）新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
（2）房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于四级资质的条件。
（3）《暂定资质证书》有效期1年，延长《暂定资质证书》有效期的，延长期不得超过2年。
（4）自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
第二节房地产开发项目管理二、房地产开发项目建设用地使用权的取得（一）建设用地使用权的取得方式房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
采用划拨方式取得主要包括以下情形：（1）国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。
（2）经济适用住房建设用地。
（二）建设条件书面意见的内容土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：（1）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；（2）城市规划设计的条件；（3）基础设施和公共设施的建设要求；（4）基础设施建成后的产权界定；（5）项目征收补偿、安置要求。
市、县住房城乡建设主管部门提出限价商品住房的控制性销售价位，商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
房地产开发项目管理
房地产开发项目管理房地产开发项目管理是指对房地产开发项目进行规划、组织、指导和控制，以达到项目目标并确保项目顺利实施的过程。
在当前快速发展的房地产市场中，合理有效地进行项目管理对于开发商和投资者来说至关重要。
1. 项目前期准备在房地产开发项目管理中，项目前期准备是一个至关重要的阶段。
该阶段包括市场调研、土地选择、项目定位等工作。
首先，开发商需要对目标市场进行调研，了解市场需求和竞争情况，确保项目的可行性。
其次，土地选择是关键，需考虑土地的位置、规划用途、开发潜力等因素。
最后，项目定位需要明确项目的类型、目标客户、销售策略等，为后续工作奠定基础。
2. 项目设计与规划项目设计与规划阶段是将项目目标转化为可执行方案的过程。
首先，需要进行详细的设计方案编制，包括建筑结构、外观风格、楼盘景观等内容。
同时，还需进行规划布局设计，包括建筑分布、道路交通、配套设施等。
在设计与规划的过程中，需要与设计团队和相关部门进行充分的沟通和协调，确保设计方案符合法律法规和市场需求。
3. 项目筹备阶段项目筹备阶段是项目管理中的重要环节。
在该阶段，需要进行资金筹措、合作伙伴选择、政府审批等工作。
首先，资金筹措是保证项目顺利实施的基础，需与金融机构进行合作，确保项目资金的到位。
其次，合作伙伴的选择也是关键，包括设计单位、施工单位、销售代理等，优质的合作伙伴将提高项目的质量和效益。
最后，政府审批是项目顺利进行的前提，需要按照相关法律法规进行审批程序，获取必要的许可证和证书。
4. 项目执行与监控项目执行与监控是保证项目按计划进行的重要环节。
在项目执行阶段，需要对项目进度、质量、成本等进行监控，及时调整和解决问题。
同时，还需对施工过程进行管理，确保工程质量和安全，遵守相关法律法规。
在项目监控阶段，需要定期开展项目进展会议，与团队成员进行沟通和协调，解决项目中的难题和风险。
5. 项目交付与运营项目交付与运营是项目管理的最终目标。
在项目交付阶段，需要完成项目的验收和交付手续，确保项目按照合同约定的时间、质量、成本等要求完成。
房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门
房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为：第一步：土地取得涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。
第二步：立项涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。
第三步：规划及勘察设计涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。
第四步：施工准备涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。
第五步：施工、监理、质量监督管理涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。
第六步：申请预售（商品住宅建设工程）涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。
房地产打交道的单位房地产开发从立项、征地、拆迁、规划。
建设到全部竣工结束交付，需要与多少单位打交道。
城市开发办公室——开发办是房地产行业主管单位，负责房地产资质审核、行业管理、立项审批等。
土地局——房地产项目立项后，就是土地征用或土地划拨。
规划局——土地征用后的第一件事，进行规划定点和规划设计。
规划局是城市整体规划的设计者，也是房地产规划的审核人。
拆迁办——征用土地上如果有建筑物，就必须拆迁。
绿化办——征用土地上如果有绿化，必须经绿化办，对树木进行移植处理。
供电局——拆除旧的各种用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务，安装生活用电。
自来水公司——拆除旧的自来水，施工临时用水，安装生活用水。
设计院——图纸设计。
地质勘查部门——地质勘查。
招标办——工程建设招标。
审图办——出图后的图纸审查。
消防队——图纸的消防审查。
建设工程质量监督站——工程报建，委托质量监督站对工程质量进行政府控制。
完整的房地产开发各节点流程
完整的房地产开发各节点流程房地产开发是一项复杂且耗时的过程，涉及多个关键节点和环节。
以下是房地产开发各节点流程的概述：1、项目策划与立项在开始任何房地产开发项目之前，必须进行详细的策划和立项。
这个阶段主要涉及市场研究、项目定位、产品策划、财务预算等。
市场研究包括对目标市场的了解，包括市场需求、竞争对手和目标客户。
项目定位是指根据市场研究，确定项目的目标客户和产品类型。
产品策划包括对建筑风格、户型设计、景观规划等方面的考虑。
财务预算则是根据项目定位和产品策划，对项目的投资回报率和现金流进行预测。
2、土地获取与土地开发在策划和立项之后，开发商需要获取目标土地。
这通常涉及与土地所有者进行谈判，确定土地用途、价格和开发条件。
在达成协议后，开发商需要向政府相关部门申请土地使用权。
在获得批准后，进行土地开发，包括拆迁、安置、补偿等工作。
3、建筑设计在获得土地使用权后，开发商需要聘请建筑师和设计师进行建筑设计。
这个阶段包括方案设计、初步设计、施工图设计等。
方案设计是根据项目定位和客户需求，提出初步的建筑方案。
初步设计是在方案设计的基础上，进一步深化和完善建筑方案。
施工图设计则是为了满足施工需要，对建筑方案进行详细的设计。
4、施工与监理在完成建筑设计后，开发商需要选择合适的施工单位进行施工。
这个过程包括施工招标、签订施工合同、施工管理等。
开发商还需要聘请监理公司对施工过程进行监督和管理，确保工程质量和进度。
5、销售与物业管理在施工完成后，开发商需要进行销售工作。
这包括制定销售策略、开展宣传推广、接待客户等。
销售工作通常由房地产经纪公司协助完成。
在销售完成后，开发商需要与物业管理公司合作，对已售出的房屋进行物业管理。
物业管理包括日常维护、安全管理、公共设施管理等。
6、项目交付与结算在销售和物业管理完成后，开发商需要向政府相关部门申请项目验收。
在获得验收合格证明后，开发商需要向购房者交付房屋钥匙，并完成相关手续的办理。
房地产开发项目操作流程
房地产开发项目操作流程一、前期筹备阶段：1.市场调研：了解当地的房地产市场需求、政府政策、竞争对手等情况，确定项目的可行性。
2.土地选址：综合考虑市场需求、土地价格、规划限制等因素，选择适合发展的土地。
3.土地审查：进行法律、规划、环评等方面的审查，确认土地是否具备开发条件。
4.资金筹措：确定项目所需的资金规模和筹措方式，包括自筹资金、银行贷款、股权合作等。
5.筹备团队组建：组建项目筹备团队，包括规划设计、工程管理、销售运营等专业人员。
二、规划设计阶段：1.市场定位：根据市场需求和项目定位，确定产品类型、户型、价格策略等。
2.规划设计：委托专业设计团队进行规划设计，包括总体规划、建筑设计、景观设计等，并通过相关部门的审批。
3.施工图设计：基于规划设计，完成详细的施工图设计，确定施工工艺和材料。
4.资质申报：准备所需的各种资质证书和审批文件，如建筑施工许可证、首次开业许可证等。
三、项目开发阶段：1.施工准备：开展前期准备工作，包括开工准备、进场踏勘、设备采购等。
2.施工管理：组织实施施工过程，包括施工进度、质量、安全的管理和控制。
3.工程验收：施工完成后，组织工程验收及相关手续的办理，确保工程质量合格，符合相关法律法规和规范要求。
四、项目销售阶段：1.市场宣传：制定市场推广策略，通过广告、宣传活动等方式推广项目，吸引潜在购房者。
2.销售准备：设立销售中心，组织销售团队，搭建售楼处和展示区，准备销售物料和合同等。
3.销售过程：接待客户，介绍项目及产品特点，进行谈判和签约，收取定金和尾款等。
4.售楼处管理：组织销售过程中相关事宜的处理，如资金管理、客户服务、媒体跟进等。
五、项目交付阶段：1.竣工验收：结束施工阶段，经过相关部门的验收，确保工程质量符合相关标准，取得竣工验收证书。
2.公共设施交付：将公共设施如道路、绿化、供水、供电等交由相关部门接管。
3.房屋交付：办理相关产权手续，将房屋交付给购房者，包括土地证、房产证、房屋质量保修等。
房地产级开发流程
房地产级开发流程房地产开发流程是指从规划到建设再到销售等环节的一系列操作流程。
以下是房地产开发流程的详细说明：一、项目规划阶段：1.市场调研：通过对市场需求、竞争对手和潜在客户的详细调查，确定项目的开发定位和创意方向。
2.土地选择和获取：根据市场调研结果，选择合适的土地用于开发。
这需要与土地所有者洽谈，完成土地购置手续和签订相关合同。
3.可行性研究：对选定的土地进行可行性研究，包括法律、金融、经济和技术等方面的评估，以确保项目的可行性。
4.规划设计：聘请设计团队进行项目规划和设计，包括建筑设计、园林景观设计、交通规划等。
二、项目准备阶段：1.资金筹集：根据项目投资规模，制定筹资计划，并与金融机构进行融资洽谈，确保项目资金的充足。
2.建设许可申请：准备建设许可申请文件，并递交给相关政府部门审批，以获取建设许可证。
三、项目建设阶段：1.施工招标：根据项目规模和施工需要，进行施工招标，选择合适的施工团队进行施工。
2.施工管理：负责项目的施工管理，包括监管施工进度、质量和安全等方面。
3.材料采购：根据施工计划和需要，采购和配送项目所需的材料和设备。
四、销售推广阶段：1.宣传营销：通过各种媒体和渠道进行项目宣传，并组织推广活动，以吸引潜在客户的关注。
2.销售预售：根据市场需求，进行项目销售预售，签订房屋买卖合同，收取预售款项。
3.施工期销售：根据项目建设进度，逐步开放销售，吸引购房者购买房屋，并签订最终购房合同。
五、物业管理阶段：1.物业准备：完成项目的竣工验收，并组建物业管理团队，准备物业管理所需的设施和设备。
2.物业运营：负责项目的日常物业管理，包括保洁、管线维修、安保等。
六、交付和运营阶段：1.竣工验收：项目完成后，进行竣工验收，确保房屋和设施符合相关规范和标准。
2.交付入住：将房屋交付给购房者，并协助购房者办理入住手续。
3.运营管理：负责项目的日常运营管理，包括维护公共设施、管理物业费用等。
以上是房地产开发流程的主要环节，实际操作中可能会有个别环节的修改或补充，以适应具体项目的需要。
房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门
房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为：第一步：土地取得涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。
第二步：立项涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。
第三步：规划及勘察设计涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。
第四步：施工准备涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。
第五步：施工、监理、质量监督管理涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。
第六步：申请预售（商品住宅建设工程）涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。
房地产打交道的单位房地产开发从立项、征地、拆迁、规划。
建设到全部竣工结束交付，需要与多少单位打交道。
城市卡发办公室—开发办是房地产行业主管单位，负责房地产资质审核、行业管理、立项审批等。
土地局—房地产项目立项后，就是土地征用或土地划拨。
规划局—土地征用后的第一件事，进行规划定点和规划设计。
规划局是城市整体规划的设计者，也是房地产规划的审核人。
拆迁办—征用土地上如果有建筑物，就必须拆迁。
绿化办—征用土地上如果有绿化，必须经绿化办，对树木进行移植处理。
供电局—拆除旧的各种用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务，安装生活用电。
自来水公司—拆除旧的自来水，施工临时用水，安装生活用水。
设计院—图纸设计。
地质勘查部门—地质勘查。
招标办—工程建设招标。
审图办—出图后的图纸审查。
消防队—图纸的消防审查。
建设工程质量监督站—工程报建，委托质量监督站对工程质量进行政府控制。
房地产开发项目的开工、建设、竣工流程
房地产开发项目的开工、建设、竣工流程一、本文概述本文旨在详细阐述房地产开发项目的开工、建设、竣工流程，包括各个阶段的具体工作内容、涉及的法律法规以及需要注意的问题。
通过了解房地产开发的全过程，有助于投资者、开发商、设计师、建筑师等相关人员更好地把握房地产开发项目的进展，确保项目的顺利进行和按时完成。
二、房地产开发项目的开工流程1、项目立项：开发商提交项目建议书，包括项目基本情况、投资预算、市场分析等。
房地产开发项目是一项复杂且耗时的工程，涉及多个阶段和流程。
其中，项目立项、开工建设、竣工验收是房地产开发项目的三个重要环节。
本文将详细阐述这些环节的流程和要点。
首先，项目立项是房地产开发项目的初始阶段。
在这个阶段，开发商会提交项目建议书，包括项目基本情况、投资预算、市场分析等。
该建议书是项目立项的重要依据，需要对项目进行详细的分析和研究，包括对市场需求的评估、项目投资的预算、建设周期的预测等因素。
此外，还需要考虑项目的合法性和技术可行性，以及项目对社会、环境、经济等方面的影响。
在提交项目建议书之后，需要根据相关法规和政策进行审批和核准。
这些审批和核准流程通常包括规划审批、土地使用权审批、建设工程施工许可证审批等。
在这个阶段，开发商需要与相关部门进行沟通和协商，确保项目能够顺利通过审批。
在完成项目审批后，开发商就可以进行项目开工前的准备工作。
这些工作包括土地征购及拆迁、资金筹措、施工现场的准备等。
同时，还需要进行施工合同的签订，选择合适的施工队伍和建筑材料。
然后，就可以进行项目的开工建设。
在开工建设之前，开发商需要申请办理施工许可证，确保项目建设的合法性。
在施工过程中，需要严格遵守施工合同的规定，按照施工进度表进行施工，并确保施工质量和安全。
同时，还需要进行项目进度款的支付和施工进度的监控。
最后，进入项目的竣工验收阶段。
在这个阶段，需要对项目的各项工程进行验收，确保项目符合规划要求和使用功能要求，质量达到合同规定。
房地产开发八大流程
房地产开发八大流程房地产开发是一个复杂的过程，需要经过多个流程才能完成。
在这个过程中，开发商需要与政府、设计师、建筑商和销售团队等各方合作，以确保项目的成功。
在本文中，我们将介绍房地产开发的八大流程，以帮助您更好地了解这个行业。
第一步：市场研究在开始任何房地产项目之前，开发商需要进行市场研究。
这包括对当地市场的了解，包括需求、供应、价格和竞争情况等。
通过了解市场情况，开发商可以制定出最佳的项目策略，以满足市场需求并最大化回报。
第二步：土地选址一旦开发商确定了市场需求，就需要选择适合的土地用于开发。
这包括考虑土地的位置、大小、可用性和价格等因素。
在选择土地时，开发商需要考虑当地的法规和规定，以确保项目符合当地的法律和法规。
第三步：规划设计在确定了土地用途后，开发商需要与设计师合作，制定出详细的规划设计方案。
这包括确定建筑的外观、内部布局、设施和设备等。
在规划设计过程中，开发商需要考虑当地的法规和规定，以确保项目符合当地的法律和法规。
第四步：融资筹备一旦规划设计方案确定，开发商需要开始筹集资金。
这包括向银行、私人投资者或其他金融机构申请贷款或筹集资金。
在融资筹备过程中，开发商需要考虑项目的潜在风险和回报，以确保项目的可行性。
第五步：建筑施工一旦融资筹备完成，开发商需要与建筑商合作，开始建筑施工。
这包括进行土地平整、基础设施建设、建筑结构和内部装修等。
在建筑施工过程中，开发商需要密切监督工程进展，确保工程按计划完成，并确保质量和安全。
第六步：销售和营销在建筑施工完成后，开发商需要开始销售和营销项目。
这包括制定销售策略、制定营销计划、制定销售价格和销售条件等。
在销售和营销过程中，开发商需要与销售团队合作，以确保项目成功销售。
第七步：物业管理一旦项目销售完成，开发商需要开始进行物业管理。
这包括确保物业维护和运营，包括维修、保养和管理等。
在物业管理过程中，开发商需要与物业管理公司合作，确保物业的顺利运营。
第八步：退出策略最后，开发商需要制定退出策略。
开发房地产项目流程
开发房地产项目流程在开发房地产项目的流程中，首先需要进行市场调研和选址工作。
市场调研是为了了解当地房地产市场的需求和趋势，包括人口结构、收入水平、消费习惯等因素，以便确定开发项目的定位和规划。
选址工作则是要根据市场调研的结果，选择适合开发项目的地段和土地，考虑到交通便利性、配套设施、自然环境等因素。
接下来是进行项目规划和设计。
在规划阶段，需要确定项目的整体布局、建筑风格、功能分区等，以及配套设施的设置。
设计阶段则是由专业设计团队进行建筑设计、景观设计、室内设计等工作，确保项目的建筑风格和功能满足市场需求，同时具有艺术性和实用性。
随后是进行土地开发和施工准备。
土地开发包括土地平整、基础设施建设、绿化工程等，确保土地能够满足项目建设的需要。
施工准备阶段则是准备施工所需的材料、设备和人力资源，制定施工计划和安全措施，为项目的实际施工做好充分准备。
然后是项目的实际施工阶段。
在施工过程中，需要严格按照设计图纸和施工标准进行施工，确保建筑质量和工期的控制。
同时要做好施工现场的安全管理和环境保护工作，确保施工过程安全、文明、环保。
最后是项目的验收和交付阶段。
在项目建设完成后，需要进行验收工作，包括建筑质量验收、环保验收、消防验收等，确保项目符合相关标准和规定。
同时要做好项目的交付工作，包括物业管理、客户服务、售后保障等，确保项目能够顺利投入运营。
总的来说，开发房地产项目是一个复杂的过程，需要市场调研、规划设计、土地开发、施工、验收交付等多个环节的协调和管理。
只有做好每个环节的工作，才能确保项目的顺利开发和运营，实现经济效益和社会效益的双赢。
房地产开发程序（政府部门全部审批手续）
房地产开发程序（政府部门全部审批⼿续）阅读引语房地产项⽬前期⼿续⼗分繁杂，涉及规划局、建委、发改委、国⼟局、⼈防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门；不同性质的项⽬审批⽅式的有所差异，审批标准及结果会有很⼤不同......第⼀部分：房地产项⽬前期主要流程第1步：编制可⾏性研究报告，取得发改委“⽴项批复”。
第2步：取得国⼟局“⽤地预审意见”。
第3步：取得环保局“环境评估审查意见”。
第4部：取得规划局给发改委的“规划意见函复”。
第5步：取得规划局给建委的“规划意见函复”。
第6步：取得建委的“选址意见通知书”。
第7步：取得发改委的“招投标⽅式通知书”。
第8步：委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规划局的“设计招投标备案回执”。
第9步：取得规划局的“规划意见通知书（选址）”。
第10步：完成⽅案设计，取得规划局的“设计⽅案审查意见”。
第11步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。
第12步：取得规划局的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。
第13步：取得规划局的“⽤地规划许可证”。
第14步：取得建委的“征地计划通知书”。
第15步：取得国⼟局的“建设⽤地批准书”。
第30步：完成监理招投标⼿续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。
第31步：完成施⼯招投标⼿续，取得建委“中标施⼯单位及施⼯合同备案回执”。
第32步：委托拆迁公司完成现场三通⼀平。
第33步：建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。
第34步：完成质量监督登记⼿续，取得“质监备案回执”。
第35步：完成安全监督登记⼿续，取得“安监备案回执”。
第36步：完成节能监督登记⼿续，取得“节能备案回执”。
第37步：资⾦到位，取得银⾏出具的“资⾦证明”。
第38步：取得⼈防办的“⼈防施⼯图备案回执”。
第39步：取得建委的“施⼯许可证”。
⾄此完成本项⽬所有政府部门审批⼿续，进⼊现场施⼯阶段。
房地产开发流程以及审批技巧
房地产开发报建流程及审批技巧中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。
涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。
下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
3．2政府对房地产开发的管理
3．2．1政府的土地管理 1．土地供应计划上的管理 无论是宏观经济的计划指导，还是市场运行过程 中的调控，土地供应计划的作用都十分重要。 一个城市的土地开发和供应计划，一般由城市土 地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、 土地开发潜力以及城市规划的要求制定。 实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府 拥有足够的土地储备。
3．1房地产项目的开发程序
3．1．1投资机会的选择 投资机会选择是整个开发过程中最为重要
的一环，主要包括投资机会寻找和筛选两个 步骤。
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
3．1房地产项目的开发程序
3．1．2初步可行性研究 初步可行性研究是指在规划参数尚未获得
政府批准的前提条件下，由专业职能部门按 照项目所在地区和市场一般条件以及常规性 规划指标和项目的特点，就其投资效果和可 能出现的技术经济问题进行研究，编制初步 可行性研究报告。
3．政策的针对性和导向性 4．政策的公平性和效率
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
在以下几个方面： 1．资质审查 2．产权登记 3．建立房地产价格评估制度 4．交易程序的规范化
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
3．2政府对房地产开发的管理
3．2．5政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则 政府合理确定自己在房地产开发和房地产市场中的
角色，着眼于建立市场运行规则和监督规则的执行， 是政府对房地产市场实施有效管理的关键。
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
3．2政府对房地产开发的管理
（7）容积率（居住建筑面积密度）：容积率=居住建 筑面积/居住建筑用地面积。
（8）人口毛密度：指居住区内可居住的总人口与总用 地面积之比。
（9）人口净密度：指居住总人口与居住建筑用地面积 之比。
（10）平均层数：指居住建筑面积与居住建筑基底总 面积之比。
第3章 房地产项目的开发程序与政府管理
房地产项目的开发程序 政府对房地产开发的管理
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
第3章 房地产项目的开发程序与政府管理
房地产开发是通过多种资源的组合使用而 为人类提供入住空间，并改变人居环境的一 种活动。
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
3．1房地产项目的开发程序
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
3．2政府对房地产开发的管理
3．2．2政府在房地产开发中的规划管理 城市规划是在一定时期内城市建设的发展
规划。它所确定的城市规模和发展方向，是 为了实现城市经济和社会发展目标，合理进 行城市建设与管理的蓝图和依据，是协调各 项建设和许多经济关系的纲领性文件。
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
3．2政府对房地产开发的管理
（11）高层比例：一般七层以上为高层住宅，即高层 住宅建筑面积占总建筑面积的比例。
（12）住宅间距：指相邻居住建筑之间的距离。 （13）居住区平均造价：指居住区总造价与居住区总
建筑面积之比。 （14）建设周期：指自工程开工至全部工程完工之间
3．2政府对房地产开发的管理
（3）居住区总建筑面积：指居住区范围内的总建筑面 积，包括居住建筑面积和公共建筑面积。
（4）总户数、总人口、平均每户人口：指居住区内可 容纳的总户数、总人口及总人口与总户数之比。
（5）平均每户居住建筑面积：指居住区内居住建筑面 积与总户数之比。
（6）居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率， 即：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用 地面积。
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
3．1房地产项目的开发程 序
3．1．5规划设计与方案报批
规划设计是开发建设所遵守的依据和准则，是开 发区域内的空间布置计划。规划设计的目的就是做 好土地使用的功能分区工作和各项建设用地的规划 安排。
在这一过程中，开发商根据市场分析中得到的用 户需求特征确定了最终设计方案，并因符合城市规 划的要求而获得政府方面的批准（即用地、规划许 可，其标志是获得土地使用权证、建设用地规划许 可证和建设工程规划许可证）。
销手段，促进房屋的租售，以尽快收回资金，保证收益。 物业的租售策略一般与市场需求情况、开发商对资金回收
的迫切程度及开发物业的类型有关。 物业管理的主要任务是保证入住者方便、安全地使用物业
及配套设施，能为其提供一系列生活服务安保卫、清洁绿化来保证物业的使用寿命及价值。
1）使存量房地产资源得到最有效的利用。 2）保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。 3）引导新建项目的位置选择。 4）满足特殊群体的需要。
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
3．2政府对房地产开发的管理
2．政策的连续性与协调性 首先要求体现新旧政策的衔接。 其次，还要体现与相关政策的衔接配套。 最后，还应体现多元性与系统性的统一。
的持续时间。
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
3．2政府对房地产开发的管理
2）非居住区开发项目技术经济指标 非居住区开发项目指酒店、写字楼、商业
零售中心、公寓、小型住宅区等开发项目， 为评价其规划设计方案的经济性和合理性， 经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
政府政策应具备的共同特征是：公平、效率、系统、 协调、前瞻性和引导性。政府干预房地产市场的政策 也不例外。但由于房地产特殊的空间固定性、昂贵性 和耐久性，对干预其发展的政策也具有相应的特殊原 则。
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
3．2政府对房地产开发的管理
1．目标的确定性 这些目标通常包括：
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
3．1房地产项目的开发程序
3．1．4详细可行性研究 在通过谈判取得了一些较为有利的条件后，可对
该项目进行详细的、正式的可行性研究。 详细可行性研究是对方案优选阶段的验证和继续。
在这一阶段，要采用多种技术经济方法，对优选出 的开发方案进行市场分析、财务分析、敏感性分析、 经济效益分析和社会效益分析，从多个角度说明项 目的建设是否可行。
3．2政府对房地产开发的管理
（4）建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所 有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。
（5）规划建设用地面积：指项目用地规划红线范围内 的土地面积。
（6）建筑高度：指城市规划建设管理部门规定的建筑 物檐口高度上限。
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
3．2政府对房地产开发的管理
2．开发项目在规划设计方案中的主要技术经济指标 1）居住区开发项目技术经济指标 （1）居住区总用地：指居住区范围内的总用地面积，
包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化 用地。 （2）居民每人占地：是居住区内人均用地指标，包 括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路 用地、人均绿化用地。
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
（7）绿地率：规划建设用地范围内的绿地面积 与规划建设用地面积之比。
（8）停车位个数：指在规划用地范围内设置的 地面和地下停车位的个数。
（9）有效面积系数：指建筑物内可出售或出租 建筑面积与总建筑面积之比。
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
3．2政府对房地产开发的管理
3．2．3政府在房地产开发中对住房、地价、 租金、税收、利率等政策的管理
3．2政府对房地产开发的管理
（1）建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑 面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在 内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。
（2）建筑面积：指开发项目各栋、各层建筑面积的总 和。
（3）地上建筑面积：指地上各层建筑面积的总和。
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
2．政府在房地产开发过程中的规划管理 具体来说，政府在房地产开发过程中的规
划管理内容主要体现在：开发项目的选址、 定点审批；核发《建设用地规划许可证》及 规划设计条件；规划方案及初步设计审批以 及核发《建筑工程规划许可证》等方面。
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
3．2政府对房地产开发的管理
3．1．7施工建设与竣工验收 项目的建设阶段是从项目正式施工到竣工
使用的过程。进入到这个程序，必须从有关 政府管理部门获得开工许可证。
完成这个程序需要持有有关部门下发的竣 工验收合格证书。
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
3．1房地产项目的开发程序
3．1．8市场营销与物业管理 当项目竣工验收后，开发商的主要工作就是采取有效的营
开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或 出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个 合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序 包括8个步骤，即投资机会寻找、初步可行性研究、 土地使用权的谈判、详细可行性研究、规划设计与 方案报批、签署合作协议、施工建设与竣工验收、 市场营销与物业管理。
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
3．2政府对房地产开发的管理
3）对闲置土地的管理 经法定手续取得土地使用权的单位或个人，未按
规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人 民政府同意而超过规定的期限未动工开发的建设用 地，视为闲置土地。 （1）闲置土地的范围 （2）闲置土地的处置方式 （3）征收土地闲置费
中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问
3．2政府对房地产开发的管理
2．土地使用过程中的管理 1）对划拨土地的管理
土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批 准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地 交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用 者使用的行为。
政府对划拨土地的管理体现在以下几点： （1）划拨土地使用权的范围 （2）对划拨土地的管理