收益法主要公式
评估 收益法公式
评估收益法公式收益法公式是一种在金融领域常用的评估方法，用于估计资产或投资的价值。
它主要基于预期未来的现金流，以及投资的风险和回报。
在这篇文章中，我们将介绍收益法公式的基本原理和应用。
收益法公式的基本原理是基于现金流的贴现。
它假设资产或投资的价值取决于预期未来的现金流的大小和时间。
根据这一原理，我们可以使用下面的公式来计算资产或投资的价值：V = (CF1 / (1+r)1) + (CF2 / (1+r)2) + ... + (CFn / (1+r)n)其中，V表示资产或投资的价值，CF代表未来每期的现金流量，r是折现率，n是现金流的期数。
这个公式的基本思想是通过将未来现金流的价值折现到现在，来计算资产或投资的现值。
在应用收益法公式时，我们需要确定以下几个关键要素：1. 未来现金流量：我们需要预测资产或投资未来每期的现金流量。
这包括预计的收入和支出，以及可能的资本回收。
2. 折现率：折现率反映了投资的风险和回报。
通常，较高的风险会导致较高的折现率。
折现率可以根据市场情况、行业标准或个体评估来确定。
3. 现金流的期数：我们需要确定现金流的期数，即预计现金流的持续时间。
这取决于资产或投资的特性和预测的可靠性。
使用收益法公式进行评估时，我们需要收集和分析相关数据，进行现金流的预测，并确定适当的折现率和现金流的期数。
然后，将这些数据代入收益法公式，计算资产或投资的价值。
需要注意的是，收益法公式作为一种估值方法，它的准确性受到许多因素的影响，包括数据质量、预测的可靠性、折现率的选择等。
因此，在使用收益法公式进行评估时，需要谨慎分析和判断，并结合其他评估方法和信息来综合判断资产或投资的价值。
综上所述，收益法公式是一种常用的评估方法，基于未来现金流的贴现来估计资产或投资的价值。
它的应用需要对未来现金流、折现率和现金流的期数进行合理的预测和选择。
然而，评估的准确性受到多个因素的影响，因此在使用时需要谨慎分析和判断。
收益法公式
收益法公式This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020收益法中的主要技术方法收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。
收益法中的具体方法可以分为若干类：(1)针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，可分为有限期和无限期的评估方法；(2)针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。
为了便于学习收益法中的具体方法，先对这些具体方法中所用的字符含义做统一的定义：P——评估值；i——年序号；P n——未来第n年的预计变现值；R i——未来第i年的预期收益；r——折现率或资本化率；n——收益年期；t——收益年期；A——年金。
(一)纯收益不变1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算公式：P=A/r其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期无限。
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算公式：P=Ar[1−1(1+r)n]这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期有限为n。
3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算公式：P=A×n其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)收益年期有限为n；(3)资本化率为零。
(二)纯收益在若干年后保持不变1.无限年期收益。
其基本公式为：P=∑R i(1+r)i+Ar(1+r)nni=1其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第n年)以前有变化；(2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；(3)收益年期无限；(4)r 大于零。
2.有限年期收益。
其计算公式为：P=∑R i()+Ar(1+r)[1−1()]t i=1其成立条件是：(1)纯收益在t 年(含第t 年)以前有变化；(2)纯收益在t 年(不含第t 年)以后保持不变；(3)收益年期有限为n ；(4)r 大于零。
资产评估市场法、收益法、成本法及年金现值终值主要公式
Ri变 净 收益按等差
数列变
递增额B， n→∞，r>0
递增额B， n有限，r>0
递减额B， n→∞，r>0
递减额B， n有限，r>0
Ri变 净 收益按等比
数列变
递增比率s n→∞，r>s>0
递增比率s n有限，r>s>0
递减比率s n→∞，r>s>0 递减比率s,n有限， r>0,0<s≤1
A r
[1 -
1 （1+r）n-t
]
P
=
A r
P
= (
A r
P
=
A r
P
= (
A r
+Leabharlann B r2+
B r2
-
B r2
-
B r2
)[1 -
1 （1+r）n
] -Br
ⅹ（1+nr）
n
)[1 -
1 （1+r）n
] +Br
ⅹ（1+nr）
n
P=
A r-s
P=
A r-s
[1- (
1+s 1+r
n
)]
P=
A r+s
收 益 法 整体 (轻资产) 单项 无形资产 获利房地产 机器设备等 成本费用不 对等
.
Ri不变 净收益 （Ri）不变
r>0,n→∞ r>0,n有限 r=0,n有限
P
=
A r
P
=
A r
[1-
P = Aⅹn
永续年金
收益法全部公式
一、收益法中的必须死记的两个公式：1、F=P×(1+i)n2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)二、需要巧记的公式等比现值公式P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]P=nA/(1+i) [当I=s时]三、需理解记忆的公式1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。
如：V∞=VN×1/KNVn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。
如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。
解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]50年的土地价格。
解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]X=2642元/平方米2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。
P=A/I×[1-1/(1+i)n]记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。
收益法
0.87 5.00% 365 81.17 15.00%
3673
20814 6.00% 5.00% 35 58.77 7239.7
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29
请输入评估价值
换算出评估对象建筑面积
收益法公式（净收益按一定比例递增）： V=[A/(R-g）]×[1-（1+g） /（1+R） ] V：房地产价格 A：年纯收益 g：年均增长率 R：还原利率 n：未来可取得收益的年限 序号 项 目 数 基准 值 实际 求出值 （元） 24487
n n
一、 有效毛收入 1 日租金 2 空租及收租损失 3 计算周期（年） 4 建筑面积 运营费用 二、 1 房产税 2 维修费 3 管理费、保险费等 4 营业税、教育附加、维护建设 5 其他 三、 净收益 四、 还原利率 五、 年增长率 六、 可收益年限（年） 七、 委估房屋收益价值（万元） 八、 委估房屋收益单价（元/平方米）
143.00
100.84
特殊情况
非阁楼建筑面积 阁楼建筑面积 评估非阁楼单价 评估阁楼单价
（除地下室）非阁楼房屋价值（万元） （除地下室）阁楼房屋价值（万元）
100.84 0.00 14181 9927 143.00 0.00 46 0.00 #DIV/0! 0.00 0.00 #DIV/0! 0.00
401.27 70.81 472.09
请输入剩余年限 请输入地下室面积 地下室单价 地下室价值(万元） 请输入车库面积 请输入车库单价 车库价值（万元）
计算出年净收益值 计算出年运营费用 计算出年有效毛收入
收益法公式
收益法中得主要技术方法收益法实际上就是在预期收益还原思路下若干具体方法得集合。
收益法中得具体方法可以分为若干类:(1)针对评估对象未来预期收益有无限期得情况划分,可分为有限期与无限期得评估方法;(２)针对评估对象预期收益额得情况划分,又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。
为了便于学习收益法中得具体方法,先对这些具体方法中所用得字符含义做统一得定义:P—-评估值;i-—年序号;Pｎ——未来第n年得预计变现值;R i——未来第ｉ年得预期收益;ｒ——折现率或资本化率;n——收益年期;t——收益年期;Ａ——年金。
(一)纯收益不变１.在收益永续,各因素不变得条件下,有以下计算公式:P=A／r其成立条件就是:(１)纯收益每年不变;(2)资本化率固定且大于零;(3)收益年期无限、２。
在收益年期有限,资本化率大于零得条件下,有以下计算公式:这就是一个在估价实务中经常运用得计算公式,其成立条件就是:(1)纯收益每年不变;(2)资本化率固定且大于零;(3)收益年期有限为n。
3、在收益年期有限,资本化率等于零得条件下,有以下计算公式:Ｐ=A×ｎ其成立条件就是:(１)纯收益每年不变;(２)收益年期有限为n;(3)资本化率为零。
(二)纯收益在若干年后保持不变1.无限年期收益、其基本公式为:其成立条件就是:(1)纯收益在ｎ年(含第ｎ年)以前有变化;(2)纯收益在n年(不含第ｎ年)以后保持不变;(3)收益年期无限;(４)r大于零。
2.有限年期收益、其计算公式为:其成立条件就是:(1)纯收益在t年(含第t年)以前有变化;(２)纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变;(3)收益年期有限为n;(4)r大于零。
这里要注意得就是,纯收益A得收益年期就是(n—t)而不就是n。
(三)纯收益按等差级数变化1。
在纯收益按等差级数递增,收益年期无限得条件下,有以下计算公式:其成立条件就是:(１)纯收益按等差级数递增;(２)纯收益逐年递增额为B;(3)收益年期无限;(4)ｒ大于零。
收益法的公式
对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列方式之一处理：
1 先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。
2 将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
收益法的基本公式如下：
n Ai
V ＝∑ --------------
i=1 （1＋R）i
式中V ─ 收益价格（元，元/m2）；
Ai ─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）；
R ─ 资本化率（％）；
n ─ 未来可获收益的年限（年）。
当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
AO－VB·RB
VL ＝------------------- ………………（5.3.9－1）
RL
当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
AO－VL·RL
VB ＝------------------- ………………（5.3.9－2）
RB
式中AO ─ 土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m2）；
VL ─ 土地价值（元，元/m2）；
VB ─ 建筑物价值（元，元/m2）。
收益法计算估值公式
收益法计算估值公式收益法是一种在资产评估和企业价值评估中常用的方法，通过预测未来的收益，并将其折算为现值来确定资产或企业的价值。
收益法计算估值的公式看起来可能有点复杂，但只要咱们一步步来，其实也没那么难理解。
先来说说收益法的基本原理哈。
想象一下，你有一家水果店，每年都能稳定地赚到一定的利润。
如果有人想买下你的水果店，他出的价格应该和这个店未来能给他带来的收益有关系，对吧？收益法就是基于这样的想法，认为资产的价值取决于它未来能产生的经济利益的现值。
那收益法的计算公式是啥呢？一般来说，常见的公式是这样的：V = ∑[Rt / (1 + i)^t]这里的 V 就是资产的评估价值，Rt 是第 t 年的预期收益，i 是折现率，t 是收益期限。
举个例子吧，比如说有一家小型制造企业，预计未来 5 年每年的净利润分别是 10 万元、12 万元、15 万元、18 万元和 20 万元。
咱们假设折现率是 10%。
第一年的现值= 10 / (1 + 10%)^1 ≈ 9.09 万元第二年的现值= 12 / (1 + 10%)^2 ≈ 9.92 万元第三年的现值= 15 / (1 + 10%)^3 ≈ 11.27 万元第四年的现值= 18 / (1 + 10%)^4 ≈ 12.42 万元第五年的现值= 20 / (1 + 10%)^5 ≈ 12.42 万元把这五年的现值加起来，9.09 + 9.92 + 11.27 + 12.42 + 12.42 ≈ 55.12 万元，这大概就是这家企业的评估价值啦。
在实际应用中，确定预期收益、折现率和收益期限可不容易。
就拿预期收益来说，得对市场趋势、行业竞争、企业自身的经营状况等好多因素进行深入分析。
我之前接触过一个案例，是一家传统的服装加工厂。
他们想评估一下企业的价值，以便考虑引入新的投资者。
我们在预测预期收益的时候，可费了不少功夫。
先是详细研究了他们过去几年的销售数据，发现他们的主打产品在市场上的份额逐渐被一些新兴品牌挤占。
法马收益分解公式
法马收益分解公式
收益法公式：V=a/r（1-1/（1+r）^n）或者V=a/r（1-（1+r）^-n）V：房地产价格
a：房地产年净收益
r：折现率
n：剩余收益年期
其中折现率是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。
所以，公式的文字叙述为：房地产价格=房地产年净收益+折现率x（1-1+（1+折现率）的n次方）。
收益法，也称收益资本化法、收益还原法。
是房地产评估中常用的方法之一。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。
在中国国内，由于长期受计划经济的影响，社会上大多数人对资产价值的认识还停留在企业账面上，因而成本法才易于为社会所接受。
由于社会对收益法的怀疑和排斥，影响了评估机构和评估人员对收益法的应用。
房地产估价 收益法原理公式
房地产估价收益法原理公式房地产估价中的收益法是一种常用的评估方法，它基于未来收益的预期来确定房地产的价值。
咱们先来说说收益法的原理。
想象一下，你有一套房子，你可以把它租出去，每个月能收到租金。
这租金就是房子给你带来的收益。
那怎么通过这些收益来算出房子值多少钱呢？这就用到了收益法。
收益法的核心原理就是把未来预期的收益，通过一定的方法折算成现在的价值。
简单来说，就是考虑到货币有时间价值，未来的钱没有现在的钱值钱，所以要把未来的收益“打折”算到现在。
咱们来看看收益法的公式。
收益法的基本公式是：V = A / r × [1 - 1/ (1 + r)ⁿ] 。
这里的 V 代表房地产的价值，A 是房地产每年的净收益，r 是折现率，n 是收益年限。
比如说，有一套房子，每年能稳定收租金 5 万块，折现率假设是8%，预计能收租 20 年。
那这套房子的价值大概就是：5 万 / 8% × [1 -1 / (1 + 8%)²⁰] 。
我之前碰到过这么一个事儿。
有个朋友想卖一套小公寓，找我帮忙估估价。
那套公寓位置不错，周边租房需求挺旺的。
我去调查了一下周边类似公寓的租金情况，发现平均每个月能租到3000 块。
一年下来，净收益大概就是 3 万 6 。
然后我又参考了当时的市场情况，确定折现率为 7%，并且预计这套公寓还能租 15 年。
按照收益法的公式一算，这公寓的价值就出来了。
朋友一开始还不太相信，觉得我算得太简单。
我就给他仔细解释，告诉他每年的收益怎么折算到现在，为什么要考虑折现率等等。
最后他算是明白了，还直夸我专业。
其实在实际运用中，收益法也不是那么简单的。
确定每年的净收益就不容易，要扣除各种费用，比如物业费、维修费啥的。
而且折现率的确定也很关键，它受到市场利率、风险等多种因素的影响。
要是算错了，那估价可就差得远了。
所以啊，房地产估价用收益法，虽然公式看起来简单，但实际操作得仔细认真，考虑各种因素，才能得出比较准确的结果。
收益法评估公式解析
收益法评估公式解析
收益法是一种常用的企业估值方法，它基于企业未来的现金流量预测，通过折现计算得出企业的价值。
收益法的核心思想是企业的价值取决于其未来的现金流量，而不是其过去的业绩或当前的资产负债表。
收益法的评估公式为：
企业价值 = 未来现金流量的折现值
其中，未来现金流量是指企业未来一段时间内的现金流入和流出，折现值则是指将未来现金流量按照一定的折现率折现到现在的价值。
在使用收益法进行企业估值时，需要进行以下步骤：
1.确定未来现金流量的预测期限：通常情况下，未来现金流量的预测期限为3-5年。
2.预测未来现金流量：根据企业的历史业绩、市场环境、行业趋势等因素，对未来现金流量进行预测。
3.确定折现率：折现率是指将未来现金流量折现到现在的利率，通常情况下，折现率为企业的加权平均资本成本。
4.计算未来现金流量的折现值：将未来现金流量按照折现率进行折现，得出未来现金流量的折现值。
5.计算企业价值：将未来现金流量的折现值相加，得出企业的价值。
需要注意的是，收益法的评估结果受到预测的不确定性和折现率的选择等因素的影响，因此在使用收益法进行企业估值时，需要进行充分的风险分析和折现率的选择。
同时，收益法也需要结合其他估值方法进行综合评估，以得出更为准确的企业价值。
收益法的基本原理与计算公式
2020/3/22
三、适用对象和条件
1、适用对象是有收益或有潜在收益的不动产，如商业、 旅馆、餐饮、写字楼、农地等。
2、条件：不动产的收益和风险都易于量化。
四、操作步骤 1.搜集有关不动产收入和费用的资料； 2.估算潜在毛收入； 3.估算有效毛收入 ； 4.估算运营费用； 5.估算净收益； 6.选用适当的资本化率或折现率 ； 7.选用适宜的计算公式求出收益价格。
2.有限年的公式
八、净收益按一定比率递增的公式 1.无限年的公式
式中，g表示净收益逐年递增的比率，如净收益第一年为a，则第 二年为a（1+g），第三年为a（1+g）2，第n年为a（1+g）n-1。 此公式的假设前提是：（1）净收益按等比级数递增；（2）资本 化率r 大于净收益逐年递增的比率g ；⑶ 收益年限n 为无限年。
•
2.有限年的公式
五、预知未来若干年后不动产价格的公式
——第t年末的价值 六、净收益按等差级数递增的公式
1.无限年的公式
式中，b表示净收益逐年递增的数额，如净收益第一年为a，则 第二年为a+b，第三年为a+2b，第n年为a+（n-1）b。 此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资 本化率r ＞0 ；⑶ 收益年限n 为无限年。
•
如果将上述公式一般化，则有： 例2：已知某收益性不动产40年收益权的价格为2500元/平方米 ，资本化率12%，试求其30年收益权利的价格。
•
⑶ 比较不同年限价格的高低 例3：有A、B两宗不动产，A不动产的收益年限为50年，单 价2000元/平方米，B不动产的收益年限为30年，单价1800元/ 平方米。假设资本化率为6%，试比较该两宗不动产价格的高 低。 要比较该两宗不动产价格的高低，需要将它们先转换成相同 年限下的价格。为计算的方便，将它们都转换成无限年下的 价格：三、实际收益和客观收益
收益法公式
收益法中的主要技术方法收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。
收益法中的具体方法可以分为若干类：(1)针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，可分为有限期和无限期的评估方法；(2)针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。
为了便于学习收益法中的具体方法，先对这些具体方法中所用的字符含义做统一的定义：P——评估值；i——年序号；P n——未来第n年的预计变现值；R i——未来第i年的预期收益；r——折现率或资本化率；n——收益年期；t——收益年期；A——年金。
(一)纯收益不变1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算公式：P=A/r其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期无限。
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算公式：这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期有限为n。
3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算公式：P=A×n其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)收益年期有限为n；(3)资本化率为零。
(二)纯收益在若干年后保持不变1.无限年期收益。
其基本公式为：其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第n年)以前有变化；(2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；(3)收益年期无限；(4)r 大于零。
2.有限年期收益。
其计算公式为：其成立条件是：(1)纯收益在t年(含第t年)以前有变化；(2)纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零。
这里要注意的是，纯收益A的收益年期是(n-t)而不是n。
(三)纯收益按等差级数变化1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算公式：其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B；(3)收益年期无限；(4)r大于零。
收益法的基本原理与计算公式
土地纯收益
土地资本化率 土地价格
二、建筑物剩余技术 1、适用条件：
(1)收益性房地产 (2)土地与建筑物合并产生收益 (3)单独求取建筑物价格
2、公式
公式应用前提：建筑物收益无限年 3、 操作流程
• 建筑物剩余技术流程图
建筑物及其土地总收益 建筑物及其土地总费用
土地价格 土地资本化率
建筑物及其土地纯收益 土地纯收益
例8：某类不动产，在其购买中通常抵押贷款占七成，抵押 贷款的年利率为8%，自有资金要求的年收益率为15%，则 该类不动产的资本化率为：
2.土地与建筑物的组合
r0 —— 综合资本化率；rL —— 土地资本化率 rB —— 建筑物资本化率； VL —— 土地价值； VB —— 建筑物价值。
例9：有一不动产，其土地价值占总价值的40%，土地资 本化率为6%，建筑物资本化率为8%，综合资本化率为：
如果将上述公式一般化，则有：
例2：已知某收益性不动产40年收益权的价格为2500元/平方米 ，资本化率12%，试求其30年收益权利的价格。
⑶ 比较不同年限价格的高低
例3：有A、B两宗不动产，A不动产的收益年限为50年，单 价2000元/平方米，B不动产的收益年限为30年，单价1800元/ 平方米。假设资本化率为6%，试比较该两宗不动产价格的高 低。 要比较该两宗不动产价格的高低，需要将它们先转换成相同 年限下的价格。为计算的方便，将它们都转换成无限年下的 价格：
3.自用或尚未使用不动产净收益的求取：市场比较法
三、实际收益和客观收益
1.实际收益是在现状下实际取得的收益。一般不能用于 估价。
2.客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素 后所能得到的一般正常收益。它才能作为估价的依据。
公司评估 收益法计算公式
公司评估收益法计算公式
收益法评估的基本公式是：V=a/r(1-(1+r)^-n)，其中，V代表评估值，a
代表未来第i个收益期的预期收益额，收益期比较有限时，也包括期末资产
剩余净额，n表示收益年期，r表示折现率。
在资产未来预期收益具备特定
时期的情形下，通过预测有限期限内各期收益额，以适度的折现率进行折现，各年预期收益折现值的总和，即是评估值V。
此外，国际上通用的评估企业的整体内在价值的方法是贴现现金流量法。
具体分为年金资本化价格法和预期收益现值之和加年金资本价格法。
前者考虑企业未来几年的收益足以反映企业未来无限期的收益水平，一般对今后若干年内生产经营和收益水平较稳定的企业采用。
后者根据企业前几年（一般五年）的经营状况，产品在市场上的销售情况，把预测分为两个阶段分别折现。
以上信息仅供参考，如有需要，建议咨询专业评估机构或专业人士。
收益法公式
收益法相关公式
一、
1.土地租赁中的土地纯收益求取
土地纯收益=年租金总收入-年总费用
2.房地出租中的土地纯收益求取
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益
房地纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用
房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率
房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=房屋重置价-房屋总折旧房屋总折旧额=房屋年折旧额×已使用年限
3.企业经营中的土地纯收益求取
企业经营纯收益=年经营总收入-年经营总费用
土地纯收益=企业经营纯收益-非土地资产纯收益。
收益法的原理及应用
收益法的原理及应用1. 收益法的概述收益法是一种常用的估值方法，广泛应用于商业评估、投资决策和资产定价等领域。
它基于预测未来现金流的能力，将资产的价值归结为预计收益的现值。
收益法的核心原理是通过分析和评估资产产生的未来现金流来确定其价值。
2. 收益法的原理收益法的原理基于时间价值的概念，即未来的现金流在今天的价值要低于面值。
基本的收益法公式如下：资产的价值 = 未来现金流的折现值之和其中，未来现金流是指资产在未来一段时间内所产生的现金流入和现金流出。
折现值是指将未来现金流折算为今天的价值，考虑到时间价值的影响。
折现率反映了投资者对未来现金流的风险和机会成本的评估。
3. 收益法的应用收益法可以应用于许多不同类型的资产，包括股票、债券、不动产等。
在实际应用中，需要根据具体资产的特征和市场条件进行适当调整和修正。
3.1 股票估值收益法在股票估值中的应用很广泛。
投资者可以基于公司预计未来的盈利能力来评估公司的价值。
具体而言，可以使用盈利贴现模型来计算股票的内在价值。
该模型假设未来盈利能力与现金流的折现值相关，通过考虑盈利增长率和折现率来评估股票的价值。
3.2 不动产估值对于不动产的估值，收益法也是一种常用的方法。
在评估不动产的价值时，可以根据该不动产预计的租金收益和未来的销售收益进行估算。
通过将未来现金流折算为今天的价值，可以得出不动产的净现值，进而评估其价值。
3.3 其他应用领域除了股票和不动产，收益法还可以应用于其他各种投资工具和资产类型的估值。
例如，可以基于企业的未来现金流来评估债券的价值。
在项目投资决策中，也可以使用收益法来评估预计未来的现金流入和现金流出，以支持投资决策。
4. 收益法的优点与局限性4.1 优点•考虑到未来现金流的价值，更能反映资产的真实价值。
•灵活性高，适用范围广，可应用于不同类型的资产。
•考虑到时间价值，能够较全面地评估投资风险和回报。
4.2 局限性•对未来现金流的预测很难准确，因此估值结果可能存在误差。
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收益法主要公式第二节报酬资本化法的公式-2五、净收益按一定比率递增的公式(掌握)净收益按一定比率递增的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。
(一)收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式如下:【例7-10】某宗房地产的受益期限为48年;未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%;该类房地产的报酬率为9%。
请计算该房地产的收益价值。
【解】该房地产的收益价值计算如下:(二)收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式为:公式原型为:此公式的假设前提是:?净收益未来第1年为此后按比率g逐年递增:?报酬率为，且g,;?收益期限为无限年。
此时要求g,的原因是，从数学上看，如果g?，就会无穷大。
但这种情况在现实中不可能出现，原因之一是任何房地产的净收益都不可能以极快的速度无限递增下去，原因之二是较快的递增速度意味着较大的风险，从而要求提高报酬率。
【例7-11】预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。
请计算该房地产的收益价值。
【解】该房地产的收益价值计算如下:六、净收益按一定比率递减的公式(了解)净收益按一定比率递减的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。
(一)收益期限为有限年的公式式中:g——净收益逐年递减的比率，其中，净收益未来第一年为，未来第二年为 (1-g)，2n-1未来第三年为 (1-g)，以此类推，未来第n年为 (1-g)。
公式原型为:此公式的假设前提是:?净收益未来第1年为，此后按比率g逐年递减:?报酬率为y，y?0;?收益期限为有限年。
(二)收益期限为无限年的公式公式原型为:此公式的假设前提是:?净收益未来第1年为a，此后按比率g逐年递减:?报酬率为y，y大于零;?收益期限为无限年。
净收益等于有效毛收入减去运营费用。
如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价格。
例如，假设有效毛收入逐年递增的比率为g，运营费用逐年递增的比率为g，收益期限为有限ie年，则计算公式为:式中 i—有效毛收入;—运营费用;gi—i逐年递增的比率;ge—e逐年递增的比率。
公式原型为:此公式的假设前提是:?有效毛收入i按比率g逐年递增，运营费用e按比率g 逐年ie递增;?g或g不等于报酬率y;?收益期限为有限年n，并且满足 ie同理，如果有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减，其计算公式都能较容易地推导出。
其中，在有效毛收入始终大于运营费用的前提下，收益期限为无限年的计算公式为:在上述公式中，有效毛收入逐年递增时，g前取“一”，逐年递减时，g前取“，”;ii前取“，”。
运营费用逐年递增时，g前取“一”，逐年递减时，gee【例7-12】预测某宗房地产未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。
请计算该宗房地产的收益价值。
【解】该宗房地产的收益价格计算如下:【例7-13】预测某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为10%。
请计算该宗房地产的收益价值。
【解】由于一定期限之后，该宗房地产的运营费用会超过有效毛收入，所以在计算其收益价格之前，先计算其合理经营期限n:七、净收益在前后两段变化规律不同的公式(熟悉)净收益在前后两段变化规律不同的公式，根据前段净收益的变化，有无规律变化、每年不变、按一定数额递增、按一定数额递减、按一定比率递增、按一定比率递减等情形;后段净收益的变化，在实际估价中主要是假定每年不变，也可根据具体情况设定为按一定数额递增、按一定数额递减、按一定比率递增、按一定比率递减等情形;根据收益期限，又分为有限年和无限年两种。
下面以后段净收益每年不变的情形来说明。
(,)收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式为:式中t——净收益有变化的期限。
公式原型为:此公式的假设前提是:?净收益在未来t年(含第t年)有变化，分别为a，a，…，12a，在第t年以后无变化为a，?报酬率为y，且y不等于零;?收益期限为有限年n。
t(二)收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式为:公式原型为:此公式的假设前提是:?净收益在未来t年(含第t年)有变化，分别为a1，a2…，;?报酬率为y，且y大于零;?收益期限为无限年。
at，在第t年以后无变化为a净收益在前后两段变化规律不同的公式有重要的实用价值。
因为在现实中每年的净收益是不同的。
但如果如果采用净收益一直每年不变或者有规律变化的公式，如公式: 或者来估价，有时未免太片面;而如果根据净收益每年都有变化的实际情况来估价，又不大可能(除非收益期限较短)。
为了解决这个矛盾，一般是根据估价对象的经营状况和市场环境，预测其未来5年~10年的净收益，并假设此后的净收益每年不变或者按一定规律变动，然后对这两段净收益进行折现处理，计算出房地产的价值。
特别是像商店、旅馆、餐饮、娱乐之类的房地产，在建成后的前几年由于试营业等原因收益可能不稳定，更适用这种公式来估价。
【例7-14】某宗房地产的收益期限为38年，预测其来来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。
请计算该房地产的收益价值。
【解】该宗房地产的收益价格计算如下:【例7-15】预测某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。
请计算该宗房地产的收益价值。
【解】该宗房地户的收益价格计算如下:,310(20(万元)与例7- 14的38年收益期限的房地产价格300(86万元相比，例7-15收益期限为无限年的房地产价格要高9(34万元(310(20,300(86,9(34)。
八、预知未来若干年后价格的公式(掌握)预测房地产未来t年期间的净收益分别为a，a，…，a，第t年末的价格为v，则其12tt现在的价格为:式中 v——房地产现在的价格。
t——预测净收益的期限。
如果购买房地产的目的是为了持有一段时间后转售，则t为持有房地产的期限，简称持有期。
a——房地产未来t年期间的净收益，简称期间收益。
iv——房地产在未来第t年末的价格(为第t年末的市场价值或残值。
如果购买房地t产的目的是持有一段时间后转售，则为预测的第t年末转售时的价格减去销售税费后的净值，称为净转售价值或期末转售收益，是在持有期末转售房地产时可以获得的净收益)。
公式原型为:此公式的假设前提是:?已知房地产未来t年期间的净收益为a，a，…a;?房地产12t在第t年末的价格为v;?期间报酬率和期末报酬率相同，为y。
t上述公式根据期间收益的变化，可具体化为下列公式:(1)期间收益每年不变的公式上述公式中如果期间收益每年不变为a，则公式为:(2)期间收益按一定数额递增的公式上述公式中如果期间收益按数额b逐年递增，则公式为:(3)期间收益按一定数额递减的公式上述公式中如果期间收益按数额b逐年递减，则公式为:(4)期间收益按一定比率递增的公式上述公式中如果期间收益按比率g逐年递增，则公式为:(5)期间收益按一定比率递减的公式上述公式中如果期间收益按比率g逐年递减，则公式为:上述公式中如果难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对于当前价格的变化率(即相对价值变动)，例如增值率为?，即v,v(1，?)，以期间收益每年不变的情形为例， t则公式为:对此公式进行整理，可得到下列公式:t如果预测的是未来价格每年的上涨率为g，即v=v(1+g)，则公式为: t对此公式进行整理，可得到下列公式:预知未来若干年后的价格的公式，一是适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时，特别是在某地区将会出现较大改观或者房地产市场行情预期有较大变化的情况下。
二是对于收益期限较长的房地产，有时不是按照其收益期限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折算为现值。
实际上，收益性房地产是一种投资品，作为投资品的典型收益包括两部分:一是在持有房地产期间每单位时间(如每月、每年)所获得的租赁收益或经营收益;二是在持有期末转售房地产时所获得的增值收益。
因此，预知未来若干年后的价格的公式成了评估收益性房地产价值的最常用公式。
下面举几个例子予以具体说明。
【例7-16】某宗房地产现行的价格为2000元/?，年净收益为200元/?，报酬率为10%。
现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。
在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/?。
据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/?。
请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。
【解】获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下:可见，该宗房地产在获知兴建火车站之后，价格由2000元/?上涨到3693元/?。
【例7-17】某写字楼过去的市场价格为12000元/?，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/?。
该类写字楼的净收益为市场租金的70%。
预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/?，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。
如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，请求取该写字楼目前的价值。
【解】该写字楼目前的价值求取如下:【例7-18】某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。
预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。
请求取该旧办公楼的价值。
【解】该旧办公楼的价值求取如下:,1006(61(万元)【例7-19】预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨5%。
该类房地产的报酬率为10%。
请计算该宗房地产现在的价格。
【解】该宗房地产现在的价格求取如下:【例7-20】预测其未来第一年的净收益为24000元，未来5年的净收益每年增加1000元，价格每年上涨3%，报酬率为9(5%。
请求取该宗房地产当前的价格。
【解】选用下列公式求取该宗房地产当前的价格:根据题意已知:将上述数据代入公式后计算如下:对上述等式进行合并同类项并计算后得到:v,376096(65(元)下面是赠送的几篇网络励志文章需要的便宜可以好好阅读下，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～谢谢～～出路出路，走出去才有路“出路出路，走出去才有路。