哈尔滨商业市场环境研究报告

哈尔滨商业市场环境研究报告企划中心2019 年6 月前言改革开放为我国商业地产的发展创造了无限商机，城市化和城市现代化步伐的加快、城市消费人口的剧增以及市民物质生活水平的逐步提高，又在很大程度上刺激了商业地产市场的发展。

一些头脑敏锐、有创新意识的地产商较早转行，涉足商业地产领域。

随后而来的，是相当一批地产商，其中多为有实力的品牌地产商，纷纷从住宅地产开发转做商业地产开发。

一时间，商业地产投资滚滚而来，大型商业设施八面开花，席卷着中国 960 万平方公里的土地。

哈尔滨的城市建设日新月异，商业地产发展突飞猛进，为了全面地了解哈尔滨商业市场环境的发展现状，对哈尔滨各大商圈有一个客观的认识，为企业发展提供预测和决策依据，我们深扎市场认真走访，刻苦钻研，制订了本案。

目录一、哈尔滨市城市发展概况（一）城市空间（二）城市发展二、哈尔滨市整体商业市场环境发展概况三、哈尔滨市核心社交商圈发展概况（一）道里商圈发展概况（二）南岗商圈发展概况四、哈尔滨市次级社区商圈发展概况（一）动力商圈发展概况（二）道外商圈发展概况（三）会展中心商圈（四）香坊商圈发展概况（五）平房商圈发展概况五、哈尔滨市商业市场存在的主要问题六、哈尔滨市商业市场走势研究分析结语一、哈尔滨市城市发展概况（一）城市空间哈尔滨坐落于中国东北部，历史悠久，气候宜人。

美丽的松花江穿城而过，带来了无尽的秀美和丰饶；东经125°42′～130°10′，北纬44°04′～46°40′的方位赋予得天独厚的黄金时空。

哈尔滨地处东北亚中心位置，被誉为欧亚大陆桥的明珠，是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽。

哈大、滨绥、滨州、滨北、拉滨五条铁路连通国内外，松花江黄金水道可直达俄罗斯，太平国际机场年旅客吞吐量超过200 万人次，可办理110 多个国家的客货联运业务。

全市辖8 区、11 县（市），总面积53068 平方公里。

2005 年末，哈尔滨市人口971.64万，其中市区人口398.61 万，是全国省辖市中面积最大的城市，是黑龙江省省会，全省政治、经济、文化、科技和交通中心。

（二）城市发展哈尔滨市是黑龙江省经济发展中心，是一个以工业为主体、三次产业全面发展的综合性城市。

改革开放以来，哈尔滨发生了翻天覆地的变化，老工业基地调整改造，国民经济和社会事业不断受到瞩目。

就老工业基地调整改造项目就达到590 个，总投资1240 亿元，其中已有17 项列入国家第一批老工业基地调整改造规划，总投资额26.7 亿元。

据不完全统计，2005 年，全市实现生产总值1830.4 亿元，比上年增长14.1%。

人均生产总值按现行汇率折算达2342 美元, 比上年增长13.1%。

其中：第一产业增加值299.9亿元，增长8.6%；第二产业增加值646.0 亿元,增长16.9%；第三产业增加值884.5 亿元，增长13.9%。

三次产业比重为16.4：35.3：48.3，对经济增长的贡献率为9.5%、41.9%和48.6%，其中工业贡献率为30.9%。

全市实现工业增加值490.9 亿元，比上年增长16.2%。

其中，规模以上工业（国有及年销售收入500 万元以上的非国有工业企业）实现增加值350.7 亿元，增长20.1%；规模以下工业实现增加值140.2 亿元，增长7.9%。

规模以上工业中，机械工业实现增加值141.1 亿元，增长27.0%；食品工业实现增加值58.6 亿元，增长20.2%；医药工业实现增加值28.0 亿元，增长14.3%；汽车工业实现增加值43.1 亿元，增长 1.3%。

宏观经济景气指数继续在高位运行，企业家信心指数年末达到123.6，企业景气指数达到127.2。

据抽样调查，城市市区居民家庭年人均可支配收入达到10065 元,比上年增长12.6%；人均消费支出7897 元，比上年增长14.5%。

农村居民家庭年人均纯收入达4006.4 元，比上年增长10.6%；人均生活费支出2268.7 元，增长6.5%。

城市居民恩格尔系数34.4%，比上年下降4.5 个百分点；农村居民恩格尔系数46.1%，比上年下降28 个百分点。

城乡居民储蓄持续增加。

年末全市城乡居民储蓄存款余额1461.5 亿元，比年初增加200.3 亿元。

其中城镇居民储蓄存款余额1386.6 亿元，增加190.7 亿元；农村居民储蓄存款余额74.9 亿元，增加9.6 亿元。

城乡居民人均储蓄存款余额15052.5 元，比上年增长14.8%。

全年居民消费价格总水平比上年上升0.5%。

其中，食品类价格上升0.9%，烟酒及用品类上升 1.6%，衣着类下降 3.7%，家庭设备用品及维修服务类下降 1.3%，医疗保健和个人用品类下降 1.1%，交通和通信类下降0.8%，娱乐教育文化用品及服务类上升1.6%，居住类上升4.6%。

全年原材料、燃料、动力购进价格指数比上年上升10.3%，工业品出厂价格上升 2.9%。

房地产价格总指数上升 3.9%，其中房屋销售价格指数上升4.5%，土地交易价格指数上升5.0%，房屋租赁价格指数上升2.3%。

改革开放促进了哈尔滨市的第三产业快速发展，第三产业在国民经济中的地位和作用日益突出。

“十五”期间，哈尔滨市第三产业将继续围绕为国民经济和社会发展服务的方向，重点发展对外经贸、金融保险，房地产业、城市交通、旅游观光，以及科技教育、信息咨询、文化卫生等社会事业，构筑完善的市场经济体系，满足经济发展和人民生活的需要。

商品交易市场成交活跃。

至年末，全市拥有各类商品交易市场366 个，其中生产资料市场37 个，消费品市场314 个。

成交额超亿元的市场26 个，成交额151.0 亿元；超10 亿元的市场3 个，成交额73.9 亿元。

消费结构升级趋势明显。

全市吃的商品零售额333.4 亿元，比上年增长11.6%，占全部零售额的比重为42.3%，比上年下降0.4 个百分点；穿的商品零售额145.8 亿元，增长10.3%，占全部零售额的比重为18.5%，比上年下降0.4 个百分点；用的商品零售额290.8 亿元，增长14.8%，占全部零售额的比重为36.9%，比上年提高0.7 个百分点。

城乡市场繁荣活跃。

批发零售贸易餐饮业全年实现增加值252.3 亿元，比上年增长13.5%。

全市完成社会消费品零售额788.1 亿元，增长12.7%。

其中,城市消费品零售额654.7 亿元,增长13.3%。

全年餐饮业实现零售额86.3 亿元，比上年增长13.0%。

旅游产业健康发展。

全年旅游业务总收入122.6 亿元，增长19.9%。

其中国内旅游业务收入113.2 亿元，增长18.9%；国际旅游创汇11566.6 万美元，增长36.6%。

至年末，全市星级宾馆已达79 家，旅行社183 家。

共接待国内外旅游人数1821.4 万人次，比上年增长18.8%。

其中，国内旅游人数1801.1 万人次，增长18.9%；入境旅游人数20.4 万人次，增长10.9%。

现代物流业也开始起步，全省已有10 余家运输、邮政、仓储等物流企业。

哈尔滨龙运物流商务中心、中俄国际物流采购交易中心、全省货运配载中心；哈尔滨新香坊物流中心的国际集装箱货场、铁路专用线、内陆港业务管理楼；哈尔滨松北易通物流货物分拣调配中心、高架仓储库房；北亚海城物流商贸城和市内配送中心；全省物流公共信息交易系统和流管理信息系统都已做为重点建设项目开始启动。

文化事业繁荣发展。

年末全市共有专业艺术表演团体(市属，下同)17 个，各类电影放映单位40 个，文化馆20 个，公共图书馆19 个，博物馆8 个，档案馆21 个。

市直属艺术表演团体全年共演出2088 场，观众达174 万人次。

市直属文艺创作团体创作文艺作品8 篇（件、幅），获国家级奖9 项，获省级奖47 项。

至年末，全市有线电视用户达52 万户，其中数字电视用户 3 万户。

哈尔滨电视台全年公共电视节目播出时间117216 小时；哈尔滨广播电台全年公共广播节目播出时间50666 小时。

全国有33 个省、市卫星电视节目进入哈尔滨有线电视网播放。

年末全市电视综合覆盖率达98.4%，广播综合覆盖率达99.4%。

小结：哈尔滨是一个充满活力与灵气的城市。

哈尔滨时尚、大气，城市文化底蕴深厚。

哈尔滨的城市发展每年都在迅速地增长，综合实力日趋增强，居民消费潜力巨大，商业前景十分宽阔。

二、哈尔滨市整体商业市场环境发展概况附图：哈尔滨市整体商业格局分布图（整个哈尔滨地图中显示各商圈位置图，不需体现具体商场）相关数据：全市366 个各类商品交易市场其中生产资料市场37 个，消费品市场314 个外商投资的大型超市有9 家，百货商场有3 家。

全市限额以上批发和零售企业中：百货商店零售额47.1 亿元,比上年增长10.0%；超级市场零售额18.3 亿元，增长60.3%；专业专卖店零售额44.8 亿元，增长23.5%。

哈尔滨商业的发展至今已有100 多年的历史了。

始建于1898 年的中央大街，早期由于埠头区的建立，周边俄式商铺林立，行人如织，生意兴隆，形成了哈尔滨商圈的雏形。

1900 年，秋林公司成立。

1905 年10 月，清朝设道台府于傅家甸，哈埠开埠，1907 年同记商场成立。

1947 年，哈尔滨第一百货公司开门迎客。

此后的几十年里，以秋林公司、同记商场、哈一百为主，形成了三足鼎立的局面。

20 世纪90 年代，哈尔滨的商业迅速发展起来。

以松雷国际商厦、中央商城、新世界百货、远大购物中心等为代表的大型百货商场纷纷成立，蓬勃的发展态势盛况空前。

2002 年，上海爱建集团高调挺进哈尔滨，收购原哈尔滨车辆厂共约100 万平方米的土地，全力打造哈尔滨新的CBD 开始，哈尔滨商业地产再也无法平静了，媒体的聚光灯从此再也没有离开过这个充满诱惑和挑战的行业。

此时，中国房地产的迅猛发展，导致以上海为代表的城市出现严重的“炒房热”，以温州为代表的“炒房团”动辄投入十几亿、几十亿巨资炒房，导致出现房地产泡沫迹象。

于是，“上海感冒，全国吃药”，2005 年 4 月，以建设部为首的国家七部委联合发文实施新政，对房地产进行宏观调控，房地产发展势头锐减。

在这种情况下，开发商纷纷转投商业地产的开发。

哈尔滨商业地产迅速蓬勃崛起。

2002 年以来，在哈尔滨，先后有爱建·百联商业广场、百联购物中心、乐松购物广场、巴黎购物广场、万达商业广场、金安·欧罗巴广场、东方巴黎、泓林·金色地标等规模庞大的商业地产项目纷纷登台亮相，社区商业蓬勃崛起，Shopping mall 概念大行其道。

2006 年1 月，大商集团更是斥资 5.5 亿元收购哈一百，全力打造道里新的“梦想之都”。

如今，哈尔滨的商业格局已发生重大变化，从一个由远大购物中心、松雷国际商厦、哈一百、新世界、中央商城为主的传统百货雄霸天下的局面，转变为一个以各类百货、各个社区商业、沿街商铺和Shopping mall 百家争鸣互补共存的局面。