房地产投资分析概述(ppt 65页)

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1.3.2 房地产投资分析的内容
1．房地产投资的环境与市场分析 2．房地产项目成本估算与融资方案择优 3．房地产项目投资的财务分析 4．房地产项目投资的不确定性分析 5．房地产投资项目的风险分析 6．房地产投资项目的社会影响评价和环境影响评价 7．房地产投资决策分析
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1.3.3 房地产投资分析的方法
1．理论联系实际的方法 2．定量分析与定性分析相结合 3．静态分析与动态分析相结合 4．宏观分析与微观分析相结合
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2.3.4 现金流量图
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图2-3 某房地产开发公司现金流量图
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2．资金等值的计算
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1.1.2 市场价值
市场价值是指在完全竞争开放的市场中，买 卖双方对市场熟悉并且都处于理智状态下的最可 能交易价格。
市场价值的要素包括：买方自愿、卖方自愿、 公平交易、资产在市场上有足够的展示时间、当 事人双方各自精明，谨慎行事。
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房地产投资分析
张海兰
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概述
1.1 房地产的价值与价格 1.2 房地产投资概述 1.3 房地产投资分析概述
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1.1 房地产的价值与价格
1.1.1 投资价值
投资价值就是投资对象预期的未来收益的价 值。
房地产投资价值则是指某一物业预期未来收益 的价值。
1．房地产投资的概念 房地产投资是指国家、集体或个人等投资主
体，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开 发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获 得未来房地产资产增值或收益的经济行为。
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2．房地产投资的三要素
时机 区位 质量
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投资行为的四项基本要素包括投资主体、投 资客体、投资目标和投资方式。
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2．投资的分类
（1）按投资与获得收益的方式不同，投资可分为 直接投资和间接投资。 （2）按照投资期的长短不同，投资可分为固定资 产投资和流动资金投资。
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1.2.2 房地产投资的内涵
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3．房地产投资的特点
投资金额巨大，回收期长 投资不确定因素多，风险较大 依赖金融部门的支持 具有专业性 具有相互影响性 具有保值、增值性
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1.2.3 房地产投资的分类
1．按房地产投资形式划分 （1）房地产直接投资 （2）房地产间接投资
（1）一次支付的现值系数与终值系数
在现金流量图的时间点t=0时的资金现值为P，利率i已定， 则复利计息的n个计息周期后的终值F为 F=P(1+i)n
式中，“(1+i)n”称为“一次支付终值系数”。 根据上述公式，在已知F和i时，就可以计算复利计息条件下
的P为：
P=F/(1+i)n
式中，“1/(1+i)n”称为“一次支付现值系数”。
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3.房地产投资的影响因素
1．经济因素 2．社会因素 3．政治和行政因素 4．政策法规因素 5．技术因素
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1.3 房地产投资分析概述
1.3.1 房地产投资分析的任务
1．为投资者提供投资方向 2．为投资者提供运作方式 3．为投资者预测投资收益 4．为投资者分析风险并提供避险策略
数”。
F=A[(1+i)n-1]/i
式中，“[(1+i)n-1]/i”称为“等额序列支付终值系数”
。
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（5）等比序列的现值系数和年费用系数
等比序列是指资金的流出或流入在每个计息期之间以 固定的比例递增或递减。这种等比递增或递减在房地产市
场的租金和折旧中也有所体现。将递增或递减比例记作g
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2．按房地产投资的用途划分
（1）住宅房地产投资 （2）商业房地产投资 （3）工业房地产投资 （4）特殊用途房地产投资
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3．按房地产投资经营方式划分
（1）出售型房地产投资 （2）出租型房地产投资 （3）混合型房地产投资
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1.2.4 房地产投资的作用
1．房地产投资的宏观作用 （1）房地产投资有利于国民经济的发展 （2）房地产投资能够协调优化社会资源配置 （3）房地产投资可以有效地改善城市投资环境
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2．房地产投资的微观作用 （1）房地产投资是一种增值手段 （2）房地产投资的风险与收益适当 （3）房地产投资可以获得避税收入 （4）房地产投资可以提升投资者资信等级
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（3）等额序列支付的终值系数和存储基金系数
等额序列支付的终值系数和存储基金系数就是在已知A
的情况下求F和已知F的情况下求A。在前面已讲解了等额序
列支付的现值系数和资金回收系数，根据P与F的关系公式
，可以推导出：
பைடு நூலகம்
A=Fi/[(1+i)n-1]
式中，“i/[(1+i)n-1]”称为“等额序列支付存储基金系
1.1.3 投资价值与市场价值的关系
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1.1.4 交易价格
交易价格是指在房地产市场中买卖双方通过 交易行为所形成的价格。交易价格是实际发生过 的数值，一般认为是历史价格。
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卖方观点
590 000 元
Vp
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买方观点
Vs
610 000 元
（最高购买价）
Vp
575 000 元
（最低出售价）
Vs
580 000 元
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图1-1 价值关系：交易区间
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1.2 房地产投资概述
1.2.1 投资概述
1．投资及投资要素 投资是经济主体（国家、企业、个人）以获
得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量 的货币与实物，经营某项资产的经济行为。
，第n年的资金流出或流入为A1(1+g)n，则计算等比序列
的现值为
P= [A1/(i-g)]{1-[(1+g)/(1-i)]n} （当i≠g时
）
P= A1n/(1+i)